談房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與稅收政策的調(diào)節(jié)作用

1、談房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與稅收政策的調(diào)節(jié)作用摘要:文章認為房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機制, 物業(yè)稅是維護房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效制度,必須下決心認 真研究開征或者著手改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制 度。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)稅收政策長效機制稅制改革正確認識房地產(chǎn)業(yè)及稅收調(diào)控的地位（一）房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需要擺正位置，堅決扭轉(zhuǎn)“房地 產(chǎn)依賴癥”房地產(chǎn)業(yè)從xx年開始，被確認為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)， 其地位的特殊性一直受中央和地方政府重視。但房地產(chǎn)業(yè) 的“過度非理性發(fā)展”也會產(chǎn)生一系列負面作用，導致一些 地方政府不惜違法用地;房地產(chǎn)業(yè)的“過度非理性發(fā)展”加 劇了人口、土地、資源環(huán)境之間的矛盾;房價上漲過快

2、加劇 收入分配不公，造成社會不穩(wěn)定、不和諧的因素；高房價必 然抑制居民對其他領(lǐng)域的合理消費，不利于擴內(nèi)需、促消 費;地方收入“房地產(chǎn)依賴癥”對其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生資本和土地 的擠出效應(yīng)，使其他產(chǎn)業(yè)可能被忽視，因此不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu) 的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式必然受到影 響；大多數(shù)中央調(diào)控政策的執(zhí)行最終都要靠地方政府，而對 “土地財政”和房地產(chǎn)的過度依賴讓地方政府既無力建設(shè) 保障性住房，也無心抑制高房價，這可以說是當前宏觀調(diào)控 政策作用失靈的一個重要原因。因此，必須擺正房地產(chǎn)業(yè)的 地位，房價一味上漲和房地產(chǎn)業(yè)“一枝獨秀”的發(fā)展絕不是 房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的模式，必須從根本上扭轉(zhuǎn)這種認識和局 面。

3、（二）房地產(chǎn)稅收調(diào)控要著眼于建立長效機制，努力改善 稅收調(diào)控方式房地產(chǎn)行業(yè)具有的“資金密集型”和對土地的高度依 賴性特征,決定了土地政策和貨幣政策是房地產(chǎn)市場調(diào)控最 重要的手段,而稅收調(diào)控只能作為一種輔助手段，不宜頻繁 使用,相對穩(wěn)定的稅收體系更有利于行業(yè)的健康發(fā)展。在對房地產(chǎn)市場可以采取的常用調(diào)控政策中，稅收調(diào)控 具有明顯的優(yōu)勢。因為金融、信貸等政策調(diào)控往往是“一 刀切”，而稅收政策更多是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。因此，雖然稅收調(diào) 控只是作為一種輔助手段，但在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用也日益 重要。就稅收調(diào)控而言，現(xiàn)在的問題是：當前房地產(chǎn)業(yè)的稅 收政策，沒有一項是從房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的角度出臺的。對前一階段房地產(chǎn)

4、稅收政策的梳理（一）xx年以來房地產(chǎn)稅收政策的實施情況我國的房地產(chǎn)稅收政策從xx年以來大致經(jīng)歷了以下幾個階段:第一階段,xx至xx年上半年，其間為應(yīng)對房價偏高、 增長幅度偏快等現(xiàn)象，國家出臺了一系列緊縮性政策;第二 階段,xx年下半年至xx年底，這一階段為應(yīng)對國際金融危機 影響，配合國家的擴內(nèi)需、保增長、惠民生的指導方針，為 鼓勵國民購買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，稅收政策以寬松 政策為主。從以上兩個階段來看，宏觀調(diào)控措施盡管產(chǎn)生了 積極的效果，但是從稅收政策看，并沒有達到預期的效果，國 內(nèi)大部分城市房價波動較大，同時在總體上延續(xù)著不斷上漲 的趨勢。第三階段,xx年底至今，為遏制部分城市房價又出

5、 現(xiàn)過快增長的勢頭，宏觀政策又開始趨緊，相應(yīng)稅收政策方 面也開始收緊。（二）xx年以來國家采取的具體房地產(chǎn)稅收政策xx年3月，為了支持廉租住房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)，國家減免廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)和運行當中涉及的有關(guān)稅 收。xx年11月，為了減輕個人購房者的負擔,促進個人住房 消費，將個人首次購買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一 下調(diào)到1%。同時還規(guī)定個人住房買賣的時候可以免征印花 稅，個人銷售住房還可以免征土地增值稅。xx年12月出臺 的國辦131號文,規(guī)定對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅暫定一年實 行減免政策。規(guī)定個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn) 讓免征營業(yè)稅;將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，按其

6、 轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。個人購買 非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買 住房原價的差額征收營業(yè)稅;個人購買非普通住房不足2年 轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅。這次稅收政策調(diào) 整和原來執(zhí)行的政策相比，調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的征 免期，同時加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過這次營業(yè)稅的政策 調(diào)整可以降低住房轉(zhuǎn)讓交易成本,促進二手房市場發(fā)展，鼓 勵普通住房消費。xx年1月1日起，國家廢止了城市房地產(chǎn)稅暫行條 例，消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。 xx年12月22日，國家下發(fā)財稅xx 157號文,規(guī)定自xx年 1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房

7、對外銷售的, 全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年（含5年）的非普通住 房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減 去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5 年（含5年）的普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。這次政策 調(diào)整把個人購買普通住房后轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的時間從2年 恢復為先前的5年，體現(xiàn)了政策較以前開始趨緊。下一階段完善房地產(chǎn)稅收政策的建議（一）盡早全面開征物業(yè)稅，改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制和土地出讓金制度開征物業(yè)稅主要是完善財稅制度的需要，同時對調(diào)節(jié)收 入分配、優(yōu)化資源配置、完善分稅制體系以及抑制房地產(chǎn) 投機也能起到積極的作用。至于調(diào)控房價，雖然短期內(nèi)效果 尚待考察，但從長遠來講增

8、加房地產(chǎn)保有階段的稅負、改革 現(xiàn)行“土地批租”制度，肯定對房價的合理化和避免過快增 長有積極的作用。當務(wù)之急是需要認真研究房地產(chǎn)稅制改 革的各項現(xiàn)實問題，包括房地產(chǎn)稅的征稅對象和納稅義務(wù) 人、計稅依據(jù)、稅目、減免稅、稅收征管以及過渡時期新 舊體制的銜接等具體問題,對這些問題逐一研究解決?？紤] 到改革的難度，可以采取分步驟，由易到難的辦法進行，可以 考慮先行開征“房屋空置稅”和“土地閑置稅”等簡單易 行的稅種，將來再逐步過渡到全面開征物業(yè)稅。我國的房地 產(chǎn)稅收制度必須改革。中國房地產(chǎn)稅制存在的諸多問題，稅 制不合理已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要原因之 一。xx年“兩會”期間,有委員提出房地

9、產(chǎn)稅費涉及12種 稅,50項費，一套房合計征收6 2項各種稅費,這也是高房價 的原因之一。（二）調(diào)整房屋租賃稅負，大力發(fā)展房屋租賃市場理論上，物業(yè)稅的納稅義務(wù)人應(yīng)該是房產(chǎn)的所有人即業(yè) 主,但業(yè)主會不會把此稅轉(zhuǎn)嫁給租戶？事實上，從香港的情況 來看，業(yè)主普遍會把物業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到租客身上。租戶除承擔租 金外，還多交了稅，可以說政府征收物業(yè)稅是從租客身上收 了一筆錢。為了避免這種情況出現(xiàn)，必須調(diào)整房屋租賃時的 稅負，降低租賃成本，活躍房屋租賃市場。我國稅法規(guī)定個 人出租住房要征收六稅一費，不僅稅種多、稅負重，而且在 實際征管中偷逃稅款的現(xiàn)象十分嚴重。建議統(tǒng)一稅率，對普 通住宅個人住房租賃統(tǒng)一按租金收入的一定比例征稅，以此 來盤活空置住房，提高住房的使用效率。(三) 研究開征遺產(chǎn)稅和贈與稅，以配合物業(yè)稅的征收從世界各國財產(chǎn)稅征收的情況來看，大多都會配以完善 的遺產(chǎn)稅和贈與稅以使財產(chǎn)稅的征收不至落空或有漏洞。 在房主在世時贈與或者去世后由子女繼承的房產(chǎn)征收遺產(chǎn) 稅,這樣可以有效降低房產(chǎn)的長期收益預期。聯(lián)系到我國的 實際，如果征收大額的遺產(chǎn)稅,在一定程度上肯定會降低富 人購置固定資產(chǎn)的原動機。那么相應(yīng)就