國際購物廣場項目考察工作匯報

1、國際購物廣場項目考察工作匯報近期，陪同市政府肖市長、項市長一行到江蘇省*市考察了 *市老城改造重點項目中央新亞國際購物廣場項 目的建設(shè)情況。*市位于蘇北中心區(qū)域，下轄 4區(qū)4縣，人口 535萬， 08年國內(nèi)生產(chǎn)總值億，排全國地級城市93位，財政收入171 億。*和我市一樣也是國家歷史文化名城和中國優(yōu)秀旅游城 市，同時*還是國家衛(wèi)生城市和江蘇園林城市。城市建成區(qū) 面積90多km2,城市建設(shè)給我總體感覺是手筆大，氣魄大， 尤其是老城改造的動作大。美化、亮化工程給我留下的映象 也特別深。一、中央新亞國際購物廣場項目建設(shè)的基本情況項目概況：*市新亞百貨公司 02年加盟南京中央商場股份有限公 司，組建了

2、江蘇中央新亞百貨股份有限公司。05年雙方又組建了 *市中央新亞國際購物廣場有限公司，由該公司開發(fā)位 于*老城區(qū)淮海東路北側(cè)地塊，建設(shè) *中央新亞國際購物廣 場。該項目總投資億，其中土地出讓金及拆遷安置費用億， 主體工程費用億，籌備及銷售費用億，財務(wù)費用億。該項目 的建成將與其原經(jīng)營的新亞商城連成一體，能形成一座建筑面積達(dá)18萬m2,經(jīng)營面積達(dá)12萬m2的蘇北最大商業(yè)航母。該項目是一個城市綜合體，將涵蓋商業(yè)、金融、辦公、商住、休閑、娛樂等眾多業(yè)態(tài)。項目建成后 *中央新亞將成為年銷 售收入超10億，利稅超億元，新增就業(yè)超 3000人的大型商 業(yè)企業(yè)。土地出讓情況：該項目地塊占地面積， 規(guī)劃出讓面積

3、為，*市國土局05 年8月組織了公開出讓，當(dāng)時出讓時的容積率是，后來調(diào)整 為，建筑高度達(dá)米，掛牌起始價為1500萬元。當(dāng)時的出讓方式為毛地掛牌。出讓公告中設(shè)置了三個出讓條件。一是競得成交后，競得人 15日內(nèi)須簽訂出讓合同并繳 清土地出讓金，拆遷結(jié)束后，兩周內(nèi)出讓人向競得人核發(fā)建 設(shè)用地項目批準(zhǔn)書，由競得人作為拆遷人，負(fù)責(zé)競得宗地內(nèi) 的房屋建筑物、構(gòu)筑物、地上、地下附著物的拆遷安置并承 擔(dān)全部費用。出讓宗地范圍內(nèi)的現(xiàn)土地權(quán)利人與競得人簽訂 拆遷安置協(xié)議后，土地權(quán)利終止，由土地登記機關(guān)辦理并注 銷土地登記。二是競得人依據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃建設(shè)大型自營商場三是由競得人代政府拆遷 975m2,用于城市道路建

4、設(shè)， 拆遷費用由競得人承擔(dān)。拆遷安置的主要做法：由競得人作為拆遷人，承擔(dān)拆遷安置費用，市委、政府 設(shè)立項目指揮部協(xié)調(diào)解決拆遷安置，所在區(qū)政府具體“雙 包”，組織實施。具體工作中，是由新亞百貨先組織對競得 地塊內(nèi)拆遷安置量進(jìn)行全面摸底，測算拆遷安置經(jīng)費，然后 請中介機構(gòu)評估，清河區(qū)政府認(rèn)可后報指揮部批準(zhǔn)，再清河 區(qū)政府與競得人新亞公司根據(jù)批準(zhǔn)的方案簽訂“雙包”拆遷 安置協(xié)議，然后組織實施。實施過程中，*市的具體措施有:1、由市委副書記、組織部長任項目總指揮，清河區(qū)委、 區(qū)政府及市直相關(guān)部門的負(fù)責(zé)人為成員。2、市委書記親自參加拆遷動員大會，并先后兩次與拆 遷戶代表直接對話。新河區(qū)常務(wù)副區(qū)長駐企業(yè)辦

5、公，督促拆 遷。3、市委常委兩次召開專題會議，進(jìn)行決策并明確相關(guān) 扶持政策，專門出了兩期會議紀(jì)要， 明確了土地的出讓方式、 土地掛牌設(shè)置的條件和土地的收益原則，規(guī)定了對市權(quán)范圍 內(nèi)的所有城市建設(shè)規(guī)費均減半征收，免收人防費，緩交人防建設(shè)基金，勞保統(tǒng)籌費可以到竣工開業(yè)時繳納。4、清河區(qū)政府也規(guī)定，項目建成后新增稅收實行三免 二減半征收政策。該項目通過這些方法和措施僅用 1年多點時間就完成了 拆遷安置任務(wù)，07年就全面開工，目前該項目已完成投資億， 預(yù)計明年8月份26層主樓的主體工程可竣工驗收。二、該項目的建設(shè)對我市老城改造重點項目的借鑒探討考察回來后，我們做了一些思考。*市老城區(qū)改造經(jīng)驗確實能給我

6、市以啟迪和借鑒。如環(huán)大湖的少年宮地塊、汽車 站地塊、吳越街地塊等重點項目地塊的改造非常有參考價 值，特別是在城市建設(shè)中，*市以商招商的做法，以項目帶 動的做法，一個重點項目一套人馬一抓到底的做法，以及及 時出臺優(yōu)惠政策推動重點工程建設(shè)進(jìn)度的做法等等，我市都 可“拿來”參照。但是，在目前政策環(huán)境下，我市要完全按照*的做法也存在一定的困難，特別是近兩三年來，國家和省先后出臺了 一系列加強土地管理的政策，從一定程度上束縛了我們地方 運作土地的手腳，現(xiàn)在如果還按*的做法有一定的政策風(fēng)險。一是土地不能毛地掛牌了。毛地掛牌的好處是政府比較 超脫，把拆遷的主體推給了企業(yè)，責(zé)任也交給了企業(yè)，政府 只是支持、督

7、促和協(xié)助。這樣的結(jié)果，如果政府工作力度不 夠，加上拆遷人的野蠻拆遷行為，可能帶來的是被拆遷人的 信訪不斷，社會不穩(wěn)定因素增加， 有損于政府的形象。因此， 國土資源部07年236號文件、省國土廳和省監(jiān)察廳 08年42 號文件都明文要求土地出讓應(yīng)實行“凈地”出讓?！皣?yán)禁未 完成安置拆遷補償?shù)耐恋刂苯映鲎尅?。二是對掛牌設(shè)置限制性條件比較敏感。土地出讓設(shè)置非 排他性的必要條件，有利于實現(xiàn)政府城市規(guī)劃目標(biāo)，有利于 政府招商引資，有利于推動地方經(jīng)濟發(fā)展。但條件的設(shè)置往 往影響市場主體的公平競爭，同時也容易滋生腐敗行為。因 此，07年國土部39號令明確規(guī)定“出讓人在招標(biāo)、拍賣、 掛牌出讓土地的公告中不得設(shè)立

8、影響公平競爭的限制性條 件”，省國土廳和省監(jiān)察廳 08年42號文件中也明確規(guī)定“嚴(yán) 禁違法設(shè)立投標(biāo)、競買人的資格限制條件。發(fā)布公告時，設(shè) 定的條件應(yīng)當(dāng)與出讓宗地開發(fā)所需條件相適應(yīng)，除法律、法 規(guī)規(guī)定須有特定資質(zhì)條件外，對投標(biāo)、競買人不得設(shè)置違背 法律、法規(guī)和政策，背離土地市場價格的補充條款、違背競 爭原則的限制條件，不得為投標(biāo)競買人競得出讓地塊而設(shè)置 排他性條件，因此，國土部門在具體工作中對出讓條件的設(shè) 置都非常謹(jǐn)慎。三是土地的前期開發(fā)要引入市場機制公開選擇實施單 位。對擬出讓地塊進(jìn)行拆遷安置使之成為凈地的過程叫做土 地出讓的前期開發(fā)，也叫土地的一級開發(fā)整理。根據(jù)國務(wù)院 08年3號文件和07年

9、國土部、財政部和中國人民銀行共同 頒發(fā)的土地儲備管理辦法其實施的主體應(yīng)當(dāng)是政府的土 地儲備機構(gòu)。根據(jù)這兩份文件，土地的前期開發(fā)包涵了宗地 的征收、拆遷安置、還涉及到出讓宗地相應(yīng)的道路、供水、 供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)。按照國務(wù)院3號文件規(guī)定，“土地的前期開發(fā)要引入市 場機制，按照有關(guān)規(guī)定，通過公開招標(biāo)的方式選擇實施單 位”，也就是說政府不能直接以洽談?wù)猩痰姆绞酱_定土地開 發(fā)對象，須按照一定的程序方能確定，這在把握上有一定的 難度。三、對我市老城改造的幾點建議針對新的土地出讓政策背景，結(jié)合我市吳越街地塊的整 體開發(fā)，建議采取由市政府主導(dǎo)，招商引資參與，委托區(qū)政

10、 府組織實施土地前期開發(fā)，由國土部門設(shè)置條件凈地出讓。具體實施建議市政府要成立高規(guī)格指揮部，由分管市長 任指揮長，迎江區(qū)委區(qū)政府及市直相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員， 協(xié)調(diào)指揮項目實施，具體可分為兩步。第一步進(jìn)行土地的一級開發(fā)整理。1、由市政府或市土地儲備中心委托迎江區(qū)人民政府進(jìn) 行土地一級開發(fā)整理，明確迎江區(qū)人民政府作為拆遷主體。2、由迎江區(qū)人民政府對吳越街地塊進(jìn)行全面摸底，測 算拆遷安置經(jīng)費，編制拆遷安置的土地一級開發(fā)整理方案。3、根據(jù)一級開發(fā)整理方案編制招商文件，提出招商引 資合作方的具體條件，明確招商合作企業(yè)與迎江區(qū)政府的權(quán) 利和義務(wù)。即：招商合作企業(yè)負(fù)責(zé)投入拆遷安置整理土地的 必需資金及返還和

11、收益方式，區(qū)政府負(fù)責(zé)在規(guī)定時間內(nèi)，按 方案確定的資金“雙包”落實拆遷安置任務(wù)。同時，招商文 件中可設(shè)置政府規(guī)定的招商企業(yè)的資格和條件。根據(jù)招商文件由迎江區(qū)政府在政府招標(biāo)網(wǎng)站和有關(guān)媒 體發(fā)布公告。公告中明確報名時間，招商企業(yè)的條件。公告 中可設(shè)定若報名符合條件的企業(yè)只有一家，則可直接確定其 為土地一級開發(fā)整理的合作對象。超過兩家以上，則采取招 標(biāo)方式確定。只要招商企業(yè)條件設(shè)置得當(dāng)，則能確保政府意 向招商企業(yè)成為合作方。4、根據(jù)招商結(jié)果確定土地一級開發(fā)整理合作企業(yè)后， 由迎江區(qū)人民政府與之簽訂一級開發(fā)整理合作協(xié)議，然后在 項目指揮部指揮協(xié)調(diào)下雙方開展合作。第二步：組織凈地出讓。具體由國土部門組織實施。國 土部門可根據(jù)城市規(guī)劃和市政府地塊開發(fā)建設(shè)思想設(shè)置政 策許可的必要條件進(jìn)行公告，公開出讓。一般能保證參與一 級開發(fā)整理的招商企業(yè)競得土地使用權(quán)。土地的出讓時間，目前各地做法不一。一般都是在拆遷 安置協(xié)議全部簽訂后組織出讓。也有一些地方提前公開出讓