論房地產(chǎn)項目工程管理要點控制探析

1、論房地產(chǎn)項目工程管理要點控制探析【摘要】隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，建筑房地產(chǎn)項目 占據(jù)建設(shè)工程的重要地位。面對日趨激烈的房產(chǎn)市場競爭， 為保持企業(yè)競爭力，在商品的質(zhì)量、進度、功能方面都需要 加強管理和改進。房地產(chǎn)項目的綜合性、復(fù)雜性要求必須全 面的掌控工程項目的各個階段，實現(xiàn)全過程的有效管理才能 保證工程的經(jīng)濟和社會效益。本文通過對房地產(chǎn)項目工程管 理的內(nèi)涵、特殊性進行簡要分析，對全過程的工程管理要點 進行研究探討，對加強房地產(chǎn)工程管理，提高企業(yè)競爭力， 實現(xiàn)項目目標，具有重要的現(xiàn)實意義?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；工程管理；要點；控制1、引言隨著我國建設(shè)事業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)步入輝 煌鼎盛時

2、期，越來越多的地產(chǎn)開發(fā)單位競相投入其中，市場 競爭逐漸加大，許多地產(chǎn)公司的發(fā)展進入瓶頸期，要想得到 更高更好的發(fā)展，必須實現(xiàn)競爭力的提高。加強房地產(chǎn)項目 工程管理，是實現(xiàn)企業(yè)在商品的質(zhì)量、安全、經(jīng)濟方面的突 破口之一，這不但能夠從企業(yè)自身加強競爭力，還能夠從側(cè) 面提高房地產(chǎn)市場的整體水平，給我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展提 供新鮮血液和活力。為此，需要從房地產(chǎn)項目的工程管理出 發(fā)，對工程管理過程中的重點、難點進行深刻剖析，加強有 效管理，提高商品質(zhì)量，企業(yè)形象，對目前工程管理中出現(xiàn) 的問題提出了幾點建議和解決措施，來提高企業(yè)競爭力，推 動地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展。2、房地產(chǎn)項目工程管理房地產(chǎn)項目是一項綜合性極

3、高的工程，施工周期長、技 術(shù)含量高，工程管理作為保證項目的正常進行的手段，貫穿 在項目的各個階段，即項目的生命周期內(nèi)，運用系統(tǒng)的理論、 觀點、方法，在一定的資源和環(huán)境下，進行一系列的規(guī)劃、 決策、組織協(xié)調(diào)等工作，使工程項目的目標（質(zhì)量、進度、 投資）得以實現(xiàn)。質(zhì)量、工期、投資貫穿于工程管理的全過 程，作為工程管理的重要關(guān)鍵任務(wù)，需要對這幾個方面進行 重點控制。1）質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項目的最終產(chǎn)品的質(zhì)量，是地產(chǎn) 企業(yè)形象、品牌影響的保證。工程管理工作中，質(zhì)量的重點, 尤其是施工質(zhì)量。質(zhì)量的好壞，關(guān)系到商品的最終銷售，如 果因質(zhì)量問題造成業(yè)主不買單，問題是相當嚴重的。因此， 房地產(chǎn)工程管理人員要善于

4、把握全局，對設(shè)計、監(jiān)理、施工 單位要協(xié)調(diào)、督促，共同完成質(zhì)量的控制任務(wù)。2）工期控制。項目的實施階段是工程進度控制的主要 階段，主要存在與施工階段。工程進度直接影響地產(chǎn)企業(yè)與 施工單位雙方的利益，對購房者的利益也受到影響，加強管 理過程中對施工單位的工期進度控制，確保工程按期完成并 順利交付使用。3）投資控制。投資控制即實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)投入成本的 控制，商業(yè)行為是通過投資，讓資金升值的過程，涉及到與 設(shè)計、施工單位等單位的合同，自身的運作管理各項費用。 投資控制是工程管理的首要目標，商品的成本越高，對銷售 和資金回收、盈利影響越大。4）安全控制。安全作為企業(yè)的第一生產(chǎn)力，沒有安全 就沒有生產(chǎn)力，

5、更沒有效益。在房地產(chǎn)項目工程管理中，安 全管理也是重要的組成部分，現(xiàn)代的管理理念尊重生命，以 人為本，做好安全管理，也是企業(yè)綜合效益提升的表現(xiàn)。3、工程管理要點控制措施1）加強合同管理，控制投資成本。管理人員需要對合 同的內(nèi)容熟知，包括合同承包范圍、工期要求、合同價款、 特殊情況下的合同調(diào)整條件和方式、施工材料的供應(yīng)、工程 進度款的預(yù)結(jié)算方式、撥付以及合同違約處理措施等等，對 合同內(nèi)容做到心中有數(shù)，繼而在開展管理工作過程中就會有 的放矢，針對性的進行相關(guān)工程管理。對參建單位的人員、 設(shè)備配置情況實際的考察和跟蹤，嚴格按照工程合同的要求 進行，對招標文件中的要求履行并落實，對于一些循規(guī)蹈矩 的行

6、為堅決予以處罰和整治。2）加強各種審批工作的檢查。對于工程的質(zhì)量來講， 施工組織設(shè)計和施工方案的合理性、科學(xué)性、經(jīng)濟性，對影 響工程的質(zhì)量好壞，起到關(guān)鍵的作用。對于高質(zhì)量和高技術(shù) 含量的施工組織設(shè)計和施工工藝方案，在技術(shù)質(zhì)量上先進， 工藝流程上合理，對于施工過程中經(jīng)濟性、合理性都會得到 體現(xiàn)，對工程質(zhì)量起到至關(guān)重要的作用。工程變更要嚴格控 制，這對投資、設(shè)計、施工都有重要的影響，為避免在施工 過程中進行變更，將問題發(fā)現(xiàn)在萌芽狀態(tài)，在施工前要加強 施工圖的會審工作，管理人員要組織設(shè)計單位、監(jiān)理單位以 及施工單位相關(guān)負責(zé)人員進行施工技術(shù)交底工作，及時的發(fā) 現(xiàn)問題并解決。3）工程設(shè)備材料價格的控制。

7、工程建設(shè)中材料成本是 投資的主體，需要嚴把設(shè)備、材料價格關(guān)。積極推行并開展 設(shè)備、材料的招投標工作，增強競爭的同時，對提高材料設(shè) 備質(zhì)量有積極影響。對市場常見的設(shè)備材料價格變動情況通 過建立價格信息網(wǎng)或者動態(tài)數(shù)據(jù)庫進行全面的掌控，有利于 管理人員及時的了解工程變化。對設(shè)備材料的進場驗收把 關(guān)，需要管理人員嚴格按照相關(guān)文件要求進行質(zhì)量監(jiān)督和審 查。4）工程管理標準化的推動建設(shè)。工程標準化建設(shè)的推 動進行，對工程的質(zhì)量管理、提高管理水平有很大幫助。推 行對主要分項工程的首件認可制，從實施目的、評價標準、 實施范圍、組織機構(gòu)與責(zé)任范圍、實施程序、資料管理、物 質(zhì)獎勵等方面做了詳細的規(guī)定，對提高工程建

8、設(shè)水平，加強 工程管理，起到積極的推動作用5）安全管理工作。加強施工現(xiàn)場安全管理，不僅僅是 施工單位管理的工作，對于涉及項目建設(shè)的每個企業(yè)都要加 強安全教育和培訓(xùn)工作。甲方管理人員需要做到以下幾點： 開展安全工地實施方案的標準編制，組織現(xiàn)場人員召開安全 會議部署，積極開展專項施工方案的審查，特殊工種持證上 崗制度及用工登記制度的執(zhí)行監(jiān)督，現(xiàn)場的安全隱患排查治 理工作，施工作業(yè)的安全生產(chǎn)和防護工作，施工安全技術(shù)交 底工作監(jiān)督執(zhí)行及備案工作。此外，提高企業(yè)核心競爭力。隨著項目的規(guī)模的不斷擴 大，工程技術(shù)日益復(fù)雜，管理客觀環(huán)境存在多變的因素，造 成工程項目管理存在諸多不可預(yù)見性，技術(shù)要求也越來越 高

9、。為此，要適應(yīng)客觀環(huán)境的變化給工程管理帶來的困難和 要求，需要不斷的升級和完善一些科技手段，提升企業(yè)核心 競爭力。在企業(yè)的工程管理模式方面，表面上雖說是一個泛 泛的概念，可以通過系統(tǒng)分類，進行模塊式的劃分和管理， 例如職能管理模式，不同專業(yè)的職能機構(gòu)分工管理，業(yè)務(wù)范 圍內(nèi)向下級單位下發(fā)命令和指揮；項目經(jīng)理管理模式，按照 項目分工，劃分獨立機構(gòu)，對項目進行全過程管理，另外指 揮部管理模式適用較大的房地產(chǎn)項目，由項目的合資各方進 行協(xié)商組建。項目管理模式的選擇需要對工程特點和環(huán)境進 行取舍。4、結(jié)束語房地產(chǎn)項目的特殊性和綜合性，造成了其在管理上需要 的的復(fù)雜性和全面性，即對項目的全過程進行跟蹤管理，作 為項目的投資方，其最關(guān)鍵的就是工程管理工作，這關(guān)乎投 資目標的實現(xiàn)與否。通過對房地產(chǎn)項目的工程管理進行深度 剖析研究，只有對房地產(chǎn)工程的全過程進行了有效的管理， 才能保證工程的質(zhì)量、安全、工期，才會產(chǎn)生顯著的社會效 益和經(jīng)濟效益，提高企業(yè)