0630狀元府營銷思路提報(bào)

1、狀元府項(xiàng)目營銷思路提報(bào)謹(jǐn)呈：重慶壹唐地產(chǎn)有限公司溝通思路第一部分、項(xiàng)目本體理解第二部分、市場環(huán)境理解第三部分、機(jī)會(huì)洞察與策略生成第四部分、廣告包裝及設(shè)計(jì)表現(xiàn)第五部分、項(xiàng)目推售測算區(qū)域?qū)用媲铣呛诵牡囟?，周邊?yōu)質(zhì)教育資源豐富黔江老城核心絕版地段，價(jià)值高地，引領(lǐng)發(fā)展南海鑫城/黔江體育館黔江最優(yōu)教育資源，精英教育，領(lǐng)跑未來人民小學(xué)/黔江中學(xué)（初中/高中）老城老城組團(tuán)組團(tuán)舟白舟白組團(tuán)組團(tuán)正陽正陽組團(tuán)組團(tuán)青杠青杠組團(tuán)組團(tuán)馮家馮家組團(tuán)組團(tuán)項(xiàng)目層面中型項(xiàng)目（六棟高層），超過50%戶型設(shè)計(jì)有可變空間首批次房源；862房，107-1103房二批次房源： 872房，89-962+1房，94-1013房，97-1

2、133+1房三批次房源：471房，57-681+1房，922+1房，863房超50%戶型設(shè)計(jì)有可變空間，性價(jià)比高；以2+1房/3房/3+1房為主力戶型。溝通思路第一部分、項(xiàng)目本體理解第二部分、市場環(huán)境理解第三部分、機(jī)會(huì)洞察與策略生成第四部分、廣告包裝及設(shè)計(jì)表現(xiàn)第五部分、項(xiàng)目推售測算黔江市場黔江市場隨著市場經(jīng)濟(jì)萎縮，黔江房地產(chǎn)市場受到一定沖擊，但老城區(qū)項(xiàng)目（晉鵬山臺(tái)山老城唯一房地產(chǎn)項(xiàng)目）因其區(qū)位優(yōu)勢依然銷售良好。2015年黔江城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售第一名為晉鵬山臺(tái)山，共銷售849套，建筑面積80550，銷售額3.65億，領(lǐng)先第二名碧桂園（464套，51212，2.57億）近1倍銷量及40%銷售額，2

3、016年1-6月黔江房地產(chǎn)市場成交排名開發(fā)企業(yè)成交套數(shù) 套數(shù)占比成交金額（萬元）金額占比晉鵬山臺(tái)山38332.57%15708.9829.61%國維中央府邸19416.50%9101.5817.16%碧桂園14912.67%8189.8515.44%廣銀大通豪庭1079.10%4528.858.54%萬麗城685.78%2791.295.26%潤天檀香山665.61%3352.016.32%磐石香緹亞納544.59%1847.23.48%嘉華城312.64%2370.184.47%渝東南國際商貿(mào)物流中心121.02%833.451.57%博宏上郡新都10.09%51.90.10%黔江房地產(chǎn)市場

4、存在老城一枝獨(dú)秀，新城競爭激烈的市場格局競爭項(xiàng)目競爭項(xiàng)目晉鵬山臺(tái)山70萬平米品質(zhì)大盤，目前剩余住宅貨量4棟，約850套。品質(zhì)大盤，圍和小區(qū)景觀，公園景觀；精品戶型，目前以3梯8戶為主；建面成交單價(jià)目前約4300元/；剩余房源資源景觀較差。剩余高層溝通思路第一部分、項(xiàng)目本體理解第二部分、市場環(huán)境理解第三部分、機(jī)會(huì)洞察與策略生成第四部分、廣告包裝及設(shè)計(jì)表現(xiàn)第五部分、項(xiàng)目推售測算機(jī)會(huì)洞察政策層面市場政策環(huán)境持續(xù)寬松，這是一個(gè)重大的市場機(jī)會(huì)。競爭層面黔江房地產(chǎn)競爭相對激烈，但老城區(qū)缺乏競爭且市場需求量較大，項(xiàng)目具有黔江獨(dú)有的精英教育優(yōu)勢，目前市場沒有項(xiàng)目主打教育主題，并針對區(qū)外客戶進(jìn)行有效傳播，這是一

5、個(gè)重大的競爭盲點(diǎn)。需求層面作為黔江城市發(fā)展成熟的老城區(qū)板塊，區(qū)域內(nèi)的置業(yè)需求（公務(wù)員、教師等群體就近置業(yè)）及區(qū)域外（新城/鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶追逐優(yōu)質(zhì)教育資源）的置業(yè)需求是真實(shí)存在的，而且是十分強(qiáng)勁的。戰(zhàn)略生成堅(jiān)持并放大教育主題，構(gòu)建項(xiàng)目獨(dú)特價(jià)值和市場競爭力從形象塑造、現(xiàn)場包裝到利益營造，全方位放大教育主題，將項(xiàng)目打造成沙北市場首席教育主題社區(qū)。做大優(yōu)惠，搶抓剛需（首置/首改/教育投資），快速走量采用價(jià)格手段，做大優(yōu)惠、強(qiáng)勢傳播，快速聚集客戶來訪， 切實(shí)提高銷售現(xiàn)場的競爭力和成交率。立足區(qū)域，主打區(qū)外（對教育資源需求強(qiáng)烈的非項(xiàng)目周邊區(qū)域），快速積累客戶量立足區(qū)域（公務(wù)員/教師），重點(diǎn)拓展區(qū)外客戶，將教育主

6、題傳播給真正需要教育資源的客群。策略分解形象定位高舉教育主題大旗，極致塑造項(xiàng)目的獨(dú)特形象和可識(shí)別性。渠道拓展立足區(qū)域，拓展區(qū)外（老城其他區(qū)域/新城/鄉(xiāng)鎮(zhèn)），將教育價(jià)值傳播出去?，F(xiàn)場包裝通過現(xiàn)場包裝和活動(dòng)配合，將教育主題的味道做出來，將項(xiàng)目的品質(zhì)體驗(yàn)做上去。銷售推進(jìn)通過價(jià)格優(yōu)化，擴(kuò)大并集中使用優(yōu)惠，強(qiáng)勢傳播、引爆市場。形象定位高舉教育主題大旗，塑造項(xiàng)目獨(dú)特形象！黔江首席教育主題特區(qū)0-18歲一站式教育平臺(tái)，47-113教育特供戶型。精英教育，領(lǐng)跑下一代！項(xiàng)目定位傳播口號(hào)為了孩子 ，移居狀元府！定位核心0-18歲一站式教育平臺(tái)幼兒園項(xiàng)目內(nèi)部引入國內(nèi)知名品牌幼兒園引入國內(nèi)知名品牌幼兒園，讓教育從小開

7、始小學(xué)就近入讀黔江最優(yōu)質(zhì)小學(xué)（人民小學(xué)）中學(xué)（初中）就近入讀黔江中學(xué)初中部中學(xué)（高中）黔江中學(xué)高中部可對項(xiàng)目客戶子女降分錄取對項(xiàng)目客戶子女降分錄?。ㄈ缃捣?0-30分）大學(xué)項(xiàng)目客戶子女500500萬專項(xiàng)大學(xué)教育基金萬專項(xiàng)大學(xué)教育基金（清華/北大獎(jiǎng)勵(lì)10萬/名，國內(nèi)一流大學(xué)5萬/名，重點(diǎn)大學(xué)2萬/名，一般大學(xué)1萬/名），為入讀大學(xué)提供保障不定期教育培訓(xùn)針對子女家庭教育，不定期開展培訓(xùn)講座渠道拓展拓展區(qū)外，將教育資源真正傳播出去！黔江老城區(qū)通過公交站亭（長效媒體）、報(bào)廣/夾報(bào)（階段性）、電視飛播/短信群發(fā)（持續(xù)）、網(wǎng)絡(luò)（持續(xù)）、商業(yè)核心區(qū)派單（持續(xù)）等低成本營銷渠道，深刻影響黔江市區(qū)尤其是老城區(qū)客

8、戶，吸引客戶追逐優(yōu)質(zhì)教育、置業(yè)狀元府。渠道拓展拓展區(qū)外，將教育資源真正傳播出去！鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過過街條幅、沿街單頁派發(fā)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)戶外墻體等極具傳播效果的低成本營銷渠道，有效影響鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)實(shí)力客戶追逐優(yōu)質(zhì)教育、置業(yè)狀元府。置業(yè)黔江，首選狀元府，讓精英教育領(lǐng)跑下一代！極富品質(zhì)感的售樓部展板，極富教育味道的包裝內(nèi)容，極富教育特色的銷售物料和營銷活動(dòng)做足教育味道，做出項(xiàng)目特色?，F(xiàn)場包裝做出體驗(yàn)品質(zhì)，做足教育味道！圍繞教育展開內(nèi)容從古代的孟母三遷、擇鄰而居，到現(xiàn)在的劃片招生、擇優(yōu)而買，從古代的狀元榜眼探花，到現(xiàn)代的中考高考狀元，從區(qū)域的優(yōu)質(zhì)教育資源陳列，到人民小學(xué)、黔江中學(xué)的升學(xué)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（考入優(yōu)質(zhì)高中的

9、，考入重點(diǎn)大學(xué)及清華北大的）極富品質(zhì)感的售樓部展板，極富教育味道的包裝內(nèi)容，極富教育特色的物料和活動(dòng)做足教育味道，做出項(xiàng)目特色?，F(xiàn)場包裝做出體驗(yàn)品質(zhì)，做足教育味道！人民小學(xué)、黔江中學(xué)特級(jí)教師、中高考狀元與你相約狀元府，共商教育大計(jì)！人民小學(xué)、黔江中學(xué)特級(jí)教師、中高考狀元與你相約狀元府，共商教育大計(jì)！價(jià)格策略高開高走，樹立項(xiàng)目教育價(jià)值目前黔江老城區(qū)僅晉鵬山臺(tái)山項(xiàng)目在售，銷售均價(jià)為4200元/，結(jié)合項(xiàng)目地段價(jià)值略優(yōu)于晉鵬山臺(tái)山，項(xiàng)目正常售價(jià)約為4300元/，再結(jié)合項(xiàng)目人民小學(xué)、黔江中學(xué)的片區(qū)入讀資格，可提升項(xiàng)目500-800元/（結(jié)合優(yōu)質(zhì)學(xué)校擇校贊助費(fèi)實(shí)際情況，總價(jià)提升5-6萬為宜），則項(xiàng)目的首批

10、次售價(jià)建議以5000元/水平進(jìn)行銷售，首期銷售順利，則順勢推出項(xiàng)目二批次房源，均價(jià)建議5200元/，最后推出小戶型教育投資型物業(yè)，建議均價(jià)在5500元/，其中小戶型單價(jià)可在5800-6000元/。銷售推進(jìn)擴(kuò)大并集中使用優(yōu)惠，重磅引爆市場項(xiàng)目價(jià)格項(xiàng)目整體成交均價(jià)約合5200元/；項(xiàng)目優(yōu)惠一次性3%，按揭1%，教育基金500萬元，其它額外優(yōu)惠（關(guān)系客戶）約合2%，按照平均每套100平方米計(jì)算，每套優(yōu)惠平均為52001006%1100套+500萬元=3932萬元；項(xiàng)目總優(yōu)惠高達(dá)約4000萬元。4000萬助學(xué)計(jì)劃震撼啟動(dòng)，投資下一代銷售推進(jìn)擴(kuò)大并集中使用優(yōu)惠，重磅引爆市場集中使用優(yōu)惠，重磅引爆市場9月

11、，千萬助學(xué)計(jì)劃，掀起黔江“教育置業(yè)”高潮！立足教育主題特區(qū)的項(xiàng)目定位，聯(lián)合電視臺(tái)或者報(bào)社等公益媒體，重磅推出“狀元府4000萬助學(xué)計(jì)劃”，凡是置業(yè)翰林世家的客戶，均可享受4萬元的助學(xué)計(jì)劃，為孩子0-18歲全程教育經(jīng)費(fèi)買單；建議采用持續(xù)報(bào)名的方式，引爆市場、批量蓄客。銷售推進(jìn)擴(kuò)大并集中使用優(yōu)惠，重磅引爆市場階段營銷目標(biāo)蓄客600組階段推廣主題為了孩子，移民狀元府 4000萬助學(xué)計(jì)劃震撼啟動(dòng)，投資下一代。階段營銷渠道公交站亭（長效媒體）、報(bào)廣/夾報(bào)（階段性）、電視飛播/短信群發(fā)（持續(xù)）、網(wǎng)絡(luò)（持續(xù)）、商業(yè)核心區(qū)派單（持續(xù)） 階段活動(dòng)配合“精英教育、領(lǐng)跑下一代”主題活動(dòng)人民小學(xué)、黔江中學(xué)特級(jí)教師、中

12、高考狀元與你相約狀元府，共商教育大計(jì)！銷售推進(jìn)擴(kuò)大并集中使用優(yōu)惠，重磅引爆市場集中使用優(yōu)惠，重磅引爆市場9月，教師購房季，掀起黔江“教師置業(yè)”高潮！9月10日，教師節(jié)。狀元府，以實(shí)際行動(dòng)致敬教師節(jié)。9月，特推教師購房季，凡教師及其親屬購房，均可享受教師專屬優(yōu)惠3萬元，并在項(xiàng)目開盤前內(nèi)部選房；同時(shí)，推出全民營銷計(jì)劃（推薦新客戶成交額外優(yōu)惠5000元，推薦人獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金3000元）。銷售推進(jìn)擴(kuò)大并集中使用優(yōu)惠，重磅引爆市場階段銷售目標(biāo)內(nèi)部認(rèn)購30-50套，吸收教師資源入住階段推廣主題9月，向黔江教師致敬 教師購房季盛大啟動(dòng)，特供優(yōu)惠3萬元！階段營銷渠道公交站亭（長效媒體）、報(bào)廣/夾報(bào)（階段性）、電視飛

13、播/短信群發(fā)（持續(xù)）、網(wǎng)絡(luò)（持續(xù)）校園巡展（或?qū)W校門口上下班時(shí)間派單），全民營銷計(jì)劃階段活動(dòng)配合“關(guān)心教育、關(guān)愛教師”公益活動(dòng)9月10日教師節(jié)，狀元府出資為100名教師進(jìn)行健康體檢（前100名報(bào)名者），總預(yù)算約合3萬元。集中使用優(yōu)惠，重磅引爆市場10月，鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房季，掀起黔江“鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房”高潮！10月，主攻鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，主銷剩余的大戶型房源。特推鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房季，凡鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶購房，均可享受鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶專屬優(yōu)惠3萬元；同時(shí)，繼續(xù)執(zhí)行全民營銷計(jì)劃（新客戶成交額外 優(yōu)惠5000元，前期業(yè)主及其它原始領(lǐng)卡人獎(jiǎng)勵(lì)現(xiàn)金3000元）。銷售推進(jìn)擴(kuò)大并集中使用優(yōu)惠，重磅引爆市場階段銷售目標(biāo)50-80套階段推廣主題狀元府=好房子+好

14、學(xué)校特供鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，專屬優(yōu)惠3萬元！ 階段營銷渠道公交站亭（長效媒體）、報(bào)廣/夾報(bào)（階段性）、電視飛播/短信群發(fā)（持續(xù)）、網(wǎng)絡(luò)（持續(xù)）鄉(xiāng)鎮(zhèn)過街條幅/派單/小型巡展，全民營銷計(jì)劃。階段活動(dòng)配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)專場（過街條幅/派單/小型巡展）銷售推進(jìn)擴(kuò)大并集中使用優(yōu)惠，重磅引爆市場溝通思路第一部分、項(xiàng)目本體理解第二部分、市場環(huán)境理解第三部分、機(jī)會(huì)洞察與策略生成第四部分、廣告包裝及設(shè)計(jì)表現(xiàn)第五部分、項(xiàng)目推售測算物料包裝做出體驗(yàn)品質(zhì)，做足教育味道作為黔江首席學(xué)區(qū)房，自然要以首席的姿態(tài)作勢。我們結(jié)合自身項(xiàng)目情況，制定出制定出優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的30條條標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，制作成物料，對外發(fā)放。通過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的頒發(fā)，使競爭項(xiàng)目

15、在銷售說辭和宣傳物料中，不再提及它們的教育優(yōu)勢。項(xiàng)目樓書項(xiàng)目樓書狀元府就學(xué)指南狀元府就學(xué)指南物料包裝做出體驗(yàn)品質(zhì)，做足教育味道推廣包裝與教育緊密掛鉤，做足教育味道！三好教育獎(jiǎng)狀三好教育獎(jiǎng)狀推廣畫面推廣畫面 幼兒園、小學(xué)、初中、高中一應(yīng)俱全人民小學(xué)、黔江中學(xué)優(yōu)質(zhì)名校校門、家門一路之隔，上學(xué)安全便捷狀元府狀元府黔江首席教育主題特區(qū)黔江首席教育主題特區(qū)家長會(huì)通知：開盤廣告家長會(huì)通知：開盤廣告錄取通知書：認(rèn)籌廣告錄取通知書：認(rèn)籌廣告推廣包裝與教育緊密掛鉤，做足教育味道！現(xiàn)場包裝與教育緊密掛鉤，做足教育味道設(shè)立項(xiàng)目內(nèi)部專用書吧閱覽處，為客戶子女提供私有學(xué)習(xí)空間，便于其內(nèi)部學(xué)習(xí)交流。話題包裝與教育緊密掛鉤

16、，做足教育味道！結(jié)合社會(huì)話題在這個(gè)拼爹的年代（軟文）影響教育的人（軟文）溝通思路第一部分、項(xiàng)目本體理解第二部分、市場環(huán)境理解第三部分、機(jī)會(huì)洞察與策略生成第四部分、廣告包裝及設(shè)計(jì)表現(xiàn)第五部分、項(xiàng)目推售測算狀元府推售排期樓棟戶型編號(hào)戶型建筑面積（）套數(shù)（套）戶型占比銷售均價(jià)（元/）第一年第二年合計(jì)1季度（10-12月）2季度（1-3月）3季度（4-6月）4季度（7-9月）1季度（10-12月）2季度（1-3月）3季度（4-6月）4季度（7-9月）套均總價(jià)（萬元）銷售套數(shù)銷售金額銷售套數(shù)銷售金額銷售套數(shù)銷售金額銷售套數(shù)銷售金額銷售套數(shù)銷售金額銷售套數(shù)銷售金額銷售套數(shù)銷售金額銷售套數(shù)銷售金額銷售套數(shù)銷

17、售金額單套面積合計(jì)面積7#樓C1三室107.1111567.8810850%505054.094021644524342312441085842C2二室85.684626.725425%490041.9810420156308336833683365210542267C3三室110.122973.242713%498054.849494126586329271481C4三室109.042944.082713%498054.3073801054363264217271466小計(jì)22111.9221650006634578242654322351255383365210216110568#樓8-1

18、三室85.722314.442711%535045.8673219413115042712388-2一室47.51282.52711%610028.987203926111319277828-31+168.611852.472711%580039.79415972791143851992710748-41+157.484655.888133%590033.911550918610289501654341368127478-52+192.284983.125422%540049.83104981259820997944831495426918-61+157.611555.472711%60003

19、4.572695173124154138413827933小計(jì)16643.88243 56874517596023339336223413281142324394669#樓9-13+1111.246006.965440%540060.071060115901201201530042405432449-23+197.062620.622720%560054.35527273809489421721092714689-33+1113.563066.122720%545061.89530974339557424821242716719-43+1110.352979.452720%545060.1453017421954142412120271624小計(jì)14673.15135545625148336213647278917100610593135800610/12#10-12+196.2910399.3210833%535051.52201030251288201030301545105153155108556410-2二室87.614730.945417%500043.81104386263