永業(yè)行,白沙洲工業(yè)廠房

1、房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價 報 告估價項目名稱：武漢XX有限公司位于武昌區(qū)白沙洲街堤后街房地產(chǎn)抵押貸款評估委 托 方：武漢XX有限公司估 價 方：湖北永業(yè)行房地產(chǎn)評估咨詢有限公司估 價 人 員：雷小軍 江潔估價作業(yè)日期：二七年六月十九日至六月二十二日估價報告編號：（鄂）永房2007估字第XXX號目 錄 一、致委托方函二、估價師聲明三、估價的假設(shè)、限制條件四、估價結(jié)果報告（一）委托方（二）估價方（三）估價對象（四）估價目的（五）估價時點（六）價值定義（七）估價依據(jù)（八）估價原則（九）估價方法（十）估價結(jié)果（十一）估價人員（十二）估價作業(yè)日期（十三）報告應(yīng)用的有效期五、估價技術(shù)報告（一）個別因素分

2、析（二）區(qū)域因素分析（三）市場背景分析（四）最高最佳分析（五）估價方法選用（六）估價測算過程（七）估價結(jié)果確定六、附 件（一）委托方評估咨詢委托函（二）委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（二）房屋所有權(quán)證復(fù)印件（三）國有土地使用證復(fù)印件（四）估價對象法定優(yōu)先受償款查詢資料及調(diào)查記錄（五）估價對象區(qū)位示意圖（六）估價對象外觀、內(nèi)部狀況、周圍環(huán)境概貌性照片（七）估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件(八) 估價師注冊證書復(fù)印件 共41頁 武漢XX有限公司房地產(chǎn)抵押估價報告 第 42 頁湖北永業(yè)行房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 武漢武昌紫陽東路77號 TEL:(027)87250566 FAX:(027)87250668 PC

3、:430070一、致委托方函武漢XX有限公司：我公司于2007年6月19日受貴公司的委托，對貴公司所擁有的位于武昌區(qū)白沙洲街堤后街的房地產(chǎn)進行評估，估價時點為2007年6月19日，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范、相關(guān)法律法規(guī)和我公司掌握的市場資料及長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗，結(jié)合貴方所提供的資料和本次估價目的，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，按照估價程序，選取科學(xué)的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析測算，最終確定估價對象房地產(chǎn)建筑面積9728.94平方米，土地使用權(quán)面積45000.

4、00平方米，在估價時點2007年6月19日, 經(jīng)調(diào)查未發(fā)現(xiàn)各項法定優(yōu)先受償款的房地產(chǎn)抵押價值為4568.14萬元，大寫：人民幣肆仟伍佰陸拾捌萬壹仟肆佰元整，單價為：2164.84元/平方米。其中：土地使用權(quán)價值為3929.76萬元，大寫：人民幣叁仟玖佰貳拾玖萬柒仟陸佰元整，房屋建筑物的價值為638.38萬元，大寫：人民幣陸佰叁拾捌萬叁仟捌佰元整。詳細(xì)情況請見房地產(chǎn)估價結(jié)果報告。 特此函告！法定代表人： 湖北永業(yè)行房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 二七年六月二十二日二、估價師聲明我們鄭重聲明：1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見

5、和結(jié)論，但受到本估價報告書中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4、我們依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。5、估價人員雷小軍、江潔對估價對象進行了實地查勘。6、沒有本估價機構(gòu)以外的人對本報告提供重要專業(yè)幫助。7、如委托方以隱瞞、欺騙等不正當(dāng)手段，致使評估人員在報告書中選用了錯誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責(zé)任由委托方承擔(dān)。注冊房地產(chǎn)估價師簽字：三、估價的假設(shè)、限制條件以及報告使用提示1、 估價假設(shè)條件（1）假設(shè)估價對象處于完全公開市場條件下進行。（2）假設(shè)估價對象是合法產(chǎn)權(quán)下的房地產(chǎn)，不

6、存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛及他項權(quán)利。（3）估價對象土地登記用途為工業(yè)用地，房屋登記用途為工、交、倉，估價對象實際用途為工業(yè)，本次評估假設(shè)估價對象按照現(xiàn)狀用途持續(xù)使用的狀態(tài)下進行。（4）假設(shè)估價對象產(chǎn)權(quán)人合法取得房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)，并支付相關(guān)費用。（5）任何有關(guān)估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。2、估價限制條件（1）本報告評估目的僅為武漢XX有限公司確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值，不適用于其它任何目的。（2）本次估價的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥，估價中首先設(shè)定為工業(yè)用地法定最高年限評估，再扣除出讓金，出讓金總額為522.00萬元。本次評估土地出讓金扣除標(biāo)準(zhǔn)

7、以武漢市人民政府關(guān)于公布武漢市市區(qū)土地出讓金租金標(biāo)準(zhǔn)的通知（武政200439號）為準(zhǔn)，最終扣除標(biāo)準(zhǔn)由武漢市國土資源管理局確定，如與本估價報告扣除標(biāo)準(zhǔn)不一致，本報告估價結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。（3）本報告估價結(jié)果是估價對象在估價時點的狀況、假設(shè)和限制條件下的結(jié)論，如估價對象狀況或估價假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整或失效。（4）本報告結(jié)果是對估價對象于估價時點和估價目的下房地產(chǎn)價值的正常與公允的反映，沒有考慮估價時點之后國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對房地產(chǎn)價值的影響。（5）本次估價報告書未經(jīng)估價機構(gòu)同意，不得向委托方及本次估價目的條件下的報告使用者以外的任何單位和個

8、人提供，報告的部分或全部內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體之上。（6）委托方必須完整使用本報告，對僅使用報告中的部分內(nèi)容或片面使用導(dǎo)致的有關(guān)損失，估價機構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。（7）本報告解釋權(quán)最終歸湖北永業(yè)行房地產(chǎn)評估咨詢有限公司。3、估價報告使用提示（1）本次估價結(jié)果是估價對象于估價時點的狀況以及估價時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價格，因為時間的變化，估價對象的狀況可能發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場狀況也可能發(fā)生改變，估價對象狀況的改變以及房地產(chǎn)市場狀況的改變都會對估價對象的價格產(chǎn)生相應(yīng)影響。（2）抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有：市場風(fēng)險：房地產(chǎn)項目的市場定位往往成為市場風(fēng)險的主要決定因素，其中價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康?/p>

9、供需情況是衡量的主要參考指標(biāo)，易受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟“泡沫”的影響。目前，我國2006年至2007年連續(xù)出臺的調(diào)控政策讓市場經(jīng)受了洗禮，不斷推動行業(yè)轉(zhuǎn)型，提高對開發(fā)企業(yè)資金要求、加強對市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的控制，從而導(dǎo)致未來房地產(chǎn)競爭將更趨細(xì)化，房地產(chǎn)市場進一步穩(wěn)定，故未來幾年尚不會出現(xiàn)大的市場風(fēng)險，房地產(chǎn)市場不會急劇下滑，也不會造成估價對象的大幅貶值。信用風(fēng)險:又稱違約風(fēng)險，是指貸款因借款人不按約按時還貸款本息而遭受的損失。借款人的違約行為分主動違約和被迫違約，通常出現(xiàn)在借款人和銀行自身兩個方面。從銀行角度講，信用風(fēng)險是抵押貸款的最大風(fēng)險，也是最難處理的一種風(fēng)險。本次項目抵押貸款主體為武漢XX有限公司，

10、在貸款期間銀行對武漢XX有限公司的經(jīng)營狀況難以預(yù)測，因此，銀行應(yīng)當(dāng)尤其注意借款人的信用風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)委托專門的機構(gòu)對抵押物的價值進行評估。抵押物風(fēng)險:是指因抵押物價值滅失或下降或處理成本太高而使貸款人遭受的損失。例如，本次估價對象可能會因各種自然災(zāi)害和人為災(zāi)害而遭到損毀，從而導(dǎo)致抵押住房價值滅失或下降，該因素大多時侯人為無法控制，也難以預(yù)料。故本次估價對象本身的風(fēng)險在其抵押期間應(yīng)適當(dāng)予以考慮。流動性風(fēng)險：是指貸款人持有的抵押資產(chǎn)不易變現(xiàn)而可能遭受的損失。它包括兩個方面，一方面是貸款人因抵押資產(chǎn)不易變現(xiàn)而喪失金融市場上所出現(xiàn)的更有利可圖的投資機會，增加機會成本而帶來的損失；另一方面是貸款人因抵押資產(chǎn)

11、及時變現(xiàn)而在貸款人的債權(quán)人要求其清償所欠債務(wù)時出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的困難，最嚴(yán)重的后果是貸款人因資金周轉(zhuǎn)不靈而破產(chǎn)或倒閉。（3）委托方應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則，在對以上信貸風(fēng)險進行必要的預(yù)測的基礎(chǔ)上，合理使用本報告評估值。（4）由于房地產(chǎn)抵押貸款周期較長，房地產(chǎn)市場不斷變化，委托方在抵押期內(nèi)，應(yīng)定期對估價對象抵押價值重新評估；在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯波動時，也應(yīng)該對估價對象抵押價值重新評估。、估價對象抵押價值下跌的風(fēng)險分析主要是來自房地產(chǎn)市場本身的風(fēng)險，包括市場自身的周期性波動帶來的需求供給關(guān)系的失衡和價格水平的波動、市場供給發(fā)生變化如供給大量增加帶來的競爭性風(fēng)險和產(chǎn)品銷售困難的風(fēng)險、消費者需求變化導(dǎo)致的自己的產(chǎn)

12、品不能完全滿足市場需求的風(fēng)險等等。四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報告（一）委托方1、委 托 人：武漢XX有限公司2、單位地址：武昌區(qū)XX特1號3、聯(lián) 系 人：X X X4、聯(lián)系電話：XXXXXX（二）估價方1、受托估價機構(gòu)：湖北永業(yè)行房地產(chǎn)評估咨詢有限公司2、機 構(gòu) 地 址：武漢市武昌紫陽東路77號(偉鵬大廈A座1207室)3、資格證書號 ：建房估證字2005051號4、法 人 代 表：潘世炳5、聯(lián) 系 人：肖 鋒6、聯(lián) 系 電 話：(027)872509017、傳 真 電 話：(027)872505668、郵 政 編 碼：430070（三）估價對象本次估價對象為武漢XX有限公司所擁有的位于武昌區(qū)白沙洲街

13、堤后街的1宗土地使用權(quán)及部分地上房屋建筑物價值，本報告評估土地使用權(quán)面積45000.00平方米，地上房屋建筑面積9728.94平方米。1、土地狀況（1）土地權(quán)屬及登記狀況估價對象位于武昌區(qū)白沙洲街堤后街，土地所有權(quán)屬國家所有，土地使用者為武漢XX有限公司，武漢市國土資源局于2004年3月15日核發(fā)了估價對象國有土地使用證，證號為: 武國用(2004)字第687號，圖號：506，地號：F09120031土地使用權(quán)面積為45000.00平方米，登記用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為劃撥，改制保留劃撥用地時間為2004年3月10日至2009年。宗地四至為：東北臨武漢電力設(shè)備廠、東南臨武漢海鷗高級食用油總廠

14、、西南臨武漢沙鷗高級食用油總廠、西北臨綠化控制用地。至估價時點，未發(fā)現(xiàn)估價對象存在抵押等他項權(quán)利狀況。（2）土地利用狀況待估宗地位于武昌區(qū)白沙洲街堤后街，地上有證載建筑物共20棟，用途均為工、交、倉，建筑面積共為9648.10平方米，其中一棟建筑物已拆除，建筑面積為120.16平方米。另外，估價對象地上還建有其他建筑物，尚未辦理房屋所有權(quán)證，本次評估范圍不包括在內(nèi)。故本次評估建筑物面積為9728.94平方米。（3）基礎(chǔ)設(shè)施估價對象地勢平坦，整塊地形呈規(guī)則幾何形狀；宗地?zé)o坡度，與周圍鄰地有一定的高差。宗地實際開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”（通路、通電、通水、排水、通訊）及紅線內(nèi)“場地平整”，宗地周圍

15、輕度污染，綠地覆蓋率一般。2、建筑物狀況（1）建筑物權(quán)屬及登記估價對象位于武昌區(qū)白沙洲街堤后街，房屋所有權(quán)屬武漢XX有限公司所有。武漢市武昌區(qū)房產(chǎn)管理局于2004年2月19日核發(fā)了估價對象房屋所有權(quán)證，證號為：武房權(quán)證昌字第200401499號，證載建筑物共20棟，房屋總建筑面積為9849.10平方米，登記用途均為工、交、倉，實際用途為工業(yè)及配套用房，其中第16棟建筑物已拆除，本次評估建筑物面積為9728.94平方米。估價對象房屋幢號、建筑結(jié)構(gòu)、層次、建筑面積等狀況詳見房屋建筑物概況表（表1）。 表1 房屋建筑物概況表序號棟號建筑物名稱結(jié)構(gòu)層數(shù)建筑面積(m2)設(shè)計用途11倉庫混合11620.3

16、2公、交、倉22倉庫混合11040.49公、交、倉33營業(yè)房磚木1400.16公、交、倉44泵房磚木1135.85公、交、倉55禮堂及食堂混合1511.29公、交、倉66澡堂混合152.82公、交、倉77辦公樓混合31206.15公、交、倉88門房混合148.07公、交、倉99站臺混合1285.03公、交、倉1010泵房磚木132.58公、交、倉1111發(fā)油房混合1635.74公、交、倉1212煉油車間磚木2816.17公、交、倉1313鍋爐房混合2253.38公、交、倉1414鍋爐房磚木1233.70公、交、倉1515修理車間混合1176.79公、交、倉1617綜合車間混合1338.91公、

17、交、倉1718煉油車間混合31184.82公、交、倉1819煉油車間混合2701.32公、交、倉1920水泵房混合155.35公、交、倉合計- 9728.94 至估價時點，未發(fā)現(xiàn)估價對象存在抵押等他項權(quán)利狀況。（2）建筑物設(shè)備及裝修估價對象建筑物結(jié)構(gòu)主要為混合、磚木結(jié)構(gòu)，各房屋建筑物結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修及目前狀況見房屋建筑物狀況一覽表（表2）。表2 房屋建筑物狀況一覽表序號棟號房屋名稱結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)建筑物基本狀況11倉庫混合1620.32外墻部分涂料，普通門窗，紅瓦坡屋頂，水泥地面。22倉庫混合1040.49外墻為水刷石，塑鋼窗，水磨石地面，紅瓦坡屋頂33營業(yè)房磚木400.16外墻部分為涂料

18、，部分塑鋼窗，地面鋪地板磚，內(nèi)墻為白乳膠漆，紅瓦坡屋頂。44泵房磚木135.85外墻部分白石灰，部分水泥砂漿抹面，普通門窗，紅瓦坡屋頂，水泥地面。55禮堂及食堂混合511.29外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，紅瓦坡屋頂，水泥地面。66澡堂混合52.82外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，水泥地面。77辦公樓混合1206.15共三層，外墻為水刷石，水泥地面，內(nèi)墻涂白乳膠漆，整體正在裝修88門房混合48.07外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，水泥地面。99站臺混合285.03紅磚清水外墻，普通門窗，部分塑鋼窗，水泥地面。1010泵房磚木32.58外墻涂黃色涂料，普通門窗，水泥地面。1111發(fā)油房混合635.74外墻

19、涂黃色涂料，塑鋼窗，水泥地面1212煉油車間磚木816.17外墻水刷石，塑鋼窗，水泥地面1313鍋爐房混合253.38外墻水刷石，普通門窗，水泥地面1414鍋爐房磚木233.70外墻水刷石，普通門窗，水泥地面1515修理車間混合176.79紅磚清水外墻，普通門窗，紅瓦坡屋頂，水泥地面。1617綜合車間混合338.91原為一層，外墻涂黃色涂料，普通門窗，后多加兩層，外墻復(fù)合板，塑鋼窗。1718煉油車間混合1184.82共三層，外墻貼馬賽克，水磨石地面，普通門窗，內(nèi)墻水泥砂漿抹面，部分貼白色條形瓷磚圍裙1819煉油車間混合701.32共兩層，外墻涂黃色涂料，普通門窗，水泥地面1920水泵房混合55

20、.35外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，水泥地面。（3）使用及保養(yǎng)估價對象建筑物主要為生產(chǎn)車間、倉庫及生產(chǎn)配套用房，根據(jù)委托方介紹，建成于1980年。其中營業(yè)房、發(fā)油房、鍋爐房、煉油車間、綜合車間等房屋經(jīng)過不同程度的裝修改造，使用、維護較好；倉庫、食堂、澡堂、泵房、修理車間等房屋維護、保養(yǎng)較差，但房屋基本能正常使用，各房屋上下水管道存在不同程度的銹蝕，但基本通暢，電器設(shè)備線路、各種照明裝置存在不同程度的老化，但絕緣基本良好；辦公樓正在裝修改造。各房屋整體作為工業(yè)生產(chǎn)及配套使用，使用基本良好，各房屋建筑物具體狀況見房屋建筑物狀況表。（四）估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值

21、。（五）估價時點二七年六月十九日（六）價值定義本報告中房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值。1、用途：估價對象評估設(shè)定用途為工業(yè)。2、權(quán)利狀況：委托方擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥。3、開發(fā)利用程度：紅線內(nèi)外“五通”（供水、排水、通電、通路、通訊）及紅線內(nèi)“場地平整”。4、建筑物結(jié)構(gòu)：混合、磚木。（具體見房屋建筑物概況表）（七）估價依據(jù)1、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2、中華人民共和國土地管理法3、房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T502911999）4、武漢市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和抵押實施辦法5、中華人民

22、共和國擔(dān)保法（國家主席令第50號）6、原國家土地管理局關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知（國土籍字第2號）7、建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（建設(shè)部令98號）8、關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知（建住房20068號）9、建設(shè)部房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見10、武漢市物價局、市房產(chǎn)局關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)的通知（武價房字200474號）11、市房管局關(guān)于發(fā)布武漢市2005年上半年房屋租賃市場參考租金的通知12、房屋所有權(quán)證（武房權(quán)證昌字第200401499號）13、國有土地使用證（武國用(2004)第687號）14、國家和省市政府頒發(fā)的其他有關(guān)法規(guī)和政策文件 15、

23、現(xiàn)場勘察資料、市場調(diào)查資料及評估人員所掌握的武漢市近期房地產(chǎn) 市場行情 16、委托方提供的其他有關(guān)資料（八）估價原則1、合法原則 即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。一是要求在估價時必須確認(rèn)估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價時所涉及的估價對象用途必須是合法的。三是要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。2、最高最佳原則 由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式

24、的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價格是該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。估價對象土地登記用途為工業(yè)用地，房地產(chǎn)實際用途為工業(yè)，估價對象按實際用途使用符合最高最佳原則，在評估中就應(yīng)充分考慮工業(yè)用房的特性，按照最有效利用方式進行評估，得到一個客觀、公正、公平、科學(xué)、合法的房地產(chǎn)價格。3、房地產(chǎn)替代性原則 市場競爭規(guī)律表明,多種效用相同或相似的商品在同一市場中競爭,通常是價格低者取勝。這是因為，在比較的基礎(chǔ)上選擇物美價廉的商品是每一個理智消費者的必然行為。這種市場選擇的結(jié)果，必然促使效用相同或相近的商品在價格上趨同（含租賃價格），這就是市場替代原則的具體體現(xiàn)。為此在房地產(chǎn)評估中，可以依據(jù)這一原則，選擇具有較大可

25、比性的市場交易實例，從各方面進行相似性的比較與修正，從而確定評估對象的客觀、合理價格。4、估價時點原則估價時點原則強調(diào)的是估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性和時效性。估價結(jié)論首先具有很強的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項的發(fā)生時點與估價時點不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價時點的現(xiàn)值。估價結(jié)論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動，同一估價對象在不同時點會具有不同的市場價格。5、謹(jǐn)慎原則謹(jǐn)慎性原則是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)在確定房地產(chǎn)抵押價值時必須持謹(jǐn)慎態(tài)度。充分考慮房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，充

26、分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。（九）估價方法本評估中運用的估價方法在嚴(yán)格遵循估價原則的基礎(chǔ)上，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定，結(jié)合估價機構(gòu)掌握的有關(guān)資料、估價目的以及估價對象房地產(chǎn)市場具體特點來確定的。估價對象房地產(chǎn)整體用途為工業(yè)，類似房地產(chǎn)交易市場案例較少，不宜采用市場比較法。估價對象作為工業(yè)生產(chǎn)及配套辦公用房可用于租賃經(jīng)營，并且同區(qū)域類似房地產(chǎn)租金亦可通過市場調(diào)查取得，估價對象的未來收益可以預(yù)測，故可采用收益法進行評估。工業(yè)房地產(chǎn)也可采用成本法進行評估，其中估價對象土地位于武漢市基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi)，可采用基準(zhǔn)地價修

27、正法進行測算；估價對象土地上的建筑物成本資料易于收集和測算，可采用重置成本法進行測算。1、成本法：求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊2、基準(zhǔn)地價修正法：就是指在求取某估價對象價格時，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價水平，參照與估價對象相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域因素、個別因素、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價從而得出估價對象地價的評估方法。其計算公式為：'（）×S

28、 n 其中： Ki i=1 估價對象價格 ' 估價對象所在區(qū)域基準(zhǔn)地價 全部影響地價區(qū)位因素總修正值i第i個因素的修正值S 估價對象個別因素修正系數(shù)的乘積3、收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：Pa/r×1-1/（1+r）n式中：P 房地產(chǎn)收益價格 a 年純收益 r 折現(xiàn)率 n 收益期（十）估價結(jié)果估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范、相關(guān)法律法規(guī)和我公司掌握的市場資料及長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗，結(jié)合貴方所提供的資料和本次估價目的，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎

29、的原則，按照估價程序，選取科學(xué)的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析測算，最終確定估價對象房地產(chǎn)建筑面積9728.94平方米，土地使用權(quán)面積45000.00平方米，在估價時點2007年6月19日, 經(jīng)調(diào)查未發(fā)現(xiàn)各項法定優(yōu)先受償款的房地產(chǎn)抵押價值為4568.14萬元，大寫：人民幣肆仟伍佰陸拾捌萬壹仟肆佰元整，單價為：2164.84元/平方米。其中：土地使用權(quán)價值為3929.76萬元，大寫：人民幣叁仟玖佰貳拾玖萬柒仟陸佰元整，房屋建筑物的價值為638.38萬元，大寫：人民幣陸佰叁拾捌萬叁仟捌佰元整。詳細(xì)情況請見房地產(chǎn)估價結(jié)果報告。 特此函告！ （十一）估價人員房地產(chǎn)估價師 注

30、冊證書號 簽 名雷小軍 4220040072江 潔 4220060038（十二）估價作業(yè)日期二七年六月十九至六月二十二日。（十三）估價報告應(yīng)用的有效期在房地產(chǎn)市場未發(fā)生明顯波動的前提下，本次估價報告應(yīng)用的有效期自估價報告完成之日起為半年，即估價報告完成之后的半年內(nèi)，實現(xiàn)估價目的時，可以估價結(jié)果作為依據(jù)，超過半年需重新進行評估。如果自估價報告完成之日起半年內(nèi)房地產(chǎn)市場行情變化較快，應(yīng)重新評估。五、房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（一）個別因素分析本報告評估土地使用權(quán)面積45000.00平方米，評估地上房屋建筑面積9728.94平方米。1、土地狀況（1）土地權(quán)屬及登記狀況估價對象位于武昌區(qū)白沙洲街堤后街，土地所

31、有權(quán)屬國家所有，土地使用者為武漢XX有限公司，武漢市國土資源局于2004年3月15日核發(fā)了估價對象國有土地使用證，證號為: 武國用(2004)字第687號，圖號：506，地號：F09120031土地使用權(quán)面積為45000.00平方米，登記用途為工業(yè)用地，使用權(quán)類型為劃撥，改制保留劃撥用地時間為2004年3月10日至2009年。宗地四至為：東北臨武漢電力設(shè)備廠、東南臨武漢海鷗高級食用油總廠、西南臨武漢沙鷗高級食用油總廠、西北臨綠化控制用地。至估價時點，未發(fā)現(xiàn)估價對象存在抵押等他項權(quán)利狀況。（2）土地利用狀況待估宗地位于武昌區(qū)白沙洲街堤后街，地上有證載建筑物共20棟，用途均為工、交、倉，建筑面積共

32、為9648.10平方米，其中一棟建筑物已拆除，建筑面積為120.16平方米。另外，估價對象地上還建有其他建筑物，尚未辦理房屋所有權(quán)證，本次評估范圍不包括在內(nèi)。故本次評估建筑物面積為9728.94平方米。（3）基礎(chǔ)設(shè)施估價對象地勢平坦，整塊地形呈規(guī)則幾何形狀；宗地?zé)o坡度，與周圍鄰地有一定的高差。宗地實際開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”（通路、通電、通水、排水、通訊）及紅線內(nèi)“場地平整”，宗地周圍輕度污染，綠地覆蓋率一般。2、建筑物狀況（1）建筑物權(quán)屬及登記估價對象位于武昌區(qū)白沙洲街堤后街，房屋所有權(quán)屬武漢XX有限公司所有。武漢市武昌區(qū)房產(chǎn)管理局于2004年2月19日核發(fā)了估價對象房屋所有權(quán)證，證號為：

33、武房權(quán)證昌字第200401499號，證載建筑物共20棟，房屋總建筑面積為9849.10平方米，登記用途均為工、交、倉，實際用途為工業(yè)及配套用房，其中第16棟建筑物已拆除，本次評估建筑物面積為9728.94平方米。估價對象房屋幢號、建筑結(jié)構(gòu)、層次、建筑面積等狀況詳見房屋建筑物概況表（表3）。 表4 房屋建筑物概況表序號棟號建筑物名稱結(jié)構(gòu)層數(shù)建筑面積(m2)設(shè)計用途11倉庫混合11620.32公、交、倉22倉庫混合11040.49公、交、倉33營業(yè)房磚木1400.16公、交、倉44泵房磚木1135.85公、交、倉55禮堂及食堂混合1511.29公、交、倉66澡堂混合152.82公、交、倉77辦公樓

34、混合31206.15公、交、倉88門房混合148.07公、交、倉99站臺混合1285.03公、交、倉1010泵房磚木132.58公、交、倉1111發(fā)油房混合1635.74公、交、倉1212煉油車間磚木2816.17公、交、倉1313鍋爐房混合2253.38公、交、倉1414鍋爐房磚木1233.70公、交、倉1515修理車間混合1176.79公、交、倉1617綜合車間混合1338.91公、交、倉1718煉油車間混合31184.82公、交、倉1819煉油車間混合2701.32公、交、倉1920水泵房混合155.35公、交、倉合計- 9728.94 至估價時點，未發(fā)現(xiàn)估價對象存在抵押等他項權(quán)利狀況。

35、（2）建筑物設(shè)備及裝修估價對象建筑物結(jié)構(gòu)主要為混合、磚木結(jié)構(gòu)，各房屋建筑物結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修及目前狀況見房屋建筑物狀況一覽表（表5）。表5 房屋建筑物狀況一覽表序號棟號房屋名稱結(jié)構(gòu)建筑面積(m2)建筑物基本狀況11倉庫混合1620.32外墻部分涂料，普通門窗，紅瓦坡屋頂，水泥地面。22倉庫混合1040.49外墻為水刷石，塑鋼窗，水磨石地面，紅瓦坡屋頂33營業(yè)房磚木400.16外墻部分為涂料，部分塑鋼窗，地面鋪地板磚，內(nèi)墻為白乳膠漆，紅瓦坡屋頂。44泵房磚木135.85外墻部分白石灰，部分水泥砂漿抹面，普通門窗，紅瓦坡屋頂，水泥地面。55禮堂及食堂混合511.29外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，紅瓦坡

36、屋頂，水泥地面。66澡堂混合52.82外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，水泥地面。77辦公樓混合1206.15共三層，外墻為水刷石，水泥地面，內(nèi)墻涂白乳膠漆，整體正在裝修88門房混合48.07外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，水泥地面。99站臺混合285.03紅磚清水外墻，普通門窗，部分塑鋼窗，水泥地面。1010泵房磚木32.58外墻涂黃色涂料，普通門窗，水泥地面。1111發(fā)油房混合635.74外墻涂黃色涂料，塑鋼窗，水泥地面1212煉油車間磚木816.17外墻水刷石，塑鋼窗，水泥地面1313鍋爐房混合253.38外墻水刷石，普通門窗，水泥地面1414鍋爐房磚木233.70外墻水刷石，普通門窗，水泥地面1

37、515修理車間混合176.79紅磚清水外墻，普通門窗，紅瓦坡屋頂，水泥地面。1617綜合車間混合338.91原為一層，外墻涂黃色涂料，普通門窗，后多加兩層，外墻復(fù)合板，塑鋼窗。1718煉油車間混合1184.82共三層，外墻貼馬賽克，水磨石地面，普通門窗，內(nèi)墻水泥砂漿抹面，部分貼白色條形瓷磚圍裙1819煉油車間混合701.32共兩層，外墻涂黃色涂料，普通門窗，水泥地面1920水泵房混合55.35外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，水泥地面。（3）使用及保養(yǎng)估價對象建筑物主要為生產(chǎn)車間、倉庫及生產(chǎn)配套用房，根據(jù)委托方介紹，建成于1980年。其中營業(yè)房、發(fā)油房、鍋爐房、煉油車間、綜合車間等房屋經(jīng)過不同程度的

38、裝修改造，使用、維護較好；倉庫、食堂、澡堂、泵房、修理車間等房屋維護、保養(yǎng)較差，但房屋基本能正常使用，各房屋上下水管道存在不同程度的銹蝕，但基本通暢，電器設(shè)備線路、各種照明裝置存在不同程度的老化，但絕緣基本良好；辦公樓正在裝修改造。各房屋整體作為工業(yè)生產(chǎn)及配套使用，使用基本良好，各房屋建筑物具體狀況見房屋建筑物狀況表。（二）區(qū)域因素分析1、區(qū)域概況估價對象位于武昌區(qū)白沙洲，緊臨堤后街。白沙洲地區(qū)是武漢市六大工業(yè)區(qū)之一，總面積近10平方公里，總面積407.42公頃。該地區(qū)地處京廣鐵路與長江水運樞紐的交匯點，形成了便利的水陸交通體系和獨有的運輸基礎(chǔ)設(shè)施，非常適合現(xiàn)代制造業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的需要。該地區(qū)一

39、大批工業(yè)企業(yè)構(gòu)成了以機械、船舶、燃化、建材為主的綜合性工業(yè)體系；其周邊配套建設(shè)逐漸完善，占地2200余畝的臨江中高檔住宅小區(qū)正在建設(shè)中，教育、醫(yī)療、購物及休閑等配套設(shè)施也逐步完善，以滿足工業(yè)園區(qū)對生活、學(xué)習(xí)等配套功能的需求。2、交通狀況估價對象位于武昌區(qū)白沙洲地區(qū)，該區(qū)域地處京廣鐵路與長江水運樞紐的交匯點，與107國道（武咸公路）、武金堤公路和白沙洲大橋緊緊相連，距武昌火車站和長途汽車客運站均2公里，與京珠高速公路和武黃高速公路相接，西臨長江水道，擁有萬噸級專用碼頭4個，配有16條鐵路專用線，共長達22公里。形成了完備的水陸交通體系和獨有的鐵路、水運和公路基礎(chǔ)設(shè)施。3、基礎(chǔ)設(shè)施情況武昌區(qū)供水屬

40、武昌供水系統(tǒng)，水源主要靠白沙洲水廠供水，估價對象所在區(qū)域供水主管徑為0.8米，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率較高；排水絕大部分管道是雨污合流，排水通暢；供電與市政電網(wǎng)相連，供電能力約10萬千瓦，供電保證率高；區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主，市話普及率99%，通訊線路暢通。（1）供水估價對象所在區(qū)水源主要靠白沙洲水廠供水，供水主管徑為0.8米，城市給水網(wǎng)絡(luò)以環(huán)狀為主，輔以支網(wǎng)，用水保證率較高。（2）排水估價對象區(qū)域排水體系基本形成，排水絕大部分管道是雨污合流，分區(qū)規(guī)劃主要以雨污分流，并逐步過渡到分流制來確保污水治理。工業(yè)廢水和生活污水將分別由污水抽升站引至污水處

41、理廠，排水服務(wù)面積達到95%以上。（3）供電估價對象所在區(qū)域的供電與市政電網(wǎng)相連，供電能力約10萬千瓦，供電保證率高。（4）、通訊估價對象所在的區(qū)域通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下管道為主，市話普及率99%，通訊線路暢通。5、環(huán)境條件估價對象區(qū)域綠化條件一般，無噪音污染，環(huán)境條件一般。6、產(chǎn)業(yè)聚集狀況估價對象所處的白沙洲地區(qū)是武漢老工業(yè)基地之一。該地區(qū)地處京廣鐵路與長江水運樞紐的交匯點，形成了便利的水陸交通體系和獨有的運輸基礎(chǔ)設(shè)施，較適合現(xiàn)代制造業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的需要，吸引了較多工業(yè)企業(yè)，構(gòu)成了以機械、船舶、燃化、建材為主的綜合性工業(yè)體系。（三）市場背景分析2006年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資為366

42、.15億元，同比增長22.9%，增幅比2005年回落了4.8個百分點，占全社會固定資產(chǎn)投資的27.6%；其中，住房開發(fā)投資為271.8億元，同比增長25.3%，增幅比2005年回落3.9個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.2%。2006年我市供應(yīng)土地面積約9871.7畝（含7個中心城區(qū)、武漢東湖新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖、江夏、黃陂區(qū)）。近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)市場一直高溫不下，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控一輪緊接著一輪，為保護耕地，強化土地經(jīng)濟調(diào)控手段，政府對新增建設(shè)用地土地有償使用費有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。從2007年1月1日起，中國新增建設(shè)用地土地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)提高一倍。

43、同時也加強對工業(yè)用地的調(diào)控和管理，國土資源部于2006年12月23日發(fā)布了全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，2007年1月1日起實施。另規(guī)定工業(yè)用地必須通過招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。根據(jù)土地等級和區(qū)域的不同，工業(yè)用地最低出讓價格標(biāo)準(zhǔn)為每平方米人民幣60-840元（合7.67-107.40美元）不等。以上政策的出臺，旨在加強土地審批管理，強化土地經(jīng)濟調(diào)控手段，保護耕地，有效抑制工業(yè)用地的低成本擴張，但從另一方面加大了新增建設(shè)用地土地取得的成本費用，保證了工業(yè)用地的最低價格水平。（四）最高最佳使用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲

44、得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價格是該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。最高最佳使用,是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行、價值是否最大，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。因此，評估價格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。估價對象土地登記用途為工業(yè)用地，房地產(chǎn)實際用途為工業(yè)，位于工業(yè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，按實際用途使用符合最高最佳原則。但從土地與建筑物的均衡性以及土地利用強度上來評定，估價時點上的估價對象現(xiàn)狀并非最高最佳使用。本次估價目的是為委托方辦理抵押貸

45、款手續(xù)提供擬抵押物現(xiàn)狀房地產(chǎn)價值依據(jù)，因此限于本次估價目的的特殊性，估價師只能假設(shè)估價對象能夠在保持現(xiàn)狀使用方式前提下繼續(xù)使用并獲得相應(yīng)的權(quán)利來收益。 根據(jù)以上分析，本次評估按估價對象證載用途為最佳用途，按現(xiàn)狀利用情況進行評估。 （五）估價方法選用本評估中運用的估價方法在嚴(yán)格遵循估價原則的基礎(chǔ)上，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定，結(jié)合估價機構(gòu)掌握的有關(guān)資料、估價目的以及估價對象房地產(chǎn)市場具體特點來確定的。估價對象房地產(chǎn)整體用途為工業(yè)，類似房地產(chǎn)交易市場案例較少，不宜采用市場比較法。估價對象作為工業(yè)生產(chǎn)及配套辦公用房可用于租賃經(jīng)營，并且同區(qū)域類似房地產(chǎn)租金亦可通過市場調(diào)查取得，估價對象的未來收益可以預(yù)測

46、，故可采用收益法進行評估。工業(yè)房地產(chǎn)也可采用成本法進行評估，其中估價對象土地位于武漢市基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi)，可采用基準(zhǔn)地價修正法進行測算；估價對象土地上的建筑物成本資料易于收集和測算，可采用重置成本法進行測算。1、成本法：求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊2、基準(zhǔn)地價修正法：就是指在求取某估價對象價格時，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價水平，參照與估價對象相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域因素、個別因素、土地使用年限、市場行情

47、、容積率、微觀區(qū)位條件等確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價從而得出估價對象地價的評估方法。其計算公式為：'（）×S n 其中： Ki i=1 估價對象價格 ' 估價對象所在區(qū)域基準(zhǔn)地價 全部影響地價區(qū)位因素總修正值i第i個因素的修正值S 估價對象個別因素修正系數(shù)的乘積3、收益法：預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計算公式為：Pa/r×1-1/（1+r）n式中：P 房地產(chǎn)收益價格 a 年純收益 r 折現(xiàn)率 n 收益期（六）估價測算過程l 采用成本法對估價對象進行評估房地產(chǎn)價格=土地價

48、格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊I、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算土地價格1、武漢市基準(zhǔn)地價概況根據(jù)湖北省物價局、湖北省國土資源廳省物價局省國土資源廳關(guān)于武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價更新的批復(fù)（鄂價房服200510號），武漢市市區(qū)土地定級估價成果已經(jīng)過省國土資源廳、省物價局批準(zhǔn)。根據(jù)武漢市市區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告，武漢市土地定級與基準(zhǔn)地價評估的范圍為武漢市市區(qū)，包括江岸區(qū)、江漢區(qū)、橋口區(qū)、漢陽區(qū)、青山區(qū)、武昌區(qū)、洪山區(qū)以及東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。土地定級級別分為商業(yè)用地級別、住宅用地級別、工業(yè)用地級別和綜合定級級別。其中商業(yè)用地級別分為九級、住宅用地級別分為七級、工業(yè)用地級別分為五級和

49、綜合定級級別分為九級。武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價定義為：武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵：各類用地基準(zhǔn)地價評估期日為2004年1月1日；平均容積率：商業(yè)用地基準(zhǔn)地價設(shè)定的平均容積率為2.6，住宅用地基準(zhǔn)地價設(shè)定平均容積率為1.8，工業(yè)用地基準(zhǔn)地價設(shè)定平均容積率為1.0；開發(fā)程度：商業(yè)、住宅用地設(shè)定為“五通一平”（宗地外圍通給水、排水、電力、道路、電訊和宗地內(nèi)土地平整）；使用權(quán)期限：各用途土地使用權(quán)期限確定為法定最高出讓年限，其中商業(yè)用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年。表6 武漢市城區(qū)工業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價表 單位：元/平方米 級別用地類型一級二級三級四級五級工業(yè)11618927276255572、確定待估

50、宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價待估宗地位于武昌區(qū)白沙洲街堤后街，評估設(shè)定用途為工業(yè)用地，根據(jù)武漢市市區(qū)土地定級及基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告，確定待估宗地處于基準(zhǔn)地價工業(yè)二級用地區(qū)域，基準(zhǔn)地價為892元/平方米。3、宗地地價區(qū)位因素修正基準(zhǔn)地價修正體系根據(jù)武漢市市區(qū)土地定級及基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報告，級工業(yè)用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表和宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)表詳見下表7、表8：表7 級工業(yè)用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣交通條件臨街道路狀況混合型主干道生活或交通型主干道交通型或生活型次干道交通型主干道支路臨公交站點狀況(條)300(300,500)(500,1000)(

51、1000,1500)>1500距火車站距離(米)1000 (1000,2500(2500,5500(5500,8000>8000 距長途汽車站距離(米)1500 (1500,3500(3500,4500(4500,5500>5500 距碼頭距離(米)1200 (1200,3500(3500,6000(6000,8000>8000 基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況排水狀況好較好一般較差差環(huán)境條件地質(zhì)狀況堅固類場地土體，抗震能力強硬塑類場地土體，抗震能力較強抗震能力一般軟塑類場地土體抗震能力較弱軟散類場地土體，抗震能力弱產(chǎn)業(yè)規(guī)模產(chǎn)業(yè)集聚度高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)、一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松散區(qū)、