房屋拆遷補(bǔ)償安置合同樣本(DOC格式)范本

1、房屋拆遷補(bǔ)償安置合同研究第一節(jié) 房屋拆遷概述一、房屋拆遷的概念房屋拆遷，是指因國(guó)家建設(shè)、城市改造等需要，經(jīng)政府有關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)， 由建設(shè)單位對(duì)現(xiàn) 有建設(shè)用地上的房屋及其附屬物進(jìn)行拆除， 對(duì)房屋的所有者或使用者進(jìn)行遷移安置并視情況給予 一定補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)。由于城市規(guī)劃和國(guó)家專項(xiàng)建設(shè)的需要， 必須對(duì)城市國(guó)有土地的使用權(quán)實(shí)行再分配， 從而達(dá)到 土地資源的合理配置， 使土地得到最合理高效的利用。 這往往就需要拆除大量舊房， 并在原有土 地上進(jìn)行新的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 但是由于土地上的房屋等附著物凝結(jié)了原用戶的資金和勞動(dòng)力， 并且是 原用戶賴以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件， 因而在再建設(shè)過(guò)程中， 必須對(duì)原用戶、 住戶的

2、損失給予 適當(dāng)補(bǔ)償，并對(duì)其進(jìn)行妥善安置。目前，規(guī)范房屋拆遷行為的法律規(guī)范有國(guó)務(wù)院 2001 年 6 月頒布并于 11 月 1 日施行的城 市房屋拆遷管理?xiàng)l例 、各地制定的關(guān)于房屋拆遷管理的地方性法規(guī)、以及我國(guó)土地管理法 、 城市規(guī)劃法中有關(guān)拆遷的法律規(guī)定。二、房屋拆遷的法律特征1、體現(xiàn)出強(qiáng)制性和自愿性的雙重特性。由于房屋拆遷是因國(guó)家建設(shè)需要而產(chǎn)生，因而帶有明顯的強(qiáng)制性，不管被拆遷人是否愿意， 都必須服從拆遷。 在房屋拆遷過(guò)程中， 有下面一系列的行政管理行為： 拆遷前拆遷人必須向有關(guān) 行政主管部門(mén)申領(lǐng)拆遷許可證， 并由有關(guān)行政部門(mén)凍結(jié)拆遷范圍內(nèi)的戶口、 向被拆遷人發(fā)布拆遷 公告；一旦拆遷人與被拆

3、遷人無(wú)法達(dá)成協(xié)議， 則由行政部門(mén)裁決， 當(dāng)事人若不服裁決可提起訴訟。同時(shí)， 由于房屋拆遷活動(dòng)過(guò)程中存在一些民事行為， 因而體現(xiàn)出自愿性的特點(diǎn)。 房屋拆遷中 的民事行為有： 拆遷人與實(shí)施拆遷行為的單位之間的委托拆遷合同行為； 拆遷人與被拆遷人在自 愿有償、協(xié)商一致基礎(chǔ)上達(dá)成關(guān)于搬遷、安置、補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議。2、全國(guó)統(tǒng)一性和地方差異性并存。全國(guó)有針對(duì)房屋拆遷管理的統(tǒng)一的法律法規(guī)， 各地的房屋拆遷活動(dòng)都必須遵照?qǐng)?zhí)行， 因而房 屋拆遷體現(xiàn)出全國(guó)范圍的統(tǒng)一性。同時(shí)，由于我國(guó)地廣人多，各地自然條件差異大， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水 平不平衡， 地方財(cái)政和經(jīng)濟(jì)實(shí)力差距大， 所以各地為妥善處理房屋拆遷中的各種法律關(guān)系， 搞好 本

4、地建設(shè)，在國(guó)家的房屋拆遷管理行政法規(guī)基礎(chǔ)上因地制宜地頒布了一些地方性的法規(guī)、規(guī)章， 從而使房屋拆遷顯現(xiàn)出地方差異性，地方差異性主要表現(xiàn)在補(bǔ)償和安置標(biāo)準(zhǔn)方面。三、房屋拆遷的程序根據(jù)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的規(guī)定，房屋拆遷必須按照下列程序進(jìn)行1 、 提出拆遷申請(qǐng)需要拆遷房屋的單位，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、 拆遷計(jì)劃和拆遷方案、 拆遷補(bǔ)償安置資金證明向房屋所在地的市、 縣 人民政府房屋拆遷主管部門(mén)提出拆遷申請(qǐng)。2、審批和發(fā)放許可證房屋拆遷主管部門(mén)對(duì)拆遷申請(qǐng)進(jìn)行審查后，認(rèn)為合法、合理、可行 的，應(yīng)予批準(zhǔn)，并發(fā)放房屋拆遷許可證。確定拆遷范圍后，通知有關(guān)部門(mén)暫停辦

5、理新建、擴(kuò)建、 改建房屋、改變房屋和土地用途、租賃房屋等相關(guān)手續(xù)。3、發(fā)布拆遷公告房屋拆遷主管部門(mén)核發(fā)拆遷許可證后，應(yīng)及時(shí)向拆遷范圍內(nèi)的被拆遷人 宣告拆遷決定，發(fā)布拆遷公告。公告內(nèi)容包括拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等。拆遷主管部門(mén)和 拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、 解釋工作， 以保證拆遷工作順利進(jìn)行， 維護(hù)國(guó)家和拆遷當(dāng) 事人雙方的合法權(quán)益。4 、 簽訂拆遷補(bǔ)償安置合同在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)當(dāng)和被拆遷人在自愿、 有償?shù)幕A(chǔ)上就拆遷補(bǔ)償和安置事宜進(jìn)行協(xié)商， 簽訂合同。 關(guān)于拆遷補(bǔ)償安置合同的主要內(nèi)容和 有關(guān)問(wèn)題，將在第二、三節(jié)中詳細(xì)論述。5、 實(shí)施房屋拆遷被拆遷人應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)自

6、行搬遷，如拒不自行搬遷，拆遷人可以申 請(qǐng)強(qiáng)制搬遷。 搬遷結(jié)束后， 拆遷人一般應(yīng)向被拆遷人出具包括被拆遷人姓名或名稱、 房屋產(chǎn)權(quán)性 質(zhì)、地點(diǎn)、面積、搬遷時(shí)間等內(nèi)容的搬遷驗(yàn)收單，對(duì)完成搬遷后的房屋組織拆除工作。第二節(jié) 拆遷補(bǔ)償安置合同的法律特征主體及內(nèi)容一、房屋拆遷補(bǔ)償安置合同的法律特征1、拆遷補(bǔ)償安置合同是雙務(wù)合同，拆遷當(dāng)事人雙方相互享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。比如拆遷人 應(yīng)按法律規(guī)定和拆遷合同約定， 對(duì)被拆遷人給予合理補(bǔ)償和妥善安置； 被拆遷人應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間 內(nèi)遷出拆遷范圍等。2、拆遷補(bǔ)償安置合同是有償合同，即雙方當(dāng)事人對(duì)所獲得的利益要償付代價(jià)。如拆遷人進(jìn) 行新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而拆除舊房， 就必須對(duì)原房屋

7、所有人因此所受的損失給予相應(yīng)補(bǔ)償； 而被拆遷 人在獲得補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)喪失對(duì)原房屋的所有權(quán)，對(duì)補(bǔ)償中超過(guò)原房?jī)r(jià)值的部分，要補(bǔ)充差價(jià)。3 、拆遷補(bǔ)償安置合同是要式合同， 應(yīng)采取書(shū)面形式， 在特殊情況下還必須辦理公證。 原城 市房屋拆遷管理?xiàng)l例曾明確規(guī)定拆遷補(bǔ)償安置合同應(yīng)采取書(shū)面形式，但 2001 年 11 月 1 日起 施行的新的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 沒(méi)有明文規(guī)定采取書(shū)面形式。筆者認(rèn)為， 由于房屋拆遷補(bǔ) 償安置合同均不能即時(shí)清結(jié)，且履行時(shí)間一般較長(zhǎng)，如不采取書(shū)面形式，易生糾紛，所以新城 市房屋拆遷管理?xiàng)l例 對(duì)此處的修改似有不妥。 在拆遷房屋拆遷管理部門(mén)代管的房屋時(shí)， 拆遷補(bǔ) 償安置合同必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公

8、證。4、拆遷補(bǔ)償安置合同是諾成合同，即雙方當(dāng)事人意思表示一致即可成立的合同，不以房屋 及其附屬物交付拆除為成立要件。、房屋拆遷補(bǔ)償安置合同的主體房屋拆遷補(bǔ)償安置合同的主體包括拆遷人、被拆遷人、房屋承租人。1、拆遷人。拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位，拆遷人獲得了待拆遷房屋所占土地的 國(guó)有土地使用權(quán)并獲準(zhǔn)在該土地上興建建設(shè)項(xiàng)目，可能是專門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)公 司，也可能是沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體等建設(shè)單位。2、被拆遷人。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，即對(duì)被拆遷房屋擁有所有權(quán)的人，包括 自然人和法人。在整個(gè)拆遷范圍內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的人都是被拆遷人。3、房屋承租人。房屋承租人是

9、與被拆遷人訂有房屋租賃合同的房屋使用人。按照新的城 市房屋拆遷管理?xiàng)l例 的規(guī)定， 房屋承租人不屬于被拆遷人。 但拆遷也涉及到房屋承租人的利益， 在租賃關(guān)系沒(méi)有解除且房屋所有人不能對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的情況下，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、 房屋承租人一起簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置。三、拆遷補(bǔ)償安置合同的主要內(nèi)容拆遷補(bǔ)償安置合同一般應(yīng)具備以下條款：1、拆遷當(dāng)事人的姓名、名稱、住所地、通訊地址等基本情況。2、拆除房屋的有關(guān)情況，包括房屋的座落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、樓層、面積、質(zhì)量、間數(shù)以及附屬 設(shè)施等等。3、補(bǔ)償方式、金額和時(shí)間。補(bǔ)償方式分貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。若是貨幣補(bǔ)償，則補(bǔ)償 金額根據(jù)被拆遷

10、房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。 若是產(chǎn)權(quán)調(diào) 換，則按照拆遷房屋和調(diào)換房屋各自的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格計(jì)算， 結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。 值得注 意的是，在大多數(shù)情況下，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式， 但是在以下兩種情況下，不得選擇補(bǔ)償 方式：拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償；拆遷租賃房 屋，被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃合同達(dá)不成協(xié)議且被拆遷人不能對(duì)承租人進(jìn)行安置的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換， 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租。 至于補(bǔ)償?shù)臅r(shí)間， 一般應(yīng)在拆遷前一次性補(bǔ)償。4、房屋估價(jià)。在實(shí)行貨幣補(bǔ)償形式的情況下，需要對(duì)被拆遷房屋的市場(chǎng)

11、價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，在 實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式的情況下， 需要同時(shí)對(duì)被拆遷房屋和所調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，以作為結(jié)清差價(jià)的依據(jù)。 至于房屋的評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇， 應(yīng)由拆遷人和被拆遷人共同選定， 如雙方未 能就選定評(píng)估機(jī)構(gòu)達(dá)成合意， 則由雙方各提出一至兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)， 抽簽決定。 評(píng)估費(fèi)用一般由拆 遷人承擔(dān)。 有些地方性法規(guī)、 規(guī)章規(guī)定， 評(píng)估工作由當(dāng)?shù)夭疬w管理部門(mén)下屬的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承 擔(dān)，這種規(guī)定顯然屬于行政性壟斷， 被拆遷人對(duì)其評(píng)估價(jià)格的公信力也多持懷疑態(tài)度，因?yàn)椴疬w管理部門(mén)多為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門(mén)， 房地產(chǎn)管理部門(mén)在進(jìn)行房地產(chǎn)行政管理過(guò)程中與拆遷單位 難免建立一些關(guān)系， 而被拆遷人與房地產(chǎn)管理部門(mén)

12、的聯(lián)系很少， 被拆遷人有理由懷疑拆遷人利用 與房地產(chǎn)管理部門(mén)的關(guān)系去干預(yù)和影響房屋評(píng)估的過(guò)程和結(jié)果。所以， 筆者認(rèn)為， 利用地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定市場(chǎng)主體之間民事行為中的房屋價(jià)格評(píng)估由拆遷管理部門(mén)下屬的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)并非妥適。 當(dāng)然， 被拆遷房屋與調(diào)換房屋的價(jià)格也并非一定要進(jìn)行評(píng)估，若雙方能就補(bǔ)償?shù)慕痤~和差價(jià)結(jié)算的金額達(dá)成一致意見(jiàn)， 就可以不評(píng)估， 這樣一方面可以盡快簽訂拆遷協(xié)議并付諸實(shí) 施，節(jié)省時(shí)間，提高效率，另一方面可以省卻一筆評(píng)估費(fèi)，降低拆遷中的成本。5、拆遷安置辦法。安置是針對(duì)被拆遷房屋的承租人的。在被拆遷人不能與房屋承租人解除 租賃關(guān)系且不能對(duì)承租人進(jìn)行安置的情況下， 拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)

13、承租人進(jìn)行安置， 可以支付臨時(shí)安置 補(bǔ)助費(fèi)，也可以提供周轉(zhuǎn)房。6、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)的支付。拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承 租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)， 在過(guò)渡期限內(nèi)， 被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的， 拆遷人應(yīng)當(dāng)支 付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)耐I(yè)補(bǔ)償費(fèi)。 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 第 31 條規(guī)定， 搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、 自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。7、搬遷期限和過(guò)渡期限。搬遷期限是被拆遷人和房屋承租人自行搬遷的時(shí)間界限，這一期 限是用來(lái)約束被拆遷人和房屋承租人的。 過(guò)渡期限是指在實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償形式下， 拆遷人

14、提供 適宜入住的調(diào)換房屋的時(shí)間界限，這一期限是用來(lái)約束拆遷人的。8、違約責(zé)任。對(duì)拆遷人來(lái)說(shuō)，違約責(zé)任主要是不能按時(shí)支付補(bǔ)償款和超過(guò)過(guò)渡期限提供產(chǎn) 權(quán)調(diào)換房屋的責(zé)任， 承擔(dān)責(zé)任的方式一般是支付違約金。 對(duì)被拆遷人和房屋承租人來(lái)說(shuō)， 違約責(zé) 任主要是不按時(shí)搬遷和騰退周轉(zhuǎn)房的責(zé)任，承擔(dān)責(zé)任的方式是被強(qiáng)制搬遷。第三節(jié) 拆遷補(bǔ)償安置中的行政裁決和先行拆遷一、拆遷補(bǔ)償安置中的行政裁決城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第 16 條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋 承租人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的， 經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)， 由房屋拆遷管理部門(mén)裁決。 房屋拆遷管理部門(mén)是 被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之

15、日起 30 日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不 服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起 3 個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。這一規(guī)定明確了解決房屋拆遷補(bǔ)償、 安置的法律救濟(jì)手段和程序，有三層含義： 第一，行政裁決是解決糾紛的前置手段和程序， 即拆 遷雙方當(dāng)事人因房屋拆遷補(bǔ)償、 安置等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議時(shí)， 應(yīng)先由房屋拆遷行政 主管部門(mén)（或同級(jí)人民政府）裁決，對(duì)行政裁決不服的才能請(qǐng)求司法救濟(jì)。 城市房屋拆遷管理 條例 以行政法規(guī)形式將房屋拆遷補(bǔ)償、 安置糾紛納入行政管理范疇， 并授予房屋拆遷主管部門(mén) （或同級(jí)人民政府）對(duì)這類糾紛的先決權(quán)。司法救濟(jì)只是作為行政裁決的司法監(jiān)督程序而存在。 兩種法律救濟(jì)手段或程序并非可以

16、選擇適用， 行政裁決是必經(jīng)程序， 非經(jīng)行政裁決法院不得受理。 條例 將行政裁決作為前置程序， 并賦予裁決強(qiáng)制執(zhí)行效力的目的， 一是緣于拆遷建設(shè)具有嚴(yán) 格的計(jì)劃性，拆遷計(jì)劃中斷或拖延必然產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，影響城市規(guī)劃并會(huì)造成很大的經(jīng)濟(jì)損失； 二是緣于處理拆遷案件與社會(huì)公益具有密切的關(guān)聯(lián)，不能因?yàn)樯贁?shù)人的權(quán)益糾紛拖延拆遷期限， 不能損害社會(huì)公共利益。第二，裁決結(jié)果可以作為強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)。在裁決規(guī)定的期限內(nèi)， 被拆 遷人無(wú)正當(dāng)理由拒絕拆遷的， 無(wú)論是否提起訴訟， 也無(wú)論一審期間或二審期間， 縣級(jí)以上人民政 府均可責(zé)令強(qiáng)制拆遷， 或者由房屋管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。第三， 裁決的強(qiáng)制執(zhí)行力并不排除

17、當(dāng)事人的訴權(quán)， 當(dāng)事人對(duì)于房屋拆遷補(bǔ)償安置的行政裁決不服的， 可以向人民法院提 起訴訟。對(duì)于當(dāng)事人不服拆遷補(bǔ)償安置的行政裁決向人民法院起訴的， 人民法院究竟是應(yīng)作為行政案 件受理還是應(yīng)作為民事案件受理， 條例未作規(guī)定。實(shí)踐中各地的作法大相徑庭。有的地方法 院對(duì)未經(jīng)裁決的房屋補(bǔ)償、 安置糾紛直接作為民事案件受理， 對(duì)不服房屋拆遷行政裁決的作為行 政案件受理； 有的地方則先由房屋拆遷行政主管部門(mén)對(duì)這類糾紛進(jìn)行裁決， 當(dāng)事人對(duì)裁決不服起 訴的作為行政案件受理， 對(duì)未經(jīng)裁決的人民法院一律不予受理。 筆者認(rèn)為， 當(dāng)事人對(duì)房屋拆遷補(bǔ) 償安置的行政裁決不服而向人民法院起訴的， 人民法院應(yīng)作為民事案件對(duì)待，

18、要求當(dāng)事人以原糾 紛向人民法院提起民事訴訟。理由如下：1 、裁決拆遷協(xié)議是行政主管部門(mén)對(duì)當(dāng)事人之間的民事糾紛居中公斷，不同于行政機(jī)關(guān)在管理事務(wù)中對(duì)相對(duì)人的行政處理。2 、行政訴訟不適用調(diào)解原則及司法變更權(quán)有限原則使得行政審判對(duì)于解決房屋拆遷補(bǔ)償、 安置糾紛存在嚴(yán)重的局限性和不 徹底性，行政訴訟不利于當(dāng)事人之間的房屋拆遷補(bǔ)償、安置糾紛順利、 徹底地解決。 行政訴訟不 適用調(diào)解原則， 是指人民法院審理行政案件， 除了行政賠償案件外， 不得適用調(diào)解作為審理程序 和結(jié)案方式。 如果對(duì)當(dāng)事人不服拆遷補(bǔ)償安置的行政裁決的訴訟作為行政案件，則人民法院對(duì)行政裁決的司法審查不適用調(diào)解， 只能機(jī)械地對(duì)行政裁決進(jìn)行

19、合法性審查， 然后簡(jiǎn)單地作出維持或 撤銷的判決，未能使當(dāng)事人心服口服，真正解決糾紛，不僅化解不了社會(huì)矛盾，有時(shí)甚至還會(huì)繳化矛盾， 增加社會(huì)的不穩(wěn)定因素。 行政訴訟中司法變更權(quán)有限原則， 是指在通常情況下人民法院 不得變更原行政決定， 只有在行政處罰顯失公正的情形下才能變更。 行政訴訟的這一原則決定了 人民法院對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償安置糾紛裁決行政訴訟案的審理不能行使司法變更權(quán)。 也就是說(shuō)， 在案 件的審理過(guò)程中只審查房屋拆遷行政裁決的合法性， 對(duì)于合法的行政裁決予以維持， 而對(duì)于不合 法的則只能予以撤銷。拆遷行政裁決一般是對(duì)房屋拆遷的補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、 安置地點(diǎn)、 拆遷期限等問(wèn)題作出全

20、面處理， 法院審查行政裁決只有一小部分違法， 而其他大部分 內(nèi)容都正確、 合法時(shí)， 由于人民法院對(duì)該行政裁決不能行使司法變更權(quán)， 因此未能直接判決變更 以息訟，卻只能判決撤銷，使房屋拆遷補(bǔ)償安置糾紛又處于未決狀態(tài)，一切又得從頭開(kāi)始。3、拆遷人與被拆遷人、 房屋承租人之間的糾紛完全屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛， 訴訟到法院 時(shí)應(yīng)作民事案件處理。二、拆遷補(bǔ)償安置中的先行拆遷由于拆遷關(guān)涉到城市規(guī)劃的執(zhí)行， 在一定程度上關(guān)系到社會(huì)公共利益， 而在實(shí)踐中確有一些 被拆遷人以種種借口故意拖延搬遷，損害拆遷人的利益和社會(huì)公共利益。 對(duì)此， 只要符合城市 房屋拆遷管理?xiàng)l例和民事訴訟法規(guī)定的先予執(zhí)行的條件，經(jīng)

21、當(dāng)事人申請(qǐng)，人民法院可以裁 定先行拆遷。城市房屋拆遷管理?xiàng)l例第 17 條規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限 內(nèi)未搬遷的， 由房屋所在地的市、 縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷， 或者由房屋拆遷管理部門(mén) 依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。 這里規(guī)定了兩種先行強(qiáng)制拆遷， 一種是房屋所在地的市、 縣人民政 府責(zé)成有關(guān)部門(mén) （一般是行政部門(mén)） 實(shí)施的行政強(qiáng)制拆遷。 另一種是人民法院實(shí)施的司法強(qiáng)制拆 遷。筆者認(rèn)為，這一規(guī)定頗值商榷。強(qiáng)制拆遷是一種強(qiáng)制執(zhí)行措施，民事訴訟法規(guī)定我國(guó)的強(qiáng)制 執(zhí)行權(quán)統(tǒng)一由人民法院行使， 其他任何單位和個(gè)人都不得行使執(zhí)行權(quán)。 上述條例是國(guó)務(wù)院頒布的 行政法規(guī)， 比民訴法的階位

22、低， 條例中規(guī)定行政強(qiáng)制拆遷將執(zhí)行權(quán)授予行政機(jī)關(guān)， 顯然與民事訴 訟法的規(guī)定相沖突。 再者， 房屋拆遷管理部門(mén)不是拆遷補(bǔ)償安置中的當(dāng)事人，不可能為強(qiáng)制拆遷提供擔(dān)保， 條例規(guī)定由其申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷也有不妥， 所以應(yīng)以拆遷人申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆 遷為宜。先行拆遷必須符合下列條件：1、當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，不先行拆遷將嚴(yán)重影響拆遷人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的。拆遷人 提出先行拆遷申請(qǐng)， 必須是因被拆遷人拒不搬遷將要或已經(jīng)嚴(yán)重影響施工工期， 給拆遷人造成直 接經(jīng)濟(jì)損失。2、被拆遷人或房屋承租人有搬遷或過(guò)渡的條件，即提出申請(qǐng)的拆遷人已給被拆遷人給予貨 幣補(bǔ)償或提供安置房或過(guò)渡期周轉(zhuǎn)房，在進(jìn)行拆遷后，使被拆遷

23、人有房可搬，有屋可住。3 、申請(qǐng)人必須提供擔(dān)保。據(jù)民事訴訟法第98 條規(guī)定，拆遷人在提出先予執(zhí)行申請(qǐng)時(shí)，必須提供擔(dān)保。 申請(qǐng)人沒(méi)有提供擔(dān)?；蚓芙^提供擔(dān)保的， 人民法院應(yīng)駁回申請(qǐng)。 在先行拆遷后如 申請(qǐng)人敗訴的，其應(yīng)當(dāng)賠償被申請(qǐng)人因先予執(zhí)行遭受的經(jīng)濟(jì)損失。根據(jù)房屋拆遷的特點(diǎn)， 筆者認(rèn)為， 擔(dān)保的方式可分為房屋擔(dān)保和資金擔(dān)保兩種。 所謂房屋擔(dān) 保，是指申請(qǐng)人提供與被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)值相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)權(quán)清晰的房屋， 房屋的產(chǎn)權(quán)可以是申請(qǐng)人的， 也可以是其他擔(dān)保人的。該擔(dān)保房屋，未經(jīng)人民法院允許，申請(qǐng)人和其他擔(dān)保人不得擅自處分。 所謂資金擔(dān)保，即申請(qǐng)人提供與被拆遷房屋市場(chǎng)價(jià)值相當(dāng)?shù)馁Y金，交由人民法院控制。對(duì)產(chǎn)權(quán)

24、不明確且在動(dòng)遷期限內(nèi)無(wú)法裁判確定的房屋如何實(shí)行拆遷？條例第 29 條規(guī)定由拆遷 人提出補(bǔ)償安置方案經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后辦理證據(jù)保全， 然后進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。 筆者認(rèn) 為，此規(guī)定不利于保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。 如只要求拆遷人提出補(bǔ)償安置方案而不提供任何實(shí) 際財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的情況下先行拆除房屋， 拆遷人便會(huì)占據(jù)主動(dòng)優(yōu)勢(shì)， 拖延補(bǔ)償， 而被拆遷人則完全處 于被動(dòng)地位。所以，筆者認(rèn)為，對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)不明確或正在涉訟的房屋， 拆遷人申請(qǐng)強(qiáng)制拆 遷時(shí)也應(yīng)向人民法院提供房屋擔(dān)?；蛸Y金擔(dān)保。第四節(jié) 拆遷補(bǔ)償安置中的幾種特殊情況一、共有房屋的拆遷補(bǔ)償安置對(duì)全體共有人要求對(duì)共有房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)予準(zhǔn)許，產(chǎn)權(quán)調(diào)

25、換 的房屋和被拆遷房屋 之間的差價(jià)，應(yīng)由全體共有人享有和承擔(dān)。對(duì)不可分割的共有房屋，部分共有人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換， 部份共有人要求貨幣補(bǔ)償?shù)模?應(yīng)給予貨幣補(bǔ)償。 如屬可分割的共有房屋， 部分共有人要求產(chǎn)權(quán)調(diào) 換，部分共有人要求貨幣補(bǔ)償?shù)模?應(yīng)由共有人對(duì)共有房屋按共有的份額進(jìn)行分割， 然后根據(jù)共有 人各自的要求進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償。 對(duì)于不在共有房屋內(nèi)居住的共有人， 不予支付搬遷補(bǔ)助 費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。二、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋的拆遷補(bǔ)償產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬有爭(zhēng)議或不能確定產(chǎn)權(quán)人的房屋。由于產(chǎn)權(quán)人不明 確，拆遷人無(wú)法與之訂立拆遷補(bǔ)償安置合同， 所以拆遷決定公布后， 產(chǎn)權(quán)糾紛的當(dāng)事人應(yīng)就產(chǎn)權(quán)

26、 問(wèn)題盡快協(xié)商一致， 由確權(quán)之后的產(chǎn)權(quán)人與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置合同。 在確權(quán)過(guò)程中， 遇有 落實(shí)私房政策的情況應(yīng)一并處理。拆遷條例第 29 條對(duì)拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋作了規(guī)定。前節(jié)中談 到這一規(guī)定對(duì)潛在的產(chǎn)權(quán)人即被拆遷人來(lái)說(shuō)有失公平。 筆者認(rèn)為， 如果在房屋拆遷主管部門(mén)公布 的規(guī)定期限內(nèi)糾紛尚不能解決的， 拆遷人可以根據(jù)被拆除房屋的實(shí)際情況提出補(bǔ)償安置方案， 并 提供房屋或資金擔(dān)保， 申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制先行拆遷。 申請(qǐng)前， 拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事 項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理證據(jù)保全。 所謂證據(jù)保全， 是指對(duì)可能滅失或者以后難取得的、 證明有關(guān) 行為或事件的證據(jù)和材料進(jìn)行收集、 固定和保管， 以保

27、留其真實(shí)性和證明力的措施。 辦理證據(jù)保 全的目的，在于避免因房屋原狀被毀而在補(bǔ)償問(wèn)題上產(chǎn)生新的糾紛。三、租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置為保護(hù)承租人的合法承租權(quán)， 使其正常的生產(chǎn)生活不因拆遷而受到影響， 維護(hù)房屋租賃秩序 的穩(wěn)定，拆遷條例第 27 條規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者 被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的， 拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。 被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除 租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的， 拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承 租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。四、設(shè)有抵押權(quán)的房屋的拆遷補(bǔ)償房屋抵押是指房屋產(chǎn)權(quán)人以房屋作

28、為履行債務(wù)的擔(dān)保， 當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)， 債權(quán)人有權(quán) 從該房屋的價(jià)值中優(yōu)先受償。房屋產(chǎn)權(quán)人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人。 擔(dān)保法第 58 條規(guī) 定，抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金， 應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。 最高人民法院關(guān)于 適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第 80 條規(guī)定，在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人 可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、 賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。 抵押物滅失， 毀損或者被征用的情況下， 抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的， 抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、 賠償金或補(bǔ)償金等采 取保全措施。 房屋拆遷實(shí)質(zhì)上是國(guó)家運(yùn)用國(guó)家的強(qiáng)制力對(duì)房屋進(jìn)行征收， 房屋拆遷后， 原來(lái)作為 抵押物的房屋即行滅失， 其上設(shè)定的抵押權(quán)也因抵押物的滅失而消滅。雖然抵押權(quán)消滅， 但抵押權(quán)人仍然可以就該抵