房產(chǎn)變更測量課件

1、房產(chǎn)變更測量 第十二章第十二章 房地產(chǎn)變更測量房地產(chǎn)變更測量房產(chǎn)變更測量 第十二章第十二章 房地產(chǎn)變更測量房地產(chǎn)變更測量房地產(chǎn)變更房地產(chǎn)變更: :房屋及其用地的現(xiàn)狀和權(quán)屬的狀況經(jīng)常發(fā)生房屋及其用地的現(xiàn)狀和權(quán)屬的狀況經(jīng)常發(fā)生變化，各種與房地產(chǎn)有關(guān)的要素不斷變更。變化，各種與房地產(chǎn)有關(guān)的要素不斷變更。房地產(chǎn)變更測量的必要性房地產(chǎn)變更測量的必要性: :為了滿足原登記在冊的房地產(chǎn)為了滿足原登記在冊的房地產(chǎn)發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移、變更、注銷和他項權(quán)利的需要，保障已發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移、變更、注銷和他項權(quán)利的需要，保障已建制的房地產(chǎn)資料的完整性，必須及時進行房地產(chǎn)變更建制的房地產(chǎn)資料的完整性，必須及時進行房地產(chǎn)變更測量，提

2、供準(zhǔn)確的房地產(chǎn)變更測量成果，包括權(quán)利位置測量，提供準(zhǔn)確的房地產(chǎn)變更測量成果，包括權(quán)利位置的定位圖籍和權(quán)屬面積等數(shù)據(jù)，保證房地產(chǎn)圖紙資料與的定位圖籍和權(quán)屬面積等數(shù)據(jù)，保證房地產(chǎn)圖紙資料與現(xiàn)狀的一致性?，F(xiàn)狀的一致性。房產(chǎn)變更測量第一節(jié)第一節(jié) 概述概述一、房地產(chǎn)變更測量一、房地產(chǎn)變更測量房地產(chǎn)變更測量：包括房屋現(xiàn)狀變更測量和房產(chǎn)權(quán)屬變更測房地產(chǎn)變更測量：包括房屋現(xiàn)狀變更測量和房產(chǎn)權(quán)屬變更測量兩類。量兩類。1 1、現(xiàn)狀變更測量：、現(xiàn)狀變更測量：是將房地產(chǎn)現(xiàn)狀的變化具體反映在分幅圖是將房地產(chǎn)現(xiàn)狀的變化具體反映在分幅圖和分丘圖上，其和分丘圖上，其測量屬于修測或補測，測量屬于修測或補測，它為產(chǎn)權(quán)變更創(chuàng)造了它

3、為產(chǎn)權(quán)變更創(chuàng)造了條件；條件；2 2、權(quán)屬變更測量：、權(quán)屬變更測量：屬于屬于產(chǎn)權(quán)登記證明測量產(chǎn)權(quán)登記證明測量，是一種政府行為，是一種政府行為的測量，所提供的產(chǎn)權(quán)證附圖具有法律效力。的測量，所提供的產(chǎn)權(quán)證附圖具有法律效力。房產(chǎn)變更測量二、變更測量的內(nèi)容二、變更測量的內(nèi)容1.1.現(xiàn)狀變更內(nèi)容：現(xiàn)狀變更內(nèi)容：（1 1）房屋的新建、翻建、改建、擴建，房屋建筑類別（結(jié)構(gòu)、）房屋的新建、翻建、改建、擴建，房屋建筑類別（結(jié)構(gòu)、層數(shù)、用途）和平面位置的變化；層數(shù)、用途）和平面位置的變化；（2 2）房屋的損壞或滅失，包括部分拆除、焚毀、倒塌；）房屋的損壞或滅失，包括部分拆除、焚毀、倒塌； （3 3）房屋圍護物和附

4、屬設(shè)施的變化；）房屋圍護物和附屬設(shè)施的變化；（4 4）道路、街巷等交通的開拓、改造，河流、溝渠等水系的）道路、街巷等交通的開拓、改造，河流、溝渠等水系的邊界變化；邊界變化； （5 5）行政境界的調(diào)整，房屋坐落、門牌號的更新；）行政境界的調(diào)整，房屋坐落、門牌號的更新；（6 6）房屋及其用地面積的增減變更；）房屋及其用地面積的增減變更； （7 7）糾正錯誤測量，主要是房屋平面圖形、建筑類別的更正。）糾正錯誤測量，主要是房屋平面圖形、建筑類別的更正。房產(chǎn)變更測量2.2.權(quán)屬變更內(nèi)容權(quán)屬變更內(nèi)容（1 1）產(chǎn)權(quán)初始登記后發(fā)生房屋買賣、交換、繼承、分析（割）、兼并、）產(chǎn)權(quán)初始登記后發(fā)生房屋買賣、交換、繼承

5、、分析（割）、兼并、人股、贈與等房產(chǎn)交易活動引起產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更；人股、贈與等房產(chǎn)交易活動引起產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更；（2 2）房屋用地界線、界址的變化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引）房屋用地界線、界址的變化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引發(fā)房屋占地范圍的調(diào)整；發(fā)房屋占地范圍的調(diào)整；（3 3）征）征( (撥撥) )用地，出讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而引起權(quán)利范圍的變化；用地，出讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而引起權(quán)利范圍的變化；（4 4）法院等司法部門裁決的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移和房產(chǎn)變更（包括沒收、分析），）法院等司法部門裁決的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移和房產(chǎn)變更（包括沒收、分析），以及房產(chǎn)管理部以及房產(chǎn)管理部 門按政策處理的接、代管和發(fā)還的房屋

6、，絕產(chǎn)房屋。門按政策處理的接、代管和發(fā)還的房屋，絕產(chǎn)房屋。（5 5）房屋他項權(quán)利（抵押、典當(dāng)）設(shè)定權(quán)利范圍變更或注銷；）房屋他項權(quán)利（抵押、典當(dāng)）設(shè)定權(quán)利范圍變更或注銷；（6 6）房產(chǎn)權(quán)利人自行申請更正，因申請人隱瞞事實、偽造有關(guān)證件等引）房產(chǎn)權(quán)利人自行申請更正，因申請人隱瞞事實、偽造有關(guān)證件等引發(fā)錯證的補充和更正。發(fā)錯證的補充和更正。 房產(chǎn)變更測量三、變更測量的基準(zhǔn)三、變更測量的基準(zhǔn)變更測量以變更范圍內(nèi)平面控制點和房產(chǎn)界址點作為測量的基準(zhǔn)點。四、變更測量的精度要求四、變更測量的精度要求1. 1. 房地產(chǎn)變更測量的控制點精度要求房地產(chǎn)變更測量的控制點精度要求現(xiàn)有的平面控制點、界址點、房角點都可

7、以作為變更測量的基準(zhǔn)點。利現(xiàn)有的平面控制點、界址點、房角點都可以作為變更測量的基準(zhǔn)點。利用前應(yīng)檢查其點位的可靠性。用前應(yīng)檢查其點位的可靠性。同站檢測之差（較差）不超過圖上同站檢測之差（較差）不超過圖上0.2 mm0.2 mm，即對于，即對于1 1：500500比例尺的房比例尺的房產(chǎn)圖相當(dāng)于產(chǎn)圖相當(dāng)于10 cm10 cm；異站或自由設(shè)站檢測之差（較差）不超過圖上異站或自由設(shè)站檢測之差（較差）不超過圖上 0.4mm0.4mm，即對于，即對于1 1：500500比例尺的房產(chǎn)圖相當(dāng)于比例尺的房產(chǎn)圖相當(dāng)于20cm20cm。當(dāng)用實測距離與由坐標(biāo)反算的距離進行檢核時，其距離較差不超過當(dāng)用實測距離與由坐標(biāo)反算

8、的距離進行檢核時，其距離較差不超過2 2倍倍相應(yīng)等級平面控制點點位中誤差。相應(yīng)等級平面控制點點位中誤差。房產(chǎn)變更測量房地產(chǎn)變更測量后圖上精度要求房地產(chǎn)變更測量后圖上精度要求 變更測量的成圖精度是指圖上地物點的點位精度，它變更測量的成圖精度是指圖上地物點的點位精度，它與成圖比例尺有關(guān)。與成圖比例尺有關(guān)。房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定了規(guī)定了房地產(chǎn)分幅房地產(chǎn)分幅圖圖上地物點相對鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上圖圖上地物點相對鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上0.5mm0.5mm；編制分幅圖時，；編制分幅圖時，地物點相對于鄰近控制點的點地物點相對于鄰近控制點的點位中誤差不超過圖上位中誤差不超過圖上0.6

9、mm0.6mm，變更測量后的圖上精度應(yīng)，變更測量后的圖上精度應(yīng)與變更前的圖上精度要求一致。與變更前的圖上精度要求一致。 房產(chǎn)變更測量房地產(chǎn)變更測量后解析精度要求房地產(chǎn)變更測量后解析精度要求 房地產(chǎn)變更測量后的解析精度房地產(chǎn)變更測量后的解析精度： 指界址點或房角點的點位精度，以及面積的計算精度。指界址點或房角點的點位精度，以及面積的計算精度。 新增界址點或房角點的點位精度以及房屋和用地面積的新增界址點或房角點的點位精度以及房屋和用地面積的測定精度，測定精度，與成圖比例尺無關(guān)與成圖比例尺無關(guān)。 對全野外采集數(shù)據(jù)或野外解析測量等方法所測的房產(chǎn)要對全野外采集數(shù)據(jù)或野外解析測量等方法所測的房產(chǎn)要素點和地

10、物點，點位中誤差不超過素點和地物點，點位中誤差不超過0.05 m0.05 m。 面積中誤差面積中誤差執(zhí)行執(zhí)行房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范中面積測算中誤差的中面積測算中誤差的有關(guān)規(guī)定，其面積限差為：有關(guān)規(guī)定，其面積限差為：niiijDmS121, 1)81(2房產(chǎn)變更測量12.212.2變更測量的實施變更測量的實施一、變更測量的程序一、變更測量的程序 第一步，根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)狀變更或權(quán)屬變更資料，確定第一步，根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)狀變更或權(quán)屬變更資料，確定變更范圍；變更范圍；第二步，進行房地產(chǎn)要素調(diào)查，包括現(xiàn)狀、權(quán)屬和界第二步，進行房地產(chǎn)要素調(diào)查，包括現(xiàn)狀、權(quán)屬和界址調(diào)查；址調(diào)查；第三步，變更后的分戶權(quán)界和面積的

11、測定；第三步，變更后的分戶權(quán)界和面積的測定；第四步，調(diào)整丘號、界址點號、幢號和戶號等有關(guān)的第四步，調(diào)整丘號、界址點號、幢號和戶號等有關(guān)的房地產(chǎn)編碼；最后進行房地產(chǎn)資料的修正。房地產(chǎn)編碼；最后進行房地產(chǎn)資料的修正。房產(chǎn)變更測量二、變更要素調(diào)查二、變更要素調(diào)查1.1.現(xiàn)狀調(diào)查：現(xiàn)狀調(diào)查：房屋及其用地的自然狀況變化的調(diào)查。自然狀況一房屋及其用地的自然狀況變化的調(diào)查。自然狀況一般是指房地坐落、建筑類別、用地分類等情況。利用調(diào)查表，對般是指房地坐落、建筑類別、用地分類等情況。利用調(diào)查表，對照房產(chǎn)圖，進行調(diào)查與核實。照房產(chǎn)圖，進行調(diào)查與核實。2.2.權(quán)屬調(diào)查：權(quán)屬調(diào)查：房屋及其用地的權(quán)利的調(diào)查，包括登記的

12、權(quán)類、權(quán)房屋及其用地的權(quán)利的調(diào)查，包括登記的權(quán)類、權(quán)利人或他項權(quán)人、權(quán)利范圍、四至界標(biāo)、墻體歸屬等情況，利用利人或他項權(quán)人、權(quán)利范圍、四至界標(biāo)、墻體歸屬等情況，利用申請表或調(diào)查表進行調(diào)查與核實。申請表或調(diào)查表進行調(diào)查與核實。 3.3.界址調(diào)查：界址調(diào)查：房地產(chǎn)變更后新的權(quán)利界線的認定、確定和標(biāo)定。房地產(chǎn)變更后新的權(quán)利界線的認定、確定和標(biāo)定?？煞殖烧J界、確界、標(biāo)界三個階段?？煞殖烧J界、確界、標(biāo)界三個階段。房產(chǎn)變更測量三、變更要素測定三、變更要素測定 房地產(chǎn)變更登記以產(chǎn)權(quán)戶為單位進行，房地產(chǎn)變更登記以產(chǎn)權(quán)戶為單位進行，變更后的房地產(chǎn)變更后的房地產(chǎn)權(quán)界位置和面積也要分戶測定權(quán)界位置和面積也要分戶測定

13、。 一個產(chǎn)權(quán)戶可以擁有一幢房屋或多幢房屋，也可以多個一個產(chǎn)權(quán)戶可以擁有一幢房屋或多幢房屋，也可以多個產(chǎn)權(quán)戶共同擁有一幢房屋，應(yīng)分別情況測定，繪分幢分戶圖產(chǎn)權(quán)戶共同擁有一幢房屋，應(yīng)分別情況測定，繪分幢分戶圖或分層分戶圖，圖示變更后新的權(quán)界位置。或分層分戶圖，圖示變更后新的權(quán)界位置。 同幢房屋及其用地的分割，應(yīng)將分界實量數(shù)據(jù)注記在復(fù)同幢房屋及其用地的分割，應(yīng)將分界實量數(shù)據(jù)注記在復(fù)測圖上，分割后測定的各戶房屋及其用地面積與原登記發(fā)證測圖上，分割后測定的各戶房屋及其用地面積與原登記發(fā)證面積的不附值應(yīng)在面積的不附值應(yīng)在房產(chǎn)測量規(guī)范房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)定的限差以內(nèi)。規(guī)定的限差以內(nèi)。 房產(chǎn)變更測量支丘號的編立支丘

14、號的編立在組合丘內(nèi)，在組合丘內(nèi)，各用地單元以丘號加支號編立各用地單元以丘號加支號編立。各丘支號的編。各丘支號的編立按立按面向主丘大門面向主丘大門從左到右、從外到內(nèi)呈從左到右、從外到內(nèi)呈反反“S”S”形順序編形順序編立。立。丘支號丘支號的表示方法為的表示方法為：丘號在前，支號在后，中間用短直線：丘號在前，支號在后，中間用短直線連接。連接。如如“48-6”48-6”表示是第表示是第4848丘內(nèi)的第丘內(nèi)的第6 6戶房屋所有權(quán)。戶房屋所有權(quán)。丘號、丘支號的使用，必須同房產(chǎn)分區(qū)及以上的編碼或分幅丘號、丘支號的使用，必須同房產(chǎn)分區(qū)及以上的編碼或分幅圖圖號一起使用。否則，丘號、丘支號是沒有意義的。圖圖號一起

15、使用。否則，丘號、丘支號是沒有意義的。四、房地產(chǎn)編號的調(diào)整四、房地產(chǎn)編號的調(diào)整房產(chǎn)變更測量房產(chǎn)分幅平面圖注記說明房產(chǎn)變更測量四、房地產(chǎn)編號的調(diào)整四、房地產(chǎn)編號的調(diào)整（1 1）丘號、丘支號）丘號、丘支號不分獨立丘或組合丘，用地的合并與分割都應(yīng)重新編丘號。新增丘不分獨立丘或組合丘，用地的合并與分割都應(yīng)重新編丘號。新增丘號要按編號區(qū)內(nèi)的最大丘號續(xù)編。號要按編號區(qū)內(nèi)的最大丘號續(xù)編。組合丘內(nèi)，新增丘支號按丘內(nèi)的組合丘內(nèi)，新增丘支號按丘內(nèi)的最大丘支號續(xù)編。最大丘支號續(xù)編。（2 2）界址點點號、房角點點號）界址點點號、房角點點號相鄰丘的合并，合并丘外圍界址點點號不變；同丘相鄰丘的合并，合并丘外圍界址點點號不

16、變；同丘分割分割，新增的界，新增的界址點或房角點的點號，分別按編號區(qū)內(nèi)界址點或房角點的址點或房角點的點號，分別按編號區(qū)內(nèi)界址點或房角點的最大點號最大點號續(xù)編續(xù)編。（3 3）幢號）幢號房產(chǎn)合并或分割應(yīng)重新編幢號，房產(chǎn)合并或分割應(yīng)重新編幢號，原幢號作廢，原幢號作廢，新增新增幢號按丘內(nèi)最大幢號按丘內(nèi)最大幢號幢號續(xù)編續(xù)編；房屋部分拆除，采用原幢號；分為整幢滅失，其幢號注；房屋部分拆除，采用原幢號；分為整幢滅失，其幢號注銷；丘內(nèi)新增房屋，按丘內(nèi)銷；丘內(nèi)新增房屋，按丘內(nèi)最大幢號續(xù)編最大幢號續(xù)編。房產(chǎn)變更測量 五、房地產(chǎn)變更后資料的處理五、房地產(chǎn)變更后資料的處理 （一）房地產(chǎn)已有登記資料的處理（一）房地產(chǎn)已

17、有登記資料的處理1.1.房產(chǎn)變更圖的處理：房產(chǎn)變更圖的處理：現(xiàn)狀變更，通過修測補測，現(xiàn)狀變更，通過修測補測，實地修正分幅圖實地修正分幅圖，同時做出現(xiàn)狀，同時做出現(xiàn)狀變更記錄，以便修正房地產(chǎn)分丘圖。變更記錄，以便修正房地產(chǎn)分丘圖。房地產(chǎn)權(quán)屬變更，通過變更測量后繪制的測量草圖，經(jīng)過審房地產(chǎn)權(quán)屬變更，通過變更測量后繪制的測量草圖，經(jīng)過審核確權(quán)后，標(biāo)注在分丘圖上，核確權(quán)后，標(biāo)注在分丘圖上，做出權(quán)屬變更測量記錄和房地做出權(quán)屬變更測量記錄和房地產(chǎn)編號調(diào)整記錄，修正分幅圖，重新繪制分戶圖。產(chǎn)編號調(diào)整記錄，修正分幅圖，重新繪制分戶圖。已建立數(shù)字房產(chǎn)圖的單位，可根據(jù)現(xiàn)有的硬件與軟件配置，已建立數(shù)字房產(chǎn)圖的單位，

18、可根據(jù)現(xiàn)有的硬件與軟件配置，根據(jù)變更后的房產(chǎn)數(shù)據(jù)進行圖形編輯、注記，修改分幅圖，根據(jù)變更后的房產(chǎn)數(shù)據(jù)進行圖形編輯、注記，修改分幅圖，分丘圖則根據(jù)需要由分幅圖派生。分丘圖則根據(jù)需要由分幅圖派生。房產(chǎn)變更測量 2.2.房地產(chǎn)卡的處理房地產(chǎn)卡的處理房地產(chǎn)卡片的制作：房地產(chǎn)卡片的制作：房卡按丘分幢建卡，多產(chǎn)權(quán)戶的同幢房屋、幢內(nèi)再分房卡按丘分幢建卡，多產(chǎn)權(quán)戶的同幢房屋、幢內(nèi)再分戶建卡；地卡按丘分戶建卡。房地產(chǎn)變更時，對現(xiàn)有房地產(chǎn)卡片也要根據(jù)戶建卡；地卡按丘分戶建卡。房地產(chǎn)變更時，對現(xiàn)有房地產(chǎn)卡片也要根據(jù)變更測量記錄，修正卡片或重新制卡、銷卡。變更測量記錄，修正卡片或重新制卡、銷卡。修正卡片：修正卡片：因

19、涉及到房地產(chǎn)資料統(tǒng)計分類面積的變動，須作出改卡記錄，因涉及到房地產(chǎn)資料統(tǒng)計分類面積的變動，須作出改卡記錄，作為面積增減變化的原始憑證。房地產(chǎn)權(quán)人和使用戶名的更改，除更改卡作為面積增減變化的原始憑證。房地產(chǎn)權(quán)人和使用戶名的更改，除更改卡片外，還須更改已建的戶名索引卡，地名門牌號的變動，除更改卡片外，片外，還須更改已建的戶名索引卡，地名門牌號的變動，除更改卡片外，還須更改已建的地名索引卡。還須更改已建的地名索引卡。 已經(jīng)建立微機管理系統(tǒng)的單位，對已建的房地產(chǎn)卡片經(jīng)一次性輸入電已經(jīng)建立微機管理系統(tǒng)的單位，對已建的房地產(chǎn)卡片經(jīng)一次性輸入電腦后可以取消卡片，但對房地產(chǎn)變更記錄和房地產(chǎn)編號調(diào)整記錄，通過內(nèi)

20、腦后可以取消卡片，但對房地產(chǎn)變更記錄和房地產(chǎn)編號調(diào)整記錄，通過內(nèi)部資料的聯(lián)系工作規(guī)則，由房地產(chǎn)信息管理中心修正或刪改電腦資料。部資料的聯(lián)系工作規(guī)則，由房地產(chǎn)信息管理中心修正或刪改電腦資料。房產(chǎn)變更測量3.3.檔案的處理檔案的處理 根據(jù)權(quán)屬變更檔案和變更測量記錄，對已建立的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)根據(jù)權(quán)屬變更檔案和變更測量記錄，對已建立的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案進行登記檔案進行異動變更和補充異動變更和補充，由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案分，由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案分類方法的不同，分別有按丘分類、按地名門牌號分類、按產(chǎn)類方法的不同，分別有按丘分類、按地名門牌號分類、按產(chǎn)權(quán)戶名分類、按權(quán)證號分類等等，權(quán)戶名分類、按權(quán)證號分類等等

21、，變更后的圖件（測量草圖、變更后的圖件（測量草圖、分戶圖）和產(chǎn)權(quán)證明文件應(yīng)分戶歸檔，對按丘（地）號建檔分戶圖）和產(chǎn)權(quán)證明文件應(yīng)分戶歸檔，對按丘（地）號建檔的單位，丘內(nèi)再分戶立卷的單位，丘內(nèi)再分戶立卷。房屋及用地權(quán)界線的調(diào)整說明，。房屋及用地權(quán)界線的調(diào)整說明，房地產(chǎn)編號的調(diào)整記錄以及房地產(chǎn)面積增減變化等資料也須房地產(chǎn)編號的調(diào)整記錄以及房地產(chǎn)面積增減變化等資料也須合并相應(yīng)的檔卷內(nèi)備查。合并相應(yīng)的檔卷內(nèi)備查。 已建立微機管理系統(tǒng)的單位同樣要對存儲于磁盤或光已建立微機管理系統(tǒng)的單位同樣要對存儲于磁盤或光盤內(nèi)的檔案資料進行處理。盤內(nèi)的檔案資料進行處理。 房產(chǎn)變更測量4.4.房地產(chǎn)簿冊的處理房地產(chǎn)簿冊的處理 根據(jù)房地產(chǎn)登記、發(fā)證成果和分類管理（如經(jīng)營管理、根據(jù)房地產(chǎn)登記、發(fā)證成果和分類管理（如經(jīng)營管理、租賃管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等）的需要租賃管理