深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略研究(DOC頁)

1、目錄一、前言1 背景2 范圍、目的21范圍、分類22目的3技術(shù)路線和方法 31技術(shù)路線 32方法二、地鐵沿線地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)利用的特點(diǎn)及案例研究1 地鐵地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn)11地鐵相關(guān)資源的開發(fā)具有明顯的交通優(yōu)勢12處于特定時(shí)空條件下的地鐵站內(nèi)商業(yè)具有市場獨(dú)占優(yōu)勢13地鐵內(nèi)商業(yè)的發(fā)展與地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)14地鐵內(nèi)商業(yè)和地鐵商城運(yùn)營的局限性 2幾個(gè)城市地鐵地下商業(yè)研究 21上海的經(jīng)驗(yàn)與做法 22廣州的經(jīng)驗(yàn)和做法 23北京的經(jīng)驗(yàn)和做法 24香港的經(jīng)驗(yàn)和做法 3小結(jié) 31地鐵商業(yè)經(jīng)營分布特點(diǎn) 32地鐵公司對(duì)地下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理的策略 33來自香港地鐵商業(yè)經(jīng)營的借鑒三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況

2、分析 1深圳市商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀 11供給狀況 12需求狀況 13深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況 14小結(jié) 2深圳商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展趨勢 21商業(yè)物業(yè)供給量預(yù)測 22商業(yè)物業(yè)需求量預(yù)測 23商業(yè)物業(yè)租賃狀況預(yù)測 24商業(yè)物業(yè)營銷趨勢四、深圳市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及消費(fèi)者消費(fèi)特征分析 1深圳零售業(yè)發(fā)展的特點(diǎn) 11規(guī)模經(jīng)營、連鎖經(jīng)營使行業(yè)集中度有了明顯提高 12購買力來源多元化 13零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)整和創(chuàng)新取得成效 14零售商業(yè)平均利潤率處于微利邊緣 15隨著地鐵的修建將使深圳商業(yè)布局發(fā)生變化，零售業(yè)有向地鐵沿線集中的趨勢 16將形成新的多極商業(yè)服務(wù)體系 2深圳市消費(fèi)者購買力 21深圳市常住人口特征 22深圳經(jīng)濟(jì)

3、狀況及常住人口消費(fèi)能力 23流動(dòng)人口消費(fèi)特征 24深圳市消費(fèi)結(jié)構(gòu)五、地鐵公司地鐵站廳商業(yè)物業(yè)的商圈分析及商業(yè)規(guī)劃 1站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略分析 11站廳零星商業(yè)物業(yè)的分布 12站廳零星商鋪的人流特點(diǎn) 13地鐵站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略 2地鐵站廳商場物業(yè)的商圈及經(jīng)營策略分析 21大劇院站廳商場 22世界之窗站廳商場 23會(huì)展中心站廳商業(yè)區(qū)六、地鐵公司地下商業(yè)街（商城）物業(yè)商圈及經(jīng)營策略分析 1崗會(huì)間地下商業(yè)街 11研究對(duì)象概況 12周邊環(huán)境特點(diǎn) 13消費(fèi)者消費(fèi)特征 14經(jīng)營策略 2市民中心站地下商業(yè)街 21研究對(duì)象概況 22周邊環(huán)境特點(diǎn) 23周邊人流特點(diǎn) 24經(jīng)營策略七、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)

4、營的模式分析與建議 1商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的主要模式 2經(jīng)營模式選擇的考慮因素 21站內(nèi)商場位置的特殊性 22投資的承受能力 23以經(jīng)營回報(bào)的期望 24租賃市場的態(tài)度 25地鐵公司的經(jīng)營管理能力 3地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營模式的建議八、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的招商與市場推廣建議 1招商方式 2招商策略 3租約安排 4宣傳廣告 41宣傳推廣策略 42宣傳推廣的主訴求九、深圳地鐵地下商業(yè)物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 1站廳商業(yè)物業(yè) 11投資額 12營業(yè)收入 13營業(yè)支出 14利潤額（單位：萬元） 2地下商業(yè)街（商城） 21投資額 22經(jīng)營收入 23經(jīng)營費(fèi)用 24利潤額（單位：萬元） 25全部投資回收期十、問題與建議 1主要

5、問題 11長遠(yuǎn)看好和近期看淡的矛盾及其對(duì)經(jīng)營的困擾 12周邊環(huán)境存在較大的變數(shù)，使租賃雙方都存在較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 13崗會(huì)間地下商業(yè)街的經(jīng)營面臨的難度是相當(dāng)大 2建議一、 前言1背景 深圳地鐵一期工程經(jīng)過長期的籌備、建設(shè)，一號(hào)線羅湖站至世界之窗站、四號(hào)線黃崗站至少年宮站將于2004年年底建成投入試運(yùn)行。 地鐵是一種大量、安全、高效、準(zhǔn)點(diǎn)的城市軌道交通工具，在人口密集的現(xiàn)代化大都市，地鐵在城市綜合交通體系中具有獨(dú)特的優(yōu)勢，因而通常成為主要的客運(yùn)交通方式，客流量相當(dāng)龐大。為了利用龐大客流帶來的商機(jī)，增加收益，同時(shí)也為向乘客提供更完善服務(wù)，各國城市地鐵開發(fā)和運(yùn)營當(dāng)局，都十分重視開發(fā)利用地鐵沿線地下空間

6、資源，積極發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)，這已經(jīng)成為地鐵經(jīng)營的主流模式。 深圳地鐵在建設(shè)過程中，地鐵公司借鑒國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，有意識(shí)地考慮了地下商業(yè)空間的開發(fā)，對(duì)各類有條件的地下空間資源均計(jì)劃改造為商業(yè)物業(yè)，并在地鐵通車同時(shí)一起投入使用。由于這些規(guī)劃中的商業(yè)物業(yè)分布線長，規(guī)模不一，情況復(fù)雜，為使這些商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營達(dá)到理想效果，深圳地鐵公司認(rèn)為有必要選擇一家研究咨詢機(jī)構(gòu)，來開展前期研究策劃工作，深圳地鐵公司最后選中深圳市百家歡實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司來承擔(dān)這一使命。2范圍、目的 21范圍、分類 211范圍（詳見本章附圖） ·各站廳內(nèi)的零星物業(yè)，717平米； ·大劇院站內(nèi)中型物業(yè)，960平米； ·

7、會(huì)展中心站中型物業(yè)，1800平米； ·市民中心站大型物業(yè)，3110平米； ·世界之窗站站內(nèi)中型物業(yè)，1500平米； ·崗廈站會(huì)展中心站區(qū)間大型物業(yè)，10800平米。 212分類 按照商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的類型劃分，上述物業(yè)可劃分為三類： 第一類為站廳零星網(wǎng)點(diǎn)； 第二類為站廳商場； 第三類為地下商業(yè)街（城）。 22目的 幫助深圳地鐵公司增進(jìn)對(duì)深圳商業(yè)物業(yè)市場的了解，設(shè)計(jì)地鐵商業(yè)物業(yè)的概念和提出市場定位，推薦合理的經(jīng)營模式，估算地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的效果，為地鐵公司的相關(guān)決策提供充分依據(jù)。3技術(shù)路線和方法 31技術(shù)路線基礎(chǔ)資料調(diào)研物業(yè)技術(shù)條件周邊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r周邊環(huán)境深度調(diào)研商業(yè)物業(yè)供

8、求及價(jià)格狀況商業(yè)發(fā)展趨勢消費(fèi)者問卷調(diào)查案例研究香港地鐵上海、廣州、北京地鐵集思廣益尋找解決方案項(xiàng)目組討論商家意見撰寫策劃報(bào)告 32方法 321聚類分析方法理念。調(diào)查分析其他城市地鐵商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)分布的共性，設(shè)計(jì)地鐵商業(yè)規(guī)劃的概念； 322經(jīng)驗(yàn)歸納法。通過對(duì)其他類型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營規(guī)律的總結(jié)，提出經(jīng)營問題的解決方案和思路。 323專家法。其實(shí)是經(jīng)驗(yàn)法的一種，是利用業(yè)內(nèi)專家的經(jīng)驗(yàn)判斷來篩選合理的解決方案。二、地鐵沿線地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)利用的特點(diǎn)及案例研究1地鐵地下商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營的特點(diǎn) 地鐵站內(nèi)商業(yè)與沿線商業(yè)的開發(fā)屬于地下商業(yè)空間開發(fā)范疇，相對(duì)于地上商業(yè)空間的開發(fā)經(jīng)營，有其自身的特點(diǎn)和約束條件。 11地鐵

9、相關(guān)資源的開發(fā)具有明顯的交通優(yōu)勢 地鐵作為一種快捷、準(zhǔn)時(shí)的城市交通工具，能夠聚集巨大的客流，而客流在乘坐地鐵時(shí)對(duì)某些類別的消費(fèi)潛力巨大。因此地鐵相關(guān)資源的開發(fā)旨在有效利用客流帶來的巨大市場機(jī)會(huì)，就具有明顯的交通優(yōu)勢。 12處于特定時(shí)空條件下的地鐵站內(nèi)商業(yè)具有市場獨(dú)占優(yōu)勢 地鐵地下商業(yè)可以說是地鐵建設(shè)運(yùn)營的衍生和商業(yè)化的產(chǎn)物，受空間、環(huán)境等因素的限制，地鐵商業(yè)的競爭，因而可以說在特定時(shí)空條件下，地鐵站內(nèi)商業(yè)對(duì)于巨大的客流資源具有市場獨(dú)占性。 13地鐵內(nèi)商業(yè)的發(fā)展與地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān) 地面各商圈具有聚集人氣的磁場效應(yīng)，而地鐵的運(yùn)營猶如動(dòng)脈，能加速客流，二者相互支持。因此地鐵內(nèi)商業(yè)與地面商業(yè)發(fā)

10、展密切相關(guān)，地上地下各商業(yè)設(shè)施之間相互補(bǔ)充，能更大的方便和滿足顧客需求。 14地鐵內(nèi)商業(yè)和地鐵商城運(yùn)營的局限性 從屬于地鐵建設(shè)和運(yùn)營的地鐵地下商業(yè)的運(yùn)營要受到地鐵運(yùn)營法規(guī)、地下空間建設(shè)技術(shù)和消費(fèi)習(xí)慣等方面的限制。Ø 乘客安全是地鐵建設(shè)和運(yùn)營考慮的首要因素，地鐵在通風(fēng)、防火、排水以及緊急情況時(shí)的乘客疏散等方面都有嚴(yán)格要求。地鐵地下商業(yè)要求客流滯留則與地鐵交通本身要求的客流疏散功能背離，因此需要地鐵地下商業(yè)開發(fā)經(jīng)營要兼顧客流疏散和滯留要求，經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇也要以此為出發(fā)點(diǎn)。Ø 地鐵建設(shè)和與地鐵相關(guān)的商業(yè)空間均屬地下構(gòu)筑物，其結(jié)構(gòu)和技術(shù)條件一旦形成就很難進(jìn)行改造，即使改造也存在工程

11、難度大、投資成本高的問題，具有較大的不可逆性，因此該類項(xiàng)目的前期規(guī)劃尤為重要。Ø 商業(yè)運(yùn)營要奉行消費(fèi)者導(dǎo)向觀念。地鐵地下商業(yè)環(huán)境會(huì)不太符合慣常于地面上生活的消費(fèi)者長期形成的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理：低可視性使消費(fèi)者產(chǎn)生壓抑感；封閉環(huán)境影響消費(fèi)者在時(shí)間等方面的判斷；地下空間的封閉性與商業(yè)空間要求的開放性的矛盾等。這就客觀上要求地鐵商業(yè)經(jīng)營創(chuàng)新，突破習(xí)慣障礙，強(qiáng)化地下消費(fèi)引力，把消費(fèi)力引入和留在地下。2幾個(gè)城市地鐵地下商業(yè)研究 21上海的經(jīng)驗(yàn)與做法 目前上海運(yùn)營的兩條地鐵線路全長約40公里，日均客運(yùn)量89萬人次。 211上海地鐵地下商業(yè)基本情況 ·地鐵站內(nèi)商鋪的經(jīng)營 地鐵各站站臺(tái)通常

12、沒有或僅僅配少量即時(shí)、便捷的自動(dòng)售貨機(jī)和報(bào)刊雜志銷售點(diǎn)。 地鐵站廳設(shè)置較多主要經(jīng)營書報(bào)、洗衣、數(shù)碼快照等面積小、服務(wù)即時(shí)、經(jīng)營專業(yè)的商鋪。商鋪主要采用各站連鎖套餐的經(jīng)營方式。但經(jīng)營狀況因分布不規(guī)范、經(jīng)營單一、缺乏吸引力而不盡人意。 ·地下商場或商業(yè)街 上海的靜安寺伊美時(shí)尚廣場、人民廣場地下香港名店街等地下商場或商業(yè)街多建于客流量較大的站點(diǎn)，主要經(jīng)營服裝飾品，目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)時(shí)尚的青年男女。 特色化經(jīng)營的香港名店街，引進(jìn)追求時(shí)尚潮流的“香港”概念和香港零售業(yè)先進(jìn)的經(jīng)營管理理念，主要經(jīng)營中檔名牌禮品、飾品和化妝品；目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)18-26歲追求時(shí)尚的年輕族。 212上海地鐵商業(yè)的管理與經(jīng)營 地

13、鐵商業(yè)招商方式的選擇是根據(jù)地下商業(yè)物業(yè)的具體特點(diǎn)來進(jìn)行的，主要有三種：委托商業(yè)公司（中介）負(fù)責(zé)招商；招標(biāo)商業(yè)投資公司總承包方式；公司自己負(fù)責(zé)招商，負(fù)責(zé)管理。上海地鐵運(yùn)營有限公司商貿(mào)公司在擁有經(jīng)營管理權(quán)的二號(hào)線上實(shí)行連鎖式招商，把十幾個(gè)站點(diǎn)鋪面捆綁出租，規(guī)模經(jīng)營。 地鐵公司在運(yùn)營初期對(duì)于商鋪出租主要采用招商的方式，隨著地下商業(yè)的發(fā)展，競爭比較激烈的條件下，改而采用議標(biāo)的方式。 地鐵商場中商鋪的租金最貴價(jià)格為5000元/月（8-9平方米），再加上物業(yè)管理費(fèi)350元/月，有稅金、工商管理費(fèi)也列在其中。較早運(yùn)營的徐家匯地下商城內(nèi)的一般商鋪平均租金是7-12元/每天，在各類地鐵商鋪的租金中是比較低的。站

14、廳內(nèi)零星商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格一般在每月200-350元/平方米，租金遞增率：每年5%-10%。 213上海地鐵商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和不足 主要經(jīng)驗(yàn)是地鐵商鋪開發(fā)主要采用招商方式；特色化經(jīng)營；連鎖經(jīng)營；注重地鐵站、地下商場以及地上商業(yè)的銜接。存在的問題是很多地鐵商城的規(guī)劃欠合理；所營項(xiàng)目雷同；功能定位不明確。 22廣州的經(jīng)驗(yàn)和做法 運(yùn)營中的廣州地鐵一、二號(hào)線全長41.48公里，日均客運(yùn)量37.5萬人次。 221廣州地鐵站點(diǎn)地下商業(yè)基本狀況 ·地鐵沿線站廳商業(yè) 一號(hào)線各站點(diǎn)站廳大都設(shè)置了商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)，但除天河西站具有一定規(guī)模和比較集中外，其它多為零星分布，主要經(jīng)營書報(bào)刊、沖印、西餅店、銀行、便利店等，進(jìn)駐

15、地鐵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的主力商家以連鎖企業(yè)為主。二號(hào)線與一號(hào)線站廳商鋪的經(jīng)營模式和業(yè)態(tài)種類相近。 ·與站廳連接的地下商業(yè)街 與站廳連接的地下商場或商業(yè)街經(jīng)營面積和規(guī)模較大。烈士陵園站的流行前線是主營時(shí)髦服裝、飾品及特色食肆的流行時(shí)尚地帶，吸引追慕時(shí)尚的中、大學(xué)生及潮流青年。芳村站與花地灣站間的地下商業(yè)街前段是好美居家居廣場，后段是服裝飾品購物廣場，但因位置偏敝經(jīng)營狀況較差。 222廣州地鐵公司對(duì)于地鐵地下商業(yè)的經(jīng)營管理 廣州地鐵對(duì)站廳零星商鋪和地下商業(yè)街采用不同的經(jīng)營手法。對(duì)零星商鋪是設(shè)定業(yè)種分別招商，為方便管理傾向于選擇較有實(shí)力的知名連鎖企業(yè)連鎖經(jīng)營；對(duì)規(guī)模較大達(dá)到商業(yè)街性質(zhì)的則采取整體招商

16、的辦法，但對(duì)商鋪經(jīng)營范圍和形式有諸多限制。 隨著地鐵地下商鋪商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展，初期采用招商引入商家的方式被議標(biāo)方式逐步取代。 租金一般為每月200-500元/平方米，合同期一般3-5年，租金年遞增率為6%。但各站點(diǎn)的連鎖報(bào)刊亭月租為700元，租金相對(duì)較高，因此多由南方報(bào)業(yè)等有實(shí)力的企業(yè)連鎖經(jīng)營，目前這類商鋪?zhàn)饨鹩邢抡{(diào)趨勢。 地鐵站廳商鋪出租率達(dá)100%，2002年全年商鋪?zhàn)饨鹗杖氤^200多萬元。 223廣州地鐵站廳商鋪經(jīng)營的主要經(jīng)驗(yàn)和值得關(guān)注的問題 經(jīng)驗(yàn)主要是引進(jìn)連鎖經(jīng)營和知名商家，區(qū)分商場、商鋪的不同情況采用分別招商、整體招商相結(jié)合的方式。但地鐵一號(hào)線興建后沿線地下商業(yè)發(fā)展并不興旺，有的業(yè)種

17、如藥店業(yè)已關(guān)閉，究其原因主要是客流量太小、消費(fèi)者尚未形成逛地鐵站商鋪的習(xí)慣以及商家經(jīng)營策略缺乏引力。 23北京的經(jīng)驗(yàn)和做法 北京運(yùn)營的一線和環(huán)線地鐵總里程54公里，日均客運(yùn)量約130萬人次。 231地鐵站內(nèi)商業(yè)基本情況及特點(diǎn) 目前地鐵線各站廳配置了以沖影、西點(diǎn)、便利店等經(jīng)營便利性商品和服務(wù)的不同業(yè)種組合的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本采用連鎖經(jīng)營方式。 但與地鐵站連接的地下商場、商業(yè)街的開發(fā)經(jīng)營十分滯后。在地鐵西單站站廳與西單商場連接的地下空間設(shè)立的西單站地下商貿(mào)市場，經(jīng)營面積僅558平方米，主要經(jīng)營服裝、鞋帽、北京特色食品等中低檔商品，經(jīng)營狀況不好。 232北京地鐵對(duì)地下商業(yè)的經(jīng)營管理 在對(duì)地下

18、商業(yè)的經(jīng)營方式上，北京地鐵商貿(mào)中心以租賃為主，大部分經(jīng)營項(xiàng)目是引進(jìn)合適商戶（主要是在全市有相當(dāng)知名度的連鎖企業(yè)，如北京百萬莊園公司），但對(duì)商家經(jīng)營的商品品種進(jìn)行限制，以防止對(duì)乘客不良干擾和商家之間惡性競爭；地鐵公司實(shí)行多種經(jīng)營方式，有選擇參與部分項(xiàng)目的經(jīng)營，如進(jìn)行沖印、影像超市（還未開業(yè)）等經(jīng)營項(xiàng)目合作，但通常不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；在管理架構(gòu)上設(shè)立專門部門（如設(shè)立西單商場部）對(duì)大型網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行管理。 目前，站內(nèi)商鋪的租金平均是每月500-800元/平方米。地鐵公司商鋪?zhàn)饨鹗杖爰由献詣?dòng)售賣機(jī)的租金收入，一年租金收入總計(jì)可以超過1000萬元。 233北京地鐵商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)和問題 主要經(jīng)驗(yàn)是盡量引進(jìn)實(shí)力強(qiáng)的連

19、鎖企業(yè)，使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)，同時(shí)減少地鐵公司的管理壓力，保障地鐵公司收益。但是整體上北京地鐵的較大規(guī)模的地下商業(yè)發(fā)展比較滯后。 24香港的經(jīng)驗(yàn)和做法 香港地鐵荃灣、港島、觀塘三條主要運(yùn)營線路總長43.2公里，日運(yùn)營時(shí)間達(dá)19小時(shí)，日均客運(yùn)量230萬人次。 241香港地鐵地下商業(yè) ·站臺(tái)、站廳內(nèi)商業(yè) 站臺(tái)因功能限制基本沒設(shè)置商業(yè)，但各類廣告布滿站臺(tái)通道壁、地鐵隧道壁的有效空間。 面積較大的站廳客流旺盛，因此分布著不少滿足即時(shí)性、便捷性需求的商鋪。商鋪的業(yè)態(tài)設(shè)置以銀行、便利店、西餅屋、干洗店等種類為主。商鋪裝潢考究，環(huán)境頗好，經(jīng)營狀況不錯(cuò)。 ·沿線地下商場 與站

20、廳連接的地下商場定位明確、經(jīng)營靈活，是融購物、休閑、娛樂、觀光為一體的綜合性商城。最具特色的地下商場是銅鑼灣時(shí)代廣場地下一層的“時(shí)代便利集”，主要經(jīng)營中西特色餐飲、休閑娛樂、便民超市、服裝飾品；目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)大眾消費(fèi)者，價(jià)格適中，生意頗好。 242香港地鐵商業(yè)的經(jīng)營模式和管理方法 對(duì)于分布在各站廳內(nèi)的銀行、便利店、西餅屋等商鋪，香港地鐵主要租賃給采用連鎖經(jīng)營的商業(yè)企業(yè)，既統(tǒng)一管理，又突出品牌優(yōu)勢。 香港地鐵公司的經(jīng)營收入分經(jīng)常收入和非經(jīng)常收入（即物業(yè)發(fā)展利潤）。經(jīng)常性收入包括車費(fèi)收入、物業(yè)租賃收入、物業(yè)管理收入和其它收入等，其它收入則來源于地鐵范圍內(nèi)的有線和無線業(yè)務(wù)、自動(dòng)售賣機(jī)以及紀(jì)念車票收入等

21、。 243香港地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)借鑒和不足 經(jīng)驗(yàn)主要是各類地鐵商場經(jīng)營定位明確，實(shí)行特色化經(jīng)營和主題經(jīng)營；圍繞地鐵經(jīng)營進(jìn)行商業(yè)營銷模式的創(chuàng)新，把商場的客流和經(jīng)營與地鐵的客流和經(jīng)營進(jìn)行經(jīng)營捆綁（如杏花新城）。但是香港地鐵沿線地下商場的燈光亮度不足，給人壓抑的感覺，影響客流消費(fèi)。3小結(jié) 通過對(duì)幾個(gè)城市地鐵商業(yè)的考察、分析和總結(jié)，可以得出以下幾個(gè)方面結(jié)論。 31地鐵商業(yè)經(jīng)營分布特點(diǎn) 311地下商業(yè)經(jīng)營范圍一般分為四大類：第一是是即時(shí)性消費(fèi)商品，包括報(bào)刊雜志、點(diǎn)心飲品等；第二類是便利性商品或服務(wù)，包括沖印店、洗衣店、銀行、西餅店、旅行社和便利店等；第三類是流行性商品，諸如手機(jī)、MP3、CD、VCD碟、

22、流行軟件等電子類消費(fèi)品，流行性書刊、服裝飾物與精品等類別；第四類是咖啡店、飲品店、快速餐飲店等，這個(gè)類別的加入使地鐵站成為重要的公共活動(dòng)空間而非單純的交通節(jié)點(diǎn)，但這些店鋪的設(shè)置需要滿足消防條例的規(guī)定。 312在商業(yè)分布上，地鐵站臺(tái)由于吐納乘客的功能性要求和限制基本上不設(shè)置商業(yè)，因此地鐵商圈可分為三個(gè)層次：第一層次是站廳內(nèi)零星商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積小，以經(jīng)營即時(shí)性消費(fèi)商品為主；第二層次是面積較大的站廳內(nèi)商場，經(jīng)營范圍以便利性商品和服務(wù)與流行性商品為主。第三個(gè)層次為地下商場或商業(yè)街。地鐵沿線較大型地下商場或商業(yè)街，一般以經(jīng)營流行性服飾、皮具和精品為主，目標(biāo)消費(fèi)者通常鎖定大中學(xué)生和追求時(shí)尚的青年人，價(jià)格多中

23、低檔。強(qiáng)調(diào)主題、特色經(jīng)營，以期產(chǎn)生特色化經(jīng)營優(yōu)勢，比較成功的例子是上海香港名店街、廣州的流行前線?？傮w上看，商業(yè)經(jīng)營種類與經(jīng)營規(guī)模密切相關(guān)，規(guī)模小就以經(jīng)營第一、二類商品為主，規(guī)模大則主要經(jīng)營第三、四類商品。 313地鐵站內(nèi)商鋪基本上都采用連鎖經(jīng)營形式。連鎖經(jīng)營迎合了消費(fèi)者習(xí)慣消費(fèi)和品牌依賴的消費(fèi)心理，最大限度方便了消費(fèi)者。只有流行類商品中的服裝飾物與精品等一般不采用連鎖經(jīng)營，而是視不同站點(diǎn)的客流而定。 314地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)地下商業(yè)設(shè)置具有很大影響，地面地下互動(dòng)關(guān)系明顯。通常地面屬于商業(yè)中心，地下商業(yè)也會(huì)比較興旺，但地下商業(yè)一般是作為地面的補(bǔ)充。地面屬于辦公區(qū)或住宅區(qū)，地下商業(yè)一般可以發(fā)揮中

24、低價(jià)位的社區(qū)商業(yè)中心的作用或者發(fā)展成為特色商場。 32地鐵公司對(duì)地下商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理的策略 地鐵公司在招商時(shí)，通常采用議標(biāo)等方式引入有較高商譽(yù)、實(shí)力較強(qiáng)的連鎖經(jīng)營企業(yè)，招商范圍一般不考慮僅在地下經(jīng)營的商家。這樣可以使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)。同時(shí)便于地鐵商鋪管理，降低租賃經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，使地鐵公司的收益得到保障，而連鎖企業(yè)出于提高企業(yè)形象、增進(jìn)消費(fèi)者接觸頻率、強(qiáng)化品牌效應(yīng)考慮，即使短期虧損也會(huì)踴躍要求進(jìn)駐。 地鐵公司還對(duì)地下商業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)種類進(jìn)行必要的調(diào)控。一方面可以保證地鐵商業(yè)的經(jīng)營品種多樣，滿足搭乘地鐵消費(fèi)者的多種需求；另一方面可以避免商家由于經(jīng)營重疊造成惡性競爭的可能，有利于樹立起地

25、鐵商貿(mào)的大品牌形象。 地鐵公司在對(duì)地下商業(yè)物業(yè)務(wù)經(jīng)營模式，通常是區(qū)分不同情況來決定，站內(nèi)零星網(wǎng)點(diǎn)通常由自己進(jìn)行招商和經(jīng)營，較大的站內(nèi)商場一般也由自己經(jīng)營，但也有少量引入投資商進(jìn)行經(jīng)營的，而地下商城或商業(yè)街基本上都是引入投資商整體包租的。 在對(duì)地下商業(yè)物業(yè)出租的營銷策略上，主要是通過提高地鐵商業(yè)物業(yè)的檔次，改善地下環(huán)境條件和管理服務(wù)，構(gòu)筑地鐵“大品牌”，對(duì)打算進(jìn)駐地鐵商業(yè)的商家形成品牌驅(qū)動(dòng)力，另一方面，通過招商引進(jìn)有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營公司、有實(shí)力的連鎖企業(yè)，發(fā)揮他們的帶動(dòng)作用，“以商引商”，吸引眾多商家進(jìn)駐地鐵。 33來自香港地鐵商業(yè)經(jīng)營的借鑒 香港地鐵公司在對(duì)自有購物中心的經(jīng)營上，其策略是避開區(qū)位

26、條件差的劣勢，充分發(fā)揮地鐵的交通優(yōu)勢，強(qiáng)調(diào)主題經(jīng)營模式，為購物中心注入更多有個(gè)性的娛樂、休閑元素，從而大大強(qiáng)化消費(fèi)引力。 在發(fā)揮地鐵交通優(yōu)勢上，典型的是杏花新城采取進(jìn)入商場的消費(fèi)者免費(fèi)乘坐地鐵或?yàn)榈罔F卡充值的銷售策略，把商場的經(jīng)營與地鐵的客流捆綁起來，把地鐵優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為商業(yè)優(yōu)勢，達(dá)成了組合效應(yīng)。三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況分析1深圳市商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀 商業(yè)物業(yè)屬經(jīng)營性商品房，主要的使用對(duì)象是從事各種零售業(yè)務(wù)的行業(yè)，包括百貨業(yè)、金融業(yè)、郵政服務(wù)業(yè)、居民生活服務(wù)業(yè)等。商業(yè)物業(yè)是深圳房地業(yè)的重要組成部分，在深圳全市商品房開發(fā)投資中，商業(yè)物業(yè)投資約占8-10%。數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003。資料來源：深

27、圳房地產(chǎn)年鑒2003。 從深圳市商業(yè)物業(yè)歷年的投資、交易情況可看出，深圳的商業(yè)物業(yè)市場經(jīng)過從1997年開始的一段調(diào)整期后，受深圳經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的帶動(dòng)及地鐵工程全面鋪開帶來的商機(jī)，開始進(jìn)入了調(diào)整后的強(qiáng)勁市道，主要體現(xiàn)在下述幾方面：一是近兩年來商業(yè)物業(yè)市場成交趨于活躍，在1998年銷售量較上年大跌三成以上之后，從1999年起迅速反彈回升，并保持了穩(wěn)步增長的態(tài)勢，到2002年達(dá)到46.3萬平米，達(dá)到歷史高峰，比2001年的27.4萬平方米增長了69%，顯示投資者以商業(yè)物業(yè)前景的信心快速增強(qiáng)；二是在特區(qū)內(nèi)福田、南山和關(guān)外布吉、龍華等新興商業(yè)中心，商業(yè)物業(yè)受到市場追捧，呈現(xiàn)成交量明顯增加，價(jià)格保持堅(jiān)挺的良

28、好局面；三是規(guī)劃優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)仍是稀缺產(chǎn)品，一經(jīng)推出，就受到市民歡迎，如中信城市廣場等。 總的來說，雖然由于多項(xiàng)利好消息的刺激和投資商、發(fā)展商對(duì)未來商業(yè)發(fā)展的看好，使深圳近一兩年的商業(yè)物業(yè)市場出現(xiàn)了供銷兩旺的局面，但空置率仍較高，而新的供應(yīng)量又在不斷增加，但需求增長仍然有限，這勢必加劇市場競爭，銷售面臨巨大壓力，消化存量商業(yè)用房仍是未來深圳商業(yè)物業(yè)銷售中面臨的主要難題。 11供給狀況 111開始投資額 商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資額自1997年以來年年上升，說明投資者對(duì)未來商業(yè)市場是看好的。2002年，全市共完成商業(yè)物業(yè)開發(fā)投資額37億元，同比增長35.5%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的9.0%。 112商

29、業(yè)物業(yè)供給量 每年大量新增商業(yè)用房投放市場，反映出投資商和發(fā)展商充分看好深圳市商業(yè)和服務(wù)業(yè)未來的發(fā)展；同時(shí)也為商業(yè)物業(yè)投資者提供了較大的選擇空間。資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003 1.2需求狀況 121銷售情況 ·深圳市商業(yè)用房銷售面積最多的區(qū)域是寶安和龍崗兩區(qū)，占全市銷售總量的一半左右，反映出特區(qū)關(guān)外商服物業(yè)分布面較廣，消化量較大，仍有很大的挖掘潛力。 ·特區(qū)內(nèi)商服物業(yè)銷售則表現(xiàn)的起伏較大，羅湖區(qū)近幾年明顯呈下滑趨勢，但近一兩年略有反彈，應(yīng)該歸功于政府的政策支持（允許港人買鋪）；福田區(qū)商服物業(yè)銷量在99年跌到谷底，從2000年開始觸底反彈，與中心區(qū)在該區(qū)興建，及一些物業(yè)的

30、營銷創(chuàng)新不無關(guān)系；南山區(qū)表明商服物業(yè)銷量雖起伏不定，但在2000年打出了一個(gè)小高潮，而這正是由于濱海大道的開通和西部跨海大橋概念帶旺了南山的商業(yè)；鹽田區(qū)則大多在低位徘徊，可在1999年該區(qū)的銷量卻忽然翻了兩番，究其原因，正是當(dāng)年“產(chǎn)權(quán)式酒店”風(fēng)靡深圳的時(shí)候，為鹽田創(chuàng)下了歷史上的銷售高峰。深圳市歷年商業(yè)用房銷售面積（按區(qū)域分，單位：萬平方米）年份銷售面積其 中羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)199621.2311.492.661.324.381.38199727.408.754.482.489.542.15199819.855.343.702.000.084.044.69199926.205

31、.262.152.914.435.855.60200026.323.213.884.640.727.576.30200127.404.923.422.590.288.237.96200246.306.156.526.53-15.8911.27資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2003 122空置情況深圳市歷年商業(yè)用房現(xiàn)樓空置面積（按區(qū)域分，單位：萬平方米）年份空置面積其 中羅湖區(qū)福田區(qū)南山區(qū)鹽田區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)199655.2014.4022.764.87-8.274.90199748.6613.6214.478.69-7.004.88199852.9910.8413.5012.550.5910.694.

32、82199957.0220.7313.467.561.407.995.88200046.6514.7813.169.250.465.243.76200153.7717.0510.6310.060.349.106.59200246.8113.9513.488.410.125.505.35資料來源：深圳市房地產(chǎn)年鑒2003 深圳商業(yè)用房空置量在1999年達(dá)到最高點(diǎn)后，近幾年逐漸回落，這說明政府逆向調(diào)節(jié)市場（控制商業(yè)用地的增加）的積極效果已經(jīng)顯現(xiàn)。從各區(qū)來看，76.8%的空置面積位于特區(qū)內(nèi)，羅湖區(qū)位居第一，達(dá)29.8%；福田區(qū)列第二，為28.8%；南山區(qū)再次，為18.0%。1.3深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況

33、1.3.1租賃價(jià)格從深圳歷年商業(yè)用房租賃價(jià)格指數(shù)來看，商業(yè)物業(yè)的租賃價(jià)格是下降的，這主要是由于市場上商鋪供給加大，而市場消化能力有限，商業(yè)經(jīng)營能力有限所致。租賃價(jià)格下調(diào)必將加大業(yè)主的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與壓力。深圳市歷年商業(yè)用房租賃綜合價(jià)格指數(shù)（元/平方米）年 份19971998199920002001商業(yè)用房178.9161.9143.7133.9133.5數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)1.3.2銷售價(jià)格從2002年七大城市的商業(yè)用房銷售價(jià)格比較圖可以看出，深圳整體商品房均價(jià)為6323元/平方米，遠(yuǎn)高于包括北京、上海在內(nèi)的國內(nèi)其他城市。其中商業(yè)用房平均售價(jià)高達(dá)12053元/平方米，僅次于北京。說明深圳商業(yè)物業(yè)價(jià)值較

34、高，如果沒有新的動(dòng)力作支撐，深圳商業(yè)物業(yè)的價(jià)格上升空間不大。但商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況與物業(yè)位置及物業(yè)的經(jīng)營水平有著直接的關(guān)系。前者是客觀條件，亦即為商圈決定商鋪價(jià)值理論。調(diào)查顯示，商圈在一個(gè)城市是舉足輕重的，城市商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、城市環(huán)境、城市文化都依商圈而在，因商圈而展開。城市的商業(yè)活動(dòng)有三類基本形態(tài)，一是分散的臨街店鋪，二是集中的一個(gè)或多個(gè)商業(yè)中心，如大型居住區(qū)內(nèi)或周邊的大型商場，三是類似深圳的東門、國貿(mào)、華強(qiáng)北以及正在形成中的以會(huì)展中心為核心的中心區(qū)南片等地段的商業(yè)旺地。通常在這三類地帶的商業(yè)物業(yè)價(jià)值相對(duì)較高。而后者則是商業(yè)物業(yè)持續(xù)經(jīng)營的問題，它與商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)劃的風(fēng)格、商業(yè)模式、政策環(huán)境，以及

35、商業(yè)管理或服務(wù)公司的水平密切相關(guān)。受這些因素的影響，深圳商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況不一，租賃價(jià)格參差不齊，在好的地段可能會(huì)因?yàn)榻?jīng)營不善而導(dǎo)致租金低廉甚至是空置，如東門的部分商鋪，同樣，即便是非商業(yè)旺區(qū)，也會(huì)因?yàn)榻?jīng)營有方、有序規(guī)劃而不乏亮點(diǎn)商業(yè)物業(yè)，如中信城市廣場、中港城等。 中國最龐大的資料庫下載 資料來源：深圳物業(yè)管理年鑒2003 1.4小結(jié) 商業(yè)物業(yè)的開發(fā)要講究總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，專家認(rèn)為深圳商業(yè)物業(yè)總面積與總?cè)丝诘暮侠肀壤秊?平方米/人。而至2003年上半年，深圳市商業(yè)物業(yè)總量近1120萬平方米，按700萬（第五次人口普查數(shù)）總?cè)丝谟?jì)算，目前深圳人均商業(yè)面積為1.6平方米/人

36、，遠(yuǎn)高于合理的比例，也高于香港的1.3平方米/人和美國零售中心人均商業(yè)占有率的飽和上限1.1平方米/人。上述事實(shí)表明，深圳商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)過剩的跡象，投資開發(fā)深圳商業(yè)物業(yè)除注意與周邊的社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和諧配套外，尤其要注意打造商業(yè)物業(yè)的賣點(diǎn)。只有具有獨(dú)特商業(yè)價(jià)值的物業(yè)才能在激烈的競爭中贏得市場。 人均商業(yè)面積比較(平方米/人) 2. 深圳商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展趨勢 2.1商業(yè)物業(yè)供給量預(yù)測 從歷年商業(yè)用房施工及新開工面積來看，近幾年一直保持較高水平，這說明今后幾年將陸續(xù)有大量的竣工商業(yè)物業(yè)投入市場。到2002上半年，共有276.7萬平方米的商業(yè)物業(yè)正在施工或新開工，如果按平均建設(shè)周期1.5年計(jì)算，預(yù)計(jì)這27

37、6.7萬平方米的物業(yè)將于未來兩年內(nèi)陸續(xù)投放市場。歷年商服用房施工及新開工面積 資料來源：深圳房地產(chǎn)年鑒2002，2002年數(shù)據(jù)來自中原地產(chǎn)，單位：平方米。 2.2 商業(yè)物業(yè)需求量預(yù)測 商業(yè)物業(yè)的需求量，取決于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度、城市人口、居民收入的增長等多重因素，根據(jù)回歸模型的測算，深圳早期的商業(yè)物業(yè)的需求，主要取決于人口的增長，而隨著深圳經(jīng)濟(jì)向集約型增長模式轉(zhuǎn)變，深圳市場對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求已轉(zhuǎn)變?yōu)橹饕Q于第三產(chǎn)為的發(fā)展速度，這一結(jié)論對(duì)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)具有重要的啟示作用。根據(jù)市國土局的一項(xiàng)研究，未來三年2003-2005年深圳對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求是：年 份需求預(yù)測值2003年65萬平方米2004年6

38、3萬平方米2005年62萬平方米注：這個(gè)需求值是從最終使用者的角度進(jìn)行測算的。 2.3 商業(yè)物業(yè)租賃狀況預(yù)測 盡管未來商業(yè)物業(yè)的需求量比較大，但與市場供給量相比，商業(yè)物業(yè)仍將出現(xiàn)供過于求。根據(jù)這種情況，商業(yè)物業(yè)租金在目前的基礎(chǔ)上會(huì)基本保持平穩(wěn)，在某些時(shí)期可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，尤其是一些成熟的商業(yè)區(qū)，由于租金已從低位炒到高峰，商鋪需求接近飽和，租金穩(wěn)中下調(diào)的趨勢更大，如東門、華強(qiáng)北；而一些新興的商業(yè)區(qū)，如南山、中心區(qū)等，則會(huì)因?yàn)橹苓呍O(shè)施日漸完備，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益頻繁，而為租金上升注入動(dòng)力。近三年深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租金情況亦能反映出這一特點(diǎn)。深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導(dǎo)租金變化情況（元

39、/平方米）區(qū)別地段200120022003高層多層簡易高層多層簡易高層多層簡易一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層羅湖區(qū)天安大廈700280600250600250發(fā)展中心250200200國貿(mào)大廈200200200解放路（東門路-深圳戲院）人民北路（解放路-立新路）東門中路（深南路-曬布路）450400300400350300450400300福田區(qū)華強(qiáng)北路臨街房屋350120300120280400200380180360160300180振華路、振興路、華發(fā)北路沿線兩旁房屋250110250110200300160280150200120200110深

40、南中路以北，紅荔路以南、華強(qiáng)北路以東、上步路以西20010020090150230100230902008018080南山區(qū)錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂谷、銅鑼灣廣場15028015028080120南油大道東側(cè)、龍城路、創(chuàng)業(yè)路、東濱路、后海大道54665054665012045數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃與國土資源局每年發(fā)布的深圳市房屋租賃指導(dǎo)租金。 2.4 商業(yè)物業(yè)營銷趨勢 2.4.1 中介全面代理將成為商業(yè)物業(yè)市場主流營銷模式。亦即由一批精通商業(yè)經(jīng)營的全方位高度復(fù)合人才來主理商業(yè)物業(yè)市場的全程運(yùn)作，而決不是把專業(yè)性極強(qiáng)的商場運(yùn)營當(dāng)成單一的物業(yè)管理，一種集籌劃、招商、租售、經(jīng)營管理等各種精英為

41、一體的全程服務(wù)機(jī)構(gòu)將活躍在深圳商業(yè)物業(yè)市場。目前已有不少有實(shí)力的優(yōu)秀地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，嘗試著向商業(yè)經(jīng)營管理轉(zhuǎn)型邁進(jìn)，而一批運(yùn)作得成功的商城則在創(chuàng)造性地克隆經(jīng)營創(chuàng)新模式。 2.4.2 投資型商鋪將成為市場的一大熱點(diǎn)，開發(fā)商將住宅與商業(yè)裙樓同步銷售，商鋪的銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于住宅銷售，投資商鋪將成為人們主要的投資方式之一。 四、深圳市零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及消費(fèi)者特征分析1深圳零售業(yè)發(fā)展的特點(diǎn) 商業(yè)是深圳第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一，一直保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。2002年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為689.59億元，1990-2002年均增長21.5%。全市商業(yè)從業(yè)人員約50萬，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)12萬個(gè)，1萬平方米以上的大型零售商場（不含專

42、業(yè)市場，如女人世界等）已超過50家。數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)信息局。 1.1 規(guī)模經(jīng)營、連鎖經(jīng)營使行業(yè)集中度有了明顯提高 1995年，深圳年銷售額超過億元的商場僅有6家，位居第一位的商場在全國零售業(yè)百強(qiáng)排序中也名落孫山，銷售額居前十一位的商場，其銷售額之和占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重僅為7.5%。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，零售商業(yè)企業(yè)在激烈的市場競爭中，一批大型優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出：如萬佳百貨、茂業(yè)百貨、人人樂、新一佳、天虹、歲寶、友誼城、華潤萬方、民潤、順電、一致、海王星辰等，并紛紛進(jìn)行連鎖經(jīng)營。2002年全市已有各類連鎖企業(yè)超過100家，在市內(nèi)外開設(shè)的各類門店總數(shù)近3000間；連鎖商業(yè)在本市的銷售額約占社

43、會(huì)消費(fèi)品零售總額的1/3。在全省零售銷售十強(qiáng)排名中，深圳占6家。前十位的零售企業(yè)銷售額之和占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)22%，有8家深圳零售企業(yè)列入2002全國零售業(yè)百強(qiáng)榜。2002年深圳大型零售企業(yè)排行（億元）序號(hào)名稱2002年銷售總額2002年本地銷售額1華潤萬佳85592金海馬8453新一佳38124人人樂2695民潤2356銅鑼灣20207百佳1868茂業(yè)13119天虹商場121210順電家居廣場11.711資料來源：深圳市零售商業(yè)協(xié)會(huì)。 1.2 購買力來源多元化 深圳市是大陸連結(jié)香港、通往海外的門戶，是重要的口岸城市，也是國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和區(qū)域性中心城市，因此，深圳市零售市場購買力

44、來源呈現(xiàn)多元化，其主要由三部分構(gòu)成：一是常住人口。截止2002年底，深圳常住人口達(dá)504.25萬人，這部分人口是深圳市購買力的主要來源；二是深圳市大量的流動(dòng)人口。2002年，深圳接待過國內(nèi)、外游客1522.9萬人次；其三是往來于深港的過境人口。2002年，經(jīng)過一線口岸出入境人口總數(shù)達(dá)到12865.42萬人次。這三部分人口一起構(gòu)成了深圳強(qiáng)大的消費(fèi)基數(shù)。 1.3 零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)查和創(chuàng)新取得成效 1995年，深圳零售企業(yè)10強(qiáng)中，只有萬佳百貨屬超市，其余九家均為百貨商店。近幾年來，深圳的零售企業(yè)在經(jīng)歷學(xué)習(xí)、模仿外國、外資經(jīng)驗(yàn)之后，逐步根據(jù)深圳市場的特點(diǎn)，普遍進(jìn)行了創(chuàng)新。例如萬佳百貨摸索出“超市

45、如百貨模式”，歲寶百貨的“百貨加超市模式”，將傳統(tǒng)百貨與現(xiàn)代超市進(jìn)行嫁接，各取所長，適應(yīng)了深圳消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。而外資沃爾瑪在進(jìn)入深圳之后，也根據(jù)深圳的情況在商品選擇上也有較多的調(diào)查，從而逐步實(shí)現(xiàn)了本土化的經(jīng)營。目前，深圳零售業(yè)態(tài)除較傳統(tǒng)的百貨商店、專業(yè)店、雜貨店以外，還有超級(jí)市場、便利店、專賣店、倉儲(chǔ)式平價(jià)商場，最近又出現(xiàn)了以銅鑼灣廣場為代表的新興的購物中心模式，已建成或正在建一批大型的購物中心，如中信城市廣場、華潤新城、金光華商業(yè)廣場等。世界發(fā)達(dá)國家主要零售業(yè)態(tài)深圳都已具備。2001年10強(qiáng)企業(yè)中，形成了六家超市，一家專業(yè)店，三家百貨店的新格局。 1.4零售商業(yè)平均利潤率處于微利邊緣 目前

46、深圳市零售行業(yè)的平均凈利潤率為3%，超市平均凈利潤率僅為1%左右，說明深圳零售行業(yè)已到了微利邊緣。但不同業(yè)種業(yè)態(tài)的商場的利潤率也不同：如百貨商場會(huì)略高于超市；某些品類專賣店則屬于高贏利行業(yè)，如珠寶專業(yè)店（商場自營），通?？蛇_(dá)到50%以上的凈利潤率水平。微利經(jīng)營使得零售經(jīng)營者在選擇商鋪時(shí)更為慎重，而合理的租金價(jià)格、商場的經(jīng)營特色及周邊環(huán)境等是零售商重要考慮的因素。 資料來源：與業(yè)內(nèi)人士訪談所得。 1.5 隨著地鐵的修建將使得深圳商業(yè)布局發(fā)生變化，零售業(yè)有向地鐵沿線集中的趨勢 隨著城市的功能變化和擴(kuò)張，深圳的商業(yè)布局也不斷地發(fā)生變化。二十世紀(jì)九十年代中期，深圳市的商貿(mào)格局從原來以羅湖區(qū)為單中心的狀

47、況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強(qiáng)北以及南山區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。上世紀(jì)九十年代末期，隨著中心區(qū)的政治文化中心地位的確立，深圳商業(yè)重心開始西移。近一兩年，地鐵開工，使得地鐵地下商業(yè)和地鐵上蓋商業(yè)瞬間成為商家炒作的對(duì)象。國內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)表明：地鐵通到哪里，沿線就會(huì)形成一個(gè)相對(duì)發(fā)達(dá)的地產(chǎn)、商貿(mào)流通區(qū)域，就會(huì)提升這一區(qū)域的綜合價(jià)值；地鐵站內(nèi)的商貿(mào)活動(dòng)也會(huì)因?yàn)榈罔F特有的廣告交應(yīng)和龐大的人流而活躍。因此，未來深圳商業(yè)將由于地鐵的誕生而呈現(xiàn)出零售業(yè)向地鐵沿線集中的趨勢。 1.6 將形成新的多極商業(yè)服務(wù)體系 二十世紀(jì)九十年代末期，深圳市的商貿(mào)格局從原來以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強(qiáng)北以及南山

48、區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。隨著中心區(qū)的政治文化中心地位的確立，深圳城市建設(shè)及人口將向西推進(jìn)，必將導(dǎo)致深圳商業(yè)重心的西移。正在興建中的中心區(qū)極有可能成為新的商業(yè)積聚地，并且由于其獨(dú)特的周邊環(huán)境，又處于連接市區(qū)及香港地鐵交通樞紐，該商業(yè)區(qū)將成為面向全市，吸引以香港為主的大珠三角區(qū)域的居民及旅游觀光客的市級(jí)中心商業(yè)區(qū)。另外，由于濱海大道的開通，南山日漸成為深圳重要的人口聚集區(qū)，并將逐漸發(fā)展，與東門、華強(qiáng)北共同充當(dāng)城市次級(jí)中心商業(yè)區(qū)角色。從而深圳將會(huì)逐步形成一個(gè)中心商業(yè)區(qū)三個(gè)次中心商業(yè)區(qū)若干個(gè)社區(qū)商業(yè)區(qū)的多中心多層次的商業(yè)服務(wù)體系。中心區(qū)南中軸商業(yè)區(qū)南山區(qū)商業(yè)區(qū)華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)羅湖區(qū)商業(yè)區(qū)市級(jí)次中心商業(yè)區(qū)市

49、級(jí)中心商業(yè)區(qū)社區(qū)商業(yè)區(qū)未來深圳商業(yè)區(qū)布局2深圳消費(fèi)者購買力 2.1 流動(dòng)人口及其消費(fèi)特征 2002年深圳共接待過夜的國內(nèi)外游客1522.9萬人。游客在深圳的消費(fèi)以商品性支出（購物和飲食）為主，據(jù)2001年抽樣調(diào)查統(tǒng)計(jì)，境外游客和國內(nèi)游客商品性支出比重分別為62.92%和39.43%，分別為9.49億美元和76.92億美元。流動(dòng)人口在深圳的商品性總支出約為155億元/年，約占深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的1/4。數(shù)據(jù)來源：抽樣調(diào)查所得。 2.2 深圳市常住人口特征2002年底，深圳市常住人口504.25萬人，其中戶籍人口139.45萬人。常住人口增長率為7.6%。據(jù)第五次人口普查結(jié)果，深圳人口達(dá)70

50、0萬人。由于深圳為新興的移民城市，消費(fèi)者有易于接受新事物，觀念意識(shí)超前、講究生活質(zhì)素的特點(diǎn)。2.3深圳經(jīng)濟(jì)狀況及常住人口消費(fèi)能力 ·深圳與其他城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較2002年七城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較指 標(biāo)北京上海天津重慶廣州杭州深圳常住人口（萬人）112813279243089712637504GDP（億元）31305408.82022.61971.13001.717802239.4人均GDP（元/人）2774840760218906363421492794344432社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）1744.82035.2941.4763.11370.7523.5689.6人均社會(huì)消費(fèi)品零售

51、總額（元/人）154681533710188246319251821813683城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元/年）124641325093387238133801177824941數(shù)據(jù)來源：各地2002國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)。 與國內(nèi)其他大中城市相比，2002年深圳的人均GDP及人均可支配收入均位居全國大中城市首位（分別為44410元和24941元），說明深圳經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，居民消費(fèi)能力強(qiáng)。但與深圳經(jīng)濟(jì)實(shí)力和收入水平不太相符的是，深圳的社會(huì)消費(fèi)品零售總額和人均水平均偏低，其原因主要與深圳人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，深圳大量的外來人口的收入回流（流回老家）比重大，因而留在本地的消費(fèi)有限；其次深圳商業(yè)在商業(yè)形態(tài)多樣化，滿足消費(fèi)者多選擇、多層次需求方面仍有所欠缺，還未能充分刺激消費(fèi)者消費(fèi)。但是這種差距也表明：深圳零