上成·如皋國際汽車汽配城調(diào)研報告

1、上成上成 如皋國際汽車汽配城如皋國際汽車汽配城調(diào)研報告調(diào)研報告匯誠行商業(yè)顧問機構(gòu)匯誠行商業(yè)顧問機構(gòu)2012.03深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 2 目錄一、項目及周邊環(huán)境調(diào)研二、如皋市城市基本情況調(diào)研三、如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研四、如皋市專業(yè)市場調(diào)研五、如皋商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研六、同類型汽配市場調(diào)研七、汽配類商戶資源調(diào)研八、同類市場案例分析九、調(diào)研結(jié)論深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 3 一、項目

2、及周邊情況調(diào)研1 項目區(qū)位2 項目基本數(shù)據(jù)3 項目周邊基本情況4 項目所處區(qū)域現(xiàn)狀及未來發(fā)展規(guī)劃5 總結(jié)深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 4 項目區(qū)位項目位于如皋市西南部，南接334省道（惠政西路），北接解放西路，東距204國道（花市路）300米，西接經(jīng)一路，項目內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)四通八達，主入口處道路寬29米，項目內(nèi)主通道汽車大道寬23米，其他次級道路寬20米。分別連接花市路，惠政西路、解放西路，使得整個項目成為無障礙交通通道。一、項目及周邊環(huán)境調(diào)研項目位置東側(cè)南面334省道項目入口處項目內(nèi)部道路項

3、目內(nèi)汽車大道項目內(nèi)部道路花市路新汽車站深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 5 一、項目及周邊環(huán)境調(diào)研項目區(qū)位項目所在區(qū)域由新204國道（花市路）、334省道（惠政路）、解放西路和經(jīng)一路交叉圍成的一個區(qū)域，其中204國道是雙向十車道設(shè)計、334省道都雙向四車道設(shè)計的交通主干道，貫穿如皋市全境，解放路是如皋市的交通主干道之一，雙向4車道設(shè)計，近年來解放路進行拓寬延伸，使得其通達性和交通量都得到提升。項目周邊道路情況深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE

4、 CONSULTING CO.,LTD.Page 6 項目周邊道路總結(jié)分析周邊道路等級通行狀況花市路（204國道）雙向十車道順暢惠政路（三三四省道）雙向四車道+非機動車道順暢解放西路雙向四車道暫未通行項目區(qū)位一、項目及周邊環(huán)境分析項目周邊道路等級、通行狀況 項目周邊道路狀況有利于車流通行，形成優(yōu)良的物流配送環(huán)境，同時汽車站是整個城市人流的集散地。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 7 項目區(qū)位一、項目及周邊環(huán)境分析項目所在區(qū)域交通便捷，如皋市交通主干道途徑項目，項目內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)齊全，項目內(nèi)部四通八

5、達；新汽車站建成并投入使用，使得區(qū)域范圍內(nèi)成為人車流集散地，物流配送更加方便。項目區(qū)位總結(jié)深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 8 項目基本數(shù)據(jù)一、項目及周邊環(huán)境分析萬達廣場項目總體經(jīng)濟指標項目總占地面積約130畝（86647），總長度約560米，寬164米分為三個地塊開發(fā)建設(shè)，其中一期占地45.75畝（30500.23）深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 9 項目基本數(shù)據(jù)一、項目及周邊環(huán)境分析萬達

6、廣場項目一期經(jīng)濟指標項目總占地面積30500.62，總建筑面積66404.5，容積率2.35，建筑密度36%，機動車停車位320輛，非機動車停車位4800輛；一層鋪位開間3.6米，進深7.5米，一層層高5.4米，二層層高4.8米，樓間距12米，主通道16.68米，次通道9米；項目共16棟建筑，其中商鋪13棟，可售商鋪約280個左右。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 10 項目基本數(shù)據(jù)一、項目及周邊環(huán)境分析項目一期規(guī)劃平面圖深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL

7、 ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 11 花市路路人車流統(tǒng)計周邊道路人車流統(tǒng)計時間段（時間段（5 min）行人行人自行車自行車電動車及摩電動車及摩托車托車三輪摩的三輪摩的汽車汽車10：30-10：3567261001016813：50-13：557011781313519：00-19：05358665188合計合計1724524428491道路等級道路等級雙向十車道花市路項目段車流旺盛，人流量相對較少，作為貫穿如皋全境的204國道，其機動車運行量非常大。項目周邊基本情況一、項目及周邊環(huán)境分析深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL E

8、STATE CONSULTING CO.,LTD.Page 12 惠政路人車流統(tǒng)計時間段（時間段（5 min）行人行人自行車自行車電動車及摩電動車及摩托車托車三輪摩的三輪摩的汽車10：40-10：4517176305513：40-13：452755106519：10-19：1520535062合計合計64271490182道路等級道路等級雙向四車道+非機動車道惠政路（334省道）項目段車流較旺，以機動車為主、電動車摩托車次之，自行車最少。項目周邊基本情況一、項目及周邊環(huán)境分析周邊道路人車流統(tǒng)計深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULT

9、ING CO.,LTD.Page 13 一、項目及周邊環(huán)境分析項目所處區(qū)域的現(xiàn)狀項目所處區(qū)域的現(xiàn)狀及未來發(fā)展規(guī)劃項目所處區(qū)域為政府規(guī)劃的如皋國際車城，目前項目周邊主要為汽車4S店環(huán)繞，如上海大眾、長江別克、福特汽車、東風悅達起亞、一汽豐田、奧迪（在建）、雪佛蘭、北京現(xiàn)代等一汽豐田通用別克雪佛蘭東風悅達起亞深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 14 一、項目及周邊環(huán)境分析項目所處區(qū)域的現(xiàn)狀項目所處區(qū)域的現(xiàn)狀及未來發(fā)展規(guī)劃上海大眾汽車上海大眾汽車通用別克通用別克長安福特東風悅達起亞一汽豐田通用雪佛蘭北

10、京現(xiàn)代深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 15 一、項目及周邊環(huán)境分析項目所處區(qū)域的現(xiàn)狀及未來發(fā)展規(guī)劃項目所處區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃項目所處區(qū)域是如皋市政府規(guī)劃的汽車城，由汽車4S店，汽車配件市場、二手車交易市場、車管所、酒店式寫字樓、住宅區(qū)等組成，是一個現(xiàn)代化、綜合性的汽車交易市場如皋汽配市場汽車4S店汽車4S店汽車4S店如皋市車管所二手車交易市場住宅區(qū)深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 16 一、項

11、目及周邊環(huán)境分析項目所處區(qū)域的現(xiàn)狀及未來發(fā)展規(guī)劃項目所處區(qū)域未來發(fā)展方向 項目所在區(qū)域“國際汽車城“由如皋市如城鎮(zhèn)人民政府投資興建，在政府的規(guī)劃下及主導下，整個區(qū)域定位為如皋唯一的汽車綜合化物流園區(qū)，通過充分發(fā)揮區(qū)域交通優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢，遵循汽車消費市場規(guī)律、順應(yīng)汽車消費服務(wù)趨勢；采用科學企業(yè)管理體制、靈活運用市場運行機制；在市鎮(zhèn)兩級政府傾力扶持下、將”如皋國際車城“打造成行業(yè)的知名品牌。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 17 一、項目及周邊環(huán)境分析總結(jié)本項目定位為汽車汽配綜合市場，是目前如皋唯

12、一的綜合化汽車專業(yè)市場；項目所處區(qū)域”如皋國際汽車城“是政府主導開發(fā)，目前已經(jīng)有眾多汽車4S店，未來將形成一個汽車綜合化物流園區(qū)，本項目位于整個區(qū)域的核心位置，具有得天獨厚的優(yōu)勢項目及周邊環(huán)境綜合分析深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 18 項目周邊的新汽車站、花市路、惠政路等是進出如皋的人流聚集區(qū)、交通要道，在政府的規(guī)劃下，市場內(nèi)有汽車大道等多條市政道路，項目外部和內(nèi)部道路四通八達，具有優(yōu)越的交通條件；整個城南區(qū)域是未來如皋的行政中心及交通樞紐，市政府、法院、公安局、文化館等處于這一區(qū)域，區(qū)域

13、發(fā)展空間巨大。一、項目及周邊環(huán)境分析總結(jié)項目及周邊環(huán)境綜合分析深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 19 二、如皋城市基本情況調(diào)研1 如皋市區(qū)位2 如皋城市總體發(fā)展規(guī)劃3 如皋市城市經(jīng)濟綜合指標4 如皋市城市人口及結(jié)構(gòu)深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 20 如皋市區(qū)位二、如皋城市基本情況調(diào)研如皋城市基本情況調(diào)研如皋市城市區(qū)位概述如皋市，南臨長江，東頻南黃海，位于中國經(jīng)濟最發(fā)達的長江三角洲核心區(qū)北翼

14、，上海都市圈內(nèi)重要的歷史文化旅游港口城市，東距上海150公里，西距南京200公里，與張家港市隔江相望。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 21 如皋市區(qū)位二、如皋城市基本情況調(diào)研如皋城市基本情況調(diào)研如皋市城市簡介如皋市是江蘇省歷史文化名城，411年建縣，已有1600年建縣史。如皋市人杰地靈，榮獲多項國家級稱號：中國花木盆景之都、世界長壽養(yǎng)生福地、興業(yè)投資熱土、中國造船第一城等深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LT

15、D.Page 22 如皋市總體發(fā)展規(guī)劃二、如皋城市基本情況調(diào)研如皋城市基本情況調(diào)研如皋市城市總體發(fā)展規(guī)劃簡述如皋市未來城市發(fā)展規(guī)劃（2006年2020年）以城市建設(shè)現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，規(guī)劃“六橫七縱”的道路系統(tǒng)，加大道路密度，緩減城市交通壓力；城區(qū)用地規(guī)劃通過城市主干道及綠色空間的圍合、劃分，形成“六組團”的空間結(jié)構(gòu)：老城核心組團、城北組團、城西組團、城南新城組團、城東組團、鐵東工業(yè)組團；城區(qū)公共設(shè)施實行總體分散、局部集中的布局模式，在“六組團”空間結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，形成“兩主四副四軸”的公建布置格局。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTI

16、NG CO.,LTD.Page 23 如皋市總體發(fā)展規(guī)劃二、如皋城市基本情況調(diào)研如皋城市基本情況調(diào)研官方圖片如皋市2006年2020年城市發(fā)展規(guī)劃城西組團：居住、商業(yè)城南新城組團：行政辦公、商業(yè)金融娛樂休閑商務(wù)辦公城東組團：居住、商業(yè)鐵東工業(yè)組團：工業(yè)、倉儲、物流老城核心組團：商業(yè)、金融、文化、旅游、娛樂休閑城北組團：工業(yè)、物流、居住深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 24 如皋市城市經(jīng)濟綜合指標二、如皋城市基本情況調(diào)研如皋城市基本情況調(diào)研如皋城市GDP（2006年2010年）示意圖：如皋市20

17、10年GDP增長速度高達14.3%，遠高于國際GDP增速8.4%。如皋市的經(jīng)濟發(fā)展正處于穩(wěn)步上升的階段。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 25 如皋市城市經(jīng)濟綜合指標二、如皋城市基本情況調(diào)研如皋城市基本情況調(diào)研如皋市周邊縣市城市經(jīng)濟對比（2010年）如皋市GDP水平在周邊縣市中處于前列，且增長速度穩(wěn)定深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 26 如皋市城市經(jīng)濟綜合指標二、如皋城市基本情況調(diào)研如皋城市

18、基本情況調(diào)研如皋市社會消費品零售總額（2006年2010年）如皋市社會消費品零售總額增長速度18.5%，促使如皋市商業(yè)飛速發(fā)展深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 27 如皋市城市經(jīng)濟綜合指標二、如皋城市基本情況調(diào)研如皋城市基本情況調(diào)研如皋市周邊縣市2010年社會消費品零售總額對比如皋市2010年社會消費品零售總額在周邊縣市中排名靠前，增長速度較快，昭示著如皋經(jīng)濟發(fā)展在南通市下轄縣市中處于前列狀態(tài)。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSUL

19、TING CO.,LTD.Page 28 如皋市城市經(jīng)濟綜合指標二、如皋城市基本情況調(diào)研如皋城市基本情況調(diào)研如皋市城鎮(zhèn)居民收入（2006年2010年）如皋市城鎮(zhèn)居民收入水平增長速度12.1%，2006年2010年處于穩(wěn)步增長階段。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 29 如皋市城市人口及結(jié)構(gòu)二、如皋城市基本情況調(diào)研如皋城市基本情況調(diào)研如皋市人口年齡結(jié)構(gòu)如皋市人口結(jié)構(gòu)主要由1564歲的年齡段人口組成，老齡化約占12%,整體人口組成較為平衡。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHI

20、NA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 30 如皋市城市人口及結(jié)構(gòu)二、如皋城市基本情況調(diào)研如皋城市基本情況調(diào)研如皋及周邊縣市2010年人口對比如皋市2010年人口遠高于周邊縣市人口，增長速度較為穩(wěn)定，周邊縣市多數(shù)呈負增長。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 31 如皋市城市基本情況總結(jié)二、如皋城市基本情況調(diào)研如皋城市基本情況調(diào)研如皋市人口數(shù)量居南通市首位，人口構(gòu)成平衡如皋市經(jīng)濟發(fā)展速度居南通市首位，產(chǎn)業(yè)發(fā)展平衡，專業(yè)預(yù)測將發(fā)展成為全球最大的制造業(yè)基地，國內(nèi)外

21、知名企業(yè)紛紛入駐；如皋市地理位置優(yōu)越，物流倉儲等依托交通的產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速；如皋區(qū)位、人口、經(jīng)濟（GDP）、消費等方面分析出如皋綜合優(yōu)勢深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 32 三、如皋城市商業(yè)基本情況調(diào)研1 如皋市商圈分布及特點2 如皋主要商業(yè)項目（零售）調(diào)研3 如皋城市商業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 33 如皋市商業(yè)網(wǎng)點分布三、如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研如皋市商圈分布及特點如皋市商

22、圈分布符合城市商圈分布的一般規(guī)律，也就是隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，城市商圈沿中心商圈向整個城市擴散。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 34 如皋市商圈分布及特點三、如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研文峰大世界樂天瑪特超市百歲步行街友邦國際深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 35 如皋市商圈分布及特點三、如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研西歐國際廣場國美電器大潤發(fā)超市沃爾瑪超市（在建）深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN Z

23、HEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 36 如皋市商圈分布及特點三、如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研 如皋城市中心商圈分布在如皋主要交通干道中山路與海陽路交叉口1公里半徑范圍內(nèi)，其中包括：百歲步行街、中山路中段、海陽路中段。其中商業(yè)環(huán)境主要包括：超市、百貨、商業(yè)街、餐飲、影院、休閑娛樂等，典型商家有：文峰大世界、文峰超市、樂天瑪特超市、蘇寧電器、國美電器、幸福藍海國際影城、肯德基。中心商圈是如皋市的商業(yè)、文化中心。是如皋人民日常生活、購物、娛樂休閑的主要場所。 隨著如皋城市的發(fā)展，商業(yè)氛圍逐漸濃厚，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量增加，一個中心商圈無法滿足市場需求，

24、逐漸衍生出：以金茂國際、金鷹大廈為核心的沃爾瑪（城西）商圈、以大潤發(fā)超市為核心的大潤發(fā)商圈，以市政府、如皋汽車南站為核心的城南（行政、交通樞紐）商圈、城東居住生活商圈。如皋市城市商圈分布特點深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 37 文峰大世界如皋市主要商業(yè)項目（零售）調(diào)研三、如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研項目名稱：文峰大世界項目位置：中山路項目類型：購物中心項目規(guī)模：2.4萬所處商圈：中心商圈消費群體：如皋市轄區(qū)經(jīng)營檔次：中高檔經(jīng)營狀況：該項目為如皋市唯一一個集百貨、超市、餐飲、休閑娛樂為一體的綜合性商

25、業(yè)體，是如皋人們?nèi)粘Ｉ睢①徫?、休閑場所，經(jīng)營狀況良好。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 38 如皋市主要商業(yè)項目（零售）調(diào)研三、如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研樂天瑪特項目名稱：樂天瑪特超市項目位置：中山路項目類型：超市項目規(guī)模：6000所處商圈：中心商圈消費群體：如皋城區(qū)經(jīng)營檔次：中檔經(jīng)營狀況：樂天瑪特超市是國際連鎖超市，超市所在的西歐國際廣場由于經(jīng)營狀況不佳，項目內(nèi)百貨類商業(yè)沒有正常運轉(zhuǎn)，使得超市經(jīng)營狀況一般，其輔營區(qū)經(jīng)營檔次較低，空置率較高。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司S

26、HEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 39 大潤發(fā)三、如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研如皋市主要商業(yè)項目（零售）調(diào)研項目名稱：大潤發(fā)超市項目位置：海陽路與福壽路交叉口項目類型：超市項目規(guī)模：24000所處商圈：城南商圈消費群體：如皋城區(qū)經(jīng)營檔次：中高檔經(jīng)營狀況：大潤發(fā)是如皋市目前檔次最高的超市，是城區(qū)人口日常購物的首選地，經(jīng)營狀況良好，單層面積約12000，一層為百貨，經(jīng)營通訊、化妝品、珠寶服裝、鞋類等。人氣較旺。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTI

27、NG CO.,LTD.Page 40 如皋市主要商業(yè)項目（零售）調(diào)研三、如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研國美電器項目名稱：國美電器項目位置：中山路項目類型：電器超市項目規(guī)模：12000所處商圈：中心商圈消費群體：如皋城區(qū)經(jīng)營檔次：中高檔經(jīng)營狀況：國美電器地處如皋市核心商圈，占據(jù)如皋主要商業(yè)街的地理優(yōu)勢，經(jīng)營狀況良好，但隨著城市商圈的南移，各類新生電器超市如五星電器、蘇寧電器的誕生，其競爭壓力劇增。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 41 如皋市主要商業(yè)項目（零售）調(diào)研三、如皋市商業(yè)基

28、本情況調(diào)研如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研蘇寧電器（金鷹大廈店）項目名稱：蘇寧電器項目位置：中山路與益壽路交匯處項目類型：電器超市項目規(guī)模：12000所處商圈：沃爾瑪商圈消費群體：如皋城區(qū)經(jīng)營檔次：中高檔經(jīng)營狀況：該項目屬于如皋市金鷹大廈改造項目，繼蘇寧電器步行街店入駐如皋的第二家店，從項目的規(guī)模和位置來看，項目是如皋市的新生商圈，項目周邊有沃爾瑪?shù)却笮蛥R聚人氣的項目，發(fā)展前景可觀。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 42 如皋市主要商業(yè)項目（零售）調(diào)研三、如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研友邦

29、國際家居項目名稱：友邦國際家居項目位置：益壽路項目類型：主題商城項目規(guī)模：6000所處商圈：沃爾瑪商圈消費群體：如皋城區(qū)經(jīng)營檔次：中檔經(jīng)營狀況：友邦國際自開業(yè)以來商戶入駐情況一直不樂觀，到目前為止，除了一層的家居經(jīng)營狀況良好外，二層以上基本空置，同時，如皋市家居類主題商城不斷崛起，對其經(jīng)營沖擊極大，未來發(fā)展堪憂。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 43 如皋市主要商業(yè)項目（零售）調(diào)研三、如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研百歲步行街項目名稱：百歲步行街項目位置：中山路項目類型：商業(yè)街項目

30、規(guī)模：-所處商圈：中心商圈消費群體：如皋城區(qū)經(jīng)營檔次：中低檔經(jīng)營狀況：百歲步行街是如皋市較早發(fā)展一批商業(yè)街，經(jīng)營檔次多為中低檔次的服裝、小吃等，規(guī)模較小，屬于社區(qū)底商，隨著如皋市新型商業(yè)街和購物中心的發(fā)展，不行的經(jīng)營狀況不佳，老舊商業(yè)街的缺點凸顯。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 44 如皋市零售商業(yè)項目分布分析如皋市零售商業(yè)主要集中在中山路與海洋路上，少數(shù)分布在福壽路與益壽路，主要以超市、百貨、電器等形式存在，大型超市有大潤發(fā)、文峰超市、樂天瑪特以及在建的沃爾瑪超市，百貨較少，有文峰大世界、

31、友邦國際和西歐國際廣場，其中西歐國際廣場和友邦國際因經(jīng)營不善，項目內(nèi)部商戶已經(jīng)基本撤場，僅有一層臨街少數(shù)商家繼續(xù)經(jīng)營。淮安市商業(yè)調(diào)研三、如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研如皋市主要商業(yè)項目（零售）調(diào)研國美電器樂天瑪特大潤發(fā)文峰大世界蘇寧電器（金鷹大廈）沃爾瑪（金貿(mào)國際）友邦國際家居深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 45 如皋市商業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃三、如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研如皋市核心商圈：由中心區(qū)的海陽路、中山路、安定街、廣福路等幾條道路交匯段構(gòu)成城南商圈：由海陽南路

32、、城南大道、圃園路、解放路、惠政路交匯地段構(gòu)成。城西商圈：益壽路以西，解放路以北、秦運河以南、花市路以東的區(qū)域；城東商圈：萬壽路以東、解放路以北、新長鐵路以西、秦運河以南的區(qū)域城北商圈：秦運河以北、惠民路以南、花市路以東、紫光路以西的區(qū)域深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 46 如皋市商業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃分析三、如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研如皋市商業(yè)基本情況調(diào)研如皋市商業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃 從上述如皋市2006年2020年的城市規(guī)劃圖上，可以看出，如皋市未來城市的商業(yè)發(fā)展方向是“南進”，東、西部則成為重點的人文

33、居住發(fā)展方向，北部則成為整個城市的工業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向的科技開發(fā)區(qū)。 從如皋市的城市發(fā)展現(xiàn)狀來看，南部是整個城市的行政中心，區(qū)域內(nèi)行政單位林立，如市政府、市人民法院、市公安局等均沿惠政路分布；同時，隨著新汽車站（如皋汽車南站）的建設(shè)及投入使用，使得整個城市的交通樞紐南移，新的商業(yè)中心正在誕生。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 47 四、如皋市專業(yè)市場調(diào)研1 如皋市專業(yè)市場整體分布情況調(diào)研2 如皋市專業(yè)市場項目調(diào)研3 如皋市專業(yè)市場綜合分析深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN V

34、CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 48 四、如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場整體分布如皋市主要專業(yè)市場及分布嘉信鋼材現(xiàn)貨交易市場金威蘇浙大市場興隆裝飾城群宇摩配市場天平市場億豐商貿(mào)城深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 49 四、如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場整體分布億豐商貿(mào)城天平市場群宇摩配市場興隆裝飾城蘇浙大市場上成如皋國際汽車汽配城嘉信鋼材交易市場深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHI

35、NA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 50 南通嘉信鋼材交易市場項目類型：專業(yè)市場（鋼材市場）規(guī)模：總規(guī)模50780.32，包含14棟商鋪、兩棟綜合樓，三個貨物堆放區(qū)鋪位面積：交易區(qū)商鋪三層，單層面積約32，端鋪面積約40，開間5米，進深約8米，綜合樓街鋪面積180左右，一二三層連體，4層辦公。開間與進深（m）： 4*8、25*8、8*8，一二三層連體銷售銷售時間： 2005年售價：開盤均價3000元/，如皋市專業(yè)市場項目調(diào)研四、如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場調(diào)研深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE C

36、ONSULTING CO.,LTD.Page 51 南通嘉信鋼材交易市場投資群體來源：生意人和中高收入家庭占大部分、上海投資客銷售模式：硬售+帶租約銷售租金水平：街鋪0.39元/平米天，內(nèi)鋪0.32元/平米天出租率：30%備注：該項目屬于如皋市較為老舊的市場，經(jīng)營時間近7年，由于鋼材市場屬于較為特殊市場，對于消費市場的要求較大，主要依托建筑工地，機械生產(chǎn)廠家等，如皋的市場無法支撐大規(guī)模鋼材市場，市場內(nèi)較多商戶選擇蘇州、無錫等較大規(guī)模城市。如皋市專業(yè)市場項目調(diào)研四、如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場調(diào)研深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONS

37、ULTING CO.,LTD.Page 52 群宇摩配市場項目類型：專業(yè)市場（摩配市場）規(guī)模： 8000鋪位面積：16、20、24銷售時間： 1997年租金水平：約5000元/鋪投資群體來源：本地個體戶業(yè)態(tài)組合：摩托車、三輪車銷售，電動車銷售，摩托車配件，摩托車、電動車維修備注：該項目是如皋市最早的市場之一，經(jīng)營時間約15年，對如皋市的摩托車電動車市場的影響非常大，近期2個月時間內(nèi)將進行拆遷，開發(fā)商目前將市場安置在用鋼架搭建的臨時場地。四、如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場項目調(diào)研深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSU

38、LTING CO.,LTD.Page 53 金威蘇浙大市場項目名稱：金威蘇浙大市場項目類型：專業(yè)市場（建材、小商品、副食市場）規(guī)模：25萬鋪位面積：一二三層連體，主力鋪位面積106，少數(shù)101，120以上，單層面積約32，開間進深：4.3*8.4銷售時間：2005年售價：均價5000元/銷售模式：帶租約銷售和硬售結(jié)合銷售率：90%四、如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場項目調(diào)研深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 54 金威蘇浙大市場租金水平：主通道1.83.5萬/年，次通道5000

39、6000元/年入駐率：60%左右投資群體來源：本地個體戶為主，少數(shù)上海、南通等投資客備注：項目整體經(jīng)營情況一般，目前商戶入住及業(yè)態(tài)規(guī)劃與初期項目整體規(guī)劃偏差較大，沒有達到初期宣傳的預(yù)期效果，由于項目規(guī)模超大，本地商戶資源無法滿足其經(jīng)營需求，導致項目內(nèi)部空置率較高，商鋪的租金水平上浮空間有限，投資者的投資回報無法得到預(yù)期的保障。四、如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場項目調(diào)研深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 55 興隆國際城項目類型：專業(yè)市場（裝飾建材）規(guī)模：總建筑面積6萬，由家居

40、裝飾商場、裝飾交易市場、商務(wù)快捷酒店等組成鋪位面積：4050開間與進深：6*8層高：4.2M銷售時間：2004銷售模式：經(jīng)營現(xiàn)狀：興隆裝飾城是如皋市的老舊市場之一，市場經(jīng)營時間7年左右，是如皋市裝飾材料市場的資深者，市場內(nèi)目前經(jīng)營狀況良好，但是老舊市場的缺陷體現(xiàn)出來了，沒有良好的停車設(shè)施，沒有統(tǒng)一的市場管理機制等。四、如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場項目調(diào)研深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 56 四、如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場項目調(diào)研億豐如皋國際商貿(mào)城

41、項目名稱：億豐建材城項目類型：專業(yè)市場（建材市場）規(guī)模：3.5萬鋪位面積：一二三層連體，主力鋪位面積106，少數(shù)101，120以上，單層面積約32，銷售時間：2006年售價：2006年4000元/，2011年6000元/租金水平：2530元/月投資群體來源：本地個體戶為主，少數(shù)上海、南通等投資客備注：該市場是如皋市的新型市場，市場內(nèi)整體裝修和商戶質(zhì)量都較高，目前經(jīng)營狀況一般，出租率較高，未來發(fā)展空間較大。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 57 四、如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)

42、市場項目調(diào)研天平市場項目名稱：天平市場項目類型：專業(yè)市場（小商品市場）規(guī)模：3.5萬鋪位情況：鋪位數(shù)量約2000個，一二三層連體，主力鋪位單層面積約20、32，開間進深：4*8、4*5租金水平：主入口78萬/鋪、主通道45萬/鋪，次通道23萬/鋪，偏僻位置12萬/鋪商戶來源：本地個體戶為主，外地商戶較少備注：該市場是如皋市的老舊市場，對如皋市的影響較大，市場內(nèi)商戶多經(jīng)營8年以上，目前經(jīng)營狀況良好，但由于老舊，市場內(nèi)臟亂堵現(xiàn)象嚴重，預(yù)計改造在即。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 58 從開發(fā)區(qū)域

43、來看：如皋市專業(yè)市場開發(fā)區(qū)域主要集中在城區(qū)的西部區(qū)域，尤其是城區(qū)的西南部聚集；從開發(fā)類型來看：如皋市專業(yè)市場開發(fā)主要圍繞家具類、建材、裝飾、小商品等，未來專業(yè)市場的開發(fā)重點為汽配市場；從開發(fā)量來看：如皋市專業(yè)市場單個項目開發(fā)規(guī)模大，動輒十幾萬，大則幾十萬，但總體開發(fā)量較小；如皋市專業(yè)市場調(diào)研分析總結(jié)：四、如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場綜合分析深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 59 從鋪位形式來看：如皋市專業(yè)市場鋪位多為一拖二或一拖三的形式出售，單層鋪位開間4米左右，進深8米

44、左右，單個鋪位銷售面積較大，高樓層鋪位可利用度低；從銷售情況來看：如皋市已售專業(yè)市場銷售情況良好，尤其是蘇浙大市場，銷售率達90%以上；從經(jīng)營狀況來看：如皋市在經(jīng)營專業(yè)市場經(jīng)營狀況整體良好，個別專業(yè)市場如嘉信鋼材交易市場經(jīng)營狀況較差。如皋市專業(yè)市場調(diào)研分析總結(jié)：四、如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場調(diào)研如皋市專業(yè)市場綜合分析深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 60 五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研1 如皋市在售商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)研2 如皋市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總體分析3 如皋市商業(yè)地產(chǎn)總體營銷水平分析4 如皋市商業(yè)

45、地產(chǎn)產(chǎn)品特征分析5 如皋市商業(yè)地產(chǎn)投資市場分析深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 61 金貿(mào)國際項目類型：社區(qū)底商規(guī)模： 4萬鋪位面積： 70開間與進深（m）： 4*9銷售時間： 2011年售價：一層臨益壽路3萬元/，臨規(guī)劃路1.2萬元/；二層內(nèi)街鋪1.6萬2.3萬元/銷售率： 一層臨街售罄，二層65%，臨規(guī)劃路商鋪30%左右投資群體來源：公務(wù)員、個體戶、企業(yè)主等銷售模式：直接銷售備注：整體規(guī)劃為超市+酒店+商業(yè)街的模式，整體銷售、招商情況良好，未來將發(fā)展成為一個新的商業(yè)中心如皋市在售商業(yè)地產(chǎn)項

46、目調(diào)研五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 62 都市華庭項目類型：社區(qū)底商開發(fā)商：如皋城建開發(fā)有限公司規(guī)模： 1萬 鋪位面積：一層70150，一、二層聯(lián)體200400 開間與進深(m)： 7*10、7*12、7*15銷售時間： 2009年售價：均價1.68萬銷售率： 55%投資群體來源：公務(wù)員、個體戶、企業(yè)主等銷售模式：直接銷售如皋市在售商業(yè)項目調(diào)研五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN V

47、CHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 63 金威蘇浙大市場項目類型：專業(yè)市場開發(fā)商：南通金威置業(yè)有限公司規(guī)模： 25萬 鋪位面積：單層面積35，一二三層連體開間與進深(m)： 4.3*8.4銷售時間： 2005年售價：均價5000元/銷售率： 90%投資群體來源：公務(wù)員、個體戶、企業(yè)主等銷售模式：硬售如皋市在售商業(yè)項目調(diào)研五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 64 億豐商貿(mào)城項目類型：建材市場開發(fā)商：-規(guī)

48、模： 5萬 鋪位面積：一二層連體，單層面積33左右開間與進深(m)： 4*8銷售時間： 2006年售價：均價6000元/銷售率： 80%以上投資群體來源：公務(wù)員、個體戶、企業(yè)主等銷售模式：直接銷售如皋市在售商業(yè)項目調(diào)研五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 65 中央景城項目類型：社區(qū)底商開發(fā)商：南通市龍新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模： 3000 鋪位面積：一二層連體，單層面積119左右開間與進深(m)： 12*10銷售時間： 暫未開盤售價：銷售率：投資群體

49、來源：銷售模式：直接銷售如皋市在售商業(yè)項目調(diào)研五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 66 君御豪庭項目類型：社區(qū)底商開發(fā)商：如皋市西歐房地產(chǎn)有限公司規(guī)模： 5000 鋪位面積：一二層連體，單層面積60左右開間與進深(m)： 4*14銷售時間： 暫為開盤售價：銷售率： 投資群體來源：銷售模式：直接銷售如皋市在售商業(yè)項目調(diào)研五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTAT

50、E CONSULTING CO.,LTD.Page 67 如皋市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總體情況五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總體情況分析從開發(fā)形式來看：如皋市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要有兩種形式：專業(yè)市場和社區(qū)底商；從開發(fā)量來看：如皋市目前社區(qū)底商開發(fā)量約6萬，專業(yè)市場開發(fā)量約30萬（2005年至今），近年來無專業(yè)市場開發(fā)；從開發(fā)區(qū)域來看：如皋市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域主要在城區(qū)內(nèi)，社區(qū)底商主要在配套商業(yè)較為發(fā)達區(qū)域，如海陽路、中山路、益壽路等，而專業(yè)市場則主要依靠交通發(fā)達區(qū)域，如204國道、三三四省道等；深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL EST

51、ATE CONSULTING CO.,LTD.Page 68 如皋市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總體情況五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總體情況分析億豐商貿(mào)城金茂國際中央景城君御豪庭都市華庭蘇浙大市場深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 69 如皋市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總體情況五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)總體營銷水平分析從推廣渠道來看：如皋市商業(yè)地產(chǎn)推廣渠道較為單一：戶外、圍擋、報紙、戶外LED媒體等；從促銷手段來看：如皋市商業(yè)地產(chǎn)主要采用特殊節(jié)假日活動

52、，特價房，購房折扣等手段從推廣資料來看：如皋市商業(yè)地產(chǎn)推廣資料主要有：單頁、戶型圖等深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 70 如皋市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總體情況五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)總體營銷水平分析在售項目推廣渠道展示高炮戶外LED戶外廣告牌圍擋深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 71 如皋市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總體情況五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市

53、商業(yè)地產(chǎn)總體營銷水平分析在售項目推廣資料展示深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 72 如皋市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特征五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特征分析從產(chǎn)品類型來看：如皋市商業(yè)地產(chǎn)主要以社區(qū)底商為主，多為零售商業(yè)街鋪；其次為專業(yè)市場商鋪，則分為專業(yè)市場內(nèi)鋪和專業(yè)市場配套商業(yè)街鋪。從產(chǎn)品面積來看：如皋市社區(qū)底商鋪位面積多在200（一二層連體）以上，專業(yè)市場鋪位多在100（連體）內(nèi)；從產(chǎn)品單價來看：如皋市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品底商單價1.5萬/3.5萬/，專業(yè)市場鋪位單價500

54、0元/6000元/。（均為一拖二、一拖三的形式銷售）深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 73 如皋市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特征五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特征分析從產(chǎn)品總值來看：如皋市商業(yè)地產(chǎn)主社區(qū)底商商鋪總值100萬400萬，專業(yè)市場商鋪總值50萬100萬；從銷售模式來看：如皋市社區(qū)底商鋪位多為硬售，專業(yè)市場鋪位多為返租銷售和硬售相結(jié)合；從銷售率來看：如皋市商業(yè)地產(chǎn)整體銷售情況較為樂觀，街鋪銷售率較高，基本達到90%以上；專業(yè)市場內(nèi)鋪銷售率較低，整體在60%80%之

55、間。深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 74 如皋市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特征五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特征分析開發(fā)類型開發(fā)類型鋪位總值鋪位總值所占比例所占比例社區(qū)底商3050萬10%50100萬10%100200萬50%200萬以上30%專業(yè)市場30萬以下10%3050萬20%50100萬50%100萬以上20%深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 75 如皋市商業(yè)地

56、產(chǎn)產(chǎn)品特征五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特征分析如皋市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品總值比例餅圖深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 76 如皋市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特征五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特征分析如皋市商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品總值比例餅圖深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 77 城市商業(yè)地產(chǎn)投資市場分析五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研投資

57、市場完好度分析 如皋市場上商業(yè)項目較少，失敗案例較少，唯一的蘇浙大市場目前經(jīng)營情況不佳，市場內(nèi)經(jīng)營戶喪失信心，但也沒有對整個商業(yè)地產(chǎn)投資市場造成過大影響。從如皋市在售商業(yè)項目來看，整體投資市場較為健康，投資者投資較為理性，投資市場較好！深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 78 城市商業(yè)地產(chǎn)投資市場分析五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研投資群體分析如皋市商業(yè)地產(chǎn)投資群體多來自于個體經(jīng)營戶與私人企業(yè)主，少數(shù)來自公務(wù)員及外地投資客、高收入職業(yè)群體、企業(yè)高管等?？蛻纛愋屯顿Y實力客戶特征及投

58、資取向較高級別的公務(wù)員、醫(yī)生、教師有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，工資收入穩(wěn)定，具備一定的投資實力生活穩(wěn)定，并且擁有穩(wěn)定和可預(yù)期的收入來源，有一部分投資股票、帶來一份額外的收益，傾向于投資面積較小的市場商鋪。企業(yè)高管經(jīng)濟實力較雄厚，并有較強的投資興趣和實力一般對商鋪投資有一定的經(jīng)驗會考慮商鋪的整體經(jīng)營業(yè)態(tài)，所處位置及長遠的投資回報率等個體工商戶有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，投資實力較強一般會對商鋪的地理位置、可持續(xù)經(jīng)營性、投資回報率等都較為重視，投資行為相對謹慎，并且會充分考慮未來自營的問題。傾向于街鋪或低樓層位置好的鋪位。外地投資客資金充足，投資能力較強一般傾向于地段好的臨街鋪位，更喜好有后期統(tǒng)一經(jīng)營管理的鋪位。拆遷

59、戶有一定的資金實力，投資信心強傾向于投資位置好的臨街鋪位，總值承受能力強深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 79 城市商業(yè)地產(chǎn)投資市場分析五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研總結(jié)開發(fā)模式：如皋市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以專業(yè)市場和社區(qū)底商為主，缺乏具有較強商業(yè)性質(zhì)的如城市綜合體之類更為先進的商業(yè)項目；開發(fā)量：社區(qū)底商開發(fā)量少，一般一個項目含商業(yè)面積在1萬以下；專業(yè)市場開發(fā)總量不大，但單個項目體量較大，一般在5萬以上，30萬平米以下；產(chǎn)品特征：如皋商業(yè)地產(chǎn)項目單個鋪位面積大，基本

60、上以一拖二、一拖三的形式出售，總值高；少數(shù)如“金茂國際”單層銷售，但單價高，總值也高深圳市匯誠行房地產(chǎn)顧問有限公司SHEN ZHEN VCHINA REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD.Page 80 城市商業(yè)地產(chǎn)投資市場分析五、如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研如皋市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研總結(jié)銷售招商模式：總體銷售招商模式單一，硬售+返租銷售+免租招商，而社區(qū)底商多采取硬售的方式，投資回報得不到很好的保障；而專業(yè)市場多采取返租銷售的方式，雖然投資者的回報有良好的保障，但是缺乏有力的經(jīng)營管理政策，對經(jīng)營者缺乏經(jīng)營信心；投資市場：偏向于理性投資，投資市場健康完好。深圳市匯