0315-015年度中國(guó)寫字樓綜合體創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告解讀

1、2015年度中國(guó)寫字樓綜合體創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告目錄2015年度中國(guó)寫字樓綜合體創(chuàng)新發(fā)展報(bào)告1一、2015年市場(chǎng)發(fā)展總結(jié)21、2015年土地市場(chǎng)成交呈郊區(qū)化分布22、寫字樓銷售市場(chǎng)低迷23、寫字樓租賃市場(chǎng)租金穩(wěn)定34、眾創(chuàng)空間批量入市35、市場(chǎng)展望3二、創(chuàng)新案例41、整盤出租運(yùn)營(yíng)的核心能力42、寫字樓局部眾創(chuàng)空間與整體項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)關(guān)系43、定制化精裝交付的寫字樓出租運(yùn)營(yíng)54、騰訊打造全要素50萬(wàn)平米“眾創(chuàng)空間” 55、“光伏太陽(yáng)能房地產(chǎn)”開啟綠色建筑新紀(jì)元時(shí)代6三、創(chuàng)新大事記61、鵬華前海萬(wàn)科REITs在深交所掛牌上市交易62、新加坡亞騰資產(chǎn)管理有限公司收購(gòu)上海東亞銀行大廈73、SOHO中國(guó)欲做全球辦公

2、短租商84、內(nèi)資企業(yè)成深圳特區(qū)甲級(jí)寫字樓最大客戶需求9一、2015年市場(chǎng)發(fā)展總結(jié)1、2015年土地市場(chǎng)成交呈郊區(qū)化分布2015年各大房地產(chǎn)商紛紛圈地，尤以大興區(qū)、順義區(qū)和豐臺(tái)區(qū)為熱點(diǎn)區(qū)域。 第一季度，成交25宗，總成交建設(shè)用地面積127萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積387 萬(wàn)平米，總成交價(jià)為497億元,第二季度，經(jīng)營(yíng)性土地成交7宗，總成交建設(shè) 用地面積48萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積109萬(wàn)平米，總成交總價(jià)為151億元，大 興區(qū)地塊成交4宗，列各區(qū)之首。第三季度，經(jīng)營(yíng)性土地成交5宗，總成交建 設(shè)用地面積45萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積92萬(wàn)平米，總成交總價(jià)為98億元，大 興區(qū)地塊成交2宗，列各區(qū)之首。大興區(qū)拿地?cái)?shù)量居首

3、，之后依次為為順義區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)及通州區(qū)拿地 最為活躍，由于北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2015年版）2015年8 月24日出臺(tái)，在此日期后城六區(qū)已無(wú)寫字樓用地可拿。2、寫字樓銷售市場(chǎng)低迷2014年新增供應(yīng)180萬(wàn)平方米，成交150萬(wàn)平方米，截止到2014年底 存量達(dá)到400萬(wàn)平方米；2015年截止到10月新增供應(yīng)達(dá)到297萬(wàn)平方米， 成交僅為50萬(wàn)平方米，存量達(dá)到近650萬(wàn)平方米。2015年寫字樓成交除金融 街E9大廈、昆泰嘉瑞中心單價(jià)較高外，大多成交比較分散在各個(gè)郊區(qū)，單價(jià)較 低或面積較大的獨(dú)棟項(xiàng)目。寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)6490套，同比上漲65%;成 交2463套，同比下降25%;成

4、交面積82.92萬(wàn)%同比下降22%;成交均價(jià)28265元/疔，同比上漲56%;成交金額234.37億元，同比上漲21%;目前存量16122套。市場(chǎng)供大于求，成交呈低迷態(tài)勢(shì)。3、寫字樓租賃市場(chǎng)租金穩(wěn)定2015年北京整體供應(yīng)將迎來(lái)拐點(diǎn)，除麗澤、周邊新區(qū)頃目集中入市外，奧 南、中服地塊等頃目將在未來(lái)1-3年陸續(xù)入市，供給量將明顯上升，目前甲級(jí) 寫字樓市場(chǎng)缺乏優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)；由于國(guó)際及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳，導(dǎo)致需求暫未明 顯復(fù)蘇；北京甲級(jí)寫字樓整體空置率約為7.1%;目前北京甲級(jí)寫字樓凈有效租 金為320元/行月，CBD及周邊、燕莎、東二環(huán)及東長(zhǎng)安街租金增長(zhǎng)略顯乏力， 中關(guān)村及金融街租金增長(zhǎng)穩(wěn)定。4、眾創(chuàng)空

5、間批量入市解決中小企業(yè)辦公模式，眾創(chuàng)空間成為國(guó)內(nèi)較適用的方案。2015年中小企 業(yè)拎包入住辦公的市場(chǎng)需求加大，傳統(tǒng)單一辦公模式受市場(chǎng)影響逐步向多元化轉(zhuǎn) 變，眾創(chuàng)空間模式受到廣泛關(guān)注，市場(chǎng)供應(yīng)不斷攀升。5、市場(chǎng)展望2015年盡管整體經(jīng)濟(jì)增速放緩，作為寫字樓需求和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力， 北京服務(wù)業(yè)發(fā)展動(dòng)能持續(xù)。需求的增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將主要來(lái)自快速擴(kuò)張的金融業(yè)。辦公 模式的改變及客戶需求的多樣化推動(dòng)存量老舊寫字樓的改造升級(jí)。北京市場(chǎng)穩(wěn)固 的基本面，包括政府出臺(tái)寬松貨幣政策以促進(jìn)資金流動(dòng)性，以及北京在華北地區(qū) 的經(jīng)濟(jì)樞紐地位，將在中短期內(nèi)有力支撐北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的租賃需求。進(jìn)一 步的支持將來(lái)自于政府對(duì)京津冀一

6、體化協(xié)調(diào)發(fā)展的相關(guān)舉措。同時(shí)各核心商圈的主要租戶群也將面臨調(diào)整。就投資市場(chǎng)而言，機(jī)構(gòu)投資者尋找投資機(jī)會(huì)，北京寫 字樓物業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將因此受益。融資成本的降低以及待售高品質(zhì)寫字樓物業(yè)數(shù)量 的增加有望于2016年促成更多成交。二、創(chuàng)新案例1、整盤出租運(yùn)營(yíng)的核心能力在寫字樓出租市場(chǎng)中，渠道商手中擁有最多的客戶資源，所以渠道商成為了 寫字樓整盤出租運(yùn)營(yíng)的核心。樂(lè)工場(chǎng)于2010年成立了樂(lè)工場(chǎng)大聯(lián)盟，現(xiàn)在擁有 了 300多家渠道代理商，共計(jì)15000多位經(jīng)紀(jì)人，為了聯(lián)盟的穩(wěn)定發(fā)展，樂(lè)聯(lián) 盟設(shè)置了商學(xué)院、理事會(huì)以及專業(yè)委員會(huì)三個(gè)機(jī)構(gòu)。在推廣方面，首先是我們?cè)?樂(lè)工場(chǎng)的總部一層安排了樂(lè)展廳、沙盤、項(xiàng)目視頻、易拉

7、寶、投影作為項(xiàng)目的展 示，在聯(lián)盟成員或者客戶來(lái)到總部的時(shí)候會(huì)有很好的展示效果。其次是我們會(huì)選 擇合適的時(shí)間舉辦聯(lián)盟推介會(huì)、聯(lián)合推介會(huì)以及聯(lián)盟看房團(tuán)，為項(xiàng)目的快速去化 提供保證。10年來(lái)，樂(lè)聯(lián)盟累計(jì)成交800多萬(wàn)平米，占據(jù)了樂(lè)工場(chǎng)成交的絕大 多數(shù)，并實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)中1/3的成交比例。2、寫字樓局部眾創(chuàng)空間與整體項(xiàng)目的運(yùn)管關(guān)系眾創(chuàng)空間是對(duì)傳統(tǒng)寫字樓產(chǎn)品進(jìn)行的一種創(chuàng)新，未來(lái)會(huì)和傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字 樓、LOFT辦公等產(chǎn)品形成互補(bǔ),創(chuàng)客的承租能力較低，而能夠提供多種服務(wù)以 及優(yōu)惠的眾創(chuàng)空間成為了首選。在這個(gè)前提下，樂(lè)工場(chǎng)和漢美中國(guó)合作提出 lework模式，也就是按租戶選擇的套餐樣式將精裝修和家具配置齊備后，

8、由樂(lè)工場(chǎng)整合裝修和家具方實(shí)施后，租用給租戶使用，打造精裝配家具的開放式綜合 服務(wù)平臺(tái)，lework所具有的優(yōu)勢(shì)：客戶可以拎包入住，安心辦公；業(yè)主可以提 升產(chǎn)品價(jià)值；裝修商后期可以獲得持續(xù)收益；家具商可以批量采購(gòu)，降低成本。 樂(lè)工場(chǎng)通過(guò)lework模式運(yùn)營(yíng)將臺(tái)新港大廈3個(gè)月完成92%的出租率，租金水 平由6.5元/天n?提升至8.5元/天 ma。3、定制化精裝交付的寫字樓出租運(yùn)營(yíng)樂(lè)工場(chǎng)為華騰世紀(jì)總部發(fā)展商提供樣板間，裝修成本由樂(lè)工場(chǎng)與開發(fā)商共同 承擔(dān)，按照一定的比例逐期遞減或遞增，這個(gè)方法緩解了一次性過(guò)大投入的問(wèn)題。 對(duì)于將來(lái)的收益開發(fā)商也會(huì)有顯著提升，并且為部分客戶提供裝修的金融服務(wù)， 也提升

9、了看房效果，解決了客戶痛點(diǎn)，8個(gè)月完成80%的出租率。4、騰訊打造全要素50萬(wàn)平米“眾創(chuàng)空間”2015年4月28日，騰訊開放戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)在北京國(guó)家會(huì)議中心隆重舉行， 騰訊眾創(chuàng)時(shí)代的開放戰(zhàn)略正式拉開序幕。會(huì)上騰訊與北京、上海、天津三大直轄 市地方政府代表共同開啟戰(zhàn)略合作，三地超15萬(wàn)平米騰訊眾創(chuàng)空間在發(fā)布會(huì)現(xiàn) 場(chǎng)落地。2015年騰訊計(jì)劃在全國(guó)建立25個(gè)線下眾創(chuàng)空間，總面積超過(guò)50萬(wàn) 平米。騰訊開放平臺(tái)上的數(shù)據(jù)顯示，短短幾年間，平臺(tái)上的創(chuàng)業(yè)者人數(shù)增長(zhǎng)36 倍。在這成熟的創(chuàng)業(yè)生態(tài)環(huán)境下，2015年，創(chuàng)業(yè)者迎來(lái)了眾創(chuàng)元年。過(guò)去四年 里，騰訊開放平臺(tái)與創(chuàng)業(yè)伙伴共同成長(zhǎng)，累計(jì)為創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)造收益超過(guò)100億，

10、騰訊開放平臺(tái)上的創(chuàng)業(yè)公司總估值超過(guò)2000億，為整個(gè)社會(huì)創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會(huì)超 過(guò)150萬(wàn)。眾創(chuàng)時(shí)代騰訊將繼續(xù)擁抱開放，聚合騰訊所有資源，聯(lián)合社會(huì)各界 力量，推出騰訊眾創(chuàng)空間，打造一個(gè)人人可參與的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，幫助創(chuàng)業(yè)者實(shí) 現(xiàn)夢(mèng)想。5、“光伏太陽(yáng)能房地產(chǎn)”開啟綠色建筑新紀(jì)元時(shí)代2015年7月8日，亞洲潔能資本(ACC)攜手世邦魏理仕(CBRE)在北京聯(lián)合 舉辦了 “2015年中國(guó)綠色建筑與可持續(xù)發(fā)展論壇”。會(huì)上表示，隨著對(duì)環(huán)境保 護(hù)的不斷重視，越來(lái)越多的現(xiàn)代企業(yè)將“綠色建筑”作為辦公、生產(chǎn)場(chǎng)所選擇和 建設(shè)的重要標(biāo)準(zhǔn)?？梢哉f(shuō)，綠色建筑已經(jīng)越來(lái)越成為工、商業(yè)設(shè)施發(fā)展的大勢(shì)所 趨。世邦魏理仕選取北京、上海

11、、廣州、深圳和成都五個(gè)城市中獲取LEED認(rèn) 證的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，并將其租金和出租率表現(xiàn)與未認(rèn)證的同等級(jí)樓宇進(jìn)行了對(duì) 比分析，發(fā)現(xiàn)五大城市內(nèi)LEED甲級(jí)寫字樓平均租金較非LEED甲級(jí)寫字樓項(xiàng) 目均錄得溢價(jià)，溢價(jià)比例在1.5%-25.7%之間。并且，LEED項(xiàng)目在租金下跌 或市場(chǎng)空置率較高的弱勢(shì)市場(chǎng)中可能更具防御性。三、創(chuàng)新大事記1、胭華前海萬(wàn)科REITs在深交所掛牌上市交易業(yè)內(nèi)首只公募房地產(chǎn)信托投資基金(REITs) 鵬華前海萬(wàn)科REITs封 閉式基金(簡(jiǎn)稱“鵬華前?！?9月30日在深交所掛牌上市交易。作為一只特 殊的封閉式基金，鵬華前海萬(wàn)科REITs上市后折溢價(jià)情況受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注， 一些機(jī)構(gòu)

12、認(rèn)為該基金房地產(chǎn)投資部分可以獲得高于債券市場(chǎng)的投資收益，而目前 市場(chǎng)利率較低，上市后很可能出現(xiàn)溢價(jià)，但也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為該基金存續(xù)期較長(zhǎng)，可 能會(huì)出現(xiàn)一定折價(jià)。根據(jù)上市交易公告書，鵬華前海此次上市規(guī)模為303.32萬(wàn)份，按照上周五 每份102.412元單位凈值估算，約對(duì)應(yīng)凈值規(guī)模3.1億元，占該基金總規(guī)模的 十分之一。基金合同生效后1。年內(nèi)（含10年）為基金封閉運(yùn)作期并在深交所 上市交易，期間投資者只能在二級(jí)市場(chǎng)變現(xiàn)?；鸱忾]運(yùn)作期屆滿，該基金轉(zhuǎn)為 上市開放式基金（LOF）,屆時(shí)可以通過(guò)贖回的方式退出。與其他公募基金相比，鵬華前海最大的特點(diǎn)是不超過(guò)50%的基金資產(chǎn)投資 于房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以獲得持續(xù)穩(wěn)定

13、的投資收益。截至9月23日，鵬華前海66.58% 的資產(chǎn)為固定收益投資（以企業(yè)債為主），對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目（即前海企業(yè)公館）投 資占比為32.82%。對(duì)這兩大部分的投資構(gòu)成了對(duì)鵬華前海上市后定價(jià)的依據(jù)。 雖然上述部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為鵬華萬(wàn)科上市后會(huì)有一定溢價(jià)，但作為一只封閉期達(dá)1。 年的類固收產(chǎn)品，還是有研究人士擔(dān)心出現(xiàn)折價(jià)。2、新加坡亞騰費(fèi)產(chǎn)*理有限公司收購(gòu)上海東亞根行大廈李嘉誠(chéng)參股的新加坡上市公司亞騰資產(chǎn)管理有限公司（ARA Asset Management,下稱ARA）,在上海達(dá)成了一樁成交價(jià)達(dá)27億元的寫字樓收購(gòu) 案。據(jù)知情人士透露，收購(gòu)標(biāo)的是位于上海陸家嘴的東亞銀行大廈，交易涉及樓 面面積4.1萬(wàn)

14、平方米，以總價(jià)計(jì)算，此次交易單價(jià)約65800元。公開資料顯示，東亞銀行金融大廈位于上海陸家嘴環(huán)路、花園石橋路口。作 為上海的金融中心，陸家嘴的寫字樓長(zhǎng)期保持極低空置率。2008年年底，開發(fā) 商曾將10層寫字樓約2.2萬(wàn)平方米以10億元的價(jià)格出售給東亞銀行。這是近兩個(gè)月內(nèi)，ARA第二次出手抄底上海寫字樓。2015年10月，來(lái)自 第一太平戴維斯的消息顯示，由ARA運(yùn)作的一只私人基金，在上海斥資28.5 億元購(gòu)入了上海粕金大廈。同東亞銀行金融大廈類似，總計(jì)20層的上海粕金大 廈也坐落于上海新天地商圈。ARA是由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)持股的一家新加坡上市公司。2013年10月，海峽貿(mào)易 有限公司以2.38億美元從A

15、RA創(chuàng)始人林惠璋和長(zhǎng)實(shí)手中購(gòu)買總計(jì)20.1%ARA 的股權(quán)，交易完成后，長(zhǎng)實(shí)持股7.84%。ARA曾在2014年將其持有的物業(yè)南京國(guó)際金融中心、上海盛邦國(guó)際大廈 接連賣出，被解讀為與李嘉誠(chéng)一同“撤資”內(nèi)地的李嘉誠(chéng)系公司。目前看來(lái)， ARA選擇“回歸”的第一站上海寫字樓市場(chǎng)今年以來(lái)呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)，正在受到 各大機(jī)構(gòu)的重點(diǎn)關(guān)注。3、SOHO中國(guó)欲做全球辦公短租商2015年1月6日，證券日?qǐng)?bào)記者從SOH。中國(guó)處獲悉，公司將于2 月份在北京和上海兩地推出1500多個(gè)用于短租的辦公座位，并稱將把這 SOHO3Q開到SOHO中國(guó)以外的辦公物業(yè)中去，甚至在全球范圍內(nèi)擴(kuò)張。“SOHO （中國(guó)）將加大這樣的短租辦

16、公產(chǎn)品的投資規(guī)模，首選在一線城市和部 分互聯(lián)網(wǎng)氛圍特別強(qiáng)的城市布局，未來(lái)將在全球范圍內(nèi)的辦公物業(yè)推出這樣的產(chǎn) 品?！迸耸傧蜃C券日?qǐng)?bào)記者透露，由于互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，短租辦公市場(chǎng)很大， 不像拿地蓋房那樣回籠資金周期較長(zhǎng)，能夠更好地提高公司的資金實(shí)力。4、內(nèi)資企業(yè)成深圳特區(qū)甲級(jí)寫字樓最大客戶需求民營(yíng)經(jīng)濟(jì)繁榮是深圳相對(duì)于國(guó)內(nèi)很多城市的一大特色，這個(gè)特點(diǎn)也體現(xiàn)在甲 級(jí)寫字樓的客戶結(jié)構(gòu)上。數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)外資企業(yè)2015年占用甲級(jí)寫字樓面積的 比例為83:17,內(nèi)資企業(yè)占絕對(duì)主導(dǎo)地位。按照公司數(shù)量統(tǒng)計(jì)，內(nèi)外資的比例為79.2:20.8;按占用面積計(jì)算，兩者差 距更大，內(nèi)外資比例為83.0:17.0?！帮@然，內(nèi)資企業(yè)在近年甲級(jí)寫字樓租賃活 動(dòng)中占有主導(dǎo)地位。”報(bào)告稱，在深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、營(yíng)商環(huán)境提升以及金融改革創(chuàng)新的加速推進(jìn) 下，內(nèi)資企業(yè)尤其是內(nèi)資金融類企業(yè)紛紛加快拓展步伐，對(duì)寫字樓租賃需求保持 旺盛態(tài)勢(shì)，對(duì)入駐寫字樓