某出租物業(yè)項目經(jīng)濟評價

1、目錄目錄1 1 項目概況項目概況.1 11.1 項目名稱 .11.2 項目規(guī)模 .11.3 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) .12 2 項目財務(wù)評價項目財務(wù)評價.2 22.1 財務(wù)分析輔助報表 .22.2 項目財務(wù)盈利能力分析 .62.3 項目財務(wù)償債能力分析 .103 3 項目財務(wù)不確定性分析項目財務(wù)不確定性分析.11114 4 綜合評價綜合評價.121211 項目概況項目概況1.11.1項目名稱項目名稱某出租物業(yè)項目財務(wù)評價1.21.2項目規(guī)模項目規(guī)模本項目是某市房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)并經(jīng)營的，該項目是該市文化用品批發(fā)商廈，建成后，該開發(fā)公司擬用如下計劃對項目進行管理，由開發(fā)公司使用商場的一部分面積銷售商品以獲得穩(wěn)

2、定的收入，商場的另一部分面積則由開發(fā)公司以柜臺形式出租，從而能夠獲得經(jīng)營性收入。土地是從土地開發(fā)商處購得的已開發(fā)好的土地。 本項目擬從 2004 年開始興建，二年時間徹底完工，從 2006 年開始對項目中低層部分開始進行商品銷售，至 2007 年正式達到設(shè)計的銷售水平，從 2007 年開始對大廈中劃定的面積進行出租，項目經(jīng)營期為 2006 年至 2017 年共計 12 年，計算期按 14 年考慮。1.31.3基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(一)投資估算及資金來源 1固定資產(chǎn)投資估算及依據(jù) 建筑工程是在項目總體設(shè)計的基礎(chǔ)，參照國內(nèi)類似工程的造價水平并考慮本地區(qū)物價行市對工程造價的影響而編制的，本工程建筑面積為

3、 30250 平方米，建筑工程投資 5500 萬元。 設(shè)備價格根據(jù)近期的價格估算。設(shè)備運雜費，安裝費參照工程建設(shè)設(shè)計概算指標(biāo)進行估算，該部分投資為 928.9 萬元。 其他費用估算是根據(jù)本項目的實際情況進行估算的。這部分費用(其中包括土地費用 1620.7 萬元)總計 3057.7 萬元。 經(jīng)營用家俱投資為 133.4 萬元，預(yù)備費用按 180 萬元估算。其他費用為 490 萬元。建設(shè)總投資為10290 萬元。詳見表 1：建設(shè)投資估算表 2流動資金占用及估算 本項目流動資金主要占用為：(1)商品資金占用；(2)非商品資金占用，如：現(xiàn)金；(3)結(jié)算資金占用，如：應(yīng)收和應(yīng)付帳款。本項目流動資金采用

4、分項詳細(xì)估算法，估算總額為正常年 17610 萬元。 詳見表 2：流動資金估算表: 3資金來源 本項目總投資為 21277 萬元，項目自有資金為 10290 萬元，其中外來投資占 65%，企業(yè)自籌占14%，集資占 21%。流動資金部分考慮企業(yè)現(xiàn)狀按銀行貸款 60%。企業(yè)自籌 40%來計算，自籌資金來源為固定資產(chǎn)提取的折舊及未分配的利潤，流動資金由工商銀行貸款，貸款利率 5.5%。 詳見表 3：投資使用計劃及資金籌措表(二) 總收入估算1商品銷售收入商品銷售收入為商場每年的銷售額。本項目銷售收入的確定是根據(jù)同類商場近幾年的營業(yè)經(jīng)濟指標(biāo)為參考，以擬建商場的營業(yè)面積為基礎(chǔ)來綜合測算的。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)

5、果確定該商場每年每平方米的平均銷售額為 2.38 萬元，由開發(fā)公司經(jīng)營的商場面積為 12648 平方米。 2出租收入(經(jīng)營收入)2租金暫定為 90 元平方米月，擬出租面積為 17602 平方米，出租率為 90%，故該項收入正常經(jīng)營年為 1711 萬元， (三) 總成本費用構(gòu)成及估算 1總成本費用構(gòu)成。根據(jù)本項目的經(jīng)營范圍及屬性，其成本費用構(gòu)成為：商品銷售成本、經(jīng)營費用、管理費用、財務(wù)費用。 2成本費用估算。根據(jù)本公司現(xiàn)行的成本費用及歷史資料估算如下，商品銷售成本按銷售收入的 70%，工資以 2003 年的工資水平為基礎(chǔ)井考慮適當(dāng)?shù)脑鰸q；折舊按綜合折舊率 8%計，固定資產(chǎn)原值為建設(shè)總投資扣除其他

6、費用投資再加上土地費用，而其他費用投資(扣除土地費用)作為其他資產(chǎn)按 5 年攤銷完。 詳見表 4：總成本費用估算表。(四) 銷售稅金及附加根據(jù)新稅制，根據(jù)本項目為適用不同稅率的兼營行為分別核算流轉(zhuǎn)稅為增值稅，營業(yè)稅，稅率分別為 17%、5%；城市維護建設(shè)稅和教育費附加分別為增值稅，營業(yè)稅的 7%和 3%。詳見表 5 ：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表2 項目財務(wù)評價項目財務(wù)評價2.12.1財務(wù)分析輔助報表財務(wù)分析輔助報表（1）固定資產(chǎn)原值為建設(shè)總投資扣除其他費用投資再加上土地費用，固定資產(chǎn)原值為 7912.248 萬元，按平均年限法計算折舊，折舊年限為 12 年，殘值率為 5%，折舊按綜

7、合折舊率 8%計，年折舊額為 626.4萬元。詳見表 6：固定資產(chǎn)折舊費估算表（2）而其他費用投資(扣除土地費用)作為其他資產(chǎn)采用平均年限法，按 5 年攤銷完，年攤銷額為287.4 萬元。詳見表 7：無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)攤銷費估算表表 1 建設(shè)投資估算表單位：萬元序號工程或費用名稱估算價值1建筑工程投資55002設(shè)備運雜費928.93經(jīng)營用家具投資133.44其他費用估算3057.74.1土地費用1620.75預(yù)備費1806其它490合計（1+2+3+4+5+6）102903表 2 流動資金估算表單位：萬元序號項 目2006 年2007 年2008 年及以后各年一、流動資金運用1流動資產(chǎn)1462

8、517610176101.1現(xiàn)金7500903190311.2應(yīng)收賬款1250150515051.3商品資金5125617161711.4其他7509039032流動負(fù)債5500662366232.1應(yīng)付賬款5000602160212.2其他5006026023流動資金91251098710987二、流動資金來源912510987109871流動資金借款5475659265922流動資金自籌365043954395表 3投資使用計劃及資金籌措表單位：萬元序號項目2004 年2005 年2006 年2007 年合 計 、 總投資478655047783.5633814.986212771 建設(shè)初

9、投資47865504102902 建設(shè)期利息150.563 460.986 611.549 3 流動資金007633335410987 二、 資金籌措4786359073895512212771 自有資金4786359019140102901.1 外來投資3590239470566891.2 自籌35935972214401.3 集資(商業(yè)網(wǎng)點等)83783748721612 借款54755512109872.1 長期借款2.2 流動資金借款54755512109872.3 其 他4表 4 總成本費用估算表單位：萬元序號項 目合計20062007200820092010201120122013

10、20142015201620171商品銷售成本2493031750021073210732107321073210732107321073210732107321073210732經(jīng)營費用407862749344734593459345934593459345934593459345934592.1直接人工附加1587801371371371371371371371371371371372.2進貨運雜費184321294155815581558155815581558155815581558155815582.3廣告費74915006316366366366366366366366366366

11、362.4商品損耗費及削價損失35362253013013013013013013013013013013012.5水電費93636257887957957957957957957957957957952.6其 他3772532323232323232323232323管理費用221471822203420302030203017431743174317431743174317433.1業(yè)務(wù)招待費11207595959595959595959595953.2管理人員工資及附加127611111111111111111111113.3固定資產(chǎn)修理費334112030129229229229229

12、22922922922922923.4折舊及攤銷99439969969969969967097097097097097097093.5其 它76266356316366366366366366366366366366364財務(wù)費用9605860795795795795795795795795795795795其中：流動資金借款利息9405660795795795795795795795795795795795長期借款利息5總成本費用3216412273127349273572735727357270702707027070270702707027070270706經(jīng)營成本30229321075

13、25558255662556625566255662556625566255662556625566255665表 5營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表單位：萬元序號項目合計2006200720082009201020112012201320142015201620171營業(yè)收入3744902500031530316253181531815318153181531815318153181531815318151.1商品銷售收入3561442500030104301043010430104301043010430104301043010430104301041.2經(jīng)營收入18346142615211

14、711171117111711171117111711171117112營業(yè)稅及附加26963.2818002270.1622772290.682290.682290.682290.682290.682290.682290.682290.682290.682.1營業(yè)稅（5%）18724.512501576.51581.251590.751590.751590.751590.751590.751590.751590.751590.751590.752.2城市維護建設(shè)稅（7%）5767.146385485.562487.025489.951489.951489.951489.951489.9514

15、89.951489.951489.951489.9512.3教育附加稅（3%）2471.634165208.098208.725209.979209.979209.979209.979209.979209.979209.979209.979209.9793增值稅（17%）63663.342505360.15376.255408.555408.555408.555408.555408.555408.555408.555408.555408.55表 6回收固定資產(chǎn)折舊費表單位：萬元達到設(shè)計生產(chǎn)能力期序號項目合計折舊率20062007200820092010201120122013201420152

16、01620171固定資產(chǎn)合計8%1.1原值7912.25 1.2折舊費7516.64 626.4 626.4 626.4 626.4 626.4 626.4 626.4 626.4 626.4 626.4 626.4 626.4 凈值7285.9 6659.5 6033.1 5406.7 4780.3 4153.9 3527.5 2901.2 2274.8 1648.4 1022.0 395.6 6表 7 無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)攤銷費估算表 單位：萬元達到設(shè)計生產(chǎn)能力期序號項目攤銷年限原值200620072008200920101無形資產(chǎn)1.1攤銷1.2凈值2其他資產(chǎn)514372.1攤銷287.4

17、287.4287.4287.4287.42.2凈值1149.6862.2574.8287.403無形及遞延資產(chǎn)合計14373.1攤銷287.4287.4287.4287.4287.43.2凈值1149.6862.2574.8287.402.22.2項目財務(wù)盈利能力分析項目財務(wù)盈利能力分析（1）利潤與利潤分配：利潤總額正常年為 25885.72 萬元，所得稅按利潤總額的 25%提取，法定盈余公積金按稅后利潤的 10%計取。詳見表 8：利潤與利潤分配表（2）靜態(tài)投資回收期為 5.17 年（含建設(shè)期調(diào)整所得稅前） ，項目靜態(tài)投資回收期為 5.22 年（調(diào)整所得稅后） ，項目動態(tài)投資回收期為 7.91

18、 年（所得稅前） ，由于項目靜態(tài)投資回收期和動態(tài)投資回收期均小于項目計算期 14 年，表明項目投資可行。（3）根據(jù)利潤與利潤分配表，建設(shè)投資估算表，計算一下指標(biāo)：總投資收益率=100%總投資潤運營期內(nèi)平均息稅前利 =100%=13.82%2127712/72.35290項目資本金凈利潤率=100%項目資本金運營期內(nèi)年平均凈利潤 =100%=15.72%1029012/29.19414（4）在基準(zhǔn)收益率為 20%的前提下，項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）為3,167.43 萬元，項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）為1,613.68 萬元，所以 NPV0 說明方案除了滿足基準(zhǔn)收益率要求的盈利外，還能得到

19、超額收益，故方案可行。（5）項目投資現(xiàn)金流量表見表 9。根據(jù)該表計算的評價指標(biāo)為：項目投資內(nèi)部財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為 28.28%（所得稅前） ，項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=25%） （所得稅前） ，項目投資內(nèi)部財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為 24.71%（所得稅后） ，項目投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，說明盈利能力滿足了行業(yè)最低要求，項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，該項目在財務(wù)上是可以接受的。項目資本金現(xiàn)金流量表見表 10，根據(jù)該表計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率為 35.97%。7表 8利潤與利潤分配表單位：萬元達到設(shè)計生產(chǎn)能力期序號項目合計200620072008200920102011201220

20、1320142015201620171營業(yè)收入3744902500031530316253181531815318153181531815318153181531815318152營業(yè)稅金及附加26963.2818002270.1622772290.682290.682290.682290.682290.682290.682290.682290.682290.683總成本費用3216412273127349273572735727357270702707027070270702707027070270704補貼收入5利潤總額25885.724691910.8419912167.322167.3

21、22454.322454.322454.322454.322454.322454.322454.326彌補以前年度虧損7應(yīng)納稅所得額25885.724691910.8419912167.322167.322454.322454.322454.322454.322454.322454.322454.328所得稅6471.43117.25477.71497.75541.83541.83613.58613.58613.58613.58613.58613.58613.589凈利潤（5-8）19414.29351.751433.131493.251625.491625.491840.741840.741

22、840.741840.741840.741840.741840.7410期初未分配利潤11可供分配的利潤（9+10）19414.29351.751433.131493.251625.491625.491840.741840.741840.741840.741840.741840.741840.7412提取法定盈余公積金（9*10%）1941.42935.175143.313149.325162.549162.549184.074184.074184.074184.074184.074184.074184.07413未分配的利潤（11-12）17472.86316.5751289.8171343

23、.9251462.9411462.9411656.6661656.6661656.6661656.6661656.6661656.6661656.66614息稅前利潤（利潤總額+利息支出）35290.7211292705.8427862962.322962.323249.323249.323249.323249.323249.323249.323249.3215息稅折舊攤前前利潤（息稅前利潤+折舊+攤銷）45233.7221253701.8437823958.323958.323958.323958.323958.323958.323958.323958.323958.328表 9項目投資現(xiàn)金

24、流量表單位：萬元建設(shè)期達到設(shè)計生產(chǎn)能力期序號項目合計200420052006200720082009201020112012201320142015201620171現(xiàn)金流入385872.6 32633 34884 31625 31815 31815 31815 31815 31815 31815 31815 31815 32210.6 1.1營業(yè)收入374490 25000 31530 31625 31815 31815 31815 31815 31815 31815 31815 31815 31815 1.2補貼收入1.3回收固定資產(chǎn)余值395.6 395.6 1.4回收流動資金10987

25、 7633 3354 2現(xiàn)金流出350533.3 4786 5504 30508.0 31182.2 27843.0 27856.7 27856.7 27856.7 27856.7 27856.7 27856.7 27856.7 27856.7 27856.7 2.1建設(shè)投資10290 4786 5504 2.2流動資金10987 7633 3354 2.3經(jīng)營成本302293 21075 25558 25566 25566 25566 25566 25566 25566 25566 25566 25566 25566 2.4營業(yè)稅金及附加26963.3 1800.0 2270.2 2277

26、2290.7 2290.7 2290.7 2290.7 2290.7 2290.7 2290.7 2290.7 2290.7 3所得稅前凈現(xiàn)金流量（1-2）35339.3 -4786.0 -5504 2125 3701.8 3782 3958.3 3958.3 3958.3 3958.3 3958.3 3958.3 3958.3 3958.3 4353.9 4累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-4786.0 -10290 -8165 -4463.2 -681.2 3277.2 7235.5 11193.8 15152.1 19110.4 23068.8 27027.1 30985.4 35339.3 5調(diào)

27、整所得稅819.3 989.6 989.6 989.6 989.6 989.6 989.6 989.6 1088.5 6所得稅后凈現(xiàn)金流量（3-5）-4786.0 -5504 2125 3701.8 3782 3139.0 2968.7 2968.7 2968.7 2968.7 2968.7 2968.7 2968.7 3265.4 7累計所得稅后凈現(xiàn)金流量-4786.0 -10290 -8165 -4463.2 -681.2 2457.9 5426.6 8395.4 11364.1 14332.8 17301.6 20270.3 23239.1 26504.5 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率(FIR

28、R=28.28%)（所得稅前）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）（ic= 20%）3,167.43靜態(tài)投資回收期（所得稅前）5.17項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR=24.71%)（所得稅后）項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）（ic= 20%）1,613.68靜態(tài)投資回收期（所得稅后）5.229表 10項目資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元建設(shè)期達到設(shè)計生產(chǎn)能力期序號 項目合計200420052006200720082009201020112012201320142015201620171現(xiàn)金流入385872.61326333488431625318153181531815318153181531815318

29、153181543197.611.1營業(yè)收入3744902500031530316253181531815318153181531815318153181531815318151.2補貼收入1.3回收固定資產(chǎn)余值395.61395.611.4回收流動資金1098776333354109872現(xiàn)金流出360660.034786550423652.2529100.8730295.630365.6130365.6130437.3630437.3630437.3630437.3630437.3630437.3630437.362.1項目資本金102904786550402.2借款本金償還11708.7

30、5001159.8551172.11172.11172.11172.11172.11172.11172.11172.11172.12.3借款利息支付94056607957957957957957957957957957957952.4經(jīng)營成本3022932107525558255662556625566255662556625566255662556625566255662.5營業(yè)稅金及附加26963.2818002270.1622772290.682290.682290.682290.682290.682290.682290.682290.682290.682.6所得稅117.25477.7

31、1497.75541.83541.83613.58613.58613.58613.58613.58613.58613.582.7維持運營投資3凈現(xiàn)金流量（1-2）25212.58-4786-55048980.755783.131329.3951449.391449.391377.641377.641377.641377.641377.641377.6412760.25資本金財務(wù)內(nèi)部收益率（35.97%）102.32.3項目財務(wù)償債能力分析項目財務(wù)償債能力分析借款利息計算，流動資金借款共有 10987 萬元，應(yīng)計利息 9367.88 萬元。運營期間應(yīng)計入財務(wù)費用。詳見表 11：借款還本付息計劃表

32、根據(jù)利潤與利潤分配表，財務(wù)資本金流量表，還本付息計劃表，固定資產(chǎn)折舊估算表，無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)攤銷估算表計算一下指標(biāo)：利息備付率（按整個借款期考慮）=3.0642.0當(dāng)期應(yīng)付利息費用息稅前利潤借款利息支付利潤總額借款利息支付 940529.194149405償債備付率（按整個借款期考慮）=1.9061.3當(dāng)期應(yīng)還本利息金額當(dāng)期用于還本付息資金借款本金償還借款利息支付所得稅攤銷折舊利息利潤總額-57.699694526471.43-143764.7516945229.19414該項目利息備付率大于 2.0，償債備付率大于 1.3，說明項目償債能力較強。表 11借款還本付息計劃表單位：萬元達到設(shè)計

33、生產(chǎn)能力期序號項目合計2006200720082009201020112012201320142015201620171流動資金借款1.1期初借款余額164831.600.005625.561159912765.113815.314743.2615555.6816259168591803119203.320375.41.2當(dāng)期借款10987.00547555121.3當(dāng)期應(yīng)計利息9367.88150.56460.986637.92702.081759.84 810.9 855.5622894.24927.25991.721056.181120.651.4當(dāng)期還本付息1804.51752.271687.81623.31558.871494.42099.42163.82228.282292.75其中：還本1159.91172.11172.11172.11172.11172.11172.11172.11172.11172.1付息6996.56884644.63580.165515.7451.2386