不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資分析

1、第9章 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資分析 9.1 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資概述不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資概述 9.2 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算 9. 3 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資分析工具不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資分析工具 9.1 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資概述不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資概述 9.1.1 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn) 1. 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的優(yōu)點(diǎn) （1）能夠得到稅收方面的好處 （2）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 （3）能抵消通貨膨脹的影響 （4）提高投資者的資信等級(jí) 2. 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的缺點(diǎn) （1）投資巨大 （2）缺乏流動(dòng)性 （3）投資回收周期較長 （4）需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) 9.1.2 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的類型及其特點(diǎn) 房地產(chǎn)可以分為住宅

2、用及非住宅用兩大類。住宅用房地產(chǎn)包括單戶住宅及多戶住宅房地產(chǎn)等。非住宅用房地產(chǎn)一般又被分為五類：商業(yè)用、工業(yè)用、娛樂用、機(jī)構(gòu)用房地產(chǎn)及旅店。 1. 出租性住宅投資 （1）區(qū)位 （2）建筑物及其設(shè)施的舒適型 （3）公寓單元的最佳布局 （4）公寓是否配備家具 2. 辦公用不動(dòng)產(chǎn) （1）市場(chǎng)因素。 （2）區(qū)位 （3）其他因素。 3. 零售及商店中心 （1）商圈 （2）市場(chǎng)人口 9.1.3 影響不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的主要因素 1. 租金收益率 不動(dòng)產(chǎn)市價(jià)全年租金收入租金收益率PR 2. 市場(chǎng)利率與預(yù)期樓價(jià)升幅 再假設(shè)該別墅一年后賣出的市價(jià)為P1。倘若同一年后賣出該不動(dòng)產(chǎn)作比較，則該投資在一年后的總收益是：R

3、+ (P1 - P) 9.2 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算 9.2.1 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資現(xiàn)金流出的確定 1. 不動(dòng)產(chǎn)的獲取成本 不動(dòng)產(chǎn)獲取成本即房地產(chǎn)的投資總額，包括購買價(jià)格、搜尋成本和所有的實(shí)際資產(chǎn)持有費(fèi)等。 （1）購買價(jià)格 （2）搜尋成本 （3）延期付款條件 （4）資產(chǎn)持有費(fèi) 2. 營運(yùn)費(fèi)用 （1）變動(dòng)費(fèi)用與固定費(fèi)用 （2）費(fèi)用支付責(zé)任 9.2.2 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資現(xiàn)金流入的確定 1. 市場(chǎng)租金 市場(chǎng)租金是指在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下，某潛在租戶為租用某宗房地產(chǎn)而付出的租金價(jià)格。這一租金水平受很多因素的影響：（1）國民經(jīng)濟(jì)前景；（2）房地產(chǎn)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；（3）該地區(qū)對(duì)于該類房地產(chǎn)的需求狀況；（4）

4、類似房地產(chǎn)供給競爭情況。 2. 空置 在特定的時(shí)期內(nèi)，一宗房地產(chǎn)并不能把所有空間都租賃出去。這或者是因?yàn)樽鈶粼谧饧s到期時(shí)走了，或者是有些房間根本就沒被租用過（特別是新建房地產(chǎn)）。 3. 均衡市場(chǎng)租金率 在任何時(shí)點(diǎn)上，都存在著一定數(shù)量的存量房地產(chǎn)。它們一部分已被租用，一部分閑置著，形成了可供租賃的供給量。 租金租金市場(chǎng)租金市場(chǎng)租金需求需求供給供給空置率空置率目前的空間存量目前的空間存量均衡占用量均衡占用量圖圖9-1 均衡市場(chǎng)租金率的決定均衡市場(chǎng)租金率的決定 4. 租金的計(jì)算 不同的租賃方案會(huì)影響一宗房地產(chǎn)的預(yù)期收入。簽訂租約時(shí)的租金水平，是根據(jù)市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的類似租賃方式的市場(chǎng)租金制定的。租約

5、中關(guān)于租金調(diào)整的相應(yīng)條款決定著租賃收入是否會(huì)隨著時(shí)間的推移而與時(shí)下的市場(chǎng)租金產(chǎn)生較大差別。 9. 3 不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資分析工具不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資分析工具 9.3.1 比率分析與獲利能力分析 1. 收益乘數(shù)(Income Multiplier) 收益乘數(shù)分析是一種古老而簡單的不動(dòng)產(chǎn)投資績效評(píng)價(jià)方法。它以不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與預(yù)期總收入或凈收入之間的關(guān)系來反映不動(dòng)產(chǎn)投資績效。 收益乘數(shù)即不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值（或投資價(jià)格）除以未來每期收益所得的倍數(shù)。對(duì)于投資者而言，不動(dòng)產(chǎn)投資的收益乘數(shù)越高，說明該項(xiàng)投資的績效越差。 （1）總收益乘數(shù)）總收益乘數(shù)(Gross Income Multiplier，GIM)總收益乘數(shù)強(qiáng)調(diào)

6、不動(dòng)產(chǎn)投資總額（或市場(chǎng)價(jià)格）與其總總收益乘數(shù)強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)投資總額（或市場(chǎng)價(jià)格）與其總收入之間的關(guān)系。其計(jì)算公式為：收入之間的關(guān)系。其計(jì)算公式為：總收益）市場(chǎng)價(jià)值（或投資價(jià)格總收益乘數(shù)（2）凈收益乘數(shù)）凈收益乘數(shù)(Net Income Multiplier, NIM)凈收益乘數(shù)與總收益乘數(shù)計(jì)算方法相同，它反映的是投凈收益乘數(shù)與總收益乘數(shù)計(jì)算方法相同，它反映的是投資總額與經(jīng)營凈收入之間的關(guān)系。其計(jì)算公式為：資總額與經(jīng)營凈收入之間的關(guān)系。其計(jì)算公式為：凈收益）市場(chǎng)價(jià)值（或投資價(jià)格凈收益乘數(shù)2. 財(cái)務(wù)比率財(cái)務(wù)比率財(cái)務(wù)比率一般計(jì)算簡單、直觀易懂，所以成為不動(dòng)產(chǎn)投財(cái)務(wù)比率一般計(jì)算簡單、直觀易懂，所以成為不動(dòng)

7、產(chǎn)投資分析的常用工具。最常用的財(cái)務(wù)比率包括經(jīng)營比率，損資分析的常用工具。最常用的財(cái)務(wù)比率包括經(jīng)營比率，損益平衡比率及債務(wù)支付比率。益平衡比率及債務(wù)支付比率。（1）經(jīng)營）經(jīng)營(Operating Expense Ratio)經(jīng)營比率為不動(dòng)產(chǎn)投資的營運(yùn)費(fèi)用占實(shí)際總收入的比例經(jīng)營比率為不動(dòng)產(chǎn)投資的營運(yùn)費(fèi)用占實(shí)際總收入的比例，即每收入，即每收入1元所需支出的營運(yùn)費(fèi)用。其計(jì)算公式為：元所需支出的營運(yùn)費(fèi)用。其計(jì)算公式為：實(shí)際總收入營運(yùn)費(fèi)用經(jīng)營比率（2）損益平衡比率）損益平衡比率(Break-even Flow Ratio)損益平衡比率，又叫做虧損比率，為不動(dòng)產(chǎn)投資活動(dòng)在損益平衡比率，又叫做虧損比率，為不動(dòng)

8、產(chǎn)投資活動(dòng)在稅前的現(xiàn)金流出與流入之間的比率。其計(jì)算公式為：稅前的現(xiàn)金流出與流入之間的比率。其計(jì)算公式為：實(shí)際總收入營運(yùn)費(fèi)用償債支出損益平衡比率（3）償債能力比率）償債能力比率(Debt Coverage Ratio，DCR)償債能力比率，又稱償債備付率、債務(wù)支付比率、償債償債能力比率，又稱償債備付率、債務(wù)支付比率、償債保障比率、還本付息比率，為不動(dòng)產(chǎn)投資營運(yùn)凈收入（即保障比率、還本付息比率，為不動(dòng)產(chǎn)投資營運(yùn)凈收入（即實(shí)際總收入減營運(yùn)費(fèi)用）可以支付償債支出的倍數(shù)。作為實(shí)際總收入減營運(yùn)費(fèi)用）可以支付償債支出的倍數(shù)。作為不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營績效的評(píng)價(jià)指標(biāo)，償債能力比率不僅不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營績效的評(píng)價(jià)指

9、標(biāo)，償債能力比率不僅為不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高度重視，而且其債權(quán)單位，如銀行，為不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高度重視，而且其債權(quán)單位，如銀行，也會(huì)高度關(guān)注這一指標(biāo)的變化。其計(jì)算公式為：也會(huì)高度關(guān)注這一指標(biāo)的變化。其計(jì)算公式為：債務(wù)本息經(jīng)營凈收入償債能力比率利息經(jīng)營凈收入現(xiàn)金備付率一般而言，貸款償還可以分為兩種方式：一般而言，貸款償還可以分為兩種方式：本金及利息按每本金及利息按每期攤還，如購房貸款的攤還；期攤還，如購房貸款的攤還；貸款期間內(nèi)各期僅支付利息，貸款期間內(nèi)各期僅支付利息，至最后一期才償還全數(shù)本金。在第二種情況下，償債備付率至最后一期才償還全數(shù)本金。在第二種情況下，償債備付率又可稱為又可稱為“現(xiàn)金備付率現(xiàn)金備

10、付率”(Cash Coverage Ratio)，即，即（4）貸款比率）貸款比率(Loan-to-value Ratio，LTV)貸款比率即貸款成數(shù)，也就是貸款額占總投資額（或市場(chǎng)貸款比率即貸款成數(shù)，也就是貸款額占總投資額（或市場(chǎng)價(jià)值）的比率。其計(jì)算公式為：價(jià)值）的比率。其計(jì)算公式為：）總投資額（或市場(chǎng)價(jià)值貸款額貸款比率 3. 盈利能力指標(biāo) 追逐利潤是資本的基本屬性，不動(dòng)產(chǎn)投資也不例外。因此，盈利能力自然便成為評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)投資績效的重要指標(biāo)。所有反映不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)都有一個(gè)共同點(diǎn)，即試圖以某種特定的方式將現(xiàn)金投資與預(yù)期回報(bào)聯(lián)系起來。其不同之處在于，不同的盈利能力指標(biāo)所使用的數(shù)據(jù)計(jì)算口

11、徑不同。 ）總投資額（或市場(chǎng)價(jià)值經(jīng)營凈收入全面資本化率營運(yùn)凈收入項(xiàng)目的投資價(jià)值資本還原率（1）全面資本化率）全面資本化率(Overall Capitalization Rate)全面資本化率，又稱為資本還原率或總資本還原率，反全面資本化率，又稱為資本還原率或總資本還原率，反映了每年預(yù)期經(jīng)營凈收入占不動(dòng)產(chǎn)投資總額（或市場(chǎng)價(jià)格映了每年預(yù)期經(jīng)營凈收入占不動(dòng)產(chǎn)投資總額（或市場(chǎng)價(jià)格）的百分比率，即每年的資本回收率。其計(jì)算公式為：）的百分比率，即每年的資本回收率。其計(jì)算公式為：而不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資價(jià)值也可反推得到：而不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資價(jià)值也可反推得到： （2）股東權(quán)益報(bào)酬率 不同于全面資本化率，股東權(quán)

12、益報(bào)酬率區(qū)別經(jīng)營收益的受益主體，剔除負(fù)債因素對(duì)項(xiàng)目的影響，獨(dú)立考察權(quán)益資本為投資者帶來的經(jīng)濟(jì)效益。一般而言，投資者最注重的就是股東權(quán)益報(bào)酬率，即投資者每投入1元的自有資本，未來能回收多少現(xiàn)金的概念，它是投資者自有資本獲利能力的指標(biāo)。投資者的股東權(quán)益報(bào)酬率可分為稅前股東權(quán)益報(bào)酬率和稅后股東權(quán)益報(bào)酬率。 稅前股東權(quán)益報(bào)酬率稅前股東權(quán)益報(bào)酬率(Before Tax Return on Equity)稅前股東權(quán)益報(bào)酬率，又稱為股息率、自有資本還原稅前股東權(quán)益報(bào)酬率，又稱為股息率、自有資本還原率，它是以稅前現(xiàn)金流量（經(jīng)營凈收入減貸款本息）與率，它是以稅前現(xiàn)金流量（經(jīng)營凈收入減貸款本息）與所需初始權(quán)益投資

13、（投資總額減借貸資金）的百分比，所需初始權(quán)益投資（投資總額減借貸資金）的百分比，即投資者在納稅前的投資報(bào)酬率。其計(jì)算公式為：即投資者在納稅前的投資報(bào)酬率。其計(jì)算公式為：稅前現(xiàn)金流量稅前股東權(quán)益報(bào)酬率自有資本（股東權(quán)益） 稅后股東權(quán)益報(bào)酬率稅后股東權(quán)益報(bào)酬率(After Tax Return on Equity) 稅后股東權(quán)益報(bào)酬率，又稱為現(xiàn)金回報(bào)率，是指預(yù)期每年稅后股東權(quán)益報(bào)酬率，又稱為現(xiàn)金回報(bào)率，是指預(yù)期每年可支配凈現(xiàn)金（扣除所有融資成本與所得稅）占初始權(quán)益可支配凈現(xiàn)金（扣除所有融資成本與所得稅）占初始權(quán)益現(xiàn)金投資的百分比。它反映了表示投資者每投入現(xiàn)金投資的百分比。它反映了表示投資者每投入1

14、元的自元的自有資本，在扣除所有費(fèi)用、償債支出及稅負(fù)之后，未來實(shí)有資本，在扣除所有費(fèi)用、償債支出及稅負(fù)之后，未來實(shí)際能回收的金額；即每投入際能回收的金額；即每投入1元的現(xiàn)金，未來回收多少現(xiàn)元的現(xiàn)金，未來回收多少現(xiàn)金的概念。金的概念。 稅后現(xiàn)金流量稅后股東權(quán)益報(bào)酬率自有資本（股東權(quán)益） （3）經(jīng)紀(jì)人回報(bào)率 在經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)人注意到了股息率與現(xiàn)金回報(bào)率的不足。為了充分展示不動(dòng)產(chǎn)的良好投資前景，更好地吸引客戶，經(jīng)紀(jì)人在考察不動(dòng)產(chǎn)投資績效時(shí)不僅考慮了所得稅因素，而且將因分期償還抵押貸款而導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)投資者權(quán)益增加的情況考慮進(jìn)來，用稅后現(xiàn)金流量與遞增的投資者權(quán)益之和占初始權(quán)益投資的比例作為計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)盈利

15、能力、考核不動(dòng)產(chǎn)投資績效的指標(biāo)，這就是經(jīng)紀(jì)人回報(bào)率。 9.3.2 投資回收期 作為簡單、常用的不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目績效評(píng)價(jià)方法，投資回收期是指投資項(xiàng)目的累計(jì)預(yù)期凈現(xiàn)金流入等于其初始現(xiàn)金投資時(shí)項(xiàng)目運(yùn)營的時(shí)間，一般以達(dá)到此時(shí)間點(diǎn)項(xiàng)目需持續(xù)運(yùn)營的年數(shù)表示。換句話說，計(jì)算投資回收期就是估算要多少年才能回收在該項(xiàng)目上的初始現(xiàn)金投資。運(yùn)用投資回收期評(píng)價(jià)項(xiàng)目績效，就是將所有候選投資項(xiàng)目的投資回收期進(jìn)行排序。 全部投資回收期投資總額經(jīng)營凈收入（全面資本化率的倒數(shù)） （稅前）權(quán)益投資回收期初始權(quán)益現(xiàn)金投資稅前現(xiàn)金流量（股息率的倒數(shù)） （稅后）權(quán)益投資回收期初始權(quán)益現(xiàn)金投資稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報(bào)率的倒數(shù)） 9.3.3

16、前門法與后門法 在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格已知的情況下，由預(yù)計(jì)的股東權(quán)益乘稅前股東權(quán)益報(bào)酬率求得稅前現(xiàn)金流，并用貸款額乘以貸款常數(shù)求得償債支出，二者相加可得凈營運(yùn)收益，這是“前門法”。 乘以等于乘以等于乘以等于乘以等于相加等于加上等于除以等于除以等于圖9-2 前門法計(jì)算流程圖不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格1-貸款成數(shù)不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格貸款成數(shù)不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格要求的權(quán)益資金1-貸款與價(jià)值比率不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格要求的稅前收益率1-貸款與價(jià)值比率不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格權(quán)益資金要求現(xiàn)金流1-貸款與價(jià)值比率不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格抵押貸款不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格貸款常數(shù)不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格年度償債額不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格營運(yùn)凈收入不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格營運(yùn)費(fèi)用不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格要求的實(shí)際總收入不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格1-空置率不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格要求的潛在總收入不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格可出租凈面積不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格每平方米最低租金不動(dòng)產(chǎn)購買價(jià)格 2. 后門法要求的稅前權(quán)益報(bào)酬率后門法的分析方式是在不動(dòng)產(chǎn)收益已知的情況下，求取不動(dòng)產(chǎn)的合理價(jià)格。該方法假定通過調(diào)查市場(chǎng)中類