房地產(chǎn)評估之假設(shè)開發(fā)法

1、假設(shè)開發(fā)法及其運用要求1. 熟悉假設(shè)開發(fā)法的含義；2. 熟悉假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)；3. 掌握假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象；4. 掌握假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件；5. 熟悉假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟；6. 掌握假設(shè)開發(fā)法的基本公式；7. 熟悉現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義；8. 掌握現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的區(qū)別；9. 熟悉握現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點；10. 掌握假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取方式；第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述1. 假設(shè)開發(fā)法的含義簡要地說，假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體地說， 假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及

2、應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。本質(zhì)與收益法相同， 是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。 具體為預(yù)測的開發(fā)完成后的價值減去預(yù)測的后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤后的余額。2. 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)（熟悉）理論依據(jù)預(yù)期原理和地租原理（一次性的剩余價格）表現(xiàn)形式評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法假設(shè)開發(fā)法與成本法兩者主要區(qū)別：成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測等方法得到，需要求取的是土地價值。3. 假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象（掌握）適用對象， 凡

3、是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、法等方法求取的房地產(chǎn)具體包括： 可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、 可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房收益地產(chǎn)不適合采用假設(shè)開發(fā)法的項目：應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價； 如仍需要估價， 一定要把對規(guī)劃條件的假設(shè)在估價報告中特別提示除了用于房地產(chǎn)估價，還可以用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析假設(shè)開發(fā)法用于估價與用于投資分析的區(qū)別：在選取有關(guān)參數(shù)、 系數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時， 估價是站在一個典型的投資者的立場上 （公允的、客觀的） ，而投資分析是站在某一個特定的投資者的立場上假設(shè)開發(fā)法在投資分析中提供的三種數(shù)

4、值測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用4. 假設(shè)開發(fā)法適用的條件（掌握）假設(shè)開發(fā)法測算可靠程度的兩個關(guān)鍵預(yù)測（兩要點）是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式。是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確預(yù)測開發(fā)完成后的價值。外部條件良好的社會經(jīng)濟環(huán)境（三方面）要有統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)要有明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產(chǎn)政策要有全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫【 2011 年真題】在假設(shè)開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。A. 用途B. 區(qū)位C. 建筑規(guī)模D. 建筑檔

5、次E. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 答疑編號950276090101【答案】 ACD【解析】區(qū)位是既定的，無法選擇；參見教材P320。【 2011 年真題】某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5 年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費為180 萬元，每年凈收益比裝修前增加50萬元；二是重新裝修且改變用途，裝修費為300 萬元，每年凈收益比裝修前增加80 萬元。假定報酬率為10%，則承租人應(yīng)選擇第二個方案。（） 答疑編號950276090102【答案】錯誤55第二種增加價值- 300+80/10%×（ 1-1/1.1）=3.26 萬元萬元【 2006 年真題】下列關(guān)于假設(shè)

6、開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A. 假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法B. 運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用C. 假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D. 假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余 答疑編號 950276090103【答案】 C【解析】參見教材P321。【 2006 年真題】假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時， 投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。（ ） 答疑編號 950276090104【答案】錯【解析】參見

7、教材P321。6. 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟（熟悉）運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為以下6 個步驟：調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；選取最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；預(yù)測開發(fā)完成后的價值；預(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；測算待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況：包括：地塊的區(qū)位狀況，地塊的實物狀況，地塊的規(guī)劃條件，土地權(quán)利最佳開發(fā)利用方式的內(nèi)容：包括：用途、建筑規(guī)模和檔次選取最佳用途要考慮的因素： 地塊的位置的可接受性， 用途的現(xiàn)實社會需要程度， 未來發(fā)展趨勢【 2006 年真題】假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地

8、位置的（）。A. 可接受性B. 保值增值性C. 現(xiàn)實社會需要程度D. 未來發(fā)展趨勢E. 固定性 答疑編號 950276090105【答案】 ACD【解析】參見教材P323。第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式1. 最基本的公式（掌握）待開發(fā)房地產(chǎn)的價值開發(fā)完成后的價值后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤已完成部分已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤，已包含在估價對象的價值內(nèi)， 不應(yīng)作為扣除項目。后續(xù)的部分得到估價對象以后到把它開發(fā)建設(shè)完成還需要開展的各項工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤根據(jù)待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相結(jié)合，有七種情形：估價對象為生地，在生地上進行房屋建設(shè)估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地估價對象

9、為毛地，在毛地上進行房屋建設(shè)估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地估價對象為熟地，在熟地上進行房屋建設(shè)估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋估價對象為舊房，將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房根據(jù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式：銷售、出租、營業(yè)2. 求生地價值的公式（掌握）在生地上進行房屋建設(shè)的公式生地價值開發(fā)完成后的價值取得生地的稅費由生地建成房屋的成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤將生地開發(fā)成熟地的公式生地價值開發(fā)完成后的熟地價值取得生地的稅費由生地開發(fā)成熟地的成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤3. 求毛地價值的公式（掌握）毛地價值開發(fā)完成后的價值毛地取得稅費由毛地建成房屋的

10、成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤毛地價值開發(fā)完成后的熟地價值毛地取得稅費由毛地開發(fā)成熟地的成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤4. 求熟地價值的公式（掌握）熟地價值開發(fā)完成后的價值熟地取得稅費由熟地建成房屋的成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發(fā)利潤5. 求在建工程價值的公式（掌握）在建工程價值續(xù)建完成后的價值在建工程取得稅費續(xù)建成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費續(xù)建利潤6. 求舊房價值的公式（掌握）舊房價值重新改造或改變用途后價值舊房取得稅費重新改造或改變用途的成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費利潤7. 適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售的公式（掌握）待開發(fā)房地產(chǎn)的價值采

11、用市場法測算的開發(fā)完成后的價值后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤8. 適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營業(yè)的公式（掌握）待開發(fā)房地產(chǎn)的價值采用收益法測算的開發(fā)完成后的價值后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤第三節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法一、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的定義假設(shè)開發(fā)法的具體估價方法， 有動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。 房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般較長，其土地取得成本和后續(xù)的建設(shè)成本、 管理費用、 銷售費用、 銷售稅費以及開發(fā)完成后的價值等所發(fā)生的時間通常不同， 特別是那些大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 因此，運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)當(dāng)考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值有兩種方式： 一是折現(xiàn)的方式， 以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為動

12、態(tài)分析法； 二是計算投資利息的方式， 以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為靜態(tài)分析法?，F(xiàn)金流量是指一個項目（方案或企業(yè)）在某一特定的時期內(nèi)收人和支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、 現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。 資金的收人稱為現(xiàn)金流入， 相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。資金的支出稱為現(xiàn)金流出， 相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量。 現(xiàn)金流人通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負現(xiàn)金流量。 凈現(xiàn)金流量是指某一時點的正現(xiàn)金流量與負現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：凈現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量二、動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法主要有下列3 大區(qū)別：（ 1）對開發(fā)完成后的價值和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、

13、銷售費用、銷售稅費等的測算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價值時點 （通常為現(xiàn)在） 的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。 而在動態(tài)分析法中， 是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程， 預(yù)測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。（ 2）靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售； 而動態(tài)分析法要考慮各項收入、 支出發(fā)生的時間不同， 即首先要把它們折算到同一時間上，然后再相加減。（ 3）在靜態(tài)分析中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在動態(tài)分析中這

14、兩項都不顯現(xiàn)出來，而隱含在折現(xiàn)過程中。三、動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點從理論上講， 動態(tài)分析法測算出的結(jié)果比較精確， 但測算過程復(fù)雜； 靜態(tài)分析法測算的結(jié)果比較粗略， 但測算過程相對簡單一些。 就它們的精確與粗略而言， 在現(xiàn)實中可能并不完全如此。第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法的估價前提假設(shè)預(yù)測該商品房在建設(shè)工程的后續(xù)建設(shè)期，通過比較法得到了類似商品房的正常建設(shè)期為 3 年，該在建工程的正常建設(shè)期為2 年，則在該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為1 年。但如果是該在建工程要被人民法院強制拍賣，則還應(yīng)加上由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他個新的“前期”。如果“換手”的正常期限為0.5年，則該在

15、建工程的后續(xù)建設(shè)期為1.5年。在“換手”的情況下，不僅會有一個新的“前期”，通常還會發(fā)生新的“前期費用”，因此在估算后續(xù)開發(fā)的必要支出時，還應(yīng)加上這部分“前期費用”。由上可見， 假設(shè)開發(fā)法的估價前提有3 種：估價對象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，可將這種估價前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；估價對象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，可將這種估價前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，可將這種估價前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”。同一估價對象在這三種不同的估價前提下運用假設(shè)開發(fā)法估價，評估出的價值往往是不同的。一般情況下， 自己開發(fā)前提下評估出的價值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，自愿

16、轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。但需要指出的是，在運用假設(shè)開發(fā)法時究竟應(yīng)采用上述哪種估價前提進行估價，不是估價師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價目的和估價對象所處的實際情況來選擇，并應(yīng)在估價報告中充分說明理由。房地產(chǎn)抵押估價和房地產(chǎn)司法拍賣估價，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。第五節(jié)最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選取選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式之前，應(yīng)調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，然后選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式并確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。下面以評估政府有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的價格為例予以說明。在中國現(xiàn)行土地使用制度下，政府有償出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地，主要是房地產(chǎn)開發(fā)用地

17、， 它可能是熟地， 也可能是毛地或生地。政府出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的方式主要有招標、拍賣、 掛牌和協(xié)議四種。無論是采取哪種出讓方式，政府都需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進行估價，以確定其招標底價、拍賣底價（保留價）、掛牌底價、協(xié)議出讓最低價或者做到心中有數(shù)。投標人、 競買人、 土地使用者也需要對這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進行估價，以確定其報價或出價。這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標人、競買人、土地使用者如果取得了該類土地，只能在政府的這些限制條件下開發(fā)利用。因此， 政府的這些限制條件，也是評估這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的價值時必須遵守的前提

18、條件。調(diào)查、分析該類房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況主要包括下列方面：（ 1）弄清土地的區(qū)位狀況，包括 3 個層次：土地所在城市的性質(zhì)；土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。例如，位于上海浦東新區(qū)的一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地需要估價， 弄清該塊土地的區(qū)位狀況， 需要弄清上海的性質(zhì)和地位， 浦東新區(qū)的性質(zhì)和地位， 浦東新區(qū)與上海老市區(qū)的關(guān)系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還要弄清這塊土地在該區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，包括交通條件、 外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。（ 2）弄清土地的實物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、開發(fā)程度等。弄清這些，主要是為預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必

19、要支出服務(wù)。（ 3）弄清土地的權(quán)益狀況，特別是規(guī)劃條件和將擁有的土地權(quán)利。弄清規(guī)劃條件包括弄清土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。弄清將擁有的土地權(quán)利包括弄清土地權(quán)利性質(zhì)、 使用期限、能否續(xù)期，以及對該房地產(chǎn)開發(fā)項目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租甚至價格等的有關(guān)規(guī)定等。弄清規(guī)劃條件主要是為選取最佳的開發(fā)利用方式、確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務(wù)。弄清將擁有的土地權(quán)利主要是為預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等服務(wù)。 在調(diào)式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)選取，也就是說在規(guī)劃條件給定的范圍內(nèi)的最佳。在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳

20、的用途。選取最佳的用途要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢， 或者說， 要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，即在項目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。 例如，某宗土地的規(guī)劃用途為賓館或公寓、寫字樓，但在實際估價中究竟應(yīng)選擇哪種用途？這首先要調(diào)查、 分析該土地所在城市和區(qū)域賓館、 公寓、寫字樓的供求關(guān)系及其走向。 如果對賓館、 寫字樓的需求開始趨于飽和， 表現(xiàn)為客房入住率、 寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加， 而在未來幾年內(nèi)能提供的數(shù)量又較少時，則應(yīng)選擇該土地的用途為公寓。第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期為了預(yù)測開發(fā)完成后

21、的價值和后續(xù)開發(fā)的各項必要支出發(fā)生的時間及金額，便于進行折現(xiàn)或測算投資利息，首先需要預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期（以下簡稱開發(fā)經(jīng)營期）。開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價值時點），終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。2. 開發(fā)完成后的價值（掌握）開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況（房地產(chǎn)狀況） ，不同的房地產(chǎn)狀況對應(yīng)不同的價值，有時還包括其它財產(chǎn)（如動產(chǎn)、權(quán)利等）的價值。開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間（市場狀況）開發(fā)完成的價值對應(yīng)的時間不一定是開發(fā)完成之時，有三種情況：一般銷售的，預(yù)測它在開發(fā)完成之時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。預(yù)售的， 則

22、預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值。 如果需要延遲銷售的， 預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值開發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法：銷售的， 通常采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變動趨勢，或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合，比較的單位一般為單價而不是總價。出租或營業(yè)的房地產(chǎn)， 可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值。注：假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值，可以用市場法，也可以用收益法，但是不能用成本法求取開發(fā)完成后的價值（變成成本法了）?！?2011 年真題】關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。A. 運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取B. 投資利息和開

23、發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C. 假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值D. 在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時， 應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值 答疑編號950276090106【答案】 D【解析】 A 只要可以預(yù)測開發(fā)完成后的收益（如出租或自營用途的房地產(chǎn)），就可以收用益法求取開發(fā)完成后的價值； B 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，不需要測算利息和開發(fā)利潤， 體現(xiàn)在折現(xiàn)過程中； C 扣除項目實際上還沒發(fā)生，是未來要發(fā)生的； D 在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時， 不能將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值，而應(yīng)該結(jié)合未來的變動趨勢，如長期趨勢

24、法。參見教材P331?！?2011 年真題】 某房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑面積該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出3850 ，建設(shè)期 2 年，根據(jù)市場調(diào)查分析，30%和 20%，出售時的平均單價為2850 元，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價值為（）萬元。 答疑編號950276090107【答案】 C【解析】 3850×2850×（22.53）50%/1.15 +30%/1.15+20%/1.15【 2010 真題】在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況對應(yīng)的價值，開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，不一定是開發(fā)完工之時。 答疑編號 95027

25、6090108【答案】正確【解析】開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間，可以是完工的時間，也可以在其之前（如提前預(yù)售） ，也可以在其之后 （如出租后出售） 。參見教材P331。3. 后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤后續(xù)必要支出項目，估算方法與成本法中相同。與成本法中估算的區(qū)別：它本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值 ，而不是在估價時點時的值它們是在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之后至把待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤，而不包括在取得待開發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤投資利息和開發(fā)利潤，只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，包含在折現(xiàn)率中考慮了。應(yīng)計息的項目（銷售稅費一般不計息）未知的需要求取的待開發(fā)房

26、地產(chǎn)的價值取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用和銷售費用計息期待開發(fā)房地產(chǎn)價取得的稅費假設(shè)一次性取得時支付，因而發(fā)生的時間是估價時點后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用通常假設(shè)為所發(fā)生的時間段的期中利潤的計算與成本法中的利潤相同【 2011 年真題】采用假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法估價時，應(yīng)計息項目包括后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費等。 （ ） 答疑編號950276090109【答案】錯誤【解析】參見教材P332。銷售稅費是不計算利息的?！?2009 年真題】在假設(shè)開發(fā)的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價時的相應(yīng)市

27、場水平估計出來。 答疑編號950276090110【答案】錯誤【解析】是根據(jù)這些項目未來發(fā)生時候的數(shù)值，而不是估價時點的數(shù)值。參見教材P332。4. 折現(xiàn)率（掌握）是采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的重要參數(shù)， 與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同。具體應(yīng)等同于同一市場上相同或類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率。本質(zhì)上體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分， 所以用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時， 利息和利潤就不需要再另外計算了。包含在折現(xiàn)率中予以考慮了。五、測算中的其他有關(guān)問題假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值這種收入， 在實際估價中特別是評估投資價值時，

28、有時還應(yīng)考慮某些額外的收入、節(jié)省的費用或無形收益。例如，深圳市1987 年 12 月 1 日首次公開拍賣的一塊面積為28588m的國有土地 50 年使用權(quán)，從當(dāng)時預(yù)測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去建設(shè)成本等必要支出及應(yīng)得利潤后的余額來看， 價值也許不高， 但由于是國內(nèi)首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了該塊土地后會附帶取得一些意想不到的社會效果。例如，隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用。 因此， 這塊土地的成交價格比較高是較自然的（當(dāng)時該塊土地的拍賣底價為 200 萬元人民幣，最后成交價格為525 萬元人民幣，比拍賣底價高了很多）。第七節(jié)假設(shè)開發(fā)

29、法總結(jié)和運用舉例一、假設(shè)開發(fā)法總結(jié)對上述假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)容進行歸納總結(jié)可知：假設(shè)開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。 根據(jù)考慮資金時間價值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。 假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、 收益法等方法求取的房地產(chǎn)， 簡稱為待開發(fā)房地產(chǎn)。 假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。運用假設(shè)開發(fā)法估價的關(guān)鍵，首先是要把握住兩頭：一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。然后假設(shè)將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工

30、作，完成這些工作需要多長時間，需要哪些必要支出，相應(yīng)要獲得多少利潤。在實際估價中， 待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地、在建工程、 可重新改造或改變用途的舊房三大類。可供開發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。 未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對生地和毛地的估價對象來說， 有熟地和新房兩類； 對熟地、 在建工程和舊房的估價對象來說，只有新房一類。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。另外，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含著家具、機器設(shè)備等動產(chǎn)和特許經(jīng)營權(quán)等權(quán)利。開發(fā)完成后的價值可采用市場法或長期趨勢法求取，

31、也可采用收益法求取。后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤通常分為待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、建設(shè)成本、 管理費用、 銷售費用、 投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。假設(shè)開發(fā)法估價測算匯總表，見表9-1和表 9-2假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量折現(xiàn)法）估價測算匯總表表 9-1測算標準數(shù)量金額備注一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期二、開發(fā)完成后的價值三、后續(xù)必要支出（一）取得稅費契稅其他稅費（二）建設(shè)成本（三）管理費用（四）銷售費用（五）銷售稅費銷售稅金及附加其他銷售稅費四、折現(xiàn)率五、測算結(jié)果總價單價假設(shè)開發(fā)法（傳統(tǒng)方法）估價測算匯總表表 9-2測算標準數(shù)量金額備注、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期二、開發(fā)完成后的價值三、后續(xù)必要支出（一）取得稅費契稅其他稅費（二）

32、建設(shè)成本（三）管理費用（四）銷售費用（五）投資利息（六）銷售稅費銷售稅金及附加其他銷售稅費四、后續(xù)應(yīng)得利潤直接成本利潤率投資利潤率成本利潤率銷售利潤率五、測算結(jié)果總價單價二、假設(shè)開發(fā)法運用舉例例 9 1某成片荒地的面積為 2km2，適宜開發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉(zhuǎn)讓；可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為 60%；附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”“五通一平”熟地的單價為 800 元 /m2；建設(shè)期為 3 年；將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的建設(shè)成本以及管理費用、銷售費用為2.5 億元 /km2；貸款年利率為8%；土地開發(fā)的年平均投資利潤率為10%；當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費和買方需要繳納的契

33、稅等稅費，分別為轉(zhuǎn)讓價格的6%和 4%。請采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法測算該成片荒地的總價和單價。解 估價時點為購買該成片荒地之日，假設(shè)為現(xiàn)在， 并設(shè)該成片荒地的總價為V，則：（ 1）開發(fā)完成后的熟地總價值 800×2000000×60% 9.6 （億元）（ 2）該成片荒地取得稅費總額 V×4% 0.04V （億元）（ 3）建設(shè)成本及管理費用、銷售費用總額 2.5 ×2 5（億元）（ 4）投資利息總額（ V 0.04V ）×（ 1 8%）3 1 5×（ 18%）1.5 10.27V 0.612 （億元）（ 5）轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的熟地的稅費

34、總額（銷售稅費）9.6 ×6%0.576 （億元）（ 6）開發(fā)利潤總額（ VV×4%）× 10%× 35×10%×1.5 0.312V 0.75 （億元）（ 7） V 9.6 0.04V 5（ 0.27V 0.612 ） 0.576 （ 0.312V 0.75 ）V 1.641 （億元）故：該成片荒地總價1.641 （億元）該成片荒地單價82.05 （元 /m2）注意與教材 285 286 頁例 8-1對比學(xué)習(xí)。例 9-2 某宗“七通一平”熟地的面積為22，適宜建造一幢乙級寫5000m ，容積率為字樓。預(yù)計取得該土地后將該寫字樓建成需

35、要2 年，建筑安裝工程費為每平方米建筑面積l500 元，勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費的 6%；建筑安裝工程費、勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費、管理費用第一年需要投入 60%，第二年需要投入 40%。在該寫字樓建成前半年需要開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預(yù)計為售價的2%。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中賣方應(yīng)繳納的營業(yè)稅等稅費和買方應(yīng)繳納的契稅等稅費，分別為正常市場價格的6%和 3%。預(yù)計該寫字樓在建成時可全部售出，售出時的平均價格為每平方米建筑面積3500 元。請利用所給資料采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該土地的總價、單價及樓面地價（折現(xiàn)率為12

36、%）。解估價時點為購買該土地之日，假設(shè)為現(xiàn)在，并設(shè)該土地的總價為V，則：2（ 2）開發(fā)完成后的該寫字樓總價值 2790.18 （萬元）（ 3）該土地取得稅費總額 V×3%0.03V （萬元）（4）建安工程費等的總 額 l500 ×10000×（1 8%6%）× l546.55（萬元）建筑安裝工程費、 勘察設(shè)計和前期工程費及其他工程費、 管理費用在各年的投入實際上是覆蓋全年的， 但為折現(xiàn)計算的方便起見，假設(shè)各年的投入集中在該年的年中，這樣， 就有了上述計算中的折現(xiàn)年數(shù)分別是 0.5 和 1.5 的情況。（ 5）銷售費用總額 57.41 （萬元）銷售費用假設(shè)

37、在寫字樓建成前半年內(nèi)均勻投入，視同在該期間的中點一次性投入，這樣，就有了上述計算中的折現(xiàn)年數(shù)是1.75 的情況。（ 6）銷售稅費總額 2790.18 ×6% 167.41 （萬元）（ 7） V 2790.18 0.03V l546.55 57.41 167.4l V 989.14 （萬元）故：土地總價 989.14 （萬元）土地單價 1978.28 （元 /m2）樓面地價 989.14 （元 /m2） 22地使用權(quán)。預(yù)計購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%；改造期為1 年，改造費用為每平方米建筑面積1000 元；改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4000元；在改造

38、完成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用，該費用預(yù)計為售價的2%；銷售稅費預(yù)計為售價的6%。請利用上述資料采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現(xiàn)率為12%）?！窘狻?估價時點為購買該舊廠房之日，假設(shè)為現(xiàn)在， 并設(shè)該舊廠房的正常購買總價為V，則：（ 1）改造后商場總價值 =4000×5000/ （ 112%） 1785.71 （萬元）（ 2）購買該舊廠房的稅費總額 V×4% 0.04V （萬元）（ 3）需補交出讓金等費用總額： 400×5000 200（萬元）0.5（ 4）改造總費用 1000×5000/ （1 12%） 472

39、.46 （萬元）（ 5）銷售費用總額 4000×5000/ （ 1 12%） 0.75 36.74 （萬元）（ 6）銷售稅費總額 4000×5000×6%/（1 12%） 107.14 （萬元）（ 7） V 1785.71 0.04V 200472.46 36.74 107.14 V 932.09 （萬元）該舊廠房單價932.09/0.5 1864.18 （元 /m2）例 9-4 某在建工程的建設(shè)用地面積為2，規(guī)劃總建筑面積為23000m12400m ，用途為辦公， 土地使用期限為50 年，自 2010 年 3 月 1 日起計算， 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定不

40、可續(xù)期；當(dāng)時取得土地的花費為樓面地價800 元 /m2。該土地上正在建造寫字樓，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，測算正常建設(shè)費用（包括勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、管理費用等） 為每平方米建筑面積 2300 元。 至 2011年 9 月 1 日完成了主體結(jié)構(gòu)， 相當(dāng)于投入了40%的建設(shè)費用。 預(yù)計至建成尚需18 個月（ 1.5年），還需投入60%的建設(shè)費用。 建成半年后可租出，可出租面積為建筑面積的70%，可出租面積的月租金為60 元 /m2，出租率為85%，出租的運營費用為有效毛收入的25%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費為購買價的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%

41、和 6%，在建成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用。 請利用上述資料采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該在建工程 2011 年 9 月 1 日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價（報酬率為9%，折現(xiàn)率為 13%）。畫出各期現(xiàn)金流量的示意圖解估價時點為2011 年 9 月 1 日，并設(shè)該在建工程的正常購買總價為V，則：（ 1）續(xù)建完成后的寫字樓總價值上式中， A 為凈收益， Y 為報酬率， n 為收益期限，r d 為折現(xiàn)率， t 為需要折現(xiàn)的年數(shù)。根據(jù)題意，它們分別如下：A60×12×12400×70%×85%×（1 25%） 398.41

42、（萬元）Y 9%n 是根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來確定，因為預(yù)計建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束， 并且出讓合同約定不可續(xù)期。由于土地使用期限為50 年，自 2010 年 3 月 1 日至該寫字樓建成之日為3 年，建成半年后出租，所以n 50 3 0.5 46.5 （年）r d 13%t 是把收益法測算出的續(xù)建完成后的價值折算到估價時點的價值的年限。由于收益法測算出的續(xù)建完成后的價值是在估價時點之后2 年，所以t 2（年）續(xù)建完成后的寫字樓總價值計算如下：續(xù)建完成后的寫字樓總價值 3403.78（萬元）（ 2）購買該在建工程的稅費總額V×3%0.03V （萬元）（ 3）續(xù)建總費用l561.32 （萬元）（ 4）銷售費用總額111.92 （萬元）（ 5）銷售稅費總額 3403.78 ×6% 204.23 （萬元）（ 6） V 3403.78 0.03V l561.32 111.92 204.23 V 1481.85 （萬元）故：該在建工程總價 1481.85 （萬元）該在建工程單價l195.04 （元 /m2）例95估價對象概況：本估價對象是一塊“五通一平”的房地產(chǎn)