2018-2-18看二十年來的房地產(chǎn)政策

1、2018-2-18 看二十年來的房地產(chǎn)政策作者：元甲 原創(chuàng) 家族財富密碼 1.國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期大家對房地產(chǎn)都很關(guān)注，現(xiàn)在對很多人來講，房子不簡單是住宿的功能，還關(guān)系到很多人的資產(chǎn)盈虧和投資選擇。從 2010 年至 2016 年的數(shù)據(jù)看，國內(nèi)主要城市的房價一直在上漲。北上廣深四個城市中，北京房價上漲了 81.67% ，上海房價上漲了 79.95%，廣州房價上漲了 52.98%，深圳房價上漲了 148%。包含了一線城市、省會城市和重要三線城市的百城價格指數(shù)則顯示， 6 年間，房價平均上漲了 43%。天津、重慶、杭州、南京、武漢、廈門和青島的價格分別上漲 36.5% 、10%、22.3%、6

2、9%、52.7%、124.68%和 12%。近二十多年的房地產(chǎn)情況來看，房價呈一直上漲趨勢。房地產(chǎn)政策也是不斷地調(diào)整，時而放松，時而收緊。從1998年實行房地產(chǎn)市場化改革開始，至今二十年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在政策的調(diào)控下經(jīng)歷了六個階段。第一階段是1998 年至 2002年的房地產(chǎn)野蠻生長階段，猶如剛出籠的小牛犢，房地產(chǎn)的發(fā)展肆無忌憚，四處“攻城占地” ，也產(chǎn)生了中國首批房地產(chǎn)富豪。第二階段是 2003 年至 2008 年的政府主動介入降溫階段，因為房地產(chǎn)市場化改革，初期發(fā)展過于野性，政府開始用行政的手段和經(jīng)濟(jì)政策適度約束其發(fā)展。第三階段是2008 年制 2009 年的政府借助地產(chǎn)帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，

3、由于美國次債危機對全球經(jīng)濟(jì)的影響，國內(nèi)制定了4 萬億投資計劃，出臺了一系列利好固定資產(chǎn)投資的政策，房地產(chǎn)借東風(fēng)而上，迅速擴(kuò)張。第四階段是2010 年至 2012 年政府首次實行買房限購的行政手段控制房價波動，擬制主要城市的房價上漲趨勢。第五階段是2013 年至 2016 年，其中 2013 年至2014 年，政策是主要是遏制投機性房地產(chǎn)交易，但是房地產(chǎn)市場依然是擴(kuò)張；2015 年至 2016 年，目標(biāo)是去庫存，放松金融的手段刺激購房需求，房產(chǎn)成交放量增長，新一輪房價飛速上漲，引發(fā)搶房?，F(xiàn)階段，在限購限貸限首付各種行政和金融監(jiān)管手段下，需求受到抑制，房價進(jìn)入調(diào)整期。二十年來國房景氣指數(shù)如下：每次

4、房地產(chǎn)開發(fā)投資的震蕩，都和政策直接相關(guān)。從上圖顯示情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)是一個由政策決定的市場。2017 年，國房景氣指數(shù)相對平穩(wěn)，略高于100，這一階段房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入調(diào)整期。2.二十年來的房產(chǎn)調(diào)控（ 1）1998 年至 2002 年這是房地產(chǎn)商業(yè)化時代的開端，受緊縮環(huán)境影響，房價未出現(xiàn)急劇上漲。1998 年，國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國發(fā)199823 號）真是開啟了中國的商業(yè)房地產(chǎn)時代。文件明確停止以前的福利分房，實行住房分配貨幣化，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場，也就是進(jìn)入房地產(chǎn)商業(yè)化時代。同時配套的文件還有城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例（國務(wù)院令第 248

5、號）。當(dāng)時，亞洲金融危機的影響還在，出口受到影響，國內(nèi)實施積極的財政政策，鼓勵住房消費帶動國內(nèi)消費增長。例如，1999 年，在個人住房交易中，個人所得稅、營業(yè)稅、契稅享受免征、減半等優(yōu)惠。 2000 年，鼓勵貸款買房，房租收入稅率降低。 2001 年，繼續(xù)鼓勵住房消費和房地產(chǎn)開發(fā)投資，對房改之前的房產(chǎn)免營業(yè)稅、契稅及相關(guān)收費。 2002 年，采用金融手段調(diào)控房地產(chǎn)，降價住房公積金存、貸款利率。加入 WTO 以后，國內(nèi)出口形勢迅速好轉(zhuǎn)。 2002 年，局部投資增幅過快，開始房地產(chǎn)市場的調(diào)控，控制土地供應(yīng)， 并恢復(fù)征收土地增值稅。 （ 2）2003 年至 2008年 7 月這一時期，調(diào)控政策主要在

6、于為房地產(chǎn)市場降溫，價格沒有停下上漲的腳步。 2003 年，中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 （銀發(fā) 2003121 號）出臺，命令加強房地產(chǎn)信貸，二套住房的首付比例提高，四證齊全才能發(fā)放貸款等。財政手段緊跟而上，對出售的房屋征收房地產(chǎn)稅。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā) 200318 號），將房地產(chǎn)定位為拉動國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，要求房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。2004 年，國土資源部和監(jiān)察部關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國土資發(fā) 200471 號）限令 8月 31日為界，出讓土地的方式由協(xié)議變成“招、拍、掛”，地根收縮。政府開始

7、從土地供給方面調(diào)控房地產(chǎn)。當(dāng)年4 月和 10月，央行分別將存款準(zhǔn)備金利率從7%提高到 7.5%，金融機構(gòu)一年期基準(zhǔn)利率將上調(diào)0.27 個百分點， 緊縮銀根。 全國各地房價繼續(xù)上漲。 2005 年，首次打出了調(diào)控組合拳，行政、金融、財政政策紛紛出臺。國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知（國辦發(fā)明電 20058 號），俗稱舊國八條，提出穩(wěn)定房價，控制需求。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知（國辦發(fā) 200526號）明確強化土地供應(yīng)管理、嚴(yán)格住房信貸管理、交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅從嚴(yán)。俗稱新八條。銀監(jiān)會下發(fā)加強信托購子公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知 ，限制并提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)信托融資的

8、門檻。國稅發(fā) 2005156 號文件正式明確個人二手房交易要交個人所得稅。即便如此，市場并不買賬，房價繼續(xù)上漲。2006 年國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 （國辦發(fā) 200637 號），俗稱國六條出臺意味著新一輪調(diào)控的開始， 一直持續(xù)到 2008年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)在土地供應(yīng)、信貸、利率、稅收方面加強，試圖給持續(xù)上漲的市場降溫。隨著政策組合拳的推進(jìn)，后面房價開始下跌。 （ 3）2008 年 8 月至 2009 年這一時期， 房價受政策松綁激勵， 飛速上漲。 2008 年 8 月份，美國次債危機在全球引爆經(jīng)濟(jì)危機，國內(nèi)發(fā)改委、央行、財政部等緊急出

9、臺救市措施。降息減稅、降低購房門檻，政策松綁，房地產(chǎn)市場繼續(xù)上漲。上半年 2009 年，購房貸款最低可以申請七折優(yōu)惠利率。 （ 4）2009 年 12 月至 2014 年這一時期，雖然調(diào)控政策頻出，但是房價比較平穩(wěn)緩慢的上漲。2009 年下半年， 政府關(guān)注到房價上漲過快， 開始抑制房價上漲。到年底，個人住房買賣營業(yè)稅征免期由 2 年調(diào)回到 5 年，以遏制惡意炒房行為。市場冷靜了一段時間，進(jìn)入 2010 年，房價繼續(xù)上漲。 2010 年，國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國辦發(fā) 20104 號），俗稱國十一條。限制二套房貸首付不低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。增加保障性住房

10、和普通商品住房有效供給，抑制投資投機性購房需求等。房價依然上漲。隨后要求二套房款首付款不低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1 倍。首套面積超 90m2，首付款不得低于 30%。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，課暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，貸款買房需要一年以上社?；騻€稅證明。2011 年，對房地產(chǎn)市場繼續(xù)從嚴(yán)的調(diào)控政策。新國八條出臺，要求強化差別化住房信貸政策，二套住房首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1 倍。增加保障新住房用地供應(yīng)。限購住房數(shù)量。央行11 次出手，調(diào)整基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率，緊縮意圖明顯。住建部5 次對房地產(chǎn)市場管理提出要求。發(fā)改委

11、、財政部、國土資源部、銀監(jiān)會分別從住房售價規(guī)范性、二手房交易營業(yè)稅、土地供應(yīng)、信貸合規(guī)等方面發(fā)監(jiān)管文件。房產(chǎn)稅在上海、重慶試點。2012 年，重點在保持政策的延續(xù)性和執(zhí)行落實限購、差別化住房信貸、稅收政策，不讓調(diào)控反復(fù)。 2013 年，“新國五條”重點在抑制投機投資性購房，增加普通商品住房及用地供應(yīng)。國務(wù)院關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（國辦發(fā) 201317號），二手房交易的個人所得稅調(diào)為差額的20%。2014 年，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知（央行“ 9· 30”房貸新政），對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限

12、為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7 倍。開始看到上層對房地產(chǎn)市場逐步松綁的跡象。 （ 5） 2015 年至 2016 年 9 月從2015 年開始，對房地產(chǎn)的政策由遏制需求轉(zhuǎn)型去庫存。3 月30，財政部和央行同時送出大禮包， 刺激需求。一是個人轉(zhuǎn)讓2 年以上（含2 年）的普通住房，免征營業(yè)稅。二是央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，二套房貸款首付比降至四成。2015 年，為了去實施去庫存，除了 3.30 雙禮包， 經(jīng)濟(jì)手段的組合拳相當(dāng)強大，降息5 次、降準(zhǔn) 3 次、公積金新政、房貸利率6.15%降至 4.9%。 2016 年，繼續(xù)發(fā)力去庫存：不限購城市首付最低可到 20%，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%，營業(yè)稅

13、、契稅下調(diào)等。這一輪刺激，帶動了全國主要城市的房價上漲，一線城市出現(xiàn)搶房的現(xiàn)象。（6）2016 年 10 月 -回歸房子使用屬性，去房地產(chǎn)金融屬性。2016 年 9 月底，北京、等全國16 個城市，出臺了嚴(yán)格的限購限貸政策，限制需求。相應(yīng)城市的房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整。2017 年，限購限貸政策擴(kuò)展到全國70 多個主要城市。十九大明確住房的使用屬性，去金融屬性。 3.房地產(chǎn)調(diào)控政策與房價從二十年的政策來看，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策要點如下：一個著眼點：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要帶動力量，經(jīng)濟(jì)增長乏力的時候，就會給房地產(chǎn)松綁。一旦房價上漲過快，可能帶來泡沫或通脹，政府就會主動去調(diào)控，阻止價格上漲過快。 這種思路

14、的改變， 取決于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的進(jìn)度。兩手抓：一是控制需求，二是調(diào)控供給。說到底，只要在市場中交易，價格必然因供給和需求雙方力量相互作用而定。目前為止，政府比較有效阻止價格暴漲的方式只有一點，控制需求。限制各種有需求的人進(jìn)入到交易中來，要么增加交易成本以降低交易頻次。 供給方面， 中央和地方一直在博弈。土地供給總量有紅線，開發(fā)方向也有限制，但是地方之間區(qū)域競賽，也為了解決財政收入，不斷突破上限，地王頻出。土地使用結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)讓價格存在的問題，助推房價上漲。五種調(diào)控工具： 一是土地供應(yīng)管理， 例如對土地轉(zhuǎn)讓方式的規(guī)定，土地出讓價格， 土地供應(yīng)量的規(guī)定， 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的要求等；二是購房資格及門檻，這是對房地

15、產(chǎn)需求最直接的控制，例如異地購房，社保和個稅要求，多套房的購房資格，首付比例和貸款利率等；三是金融政策涉及到的貨幣供給和利率調(diào)整，貨幣發(fā)行規(guī)模，調(diào)整存款準(zhǔn)備金率放松或是緊縮銀根，對商業(yè)銀行窗口指導(dǎo)信貸投向，調(diào)整基準(zhǔn)利率等；四是財政稅收政策影響購房成本、二手房交易、住房持有成本，土地轉(zhuǎn)讓的稅等；五是行業(yè)管理，包括對房地產(chǎn)開商和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，以及房地產(chǎn)交易的管理。目前，政府去庫存的目標(biāo)基本達(dá)成。為了緩解去庫存帶來的負(fù)面影響，房地產(chǎn)調(diào)控幾乎用盡了所有可能的手段。需求端，限購、限貸、利率、稅收等，盡可能降低有效需求或入場交易頻次；供給端，調(diào)整土地供應(yīng)，限價，建保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)房、長租房等。確定“房子是用來住，不是用來炒”基調(diào)的目標(biāo)是限制金融屬性作用，打擊房地