第四章 城市土地有償使用

1、第四章第四章 城市土地有償使用城市土地有償使用Your Subtopics Go Here國有土地有償使用形式國有土地有償使用形式 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓 國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)出租土地使用權(quán)出租 土地使用權(quán)作價入股土地使用權(quán)作價入股 土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營 劃撥土地使用權(quán)管理劃撥土地使用權(quán)管理4.2 4.2 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)國有建設(shè)用地使用權(quán) 概念概念 建設(shè)用地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人依法對建設(shè)用地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)國家所有的土

2、地享有占有、使用和收益的權(quán)利，建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)利用該土地建造利，建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立者地下分別設(shè)立 概念概念 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓 年限年限（1 1）居住

3、用地）居住用地7070年；年；（2 2）工業(yè)用地）工業(yè)用地5050年；年；（3 3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地5050（4 4）商業(yè)、旅游、娛樂用地）商業(yè)、旅游、娛樂用地4040年；年；（5 5）綜合或其他用地）綜合或其他用地5050年。年。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓 方式方式 招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓 拍賣出讓拍賣出讓 掛牌出讓掛牌出讓協(xié)議出讓協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓拍賣出讓拍賣出讓 出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)時間、地點進行公開競價，根據(jù)出

4、價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。掛牌出讓掛牌出讓 出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。競價結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。協(xié)議出讓協(xié)議出讓 協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指土地協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)是指土地使用權(quán)有意受讓人直接向市

5、、縣人民政使用權(quán)有意受讓人直接向市、縣人民政府土地行政主管部門（出讓人）提出用府土地行政主管部門（出讓人）提出用地申請，并就土地的用途、范圍、價格地申請，并就土地的用途、范圍、價格等談判、協(xié)商，達(dá)成一致并簽訂土地使等談判、協(xié)商，達(dá)成一致并簽訂土地使用權(quán)出讓合同的一種出讓方式。用權(quán)出讓合同的一種出讓方式。國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告 出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前開始日前 2020日，在土地有形市場或者指日，在土地有形市場或者指定的場所、媒介發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛定的場所、媒介發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地

6、的牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時間、地點基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時間、地點 內(nèi)容：內(nèi)容：（1）出讓人的名稱和地址；）出讓人的名稱和地址；（2）出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、使用年期、用途、規(guī)）出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、使用年期、用途、規(guī)劃指標(biāo)要求；劃指標(biāo)要求；（3）投標(biāo)人、競買人的資格要求以及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法）投標(biāo)人、競買人的資格要求以及申請取得投標(biāo)、競買資格的辦法（4）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點和方式；）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時間、地點和方式；（5）招標(biāo)拍賣掛牌時間、地點、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等；）招標(biāo)拍賣掛

7、牌時間、地點、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競價方式等；（6）確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；）確定中標(biāo)人、競得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（7）投標(biāo)、競買保證金；）投標(biāo)、競買保證金；（8）其他需要公告的事項。）其他需要公告的事項。出讓土地使用權(quán)終止出讓土地使用權(quán)終止 （1）因土地使用權(quán)期滿終止）因土地使用權(quán)期滿終止 （2）因土地使用權(quán)提前收回終止）因土地使用權(quán)提前收回終止 （3）因違反出讓合同有關(guān)規(guī)定終止）因違反出讓合同有關(guān)規(guī)定終止 （4）因土地滅失終止）因土地滅失終止建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同 建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款 （1 1）當(dāng)事人的名稱

8、和住所；）當(dāng)事人的名稱和住所； （2 2）土地界址、面積等；）土地界址、面積等； （3 3）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間； （4 4）土地用途；）土地用途； （5 5）使用期限；）使用期限； （6 6）出讓金等費用及其支付方式；）出讓金等費用及其支付方式； （7 7）解決爭議的方法。）解決爭議的方法。出讓實施出讓實施土地儲備土地儲備 土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標(biāo)，依法現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備

9、供應(yīng)土地的行為取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為 土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構(gòu)承擔(dān)。土土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構(gòu)承擔(dān)。土地儲備機構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨立地儲備機構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。 背景背景 19壟斷城市存量壟斷城市存量土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地市場土地市場規(guī)范化規(guī)范化盤活存量土地盤活存量土地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級改善投資改善投資環(huán)境環(huán)境必要性必要性生地生地熟地熟地 20城市

10、土地管理城市土地管理土地一級市場土地一級市場規(guī)范化規(guī)范化公開、公平公開、公平公正公正房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場調(diào)控調(diào)控目的目的限地限地令令地價地價王王職責(zé)職責(zé)收購、儲備收購、儲備收回、收購、收回、收購、置換和征收置換和征收土地儲備庫土地儲備庫服務(wù)于政府非盈利服務(wù)于政府非盈利土地市場管理土地市場管理出讓：招拍掛出讓：招拍掛融資融資工作工作規(guī)范規(guī)范土地儲備管理辦法土地儲備管理辦法國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知中心日常管理制度中心日常管理制度土地儲備資金管理暫行辦法土地儲備資金管理暫行辦法地方地方土地儲備辦法土地儲備辦法土地儲備機構(gòu)的部門及職責(zé)土地儲備機構(gòu)的部門及職責(zé) 土

11、地儲備機構(gòu)土地儲備機構(gòu) 綜綜合合處處儲儲備備管管理理財財務(wù)務(wù)管管理理 后后勤勤保保障障人人力力資資源源信信息息化化建建設(shè)設(shè)儲儲備備管管理理開開發(fā)發(fā)管管理理項項目目開開發(fā)發(fā)市市場場交交易易地地產(chǎn)產(chǎn)處處財財務(wù)務(wù)管管理理政政策策分分析析資資金金運運作作工作機制工作機制置換置換征收征收收回收回收購收購資金資金運作運作儲備儲備內(nèi)部內(nèi)部運行運行出讓出讓土地儲備計劃與管理土地儲備計劃與管理 根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展計劃、土地利根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地市場供需狀況等共同編年度計劃和土地市場供需狀況等共同編制年度土地儲備計

12、劃，報同級人民政府制年度土地儲備計劃，報同級人民政府批準(zhǔn)，并報上級國土資源管理部門備案批準(zhǔn)，并報上級國土資源管理部門備案。 年度土地儲備計劃應(yīng)包括：年度土地儲備計劃應(yīng)包括： 年度儲備土地規(guī)模；年度儲備土地規(guī)模； 年度儲備土地前期開發(fā)規(guī)模；年度儲備土地前期開發(fā)規(guī)模； 年度儲備土地供應(yīng)規(guī)模；年度儲備土地供應(yīng)規(guī)模； 年度儲備土地臨時利用計劃；年度儲備土地臨時利用計劃； 計劃年度末儲備土地規(guī)模。計劃年度末儲備土地規(guī)模。 儲備范圍儲備范圍 依法收回的國有土地；依法收回的國有土地； 收購的土地；收購的土地； 行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地； 已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地已辦

13、理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地 其他依法取得的土地。其他依法取得的土地。儲備土地的土地供應(yīng)儲備土地的土地供應(yīng) 儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)厥?、縣土儲備土地完成前期開發(fā)整理后，納入當(dāng)?shù)厥?、縣土地供應(yīng)計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門地供應(yīng)計劃，由市、縣人民政府國土資源管理部門統(tǒng)一組織供地（主要通過招標(biāo)、拍賣和掛牌等出讓統(tǒng)一組織供地（主要通過招標(biāo)、拍賣和掛牌等出讓方式供應(yīng)）。方式供應(yīng)）。 依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收后的土地，納入儲備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計備滿兩年未供應(yīng)的，在下達(dá)下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃時扣減相應(yīng)指標(biāo)。

14、劃時扣減相應(yīng)指標(biāo)。4.34.3國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 概念概念 土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為 形式形式 出售出售 交換交換贈與贈與轉(zhuǎn)讓原則 （1 1）出讓合同規(guī)定的全部權(quán)利和義務(wù)隨土地使用權(quán)）出讓合同規(guī)定的全部權(quán)利和義務(wù)隨土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移的原則同時轉(zhuǎn)移的原則 （2 2）土地使用權(quán)與其地上建筑物產(chǎn)權(quán)一致的原則）土地使用權(quán)與其地上建筑物產(chǎn)權(quán)一致的原則 （3 3）不得損害土地及地上筑建物經(jīng)濟效益的原則）不得損害土地及地上筑建物經(jīng)濟效益的原則 （4 4）不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限的原則）不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限的原則轉(zhuǎn)讓條件

15、轉(zhuǎn)讓條件 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （1 1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；并取得土地使用權(quán)證書； （2 2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的的，完成開發(fā)投資總額的25%25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)

16、建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序 （1）提交轉(zhuǎn)讓申請）提交轉(zhuǎn)讓申請 （2）審查批準(zhǔn)）審查批準(zhǔn) （3）交納有關(guān)稅費）交納有關(guān)稅費 （4）登記發(fā)證）登記發(fā)證4.4 國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃 概念概念 土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為向出租人支付租金的行為 條件和范圍條件和范圍 土地使用權(quán)出租的條件是按土地使用權(quán)

17、出讓合土地使用權(quán)出租的條件是按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地投資開發(fā)利用。同規(guī)定的期限和條件對土地投資開發(fā)利用。 對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實行出讓，不實行租賃行出讓，不實行租賃4.54.5國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押 概念概念 土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保向銀行抵地使用權(quán)作為履行債務(wù)的擔(dān)保向銀行抵押取得貸款的行為。押取得貸款的行為?？梢栽O(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)范圍可以設(shè)定抵

18、押權(quán)的土地使用權(quán)范圍 （1 1）可以獨立作為抵押物的土地使用權(quán)。）可以獨立作為抵押物的土地使用權(quán)。 以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)；以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)； 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)在先辦理出讓以劃撥方式取得的土地使用權(quán)在先辦理出讓手續(xù)后和補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、手續(xù)后和補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，經(jīng)土地主管部門批準(zhǔn)可以設(shè)定抵押的；經(jīng)土地主管部門批準(zhǔn)可以設(shè)定抵押的； 荒地（荒山虎溝、荒丘、荒灘等）使用權(quán)?；牡兀ɑ纳交?、荒丘、荒灘等）使用權(quán)。 （2）必須與地上建筑物一并抵押的土地）必須與地上建筑物一并抵押的土地使用權(quán)使用權(quán) 鄉(xiāng)村企業(yè)的土地使用權(quán)（地上應(yīng)有廠鄉(xiāng)村企業(yè)的土地使用權(quán)（地上應(yīng)有廠房或經(jīng)營用房）房或經(jīng)營用房） 農(nóng)村宅基地使用權(quán)（地上有房屋等建農(nóng)村宅基地使用權(quán)（地上有房屋等建筑物）筑物） 劃撥土地使用權(quán)（房屋已經(jīng)建成）劃撥土地使用權(quán)（房屋已經(jīng)建成）4.6國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥管理國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥管理 概念概念 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上