房地產項目投資分析

1、 房地產項目投資分析房地產項目投資分析 第一講 緒論 第二講 項目投資策劃與 投資環(huán)境評價 第三講 項目投資風險 第四講 項目控制 第一講第一講 緒論緒論 項目與項目周期 房地產項目（一）項目與項目周期 1. 項目的定義 （1）項目的本質特征 是一系列工作的組合 是一種必須完成的、臨時性的、有限的任務過程 具有特定的目標 必定在一定的約束條件下進行 必然消耗或占用一定的資源（2）項目的定義：在一定的約束條件下，具有明確目標的一次性任務或事項。 2、項目的周期（項目壽命期） 項目從開始到結束的壽命周期, 是項目工作在時序上的安排。項目周期一般劃分為三大階段。 （1）投資前期：從項目設想到項目投資

2、實施前的一段時期，其主要內容有： 市場調查、 投資機會研究、項目建議 投資方案策劃、投資方案可行性研究 項目評估、項目決策 （2） 投資實施期：項目投資決策后到項目完成交付使用的一段時期，其主要內容有： 項目設計、施工建設（發(fā)包）管理 設備采購、安裝、竣工驗收 市場推廣、市場營銷 （3）經營使用期：從項目交付使用到經濟壽命終了（或實現(xiàn)投資回收）后的一段時期，其主要內容有： 生產經營、設施管理 租賃經營、物業(yè)管理 營銷促銷（二）項目管理（1）項目管理的定義：在項目活動過程中，為實現(xiàn)項目目標而運用知識、技能、工具、技術和經驗對項目實施的策劃、計劃、指揮、協(xié)調和控制過程。 （2）項目管理的內涵 DM

3、 - 開發(fā)管理Development ManagementPM 項目管理（建設管理）Project ManajementFM 設施管理.物業(yè)管理Facility Management項目前期項目前期項目實施期項目實施期 準備 設計 施工項目使用期項目使用期 運營商運營商FM 開發(fā)商開發(fā)商DMPM 設計方設計方PM 承包商承包商PM 供應商供應商PM投資商投資商DMPMFM 施 工 階 段 設 計 階 段 工 程 建 設 監(jiān) 理 項 目 管 理 項 目 全 壽 命 管 理 使 用 階 段物業(yè)管理 項 目 建 設 的 全 過 程 管 理 決 策 階 段項目前期策劃與管理項目構思和設想項目構思和設想

4、決策決策開始實施開始實施項目完成項目完成開始運營開始運營報廢報廢拆除拆除運營階段運營階段實施階段實施階段決策階段決策階段項目管理項目管理PM開發(fā)管理開發(fā)管理DMDM物業(yè)管理物業(yè)管理FMFM 保修期保修期(1-2 (1-2 年年) )DMDM、PMPM、FM FM 和和 LMLM的時間范圍的時間范圍FM LMLM（三）房地產項目1、房地產項目的主要類型 （1）土地： 舊城區(qū)的二次開發(fā). 新區(qū)開發(fā) （2）住宅 按經營性質分類：銷售型住宅、租賃性住宅 按建設標準分類：普通住宅、公寓式住宅、別墅 （3）辦公樓宇（寫字樓） （4）旅店、酒樓、商場 （5）工業(yè)廠房、倉庫、停車廠 （6）休閑物業(yè)：健身房、游

5、樂場、活動中心、劇院、電影院、網球場、高爾夫球常等 （7）特種物業(yè)：車站、碼頭等 2、房地產項目投資的主要特性（1）前期策劃十分重要（不可移動性）（2）與法規(guī)關系十分密切（3）依賴金融的參與與支持（4）投資周期長，投資風險大（5）涉及面廣，投資運作復雜（6）制約因素多，入世門檻高（7）與市場關系極大（8）與環(huán)境關系密切 第二講第二講 項目投資策劃與投資環(huán)項目投資策劃與投資環(huán)境評價境評價w策劃與房地產項目策劃w項目投資方案w投資環(huán)境評價（一）策劃與房地產項目策劃 1、策劃：為了實現(xiàn)預期的目標，借助科學方法，系統(tǒng)方法和創(chuàng)造性思維，進行環(huán)境分析，優(yōu)化資源配置的調查、研究、分析、創(chuàng)意，設計并制定計劃與

6、行動方案的過程。 （1）策劃是一個過程 （2）策劃是一個創(chuàng)造性的活動 （3）策劃是具有前瞻性的理性行為 （4）策劃是對未來事件的系統(tǒng)安排 （5）策劃是一門藝術 2、項目策劃：項目策劃是指以項目實施方案為核心的，全面的、綜合的調查研究、項目構思、項目創(chuàng)意、計劃編制、技術經濟分析與效益評價工作。 （1）立足于市場和環(huán)境分析 （2）目的在于編制切實可行的項目實施方案 （3）是以方案為核心的反復論證、反復調整、不斷優(yōu)化的過程 （4）靈魂在于市場定位與賣點設計 （5）生命力是創(chuàng)意、構思 3 .房地產項目投資策劃 投資機會研究：依據市場信息，尋找投資機會 一般投資機會研究 具體項目投資機會研究 投資方案構

7、思：項目市場定位及方案（初步）計劃的創(chuàng)造性活動（消費群體、價格、規(guī)劃設計要點、配套設施、建筑風格、賣點設計、創(chuàng)意設計等等）。 項目規(guī)劃、目標設計：項目計劃經濟指標的確定及項目平面、立面的布置和安排。 投資方案策劃：項目投資經營方案、開發(fā)建設方案、市場營銷方案的計劃。 可行性研究：項目規(guī)劃設計方案、投資經營方案、開發(fā)建設方案的技術經濟論證及方案調整優(yōu)化過程。 評價決策：對項目方案及可行性研究結論所作的評價，對項目投資方案作出決策。（二）項目投資方案 項目投資方案：由項目規(guī)劃設計方案、開發(fā)建設方案、投資經營方案構成的關于項目計劃體系的具體安排。 1. 項目投資方案體系 項目規(guī)劃設計方案 項目開發(fā)建

8、設方案 項目投資經營方案 （1）項目規(guī)劃設計方案 項目規(guī)劃方案 建筑設計方案 公建（配套）設施的單項設計方案 （2）項目開發(fā)建設方案 拆遷安置方案、工程承包及施工方案 工程監(jiān)理方案、工程進度計劃 工程質量計劃、設備材料計劃 施工組織計劃、項目控制方案 （3）項目投資經營方案 項目投資方案 項目融資方案 項目經營方案 項目營銷方案2. 項目投資計劃的編制（1）項目投資計劃的編制程序計劃平衡與調整進度計劃投資估算經營方案市場定位項目構思投資計劃融資計劃收益計劃財務分析與評價營銷計劃招標計劃監(jiān)理計劃施工計劃質量計劃市場分析與研究 （2）常用計劃編制方法 網絡計劃法：利用網絡關系來描述項目計劃內容的一

9、種計劃方法。w 單代號網絡圖：由節(jié)點表示活動，節(jié)點間帶箭頭的短線代表活動間的邏輯關系w 雙代號網絡圖：由節(jié)點間帶箭頭的短線代表活動，由節(jié)點描述活動間的邏輯關系。 單代號網絡圖：由節(jié)點表示活動，節(jié)點間帶箭頭的短線代表活動間的邏輯關系 活動：A、B、C、D、E 雙代號網絡圖：由節(jié)點間帶箭頭的短線代表活動，由節(jié)點描述活動間的邏輯關系。 活動：AB、BC、BD、DC、CE案例：某一工程項目基礎施工案例：某一工程項目基礎施工計劃圖計劃圖 橫 道 圖 網網 絡絡 圖圖 （三） 項目投資環(huán)境評價1.投資環(huán)境：擬投資地區(qū)在一定時期內所具有的能決定和制約項目投資的各種外部境況和條件的總和。（1）投資環(huán)境要素的分

10、類 按要素存在的物質形態(tài)分類： 硬環(huán)境：影響項目投資的各種外部物質條件 軟環(huán)境：影響項目投資的各種社 會經濟文化條件 按要素存在的范圍分類 : 宏觀投資環(huán)境：國家、地區(qū)投資環(huán)境 中觀投資環(huán)境：地區(qū)、行業(yè)投資環(huán)境 微觀投資環(huán)境：地塊周邊及地塊投資環(huán)境 按要素的內容分類 : 社會環(huán)境 政治環(huán)境 法律環(huán)境 自然環(huán)境 文化環(huán)境 基礎設施環(huán)境 經濟環(huán)境（二）房地產項目投資環(huán)境要素 社會秩序 硬件 社會服務 態(tài)度 社會信譽 效率 1. 社會政治環(huán)境 決策民主性 社會制度 管理透明度 行政效率 廉潔性 法規(guī)的完備性 2、法律環(huán)境 法制的穩(wěn)定性 執(zhí)法的公正性 風俗習慣 3、文化環(huán)境 價值觀念 教育水準w 國民

11、生產總值w 國民經濟 國民經濟增長率w 通貨膨脹w 居民收入w 宏觀經濟環(huán)境 居民消費 存款余額w 消費總額w 財政政策w 經濟政策 利率w 產業(yè)政策w 市場吸納量w 經濟環(huán)境 市場供應量w 市場環(huán)境 市場購買力w 市場價格w 同類樓盤分布w 競爭 同類樓盤入市時間 w 競爭者實力w 融資渠道w 資金 融資成本w 營銷成本w 財務環(huán)境 成本 稅費w 同類項目社會平均盈利水平w 利潤 盈利水平w 人力w 土地w 資源環(huán)境 原材料w 能源w 距商業(yè)中心距離w 地理位置 距醫(yī)院、學校距離w 距機場、車站距離w 地質地貌w 自然環(huán)境 植被w 自然風光 山脈w 河流w 氣候w 道路及交通w 能源環(huán)境w

12、基礎設施環(huán)境 給排水管網w 通訊設施w 電力配備 2. 項目投資環(huán)境評價 （1）評價原則w 系統(tǒng)性原則w 比較性原則w 時效性原則w 定性分析與定量分析相結合的原則w 實事求是、尊重客觀規(guī)律的原則w 全面分析、突出重點的原則 （2）常用評價方法 等級尺度法 多因素和關鍵因素評估法 綜合評價法： 評定主要影響因素 建立層次結構模型 由相對重要性評價建立判斷矩陣 求解判斷矩陣特征向量：同層間單權重系數(shù)最大特征根：一致性檢驗指標（C、Z0.1） 由層間遞歸運算確定各因素組合權重系數(shù)Wj 聘請專家對各因素狀況按優(yōu)、良、中、差四級進行分類判定 按下式進行各環(huán)境因素計分統(tǒng)計w式中： ：評優(yōu)的百分比； ：評

13、中的百分比w ：評良的百分比； ：評差的百比 按各因素組合權重系數(shù) 及統(tǒng)計計分 計算項目投資環(huán)境綜合得分。w 按各項目投資環(huán)境綜合得分進行排序與評價。4321234jjjjjrrrrV1 jV2jr3jr4jrjmjjVWG1jWjV第三講第三講 項目投資風險項目投資風險 項目投資風險 房地產項目投資風險（一）項目投資風險概述 1. 投資風險的定義：項目投資效果的實際值偏離其期望值的程度。 2. 投資風險的分類：按投資對象的差異分為： 債券投資風險 建設項目投資風險 股票投資風險 房地產項目投資風險等 按投資風險的內涵分為 經營風險：經營戰(zhàn)略、經營策略帶來的風險 財務風險：資金、債務帶來的風險

14、 市場風虛：市場供求關系、市場需求、資源條件的風險 政治風險：政治局勢、政策風險 社會風險：社會穩(wěn)定性、社會矛盾、社會評價、社會關系帶來的風險等等 3. 投資風險的度量 投資風險的度量有兩重內涵，其一是風險危害的程度，即風險損失的大??；其二是風險發(fā)生的概率，即風險發(fā)生可能性的大小。因而，投資風險的度量分為風險損失強度和投資風險分布兩類。 （1）投資風險損失強度：由于風險的存在使投資者可能遭受的最大損失在直接投資總額中所占有的比例。%100投資支出投資收入投資支出風險損失強度 （2）投資風險分布：由于投資收益率分布的離散程度來描述的風險發(fā)生可能性大小。 式中：Q：投資收益率標準偏差 ：狀態(tài)i的發(fā)

15、生概率 ：狀態(tài)I的投資收益率 N ：狀態(tài)數(shù) ：投資收益率期望值 V ：投資收益率變異系數(shù))(12)()(RnRiiEQVERPQiPiR)(RE（二）房地產項目投資風險 w 房地產項目投資風險因素w 房地產項目投資風險防范w 房地產項目投資風險控制 1 .房地產項目投資風險因素 項目投資前期風險：投資計劃實施工前項目策劃與研究階段存在的風險。 規(guī)劃設計方案 選址、市場定位、方案決策 開發(fā)經營方案 投資融資方案 營銷方案 項目開發(fā)建設經營階段風險：項目正式動工到交付使用階段的風險。 工期、成本、質量、安全、設備、材料供應商、承建商信譽、財務（資金運作）、合同管理、項目營銷等。 項目經營管理及使用

16、階段風險：項目竣工交付使用、業(yè)主入住期間的風險 業(yè)主糾紛、安全、衛(wèi)生、管理 項目營銷、租賃經營 2 .房地產項目投資風險防范 投資風險防范的主要策略是風險的回避和轉移 投資風險回避：對風險較大的項目，采取放棄原則；或對風險較大的方案采取放棄的原則。 投資風險轉移：采取一定的技術措施轉移投資風險的承擔者。主要的技術措施有： 契約、合同形式 財務責任形式 保險形式 3. 房地產項目投資風險控制 （1）前期策劃階段的投資風險控制 把一切不確定因素及其影響程度考慮在評價指標中。常見的處理辦法有如下兩類。 風險調整貼現(xiàn)率法：用考慮了風險的貼現(xiàn)率來進行項目投資效益凈現(xiàn)值（NPV）的計算。w K： 風險調整貼現(xiàn)率w i ：基準貼現(xiàn)率w b: 風險補償斜率：w V：風險程度系數(shù)（投資收益率變異系數(shù)）vbiK00ivikb 肯定當量法：用一個系數(shù)把有風險的現(xiàn)金流量調整為無風險的現(xiàn)金流量，再計算凈現(xiàn)值等評價指標。