租賃常見法律問題及解答(審定稿)

1、商品房租賃常見法律問題及解答1、房屋在哪種情況下不得出租？有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利 的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭議的；（5）屬于違法建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；（9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止岀租的其他情形（參見城市房屋租賃管理辦法第六條）2、承租人需提交哪些文件以證明其主體身份？（1）法人單位：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或法人資格證明；（2）非法人單位：提交其上級法人單位批準(zhǔn)的材料；（3）外國企

2、業(yè)、組織常駐代表機構(gòu)：常駐代表機構(gòu)登記證；（4）個人：身份證明（境外人員：公安機關(guān)核發(fā)的居留證）；如果委托他人辦理的，應(yīng)提供授權(quán)委托書及受托人身份證件。3、為什么租賃合同中要約定租賃物的用途？簽訂租賃合同時要明確租賃物的用途，特別是要保證約定的租賃用途不違反 規(guī)劃用途，且不違反相關(guān)法律規(guī)定，避免造成履約不能導(dǎo)致承擔(dān)違約責(zé)任。若對 租賃用途有特殊限制的，應(yīng)明確約定，以保證符合相應(yīng)的要求。（參見合同法第二百一十六條、二百一十七條、城鄉(xiāng)規(guī)劃法第九條）4、房屋租賃是否應(yīng)辦理租賃備案手續(xù)？房屋租賃實行登記備案制度。出租人應(yīng)當(dāng)自與承租人訂立房屋租賃合同之日 起7日內(nèi)，到房屋所在地的基層管理服務(wù)站辦理房屋出

3、租登記手續(xù)。房屋租賃合同變更或者終止的，出租人應(yīng)當(dāng)自合同變更或者終止之fi起5 日內(nèi)，到房屋所在地的基層管理服務(wù)站辦理登記變更、注銷手續(xù)。在房屋租賃合同有效期內(nèi)，居住人員發(fā)生變更的，承租人應(yīng)當(dāng)自變更z口起 2日內(nèi)告知基層管理服務(wù)站，辦理變更登記手續(xù)。（參見北京市房屋租賃管理若干規(guī)定第七、八、九條）5、申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交哪些文件？（1）書面租賃合同；（2）房屋所有權(quán)證書；（3）當(dāng)事人的合法證件；（4）城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。（參見城市房屋租賃管理辦法第十五條）6、房屋出租人的基本義務(wù)

4、有哪些？（1）房屋出租人應(yīng)按租賃合同約定的時間、地點交付租賃物，且保證租賃房 屋交付時及整個租賃期內(nèi)，都應(yīng)符合租賃合同約定的用途。（2）出租人應(yīng)擔(dān)保第三人對租賃房屋不得主張權(quán)利，從而保證承租人能夠依 照租賃合同的約定對租賃房屋進(jìn)行使用和收益，否則，承租人可以要求減少租金 或者不支付租金。（3）出租人應(yīng)保證租賃房屋不存在危及承租人的安全或者健康的因素，否則, 承租人可以隨時解除合同。（4）除合同另有約定外，如果租賃房屋在租賃期間非承租人的原因損壞的, 則出租人應(yīng)予以修繕，若出租人不履行或不及時履行修繕義務(wù)的，承租人可以自 行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。（參見合同法第二百一-六、二百二十、二百二一

5、、二百二十八、二 百三十一、二百三十三條）7、房屋承租人的基本義務(wù)有哪些？（1）出租人將租賃房屋交付承租人以后，承租人應(yīng)按合同約定的用途使用租 賃房屋。如果沒有約定，應(yīng)按租賃房屋的規(guī)劃用途進(jìn)行使用。（2）出租人將租賃房屋交付承租人后，承租人有妥善保管租賃房屋的義務(wù)， 承租人未盡此義務(wù)，致使租賃物毀損滅失的，應(yīng)對出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。（3）承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的期限、方式支付租金。（4）租賃期限屆滿或者因其他原因租賃合同終止的，承租人負(fù)有向出租人返 還租賃房屋的義務(wù)。（參見合同法第二百一-卜七、二百一-八、二百一-卜九、二百二十二、 二百二十六、二百三十五條）8、租賃房屋如因非承租人的原因毀

6、損、滅失的，承租人享有何種權(quán)利？ 如租賃房屋部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人 可以解除合同。（參見合同法第二百三十一條）9、承租人將租賃物轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)具備哪些條件?（1）原租賃合同合法有效。（2）承租人的傳租行為征得了出租人的同意或者事后追認(rèn)。（3）轉(zhuǎn)租的租賃期限不得超過原租賃合同的租賃期限。（參見合同法第二百二十四條）10、租賃期間，承租人是否可以對租賃物進(jìn)行改善或者增加其他設(shè)施?承租人可以在經(jīng)出租人同意的情況下，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)其他設(shè) 施。若沒有經(jīng)過出租人同意，承租人負(fù)有在租賃期間屆滿向出租

7、人返還租賃物時 對租賃物的恢復(fù)原狀的責(zé)任或者賠償承租人因此而受到的損害的責(zé)任。(參見合同法第二百二十三條)11、什么是房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)？行使優(yōu)先購買權(quán)需注意什么問題？ 房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當(dāng)出租人出賣房屋時，在同等條件下承租人依法享有的優(yōu)先于他人購買房屋的權(quán)利。(1) 優(yōu)先購買權(quán)只能發(fā)牛在出租人出賣租賃房屋時。(2) 出租人應(yīng)當(dāng)在出賣房屋之前的合理期限內(nèi)通知承租人，以便承租人考慮 是否購買。(3) 承租人僅在同等條件z下才享有優(yōu)先購買權(quán)。(4) 承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。(參見合同法第二百三十條)12、什么是買賣不破租賃原則？買賣不破租賃原則是指出租人在租賃期間轉(zhuǎn)讓租賃房屋所有權(quán)的，該轉(zhuǎn)讓所 有權(quán)的行為不影響出租人與承租人之間租賃合同的效力，承租人可以基于原租賃 合同對新的所有人主張權(quán)利，直至原定租