東北師范大學《房地產法》離線考核試題及答案

1、東北師范大學房地產法離線考核試題及答案房地產開發(fā)(名詞解釋)土地使用權轉讓(名詞解釋)預告登記(名詞解釋)房地產稅(名詞解釋)房地產法的淵源(名詞解釋)劃撥土地使用權的特征?物業(yè)服務企業(yè)的權利有哪些?作為房屋租賃法律關系客體的房屋應是法律允許出租的，哪些情況下的房屋不得出租?房地產相鄰關系的主要內容。房地產抵押權實現中的特殊要求。業(yè)主的權利與義務有哪些? 參考答案：房地產開發(fā)，根據城市房地產管理法規(guī)定，是指在依法取得國有土地使用權的土地上，按照城市規(guī)劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。參考答案：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈送。參考答案：預告登記指當事

2、人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。參考答案：房地產稅是指直接或間接以房地產為對象而征收的稅。參考答案：房地產法的淵源是指房地產法律規(guī)范的表現形式。參考答案：劃撥土地使用權有以下特征：第一、劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地和征用集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳納土地使用權出讓金。第二、除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥土地沒有使用期限

3、的限制，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。第三、取得劃撥土地使用權，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的工作程序辦理手續(xù)。第四、在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。參考答案：物業(yè)服務企業(yè)的權利如下：(1)物業(yè)管理公司可以根據有關規(guī)定，結合實際情況，制定小區(qū)管理辦法，建立具體管理制度;(2)依照物業(yè)管理條例和物業(yè)管理合同對住宅小區(qū)實施管理;(3)依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取物業(yè)服務報酬;(4)有權制止違反業(yè)主公約及損害業(yè)主公共利益的行為;(5)有權選騁專營公司，如保險公司、保安公司等承擔專業(yè)管理業(yè)務;(6

4、)有權要求業(yè)主委會協(xié)助管理公共事務。參考答案：作為房屋租賃法律關系客體的房屋應是法律允許出租的。根據我國城市房屋租賃管理辦法第6條規(guī)定：“有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權證的;(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權屬有爭議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標準的;(七)已抵押，未經抵押權人同意的;(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的;(九)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形?！庇猩鲜銮樾沃坏姆课莶坏糜糜诔鲎?，能夠作為房屋租賃法律關系客體的房屋必須是有關法律、法規(guī)允許出租

5、的。參考答案：房地產相鄰關系的主要內容包括相鄰土地使用關系。對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊重自然流向。權利人建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線

6、以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。參考答案：房地產抵押權實現中的特殊要求 rn由土地資源的特殊性和我國土地使用制度的特殊性所決定，房地產抵押權的實現，有一些特殊的要求。根據擔保法和城市房地產管理法的規(guī)定，房地產抵押權的實現應符合下列要求：1、依照擔保法的規(guī)定，抵押人以承包的荒地使用權抵押的，或者以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有的性質和土地用途。2、設定抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍

7、賣該房地產后，抵押權人應先從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，然后才能優(yōu)先受償。3、在實現抵押權時，抵押房地產上設有租賃權的，區(qū)別不同情況作出處理。租賃權先于抵押權成立的，抵押權實現后，租賃關系繼續(xù)有效，也即通過拍賣方式取得抵押房地產的權利人，要繼續(xù)維持與原承租人的租賃關系。租賃權后于房地產抵押權成立的，抵押權實現后，租賃關系應解除，當事人另有約定的除外。參考答案：“業(yè)主”通常是指一定物業(yè)的主人自然人、法人，即物業(yè)享有所有權的人。在我國目前條件下，“業(yè)主”是人們對物業(yè)產權人的習慣稱謂，而非法定概念。根據我國物業(yè)管理條例的規(guī)定，業(yè)主作為物業(yè)服務合同關系的委托方，在物業(yè)管理

8、中享有的權利主要在以下幾個方面：(1)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議; rn(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權;(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同; rn(8)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。當然，業(yè)主在享有上述權利的同時，也應服從物收管理企業(yè)的合法管理，合理使用房屋和公用設施，維護物業(yè)的效用和價值，自覺遵守有關管理規(guī)章，約束自己的行為。業(yè)主還應履行以下義務：(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;