自考資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題公式

1、第三章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估一、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法： 機(jī)器設(shè)備評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值 （一）機(jī)器設(shè)備重置成本的估算 1.物價(jià)指數(shù)法： （定基物價(jià)指數(shù)） 或： （環(huán)比物價(jià)指數(shù)） 2.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 X：指統(tǒng)計(jì)得到的數(shù)據(jù)，稱(chēng)為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 當(dāng)x=1時(shí)，被評(píng)估及其設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系；當(dāng)x1時(shí)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系； 當(dāng)x1時(shí)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系 （二）機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值機(jī)器估算： 實(shí)體性貶值 = 重置成本×實(shí)體性貶值率 = 重置成本×（1-成新率） 1.使用成新率：成新率=設(shè)備尚可使用年限/（設(shè)備已

2、使用年限+設(shè)備尚可使用年限）×100% 或 成新率=（設(shè)備總使用年限-設(shè)備已使用年限）/設(shè)備總使用年限×100%2.機(jī)器設(shè)備已使用年限： 實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×設(shè)備利用率 成新率=設(shè)備尚可使用年限/（設(shè)備實(shí)際已使用年限+設(shè)備尚可使用年限）×100% 成新率=設(shè)備尚可使用年限/（加權(quán)投資年限+設(shè)備尚可使用年限）×100% 其中：加權(quán)投資年限=（加權(quán)更新成本）÷（更新成本） 加權(quán)更新成本= Ri：投資額； i=評(píng)估日投資日； 更新成本= r：年價(jià)值上升率（物價(jià)環(huán)比上漲率） i=評(píng)估日投資日 貶值率=已使用量/總使用量×

3、100% 貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100% （三）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值機(jī)器估算 1.因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值： 經(jīng)濟(jì)性貶值=1-（實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X×100% x：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù) 2.由于外界因素造成的收益減少： （P/A，r，n）為年金現(xiàn)值系數(shù)第四章 房地產(chǎn)評(píng)估 一土地使用權(quán)（一）市場(chǎng)法： 待估土地評(píng)估值=比較案例土地價(jià)格×（正常交易情況/比較案例交易情況）×（待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值） ×（待估土地個(gè)別因素值/比較案例個(gè)別因素值）×（待估土地評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/比較案例日物

4、價(jià)指數(shù)） 1.土地使用年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用下列公式： K=1-1/(1+r)m÷1-1/(1+r)n K-年限修正系數(shù)； n-比較案例剩余使用權(quán)剩余年限； m-待估土地使用權(quán)剩余年限； r-折現(xiàn)率 2.若容積率修正： 容積率修正系數(shù)=待估土地容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)/比較案例容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)（二）收益法 1. 在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式： P=A/r 2. 在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式： P：土地使用權(quán)評(píng)估值； A：土地收益； r：還原利率； n：土地收益年限； 當(dāng)n+時(shí)，P=A/r.即為土地所有權(quán)價(jià)值（三）成本法 1.估算土地取得費(fèi)：為取得土地使用權(quán)向原土

5、地使用者支付的費(fèi)用。2.估算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開(kāi)放配套費(fèi)3.估算稅費(fèi)：耕地占用稅、土地管理費(fèi)、土地增值稅4.估算利息：（1）土地取得費(fèi)利息，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期； （2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息，即吸氣按開(kāi)發(fā)期限一半計(jì)算。 利息=（土地取得費(fèi)×土地開(kāi)發(fā)期×相應(yīng)利息率）（土地開(kāi)發(fā)費(fèi)×土地開(kāi)發(fā)期×相應(yīng)利息率×50%） 5.估算利潤(rùn)：通常以土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算。 6.估算土地增值收益： 土地增值收益=（土地取得費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)）×增值收益率 其中：收益率一般在20%25%之間。按補(bǔ)

6、交出讓金的40%計(jì)算 7.估算土地價(jià)格 （1）無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格： （2）法定最高出讓年期地價(jià)： （式-1） 由 ，可得（式-1） 式中：P-有限年期土地使用權(quán)價(jià)格； P1-無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格； n-土地使用年限； r-還原利率；（四）假設(shè)開(kāi)發(fā)法 地價(jià)=樓價(jià)建筑費(fèi)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用利息利潤(rùn)稅費(fèi)租售費(fèi)用 1.專(zhuān)業(yè)費(fèi)：指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)費(fèi)用，按建筑費(fèi)的一定比例計(jì)算。 專(zhuān)業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)×i（i為一定的百分率） 2.利息：指全部預(yù)付資本的資金成本，全部預(yù)付資本包括：地價(jià)、建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)。 利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)）×r （r為利息率） 3.利潤(rùn)：指全部預(yù)付資本的機(jī)會(huì)成本，全部預(yù)

7、付資本包括：地價(jià)、建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)。 利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專(zhuān)業(yè)費(fèi)）×P （P正常利潤(rùn)率） 4.稅費(fèi)：通過(guò)地價(jià)與稅率t的乘積計(jì)算。 稅費(fèi)=地價(jià)×t （t為稅費(fèi)）二建筑物評(píng)估方法（一）成本法：建筑物評(píng)估值=建筑物重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值1.建筑物重置成本的估算方法 價(jià)格指數(shù)調(diào)整法： 重置成本=建筑物賬面原值×綜合價(jià)格指數(shù) （定基價(jià)格指數(shù)） （環(huán)比價(jià)格指數(shù)） 式中：為各年環(huán)比價(jià)格指數(shù) 2.建筑物實(shí)體性貶值率及成新率的估算： （1）使用年限法： 建筑物實(shí)體性貶值率=建筑物實(shí)際已使用年限÷（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×

8、100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% （2）打分法： 成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×G裝修部分合計(jì)得分×S設(shè)備部分合計(jì)得分×B G結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)； S裝修部分的評(píng)分修正部分； B設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù) 3.建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的估算： 經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額÷正常資產(chǎn)收益率 或： 經(jīng)濟(jì)性貶值= Ri-第i年的建筑物年收益凈損失額； r折現(xiàn)率； n預(yù)計(jì)建筑物收益損失持續(xù)是時(shí)間，通常已年為單位 （二）殘余估價(jià)法 a-建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益； L土地價(jià)格； r1-土

9、地的還原利率； r2-建筑物的還原利率 B-建筑物的收益價(jià)格； d建筑物的折舊率； a2建筑物的純收益 建筑物折舊率：第五章 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法 （一）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法 1.無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用形式 收益法在應(yīng)用上可表示為一下兩種方式： 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值 K-無(wú)形資產(chǎn)分成率； Ri-分成基數(shù)，即銷(xiāo)售收入或銷(xiāo)售利潤(rùn)； T所得稅率；i收益期限；r-折現(xiàn)率 2.無(wú)形資產(chǎn)收益額的確定 無(wú)形資產(chǎn)收益額=銷(xiāo)售收入×銷(xiāo)售收入分成率×（1 - 所得稅率） （按銷(xiāo)售收入分成） 無(wú)形資產(chǎn)收益額=銷(xiāo)售利潤(rùn)×銷(xiāo)售利潤(rùn)分成率×（1 -

10、 所得稅率） （按利潤(rùn)分成） 因?yàn)椋菏找骖~=銷(xiāo)售收入×銷(xiāo)售收入分成率×（1-分成率）=銷(xiāo)售利潤(rùn)×銷(xiāo)售利潤(rùn)分成率×（1-所得稅率） 因而：銷(xiāo)售收入分成率=銷(xiāo)售利潤(rùn)分成率×銷(xiāo)售利潤(rùn)率 銷(xiāo)售利潤(rùn)分成率=銷(xiāo)售收入分成率÷銷(xiāo)售利潤(rùn)率 評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓利潤(rùn)分成率的方法： （1） 邊際分析法：利潤(rùn)分成率=追加利潤(rùn)現(xiàn)值÷利潤(rùn)總額現(xiàn)值×100% （2） 約當(dāng)投資分成法： （二）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中成本法的應(yīng)用：無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=無(wú)形資產(chǎn)重置成本×成新率 1. 自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算 （1）財(cái)務(wù)核算法： （2）市價(jià)調(diào)整法： 2.

11、 外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算 物價(jià)指數(shù)法： 3. 無(wú)形資產(chǎn)成新率估算： 二、專(zhuān)利權(quán)評(píng)估方法 （一）收益法： 1. 直接測(cè)算專(zhuān)利技術(shù)超額收益 （1）高出同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格銷(xiāo)售的超額收益： R超額收益； P2使用專(zhuān)利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的價(jià)格； P1-不使用專(zhuān)利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的價(jià)格； Q-產(chǎn)品銷(xiāo)售量（此外假定銷(xiāo)售量不變）； T所得稅率 （2）銷(xiāo)售數(shù)量大幅增加的超額收益： R超額收益； Q2-使用專(zhuān)利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷(xiāo)售量； Q1-不使用專(zhuān)利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷(xiāo)售量； P產(chǎn)品的價(jià)格； C產(chǎn)品的單位成本； T-所得稅率 （3）節(jié)約成本費(fèi)用的超額收益： R超額收益； C2 -使用專(zhuān)利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的單位成本； C1-未使用專(zhuān)利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品

12、的單位成本； Q-產(chǎn)品銷(xiāo)售量（此外假定銷(xiāo)售量不變）； T所得稅率 2. 采用利潤(rùn)分成率測(cè)算專(zhuān)利技術(shù)收益額 （實(shí)際操作中通常以銷(xiāo)售收入分成率替代利潤(rùn)分成率） K-銷(xiāo)售收入分成率； Ri-銷(xiāo)售收入； T所得稅率； i收益期限； r-折現(xiàn)率 （二）成本法： a：物價(jià)上漲指數(shù) 三、專(zhuān)有技術(shù)的評(píng)估： Ri-第i年銷(xiāo)售利潤(rùn)； K-銷(xiāo)售利潤(rùn)分成率； T所得稅率； i收益期限； r-折現(xiàn)率 四、商標(biāo)權(quán)評(píng)估方法 （一）商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估 未來(lái)每年超額收益相等： 其中 P:商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值 A：第i年超額凈利潤(rùn)（已扣所得稅） r：折現(xiàn)率 n：收益期限 未來(lái)每年超額收益不等： P:商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值 An：前n年每年超額凈

13、利潤(rùn) At: 后t年每年超額凈利潤(rùn) r：折現(xiàn)率 （二）商標(biāo)權(quán)許可價(jià)值評(píng)估（商標(biāo)權(quán)評(píng)估） K-新增利潤(rùn)分成率； Ri-第i年新增利潤(rùn)； T所得稅率； i收益期限； r-折現(xiàn)率 五、計(jì)算機(jī)軟件的評(píng)估 Ri-第i年銷(xiāo)售利潤(rùn)； K-銷(xiāo)售利潤(rùn)分成率； T所得稅率； i收益期限； r-折現(xiàn)率 六、商譽(yù)評(píng)估 1割差法： 或： 2超額收益法 （1）超額收益本金化價(jià)格法： 或： 式中：被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益率=企業(yè)預(yù)期年收益額/企業(yè)的單項(xiàng)資產(chǎn)×100% （2）超額收益折現(xiàn)法： 商譽(yù)的價(jià)值 Si-第i年企業(yè)預(yù)期超額收益； r-折現(xiàn)率； 1/（1+r）i-折現(xiàn)系數(shù)第八章 企業(yè)價(jià)值評(píng)估 一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中收益法的應(yīng)用形式 （一）企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的收益法 1年金資本化法 （1）計(jì)算企業(yè)未來(lái)n年內(nèi)收益額的現(xiàn)值，并進(jìn)行年金化，即計(jì)算年等值； （前n年收益折現(xiàn)，已知現(xiàn)值求年金） 式中 等于年金現(xiàn)值系數(shù)：（P/A，r，n） 將前n年收益折現(xiàn)，由年金現(xiàn)值公式：，逆推可得上式 （