金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告商業(yè)計(jì)劃可行性報(bào)告

1、金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性報(bào)告 一、項(xiàng)目的基本情況 （一）項(xiàng)目概況 金輝廣場(chǎng)居住區(qū)由東方置業(yè)發(fā)展有限公司組織開(kāi)發(fā)。某市城市規(guī)劃局已批準(zhǔn)了項(xiàng)目的建設(shè)用地，同意征用土地496.266畝（33.08公頃），并出了紅線圖。市國(guó)土局發(fā)出了該地塊的建設(shè)用地通知書(shū)。有關(guān)該項(xiàng)目的征地工作，東方置業(yè)有限公司已著手進(jìn)行。自1995年7月起，已停耕填土的地塊面積為312.04畝，現(xiàn)已被公司征用，屬于規(guī)劃建設(shè)用地紅線范圍內(nèi)。未停耕而交由原土地所在村繼續(xù)耕用的地塊面積為179.226畝，另有5畝為農(nóng)村留用地。 金輝廣場(chǎng)項(xiàng)目位于該市東南部，距市中心區(qū)30多千米，該區(qū)的西面和北面為香蕉園和自然村用地，南面隔河為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的東基

2、工業(yè)區(qū)，東面緊鄰的220kva開(kāi)發(fā)區(qū)變電站；金輝廣場(chǎng)居住區(qū)規(guī)劃總用地為33.08公頃。其中居住區(qū)用地為24.77公頃，地上總建筑面積399260，建筑密度為20.76%，容積率為1.61（詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）。 （二）可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)： 總建筑面積：399260 其中：住宅面積：351476 公建面積：47784 總投資：126108萬(wàn)元（不含貸款利息） 自有資金投入：25222萬(wàn)元 經(jīng)分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為： 多層住宅得房成本：3275/ 高層住宅得房成本：3925元/ 稅后利潤(rùn)：14747萬(wàn)元 全部投資凈現(xiàn)值：1430萬(wàn)元 自有資金凈現(xiàn)值：31

3、72萬(wàn)元 全部投資內(nèi)部收益率：10.86% 自有資金內(nèi)部收益率：17.05% 總投資利潤(rùn)率：25.1% 自有資金投資利潤(rùn)率：58.5% 二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究（略） 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析 （一）項(xiàng)目現(xiàn)狀概括 1、自然條件 規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地大部分已被平整，地勢(shì)平坦，東北角部分土地地勢(shì)較低洼。地塊北面為郭尾村涌，流向由東向西，南面為橫窖河，流向由西向東，東面有條小河涌連接郭尾村涌和橫窖河，流向由北向南。整個(gè)用地未發(fā)生雨季積水現(xiàn)象。本地區(qū)常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)及東南風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)、東風(fēng)及南風(fēng)，平均相對(duì)濕度83%，為多雨潮濕區(qū)。 2、地物情況 規(guī)劃區(qū)內(nèi)以東的夏利大道紅線寬60m，

4、北接高速公路，是該地區(qū)的進(jìn)出口干道。東面地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規(guī)劃確定的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，將有較多的鐵路運(yùn)輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會(huì)太大。 占地3.26公頃的變電站是對(duì)本區(qū)規(guī)劃影響最大的地物。其目前已基本建成，擔(dān)負(fù)著對(duì)該地區(qū)的供電，現(xiàn)有兩條高壓線由東向西橫穿本區(qū)，北邊一條是110kva碧開(kāi)線，南邊是220kva黃開(kāi)線，另有一條110kva高壓線至該區(qū)，在用地紅線內(nèi)邊緣由北向南穿過(guò)。該市總體規(guī)劃確定的該變電站的進(jìn)出線路還不止這些，已有一些線路在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，經(jīng)過(guò)有關(guān)各方的協(xié)商之后確定所有進(jìn)出高壓線盡量集中設(shè)置，使得占地最少，確定的該變電站的進(jìn)出線有四組。

5、本規(guī)劃區(qū)內(nèi)以南開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已建有自來(lái)水、污水處理廠等市政基礎(chǔ)設(shè)施。 （二）項(xiàng)目發(fā)展條件 1、優(yōu)勢(shì)分析 （1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 本規(guī)劃區(qū)位于該市東南部，符合該市總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地向東南、東北兩個(gè)方向發(fā)展為主的發(fā)展方向。該市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的建設(shè)，已形成具有一定規(guī)模、較高檔次的集居地、工業(yè)、港口、倉(cāng)儲(chǔ)為一體的綜合區(qū)，本規(guī)劃區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)緊鄰，將成為開(kāi)發(fā)區(qū)的有機(jī)組成部分，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的水、電、污水等基礎(chǔ)設(shè)施為本區(qū)的建設(shè)提供了保障，并為本區(qū)居民提供就業(yè)和購(gòu)物、醫(yī)療等公共服務(wù)。本區(qū)東北面的云海工業(yè)區(qū)、西北面的大沙地綜合城市副中心區(qū)都將與其發(fā)生相互促進(jìn)，共同發(fā)展的關(guān)系。 （2）自然條件優(yōu)勢(shì)。 本規(guī)劃

6、區(qū)內(nèi)原有較好的果園現(xiàn)以被平整，周?chē)杂胁簧俟麍@，植被條大，水質(zhì)較好，便于營(yíng)造良好優(yōu)美的濱河居住環(huán)境。 2、劣勢(shì)及對(duì)策分析 （1）變電站和高壓線 已建成的220kva變電站對(duì)本規(guī)劃區(qū)的環(huán)境和景觀造成一定影響，現(xiàn)有及規(guī)劃的高壓線既占去不少用地又對(duì)本規(guī)劃區(qū)的居住環(huán)境和景觀形成較大影響。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對(duì)人們威脅感的影響。應(yīng)在變電站周?chē)O(shè)置防護(hù)綠化帶，而高壓走廊穿過(guò)的地方更應(yīng)有寬闊的防護(hù)綠地，且建筑物距變電站或高壓線的距離都應(yīng)在18m以上。 （2）鐵路。 規(guī)劃區(qū)東面的至新沙港鐵路專用線對(duì)居住環(huán)境也有一些影響，但鐵路專用線運(yùn)輸量不太大，可在規(guī)劃中采取一些防護(hù)措施，如：在靠近鐵路處設(shè)置

7、隔聲墻和防護(hù)綠化帶以及沿過(guò)境道路設(shè)防護(hù)綠化帶等方法，使鐵路對(duì)本區(qū)的噪音干擾減低到最低限度。 （三）地塊征用情況 因金輝廣場(chǎng)建設(shè)用地需要，根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定由市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)出面征用了位于夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河?xùn)|南面的果基地345.066畝、河灘地151.2畝。在該征地紅線范圍的496.266畝地以內(nèi)，實(shí)際征地面積為491.266畝，其中已填土面積312.04畝，未填土面積179.226畝，劃給原土地所在村自留地面積為5畝。 本地塊的征地總費(fèi)用初步估算為15821萬(wàn)元。目前征地情況進(jìn)展順利。 （四）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思方案 根據(jù)本市城市勘測(cè)設(shè)計(jì)研究院對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃方案，其設(shè)計(jì)構(gòu)思要點(diǎn)

8、說(shuō)明如下： 1、規(guī)劃目標(biāo) （1）以具有21世紀(jì)初葉居住水準(zhǔn)的文明小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。 （2）依靠科技進(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和小區(qū)與住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使小區(qū)和住宅具有較高的科技含量。 （3）合理組織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個(gè)小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。 （4）吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有本市特色的滿足居住生活需要的環(huán)境功能。 2、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和空間布局 （1）規(guī)

9、劃結(jié)構(gòu) 本規(guī)劃區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“三片、兩中心、兩軸、兩帶”。 “三片”。整個(gè)規(guī)劃區(qū)被橫貫東西的高壓線及其控制走廊分為南北兩片，北片又被規(guī)劃河涌分為東西兩片。 “兩中心”。北片設(shè)小區(qū)公建中心，南片設(shè)小區(qū)公建次中心。 “兩軸”。由南至北規(guī)劃一條綠化步行系統(tǒng)軸，東西向沿高壓線規(guī)劃一條防護(hù)綠化軸，兩條綠化軸交叉呈“十”字形。 “兩帶”。沿郭尾村涌和橫窖河都規(guī)劃了沿河游覽休息綠帶，以改善居住環(huán)境。 （2）空間布局形態(tài)。 北面的高層住宅是整個(gè)小區(qū)的至高點(diǎn)，起到本小區(qū)和北面自然村視覺(jué)上的隔離作用，往南接近水體和綠帶的住宅層數(shù)和密度降低，起到逐步接近自然的空間效果。 小區(qū)公建中心基本位于小區(qū)用地的幾何中心

10、，結(jié)合小區(qū)公園布局且位于綠化軸兩側(cè)，加強(qiáng)了軸線感，形成嚴(yán)謹(jǐn)向心的空間布局。 三條相對(duì)獨(dú)立的曲折形小區(qū)道路呈發(fā)散狀布局，分別為小區(qū)的三片服務(wù)。 “十”字形的兩條綠化軸位于小區(qū)中央，使小區(qū)空間變得疏密有致，并把水體、濱河綠化的自然氣息滲入居住空間；兩條濱河綠化帶把水景、綠化、居住空間融為一體，創(chuàng)造了優(yōu)美的空間景觀。 3、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見(jiàn)表421。公 共 服 務(wù) 設(shè) 施 表（421）編號(hào)項(xiàng) 目建筑面積/用地面積/數(shù)量1幼兒園1500+18001800+200022小學(xué)4500850013中學(xué)90001400014衛(wèi)生站45035文化活動(dòng)中心40016球類場(chǎng)地255027糧油

11、店30018肉菜市場(chǎng)200019副食品店400210飲食店500211飯店500112小吃店300313綜合百貨店500114日用雜品店260115五金交電建材店120116理發(fā)店100117廢品收購(gòu)店100118書(shū)報(bào)銷售店60119公共電話亭40520中西藥店80121水果店90122綜合修理店260123儲(chǔ)蓄所200124郵政所200125電訊營(yíng)業(yè)所200126汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）54000（1800個(gè)車(chē)位）1727自行車(chē)（摩托車(chē)）停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）14790（9860個(gè)車(chē)位）3928變電房300529路燈配電室30700130凈化石油氣站40131公共廁所150332垃圾集散點(diǎn)150333小區(qū)綜合

12、管理處400134居民委員會(huì)4206 4、道路交通 規(guī)劃道路紅線和斷面見(jiàn)表422道 路 紅 線 和 斷 面 表（422）序號(hào)道路紅線/m道路斷面/m備 注1385（8）205城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶236510（6）105城市道路，括號(hào)內(nèi)為高壓線下綠化隔離帶3305205城市道路4205105城市道路515393小區(qū)道路615474小區(qū)道路7122.572.5小區(qū)道路83434組團(tuán)道路92.52.5宅間小道 5、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （1）土地使用指標(biāo)。 本區(qū)的土地使用情況見(jiàn)表423，其中高壓線控制用地內(nèi)包括防護(hù)綠化地、道路停車(chē)場(chǎng)。用 地 平 衡 表（423）項(xiàng) 目用地面積/公頃所占比

13、重/%人均面積/（/人）居住區(qū)規(guī)劃總用地33.08其 中居住用地24.7710019.38其 中住宅用地12.3249.749.64公建用地4.4618.013.49道路用地3.7215.022.91公共綠地4.2717.243.34河涌用地0.71高壓線控制用地4.18城市道路用地3.42 （2）密度指標(biāo)。 本區(qū)的密度指標(biāo)詳見(jiàn)表424。主 要 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 表424居住套數(shù)3652套居住人口12782人總建筑面積399260其 中住宅建筑面積351476公共建筑面積47784住宅平均層數(shù)8.47層人口毛密度516人/公頃住宅面積毛密度14190/公頃住宅面積凈密度28529/公頃容

14、積率1.61總建筑密度20.76%綠地率43.26% 四、項(xiàng) 目 開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 及 經(jīng) 營(yíng) 的 組 織 與 實(shí) 施 計(jì) 劃 （一）建設(shè)方式 建議采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施工單位，并聘請(qǐng)工程監(jiān)理，有效地控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。 （二）開(kāi)發(fā)方案設(shè)想與分析 考慮到市場(chǎng)推廣計(jì)劃及小區(qū)成片建設(shè)的需要，擬將整個(gè)項(xiàng)目分為四期開(kāi)發(fā)。 第一期首先完成樣板樓展示工程、修建跨橫窖河1號(hào)橋（含引道）一座，主干道東西向、南北向各一條，并配備管網(wǎng)。同時(shí)開(kāi)發(fā)南片多層住宅66609。這樣可以在小區(qū)內(nèi)部配套尚未完成的情況下使首期買(mǎi)家享受到對(duì)面開(kāi)發(fā)區(qū)已成熟的公建配套設(shè)施。本期個(gè)別樓宇接近變電站和高壓走廊，因此防護(hù)綠地和綠化帶的

15、建設(shè)顯得尤為重要。綠地建設(shè)甚至應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力減低變電設(shè)施對(duì)人們心理的威脅感。本期推出的樓盤(pán)售價(jià)不宜太高，以略高于成本價(jià)甚至與成本價(jià)持平即可，志在吸引買(mǎi)家，樹(shù)立金輝廣場(chǎng)形象，創(chuàng)立小區(qū)知名度。 第二期可開(kāi)發(fā)東片兩組團(tuán)和北片右下組團(tuán)，多層住宅面積55593。該區(qū)臨近夏利大道，便于市場(chǎng)推廣。 第三期將建北片左下組團(tuán)及中部3棟高層，住宅建筑面積101296（其中多層26471，高層74825）。本期有利于小區(qū)成型及公建配套設(shè)施的落實(shí)建設(shè)，對(duì)銷售有利。 第四期建北左上組團(tuán)及余下4棟高層，建筑面積127977（其中多層33210，高層94767）。這期是本區(qū)位置較好的組團(tuán)，加上小區(qū)的成型，配套設(shè)施完善

16、，“人氣”聚集，銷售價(jià)此時(shí)可提高一個(gè)檔次，獲得較好的利潤(rùn)。 （三）建設(shè)進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)擬共八年，分四期進(jìn)行。 第一期（二年） 1998年10月2000年9月 第二期（二年） 2000年10月2002年9月 第三期（二年） 2002年10月2004年9月 第四期（二年） 2004年10月2006年9月 詳見(jiàn)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表（表425）。 五、項(xiàng)目投資估算、資金籌措計(jì)劃 （一）開(kāi)發(fā)成本 1、土地成本（征地費(fèi)、土地有嘗使用費(fèi)） （1）征地費(fèi)。 征地補(bǔ)償費(fèi)：496.266畝×19萬(wàn)/畝=9429.05（萬(wàn)元） （注：征地補(bǔ)償單價(jià)按19萬(wàn)元/畝，由夏園村委會(huì)包干。包干范圍包括：a、土地、青苗補(bǔ)償、

17、水利設(shè)施維修分?jǐn)偅瑒趧?dòng)力安置補(bǔ)助等四項(xiàng)費(fèi)用的基本補(bǔ)償基價(jià)16.5萬(wàn)元/畝；b、黃海區(qū)收大區(qū)配套費(fèi)1萬(wàn)元/畝；c、南港鎮(zhèn)、黃海區(qū)收取征地補(bǔ)償金額8%，即：17.5萬(wàn)元/畝×8%=1.4萬(wàn)元/畝） 填土工程費(fèi)：496.266畝×39950.20元/畝=1982.59（萬(wàn)元） （注：填土工程單價(jià)按25.5元/.m，由夏園村委會(huì)包干。經(jīng)計(jì)算，實(shí)際填土高度為2.35m,故每畝面積的填土包干價(jià)為666.67/畝×2.35元/×25.5元/=39950.2元/畝）。 工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)：496.266畝×39950.20元/畝×12.8%=25

18、3.77（萬(wàn)元）。 耕地占用稅：496.266畝×5333元/畝=264.66（萬(wàn)元）。 （注：按8元/計(jì)征，666.67/畝×8元/=5333元/畝，交市財(cái)局）。 耕地墾復(fù)基金：496.266畝×8000元/畝=397.01（萬(wàn)元）。 （注：按12元/計(jì)征，666.67/畝×12元/=8000元/畝，交市國(guó)土局，可申請(qǐng)減免）。 新菜地、魚(yú)塘開(kāi)發(fā)基金：496.266畝×31581元/畝=1567.26（萬(wàn)元）。 （注：按每畝前三年平均產(chǎn)值的9倍計(jì)征，即為：3509元/畝×9=31581元/畝，交市蔬菜辦公室，可申請(qǐng)減免）。 征地管理費(fèi)

19、：496.266畝×19萬(wàn)/畝×2%=188.58（萬(wàn)元）。 （注：按征地補(bǔ)償總金額的2%計(jì)征，交市國(guó)土局）。 土地登記費(fèi)：約為2.42（萬(wàn)元）。 （注：首1000收200元，每超過(guò)500加收40元）。 已支付利息：到1998年7月止，東方公司已支付給夏園村委會(huì)土地補(bǔ)償及填土費(fèi)的利息共計(jì)：1735.91（萬(wàn)元） 合計(jì)：15821.25（萬(wàn)元）。 （2）土地有嘗使用出讓金。 根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，住宅基準(zhǔn)地價(jià)為697元/820元/不等（依樓層而定），結(jié)合黃海區(qū)夏園村一帶具體的調(diào)節(jié)系數(shù)，可將本地塊土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)定在200元/，則其土地使用權(quán)出讓金總價(jià)合計(jì)

20、為：351476×200元/=7029.52（萬(wàn)元） （3）合計(jì)土地成本為：22850.77（萬(wàn)元）。 將以上各項(xiàng)匯總表426所示：土 地 成 本 匯 總 表（426）序號(hào)項(xiàng) 目金 額/萬(wàn)元1征地補(bǔ)償費(fèi)9429.052填土工程費(fèi)1982.593工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi)253.774耕地占用稅264.665耕地墾復(fù)基金397.016新菜地、魚(yú)塘開(kāi)發(fā)基金1567.267征地管理費(fèi)188.588土地登記費(fèi)2.249已付利息1735.9110土地有嘗使用出讓金7029.5211合計(jì)22850.77 2、建安工程費(fèi) （1）多層住宅建安費(fèi)（427）。多 層 住 宅 建 安 費(fèi)（427）序號(hào)項(xiàng) 目單

21、價(jià)/元/工程量/金額/萬(wàn)元1土建及裝修工程費(fèi)125018188322735.382水電安裝工程費(fèi)1001818831818.833小 計(jì)135018188324554.21 （2）高層住宅建安費(fèi)（表428）。高 層 住 宅 建 安 費(fèi)（表428）序號(hào)項(xiàng) 目單價(jià)/元/工程量/金額/萬(wàn)元1土建及裝修工程費(fèi)158016959326795.72水電安裝工程費(fèi)2201695933731.053電梯1501695932543.94消防50169593847.955小計(jì)200016959333918.6 （3）建安工程費(fèi)合計(jì)：58472.81（萬(wàn)元） 3、前期工程費(fèi) （1）籌建開(kāi)辦費(fèi)：58472.81

22、15;2.5%=1461.82（萬(wàn)元）。 （2）可行性研究費(fèi)：58472.81×1.5=87.71（萬(wàn)元）。 （3）規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：58472.81×3%=1754.18（萬(wàn)元）。 （4）三通一平費(fèi)：（即填土工程費(fèi)，已在第一項(xiàng)“土地成本”中列出，故此處不再計(jì)算）。 （5）合計(jì)前期工程費(fèi)用為：3303.71（萬(wàn)元）。 4、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)，表429）基 礎(chǔ) 設(shè) 施 配 套 費(fèi)（429）序號(hào)項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)金額/萬(wàn)元道路工程42.13萬(wàn)元/公頃×33.08公頃=1393.66萬(wàn)元1393.60排水管道工程37.6萬(wàn)元/公頃×33.08公頃=

23、1243.80萬(wàn)元1243.80河涌改造工程8.58萬(wàn)/公頃×33.08公頃=283.83萬(wàn)元283.83跨橫窖河工程一座約981.12萬(wàn)元981.12中小橋5座約501。96萬(wàn)元501.96污水泵站一座約287.39萬(wàn)元287.39公共廣場(chǎng)25000（高壓線下的公園、車(chē)場(chǎng)）×320元/=800萬(wàn)元800公共車(chē)站、站場(chǎng)費(fèi)用已列入“公共廣場(chǎng)”中橫窖河堤岸450m×1200元/m=54（萬(wàn)元）54綠化工程5.4萬(wàn)元/公頃×33.08公頃=178.63萬(wàn)元178.6供水工程15萬(wàn)元/公頃×33.08公頃=496.20萬(wàn)元496.20供電工程65萬(wàn)元/

24、公頃×33.08公頃=2150.2萬(wàn)元2150.2電信工程7萬(wàn)元/公頃×33.08公頃=231.56萬(wàn)元231.56煤氣工程7萬(wàn)元/公頃×33.08公頃=231.56萬(wàn)元231.56合 計(jì)8833.90 5、公建配套費(fèi)（見(jiàn)表4210）公 建 配 套 費(fèi)（4210）序號(hào)項(xiàng) 目建筑面積/單價(jià)/元/金額/萬(wàn)元幼兒園1500+1800850153.15小學(xué)4500900405中學(xué)9000900810衛(wèi)生站45060027文化活動(dòng)中心400100040球類場(chǎng)地2550（用地面積）784200糧油店30060018肉菜市場(chǎng)2000600120副食品店40060024飲食店50

25、060030飯店50060030小吃店30060018綜合百貨店50070035日用雜品店26060015.6五金交電建材店1206007.2理發(fā)店1006006廢品收購(gòu)店1005005書(shū)報(bào)銷售店606003.6公共電話亭405002中西藥店806004.8水果店906005.4綜合修理店26060015.6儲(chǔ)蓄所20060012郵政所20060012電訊營(yíng)業(yè)所20060012汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）54000（1800個(gè)車(chē)位）12006480自行車(chē)（摩托車(chē)）停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）14790（9860個(gè)車(chē)位）9001331.1變電站30050015路燈配電室305001.5凈化石油氣站406002.4公共廁所1

26、506009垃圾集散點(diǎn)1503004.5小區(qū)綜合管理處40060024居民委員會(huì)42060025.2合計(jì)9904.05 6、不可預(yù)見(jiàn)配套費(fèi) （7029.52+58472.81+3303.71+8833.90+9904.05）×5%=4377.20（萬(wàn)元） 7、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)（表4211）開(kāi) 發(fā) 期 間 稅 費(fèi)（4211）序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)金額/萬(wàn)元1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)58472.81（萬(wàn)元）×6%3508.372投資方向調(diào)節(jié)稅58472.81（萬(wàn)元）×5%2923.643工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi)58472.81（萬(wàn)元）×4233.894供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅按0.

27、3噸/人，600元/噸計(jì)，1278人×0.3噸/人×600元/噸230.085供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅按4kva/戶，480元/kva計(jì)，3652戶×4kva/戶×480元/kva701.186其他稅費(fèi)58472.81（萬(wàn)元）×2%1169.467合計(jì)8766.62 8、開(kāi)發(fā)成本 為以上7項(xiàng)之和，共計(jì)為：116509.06（萬(wàn)元） （二）開(kāi)發(fā)費(fèi)用（表4212）開(kāi) 發(fā) 費(fèi) 用 匯 總 表（4212）序號(hào)項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)金額/萬(wàn)元1管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本×3%=116509.06×3%3495.272銷售費(fèi)用（2.1）+（2.2）+（2

28、.3）6103.872.1廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入×0.5%872.02.2銷售代理銷售收入×2%3487.912.3銷售手續(xù)費(fèi)銷售收入×1%1743.963貸款利息詳見(jiàn)“貸款還本付息表”另計(jì)4合計(jì)9599.14 銷售收入來(lái)源詳見(jiàn)“銷售收入預(yù)測(cè)表”。 (三)投資成本費(fèi)用估算匯總表（表4313）投 資 成 本 費(fèi) 用 估 算 匯 總 表（表4313）成本項(xiàng)目總額/萬(wàn)元得房成本（萬(wàn)元/）多層（181883）高層（169593）（一）土地成本22850.776506501、征地補(bǔ)償費(fèi)15821.254504502、土地使用權(quán)出讓金7029.52200200（二）建安工程

29、費(fèi)58472.8113502000（三）前期工程費(fèi)3303.719494（四）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)8833.90251251（五）公建配套費(fèi)9904.05282282（六）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4377.20125125（七）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)8766.62250250（八）開(kāi)發(fā)費(fèi)9599.14273273（九）投資總額合計(jì)126108.232753925 (四)資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息 1、資金籌措與投入計(jì)劃 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。本項(xiàng)

30、目開(kāi)發(fā)總投資（不含貸款利息）共計(jì)126108萬(wàn)元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的20%，由此計(jì)算可需自有資金25222萬(wàn)元，需貸款額合計(jì)35300萬(wàn)元，預(yù)售房收入用于投資合計(jì)65586萬(wàn)元。其中自有資金可通過(guò)招商引資籌集。 本項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措情況詳見(jiàn)表4214“投資計(jì)劃與資金籌措表”。 2、貸款本金的償還及利息支付銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。本項(xiàng)目貸款利息采用中央銀行最新公布的中長(zhǎng)期貸款利率7.65%。具體還本息計(jì)劃詳見(jiàn)表4215“貸款還本目付息估算表”。投資計(jì)劃與資金籌措表（4214）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)

31、經(jīng)營(yíng)期1234567891投資總額143068139131853520151209441769018760172681466911381.1建設(shè)投資12610813622177521878418784148291548914456123921.2貸款利息1696029178313672160286132712812227711382資金籌措143068139131853520151209441769018760172681466911382.1自有資金252226022600037603760284028402.2 借款（含利息）52260789154831036711160786132712

32、812227711382.3銷售收入再投入655867025602460246989126491445612392貸 款 還 本 付 息 估 算 表（4215） 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234567891年初借款累計(jì)7891133742374134901427623676229762148812本年借款35300760047009000900050003本年應(yīng)計(jì)利息1696029178313672160286132712812227711384本年底本息償還522609271981217158160195年末借款累計(jì)7891133742374134901427623676229762

33、148816歸還借款本息來(lái)源522609271981217158160196.1投資回收522609271981217158160196.2其他收入 注：1、貸款利率為7.65% 2、當(dāng)年利息=（年初借款本息+當(dāng)年借款/2）×年利率。 六、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的估算 （一）住宅銷售單價(jià)的確定 根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究結(jié)果，確定第一期多層住宅售價(jià)均價(jià)為3300元/（分兩批推出，第一批推出50%，售價(jià)為3200元/，第二批再推出余下50%售價(jià)為3400元/，以后各期同）；第二期多層住宅售價(jià)均價(jià)為3700元/；第三期多層住宅售價(jià)均價(jià)4100元/，高層住宅售價(jià)均價(jià)為5300元/；第四期多層住宅均

34、價(jià)為4500元/，高層住宅售價(jià)均價(jià)為5700元/。 車(chē)位售價(jià)初步定為8萬(wàn)元/個(gè)，這是根據(jù)目前市場(chǎng)上同類型住宅小區(qū)車(chē)位售價(jià)決定的。 本項(xiàng)目可行性研究中暫不考慮出租，若開(kāi)發(fā)商有出租打算，則建議的住宅出租價(jià)格為多層均價(jià)30元/.月,高層均價(jià)40元/.月。 （二）銷售收入的確定根據(jù)上述確定的住宅及車(chē)位單價(jià)，計(jì)算出實(shí)際的銷售總收入如表4216所示。銷 售 收 入 預(yù) 測(cè) 表4216分 類可銷售面積/建議銷售面積/銷售收入/萬(wàn)元多 層 住 宅 第一期第一批33305320010658第二批33304340011323第二期第一批27797360010007第二批27797380010562第三期第一批13

35、23640005294第二批1323542005559第四期第一批1660544007306第二批1660546007638高層住宅第三期第一批37413520019455第二批37412540020202第四期第一批47384560026535第二批47383580027482車(chē) 位1800（個(gè)）8（萬(wàn)元/個(gè)）14400合 計(jì)176421 （三）銷售收入分期比例的測(cè)算 根據(jù)即將出臺(tái)的有關(guān)預(yù)售新規(guī)定，商品房應(yīng)建至第四層方可開(kāi)始預(yù)售（但此規(guī)定尚未出臺(tái)，目前仍按“商品房完成基礎(chǔ)后即可預(yù)售”的規(guī)定執(zhí)行）。在本項(xiàng)目預(yù)計(jì)8年共計(jì)四期的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)貫徹“分片開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”

36、的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭(zhēng)取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，所有樓盤(pán)在小區(qū)完工一年后全部售完。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，銷售收入按比例測(cè)算如表4217所示，各年銷售收入?yún)R總?cè)绫?218所示。 （注：下表中，a1一期多層，a2二期多層；a3三期多層；a4四期多層；b3三期高層；b4四期高層；c車(chē)位）銷 售 收 入 分 期 按 比 例 測(cè) 算 表4217銷售計(jì)劃分年度銷售金額/萬(wàn)元年份銷售比例銷售面積/23456789合 計(jì)250%a1a1：333051065812018c：170（個(gè)）1360350%a1a1：333041132312683c：170（個(gè)）1360450%a2a2：277971000711143c：

37、142（個(gè)）1136550%a2a2：277961056211698c：142（個(gè)）1136650%a3a3：1323652942682150%b3b3：3741319455c：259（個(gè)）2072750%a3a3：1323555592783350%b3b3：3741220202c：259（個(gè)）2072850%a4a4：1660573063647350%b4b4：4738426535c：329（個(gè)）2632950%a4a4：1660576383775250%b4b4：4738327482c：329（個(gè)）2632合計(jì)100%120112683111431169826821278333647337

38、752176421各 年 銷 售 收 入 與 預(yù) 測(cè) 匯 總 表4218項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期123456789多層住宅68347106581132310007105625294555973067638高層住宅9367419455202022653527482車(chē) 位1440013601360113611362072207226322632合 計(jì)1764211201812683111431169826821278333647337752 （四）項(xiàng)目利潤(rùn)估算 項(xiàng)目土地增值稅估算表如表4219所示，增值率0，增值稅率0； 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表如表4220所示； 項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算如表422

39、1所示，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為14747萬(wàn)元。土 地 增 值 稅 計(jì) 算 表4219序號(hào)項(xiàng)目金額/萬(wàn)元備注1扣除項(xiàng)目金額1777141.1+1.2+1.3+1.41.1開(kāi)發(fā)成本116509詳見(jiàn)“開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成表”1.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用26559銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用1.3銷售稅金及附加11344銷售收入×6.43%1.4加扣20%233021.1×20%2銷售收入1764213增值額12932 14增值率05增值稅率06增值稅免交項(xiàng) 目 可 運(yùn) 用 資 金 估 算 表4220序 號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期1234567891銷售收入17642112018126831114

40、311698268212783336473377522銷售稅金及附加1134377381571675017241791234724272.1營(yíng)業(yè)稅882160163455758513411392182418872.2教育專項(xiàng)基金35224252223545673752.3教育附加費(fèi)26518191717404255572.4城市維護(hù)建設(shè)稅6174244394094981281322.5防洪工程維護(hù)費(fèi)31822232021485066682.6印花稅及交易管理費(fèi)970667061641471532012083土地增值稅4可運(yùn)用資金（123）1650781124511868104271094825

41、097260423412635325稅 后 利 潤(rùn) 測(cè) 算 表4221序 號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期1234567891銷售收入17642112018126831114311698268212783336473377522總成本費(fèi)用14306897461028590369486217502257229578306153營(yíng)業(yè)稅882160163455758513411392182418874教育專項(xiàng)基金35224252223545673755教育附加費(fèi)26518191717404255576城市維護(hù)建設(shè)稅6174244394094981281327防洪工程維護(hù)費(fèi)318222320214

42、85066688印花稅及交易管理費(fèi)970667061641471532012089土地增值稅10利潤(rùn)總額220101499158313911462334734704548471011所得稅7263495523459482110511451500155412稅后利潤(rùn)14747100410609329802242232530483156 （注：總成本費(fèi)用按銷售計(jì)劃及開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測(cè)算）。 七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版），參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)

43、效益。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（firr）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）及投資利潤(rùn)。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤(rùn)率沒(méi)有實(shí)際意義，故沒(méi)有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)表4222、表4223所示。 （一）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr） 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（firr）是指項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)firr大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（表4222及表4223）（全部投資及自有資金）計(jì)算可得： 1、全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：10.86% 2、自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：17.05% 基準(zhǔn)收益率i的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等。一般意見(jiàn)趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。本項(xiàng)目貸款利率為7.65%，故基準(zhǔn)收益率i取10%，由表4222及表4223計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資及自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。財(cái) 務(wù) 現(xiàn) 金 流 量 表4222序 號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 周 期1234567891現(xiàn)金流入17642112018126831114311698268212783336473377521.1銷售收入176421120