房地產(chǎn)管理制度

1、.房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 管 理 規(guī) 定第一章 項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃管理規(guī)定第一條 建立有效的信息渠道，積極獲取項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)信息。第二條 組織責(zé)任部門(mén)對(duì)獲取的開(kāi)發(fā)信息進(jìn)行論證，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，減少項(xiàng)目決策的盲目性。第三條 可行性研究及經(jīng)濟(jì)論證結(jié)論獲準(zhǔn)后，討論確定擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)及開(kāi)工時(shí)間。第四條 討論制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，明確項(xiàng)目前期手續(xù)，開(kāi)工及完工等時(shí)間安排及要求，辦理工程規(guī)劃方案報(bào)批。第五條 向政府計(jì)劃主管部門(mén)申報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)，申報(bào)內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱(chēng)、位置、開(kāi)發(fā)內(nèi)容、規(guī)模、投資額、資金來(lái)源和開(kāi)發(fā)周期等。第六條 編制定點(diǎn)建設(shè)申請(qǐng)報(bào)告，基本內(nèi)容包括：（a）提出申請(qǐng)依據(jù)，其中立項(xiàng)依據(jù)、規(guī)模、開(kāi)發(fā)條件及必要性應(yīng)

2、闡述明確；（b）計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)間；（c）該項(xiàng)目的聯(lián)系人姓名、單位地址、聯(lián)系電話；（d）附件：土地證或土地權(quán)屬證明、地形圖、批準(zhǔn)計(jì)劃的文號(hào)或復(fù)印件，以及其它需要說(shuō)明的文件。第七條 持申請(qǐng)報(bào)告到市規(guī)劃局審批，領(lǐng)取定點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)。第八條 按定點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)和可行性研究報(bào)告的要求，到土地管理局確定建筑道路紅線。第九條 根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)，辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，分期建設(shè)的項(xiàng)目，可以根據(jù)可行性研究報(bào)告確定的方案分期申請(qǐng)建設(shè)用地，分期辦理建設(shè)用地有關(guān)審批手續(xù)。第十條 持項(xiàng)目建議書(shū)或編制項(xiàng)目建議書(shū)的批準(zhǔn)文件向當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門(mén)提出選址申請(qǐng)，辦理領(lǐng)取選址意見(jiàn)書(shū)。第十一條 持批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文

3、件，向規(guī)劃管理部門(mén)提出定點(diǎn)申請(qǐng)，領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。領(lǐng)取許可證后，方可向政府土地管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)。第十二條 向政府土地管理部門(mén)提出用地申請(qǐng)，辦理領(lǐng)取建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。第十三條 持批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)用地和建筑設(shè)計(jì)方案等有關(guān)文件向規(guī)劃管理部門(mén)提出建設(shè)申請(qǐng)，辦理領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第二章 勘察設(shè)計(jì)管理規(guī)定第十四條 嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例和山東省建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例。嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序，堅(jiān)持先勘察、后設(shè)計(jì)、再施工的原則。嚴(yán)禁邊勘察、邊設(shè)計(jì)、邊施工、并嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。第十五條 及時(shí)收集建設(shè)工程有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、現(xiàn)狀地形圖、現(xiàn)狀管網(wǎng)圖等原始資

4、料，交勘察、設(shè)計(jì)等單位。第十六條 委托地質(zhì)勘察，內(nèi)容一般應(yīng)包括：地質(zhì)勘察，包括地質(zhì)層土質(zhì)、靜力觸探、各土層強(qiáng)度、穩(wěn)定的地下水位線、液限、含水率，以及勘探部門(mén)對(duì)持力層選擇建議等。第十七條 委托設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)包括規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、單體方案設(shè)計(jì)、建筑施工圖設(shè)計(jì)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)、道路設(shè)計(jì)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)和室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)等。第十八條 工程技術(shù)部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)，必要時(shí)邀請(qǐng)外部專(zhuān)家，進(jìn)行討論和論證，以確定該項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、編寫(xiě)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)和關(guān)鍵設(shè)備的選型，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)根據(jù)工程項(xiàng)目的不同，分別制定不同階段的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)?？煞譃椋喉?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)等。其編制依據(jù)為：（a）

5、城市規(guī)劃要求；（b）公司設(shè)計(jì)構(gòu)想；（c）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；（d）該項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；（e）相關(guān)行業(yè)規(guī)范及法律法規(guī)要求。第十九條 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)主要內(nèi)容一般有：（a）概況：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的交通地理位置、現(xiàn)狀特點(diǎn)、工程性質(zhì)、工程特點(diǎn)、市場(chǎng)銷(xiāo)售定位等；（b）設(shè)計(jì)要求：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)：在政府規(guī)劃部門(mén)下達(dá)的“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)”的基礎(chǔ)上，包括總規(guī)模、紅線范圍、住宅布局、人流車(chē)流、建筑風(fēng)格、公共設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、景觀風(fēng)格、日照朝向、各種管線、建筑高度/層數(shù)、建筑密度、綠化率、容積率等方面的要求。建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)：在已審批通過(guò)的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案”的基礎(chǔ)上，包括建筑物性格（共性與個(gè)性）、建筑群體與個(gè)體形組合、外立面構(gòu)圖

6、/質(zhì)感/色彩、建筑標(biāo)準(zhǔn)層高及標(biāo)高、建筑平面布局、戶型種類(lèi)/比例、各戶型使用空間的組成/面積/功能/聯(lián)系/分隔、樓梯/出入口、車(chē)庫(kù)/停車(chē)場(chǎng)、安全/人防/消防、環(huán)境保護(hù)等方面的要求。施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)：在已審批通過(guò)的“單體建筑設(shè)計(jì)方案”的基礎(chǔ)上，依據(jù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)編寫(xiě)，包括建筑細(xì)部、結(jié)構(gòu)型式、人防/消防、采暖空調(diào)、電氣電信、室內(nèi)外裝修、主要構(gòu)配件、給排水、環(huán)保景觀以及配套工程等方面的要求，應(yīng)盡可能細(xì)化，明確到如材質(zhì)、色彩、規(guī)格等。第二十條 設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)確定后，及時(shí)委托規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，上報(bào)規(guī)劃部門(mén)，規(guī)劃批復(fù)修改要求時(shí)，將修改意見(jiàn)轉(zhuǎn)達(dá)規(guī)劃單位予以調(diào)整。第二十一條 組織單體方案設(shè)計(jì)，并將方案上報(bào)規(guī)劃部門(mén)審批。第二十

7、二條 委托建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中，對(duì)于專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、技術(shù)較新穎的（例如玻璃幕墻、智能化、地?zé)岬龋┡涮醉?xiàng)目，若設(shè)計(jì)單位不具備設(shè)計(jì)能力或設(shè)計(jì)能力不能滿足公司要求，可委托相關(guān)廠家進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)。第二十三條 施工/監(jiān)理單位不得修改工程勘察、設(shè)計(jì)文件，確需修改的，應(yīng)當(dāng)由原勘察/設(shè)計(jì)單位修改。經(jīng)原勘察/設(shè)計(jì)單位書(shū)面同意，工程技術(shù)部門(mén)也可以委托其他具有相應(yīng)資質(zhì)的勘察/設(shè)計(jì)單位修改。施工/監(jiān)理單位發(fā)現(xiàn)勘察/設(shè)計(jì)文件不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、合同約定的質(zhì)量要求的，應(yīng)及時(shí)聯(lián)系勘察/設(shè)計(jì)單位對(duì)文件進(jìn)行補(bǔ)充、修改。重大修改，工程技術(shù)部門(mén)需報(bào)經(jīng)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可修改。第三章 圖紙會(huì)審和技術(shù)交底管理規(guī)定第二十四條 工程技術(shù)部門(mén)根

8、據(jù)規(guī)劃局批準(zhǔn)的定點(diǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)、定點(diǎn)圖，將項(xiàng)目的地形圖、紅線圖、市政管網(wǎng)等資料及規(guī)劃設(shè)計(jì)委托書(shū)提交設(shè)計(jì)單位，由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃方案、建筑設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)。工程技術(shù)部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審，并收集匯總評(píng)審意見(jiàn)交設(shè)計(jì)單位對(duì)圖紙進(jìn)行補(bǔ)充更改。第二十五條 聯(lián)系規(guī)劃局等有關(guān)政府部門(mén)對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、論證、報(bào)批，并將規(guī)劃審批意見(jiàn)書(shū)面通知設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)單位按審批意見(jiàn)進(jìn)行圖紙修改。第二十六條 參考市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，工程技術(shù)部門(mén)提出區(qū)內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等，報(bào)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后由工程技術(shù)部門(mén)將意見(jiàn)轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步或擴(kuò)大設(shè)計(jì)。第二十七條 工程部門(mén)組織裝飾設(shè)計(jì)公司及有關(guān)工程技術(shù)人員分別對(duì)

9、建筑設(shè)計(jì)方案及初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審主要考慮建筑產(chǎn)品的實(shí)用性、可靠性、耐久性、美觀性，主要要求：（a）是否符合設(shè)計(jì)委托要求及批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案；（b）是否符合公司根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況提出的環(huán)境設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等；（c）配套設(shè)施是否完善等；（d）是否符合國(guó)家、本地區(qū)相關(guān)規(guī)范或規(guī)定的要求。第二十八條 接到施工圖紙后，工程技術(shù)部門(mén)報(bào)送三份圖紙給膠南市建設(shè)局圖紙審查處進(jìn)行審核，并將審查意見(jiàn)由工程部門(mén)轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)單位。第二十九條 組織工程技術(shù)人員及相關(guān)部門(mén)各專(zhuān)業(yè)人員參加。對(duì)施工圖紙中涉及建筑使用功能方面的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備（水、電、暖等）以及各專(zhuān)業(yè)間的配合等內(nèi)容進(jìn)行審查。審圖時(shí)各專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)

10、公司確定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，從建筑產(chǎn)品的安全性、經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性、美觀性等方面對(duì)圖紙進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)審核，明確主要建筑材料及設(shè)備的使用標(biāo)準(zhǔn)，提出施工圖紙的錯(cuò)、漏、碰、缺等內(nèi)容。第三十條 工程部門(mén)對(duì)圖紙會(huì)審提出的問(wèn)題進(jìn)行匯總整理，交設(shè)計(jì)單位在指定的時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)，以早日施工。第三十一條 設(shè)計(jì)技術(shù)交底的內(nèi)容應(yīng)由設(shè)計(jì)單位確定，一般應(yīng)包括：（a）設(shè)計(jì)意圖；（b）建筑與構(gòu)造的基本要求，特殊部位的做法及要求；（c）結(jié)構(gòu)方案及實(shí)施要求，關(guān)鍵部位的技術(shù)要求和做法；（d）設(shè)備工程（給排水、電、暖等）的技術(shù)要求、構(gòu)造做法；（e）建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備工程分別對(duì)施工的要求；（f）對(duì)采用新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新材料的施工與工藝的要求；（g）對(duì)建筑

11、、結(jié)構(gòu)、設(shè)備工程配套穿插施工的要求；（h）其他需交待的要求和內(nèi)容。第四章 工程設(shè)計(jì)變更管理規(guī)定第三十二條 工程設(shè)計(jì)變更的來(lái)源（a）施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)范或影響使用功能、感觀而提出的變更。（b）因施工本身原因（如施工設(shè)備、施工工藝、材料設(shè)備、現(xiàn)場(chǎng)條件、工程質(zhì)量等）需設(shè)計(jì)單位協(xié)助解決提出的變更。（c）由顧客、相關(guān)單位部門(mén)等提出的變更。（d）由膠南市專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)（如消防局）等對(duì)圖紙審查提出的需變更設(shè)計(jì)的審查意見(jiàn)。（e）由設(shè)計(jì)單位提出的變更（各專(zhuān)業(yè)的相互要求或自身發(fā)現(xiàn)的變更）。第三十三條 工程設(shè)計(jì)變更的審批變更超過(guò)原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模時(shí)，工程技術(shù)部門(mén)必須報(bào)市規(guī)劃管理部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)重新審查批

12、準(zhǔn)，并由原設(shè)計(jì)單位提供變更的相應(yīng)圖紙和說(shuō)明。第三十四條 顧客提出的變更，由銷(xiāo)售部門(mén)填寫(xiě)一式兩份“顧客附加要求審批表”，派專(zhuān)人送達(dá)工程技術(shù)部門(mén)。工程技術(shù)部門(mén)組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員及監(jiān)理單位對(duì)更改的內(nèi)容進(jìn)行論證、簽署意見(jiàn)，在三天之內(nèi)書(shū)面回復(fù)銷(xiāo)售部門(mén)。若影響建筑物的使用功能、感觀、結(jié)構(gòu)及造價(jià)，應(yīng)經(jīng)工程技術(shù)部門(mén)審核提出意見(jiàn)，報(bào)工程總監(jiān)批準(zhǔn)，并經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意后方可實(shí)施變更。在建筑物形成之后，顧客提出的影響結(jié)構(gòu)方面的變更，不予受理。第三十五條 在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)影響建筑物使用功能、感觀等所提出的變更，由工程部門(mén)填寫(xiě)“工程變更通知單”，并經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意后方可實(shí)施變更。第三十六條 相關(guān)單位部門(mén)提出的變更，工程部門(mén)、監(jiān)

13、理單位審核同意后，報(bào)設(shè)計(jì)單位批準(zhǔn)，由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行更改。第三十七條 設(shè)計(jì)單位提出的變更，應(yīng)經(jīng)工程技術(shù)部門(mén)同意。第三十八條 變更設(shè)計(jì)文件（包括變更圖）由工程部門(mén)接收。一般工程設(shè)計(jì)變更文件由駐工地代表審定（報(bào)工程技術(shù)部門(mén)備案），確定分發(fā)范圍；較大或較復(fù)雜的（如結(jié)構(gòu)變動(dòng)等）工程設(shè)計(jì)變更文件由分管經(jīng)理審定（報(bào)工程總監(jiān)備案），并確定分發(fā)范圍。如變更影響房屋面積、結(jié)構(gòu)變化或功能變化時(shí)，工程部門(mén)應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知銷(xiāo)售部門(mén)（辦理交接簽字）。已售房屋由銷(xiāo)售部門(mén)及時(shí)通知顧客并協(xié)商解決辦法，協(xié)商好后二日內(nèi)書(shū)面反饋工程部門(mén)（辦理交接簽字）；未售房屋由銷(xiāo)售部門(mén)調(diào)整銷(xiāo)售宣傳口徑。第三十九條 工程部門(mén)接到工程設(shè)計(jì)變更文件后，

14、應(yīng)當(dāng)日簽發(fā)至監(jiān)理單位、施工單位及施工分包單位。對(duì)于重大工程設(shè)計(jì)變更，必要時(shí)由分管經(jīng)理組織召開(kāi)由工程部門(mén)、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位，以及有關(guān)工程技術(shù)人員參加的圖紙會(huì)審及技術(shù)交底。第四十條 工程部門(mén)組織施工單位對(duì)變更部位進(jìn)行施工，并派人進(jìn)行跟班檢查，在工程日志上作好記錄，特別是對(duì)新舊物料接觸部位，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工。第四十一條 除設(shè)計(jì)單位下發(fā)的變更圖紙和批準(zhǔn)文件外，所有的變更均要填寫(xiě)“工程變更通知單”一式四份，轉(zhuǎn)送一份給預(yù)算部門(mén)作為工程結(jié)算依據(jù)。第四十二條 所有工程設(shè)計(jì)變更均以變更圖紙和批準(zhǔn)文件以及“工程變更通知單”為準(zhǔn)，口頭通知無(wú)效。第四十三條 工程設(shè)計(jì)變更均應(yīng)在圖紙上做變更標(biāo)

15、記。第五章 原材料采購(gòu)管理規(guī)定第四十四條 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目圖紙出來(lái)后，工程部門(mén)要及時(shí)通知預(yù)算部門(mén)編制施工圖預(yù)算，結(jié)合預(yù)算匯料情況，工程部門(mén)應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目將要使用的材料/設(shè)備情況進(jìn)行全面了解。工程部門(mén)初步擬訂使用材料/設(shè)備清單，工程部門(mén)按供貨方式確定分類(lèi)供貨清單。供貨方式分為：A公司自行采購(gòu)（a）公開(kāi)招投標(biāo)的材料/設(shè)備；（b）自行招投標(biāo)的材料/設(shè)備；（c）非招標(biāo)的材料/設(shè)備。B施工單位自購(gòu)的材料/設(shè)備第四十五條 材料供應(yīng)部門(mén)應(yīng)及時(shí)全面掌握物資價(jià)格信息，作為自行采購(gòu)和對(duì)施工單位采購(gòu)時(shí)限價(jià)的依據(jù)。第四十六條 用料單位按規(guī)定詳細(xì)填寫(xiě)材料領(lǐng)用單，工程部門(mén)按照工程形象進(jìn)度和工地材料庫(kù)存情況，對(duì)施工單位提供的用

16、料計(jì)劃進(jìn)行審核，財(cái)務(wù)部門(mén)按照工程部門(mén)提供的項(xiàng)目材料用量表，結(jié)合前期撥料情況，核定本期材料調(diào)撥量。第四十七條 用料單位需提前7天將用料計(jì)劃報(bào)到工程部門(mén)，因不按時(shí)報(bào)計(jì)劃而造成的后果有用料單位承擔(dān)全部責(zé)任。第四十八條 根據(jù)經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)和工程部門(mén)簽批的領(lǐng)料單，結(jié)合領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)撥批示，工程部門(mén)填寫(xiě)材料/設(shè)備調(diào)撥單，材料調(diào)撥單應(yīng)清楚的說(shuō)明訂購(gòu)產(chǎn)品的各種信息資料，包括：物資的名稱(chēng)、類(lèi)別、規(guī)格、價(jià)格。第四十九條 工程部門(mén)在確定材料/設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃后，根據(jù)采購(gòu)物資的品類(lèi)、數(shù)量、市場(chǎng)情況等，選擇合適的供應(yīng)進(jìn)行采購(gòu)。第五十條 需簽合同的材料/設(shè)備，按規(guī)定簽署建材產(chǎn)品采購(gòu)合同執(zhí)行。第五十一條 無(wú)需簽合同時(shí)，向供方明確采購(gòu)產(chǎn)品

17、的規(guī)格、型號(hào)、質(zhì)量要求、數(shù)量及時(shí)間等，雙方認(rèn)可。第五十二條 財(cái)務(wù)部門(mén)有權(quán)對(duì)材料/設(shè)備報(bào)價(jià)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查，對(duì)材料供應(yīng)部門(mén)提供的材料/設(shè)備報(bào)價(jià)情況進(jìn)行核查。第五十三條 對(duì)于計(jì)劃外追加且又急需的供料，工程部門(mén)提出書(shū)面報(bào)告申報(bào)追加計(jì)劃，報(bào)材料供應(yīng)部門(mén)。來(lái)不及做市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，一般情況下從“原材料/設(shè)備合格供方名冊(cè)”中選擇；仍不能滿足需求時(shí)，由材料供應(yīng)部門(mén)報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)特制定貨申請(qǐng)后執(zhí)行，并保存記錄。第五十四條 采購(gòu)物資到貨后，施工單位開(kāi)出“收貨收據(jù)”，并經(jīng)施工方材料員、建設(shè)方代表共同簽收后，一式三聯(lián)，交供貨方、收貨方、材料供應(yīng)部門(mén)各執(zhí)一份，方可作為物資接收憑證。第五十五條 材料供應(yīng)部門(mén)隨時(shí)追蹤供貨情況。如工

18、程用料計(jì)劃發(fā)生變動(dòng)，工程技術(shù)部門(mén)至少提前7天提出變動(dòng)計(jì)劃，材料供應(yīng)部門(mén)針對(duì)變動(dòng)計(jì)劃對(duì)材料供應(yīng)計(jì)劃及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并將調(diào)整情況及時(shí)準(zhǔn)確的傳達(dá)供方。第五十六條 如有特殊情況，供方的產(chǎn)品不能滿足需求，材料供應(yīng)部門(mén)應(yīng)及時(shí)向供方提出調(diào)整或改進(jìn)，或重新選擇供方進(jìn)行采購(gòu)，并將調(diào)整情況及時(shí)反饋到工程技術(shù)部門(mén)。第五十七條 每月25日前，建設(shè)方代表對(duì)項(xiàng)目工程形象進(jìn)度進(jìn)行確認(rèn)，并填寫(xiě)施工進(jìn)度月報(bào)表，預(yù)算部門(mén)按照駐工地代表確認(rèn)的形象進(jìn)度，割算工程用料，財(cái)務(wù)部門(mén)核算材料供應(yīng)完成情況，編制材料耗用匯總表報(bào)分管經(jīng)理、材料供應(yīng)部門(mén)和財(cái)務(wù)部門(mén)，并抄送工程部門(mén)。第五十八條 按合同約定由施工單位自行采購(gòu)的材料/設(shè)備設(shè)施，公司應(yīng)對(duì)其“

19、可調(diào)價(jià)”材料進(jìn)行適當(dāng)限價(jià)。第五十九條 材料供應(yīng)部門(mén)有針對(duì)性的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查；對(duì)每種材料至少尋找三家生產(chǎn)廠家，進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，在保證質(zhì)量的前提下?lián)竦蛨?bào)價(jià)。然后，將綜合評(píng)價(jià)、限價(jià)結(jié)果，反饋給工程、預(yù)算部門(mén)及施工單位，作為施工單位采購(gòu)材料、工程竣工結(jié)算找補(bǔ)差價(jià)和調(diào)整工程撥款的依據(jù)。第六十條 若材料供應(yīng)部門(mén)對(duì)施工單位提報(bào)的廠家/品牌不同意，則由材料供應(yīng)部門(mén)與工程部門(mén)共同協(xié)商，認(rèn)可后予以指定廠家/品牌及限價(jià)。第六十一條 由施工單位自行采購(gòu)的材料設(shè)備，按規(guī)定自已檢驗(yàn)合格，報(bào)工程部門(mén)和監(jiān)理公司進(jìn)行驗(yàn)證后，方可投入使用。第六章 工程監(jiān)理管理規(guī)定第六十二條 公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目凡按建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)實(shí)行

20、監(jiān)理的，工程技術(shù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的工程監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理。第六十三條 監(jiān)理單位應(yīng)配備總監(jiān)理工程師和各專(zhuān)業(yè)監(jiān)理工程師（均不得兼工地），監(jiān)理工作開(kāi)始后，監(jiān)理單位更換人員時(shí)，須經(jīng)工程技術(shù)部門(mén)同意。第六十四條 選定監(jiān)理單位后，工程技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)督促監(jiān)理單位的工作：按樓座落實(shí)專(zhuān)人負(fù)責(zé)制，監(jiān)理人員每天應(yīng)多次巡視分管樓座，最少不得少于一次。第六十五條 施工準(zhǔn)備階段對(duì)監(jiān)理的控制：（a）項(xiàng)目監(jiān)理人員應(yīng)參加工程技術(shù)部門(mén)組織的設(shè)計(jì)技術(shù)交底會(huì)，并提出書(shū)面意見(jiàn)和建議。（b）工程開(kāi)工前7日，監(jiān)理單位審查施工單位報(bào)送的施工組織設(shè)計(jì)（方案），提出審查意見(jiàn)，經(jīng)總監(jiān)理工程師審核簽字后工程技術(shù)部門(mén)審批后實(shí)施。（c）施工單位

21、有分包工程時(shí)，分包工程開(kāi)工前，監(jiān)理單位審查施工單位報(bào)送的分包單位資格報(bào)審表和有關(guān)資質(zhì)資料（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)證書(shū)、施工許可證、業(yè)績(jī)），并報(bào)工程部。（d）監(jiān)理單位對(duì)施工單位報(bào)送的測(cè)量放線控制成果及保護(hù)措施進(jìn)行檢查，并予以簽字認(rèn)可。（e）工程開(kāi)工前，監(jiān)理人員參加由工程技術(shù)部門(mén)主持召開(kāi)的第一次工地例會(huì)。第六十六條 施工過(guò)程對(duì)監(jiān)理的控制一、安全文明施工的控制（a）監(jiān)理單位按青島市有關(guān)規(guī)定對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工進(jìn)行控制、檢查。（b）監(jiān)理單位對(duì)施工單位定期進(jìn)行檢查，并根據(jù)檢查結(jié)果提出整改意見(jiàn)。二、工程質(zhì)量的控制（a）監(jiān)理單位對(duì)施工單位報(bào)送的各分項(xiàng)工程技術(shù)交底，及重點(diǎn)部位、關(guān)鍵工序的施工工藝和質(zhì)量保證措施進(jìn)

22、行審批后報(bào)工程部門(mén)，并負(fù)責(zé)監(jiān)督落實(shí)。（b）監(jiān)理單位對(duì)施工單位在施工過(guò)程中報(bào)送的測(cè)量放線控制成果進(jìn)行復(fù)驗(yàn)和確認(rèn)。（c）監(jiān)理單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)場(chǎng)材料進(jìn)行檢驗(yàn)，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定以見(jiàn)證取樣方式進(jìn)行抽檢。（d）督促檢查施工單位冬雨季施工措施的落實(shí)。（e）監(jiān)理單位應(yīng)及時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡視、測(cè)量和試驗(yàn)，重要的分部分項(xiàng)工程、關(guān)鍵工序要跟班進(jìn)行旁站監(jiān)理。根據(jù)施工單位申請(qǐng)，及時(shí)進(jìn)行分部分項(xiàng)、隱蔽工程的驗(yàn)收，嚴(yán)格控制隱蔽工程質(zhì)量。（f）監(jiān)理單位要及時(shí)答復(fù)施工單位提出的問(wèn)題，協(xié)調(diào)單體、配套、綠化等各家施工單位的關(guān)系，保證工程順利進(jìn)行。（g）對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，工程部門(mén)責(zé)成監(jiān)理單位寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告，分析原因，制定整改措施，

23、并檢查整改結(jié)果。（h）若在施工過(guò)程中發(fā)生質(zhì)量事故，由工程部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況提出對(duì)監(jiān)理單位的處罰意見(jiàn)，報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。三、工程進(jìn)度的控制（a）監(jiān)理單位根據(jù)工程情況編制進(jìn)度控制計(jì)劃、繪制進(jìn)度控制網(wǎng)絡(luò)圖，經(jīng)總監(jiān)理工程師批準(zhǔn)、報(bào)工程部門(mén)簽字認(rèn)可后實(shí)施，并予以監(jiān)督落實(shí)。（b）監(jiān)理單位在監(jiān)理月報(bào)中應(yīng)向工程部門(mén)報(bào)告工程進(jìn)度、工程質(zhì)量和投資控制情況，以及所采取的措施和合理化建議。（c）當(dāng)實(shí)際進(jìn)度滯后于計(jì)劃進(jìn)度時(shí)，工程部門(mén)責(zé)成監(jiān)理單位寫(xiě)出書(shū)面材料，分析原因，制定措施，報(bào)分管經(jīng)理確認(rèn)后實(shí)施。第六十七條 竣工驗(yàn)收階段對(duì)監(jiān)理的控制監(jiān)理單位參加公司組織的竣工驗(yàn)收，并提供相關(guān)的監(jiān)理資料，對(duì)驗(yàn)收中提出的整改問(wèn)題，監(jiān)理單位應(yīng)

24、要求施工單位進(jìn)行整改。工程質(zhì)量符合要求，總監(jiān)理工程師會(huì)同參加驗(yàn)收的各方簽署竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。第七章 工程竣工驗(yàn)收管理規(guī)定第六十八條 正式驗(yàn)收約10天前進(jìn)行工程預(yù)驗(yàn)，預(yù)驗(yàn)內(nèi)容與正式驗(yàn)收相同，由工程部門(mén)組織，物業(yè)公司、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等有關(guān)人員參加。預(yù)驗(yàn)應(yīng)做好完整記錄，驗(yàn)收后提出的整改意見(jiàn)，應(yīng)限期修整完善。第六十九條 由工程部門(mén)請(qǐng)質(zhì)量監(jiān)督站規(guī)劃、公安消防等部門(mén)對(duì)工程進(jìn)行檢查，并取得上述部門(mén)的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件。第七十條 工程預(yù)驗(yàn)合格后：施工單位填報(bào)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、監(jiān)理單位出具質(zhì)量評(píng)估報(bào)告，經(jīng)總監(jiān)理工程師簽字后會(huì)同工程資料，報(bào)送工程部門(mén)審核。工程部門(mén)確定正式驗(yàn)收日期，并按約定日期通

25、知參加驗(yàn)收的單位。第七十一條 工程部門(mén)督促監(jiān)理單位會(huì)同施工單位做好正式驗(yàn)收和準(zhǔn)備工作，包括：交工資料準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)清理準(zhǔn)備、驗(yàn)收會(huì)議準(zhǔn)備、驗(yàn)收文件準(zhǔn)備。工程部門(mén)填報(bào)“工程竣工前檢查申報(bào)表”，請(qǐng)質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)派出檢查人員對(duì)工程進(jìn)行竣工前檢查，如工程具備竣工驗(yàn)收條件，簽字認(rèn)可。第七十二條 組織物業(yè)公司、勘察單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位及市有關(guān)職能部門(mén)（根據(jù)工程性質(zhì)、大小及市有關(guān)規(guī)定確定）組成工程驗(yàn)收委員會(huì)進(jìn)行正式驗(yàn)收。第七十三條 工程驗(yàn)收委員會(huì)按建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量并進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。第七十四條 驗(yàn)收結(jié)束后，若驗(yàn)收通過(guò)，驗(yàn)收委員會(huì)根據(jù)質(zhì)量評(píng)定結(jié)果填寫(xiě)工程竣工驗(yàn)收意見(jiàn)，并提出進(jìn)一

26、步整改意見(jiàn)及今后注意事項(xiàng)；若驗(yàn)收不合格，或驗(yàn)收各方不能形成一致意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)確定改進(jìn)修整范圍及復(fù)驗(yàn)日期。第七十五條 在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，工程部門(mén)會(huì)同施工單位依據(jù)青島市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，向工程所在地的建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理竣工驗(yàn)收備案，并辦理備案手續(xù)。第八章 工程預(yù)、結(jié)算管理規(guī)定第七十六條 工程預(yù)算工程部門(mén)各專(zhuān)業(yè)人員負(fù)責(zé)編制本專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目預(yù)算，工程預(yù)算書(shū)一式三份，報(bào)財(cái)務(wù)部門(mén)一份，作為預(yù)算控制和撥付工程進(jìn)度款的依據(jù)，報(bào)材料供應(yīng)部門(mén)一份做為甲方供料的依據(jù)，工程部門(mén)自留一份招投標(biāo)工程的標(biāo)底。第七十七條 工程的結(jié)算一、單位工程完工后，工程部門(mén)要求施

27、工單位在竣工驗(yàn)收后28天內(nèi)（住宅工程），將工程結(jié)算依據(jù)的全部資料報(bào)至工程部門(mén)。二、工程部門(mén)對(duì)資料審核后，對(duì)工程部門(mén)進(jìn)行交底，工程部門(mén)審核結(jié)算資料的完整性后，依據(jù)結(jié)算資料，對(duì)項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)結(jié)算進(jìn)行初審。三、工程部門(mén)將雙方同意的初審決算書(shū)及決算資料，委托造價(jià)咨詢(xún)單位進(jìn)行審計(jì)結(jié)算。第七十八條 零星工程的預(yù)結(jié)算一、工程開(kāi)工前，各專(zhuān)業(yè)預(yù)算員根據(jù)工程有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙和資料，確定工程的合理預(yù)算值。二、在施工過(guò)程中，預(yù)算員對(duì)零星工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工方案和技術(shù)的跟蹤，了解施工方法、施工過(guò)程、施工進(jìn)度，對(duì)照現(xiàn)場(chǎng)情況，預(yù)測(cè)和估計(jì)可能發(fā)生的工程量變動(dòng)。三、工程完工驗(yàn)收合格后，施工單位將結(jié)算書(shū)和竣工結(jié)算資料報(bào)至工程部門(mén)。工程部門(mén)對(duì)

28、竣工資料確認(rèn)后，報(bào)至財(cái)務(wù)部門(mén)。四、工程部門(mén)根據(jù)施工單位所報(bào)結(jié)算書(shū)，要求施工單位提供需甲方限價(jià)的“施工單位自購(gòu)材料明細(xì)表”，并轉(zhuǎn)材料供應(yīng)部門(mén)按規(guī)定審核限價(jià)。五、預(yù)算員根據(jù)確認(rèn)的資料審核結(jié)算。第七十九條 工程結(jié)算審計(jì)所有工程類(lèi)結(jié)算均應(yīng)審計(jì)。由工程部門(mén)根據(jù)工程的情況、結(jié)算值大小，確定審計(jì)方式、內(nèi)容和范圍。一、審計(jì)分為內(nèi)部審計(jì)和審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)。（a）內(nèi)審：零星工程、輔助工程、維修工程；工程類(lèi)決算初審。內(nèi)審由預(yù)算部門(mén)按規(guī)定進(jìn)行審計(jì)。（b）外審：初審合格的工程類(lèi)決算；無(wú)能力內(nèi)審的項(xiàng)目工程。二、工程部門(mén)根據(jù)考察情況，選擇合適的審計(jì)機(jī)構(gòu)，按規(guī)定與審計(jì)機(jī)構(gòu)簽定審計(jì)合同，合同中應(yīng)明確審計(jì)內(nèi)容及要求、完成時(shí)間、取費(fèi)、

29、雙方責(zé)任等。三、工程部門(mén)按合同規(guī)定和審計(jì)機(jī)構(gòu)的要求，做好聯(lián)絡(luò)與協(xié)調(diào)工作。工程部門(mén)、材料供應(yīng)部門(mén)應(yīng)及時(shí)提供有關(guān)資料，并向?qū)徲?jì)機(jī)構(gòu)說(shuō)明工程情況，積極配合審計(jì)工作。第九章 工程經(jīng)濟(jì)簽證管理規(guī)定第八十條 經(jīng)濟(jì)簽證的范圍經(jīng)濟(jì)簽證是本公司和施工單位在工程建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的建筑工程合同及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)以外或圖紙未明確規(guī)定而實(shí)際發(fā)生在工程中的經(jīng)濟(jì)文件。因工程有較大的變更（結(jié)構(gòu)方案變更、建筑標(biāo)準(zhǔn)提高、功能改變、增加層數(shù)、增加面積等），需要項(xiàng)目原審批單位單位重新審批，而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，不屬于現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證管理范圍。第八十一條 經(jīng)濟(jì)簽證的內(nèi)容（a）預(yù)算及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)沒(méi)有包括，而施工中又必須采用的技術(shù)措施費(fèi)用（技術(shù)措施應(yīng)經(jīng)建設(shè)單

30、位、設(shè)計(jì)單位同意確認(rèn)后）。按合同規(guī)定，施工圖預(yù)算包干的除外；（b）非施工單位責(zé)任造成的返修、加固、拆除工程費(fèi)用以及因其它原因造成的誤工費(fèi)用；（c）零星工程的工程量確認(rèn)；（d）其它由于本公司原因而發(fā)生的費(fèi)用。以上工程量的簽證，有定額標(biāo)準(zhǔn)的，按定額標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算。沒(méi)有定額標(biāo)準(zhǔn)的，按雙方商定的價(jià)格、是否計(jì)取稅費(fèi)等要求，在簽證上明確注明。第八十二條 經(jīng)濟(jì)簽證的程序施工單位到辦公室申購(gòu)工程簽證單，并據(jù)實(shí)填寫(xiě)簽證內(nèi)容，經(jīng)駐工地代表確認(rèn)，工程部門(mén)確定結(jié)算方式，分管經(jīng)理審批，總經(jīng)理審定。第八十三條 經(jīng)濟(jì)簽證的實(shí)施當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生第二條規(guī)定的經(jīng)濟(jì)簽證時(shí)，由施工單位提出簽證要求，填寫(xiě)“工程簽證單”，詳細(xì)注明工程簽證內(nèi)容及

31、工程量，由施工單位負(fù)責(zé)人簽字，報(bào)工程部門(mén)。工程部門(mén)接到簽證單后，立即組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和預(yù)算人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)查，確認(rèn)施工所發(fā)生的工程量。第八十四條 工程部門(mén)應(yīng)及時(shí)每份簽證進(jìn)行審核、編號(hào)、簽字、確認(rèn)，按要求報(bào)批。經(jīng)濟(jì)簽證必須一事一簽、隨發(fā)生隨簽，后補(bǔ)簽證無(wú)效，涂改數(shù)、字無(wú)效。第八十五條 經(jīng)濟(jì)簽證一式兩份，交工程部門(mén)一份（第一聯(lián)作為工程結(jié)算或階段性撥付工程款的依據(jù)）、施工單位一份。第十章 房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售管理規(guī)定第八十六條 制定產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)組合方案，營(yíng)銷(xiāo)組合方案應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)前完成，并通過(guò)論證和評(píng)審。方案包括（但不限于）以下內(nèi)容：（a）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析；（b）客戶群描述；（c）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)方案；（d）定價(jià)方案及銷(xiāo)售策略；（e）營(yíng)銷(xiāo)廣告推廣方案；（f）物業(yè)管理前期方案。第八十七條 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定后，銷(xiāo)售部門(mén)組織辦公室、工程部門(mén)、物業(yè)公司等相關(guān)部門(mén)，根據(jù)項(xiàng)目的投資大小及項(xiàng)目的特點(diǎn)確定營(yíng)銷(xiāo)方案的內(nèi)容，討論編制項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案。（a）對(duì)于小項(xiàng)目，重點(diǎn)將競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、客戶估測(cè)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、定價(jià)策略和