中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理辦法

1、中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理辦法第一章總則第二章貸款對象、用途、基本條件和科目第三章貸款申請和受理第四章貸款調(diào)查第五章貸款審查、審批和發(fā)放第六章貸后檢查和收回第七章附則第一章總則第一條為了加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款管理，規(guī)范貸款行為，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量，根據(jù)中華人民共和國商業(yè)銀行法、中華人民共和國法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國建筑法、中華人民共和國擔(dān)保法、貸款通則等有關(guān)法律法規(guī)和中國農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度，制定本辦法。第二條本辦法所指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款系指房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、裝修等房地產(chǎn)類企業(yè)用于房地產(chǎn)開發(fā)和建筑安裝以及翻新的二次裝修等房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面的貸款。第三條

2、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理應(yīng)符合中國農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和中國農(nóng)業(yè)銀行貸款操作規(guī)程（試行）的一般規(guī)定。同時(shí)，依據(jù)本辦法，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款專業(yè)管理。第四條根據(jù)資金用途和性質(zhì)，農(nóng)業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款實(shí)行分類管理。房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行中長期項(xiàng)目貸款管理。建筑安裝貸款可根據(jù)貸款用途和期限，按短期貸款或中長期項(xiàng)目貸款管理。第五條本辦法適用于農(nóng)業(yè)銀行本、外幣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理。第二章貸款對象、用途、基本條件和科目第六條房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項(xiàng)目貸款。建筑安裝貸款是指對分類承擔(dān)建筑、安裝、市政建設(shè)以及從事房屋修繕和建筑物裝飾等施工任務(wù)的企業(yè)發(fā)

3、放的用于建筑材料儲(chǔ)備和購置建筑安裝設(shè)備的貸款。第七條借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，除具備中國農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度規(guī)定的一般條件外，還應(yīng)具備以下基本條件：（一）具備有權(quán)部門核定的開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證明。（二）持有有效的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建筑工程施（開）工許可證，已開始銷預(yù)售的，還需提供縣以上房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的銷預(yù)售許可證。（三）項(xiàng)目資本金不得低于項(xiàng)目總投資的30，并先于貸款發(fā)放全部投入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。對分期開發(fā)的大中型項(xiàng)目，申請某一期開發(fā)貸款的，按當(dāng)期開發(fā)投資要求資本金比例；對分期開發(fā)的大中型項(xiàng)目，申請整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)貸款的，按整個(gè)項(xiàng)目總投資要求資本金比例。對貸款風(fēng)

4、險(xiǎn)預(yù)期較大的項(xiàng)目，應(yīng)相應(yīng)上浮資本金比例。（四）抵押物合法有效，對以房地產(chǎn)在建工程作為貸款抵押的，只能用已形成的現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)部分作為抵押物，且在建工程抵押率不得超過抵押物市值的50。（五）工程監(jiān)理單位有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。第八條借款人申請建筑安裝貸款的，除具備中國農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度規(guī)定的一般條件外，還應(yīng)具備以下基本條件：（一）具備有權(quán)部門核定的開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證明。（二）外地注冊的建筑安裝企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)承建項(xiàng)目許可證。（三）申請中長期項(xiàng)目貸款的，自有資金至少應(yīng)占中標(biāo)或承建項(xiàng)目總投資的20，并在貸款發(fā)放前投入工程建設(shè)；申請短期貸款的，符合中國農(nóng)業(yè)銀行短期貸款管理辦法規(guī)定的條件。（四）貸款擔(dān)保合法有效。第九條

5、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款在房地產(chǎn)類貸款科目中核算反映。第三章貸款申請和受理第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建筑安裝企業(yè)直接向開戶行提出借款的書面申請，申明借款金額、幣種、期限、用途、貸款方式、擔(dān)保方式、還款來源及償還能力等情況。第十一條對開戶行同意受理的借款申請，申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，通知開發(fā)商正式填寫固定資產(chǎn)（中長期）借款申請書；申請建筑安裝貸款的，根據(jù)資金期限，屬于短期貸款的，通知建筑安裝企業(yè)正式填寫流動(dòng)資金（中短期）借款申請書，屬于中長期項(xiàng)目貸款的，通知借款人正式填寫固定資產(chǎn)（中長期）借款申請書。第十二條開戶行除要求開發(fā)商或建筑安裝企業(yè)提供中國農(nóng)業(yè)銀行貸款操作規(guī)程（試行）規(guī)定的一般相關(guān)資料外，開發(fā)商還應(yīng)

6、提供以下資料：（一）開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書；（二）經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目列入國家年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃和信貸計(jì)劃以及政府部門對該項(xiàng)目減免稅費(fèi)的有效批件；（三）、土地出讓金交納憑證以及土地規(guī)劃紅線圖，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目土地劃撥證明；（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、 建設(shè)工程施（開）工許可證，已開始銷預(yù)售的，還需提供縣以上房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的銷預(yù)售許可證；（五）項(xiàng)目所在地總平面圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、投資概（預(yù)）算書、供水、供電、供氣和雨水、污水排放合同及公建配套資料；（六）抵押物保險(xiǎn)單或借款人同意對抵押物投保的承諾函；（七）參建、聯(lián)建合同或協(xié)議；（八）建筑工程保險(xiǎn)單或借款

7、人同意投保建筑工程險(xiǎn)的承諾函；（九）與貸款相關(guān)的其他資料。建筑安裝企業(yè)除提供貸款操作規(guī)程規(guī)定的一般相關(guān)資料外，還應(yīng)提供以下資料：（一）建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書；（二）外地注冊的建筑安裝企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)承建項(xiàng)目許可證；（三）中標(biāo)和承建協(xié)議、合同及承建項(xiàng)目清單；（四）中標(biāo)和承建項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、投資概（預(yù)）算書；（五）其他貸款相關(guān)資料。第四章貸款調(diào)查第十三條貸款合法性調(diào)查。貸款調(diào)查部門對房地產(chǎn)開發(fā)貸款合法性的調(diào)查，除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查、認(rèn)定：（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格。主要調(diào)查借款人營業(yè)執(zhí)照是否真實(shí)有效，執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍是否包含房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售

8、等項(xiàng)目。（二）開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的有效性。調(diào)查開發(fā)商開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證明是否真實(shí)有效，是否經(jīng)有權(quán)部門辦理年檢。（三）土地出讓合同的真實(shí)性、有效性。應(yīng)調(diào)查土地出讓合同是否真實(shí)有效，土地規(guī)劃紅線圖是否經(jīng)批準(zhǔn)。（四）合法批件的完整性。應(yīng)調(diào)查項(xiàng)目所在地塊的土地出讓金是否已交清，國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施（開）工許可證是否齊全有效；已經(jīng)開始銷預(yù)售的，是否持有有效的銷預(yù)售許可證；上述批件是否為臨時(shí)性質(zhì)的批件。（五）貸款用途的合規(guī)性。應(yīng)調(diào)查貸款項(xiàng)目開發(fā)是否符合國家有關(guān)法律法規(guī)和政策。對涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)調(diào)查是否辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，是否屬改變農(nóng)業(yè)用地用途進(jìn)行房

9、地產(chǎn)開發(fā)或利用建設(shè)項(xiàng)目、規(guī)劃許可和紅線圖轉(zhuǎn)讓等形式變相“ 炒賣 ” 土地；對利用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)調(diào)查是否依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后可進(jìn)行有償出讓。（六）參建、聯(lián)建協(xié)議或合同的合法性。（七）對經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目，還要調(diào)查該項(xiàng)目是否列入國家年度經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計(jì)劃和信貸計(jì)劃，減免稅費(fèi)的證明文件是否真實(shí)有效，劃撥土地的取得是否合法。（八）抵押物的合法性。根據(jù)房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律、規(guī)定，不得用下列房地產(chǎn)進(jìn)行抵押：1.違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設(shè)施；2.軍事設(shè)施；3.以出讓方式取得土地使用權(quán)，滿二年未動(dòng)工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán)；4.國有土地使用權(quán)已抵押登記

10、的地上房屋所有權(quán)，地上房屋所有權(quán)已經(jīng)抵押登記的國有土地使用權(quán)作為抵押物。根據(jù)房地產(chǎn)法對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)限制規(guī)定，應(yīng)避免用下列房地產(chǎn)進(jìn)行抵押：1.未按土地出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書的；2.按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，未完成投資總額25以上的，屬于成片開發(fā)土地的，未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的；3.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國有土地的。對建筑安裝貸款的合法性調(diào)查，除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查、認(rèn)定：（一）從事建筑安裝的資格。主要調(diào)查借款人營業(yè)執(zhí)照是否真實(shí)有效，執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營范圍是否包含建筑

11、安裝、裝修等項(xiàng)目，營業(yè)執(zhí)照是否經(jīng)工商行政管理部門辦理年檢手續(xù)。（二）建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書的有效性和建筑活動(dòng)的合法性。應(yīng)調(diào)查建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書是否有效，是否經(jīng)有權(quán)部門辦理年檢，其建筑活動(dòng)是否超越該企業(yè)資質(zhì)等級(jí)許可的業(yè)務(wù)范圍，是否用其他建筑企業(yè)的名義承攬工程。（三） 外地企業(yè)承建許可證。應(yīng)調(diào)查外地注冊的建筑安裝企業(yè)是否持有進(jìn)入本地區(qū)承建項(xiàng)目的許可證，許可證是否真實(shí)有效。（四）建筑安裝企業(yè)提供的中標(biāo)和承建合同、協(xié)議真實(shí)有效。（五）貸款實(shí)際用途合規(guī)。是否用于墊資承包等國家政策所列禁項(xiàng)。第十四條貸款安全性調(diào)查。貸款調(diào)查部門除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對房地產(chǎn)開發(fā)貸

12、款的安全性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：（一）項(xiàng)目資本金比例和到位情況。對參聯(lián)建項(xiàng)目，應(yīng)調(diào)查項(xiàng)目資本金是否用貸款或債務(wù)抵充。（二）抵押物的變現(xiàn)能力。對設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)調(diào)查拍賣所得價(jià)款中扣除優(yōu)先繳納出讓金后第二還款來源的償債能力。調(diào)查是否將抵押人所有的、在土地和房屋管理部門登記的國有土地使用權(quán)和地上房屋同時(shí)進(jìn)行抵押，不得分立抵押。（三）個(gè)人住房按揭貸款配套情況。應(yīng)調(diào)查該項(xiàng)目個(gè)人住房按揭貸款來源意向以及構(gòu)成。（四）建筑工程監(jiān)理落實(shí)情況。應(yīng)調(diào)查工程監(jiān)理單位是否具有與該工程對應(yīng)要求的資質(zhì)等級(jí)，在其資質(zhì)等級(jí)許可的監(jiān)理范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)；調(diào)查監(jiān)理單位的業(yè)績、信譽(yù)；調(diào)查委托監(jiān)理協(xié)議

13、內(nèi)容是否完善，建設(shè)資金使用是否納入監(jiān)理范圍。除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對建筑安裝貸款的安全性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：（一）自有資金比例和到位情況。（二）建筑安裝企業(yè)承建的工程清單中是否有我行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目。（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的資金投入是否到位。（四）中標(biāo)、承建協(xié)議或合同中規(guī)定的付款時(shí)間是否早于借款人提出還款時(shí)間。第十五條貸款效益性調(diào)查。貸款調(diào)查部門除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的效益性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：（一）從項(xiàng)目所處地段、戶型設(shè)計(jì)、房屋質(zhì)量設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、水平、周邊環(huán)境等方面，與同類項(xiàng)目的銷售（出租）相比，預(yù)測市

14、場前景；（二）項(xiàng)目供水、供電、供氣和雨水、污水排放等公建配套對市場銷售（出租）的影響；（三）項(xiàng)目的銷售（出租）策略是否符合市場的需要；（四）給存款、中間業(yè)務(wù)等帶來的附帶效益；（五）對已開始銷預(yù)售的項(xiàng)目，要調(diào)查其銷預(yù)售情況，分析市場風(fēng)險(xiǎn)；（六）對于經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項(xiàng)目還要調(diào)查其價(jià)格構(gòu)成要素的測算是否合理。除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對建筑安裝貸款的效益性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：1.借款人提出的建筑安裝、裝修的標(biāo)準(zhǔn)是否與工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)相符；2.借款人提出的建筑安裝、裝修的進(jìn)度是否影響施工項(xiàng)目的到期完工，實(shí)現(xiàn)銷售（出租）。第十六條在對貸款合法性、安全性、效益性進(jìn)行調(diào)查了解的基礎(chǔ)

15、上，按照中國農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用等級(jí)評定辦法（試行）的有關(guān)規(guī)定對借款人進(jìn)行信用等級(jí)測評。第五章貸款審查、審批和發(fā)放第十七條房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款實(shí)行審貸部門分離運(yùn)作，貸款審查部門獨(dú)立對貸款調(diào)查意見的準(zhǔn)確性、完整性和合理性進(jìn)行審查核準(zhǔn)。第十八條房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款實(shí)行分級(jí)審批、授權(quán)管理。房地產(chǎn)開發(fā)貸款按照中長期項(xiàng)目貸款審批權(quán)限，對授權(quán)權(quán)限內(nèi)的貸款進(jìn)行審批。對建筑安裝貸款，根據(jù)貸款用途、期限，按短期貸款或中長期項(xiàng)目貸款審批權(quán)限審批。第十九條在項(xiàng)目資本金或自有資金全部到位，投入項(xiàng)目或工程建設(shè)后，開戶行根據(jù)借款合同的約定和貸款發(fā)放的有關(guān)規(guī)定，辦理貸款發(fā)放手續(xù)。第二十條房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及建筑安裝中長期貸

16、款實(shí)行逐筆核貸，逐筆發(fā)放，按照工程設(shè)計(jì)和實(shí)際施工進(jìn)度的需要逐筆辦理貸款發(fā)放手續(xù)。第六章貸后檢查和收回第二十一條對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和建筑安裝中長期貸款要派駐項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目管理組，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)具體的貸后管理。第二十二條貸后檢查包括對外檢查和對內(nèi)檢查。對外檢查是指貸款發(fā)放后，派駐公司信貸員或信貸組對借款人貸款的使用和運(yùn)行情況進(jìn)行的跟蹤檢查。對內(nèi)檢查是指上級(jí)單位對項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目管理組貸后管理工作進(jìn)行的檢查。第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款實(shí)行?？顚Ｓ?，封閉運(yùn)行。要對貸款逐筆進(jìn)行跟蹤檢查，并按月提交貸款檢查的書面報(bào)告。定期檢查報(bào)告的主要內(nèi)容有：（一）項(xiàng)目是否按預(yù)定的設(shè)計(jì)要求和計(jì)劃工程進(jìn)度

17、施工、竣工、出售和運(yùn)行；（二）借款人是否按照借款合同規(guī)定和實(shí)際用款計(jì)劃使用貸款，有無挪用貸款；（三）借款人貸款歸行和還款付息情況；（四）對建筑安裝貸款，要檢查借款人材料儲(chǔ)備是否正常，應(yīng)收賬款是否及時(shí)清理收回，是否向外單位投資，或墊資承包等問題；（五）其他影響貸款安全的情況。第二十四條上級(jí)單位應(yīng)定期對項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目管理組的貸后管理工作進(jìn)行對內(nèi)檢查，檢查內(nèi)容主要是：（一）督促項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目管理組對項(xiàng)目進(jìn)行檢查和報(bào)告；（二）及時(shí)發(fā)現(xiàn)和反映信貸工作中存在的問題，提出改進(jìn)措施；（三）對項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目管理組的貸款跟蹤管理工作情況和所轄大額貸款項(xiàng)目情況以書面形式上報(bào)。第二十五條建立貸款風(fēng)險(xiǎn)早期預(yù)警制度。項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目管理組、上級(jí)檢查單位發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)以下情況時(shí)，應(yīng)隨時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、上級(jí)主管單位報(bào)告，及時(shí)采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。（一）借款人主要管理人員無故離崗、逃逸、隱匿、被司法機(jī)關(guān)關(guān)押、逮捕等；（二）實(shí)行聯(lián)營、改制、合作、分立、破產(chǎn)、資產(chǎn)重組、項(xiàng)目有償轉(zhuǎn)讓等投資主體變更；（三）企業(yè)發(fā)生法律糾紛和訴訟，銀行賬戶被凍結(jié)；（四）改變項(xiàng)目設(shè)計(jì)，項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢，工程質(zhì)量下降，虧損持續(xù)、大量增加；（五）不接受信貸監(jiān)督，資金體外循環(huán)，貸款逾期、拖欠利息；（六）未經(jīng)貸款行同意，將已設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)出讓或