萬科針對非成本高管的內(nèi)訓(xùn)

1、萬科面向非成本高管的內(nèi)訓(xùn)案例前提條件1： 1、30萬平米的高層住宅小區(qū)，全部按100平米/ 戶進(jìn)行測算； 2、拿地條件中,機動車的車位配比有2個方案,分別為0.6輛/ 戶和1.5輛/ 戶 3、整個小區(qū)的地面停車比例為10%,地下室全部按非人防考慮,停車效率指標(biāo)為32平米 /輛，造價為1600元/ 平米 問：因為車位配比指標(biāo)的不同，2個方案的地下車庫成本會相差多少？ 解： （300000 / 100）x（1.5- 0.6）x 0.9 x 32 x 1600 = 1.24416億 

2、;（300000/ 100）x（1.5 0.6）x0.9 x 38 x 2600 = 2.40084億 案例前提條件2： 1、30萬平米的高層住宅小區(qū)，建筑面積：外墻面積= 1：1，窗墻比為0.18； 2、營銷方案中，門窗有2個選擇，分別為塑鋼和斷橋鋁合金，造價分別為350元/ 平米和550元 /平米； 3、如選擇斷橋鋁合金門窗，需增設(shè)外遮陽設(shè)備，造價為300元/ 平米。 問：因為門窗標(biāo)準(zhǔn)的不同，2個方案相關(guān)的成本會相差多少？ 解： 300000x 0.18 x （550-350+30

3、0）= 0.27億成本管理前置是實現(xiàn)有效成本控制的基本要求 成本是什么？ 人們要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動或達(dá)到一定的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所費資源的貨幣表現(xiàn)及其對象化稱之為成本。簡單來說，成本就是生產(chǎn)某一產(chǎn)品所耗費的全部費用。 企業(yè)經(jīng)營中的隱性成本 機會成本：當(dāng)把一定的經(jīng)濟(jì)資源用于生產(chǎn)某種產(chǎn)品時放棄的另一些產(chǎn)品生產(chǎn)上最大的收益。 比如說，10萬元錢投資于房地產(chǎn)可獲得利潤20萬，投資于股票市場可獲得利潤15萬，如果把這10萬元錢投資于房地產(chǎn)，那么可以從股票市場得到15萬就是其機會成本，如果把這10萬元投資于股票，那么可以從房地

4、產(chǎn)投資中獲得的20萬就是其機會成本。 交易成本：達(dá)成一筆交易所要花費的成本，也指買賣過程中所花費的全部時間和貨幣成本。 搜尋成本：商品信息與交易對象信息的搜集。信息成本：取得交易對象信息與和交易對象進(jìn)行信息交換所需的成本。 議價成本：針對契約、價格、品質(zhì)討價還價的成本。 決策成本：進(jìn)行相關(guān)決策與簽訂契約所需的內(nèi)部成本。 監(jiān)督交易進(jìn)行的成本：監(jiān)督交易對象是否依照契約內(nèi)容進(jìn)行交易的成本，例如追蹤產(chǎn)品、監(jiān)督、驗貨等。 違約成本：違約時所需付出的事后成本。成本管理面臨的挑站戰(zhàn)成本管理的理念 成本管理要依賴于全員 成本水平是

5、專業(yè)水平的映 省錢等于賺錢 成本管理不僅僅是省錢提升性價比 性價比 SatisfactionValue/Cost ? 設(shè)計中的成本控制原則 降低開發(fā)成本；提高產(chǎn)品品質(zhì)；縮短開發(fā)周期房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式 凈資產(chǎn)收益率 = 銷售凈利率 x 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 x 權(quán)益系數(shù) 銷售凈利率 = 凈利潤 / 銷售總額 凈利潤 =銷售總額 土地成本 建安成本 設(shè)計成本 營業(yè)稅 土地增值稅 管理費用 銷售費用財

6、務(wù)費用 所得稅 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 銷售總額/ 資產(chǎn)平均總額 項目開發(fā)速度與銷售速度 權(quán)益系數(shù) =1 / （1 資產(chǎn)負(fù)債率） 房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力對比規(guī)模效應(yīng)： 又稱規(guī)模經(jīng)濟(jì)，即因規(guī)模增大帶來的經(jīng)濟(jì)效益提高，但是規(guī)模過大可能產(chǎn)生信息傳遞速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而產(chǎn)生“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。設(shè)計中的成本控制原則 取得設(shè)計單位配合：應(yīng)做好與設(shè)計單位的溝通工作，著力取得設(shè)計單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計合同中，將需要設(shè)計單位給予的工作配合事項和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，清晰、明確地表述在設(shè)計

7、合同中。 案例： 初始設(shè)計 總平面 設(shè)計描述：地塊共設(shè)置四個出入口  ? 優(yōu)化設(shè)計 總平面 設(shè)計描述：地塊出入口減少為兩個。  總結(jié)和啟示 在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應(yīng)控制出入口數(shù)量，同一地塊的車庫與人行入口宜歸結(jié)到一起，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以控制項目后期的運營成本。? 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 停車方式（高層）初始設(shè)計 設(shè)計描述： 當(dāng)?shù)匾笏械叵萝噹炀璋慈朔罉?biāo)準(zhǔn)建造，成本偏高； 地下車庫埋深較深，層高較高，土建、設(shè)備和施工成本都較高。

8、0; 優(yōu)化設(shè)計  停車方式 設(shè)計描述： 半地下室車庫可不按人防標(biāo)準(zhǔn)建造，成本較低（需要與政府部門溝通是否可行）； 半地下車庫埋深較淺，層高較低，可自然通風(fēng)采光，土建、設(shè)備和施工成本較低。 ? 初始設(shè)計- 停車方式（聯(lián)排） 設(shè)計描述： 別墅區(qū)域地庫頂覆土較淺，對景觀種植帶來困難； 別墅主體下方地下室底板報建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗收風(fēng)險； 地下室頂板標(biāo)高超過周邊城市道路平均標(biāo)高1.5米，不符合當(dāng)?shù)匾?guī)范等。 ?  優(yōu)化設(shè)計  停車方式（聯(lián)

9、排） 設(shè)計描述： 別墅區(qū)域覆土1.5米，基本不影響景觀種植和綠地率計算； 別墅主體下的地下室-3.0米標(biāo)高部分,埋深未超3米，不需繳納人防異地建設(shè)費； 地下室頂板標(biāo)高符合當(dāng)?shù)匾?guī)范。 初始設(shè)計  地庫 地庫按機械車位設(shè)計，面積11225平方米，總車位430個，其中機械車位421個，普通車位9個，層高4.5米。停車效率26.1平方米/車位。 優(yōu)化設(shè)計  地庫 停車方式由機械停車調(diào)整為普通停車。優(yōu)化后地庫面積10586平方米，總車位328，其中普通車位237，子母車72個，微型車26個，層高3.6米。

10、 停車效率32.2平方米/車位。  地庫優(yōu)化前后數(shù)據(jù)比較 總結(jié)和啟示 1、應(yīng)根據(jù)項目定位、成本控制要求，并結(jié)合當(dāng)?shù)匾?guī)范和相關(guān)政府部門的要求，選擇最適合各項目高層區(qū)域的地庫形式；2、在項目定位較高、成本指標(biāo)允許的情況下，可以采用全地下停車方式； 3、在中等定位項目、成本指標(biāo)較低的情況下，除必建人防區(qū)域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要獲得政府有關(guān)部門審批通過。 ? 總結(jié)和啟示  提高停車效率的關(guān)鍵措施 1) 地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無用的面積一定要剔除； 2）柱網(wǎng)

11、布置應(yīng)符合車位及行車道模數(shù)，達(dá)到緊湊布置； 3）避免行車道靠地下室外墻布置； 4）避免布置平行或斜向車位； 5）設(shè)備房及非機動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位； 6）設(shè)備用房勉強夠用即可，不能有富余； 7）人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車的地方。平面布置篇 確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)成本的增加。   平面布置 當(dāng)廚房、衛(wèi)生間等房間需要通過凹槽采光時，凹槽寬度不小于1.8m，深寬比不大于4。 ? 節(jié)能設(shè)計 

12、; 體型系數(shù) 體形系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值。 （為滿足節(jié)能和成本控制要求，根據(jù)國家及地方節(jié)能規(guī)范控制建筑物體形系數(shù)，避免凹凸過于復(fù)雜的輪廓設(shè)計，體型系數(shù)盡量小于0.35。）  節(jié)能設(shè)計 外墻門窗 總結(jié)和啟示 1、節(jié)能計算中門窗的選型，一般北面的要求會相對較高。對于各個朝向的門窗方式，須讓設(shè)計院反復(fù)計算幾輪，直至權(quán)衡計算的值盡量接近50%。 2、門窗的成本控制中，采用塑鋼中空即能達(dá)到斷橋鋁合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推薦使用塑鋼門窗。 3、在塑鋼窗的應(yīng)用中需要注意以下幾

13、點： a）塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計算，因為塑鋼的門窗較重，對塑鋼門窗開啟扇的大小需要有規(guī)定，一般寬度不大于750，高度不大于1500； b）平開門尺寸較大，不建議采用塑鋼材料； c）推拉門塑鋼門對五金件要求較高，現(xiàn)場施工需要注意。初始設(shè)計  層高選擇 設(shè)計描述：高層住宅層高為3米。  優(yōu)化設(shè)計 層高選擇 設(shè)計描述：高層住宅層高全部改為2.9米。  總結(jié)和啟示 應(yīng)綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時考慮長期的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高。 層高每增加0.1m，造價

14、增加該層造價的約3-5% 。? 公建配套 初始設(shè)計 外立面設(shè)計 1、基座部分三層，局部四層，全部為干掛石材； 2、每四層設(shè)計有橫向線條； 3、線條全部為GRC材質(zhì)。  優(yōu)化設(shè)計  外立面設(shè)計 1、基座部分改為兩層，局部三層，材質(zhì)為仿石涂料，只在門頭近人尺度使用石材； 2、每四層的橫向線條取消； 3、線條盡量采用混凝土澆筑。  總結(jié)和啟示 建筑風(fēng)格在符合項目定位的同時應(yīng)盡量簡化，建議在建筑方案設(shè)計階段，應(yīng)控制立面裝飾線條和裝飾構(gòu)件的數(shù)量、裙房的層數(shù)

15、、立面造型或構(gòu)架的復(fù)雜程度、陽臺和門窗上下口線條、玻璃幕墻和異形玻璃的使用，并選用成本較低的欄桿、百頁做法等。? 初始設(shè)計  會所 設(shè)計描述：會所建筑面積約2500平米，且占地面積較大。  ? 優(yōu)化設(shè)計  會所 設(shè)計描述：將臨時售樓處置于商業(yè)內(nèi)，極大地降低了前期投入和 后期運營成本。   總結(jié)和啟示 1、會所的位置應(yīng)根據(jù)開發(fā)順序與樣板示范區(qū)統(tǒng)一考慮，并考慮便于控制樣板區(qū)（特別是臨時樣板區(qū)）面積和成本的方案。 2、會所的功能設(shè)置應(yīng)根據(jù)項目定位與相關(guān)部門共同確定，同時考

16、慮會所的后期運營成本。 3、應(yīng)根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、項目定位、成本控制目標(biāo)等因素，對會所的面積進(jìn)行合理控制。設(shè)計變更篇 設(shè)計變更簽證率 = 由設(shè)計原因?qū)е碌暮炞C總金額 / 工程合同金額 （通過對施工圖階段設(shè)計成果質(zhì)量的控制，來減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。）  很多項目由設(shè)計失誤所帶來設(shè)計變更占總建造成本的3-10，其中重復(fù)性錯誤占相當(dāng)比例。? 設(shè)計變更的控制策略后期運營篇 在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材鋪裝，如堅持采用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載，同

17、時預(yù)留伸縮縫，避免后期破損，既影響美觀，又造成成本投入的增加。  設(shè)置于架空層的智能信報箱需注意雨水飄入后主板燒毀的問題。 別墅、類別墅項目室外的門口機安裝箱上需設(shè)計維修檢修口，同時注意防水、防曬，以延長使用壽命。  ? 排水口： 1、應(yīng)考慮排水量，避免開口較??； 2、應(yīng)考慮物業(yè)對內(nèi)部的清潔，需設(shè)計為可開啟形式； 3、從損壞后能及時維修及時更換的角度，建議要采取市場上能采購到的款式而不應(yīng)設(shè)計過于復(fù)雜的圖形。 ? 從節(jié)能的角度考慮，地下車庫（尤其是在有采光天井的節(jié)點周圍），以及小區(qū)內(nèi)景觀的照明系統(tǒng)，應(yīng)分區(qū)、分組、分燈型進(jìn)行回路控制，并應(yīng)采用新型節(jié)能燈具。   公共部位的照明系統(tǒng)應(yīng)避免采用翹板開關(guān)，以免業(yè)主可隨意開啟或關(guān)閉，做不到“人走燈滅”，既不利于管理，也造成能耗浪費。  單元門禁鎖具如采用電插鎖的形式，地彈簧容易偏位，需要經(jīng)常調(diào)整地彈簧。地彈簧調(diào)試次數(shù)過多后，復(fù)位精確度就大大下降，最終導(dǎo)致難以關(guān)閉，建議采用磁力片鎖為宜。