非居住公房經(jīng)營(yíng)管理探析

1、非居住公房經(jīng)營(yíng)管理探析摘要：非居住公房的租賃收入一直是房管部門(mén)的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源之一，其經(jīng)租效益的好壞直接影響到管理部門(mén) 的生存與發(fā)展。但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所呈現(xiàn)出 的新特點(diǎn)，非居住公房的經(jīng)營(yíng)管理存在諸多問(wèn)題。本文首先闡述了非居住公房租賃與居住房屋租賃的聯(lián)系與區(qū)別，然后歸納了當(dāng)前非居住公房的用房狀況及經(jīng)營(yíng)管理中存在問(wèn)題， 最后詳細(xì)探討了非居住公房的經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)策。關(guān)鍵詞：非居住公房；租金；租賃；轉(zhuǎn)租；中介abstract： the non-residential housing tentaiincome has been one of the main economic source o

2、f bureaus, the stand or fall of its rent benefit directly affect the survival and development of management. but along with our country economy and the development of real estate market presents the new characteristics of non-residential public management has many problems. at first, this paper expo

3、unds the non-residential public relation and distinction between rental lease and live, and then summarizes the occupancy of the current state of the non-residential public house and the existed problems in the operation and management, and finally discusses the countermeasures of non-residential pu

4、blic housing management.keywords： non-residential public house； the rent； lease； sublet； the mediation中圖分類(lèi)號(hào)：f293. 3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a文章編號(hào)： 2095-2104(2013)非居住公房租賃與居住房屋租賃的聯(lián)系與區(qū)別非居住公房租賃，又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性公房租賃，是指出租人將 其房屋交付給具有營(yíng)業(yè)資質(zhì)的承租人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性使用，由承 租人向出租人支付租金的行為。居住房屋租賃是出租人將其 房屋出租給承租人居住，由承租人向出租人支付租金的行 為。二者的聯(lián)系主要表現(xiàn)在都屬于房屋租賃的一種，都是出 租人將其占

5、有、使用的房屋出租給承租人使用，由承租人支 付租金。二者的區(qū)別主要表現(xiàn)在：1、從租賃用途看，居住房屋租賃是以居住使用作為其 租賃用途。而非居住房屋租賃是以經(jīng)營(yíng)使用作為其租賃用 途。2、從承租人看，居住房屋租賃的承租人主要是自然人, 少數(shù)情況下承租人是單位，但其租用房屋是為自然人提供居 住使用的，自然人是實(shí)際的租賃物使用人。而非居住房屋租 賃的承租人主要是公司、企業(yè)、個(gè)體工商戶等從事經(jīng)營(yíng)的主 體。3、從租賃期限看，居住房屋租賃的期限一般較短，多 數(shù)在一年以?xún)?nèi)。而非居住房屋租賃的期限一般較長(zhǎng)，多數(shù)在 三年以上。4、從租金看，居住房屋租賃的租金一般為固定租金。 而非居住房屋租賃的租金一般為浮動(dòng)租金，

6、即每隔一定時(shí)限 其租金會(huì)有一定比例的浮動(dòng)，且經(jīng)常為上漲性浮動(dòng)。5、從租賃房屋的條件看，居住房屋租賃中的房屋一般 具有直接居住的條件，承租人無(wú)須再進(jìn)行裝修或添置主要家 具、電器等。而非居住房屋租賃中的房屋一般不具有直接進(jìn) 行經(jīng)營(yíng)的條件，承租人往往需要根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容進(jìn)行重 新裝修和添置物品等。6、從合同建立的基礎(chǔ)看，居住房屋租賃合同的確立基 礎(chǔ)在一定程度上是基于出租人與承租人之間的信賴(lài)關(guān)系。而 非居住房屋租賃合同一般是基于較為純粹的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。二、當(dāng)前非居住公房的用房狀況及存在問(wèn)題（一）用房狀況長(zhǎng)期以來(lái)公有非居住用房由國(guó)家統(tǒng)一調(diào)配、計(jì)劃安排給 企業(yè)無(wú)償、無(wú)限期地使用的。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷

7、深人 以及以建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為目標(biāo)的確立，企業(yè)成為 自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的法人實(shí)體，企業(yè)公有非居住用房作為 國(guó)有資產(chǎn)亦成為企業(yè)自負(fù)盈虧的總資產(chǎn)。目前公有非居住用房從所擁有權(quán)利的角度來(lái)分可分為三類(lèi)：1、企業(yè)的全產(chǎn)權(quán)房，即所謂的綠證房這類(lèi)房產(chǎn)大多為國(guó)家調(diào)配，也有企業(yè)自建的。企業(yè)擁有 對(duì)這些房產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)利，可以自行對(duì)外 進(jìn)行出售、出租、人股、聯(lián)營(yíng)、置換等。2、授權(quán)房產(chǎn)，此類(lèi)房產(chǎn)為黃證房例如上海在1995為了盤(pán)活工商企業(yè)國(guó)有房地產(chǎn)，擴(kuò)大 工商企業(yè)總資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)上海友誼集團(tuán)等9家 企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行存量國(guó)有房產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)。授權(quán)后，這些企業(yè)集 團(tuán)就相當(dāng)于對(duì)這部分房產(chǎn)的所有權(quán)，可

8、以自行出售、出租、 入股及進(jìn)行其他方式處置房產(chǎn)。與全產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別就是，授 權(quán)房在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中必須按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金。企業(yè)使用權(quán)房這類(lèi)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況較為復(fù)雜，既有國(guó)有也有非國(guó)有 的，大體可分為敵偽房產(chǎn)、文革受沖擊房產(chǎn)、宗教團(tuán)體房產(chǎn)、 僑產(chǎn)以及在第一批房產(chǎn)授權(quán)時(shí)未納人授權(quán)范圍的國(guó)有產(chǎn)權(quán) 房產(chǎn)。該類(lèi)房產(chǎn)企業(yè)對(duì)其只擁有使用權(quán)，由企業(yè)與國(guó)家房管 部門(mén)之間確立房屋租賃關(guān)系，這種租賃關(guān)系一般是永久保持 的。企業(yè)須按房產(chǎn)使用性質(zhì)、所處地段向房管所交納房租， 同時(shí)擁有該房使用權(quán)。（二）存在問(wèn)題1、現(xiàn)有的制度導(dǎo)致企業(yè)非居住用房的隱性出租如同公有居住房一樣，企業(yè)對(duì)以前國(guó)家調(diào)撥使用權(quán)房 產(chǎn)，一旦與房管所（代表國(guó)家

9、）確立租賃關(guān)系后，即擁有對(duì)其 永久性使用權(quán)（目前在形式上是有一定的租賃年限，事實(shí)上 由于企業(yè)可辦理續(xù)租，等于是永久性使用）。企業(yè)在租賃期 間，不管是在使用還是空置，也不管企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況是虧損還 是贏利，都必須按時(shí)地根據(jù)其租用的非居住用房使用性質(zhì)、 所處地段向房管所交納一筆租金。而與公有居住用房不同的 是，公有非居住用房所要交納的租金比居住用房要高得多。一些國(guó)有企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善、效益不佳，或者由于結(jié)構(gòu) 調(diào)整，使其原先的公有非居住用房失去了原有的相對(duì)于企業(yè) 的使用價(jià)值。企業(yè)若讓它空著則每月白白交納一大筆房租， 成為企業(yè)的'出血點(diǎn)”；若向房管所交回使用權(quán)，房管所當(dāng) 然求之不得，但企業(yè)不合算。2

10、、私下對(duì)外出租非居住用房造成的后果（1）企業(yè)私自對(duì)外出租公有使用權(quán)非居住用房首先是 不合法的。它違背了建設(shè)部頒發(fā)的城市房屋租賃管理辦法 的有關(guān)規(guī)定。（2）給國(guó)家造成稅收流失房屋出租涉及的稅收主要有房產(chǎn)稅，為房租的12%,營(yíng) 業(yè)稅（及教育附加等稅），為房租的5. 565%o由于企業(yè)非居住 用房多為商業(yè)、倉(cāng)庫(kù)、辦公用房，市場(chǎng)租金較高。其所逃脫 的稅收數(shù)額也就較大。(3) 給工商、公安管理部門(mén)造成管理上的盲點(diǎn)由于企業(yè)私自對(duì)外出租的房屋，不會(huì)按常規(guī)到房管部門(mén) 辦理登記備案手續(xù)，所承租的單位或個(gè)人也就無(wú)法到工商管 理部門(mén)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。承租人所進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)也就是非法經(jīng) 營(yíng)，有些地方因此成了制假販黃的窩點(diǎn)。(

11、4) 給企業(yè)自身利益帶來(lái)隱患由于企業(yè)私下對(duì)外出租房屋缺乏法律依據(jù)，承租人常常 利用企業(yè)這一缺點(diǎn)，故意拖欠或干脆不支付房租。這種情況 時(shí)有發(fā)生，尤其在承租人經(jīng)營(yíng)狀況不佳時(shí)，更是如此。企業(yè) 自知法律依據(jù)不足，不好涉足法律，只能是啞巴吃黃蓮，有 苦說(shuō)不出。非居住公房經(jīng)營(yíng)管理的策略(一)改革承租模式，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)配置房源1、轉(zhuǎn)租合法化隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象逐漸增多，“地下”市場(chǎng)屢禁不止，房管部門(mén)應(yīng)該改變“自己的兒子自 己抱”的傳統(tǒng)觀念，使轉(zhuǎn)租合法化，充分挖掘市場(chǎng)，做到房 盡其用，對(duì)位置偏僻、經(jīng)租效益不高，又不便收回另作用途 的，鼓勵(lì)承租戶調(diào)濟(jì)余缺，合法轉(zhuǎn)租，或以房屋使用權(quán)與他 人聯(lián)營(yíng)，把暗地

12、里已轉(zhuǎn)租的由“地下”市場(chǎng)納入正常管理渠 道，三方共同簽訂房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議，明確各自的權(quán)利與義務(wù)， 以及轉(zhuǎn)租收益的分配比例，對(duì)擅自轉(zhuǎn)租，拒不服從管理的， 堅(jiān)決予以取締，沒(méi)收違法所得，解除租賃合約。這樣不僅搞 活了租賃關(guān)系，而且規(guī)范了租賃市場(chǎng)，房管部門(mén)還可以利用 直管公房和一些經(jīng)營(yíng)效益好的承租戶的聯(lián)營(yíng)，采取合營(yíng)、入 股等手段參與經(jīng)營(yíng)，以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益的方式取代傳統(tǒng) 的收租模式。2、招租公開(kāi)化繁華街道的非居住公房，往往是商家必爭(zhēng)之處，房管部 門(mén)可采用招標(biāo)方式，通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等多種新聞媒介向社會(huì) 廣泛發(fā)布招租信息，將非居住公房的使用性質(zhì)、內(nèi)外環(huán)境、 租金額度等招租條件編制成招租書(shū)，確定時(shí)間、地點(diǎn)、公開(kāi)

13、 招租。在遵循物盡其值原則的同時(shí)，對(duì)承租方的經(jīng)營(yíng)能力、 財(cái)務(wù)狀況、履約的誠(chéng)實(shí)性等因素進(jìn)行綜合考慮，減少經(jīng)租風(fēng) 險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)房屋資源的最佳配置。3、出租找代理房屋空置，既無(wú)租金收益，又得支付房屋維護(hù)、管理費(fèi) 用，而且容易在人們心目中形成在此經(jīng)營(yíng)效益不佳的心理定 勢(shì)，產(chǎn)生恐租心理，降低房屋的級(jí)差收益，客戶即使有意承 租，也會(huì)以空置為借口壓低租金。現(xiàn)在房地產(chǎn)中介服務(wù)蓬勃 興起，房管部門(mén)不妨放下“房老大”的架子，聘請(qǐng)中介服務(wù) 機(jī)構(gòu)代理求租，中介機(jī)構(gòu)有自己的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，廣泛掌握市場(chǎng) 信息，能盡快地將房屋租出去，看上去花了一筆代理費(fèi)，而 實(shí)際收到的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益卻是不可忽視的。（二）以租代投，實(shí)現(xiàn)鏈動(dòng)

14、式擴(kuò)大再生產(chǎn)非居住公房的改造建設(shè)資金投入較大，也存在一定的經(jīng) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。為緩解非居住公房改造建設(shè)資金的不足，減少風(fēng)險(xiǎn), 可以采用以租代投，買(mǎi)斷有限使用權(quán)的方式，對(duì)非居住公房 的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行大膽改革。一方面在全面掌握現(xiàn)有非居住公房的分布和租金收入 的基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)者根據(jù)收支總額和其它情況確定可以租代投 的非居住公房比例，并結(jié)合目前的市場(chǎng)租金水平與承租戶協(xié) 商議定買(mǎi)斷有限使用權(quán)的年限、一次性交款數(shù)額和其它權(quán)利 義務(wù)，給承租戶一定的優(yōu)惠。在有限使用權(quán)買(mǎi)斷期間內(nèi)，承 租人可以自己使用，也可以轉(zhuǎn)租或與他人聯(lián)營(yíng)，差額收益全 歸原承租戶，有限使用權(quán)期滿后，雙方可重新登記使用。另一方面在改造或新建非居住公房時(shí)，可發(fā)動(dòng)安置戶和 社會(huì)承租戶一次性預(yù)付數(shù)年租金買(mǎi)斷新房數(shù)年使用權(quán)的方 式進(jìn)行投資，建成后產(chǎn)權(quán)歸房管部門(mén)，但在買(mǎi)斷有限使用權(quán) 期間，承租人同樣享有各種優(yōu)惠和權(quán)利。這樣，承租戶有了 一定的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，充分調(diào)動(dòng)了承租戶的積極性，房管部