(成本控制)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的策略

1、房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制的策略4672摘要：房地產(chǎn)在目前的中國乃至世界，都是一個非常熱門的話題，它不僅僅在經(jīng)濟領(lǐng)域有著重要的意義，還滲透到7 每一個老百姓的生活中，房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤，這是天經(jīng)地義的。但是如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意叉。本文主要通過對房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要成本形成的分析，來探討一下房地產(chǎn)工程開發(fā)的成本控制方法從而提高工程的利潤。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制前言：工程建設(shè)成本控制，主要集中在工程設(shè)計、工程施工這兩個階段。雖然工程建設(shè)成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費用的大小以及費用的發(fā)生是否合理，更

2、大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計階段。因此，工程成本控制的方式是從工程的前期入手，在施工階段進行重點控制，對工程工程成本管理實行全過程動態(tài)管理。通過加強工程設(shè)計階段和工程建設(shè)階段的成本控制，以實現(xiàn)工程成本控制的總目標。一房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為 3部分：土地、土建及設(shè)備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個工程前，必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方M 商品房所占的土地

3、成本( 俗稱樓板價 ) ，以此來進行工程的可行性評估。配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費工程種類繁多，標準不一，許多工程由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費工程是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占工程總投資的10 15。管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。

4、如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。二設(shè)計階段的成本控制(一)設(shè)計方案優(yōu)化設(shè)計方案的優(yōu)化是設(shè)計階段的首要任務(wù)，它對工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計時，通過優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標準層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計時，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對降低工程成本起到了事1 / 4半功倍的效果。如某國際大廈工程，通過對地下停車場柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計，增加了約 15的停車位，降低

5、了停車位的單位工程成本。在此工程建設(shè)過程中，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點，規(guī)劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。(二 )實行限額設(shè)計，有效控制造價限額設(shè)計就是按批準的設(shè)計任務(wù)書和投資估算，控制初步設(shè)計，按照批準的初步設(shè)計的總概算，去控制施工圖的設(shè)計。實施限額設(shè)計，強化設(shè)計經(jīng)濟責任制，是控制設(shè)計“鍍金”的有效方法。一旦設(shè)計獲得批準，應(yīng)嚴格控制變更程序，不輕易變更設(shè)計，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料

6、。設(shè)計不精、深度不夠是當前房地產(chǎn)開發(fā)工程中的一大通病。迭也是直接導(dǎo)致工程造價增加的一大不確定因素。頻繁的設(shè)計變更帶來工程造價的失控，因此，必須對各項指標確定設(shè)計限額，并建立獎懲考核激勵機制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，為降低工程造價奠定基礎(chǔ)。(三)前期造價分析通常設(shè)計階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設(shè)計任務(wù)書一方案設(shè)計圖紙會審。由于關(guān)注點的不同，設(shè)計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計單位來實現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設(shè)計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調(diào)研，通過考察相關(guān)工程、收集最

7、新技術(shù)資料，組織專題專家會等方式，與設(shè)計單位共同完成。在確定工程技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標。還可采用定額設(shè)計的方式，在設(shè)計任務(wù)書中。把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計單位。及時組織圖紙會審，從設(shè)計、工程，銷售等多角度對設(shè)計方案進行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計，設(shè)計費一般只相當于建筑工程總費用的 1左右，但正是這 1的設(shè)計費用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費用，由此可見，設(shè)計階段的成本控制在整個工程投資中的重要性。在設(shè)計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設(shè)計方案。二工程招投標階段的成本控制建設(shè)工程實行工程招投標制，既能引入市場競爭機制

8、，降低工程造價，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程工程材料設(shè)備的采購過程中，為了保證中標價的合理性，防止不合理或非實質(zhì)性報價中標，在開發(fā)的綜合樓工程中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子工程，采用低- 價中標的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標價的現(xiàn)象，又可以避免“低價中標”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標的企業(yè)中選取3 4 家規(guī)模較大、信譽度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標人。在招投標辦的監(jiān)督下采用了詢標的形式進行投標。投標的程序是：先由投標方自主報價，抽簽決定詢標順序后，進行第一次詢標，詢問投標方的最高降價幅度。然后進行第二次詢標，以最終確認投標各方的最后報價。這樣既

9、給投標方一定的時間考慮，又使投標人有一種無形的壓力，追使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤空間。如 ( 生活水泵的采購 ) ，我們就是以第一輪低干報價的30，第二輪又降3的價格最終成交。2 / 4三工程建設(shè)階段的成本控制工程建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個方面。( 一 ) 采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商在選擇工程工程的承包單位和材料設(shè)備的供應(yīng)商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用工程的規(guī)模優(yōu)勢和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的重點工程，往往投標單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的

10、價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。在招標過程中，工程管理部門和造價管理部門應(yīng)該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設(shè)計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議、優(yōu)化設(shè)計方案。在招標中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式工程量清單招標有利于工程實施中進行成本動態(tài)控制。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項要求，將擬建工程的全部工程和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分

11、部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發(fā)單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設(shè)計變更引起的工程價款的增加。(二)合同簽署要嚴密簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)工程成本控制的又一重點。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件，合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設(shè)計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理

12、由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預(yù)告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長，比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經(jīng)驗。目前我國已出臺了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國際標準合同文本，尤其是與國際通行的FIDIc合同文本相比，在合同的嚴謹性、合同主體的責

13、權(quán)利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結(jié)合我國金融。保險，建筑法規(guī)，對現(xiàn)行的合同文本進行修訂。(三)提高工程變更的預(yù)見性在工程建設(shè)過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應(yīng)密切配合，嚴格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程工程周期長、技術(shù)復(fù)雜等特點，工程在實施過程中不可避免會發(fā)生變更。一股從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更 3 類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術(shù)經(jīng)濟分析這時要充分利用設(shè)計單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設(shè)計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不

14、3 / 4能使合同失效。變更后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應(yīng)按合同條款進行估價。經(jīng)承包商提出的單價分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認可后，按認可的單價執(zhí)行。(四)結(jié)算審核要細致工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價的最終依據(jù)，也是建設(shè)工程竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：核對合同條款只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過程中嚴格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計價定額、取費標準、主材價格和優(yōu)惠條款等·檢查隱蔽驗收記錄，竣工結(jié)算時應(yīng)該對隱蔽工程施工記錄和驗

15、收簽證進行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結(jié)算；落實設(shè)計變更洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；按圖核實工程數(shù)量，招投標工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進行結(jié)算。嚴格執(zhí)行定額單價，除包干部分外，結(jié)算單價應(yīng)按合同約定或招投標規(guī)定的計價定額與計價原則執(zhí)行，對定額單價中沒有的工程應(yīng)按相近定額進行分析換算，或提出人工，機械、材料計價依據(jù)，編制補充單價；注意各項費用計取建安工程的收贊標準應(yīng)按合同要求或工程建設(shè)期間與計價定額配套使用的建安工程費用定額及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；要求有關(guān)單位參與把關(guān)，除建設(shè)單位外，監(jiān)理、設(shè)計等