萬(wàn)科某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目 錄決策背景3一、內(nèi)部因素3二、外部環(huán)境4第一部分 項(xiàng)目所屬區(qū)域介紹5一、江寧區(qū)簡(jiǎn)介5二、東山新市區(qū)簡(jiǎn)介6三、江寧開發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介7第二部分 項(xiàng)目概況9一、宗地位置9二、宗地四至范圍及規(guī)劃要點(diǎn)9三、項(xiàng)目淵源11四、宗地現(xiàn)狀12五、宗地緊鄰周邊的環(huán)境14六、交通出行16七、生活配套20八、市政配套23九、土地出讓條件與程序24十、地價(jià)分析28第三部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析32一、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)32二、風(fēng)險(xiǎn)控制手段32三、總體評(píng)價(jià)32第四部分 市場(chǎng)分析33一、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述33二、江寧住宅市場(chǎng)分析39三、開發(fā)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析48四、項(xiàng)目產(chǎn)品建議書52五、本項(xiàng)目在同價(jià)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中的優(yōu)劣勢(shì)分析54六

2、、本項(xiàng)目在所屬區(qū)域市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)分析56附件：江寧及周邊片區(qū)典型樓盤57第五部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析61一、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案61二、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案分析62第六部分 工程及銷售計(jì)劃66一、一期開工時(shí)間確定66二、開發(fā)銷售計(jì)劃68第七部分 成本及投資收益預(yù)測(cè)69方案一（商業(yè)按2萬(wàn)考慮，商業(yè)用地地價(jià)自己分?jǐn)偅?9方案二（不考慮商業(yè)，商業(yè)用地地價(jià)由住宅分?jǐn)偅?5第八部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手76第九部分 綜合分析與建議78一、優(yōu)劣勢(shì)分析78二、結(jié)論與建議78決策背景一、內(nèi)部因素1、本項(xiàng)目可為南京公司提供持續(xù)發(fā)展條件，符合集團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展長(zhǎng)江三角洲的戰(zhàn)略南京公司金色家園項(xiàng)目將于2004年全部開發(fā)完畢，當(dāng)年結(jié)算利潤(rùn)不能滿足持

3、續(xù)增長(zhǎng)要求。本項(xiàng)目可售面積47萬(wàn)平米，2004年可結(jié)算面積約10萬(wàn)平米，結(jié)算金額約3億元，并可為南京公司2004-2006年提供主要利潤(rùn)來(lái)源。2、本項(xiàng)目占地654畝，規(guī)模大，為城郊結(jié)合部項(xiàng)目，是集團(tuán)最擅長(zhǎng)開發(fā)的項(xiàng)目類型，南京公司可以充分利用集團(tuán)資源快速成熟開發(fā)此項(xiàng)目。3、金色家園項(xiàng)目的成功開發(fā)為集團(tuán)全面啟動(dòng)南京市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)，品牌效應(yīng)也為下一步開發(fā)中檔項(xiàng)目創(chuàng)造了條件。二、外部環(huán)境1、本項(xiàng)目掛牌出讓，法律手續(xù)明晰，已完成“七通一平”，可迅速啟動(dòng)開發(fā)。2、增值潛力大。本項(xiàng)目所屬東山新市區(qū)在南京總體規(guī)劃上定位于南京“向南發(fā)展的增長(zhǎng)級(jí)”和“承擔(dān)主城部分功能擴(kuò)散和吸收南部農(nóng)村城市化人口的職能”，江寧開發(fā)

4、區(qū)在南京的3個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)中規(guī)模最大、發(fā)展最快，本項(xiàng)目是開發(fā)區(qū)距南京主城最近的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，土地升值潛力大。3、環(huán)境好。本項(xiàng)目所處的將軍路片區(qū)為近兩年住宅開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，已形成高品質(zhì)住宅區(qū)氛圍，且為南京生態(tài)環(huán)境最好的地區(qū)之一，人文、歷史、教育氛圍濃厚。4、市場(chǎng)機(jī)會(huì)明顯。本項(xiàng)目定位以3000元/平米的多層公寓為主，該價(jià)格產(chǎn)品為南京主流市場(chǎng)，需求量大，市場(chǎng)供應(yīng)不足。第一部分 項(xiàng)目所屬區(qū)域介紹江寧區(qū)位于南京南部，東山新市區(qū)屬于江寧區(qū)，是南京三大規(guī)劃新市區(qū)之一，國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“江寧開發(fā)區(qū)”）屬于東山新市區(qū)。本項(xiàng)目位于江寧開發(fā)區(qū)。圖1-1 宗地所屬區(qū)位圖一、江寧區(qū)簡(jiǎn)介

5、8; 緊靠南京主城南部,緊鄰一環(huán)線。¨ 2000年撤縣設(shè)區(qū)。¨ 面積1600平方公里，人口75萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口18萬(wàn)人。¨ 1995到2001年GDP持續(xù)高速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率13.07%。2001年GDP達(dá)114億元,占南京GDP總額的9%。¨ 人均GDP在全市五個(gè)郊縣（區(qū)）中排名第一，2001年人均GDP為15221元人民幣，約1800美元，相當(dāng)于全市平均水平的74%。二、東山新市區(qū)簡(jiǎn)介東山新市區(qū)規(guī)劃面積107平方公里，占江寧區(qū)總面積的6.7%。¨ 東山新市區(qū)是南京“一城三區(qū)”中的一區(qū)2001年調(diào)整后的南京城市總體規(guī)劃將東山、仙西、浦口（

6、江北）規(guī)劃為3個(gè)新市區(qū)，加上河西新城區(qū)，形成南京“一城三區(qū)” 的新城市建設(shè)格局?！耙怀侨齾^(qū)”的規(guī)劃如表1-1所示。¨ 東山新市區(qū)是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)東山新市區(qū)位于江寧區(qū)北部，緊鄰南京主城南部，其中心與市中心距離約12公里，承擔(dān)主城部分功能和人口向南擴(kuò)散的功能，同時(shí)承載南京南部的江寧區(qū)、溧水縣和高淳縣的農(nóng)村人口城市化的功能。2001年人口14.8萬(wàn)，2010年規(guī)劃人口30萬(wàn)，年均導(dǎo)入人口1.5萬(wàn)人。遠(yuǎn)景規(guī)劃110萬(wàn)人。表1-1 南京“一城三區(qū)”規(guī)劃功能定位規(guī)劃面積規(guī)劃人口河西新城區(qū)以商務(wù)、體育、文化等功能為主的新城區(qū)中心；居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)；以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地。56

7、KM255萬(wàn)仙西新市區(qū)城鎮(zhèn)空間向東發(fā)展的增長(zhǎng)級(jí)；接受上海輻射以及新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要空間；以發(fā)展教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主要方向。80KM250萬(wàn)浦口新市區(qū)城鎮(zhèn)空間跨江發(fā)展的增長(zhǎng)級(jí)；相對(duì)獨(dú)立區(qū)域綜合服務(wù)功能；承擔(dān)吸收來(lái)自北部農(nóng)村城鎮(zhèn)化人口的功能。90KM275萬(wàn)東山（江寧）新市區(qū)城鎮(zhèn)空間向南發(fā)展的增長(zhǎng)極；承擔(dān)主城部分功能擴(kuò)散的職能；吸收南部農(nóng)村城市化人口。107KM2110萬(wàn)第二部分 項(xiàng)目概況一、宗地位置1、宗地北距南京市中心新街口約11公里,南距祿口機(jī)場(chǎng)28公里。2、宗地位于江寧開發(fā)區(qū)一期西北部，東距已開發(fā)成熟的開發(fā)區(qū)中心百家湖僅2公里。3、宗地西距將軍山、牛首-祖堂風(fēng)景區(qū)1公里。牛首-祖堂風(fēng)景區(qū)為

8、南京的五大近郊公園之一，“杭州宋城集團(tuán)”計(jì)劃投資30億元在牛首-祖堂山及以南建設(shè)10KM2的黑森林旅游度假區(qū)。二、宗地四至范圍及規(guī)劃要點(diǎn)1、四至范圍宗地東鄰18米規(guī)劃道路，隔50米綠化帶為機(jī)場(chǎng)高速路，西接將軍北路，南側(cè)為勝太西路及中和醫(yī)療器械、四方億通等工企單位和商業(yè)設(shè)施（無(wú)污染），北側(cè)為麻田路。如下圖所示。2、宗地面積、形狀和尺寸宗地總面積43.6公頃，折合654畝，其中住宅用地為567.9畝、商業(yè)用地77.4畝、代征道路用地8.7畝。如上圖所示，宗地中住宅用地和商業(yè)用地形狀為規(guī)則四方形，尺寸如下表所示。表2-1 項(xiàng)目用地指標(biāo)面積和尺寸宗地總面積其中：居住用地其中商業(yè)用地其中代征道路面積43

9、.60萬(wàn)平米（654畝）37.86萬(wàn)平米（567.9畝）5.16萬(wàn)平米（77.4畝）5800平米（8.7畝）長(zhǎng)690米242米483米寬562米226米12米3、政府提供的規(guī)劃要點(diǎn)政府規(guī)劃要點(diǎn)中要求居住用地和商業(yè)用地的容積率均為1.2，商業(yè)用地內(nèi)需建一座占地3畝的加油站，其他無(wú)特殊要求，具體如下表所示。表2-2 規(guī)劃要點(diǎn)土地規(guī)劃用途商業(yè)、居住用地容積率居住用地容積率1.2，商業(yè)用地容積率2.0居住用地可建建筑面積：454320平米商業(yè)用地可建建筑面積：103200平米建筑形態(tài)以布置多層住宅為主，可布置部分小高層住宅建筑限高規(guī)劃要點(diǎn)無(wú)要求（答復(fù)中為小于100米）日照間距與公建配套執(zhí)行建設(shè)部200

10、2年4月1日頒布的城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93）建筑密度居住25%，商業(yè)40%綠化率40%，公共綠地1.2平方米/人建筑退讓將軍北路：多層以下退讓紅線10米，小高層退讓紅線15米勝太西路：多層以下退讓紅線7米，小高層退讓紅線10米機(jī)場(chǎng)高速：多層以下退讓控制線7米，小高層退讓控制線10米麻田路：多層以下退讓紅線7米，小高層退讓紅線10米沿四側(cè)道路圍墻退讓紅線2米，圍墻形式采用通透式，高度1.8米建設(shè)要求商業(yè)用地內(nèi)必須建一個(gè)占地面積約3畝的加油站，且位于沿東西走向的代征道路南側(cè)。三、項(xiàng)目淵源1、宗地原為東南大學(xué)科技園用地的一部分。東南大學(xué)科技園總用地面積986畝，均基本完成三通一平

11、，除建成2層的東大科技園辦公樓（臨時(shí)建筑）外，尚未實(shí)質(zhì)性開發(fā)。東南大學(xué)科技園分為兩部分，一部分為宗地，原計(jì)劃作為建設(shè)教育產(chǎn)業(yè)園用地；另一部分為宗地以北的332畝用地，計(jì)劃作為教職工宿舍用地，現(xiàn)該部分用地仍保持為教職工宿舍用地，目前正在平整場(chǎng)地和搭建圍墻。2、 東大調(diào)整校區(qū)，宗地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地。近期，東大調(diào)整發(fā)展策略，決定將浦口校區(qū)遷至江寧，并意向在江寧開發(fā)區(qū)二期規(guī)劃的方山大學(xué)城拿下3700畝土地，因此放棄了宗地，由政府將宗地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地。正在平整場(chǎng)地、搭建圍墻（北部地塊）東大科技園辦公樓（宗地內(nèi)部）科技園標(biāo)志牌（宗地南側(cè)）正在修建的道路（宗地內(nèi)部）四、宗地現(xiàn)狀1、宗地已基本完成七通一

12、平，地面上有一棟2層、建筑面積500平米左右的小樓（為東大科技園辦公樓，目前仍在使用）和建筑面積300平米左右的臨時(shí)用房，無(wú)其它建、構(gòu)筑物。用地紅線范圍內(nèi)所有建筑物、附著物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)包含在土地中標(biāo)價(jià)款中。2、 宗地地勢(shì)平坦，東北側(cè)靠近用地邊界（18米規(guī)劃路）處有一座占地面積約5000平米、高4-5米的小山包。3、 宗地東側(cè)的機(jī)場(chǎng)高速路比宗地高，且北低南高，高差為1-4米。五、宗地緊鄰周邊的環(huán)境1、景觀環(huán)境宗地緊鄰周邊的住宅開發(fā)、教育和科技園產(chǎn)業(yè)的氣氛濃重，但目前入住居民相對(duì)較少。¨ 宗地南側(cè)為南京航空航天大學(xué)、民辦正德學(xué)院、中英合辦英華高級(jí)學(xué)校，具有良好的文化氛圍。¨ 宗

13、地西側(cè)和北側(cè)均為住宅區(qū)，占地面積約2400畝，目前均處于開發(fā)初期，開發(fā)氛圍濃。宗地緊臨北側(cè)為東南大學(xué)教職工宿舍，目前正準(zhǔn)備建設(shè)中。¨ 宗地東側(cè)為南汽菲亞特集團(tuán)等知名企業(yè)。 2、周邊噪音分析（1）機(jī)場(chǎng)高速車流分析白天12:0012:30時(shí)段為車流高峰期，平均車流量約15-20輛/分鐘，夜間由于航班少，車流量較少。（2）噪音分析主要噪音源為機(jī)場(chǎng)高速的車流噪音。宗地東側(cè)邊界、距機(jī)場(chǎng)高速70米處的噪音，南北兩端高、中部低，噪音強(qiáng)度55-68dB, 最高噪音強(qiáng)度68dB,位于宗地內(nèi)的土坡上（約5米高）。注：點(diǎn)位距機(jī)場(chǎng)高速70米，自北向南分布，相鄰點(diǎn)位間隔100米左右。宗地內(nèi)部及其它側(cè)邊界的平均

14、噪音強(qiáng)度為5258dB。六、交通出行1、 道路宗地所屬開發(fā)區(qū)一期內(nèi)道路建設(shè)完善，從宗地可便捷地接駁一環(huán)線和二環(huán)線、通達(dá)南京市中心新街口和江寧區(qū)政府所在地東山鎮(zhèn)等，如下圖所示。（1）與南京市中心的聯(lián)系：距離新街口11公里，車程20-25分鐘¨ 可通過(guò)將軍路共青團(tuán)路中山南路直接通往新街口市中心。將軍路共青團(tuán)路紅線寬60米，雙向六車道。¨ 可通過(guò)將軍路共青團(tuán)路、機(jī)場(chǎng)高速、寧溧公路、寧丹公路通往一環(huán)線（繞城公路）和老城快速路環(huán)線，再通過(guò)城市內(nèi)部路網(wǎng)到達(dá)主城各個(gè)區(qū)域。（2）與江寧區(qū)政府所在地東山鎮(zhèn)的聯(lián)系：距離5公里，車程15分鐘主要有三條道路：¨ 秦淮西路：紅線寬34米，三

15、塊板，雙向四車道。¨ 勝太西路：紅線寬34米，三塊板，雙向四車道。¨ 天元路：紅線寬34米，三塊板，雙向四車道。2、 公交出行由于宗地所處江寧開發(fā)區(qū)一期入住居民較少，因此目前宗地周邊公交線路較少、不方便，但隨開發(fā)區(qū)內(nèi)住宅開發(fā)量和入住居民的增加，預(yù)計(jì)公交將很快得到改善,屆時(shí)無(wú)需設(shè)小區(qū)巴士。（1）2條公交線路通往主城¨ 105路每5分鐘一班車，連接主城（雨花臺(tái)）與河海大學(xué)，南航站位于宗地南端，拉法基站位于宗地北側(cè)300米；時(shí)雨線連接主城（雨花臺(tái)）與東山，將軍北路站位于宗地北側(cè)500米。¨ 均為無(wú)人售票車，由于道路寬、車輛少、上下乘客少，由宗地至雨花臺(tái)僅10分

16、鐘。¨ 主城（雨花臺(tái)）至宗地最晚班次21：00，宗地至主城（雨花臺(tái)）最晚班次20：30。（2）101、103路連接主城與東山，102、106路連接主城與開發(fā)區(qū)，但最近的站點(diǎn)距宗地均在1.5公里以上，超出步行距離，乘車不方便。3、 軌道交通規(guī)劃有兩條連接市中心的軌道交通線經(jīng)過(guò)宗地附近， 但估計(jì)最早到2010年才通車。¨ 根據(jù)全市軌道交通規(guī)劃，地鐵5號(hào)線由主城沿機(jī)場(chǎng)高速?gòu)捻?xiàng)目東側(cè)穿過(guò)，通往祿口機(jī)場(chǎng)；地鐵3號(hào)線由主城沿寧溧公路到達(dá)江寧開發(fā)區(qū)百家湖。¨ 由于2號(hào)線04年開工、09年才能建成，因此2條規(guī)劃地鐵線的建成時(shí)間均在2010年以后。3號(hào)線的建設(shè)時(shí)間較5號(hào)線早，預(yù)計(jì)0

17、8年前后可能開工，但距宗地約2公里，已超出步行范圍。圖2-7 宗地周邊軌道交通規(guī)劃七、生活配套（1）生活配套的區(qū)域分布宗地周邊已具備基本生活配套，主要分布在勝太路沿線和東山鎮(zhèn)，其中勝太路主要為銀行、郵政電信、超市、酒店、藥店等基本生活配套，商場(chǎng)、醫(yī)院等大型配套主要分布在東山鎮(zhèn)。最近的集貿(mào)市場(chǎng)離小區(qū)約1.5公里。其它重要配套有：超市：麥德龍、歐倍德，距宗地3公里。中小學(xué)：英華國(guó)際學(xué)校、南師附中分校（全國(guó)10大重點(diǎn)中學(xué)）、新區(qū)小學(xué)和新區(qū)中學(xué)。賓館酒店：湖濱金陵飯店（五星級(jí)金陵飯店的分店）和水秀苑大酒店（四星級(jí)涉外）。八、市政配套項(xiàng)目地處開發(fā)區(qū)一期，目前已經(jīng)開發(fā)成熟，市政管線可滿足開發(fā)要求。

18、8; 將軍路、麻田路和勝太西路已有給水、雨水和污水管，18米規(guī)劃道路目前有雨水和污水井。¨ 將軍路和18米規(guī)劃道路均有1個(gè)供宗地使用的配電箱。¨ 18米規(guī)劃道路有電話線，勝太西路有有線電視、網(wǎng)通和鐵通線路。九、土地出讓條件與程序宗地出讓形式為掛牌，出讓條件和程序最主要的特點(diǎn)為：¨ 從公告到確定買家28天（2003/1/15-2/12），且期間有春節(jié)假期。¨ 總額為2.616億元人民幣，單價(jià)為40萬(wàn)元/畝（含土地出讓金）。¨ 付款急，6個(gè)月內(nèi)付清（2003/8/12日前）¨ 土地已拆平，政府答應(yīng)即可中標(biāo)后交地。具體出讓條件和程序如下：1

19、、出讓條件表2-6 掛牌出讓條件出讓方式掛牌，在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書面競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。交地標(biāo)準(zhǔn)外部條件（道路、水、電、氣、場(chǎng)地平整等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)。用地紅線范圍內(nèi)所有建筑物、附著物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)包含在土地中標(biāo)價(jià)款中。出讓年限居住用地70年，商業(yè)用地40年。競(jìng)買人資格境內(nèi)外的公司、企業(yè)和其它組織。獨(dú)立競(jìng)買、聯(lián)合競(jìng)買皆可。聯(lián)合競(jìng)買者須提供聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議。項(xiàng)目公司的成立競(jìng)得人所持股份大于50%的前提下，可就該地塊開發(fā)成立項(xiàng)目公司。底價(jià)2.616億元（40萬(wàn)元/畝）加價(jià)幅度100萬(wàn)元的整數(shù)倍。競(jìng)買保證金2600萬(wàn)元。未競(jìng)得者：競(jìng)買截止之日后三日內(nèi)退回（

20、不計(jì)利息）；競(jìng)得者：抵作土地使用權(quán)成交價(jià)款。報(bào)名時(shí)間工作日2003年1月15日至2003年1月29日（星期三）。答疑時(shí)間書面答疑。2003年1月24日下午4：00之前提交；經(jīng)審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者2003年1月26日下午2：005：00領(lǐng)取答復(fù)。報(bào)價(jià)時(shí)間工作日2003年1月15日上午8：30至2003年2月12日（星期三）下午2：00；2003年2月12日（星期三）下午2：00之后，按本批掛牌地塊編號(hào)順序分別進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)書面競(jìng)價(jià)程序（本項(xiàng)目排第一）：競(jìng)買報(bào)價(jià)時(shí)間在每新一輪有效報(bào)價(jià)之后順延3分鐘，3分鐘之內(nèi)無(wú)有效報(bào)價(jià)的，掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程結(jié)束。報(bào)價(jià)方式現(xiàn)場(chǎng)書面報(bào)價(jià)。不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。報(bào)價(jià)

21、幣種人民幣。競(jìng)得人的確定“價(jià)高者得”原則，報(bào)價(jià)低于底價(jià)為廢標(biāo)。成交價(jià)款構(gòu)成包括土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、土地掛牌出讓工作費(fèi)用、政府土地收益；不含其它稅費(fèi)。除中標(biāo)價(jià)款外，中標(biāo)發(fā)展商需繳納中標(biāo)價(jià)款4%的契稅、中標(biāo)價(jià)款2%的出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、土地權(quán)屬用途變更費(fèi)2元/建筑面積和省集中2元/建筑面積。付款條件成交當(dāng)日（2003年2月12日），付30%；成交15日內(nèi)簽訂土地出讓合同（2003年2月27日之前），付30%；成交半年內(nèi)（2003年8月12日之前），交清剩下的40%。交地時(shí)間交清全部地價(jià)款后交地。開工時(shí)間雙方在簽訂土地出讓合同時(shí)約定。不能按期開工的，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，延建時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)一年

22、。2、出讓程序（1）報(bào)名時(shí)間：工作日2003年1月15日至2003年1月29日（星期三）所需資料：¨ 報(bào)名表（一式兩份）；¨ 組織機(jī)構(gòu)代碼證書及企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（留存復(fù)印件，同時(shí)提供原件進(jìn)行審核）；¨ 法定代表人證明書及法定代表人身份證（留存復(fù)印件，同時(shí)提供原件進(jìn)行審核）；¨ 資質(zhì)等級(jí)證書（留存復(fù)印件，同時(shí)提供原件進(jìn)行審核）；¨ 銀行出具的資信證明文件（原件）；¨ 主要開發(fā)經(jīng)歷（原件）；¨ 競(jìng)買保證金2600萬(wàn)元，以資金到帳為準(zhǔn)（最后一天報(bào)名必須用本票支付）。（2）答疑¨ 書面答疑。¨ 必須于2003年1

23、月24日（星期五）下午4：00之前以書面形式提交江寧區(qū)土地市場(chǎng)管理辦公室。¨ 經(jīng)審查具備競(jìng)買資格的報(bào)名者于2003年1月26日下午2：005：00領(lǐng)取書面答復(fù)。¨ 2003年1月25日起不再接受任何形式的質(zhì)疑。報(bào)價(jià)方式：必須采用南京市土地市場(chǎng)管理辦公室統(tǒng)一制作的國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓競(jìng)買報(bào)價(jià)書，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)書面報(bào)價(jià)。不接受電話、郵寄、口頭等報(bào)價(jià)方式。時(shí)間：¨ 工作日2003年1月15日上午8：30至2003年2月12日（星期三）下午2：00；¨ 2003年2月12日（星期三）下午2：00之后，按本批掛牌出讓地塊編號(hào)順序分別進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)書面競(jìng)價(jià)程序：競(jìng)買報(bào)價(jià)時(shí)間在

24、每新一輪有效報(bào)價(jià)之后順延3分鐘，3分鐘之內(nèi)無(wú)有效報(bào)價(jià)的，掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程結(jié)束。¨ 江寧區(qū)國(guó)土資源局當(dāng)場(chǎng)宣布本次掛牌出讓競(jìng)買結(jié)果，并與競(jìng)得者簽訂國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書。無(wú)效報(bào)價(jià)：¨ 報(bào)價(jià)低于底價(jià)；¨ 報(bào)價(jià)不高于前一輪報(bào)價(jià)；¨ 未按加價(jià)幅度報(bào)價(jià)；¨ 報(bào)價(jià)書未蓋單位公章；¨ 報(bào)價(jià)書未經(jīng)法人代表簽署，或雖經(jīng)委托代理人簽署，但委托文件不齊全或不符合規(guī)定；¨ 報(bào)價(jià)書未填寫齊全或未按規(guī)定的格式填寫清楚；¨ 一份報(bào)價(jià)書中有兩個(gè)或兩個(gè)以上報(bào)價(jià)；¨ 未報(bào)名、未繳納競(jìng)買保證金而參加競(jìng)買的；¨ 實(shí)際競(jìng)買地塊與報(bào)名

25、申請(qǐng)競(jìng)買地塊不一致；¨ 其它按規(guī)定應(yīng)屬無(wú)效的。（4）競(jìng)買結(jié)果的確定原則¨ 掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程結(jié)束，按照以下規(guī)定確定競(jìng)買結(jié)果：¨ 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中只有一個(gè)競(jìng)買者，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其它出讓條件，則土地使用權(quán)由該競(jìng)買者得。¨ 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買者，土地使用權(quán)由高于底價(jià)的最高報(bào)價(jià)者得；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)書者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外。¨ 在掛牌競(jìng)價(jià)過(guò)程中無(wú)人報(bào)價(jià)或雖有報(bào)價(jià)但報(bào)價(jià)低于底價(jià)，則此次出讓不成交。（5）簽約 競(jìng)得者必須于成交15日內(nèi)（2003年2月27日之前）與江寧區(qū)國(guó)土局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，逾期不簽的，取消

26、競(jìng)得資格，已交付的競(jìng)買保證金不予退還，并負(fù)責(zé)賠償區(qū)國(guó)土局因此遭受的一切損失，包括組織該地塊掛牌出讓支出的全部費(fèi)用。十、地價(jià)分析1、江寧地價(jià)分析2001年前，江寧區(qū)及開發(fā)區(qū)土地以協(xié)議出讓為主，地價(jià)15-25萬(wàn)/畝，宗地周邊的項(xiàng)目如運(yùn)盛·美之國(guó)花園、金陵置業(yè)·金陵翠屏、天創(chuàng)·青年翠屏、開元、中惠·翠屏國(guó)際城等以此方式和價(jià)格獲得。瑞景文華項(xiàng)目用地（2001A2）為江寧開發(fā)區(qū)第一次以公開招標(biāo)方式出讓的土地，出讓時(shí)間為2001年7月，但因報(bào)價(jià)低于底價(jià)（30萬(wàn)/畝）而流標(biāo)，后以35萬(wàn)/畝出讓給南京綠城。2002年江寧區(qū)共舉行2次土地招標(biāo)拍賣，成交6塊地，住宅土地面積

27、58.6公頃，建筑面積85.3萬(wàn)平米，其中，江寧開發(fā)區(qū)3幅，土地面積34.2公頃，建筑面積40.4萬(wàn)平米，成交總價(jià)2.10億元，樓面地價(jià)在584元940元/平方米之間。2、主要競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)規(guī)劃與地價(jià)分析（1）寧南新區(qū)受河西的帶動(dòng)和地鐵1號(hào)線建設(shè)影響，寧南新區(qū)的地價(jià)目前已達(dá)100萬(wàn)/畝以上，是江寧開發(fā)區(qū)的2倍左右。¨ 仁恒地產(chǎn)1998年獲得寧南新區(qū)地塊，開發(fā)仁恒·翠竹園項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)的地價(jià)為60萬(wàn)/畝，但直到去年菜2001年底才正式啟動(dòng)該項(xiàng)目，土地的資金成本也較高。¨ 2002年10月，雨花城鎮(zhèn)開發(fā)的“以地補(bǔ)路”項(xiàng)目掛牌出讓，土地面積32.9萬(wàn)平米，建筑面積39萬(wàn)平米，雨花

28、城鎮(zhèn)開發(fā)以底價(jià)51376.76萬(wàn)元（104萬(wàn)/畝、樓面單價(jià)1314元/平米）拿下。¨ 2003年1月23日，寧南新區(qū)的一塊土地面積4300平米、建筑面積7700平米的地塊掛牌出讓，南京恒春以1900萬(wàn)元拿下，地價(jià)達(dá)到296萬(wàn)/畝、樓面單價(jià)2468元/平米。（2）河西新城區(qū)¨ 河西距主城最近，定位最高，是南京的新城區(qū)。¨ 北部地區(qū)已基本開發(fā)完畢。¨ 中部地區(qū)規(guī)劃居住用地8 km2，規(guī)劃居住人口17萬(wàn)人（5.7萬(wàn)戶），以中高檔住宅開發(fā)為主，是近5年政府投資最大的建設(shè)區(qū)域，受奧體中心、新城區(qū)中心和地鐵1號(hào)線建設(shè)的帶動(dòng)，近期河西中部的住宅開發(fā)在“一城三區(qū)”優(yōu)勢(shì)最

29、大，地價(jià)也最高，約150萬(wàn)/畝，是江寧開發(fā)區(qū)的3倍左右。¨ 南部地區(qū)規(guī)劃居住用地5.5 km2，規(guī)劃居住人口6萬(wàn)人（3萬(wàn)戶），定位于低密度高檔住宅區(qū)。（3）仙西新市區(qū)¨ 仙西是僅次于河西的政府重點(diǎn)投資建設(shè)區(qū)域，總規(guī)劃面積80 km2。¨ 住宅開發(fā)的主要帶動(dòng)因素為仙林大學(xué)城（中心地區(qū)投資5億元，2005年建成）和2009年建成的地鐵2號(hào)線。¨ 受紫金山阻隔，仙西與主城的聯(lián)系不方便。¨ 2003年將正式拍賣土地，預(yù)計(jì)售價(jià)在50萬(wàn)元/畝以上。（4）浦口新市區(qū)¨ 受長(zhǎng)江天塹影響，浦口與主城的聯(lián)系不方便，是對(duì)住宅開發(fā)影響最大的因素。¨

30、 現(xiàn)有基礎(chǔ)較東山（江寧）差。宗地所處區(qū)域（東山新市區(qū)）與上述地區(qū)的比較：¨ 地價(jià)和售價(jià)比河西和寧南低，未來(lái)將與寧南和河西連片發(fā)展，升值潛力大。¨ 距主城比仙西和浦口近，交通更便捷。¨ 現(xiàn)有基礎(chǔ)比仙西和浦口好，仙西和浦口的發(fā)展取決于政府投資，政策風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。3、2002年南京土地招投標(biāo)概述從全市范圍來(lái)看，江寧招投標(biāo)地價(jià)（樓面單價(jià)）比主城低1000元/平米左右，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，升值潛力大。Ø 上市：42幅，土地面積263萬(wàn)平米，建筑面積369萬(wàn)平米Ø 成交：38幅，土地面積248萬(wàn)平米，建筑面積326萬(wàn)平米Ø 流標(biāo)：4幅，土地面積15萬(wàn)平

31、米，建筑面積43萬(wàn)平米Ø 退標(biāo)：1幅，土地面積1.5萬(wàn)平米，建筑面積3萬(wàn)平米Ø 以地補(bǔ)路：7幅，土地面積57萬(wàn)平米，建筑面積78萬(wàn)平米Ø 成交地塊平均面積：土地面積6.53萬(wàn)平米，建筑面積8.58萬(wàn)平米Ø 最大地塊：聚寶山，凈地面積746畝，建筑面積51萬(wàn)平米Ø 成交地塊建筑面積區(qū)域分布：城東>>江寧>>城南>>城北>>城中>>河西Ø 成交總價(jià)：44.62億元，其中，主城39.34億元，江寧5.28億元Ø 單幅地塊最高總價(jià)：聚寶山，9.11億元Ø 平均樓面

32、單價(jià)： 1369元/平米，其中，主城1646元/平米，江寧607元/平米Ø 最高樓面單價(jià)：住宅城東“苜衛(wèi)路”地塊3595元/平米，商住珠江路地塊6681元/平米第三部分 法律風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)可能性預(yù)測(cè)1、政策性風(fēng)險(xiǎn)掛牌文件中沒(méi)有明確部分規(guī)劃、配套和外部條件，雖然在答疑回復(fù)中進(jìn)行了解釋，但由于政府不同意將答疑回復(fù)列入土地出讓合同的附件，且南京公司未曾在江寧區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)江寧區(qū)和開發(fā)區(qū)政府部門的辦事效率、風(fēng)格、習(xí)慣等了解不深，對(duì)報(bào)批報(bào)建、規(guī)費(fèi)收取、區(qū)級(jí)稅收減免等方面的程序、規(guī)定和執(zhí)行力度情況不熟悉，有可能影響開發(fā)進(jìn)度、增加開發(fā)成本。江寧于2000年底撤縣設(shè)區(qū)，在三年的過(guò)渡期

33、內(nèi)保持政策不變，2003年底，土地、規(guī)劃等權(quán)力將收回市里，因此，在該項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建的關(guān)鍵時(shí)期可能將面臨政府權(quán)力的交接問(wèn)題。從金色家園項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)程來(lái)看，政府對(duì)于已經(jīng)答應(yīng)的條件和政策，由于領(lǐng)導(dǎo)變更等原因，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)政策變化或拖延執(zhí)行的情況，因此，在新舊政策的過(guò)渡時(shí)期，該項(xiàng)目可能存在政策風(fēng)險(xiǎn)。2、關(guān)于商業(yè)用地的風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，該項(xiàng)目允許建造商業(yè)建筑面積約10萬(wàn)平米，其規(guī)模已超出小區(qū)配套商業(yè)的范疇，而公司對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)相對(duì)缺乏，因此，商業(yè)部分的處理是本項(xiàng)目決策的關(guān)鍵之一，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)之一。二、風(fēng)險(xiǎn)控制手段（1）關(guān)于政策性風(fēng)險(xiǎn)，要求政府對(duì)書面答疑的答復(fù)予以蓋章確認(rèn)。（2） 關(guān)于

34、商業(yè)用地的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)保守的財(cái)務(wù)測(cè)算控制其風(fēng)險(xiǎn)。按照開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)用房總面積占小區(qū)總建筑面積%-%，為合理的配套商業(yè)面積，銷售不會(huì)有壓力。本項(xiàng)目住宅建筑面積約45萬(wàn)平方米，%-%的商業(yè)用房約萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目商業(yè)用地規(guī)劃允許建設(shè)商業(yè)用房面積為10萬(wàn)平方米，但為控制風(fēng)險(xiǎn)，在財(cái)務(wù)測(cè)算中僅按商業(yè)用房為只建2萬(wàn)平方米進(jìn)行測(cè)算。三、總體評(píng)價(jià)根據(jù)金色家園項(xiàng)目的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目的政策性風(fēng)險(xiǎn)基本在可控范圍之內(nèi)；同時(shí)，保守的財(cái)務(wù)測(cè)算有效地控制了商業(yè)用地帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，總體而言，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控。第四部分 市場(chǎng)分析一、南京房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述（一）1999-2002年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2000年以來(lái)，南京商品房市場(chǎng)投資

35、、需求持續(xù)加速增長(zhǎng)，供需基本平衡，價(jià)格持續(xù)上升；土地招投標(biāo)從無(wú)到有，增速迅猛；二手房市場(chǎng)成倍增長(zhǎng)；外地開發(fā)商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)。2002年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未公布，從市房產(chǎn)局市場(chǎng)處獲悉，2002年，南京市區(qū)（不含江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)，以下簡(jiǎn)稱市區(qū)）批準(zhǔn)上市商品房381萬(wàn)，同比增加17.6%；商品房銷售面積346萬(wàn)，同比增加13.45%；供需比1：0.91；商品房銷售均價(jià)3516元/；商品房銷售總金額121.7億元；此外，江寧區(qū)商品房銷售面積217萬(wàn)；銷售均價(jià)1566元/；銷售金額34億元。2002年全市商品房銷售總金額155億元，其中住宅約130億元，此外，二手房銷售總金額達(dá)44億元。

36、1、1999-2002年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)分析（1）房地產(chǎn)投資持續(xù)加速增長(zhǎng)2000年以來(lái)南京房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)加速增長(zhǎng)，2002年1-10月全市共完成投資96.4億元，同比增長(zhǎng)率21%。（市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)）（2）商品房供應(yīng)量穩(wěn)定，2002年為381萬(wàn)（市房產(chǎn)局市場(chǎng)處口頭數(shù)據(jù)）（3）商品房需求持續(xù)高速增長(zhǎng)2000年以來(lái)，南京商品房銷售量持續(xù)加速增長(zhǎng)，平均增長(zhǎng)率達(dá)22.6%,其中住宅銷售量平均增長(zhǎng)率達(dá)21.6%。2002年商品房銷售面積達(dá)346萬(wàn)，增幅達(dá)13.45%，銷售總金額達(dá)121.7億元，其中住宅銷售面積約為310萬(wàn)，增幅為15.68%。（4）商品房供需趨于平衡、空置面積持續(xù)下降、空置率合理20

37、02年商品房批準(zhǔn)上市面積和銷售面積比達(dá)1：0.91。 1999-2001年，商品房空置面積平均每年下降4萬(wàn)，其中住宅平均每年下降8萬(wàn)。2002年6月底，商品房空置面積僅78萬(wàn)，同比下降10.8%。 2001年商品房空置率為7.1%，低于國(guó)際空置率紅線10%，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平26%，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)健康狀態(tài)。（商品房空置率=商品房空置/近三年竣工商品房面積之和）（5）商品住宅銷售價(jià)格加速上升1999-2000年，南京市商品房銷售均價(jià)持續(xù)下跌，2001年出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，增長(zhǎng)10.7%，銷售均價(jià)高達(dá)3486元/，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)35個(gè)大中城市排第五位，僅次于深圳、廣州、北京、上海。2002

38、年南京商品房銷售均價(jià)為3516元/（市房產(chǎn)局市場(chǎng)處口頭數(shù)據(jù)）,基本與2001年持平。2000年以來(lái)，南京市住宅銷售均價(jià)持續(xù)加速上漲，年均增長(zhǎng)率5.5%，2002年上半年銷售均價(jià)為2920元/（市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），同比增長(zhǎng)211元/，增長(zhǎng)率高達(dá)7.8%。（6）土地市場(chǎng)供應(yīng)量成倍上升2000年開始實(shí)行土地招投標(biāo)制度3年來(lái)出讓土地總量明顯不足（土地招投標(biāo)數(shù)據(jù)包括江寧區(qū)，不含浦口區(qū)、六合區(qū)）。¨ 2000和2001年土地成交量非常低。2002年成交土地面積和成交建筑面積呈巨幅增長(zhǎng)，分別達(dá)到248萬(wàn)和326萬(wàn)。¨ 2000年至2002年底，共成交土地面積284.2萬(wàn)，可建建筑面積406.

39、9萬(wàn)，其中2002年的出讓量占了80左右。 ¨ 2002年招投標(biāo)土地平均樓面單價(jià)1369元/，最高樓面地價(jià)達(dá)3595元/。¨ 土地供應(yīng)主要集中在江寧和城南：其中江寧土地出讓面積占總量的40%左右。（7）二手房日趨活躍，2002年上半年成交量首次超過(guò)新房成交量，成為帶動(dòng)市場(chǎng)快速發(fā)展的重要因素¨ 成交量與成交額持續(xù)上升：1999年以來(lái)，二手房成交量成倍增長(zhǎng)，2002年上半年成交1.3萬(wàn)套，成交面積104萬(wàn)，首次超過(guò)新房成交量（102萬(wàn)）。 全年成交金額達(dá)44億元。¨ 價(jià)格上漲幅度超過(guò)新房：2001年，二手房平均成交價(jià)格2182元/，增長(zhǎng)率10%，超過(guò)同年住宅

40、銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（6.3%）。（8）經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量小，缺乏對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊能力，2002年開始建設(shè)力度明顯加大¨ 1999年以來(lái)，南京市累計(jì)供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房50萬(wàn)，年供應(yīng)量?jī)H占商品住宅銷售總量的6-8%左右。¨ 2002年，配合河西、仙西等新區(qū)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度開始明顯加大：已經(jīng)確定、并將于2003年逐漸上市的共165萬(wàn)，包括定向供給河西拆遷居民的68萬(wàn)、定向供給仙西拆遷居民的75萬(wàn)、面向全市的景家村小區(qū)（二、三期）22萬(wàn)。因此，今后幾年，大規(guī)模城市建設(shè)（拆遷戶）產(chǎn)生的住宅需求大部分將通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房消化，城建對(duì)住宅需求的帶動(dòng)作用將會(huì)減小。（9）個(gè)人購(gòu)房比例持續(xù)上升，已

41、經(jīng)接近100%1999年以來(lái)，商品住宅個(gè)人購(gòu)房比例逐年上升，2002年上半年高達(dá)98.9%。（10）住宅金融支撐住宅市場(chǎng)快速發(fā)展1999年以來(lái)，按揭貸款成倍增長(zhǎng)，至2001年，住宅按揭貸款占銷售額的近一半。（11）單個(gè)樓盤開發(fā)規(guī)模逐漸加大2002年，南京市單個(gè)樓盤開發(fā)規(guī)模明顯加大，例如，10月份房產(chǎn)局主辦的房展會(huì)共88個(gè)樓盤參展，其中，10萬(wàn)以上樓盤30個(gè)，占參展樓盤總數(shù)的30%，其中20萬(wàn)以上樓盤10個(gè)，50萬(wàn)平方米以上樓盤3個(gè)。（12）外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)，綜合開發(fā)水平不斷提高¨ 本地發(fā)展商不斷提高開發(fā)水平：本地發(fā)展商大量引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名設(shè)計(jì)單位和代理公司，開發(fā)水平不斷提高。

42、¨ 外地發(fā)展商積極進(jìn)入南京市場(chǎng)：2002年進(jìn)入南京市場(chǎng)的有香港金馬、寧波中元、浙江廣廈、溫州商會(huì)、浙江名城、常州新城、江蘇陽(yáng)光、浙江贊成等，進(jìn)入方式既有招投標(biāo)拿地，也有政府招商項(xiàng)目；正在尋找進(jìn)入機(jī)會(huì)的有世茂、金地、中海、中房等。2、1999-2002年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的主要影響因素分析（1）大規(guī)模城建與拆遷提供客源¨ 1999年以來(lái)，南京市共拆遷居民4.057萬(wàn)戶，占同期商品房交易總套數(shù)的25%左右。¨ 2002年1-5月完成居民拆遷1.2萬(wàn)戶，全年居民拆遷量約為3.6萬(wàn)戶，按每戶住宅需求80計(jì)算，則拆遷擴(kuò)大住宅需求288萬(wàn)，占2002年全年住宅銷售量的近5

43、0%。（2）政策推動(dòng)2002年5月，南京市政府出臺(tái)交易稅費(fèi)減免（契稅實(shí)際支付比例由2%下降為0.75%）、簡(jiǎn)化公房上市手續(xù)、戶口政策向購(gòu)房者傾斜（購(gòu)買商品房、二手房均可落戶）等重大利好政策，其中，各類購(gòu)房稅費(fèi)合計(jì)減幅超過(guò)60%，直接帶動(dòng)了住宅市場(chǎng)的發(fā)展。（3）居民收入增長(zhǎng)¨ 2000年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)率均高于住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率，平均每年高2.7個(gè)百分點(diǎn)。¨ 2002年上半年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，達(dá)到4746元，增長(zhǎng)率12.3%，高于同期住宅銷售價(jià)格增長(zhǎng)率（7.8%）4.5個(gè)百分點(diǎn)。（4）外來(lái)人口帶動(dòng)據(jù)市公安局統(tǒng)計(jì)，1999年以來(lái)，外地人在南京購(gòu)房

44、落戶的共17868戶（36485人），占同期商品房交易總套數(shù)的10%左右。（二）未來(lái)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、土地市場(chǎng)供應(yīng)減速上升2000年實(shí)施土地招投標(biāo)制度來(lái)，2000年和2001年土地供應(yīng)及成交總量很少，2002年土地成交量劇增至243萬(wàn)，土地成交建筑面積首次超過(guò)當(dāng)年商品房銷售面積50%。根據(jù)2000和2001年土地供應(yīng)量不足帶來(lái)的影響，預(yù)計(jì)2003年土地成交總量將超過(guò)2002年成交量，但增幅將放緩。2、商品房供應(yīng)量平穩(wěn)提高1999年至2001年商品房供應(yīng)量一直十分平穩(wěn)，維持在320萬(wàn)，2002年出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，達(dá)381萬(wàn)?？紤]受到前幾年全市土地供應(yīng)緊縮的影響，預(yù)計(jì)2003年商品房供應(yīng)總量將維持

45、去年的水平，略有提高。3、商品房需求量繼續(xù)高速增長(zhǎng)舊城改造和新區(qū)開發(fā)將帶來(lái)比2002年更大規(guī)模的拆遷量，據(jù)政府部門消息，2003年僅河西拆遷總量就為2萬(wàn)畝，拆遷住戶將成為商品房需求的重要來(lái)源。2002年刺激商品房需求的很多利好政策依然發(fā)生作用，如稅費(fèi)減免、賣舊買新、購(gòu)房落戶等都將直接拉動(dòng)需求上升。近年來(lái)股市的低迷及南京房地產(chǎn)健康穩(wěn)步發(fā)展使得消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)存在較強(qiáng)看漲心理，有助于帶動(dòng)提前消費(fèi)。南京人均居住面積僅為10，明顯低于上海，而人均儲(chǔ)蓄達(dá)到近1.6萬(wàn)元，接近于上海，商品房需求的上升存在較大空間。 2002年商品房銷售面積近350萬(wàn)（不含江寧、江北，下同），受到上述諸多利好因素影響，預(yù)計(jì)2

46、003年商品房需求量將繼續(xù)高速增長(zhǎng)，按增長(zhǎng)10%計(jì)算，2003年將達(dá)385萬(wàn)。4、商品房銷售價(jià)格繼續(xù)攀升隨著2002年國(guó)有土地公開出讓制度的實(shí)施，土地成本大幅上升，2003年商品房售價(jià)將繼續(xù)穩(wěn)步攀升。二、江寧住宅市場(chǎng)分析（一）江寧整體市場(chǎng)概述江 寧均價(jià)：多層2300 別墅3300存量：550萬(wàn)形態(tài)：多層、別墅南京住宅開發(fā)三大片區(qū)之一：2000年撤縣設(shè)區(qū)后迅速崛起，與河西、城東并列南京住宅開發(fā)三大片區(qū)。片區(qū)內(nèi)有開發(fā)區(qū)、東山鎮(zhèn)、岔路口及湯山麒麟等細(xì)分片區(qū)，其中開發(fā)區(qū)、東山鎮(zhèn)和岔路口為三大主要細(xì)分片區(qū)。¨ 供應(yīng)量位居各大片區(qū)之首：2000年撤縣設(shè)區(qū)前后，共協(xié)議出讓土地800萬(wàn)，三年共開發(fā)完

47、成約300萬(wàn)，僅三大主要細(xì)分片區(qū)在建擬建住宅建筑面積總量就達(dá)到550萬(wàn)，2003年在建總量將超過(guò)180萬(wàn)，占全市三分之一。¨ 年需求量占全市的三分之一左右：2002年江寧區(qū)房地產(chǎn)銷售金額達(dá)34億元，銷售面積達(dá)217萬(wàn)，其中住宅銷售面積近200萬(wàn)。¨ 供需比略高于全市水平：2002年全市供需比約為1：0.91，其中，江寧地區(qū)偏高。¨ 中低端市場(chǎng)定位：住宅均價(jià)在各大片區(qū)中最低，2002年銷售平均價(jià)格1566元/，樓盤整體品質(zhì)低于全市平均水平。¨ 主力戶型面積：多層70-150，別墅200-400¨ 主力總價(jià)：多層16-36萬(wàn)元/套；別墅100-16

48、0萬(wàn)元/套¨ 客戶特征：江寧本區(qū)客源與區(qū)外客源之比約為3：7；城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；城區(qū)二次置業(yè)的中高收入階層；江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；東山本地客源。¨ 樓盤平均規(guī)模在各大片區(qū)中最大，一般都在10萬(wàn)以上，其中30萬(wàn)以上樓盤有11個(gè)，最大的翠屏國(guó)際城和武夷綠洲占地面積均達(dá)到80萬(wàn)。¨ 建筑形態(tài)以多層和別墅為主，是南京最主要的別墅區(qū)，目前幾乎沒(méi)有小高層，但有5個(gè)大型社區(qū)意向后期將建設(shè)小高層。¨ 本地發(fā)展商為主，多項(xiàng)目發(fā)展較少：江寧所有樓盤的40多家發(fā)展商中，南京和江寧本地發(fā)展商占了30多家，如東恒、金陵置業(yè)、百家湖、21世紀(jì)等，外來(lái)發(fā)展商僅7家

49、，有中惠、運(yùn)盛、萊茵達(dá)、武夷等；此外，在江寧地區(qū)開發(fā)達(dá)到2個(gè)項(xiàng)目的公司目前較少，僅6家。（二）江寧三大細(xì)分片區(qū)及周邊細(xì)分片區(qū)市場(chǎng)研究結(jié)合本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，需要重點(diǎn)研究江寧三大細(xì)分片區(qū)：開發(fā)區(qū)、東山鎮(zhèn)和岔路口。2002年這三個(gè)細(xì)分片區(qū)住宅銷售量120，占整個(gè)江寧區(qū)住宅銷售量的60。三大細(xì)分片區(qū)銷售價(jià)格為多層平均2300元/，別墅平均3300元/，高于江寧區(qū)整體水平。同時(shí)，也有必要對(duì)本項(xiàng)目北側(cè)的寧南新區(qū)細(xì)分片區(qū)進(jìn)行分析。1、開發(fā)區(qū)片區(qū)本項(xiàng)目屬于開發(fā)區(qū)片區(qū)>>市場(chǎng)綜述¨ 開發(fā)現(xiàn)狀：開發(fā)區(qū)片區(qū)位于全新規(guī)劃開發(fā)的江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，目前區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)、教育和住宅開發(fā)共同發(fā)展。住宅開發(fā)時(shí)間短

50、，約3年，共完成開發(fā)住宅面積約100萬(wàn)；是目前江寧區(qū)樓盤最為集中的一個(gè)片區(qū)，樓盤數(shù)目和開發(fā)面積都居于首位，住宅品質(zhì)和均價(jià)最高，且江寧區(qū)別墅主要集中在該片區(qū)，已初步形成別墅區(qū)形象。 ¨ 發(fā)展前景：區(qū)域內(nèi)企業(yè)及學(xué)校的大規(guī)模建設(shè)發(fā)展為住宅業(yè)發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間，隨著樓盤品質(zhì)的提高，區(qū)域樓盤需求量和售價(jià)上升趨勢(shì)顯著，將繼續(xù)成為江寧樓價(jià)的領(lǐng)跑者。>>樓盤狀況¨ 供應(yīng)量：根據(jù)周邊估計(jì)未來(lái)住宅剩余供應(yīng)總量達(dá)250萬(wàn)左右。¨ 需求量：過(guò)去3年年均需求量約33萬(wàn)，預(yù)計(jì)隨著交通狀況及區(qū)域配套改善，未來(lái)23年將有較大增幅。¨ 樓盤均價(jià)：在江寧區(qū)最高，多層230

51、0元/，別墅3500元/，且價(jià)格區(qū)間跨度較大，最低的聯(lián)排別墅僅2800元/，最高的百家湖中獨(dú)立別墅達(dá)20000元/。¨ 主力戶型面積：多層100-150；別墅：200-400。¨ 主力總價(jià)：多層24-36萬(wàn)元/套，別墅100-160萬(wàn)元/套¨ 建筑形態(tài)：多層（55）、別墅（45）為主，基本每個(gè)項(xiàng)目均有，個(gè)別項(xiàng)目有小高層。¨ 樓盤規(guī)模：普遍占地20公頃以上，建筑面積達(dá)到10 萬(wàn)以上，最大的翠屏國(guó)際城占地面積達(dá)到80萬(wàn)，建筑面積為80萬(wàn)。>>客戶狀況¨ 主力客群：中等收入白領(lǐng)、國(guó)營(yíng)企事業(yè)單位管理人員、專業(yè)及技術(shù)人員、公務(wù)員。¨

52、 輔助客群：離退休人員。>>發(fā)展商狀況¨ 本地發(fā)展商為主：目前開發(fā)區(qū)近80的樓盤由南京及江寧當(dāng)?shù)匕l(fā)展商開發(fā)。¨ 外來(lái)發(fā)展商為輔：其中包括香港的運(yùn)盛實(shí)業(yè)和中惠房產(chǎn)、蘇州的金德茂置業(yè)等。表4-1 開發(fā)區(qū)片區(qū)主要樓盤基礎(chǔ)信息樓盤名稱發(fā)展商占地面積（萬(wàn)）建筑面積（萬(wàn)）建筑形態(tài)（棟）均價(jià)（元/）入伙期主力戶型銷售狀況余量（萬(wàn)）美之國(guó)花園運(yùn)盛實(shí)業(yè)4120別墅（聯(lián)排、獨(dú)立、雙拼）聯(lián)排36002003.6/11200-4002003.3開盤20左岸名苑龍盛房產(chǎn)約75.22別墅、高層、小高層 聯(lián)排36002003.5別墅220以上5.22金陵翠屏金陵置業(yè)47別墅翠屏清華天創(chuàng)建設(shè)1

53、6.721高檔多層公寓約300080250未開盤21翠屏國(guó)際城中惠房產(chǎn)8080別墅、多層、小高層多層2500 別墅3600一期2002.12160500一期多層80%78瑞景文華立信地產(chǎn)22.415.23別墅（聯(lián)排、獨(dú)立、雙拼）別墅4000二期2003.1一期90%12愛濤漪水園愛濤置業(yè)31.219別墅、多層別墅3000一期2003.517江南文樞苑江寧房產(chǎn)1712別墅、多層2200現(xiàn)房基本首磬0湖濱世紀(jì)花園天創(chuàng)建設(shè)實(shí)業(yè)2022多層、別墅八期多層2300八期2003.8931592百家湖花園百家湖房產(chǎn)2028.5多層、小高層、獨(dú)立別墅多層2300小高層3300別墅20000二期2003.614

54、2229二期60%1221世紀(jì)世紀(jì)園21世紀(jì)房產(chǎn)40多層2100二期2003.836同曦鳴城同曦房產(chǎn)25.5多層、商業(yè)24502003.520盛唐藝術(shù)園盛唐藝術(shù)投資3318別墅（獨(dú)立、雙拼）4000-50002003.12獨(dú)立280-500雙拼240-280未開盤18江南青年城2020多層2003.12未開盤202、東山鎮(zhèn)片區(qū)>>市場(chǎng)綜述¨ 開發(fā)現(xiàn)狀：東山鎮(zhèn)片區(qū)樓盤數(shù)目和開發(fā)面積均僅次于開發(fā)區(qū)，近3年來(lái)建成樓盤面積約110萬(wàn)，依托區(qū)政府所在地東山鎮(zhèn)老縣城，片區(qū)生活配套設(shè)施狀況在江寧地區(qū)最好。¨ 發(fā)展前景：由于處于江寧老縣城區(qū)，隨著中心地區(qū)開發(fā)日益完善，開發(fā)用地不

55、斷減少，大型樓盤遠(yuǎn)離鎮(zhèn)中心的現(xiàn)象比較顯著，近期開盤的30萬(wàn)以上的樓盤基本上都分布在東山鎮(zhèn)的邊緣地區(qū)。>>樓盤狀況¨ 供應(yīng)量：目前樓盤剩余供應(yīng)總量達(dá)180萬(wàn)左右。¨ 需求量：年需求量約37萬(wàn)。¨ 樓盤均價(jià)：多層2150元/，別墅2800元/。江寧片區(qū)最低。¨ 主力戶型面積：多層二房70-100、三房100-130。¨ 主力總價(jià)：多層16-30萬(wàn)元/套¨ 建筑形態(tài)：多層（80）為主，此外，約有一半項(xiàng)目帶有別墅（15），但總量不大。¨ 樓盤規(guī)模：普遍占地面積10 萬(wàn)以上，最大的武夷綠洲占地面積達(dá)到80萬(wàn)。>>

56、;客戶狀況¨ 主力客群：南京城區(qū)的中低收入階層、拆遷戶；東山本地居民。¨ 輔助客群：江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)工作人員；南京城區(qū)二次置業(yè)的中高收入階層。>>發(fā)展商狀況¨ 本地發(fā)展商為主：目前東山鎮(zhèn)近80的樓盤由江寧當(dāng)?shù)丶澳暇┌l(fā)展商開發(fā)。¨ 外來(lái)發(fā)展商為輔：其中包括浙江的萊茵達(dá)置業(yè)、福建的武夷房產(chǎn)等。表4-2 東山鎮(zhèn)片區(qū)主要樓盤（300畝以上）基礎(chǔ)信息樓盤名稱發(fā)展商占地面積 （萬(wàn)）建筑面積 （萬(wàn)）建筑形態(tài)（棟）均價(jià)（元/）入伙期主力戶型銷售狀況余量（萬(wàn)）武夷綠洲武寧房產(chǎn)8070多層、小高層、別墅約2200約2003.12未定未開盤70武夷花園武夷房產(chǎn)26.726多層、別墅多層2400