2019年司法考試《物權法》高分必讀

1、物權法必考考點解讀考點1物權法定原則一、理論精煉物權法定原則，又稱為物權法定主義，是指法律規(guī)定物權的種類和內(nèi)容， 不 允許當事人以其意思設定與法律規(guī)定不同的物權或物權內(nèi)容。 在這一點上與債權 不同，債權依合同自由原則，當事人在不違反法律和社會公共利益的范圍內(nèi)， 可 以創(chuàng)設任何種類的債權。我國物權法沒有設定典權制度。（1）物權的種類和內(nèi)容只能由全國人大及人大常委會制定的法律來規(guī)定， 其它法律文件一律不得設定物權的種類和內(nèi)容。（2）民事主體的物權行為違背法律規(guī)定的無效。二、命題角度分析【角度】 物權法定原則要求物權的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?？键c2物權變動原則及公示方法考點說明：物權法首次規(guī)定了異議

2、登記、預告登記制度，強調(diào)了動產(chǎn)交 付的方式。一、理論精煉物權變動的原則：（一）公示原則 是指在變動時，將物權變動的事實通過一定的公示方法向 社會公開，從而使第三人知道物權變動的情況，以避免第三人遭受損害并保護交 易安全。（二）公信原則 是指一旦當事人變動物權時，依據(jù)法律的規(guī)定進行公示， 則該公示即產(chǎn)生了公信力，即使依公示方法表現(xiàn)出來的物權不存在或存在瑕疵，但對于信賴物權的存在并已從事了物權交易的人， 法律仍然承認其具有與真實的 物權存在相同的法律效果，以保護交易安全和快捷，穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序。公示原則在于使人“知”，公信原則在于使人“信”。公示方法，以登記和交付分別作為不動產(chǎn)物權和動產(chǎn)物權的公示

3、方法。登記和交付分別作為動產(chǎn)和不動產(chǎn)物權變動的要件。、命題角度分析【角度】物權變動的公信原則、交付方式。三、考點穿聯(lián)（一）不動產(chǎn)的幾種登記制度1、不動產(chǎn)登記的范圍：（1）不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未 經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（2）依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。2、不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有 該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致； 記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。3、申請異議登記（1）申請異議登記的條件：權利人、利害關系人認為

4、不動產(chǎn)登記簿記載的 事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者 有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權利 人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。（2）異議登記的效力：申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴的，異議 登記失效。（3）后果：異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求 損害賠償。4、預告登記（1）適用范圍：買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，按照約定可以向登 記機構申請預告登記。（2）效力：保障將來實現(xiàn)物權，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意， 處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。（二）動產(chǎn)交付方式二、動產(chǎn)交付1、

5、交付的種類：（1）現(xiàn)實交付：實際交付動產(chǎn)。（2）簡易交付：動產(chǎn)物權設立和轉(zhuǎn)讓前，權利人已經(jīng)占有該動產(chǎn)的，物權 自法律行為生效時發(fā)生效力。（3）指示交付：條動產(chǎn)物權設立和轉(zhuǎn)讓前，第三人占有該動產(chǎn)的，可以通 過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權利代替交付。（4）占有改定：動產(chǎn)物權轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的， 物權自該約定生效時發(fā)生效力。2、交付的效力：動產(chǎn)物權的設立和轉(zhuǎn)讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有 規(guī)定的除外。3、動產(chǎn)登記的效力：船舶、飛行器和機動車等物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和 消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?？键c3善意取得一、理論精煉善意取得又稱即時取得，是指原物由占有人轉(zhuǎn)讓給善意

6、第三人 （即不知占有 人為非法轉(zhuǎn)讓而取得原物的第三人）時，善意第三人一般可取得原物的所有權， 所有權人不得請求善意第三人返還原物。1、條件:（1）無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人；（2）受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的；（3）以合理的價格有償轉(zhuǎn)讓；（4）轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊训怯?，不需要登記的已交付給 受讓人；（5）不違反法律的禁止性規(guī)定。如被盜、被搶的財物、遺失物不適用善意 取得制度。2、適用范圍：動產(chǎn)、不動產(chǎn)、其他物權都可以善意取得；3、效力：善意受讓人取得動產(chǎn)后，該動產(chǎn)上的原有權利消滅，但善意受讓 人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。二、命題角度分析【角度】 善意取得的標

7、的不能是脫離物。善意取得要件之一：對價、有償。 善意取得的善意的基本要求是，取得物權時不知道也不應當知道對方無處分權。考點4建筑物區(qū)分所有權一、理論精煉建筑物區(qū)分所有權，是指業(yè)主對建筑物的與其他部分區(qū)別開來的某一特定部 分所享有的所有權。所有人的所有權不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部 分。該所有權的客體和使用上均具有獨立性。（一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的客體范圍：1、業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部 分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。2、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明

8、示歸個人的除外。 建 筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。3、業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得 危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。4、業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對建筑物共有 部分享有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓。（二）下列事項由業(yè)主共同決定：1、制定和修改業(yè)主會議議事規(guī)則；2、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；3、選舉和更換業(yè)主委員會；4、選聘和解聘物業(yè)服務機構或者其他管理人；5、籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；6改建、重建建筑物及其附屬設施

9、；7、有關共有和共同管理權利的其他重大事項?；I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬 設施的事項應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過 半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。二、命題角度分析【角度】 建筑物區(qū)分所有人的權利義務?？键c5拾得遺失物或漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或隱藏物一、理論精煉遺失物指非基于所有人或占有人的意志而暫時喪失占有的物。埋藏物指包藏于他物之中，不易從外部發(fā)現(xiàn)的物。隱藏物指放置于隱蔽的場 所，不易被發(fā)現(xiàn)的物。遺失物、失散的飼養(yǎng)動物、漂流物、埋藏物、隱藏物都不 是無主

10、財產(chǎn)，一般都要歸還原所有人。重點注意以下問題：（一）遺失物與埋藏物的區(qū)別標準是：發(fā)現(xiàn)的時候，是否是處于被埋藏與他 物之狀態(tài)。拾得遺失物或漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或隱藏與先占的區(qū)別：前者的物為有主物， 后者的客體是無主物。（二）遺失物的所有權人的救濟：1、所有權人等權利人有權追回遺失物。2、該遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，所有權人等權利人有權向無處分權人請求損害賠償，或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請求返還 原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，所有權人等權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。3、所有權人等權利人向受讓人支付所付費用后，有權向無處分權人追

11、償（三）拾得遺失物的處理：1、拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當自拾得遺失物之日起二十日 內(nèi)通知所有權人等權利人領取，或者送交公安等有關部門。2、有關部門收到遺失物，知道所有權人等權利人的，應當及時通知其領?。?不知道的，應當及時發(fā)布招領公告。3、遺失物自發(fā)布招領公告之日起六個月內(nèi)無人認領的，歸國家所有。二、命題角度分析【角度】 拾得遺失物應歸還失主，拾得人是無因管理的債權人。隱藏物的歸屬于其所有人考點6地役權一、理論精煉地役權是以他人土地供自己土地便利而使用的權利。（一）設立地役權的形式：應當采取書面形式訂立地役權合同。（二）地役權登記效力：當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登

12、記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（三）地役權的期限：地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng) 營權、建設用地使用權等用益物權剩余的期限。（四）土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經(jīng)營權、 宅基地使用權時，該土地承包經(jīng)營權人、宅基地使用權人繼續(xù)享有或者負擔已設 立的地役權。（五）地役權的效力1、地役權自地役權合同生效時設立。2、土地上已設立土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利 的，未經(jīng)上述用益物權人同意，土地所有權人不得設立地役權。3、地役權不得單獨轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用 權等轉(zhuǎn)讓的，地役權一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。（六）地役

13、權的抵押：地役權不得單獨抵押。土地承包經(jīng)營權、建設用地使 用權等抵押的，在實現(xiàn)抵押權時，地役權一并轉(zhuǎn)讓。（七）地役權的變動：1、需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用 權部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權的，受讓人同時享有地役權。2、供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用 權部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權的，地役權對受讓人具有約束力。二、命題角度分析【角度】地役權必須與需役地所有權或使用權一同轉(zhuǎn)移。需役地分割時，地 役權在分割后的地塊的利益仍然存繼；供役地分割時，地役權仍就分割后的各地 塊存繼。考點七7抵押的財產(chǎn)范圍一、理論精煉抵押權是對于債務人或第

14、三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔保的不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)，優(yōu)先清償其債權的權利。抵押權是抵押權人直接對物享有的權利， 可以對抗物的所 有人及第三人。其目的在于擔保債的履行，而不在于對物的使用和收益。抵押權 的標的物是債務人或第三人提供擔保的不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)。抵押權的設定不要求 移轉(zhuǎn)標的物的占有。抵押合同中，若抵押的財產(chǎn)不可抵押，則該合同無效。一般不可抵押的財產(chǎn) 主要有以下幾種：1、土地所有權；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定 可以抵押的除外；3、學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、 醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；4、所有權、使用權不明或者有爭議的

15、財產(chǎn)；5、依法被查圭寸、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；6鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房 等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押。7、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。二、命題角度分析【角度】公益法人的公益設施不得為抵押的標的。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企業(yè)廠 房抵押的，占用范圍內(nèi)的集體土地使用權一并抵押。三、考點串聯(lián)一一可以抵押的財產(chǎn)1、建筑物和其他土地附著物；2、建設用地使用權；3、以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地 承包經(jīng)營權；4、生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；5、正在建造的建筑物、船舶、飛行器；6交通運輸工具；7、企業(yè)、個體工商戶

16、、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、 原材料、半成品和產(chǎn)品抵押8、法律、行政法規(guī)規(guī)定可以抵押的其他財產(chǎn)。具體包括：（1）正在建造或尚未建造的房屋可以抵押；（2）正在建造中的船舶可以抵押；（3）以將來的財產(chǎn)辦理登記的，原則上有效，只要在一審辯論終結前補辦 手續(xù)，可以有效；但未辦理抵押登記的，不得對抗第三人；（4）以農(nóng)作物抵押的，不及于集體土地使用權；考點8抵押登記的效力一、理論精煉抵押權登記是導致抵押權獲取公信力的必要途徑。 它對于維護市場經(jīng)濟條件 下交易的安全，保護抵押財產(chǎn)關系人和第三人的利益，強化抵押擔保的社會功能， 避免糾紛的發(fā)生，具有重要的法律意義。對抵押權之登記效力的主張，

17、有登記要件主義和登記對抗主義兩種。 登記要 件主義是指抵押權的成立除當事人之間存在抵押合同外，還必須進行登記，否則不產(chǎn)生抵押權成立之效力；登記對抗主義是指抵押權的成立只須在當事人間達成 抵押合意即可。但對第三人不產(chǎn)生公信力，若要對抗善意第三人，可以進行抵押 權登記。我國采取了以登記要件主義為主，以登記對抗主義為輔的原則。（1）以建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；以招標、拍賣、公開 協(xié)商等方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等土地承包經(jīng)營權；正在建造的建筑 物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時發(fā)生效力。（2）以生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品；交通運輸工具或者正在建造的 船舶、飛行器抵押的

18、，抵押權自抵押合同生效時發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不得對抗 善意第三人。（3）企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、 原材料、半成品和產(chǎn)品進行動產(chǎn)抵押的，應當向動產(chǎn)所在地的工商行政管理部門 辦理登記。抵押權自抵押合同生效時發(fā)生效力； 未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人, 也不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。二、命題角度分析【角度】一般動產(chǎn)設定抵押的，抵押合同自簽訂之日起生效；登記與否，由 當事人決定。未辦理登記的，不得對抗第三人。登記的公信力。三、 考點串聯(lián) 抵押權的優(yōu)先受償效力（一）同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款 依照下列規(guī)定

19、清償：1、抵押權都已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權 比例清償；2、抵押權已登記的先于未登記的受償；3、抵押權未登記的，按照債權比例清償。（二）建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。需 要拍賣該建設用地使用權的，可以將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一 并拍賣，但拍賣新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。（三）抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法 院不予保護?？键c9權利質(zhì)權的標的一、理論精煉權利質(zhì)權是為了擔保債權清償，就債務人或第三人所享有的權利設定的質(zhì) 權。權利質(zhì)權是一種準質(zhì)權。權利質(zhì)權的標的是權利。在性質(zhì)上說其特點主

20、要有：（1）必須是財產(chǎn)權；（2）必須是可以讓與的財產(chǎn)權；若該權利不能讓與，不僅 不能就該權利的變賣價金受償，也不能由質(zhì)權人取得權利。（3）必須是不違背質(zhì)權性質(zhì)的財產(chǎn)權。質(zhì)權是動產(chǎn)質(zhì)權，不動產(chǎn)原則上不能設定質(zhì)權。債務人或者第三人有權處分的下列權利可以質(zhì)押：（1）匯票、支票、本票；（2）債券、存款單；(3) 倉單、提單;(4) 可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權；(5) 可以轉(zhuǎn)讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權；(6) 應收賬款；(7) 法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權利。二、命題角度分析【角度】權利質(zhì)權的標的具有可以轉(zhuǎn)讓性三、考點串聯(lián)一一質(zhì)押生效條件1、以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質(zhì)的，當事人應當訂立書面合同。質(zhì)權自權利憑證交付質(zhì)權人時發(fā)生效力。沒有權利憑證的，質(zhì)權自有關部門辦理出質(zhì)登記時發(fā)生效力。2、以基金份額、股權出質(zhì)的，當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證 券登記結算機構登記的股權出質(zhì)的，質(zhì)權自證券登記結算機構辦理出質(zhì)登記時發(fā) 生效力。以其他股權出質(zhì)的，質(zhì)權自工商行政管理部門辦理出質(zhì)登記時發(fā)生效力。3、以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權出質(zhì)的，當 事人應當訂立書面合同，質(zhì)權自有關主管部門辦理出