東北師范大學《房地產(chǎn)法》離線考核試題及答案

1、東北師范大學房地產(chǎn)法離線考核試題及答案房地產(chǎn)開發(fā)(名詞解釋)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(名詞解釋)預告登記(名詞解釋)房地產(chǎn)稅(名詞解釋)房地產(chǎn)法的淵源(名詞解釋)劃撥土地使用權(quán)的特征?物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利有哪些?作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應是法律允許出租的，哪些情況下的房屋不得出租?房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)中的特殊要求。業(yè)主的權(quán)利與義務有哪些? 參考答案：房地產(chǎn)開發(fā)，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進行基礎(chǔ)設施、房屋建設的行為。參考答案：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈送。參考答案：預告登記指當事

2、人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。參考答案：房地產(chǎn)稅是指直接或間接以房地產(chǎn)為對象而征收的稅。參考答案：房地產(chǎn)法的淵源是指房地產(chǎn)法律規(guī)范的表現(xiàn)形式。參考答案：劃撥土地使用權(quán)有以下特征：第一、劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地和征用集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳納土地使用權(quán)出讓金。第二、除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限

3、的限制，但未經(jīng)許可不得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動。第三、取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府核準并按法定的工作程序辦理手續(xù)。第四、在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。參考答案：物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利如下：(1)物業(yè)管理公司可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法，建立具體管理制度;(2)依照物業(yè)管理條例和物業(yè)管理合同對住宅小區(qū)實施管理;(3)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務報酬;(4)有權(quán)制止違反業(yè)主公約及損害業(yè)主公共利益的行為;(5)有權(quán)選騁專營公司，如保險公司、保安公司等承擔專業(yè)管理業(yè)務;(6

4、)有權(quán)要求業(yè)主委會協(xié)助管理公共事務。參考答案：作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應是法律允許出租的。根據(jù)我國城市房屋租賃管理辦法第6條規(guī)定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權(quán)屬有爭議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標準的;(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”有上述情形之一的房屋不得用于出租，能夠作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋必須是有關(guān)法律、法規(guī)允許出租

5、的。參考答案：房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的主要內(nèi)容包括相鄰土地使用關(guān)系。對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權(quán)利人應當提供必要的便利。權(quán)利人應當為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應當在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。權(quán)利人建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線

6、以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。參考答案：房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)中的特殊要求 rn由土地資源的特殊性和我國土地使用制度的特殊性所決定，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)，有一些特殊的要求。根據(jù)擔保法和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)應符合下列要求：1、依照擔保法的規(guī)定，抵押人以承包的荒地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有的性質(zhì)和土地用途。2、設定抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍

7、賣該房地產(chǎn)后，抵押權(quán)人應先從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，然后才能優(yōu)先受償。3、在實現(xiàn)抵押權(quán)時，抵押房地產(chǎn)上設有租賃權(quán)的，區(qū)別不同情況作出處理。租賃權(quán)先于抵押權(quán)成立的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃關(guān)系繼續(xù)有效，也即通過拍賣方式取得抵押房地產(chǎn)的權(quán)利人，要繼續(xù)維持與原承租人的租賃關(guān)系。租賃權(quán)后于房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃關(guān)系應解除，當事人另有約定的除外。參考答案：“業(yè)主”通常是指一定物業(yè)的主人自然人、法人，即物業(yè)享有所有權(quán)的人。在我國目前條件下，“業(yè)主”是人們對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的習慣稱謂，而非法定概念。根據(jù)我國物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主作為物業(yè)服務合同關(guān)系的委托方，在物業(yè)管理

8、中享有的權(quán)利主要在以下幾個方面：(1)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議; rn(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同; rn(8)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。當然，業(yè)主在享有上述權(quán)利的同時，也應服從物收管理企業(yè)的合法管理，合理使用房屋和公用設施，維護物業(yè)的效用和價值，自覺遵守有關(guān)管理規(guī)章，約束自己的行為。業(yè)主還應履行以下義務：(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;