深圳XX大廈前期報(bào)告--XX大廈初步市場(chǎng)分析及物業(yè)發(fā)展建議(ppt 44)

1、 匯報(bào)匯報(bào)的四要點(diǎn)的四要點(diǎn)： 我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知； 我們對(duì)我們對(duì)項(xiàng)目項(xiàng)目的認(rèn)知；的認(rèn)知； 我們對(duì)我們對(duì)客戶客戶的梳理的梳理; ; 我們我們對(duì)項(xiàng)目的對(duì)項(xiàng)目的建議建議； 我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知；重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，緊鄰深圳市區(qū)腹心地帶的羅湖重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)，緊鄰深圳市區(qū)腹心地帶的羅湖區(qū)，離香港新界僅區(qū)，離香港新界僅8 8公里。公里?？偯娣e總面積86.686.6平方公里平方公里, , 現(xiàn)共有現(xiàn)共有3030個(gè)新社區(qū)居委會(huì)。個(gè)新社區(qū)居委會(huì)。20052005年年末總?cè)丝谀昴昴┛側(cè)丝?6.3636.36萬(wàn)人，其中戶籍人口萬(wàn)人，其中戶籍人口7.97.9萬(wàn)人萬(wàn)人, ,外來人口外來人口28.

2、4628.46萬(wàn)人。萬(wàn)人。以工業(yè)為基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)為支柱，三大產(chǎn)業(yè)齊頭以工業(yè)為基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)為支柱，三大產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局并進(jìn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局；20042004年，布吉鎮(zhèn)全年工業(yè)總產(chǎn)值新增年，布吉鎮(zhèn)全年工業(yè)總產(chǎn)值新增8080億，達(dá)到億，達(dá)到483.06483.06億元，完成稅收億元，完成稅收38.0138.01億元。億元。一、布吉整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、布吉整體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 二、布吉二、布吉“五組團(tuán)五組團(tuán)”規(guī)規(guī)劃：劃：我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知； 規(guī)劃要點(diǎn)：規(guī)劃要點(diǎn)：我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知；組團(tuán)（范圍）組團(tuán)（范圍）組團(tuán)定位功能組團(tuán)定位功能區(qū)域詳情區(qū)域詳情老圩組團(tuán)（含布吉村、水徑村

3、、老圩村及羅崗工業(yè)區(qū))以發(fā)展商貿(mào)和房地產(chǎn)為主整個(gè)老圩組團(tuán)緊靠羅湖區(qū)，為眾多房地產(chǎn)公司所看好，紛紛搶灘。這里擁有許多較高檔次的樓盤，房地產(chǎn)銷售約占全鎮(zhèn)的60%，供銷兩旺形成發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)業(yè)使得老圩組團(tuán)在“五個(gè)組團(tuán)”中異常醒目，是名副其實(shí)的商貿(mào)中心。沙灣組團(tuán)（含南嶺村、沙塘布村、樟樹布村、吉廈村、廈村）以發(fā)展旅游業(yè)、商貿(mào)業(yè)為主這一帶屬于深圳主要水源深圳水庫(kù)保護(hù)區(qū)內(nèi)，宜發(fā)展有特色的旅游地產(chǎn)。南嶺村已投資了5000萬(wàn)，建成了53萬(wàn)平方米的“求水山公園”。李朗組團(tuán)（含上李朗、下李朗、甘坑村）以發(fā)展物流、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)為主，大型工業(yè)、商業(yè)為補(bǔ)充上李朗抓住靠近平湖編組站的優(yōu)勢(shì)，開發(fā)了占地4萬(wàn)平方米、建筑面積5 萬(wàn)平方

4、米的“同富裕工業(yè)園”。另外還有80萬(wàn)平方米的土地可供開發(fā)。坂雪崗組團(tuán)（含坂田、崗頭、雪象村）深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶上的高科技園區(qū)，以高科技工業(yè)為龍頭，先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)，適當(dāng)建設(shè)相關(guān)配套生活、商業(yè)設(shè)施等第三產(chǎn)業(yè)并重的大基地。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的一個(gè)大工業(yè)基地，擁有11萬(wàn)人口，區(qū)域面積達(dá)30多平方公里。內(nèi)有華為公司、萊特空調(diào)、當(dāng)納利印刷、新利電子等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。目前，坂雪崗組團(tuán)共有三資企業(yè)、三來一補(bǔ)企業(yè)300家，民營(yíng)、私人企業(yè)200家。新中心區(qū)組團(tuán)（含鎮(zhèn)政府大樓、市政廣場(chǎng)一帶）是全鎮(zhèn)的政治、文化中心，以此帶動(dòng)周邊的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展該組團(tuán)正在實(shí)施提升品位的改造工程，將成為一個(gè)精神文明的新亮點(diǎn)。 工業(yè)片區(qū)工

5、業(yè)片區(qū) 中心商貿(mào)區(qū)中心商貿(mào)區(qū) 布沙路布沙路 布龍公路布龍公路 深惠路深惠路居住片區(qū)居住片區(qū)三三、布吉未來發(fā)展規(guī)劃：布吉未來發(fā)展規(guī)劃：本案本案發(fā)展成中心商貿(mào)區(qū)、居住片區(qū)、休閑配套片區(qū)、工業(yè)片區(qū)四大片發(fā)展成中心商貿(mào)區(qū)、居住片區(qū)、休閑配套片區(qū)、工業(yè)片區(qū)四大片區(qū)和一條生態(tài)隔離帶。區(qū)和一條生態(tài)隔離帶。 休閑配套片區(qū)休閑配套片區(qū)我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知； 規(guī)劃要點(diǎn)：規(guī)劃要點(diǎn)：中心商貿(mào)區(qū)中心商貿(mào)區(qū)：布龍公路以南，以布吉客運(yùn)站為中心，包括布吉舊城區(qū)南北兩片，功能為依托現(xiàn)狀基礎(chǔ)，強(qiáng)化商貿(mào)服務(wù)功能，與羅湖商貿(mào)中心、龍城商貿(mào)中心、龍華商貿(mào)中心等形成區(qū)域性的商業(yè)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)；居住片區(qū)居住片區(qū)：布龍公路以北，沿深

6、惠路兩側(cè)，包括布吉舊城區(qū)東片與丹竹頭片區(qū)，主要功能定位為布吉生活居住及配套設(shè)施用地；休閑配套片區(qū)休閑配套片區(qū)：位于二通道以南，京九線以西，布龍公路兩側(cè)，主要功能為改善布吉居住環(huán)境、提供居民戶外休閑活動(dòng)的場(chǎng)所，提供完善的體育、旅游產(chǎn)業(yè)服務(wù)、提高新城整體配套及環(huán)境質(zhì)量；工業(yè)片區(qū)工業(yè)片區(qū)：即新開發(fā)建設(shè)的甘李工業(yè)區(qū)和下李朗工業(yè)區(qū)，形成布吉現(xiàn)狀工業(yè)高速的騰挪空間以及未來先進(jìn)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的用地；生態(tài)隔離帶生態(tài)隔離帶：二通道以南由西向東依次被上徑水庫(kù)、三聯(lián)水庫(kù)、寮坑水庫(kù)、沙西河環(huán)抱，形成一條天然的生態(tài)隔離帶，將布吉新城中心商貿(mào)區(qū)、居住片區(qū)與休閑配套片區(qū)同北部的工業(yè)片區(qū)隔離開來，同時(shí)由外向內(nèi)形成綠楔向城

7、市中心滲透。我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知； 四四、布吉、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：1 1、樓盤主要沿布龍路、深惠路分布，呈多組團(tuán)發(fā)展格局、樓盤主要沿布龍路、深惠路分布，呈多組團(tuán)發(fā)展格局；關(guān)口組團(tuán)關(guān)口組團(tuán)本案本案中心區(qū)組團(tuán)中心區(qū)組團(tuán)東南組團(tuán)東南組團(tuán)我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知； 東南組團(tuán)：東南組團(tuán)： 以深惠路為紐帶，以中城康橋、中兆花園、桂芳園、康達(dá)爾花園等 聚集起來的組團(tuán)。這一組團(tuán)環(huán)境清新，風(fēng)景秀麗，樓盤質(zhì)素較高；2004后面市項(xiàng)目峰之畔、信和愛琴居、知春里都在這一組團(tuán)； 中心區(qū)組團(tuán)：中心區(qū)組團(tuán)： 沿布龍路，以金運(yùn)家園、灝景明苑、大世紀(jì)花園等聚集起來的組團(tuán)，這一組團(tuán)交通便

8、利，配套較為完善，且位于布吉新中心區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿^大，是未來市場(chǎng)的亮點(diǎn)。2004年新推項(xiàng)目布吉中心花園為本組團(tuán)項(xiàng)目，新規(guī)劃的布吉生態(tài)新區(qū)，將這個(gè)片區(qū)打造成布吉片區(qū)的最大的生活居住區(qū)； 關(guān)口組團(tuán)：關(guān)口組團(tuán)： 以龍珠花園、百合星城、信義假日名城、榮超花園等聚集起來的組團(tuán)，這一組團(tuán)離關(guān)口較近，樓盤質(zhì)素較高，吸引了較多港客和市區(qū)消費(fèi)者，此組團(tuán)為布吉最早發(fā)展的片區(qū)，但因早期規(guī)劃上的不成熟，一定程度上制約了片區(qū)的發(fā)展，但關(guān)口區(qū)域已啟動(dòng)的舊城改造將給區(qū)域發(fā)展注入了新的血液。組團(tuán)說明：組團(tuán)說明：我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知； 2 2、建筑類型主要以多層及小高層為主；、建筑類型主要以多層及小高層為主；2

92005年主要在售樓盤建筑類型一覽表年主要在售樓盤建筑類型一覽表 時(shí)間項(xiàng)目名稱建筑類型時(shí)間項(xiàng)目名稱建筑類型時(shí)間項(xiàng)目名稱建筑類型多層小高層高層多層小高層高層多層小高層高層2002-2003年信義假日名城二期 2003-2004年桂芳園六、七期 2005年知春里 陽(yáng)光花園三期 峰之畔 信和.愛琴居 茵悅之生一期 信義假日名城三、四期 百合星城二期 桂芳園五期 茵悅之生二期 翠楓豪園二期-湖光山舍 中城康橋 百合銀都國(guó)際 美杜蘭華庭 大世紀(jì)水山緣一期 布吉中心花園百合星城 四四、布吉、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知；可園 華浩源-綠谷

10、 3 3、近期產(chǎn)品以中等戶型占據(jù)市場(chǎng)主體；、近期產(chǎn)品以中等戶型占據(jù)市場(chǎng)主體；項(xiàng)目二房三房/所占比例 四房桂芳園(七期)蜜月島68-7580-100 / 40% 120佳兆業(yè)可園(一期)6980-97 / 60% 120佳兆業(yè)可園(二期)6994-97 / 60% 120佳兆業(yè)可園(三期)68-7284-100 / 60% 116華浩源綠谷(一期)72-85100-125/ 56% 120大世紀(jì)水山緣(三期)56-6979-83 / 40% 119布吉中心花園51-7586-103 / 55% 140信義假日名城(四期)68-7590-95 /45% 120陽(yáng)光花園(四期)68-7289-107

11、 / 39% 120百合銀都67-84-中翠花園64-72-家和花園6070-86-四四、布吉、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知； 4 4、0505年下半年年下半年0606年高端產(chǎn)品初現(xiàn)；年高端產(chǎn)品初現(xiàn)；項(xiàng)目建筑面積容積率主力戶型大世紀(jì)水山緣(四期)_1.87三房120 四房140 華浩源綠谷(二期) _2三房:100-125 二房:72-85信義假日名城(五期)_小三房,小二房, 增加一房 百合二期_三房120 四房 140 桂芳園(8期)700002.5三房 90-100平承瀚慢城2733001.2二房:71-76 三房:90-110 湖光山舍1300

12、001.3三房:80-110 四房:126 TH190 佳兆業(yè)可園(四期)876802.8三房:94-107 二房:70-73 左庭右院1000002.6三房:105-128 二房:72-80 陽(yáng)光花園(五期)_三房:90-120 二房:50-80 翡翠星光園443337.5一房:35-40 二房50-55 四四、布吉、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知； 5 5、市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模：、市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模：05050606年市場(chǎng)預(yù)計(jì)供應(yīng)；年市場(chǎng)預(yù)計(jì)供應(yīng)；四四、布吉、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知；項(xiàng)目建筑面積容積率均價(jià)（元/ ）預(yù)

13、計(jì)推出時(shí)間大世紀(jì)水山緣(四期)_1.8745002005/9華浩源綠谷(二期) _240002005/7 信義假日名城(五期)_46002005/8 百合二期_50002005/8 佳兆業(yè)可園(三期)657502.99 49002005/5桂芳園(8期)700002.552002005/8 承瀚慢城2733001.240002005/10湖光山舍1300001.3 45002005/6佳兆業(yè)可園(四期)876802.852002005/9左庭右院1000002.650002005/8 陽(yáng)光花園(五期)_-2006年下半年翡翠星光園443337.5-2006年上半年 0 010001000200

14、02000300030004000400050005000600060002003年2003年2004年2004年2005年2005年上升幅度上升幅度6 6、片區(qū)價(jià)格提升明顯；、片區(qū)價(jià)格提升明顯；四四、布吉、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：年度年度2003年年2004年年2005年年價(jià)格價(jià)格3500-45003500-4500元元 /平方米平方米4350元元/平方米平方米5186元元/平方米平方米 受地產(chǎn)開發(fā)重心向關(guān)處轉(zhuǎn)移、深惠路改造、地鐵三號(hào)線、關(guān)外受地產(chǎn)開發(fā)重心向關(guān)處轉(zhuǎn)移、深惠路改造、地鐵三號(hào)線、關(guān)外城市化啟動(dòng)等多方利好的推動(dòng)，未來一段時(shí)間內(nèi)布吉樓市價(jià)格還有城市化啟動(dòng)等多方利好的推動(dòng)，

15、未來一段時(shí)間內(nèi)布吉樓市價(jià)格還有上升空間。從樓盤的素質(zhì)來看，上升空間。從樓盤的素質(zhì)來看，2004年以來布吉新推樓盤整體素質(zhì)年以來布吉新推樓盤整體素質(zhì)已經(jīng)大幅度提高。已經(jīng)大幅度提高。我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知； 7 7、客戶群體多樣化（、客戶群體多樣化（1 1） - - 布吉客戶；布吉客戶；四四、布吉、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：客戶類型客戶特征戶型需求購(gòu)買關(guān)注點(diǎn)布吉本地政府/企業(yè)行政管理人士收入穩(wěn)定，供樓信心強(qiáng)，有改善居住條件的愿望以中大戶型三、四房為主，多是二次置業(yè)產(chǎn)品的舒適性和景觀，與自己身份、地位相匹配的高檔物業(yè)布吉本地居民可觀的收入及豐厚的積蓄，渴望居住在高品質(zhì)高素質(zhì)的環(huán)

16、境中，購(gòu)買力強(qiáng)，喜歡一次性付款中大戶型、中等居家戶型為主的三、四房，方便幾代人居住關(guān)注產(chǎn)品的戶型、風(fēng)水、性價(jià)比及品質(zhì)，會(huì)選擇與原居住范圍較近的樓盤布吉私營(yíng)業(yè)主以辦廠為主，經(jīng)商意識(shí)較強(qiáng)，有自己的產(chǎn)業(yè)及可觀的積蓄，希望與家人一起生活，注重生活品質(zhì)和溫馨感以中大戶型三、四房為主，方便一家人居住關(guān)注社區(qū)氛圍及周邊配套，會(huì)選擇與生活息息相關(guān)的便捷的社區(qū)我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知； 7 7、客戶群體多樣化（、客戶群體多樣化（2 2） - - 布吉客戶；布吉客戶；我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知；布吉小生意人在布吉奮斗多年，有一定的積蓄，想改變居住環(huán)境，屬較理性客戶以中等戶型小三房、二房為主，方便

17、居住關(guān)注社區(qū)地段及性價(jià)比，會(huì)考慮交通較暢通的社區(qū)大型外資/國(guó)有/民營(yíng)企業(yè)員工有較穩(wěn)定的收入，有多年的積蓄及穩(wěn)定的工作，希望在布吉安家落戶以中等戶型小三房、二房為主，居家關(guān)注社區(qū)環(huán)境及產(chǎn)品創(chuàng)新，會(huì)考慮素質(zhì)較高的樓盤換房客戶布吉老居民，熟悉環(huán)境，通過換房改變現(xiàn)生活環(huán)境，以二次置業(yè)為主以中大戶型為主，會(huì)選擇大三房、四房關(guān)注社區(qū)環(huán)境和綠化率，會(huì)考慮素質(zhì)大樓盤中長(zhǎng)線投資人士對(duì)地產(chǎn)業(yè)較熟悉，看好布吉市場(chǎng)升值潛力，有松散的資金，主用于房地產(chǎn)投資以中小戶型為主，小二房、一房、單身公寓是關(guān)注對(duì)象關(guān)注樓盤的升值潛力和戶型面積，工廠高級(jí)技工/中低層管理人員在布吉工廠工作，收入平穩(wěn)，需購(gòu)房實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期居住，大多是中年以上

18、，生活有規(guī)律以二房、小三房為主關(guān)注價(jià)格，注重交通、配套和社區(qū)環(huán)境四四、布吉、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)市場(chǎng)情況： 7 7、客戶群體多樣化（、客戶群體多樣化（3 3）- - 羅湖、福田客戶羅湖、福田客戶；我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知；四四、布吉、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：客戶類型客戶特征戶型需求購(gòu)買關(guān)注點(diǎn)羅湖、福田中低級(jí)白領(lǐng)大多一次置業(yè)，相對(duì)年輕，文化素質(zhì)及教育程度較高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，希望能在關(guān)外買到性價(jià)比較高、素質(zhì)較好的樓盤以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注戶型的創(chuàng)新及舒適度，會(huì)選擇較好素質(zhì)的樓盤羅湖、福田生意人看好布吉產(chǎn)品的性價(jià)比，有一定積蓄，想在深圳安家通過買房給自己帶來成就感

19、以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注樓盤的社區(qū)配套及綠化率，會(huì)選擇素質(zhì)樓盤羅湖服務(wù)業(yè)從業(yè)人員在羅湖工作布吉上班，有一定積蓄，基于實(shí)力的考慮希望能買到性價(jià)比較高的房子以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注樓盤的社區(qū)地段及配套，會(huì)選擇素質(zhì)樓盤 7 7、客戶群體多樣化（、客戶群體多樣化（4 4）- - 周邊輻射客戶周邊輻射客戶/ /外銷客戶：外銷客戶：我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知；四四、布吉、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：客戶類型客戶特征戶型需求購(gòu)買關(guān)注點(diǎn)橫崗工作布吉居住的人士對(duì)布吉熟悉，往來于橫崗與布吉之間，經(jīng)濟(jì)雄厚，購(gòu)買力、消費(fèi)力較強(qiáng)，希望在布吉安家以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注樓盤的社區(qū)配套及綠

20、化率，會(huì)選擇素質(zhì)樓盤平湖工作布吉居住的人士對(duì)布吉熟悉，往來于平湖與布吉之間，經(jīng)濟(jì)雄厚，購(gòu)買力、消費(fèi)力較強(qiáng)，希望在布吉安家以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注樓盤的社區(qū)配套及綠化率，會(huì)選擇素質(zhì)樓盤龍崗其他地區(qū)工作、布吉居住的人士對(duì)布吉熟悉，往來于龍崗其他地方與布吉之間，經(jīng)濟(jì)雄厚，購(gòu)買力、消費(fèi)力較強(qiáng)，希望在布吉安家以中小戶型小三房、二房為主關(guān)注樓盤的社區(qū)配套及綠化率，會(huì)選擇素質(zhì)樓盤 7 7、客戶群體多樣化（、客戶群體多樣化（5 5）- - 目前區(qū)域購(gòu)房以中端客戶為主：目前區(qū)域購(gòu)房以中端客戶為主：我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知；四四、布吉、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：客戶層次客戶類型可承受價(jià)格

21、選擇房型置業(yè)次數(shù)中高端本地公務(wù)員、布吉本地居民、私企業(yè)主、大型國(guó)企/事業(yè)單位客戶、換房客戶、中長(zhǎng)現(xiàn)投資者、外籍（含港澳臺(tái)）辦廠人士、50-100萬(wàn)元大三房四房 二次及以上中端布吉和市區(qū)的小生意人、橫崗、平湖的購(gòu)房客戶、布吉和市區(qū)的中層白領(lǐng)、深港家庭、香港客戶30-50萬(wàn)元中小三房?jī)煞?一次為主中低端布吉的工廠高級(jí)技工/管理人員、布吉和市區(qū)的低層白領(lǐng)/藍(lán)領(lǐng)、20-30萬(wàn)元中小兩房一房 一次為主 我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知；四四、布吉、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：（1 1）近期政府的系列報(bào)告和發(fā)言表明，布吉鎮(zhèn)將由原來工業(yè)房地近期政府的系列報(bào)告和發(fā)言表明，布吉鎮(zhèn)將由原來工業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)

22、業(yè)的模式轉(zhuǎn)向控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，大力發(fā)展工業(yè)和服務(wù)產(chǎn)服務(wù)業(yè)的模式轉(zhuǎn)向控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，大力發(fā)展工業(yè)和服務(wù)業(yè)業(yè)（2 2）傳統(tǒng)大盤延續(xù)的開發(fā)方式，繼續(xù)占據(jù)市場(chǎng)重要地位；傳統(tǒng)大盤延續(xù)的開發(fā)方式，繼續(xù)占據(jù)市場(chǎng)重要地位；（3 3）市區(qū)內(nèi)客戶比例繼續(xù)增加，外銷仍保持一定分量；布吉環(huán)境、市區(qū)內(nèi)客戶比例繼續(xù)增加，外銷仍保持一定分量；布吉環(huán)境、交通的改善和樓盤質(zhì)素的提高，使深港家庭在區(qū)域二次置業(yè)的比例交通的改善和樓盤質(zhì)素的提高，使深港家庭在區(qū)域二次置業(yè)的比例加大；加大；（4 4）軌道交通提升物業(yè)，預(yù)期深圳新長(zhǎng)途客運(yùn)站和地鐵三號(hào)線的規(guī)軌道交通提升物業(yè)，預(yù)期深圳新長(zhǎng)途客運(yùn)站和地鐵三號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)，深惠路改造將助布

23、吉樓市物業(yè)升值；劃建設(shè)，深惠路改造將助布吉樓市物業(yè)升值；（5 5）布吉新中心區(qū)將成為片區(qū)開發(fā)熱點(diǎn)。布吉新中心區(qū)將成為片區(qū)開發(fā)熱點(diǎn)。8 8、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)；、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)； 我們對(duì)我們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知；四四、布吉、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：9 9、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中面臨的問題；、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中面臨的問題； 布吉住宅發(fā)展目前仍存在治安、進(jìn)出關(guān)、交通、生活配套不足等問題，綜合居住環(huán)境不完善仍然是阻礙布吉地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。其不足主要表現(xiàn)在：1、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重；2、整體規(guī)劃較差，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)減弱。、整體規(guī)劃較差，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)減弱。 我們對(duì)我

24、們對(duì)市場(chǎng)市場(chǎng)的認(rèn)知；的認(rèn)知；四四、布吉、布吉房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：房地產(chǎn)市場(chǎng)情況：1010、我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知結(jié)論、我們對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知結(jié)論； 1、雖然布吉市場(chǎng)目前已以小高層、高層為主，、雖然布吉市場(chǎng)目前已以小高層、高層為主，但布吉客戶仍然青睞低密度但布吉客戶仍然青睞低密度 的多層、小高層，因此高的多層、小高層，因此高層項(xiàng)目要取得成功，關(guān)鍵在于著力打造產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)，層項(xiàng)目要取得成功，關(guān)鍵在于著力打造產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造更多亮點(diǎn)。創(chuàng)造更多亮點(diǎn)。 2、布吉住宅市場(chǎng)以居家型產(chǎn)品為主，成熟大社、布吉住宅市場(chǎng)以居家型產(chǎn)品為主，成熟大社區(qū)對(duì)于居家型客戶具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。中小社區(qū)在與區(qū)對(duì)于居家型客戶具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。中小

25、社區(qū)在與大社區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)中將需要在定位上制造一定的差異化，大社區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)中將需要在定位上制造一定的差異化，同時(shí)挖掘出項(xiàng)目自身的獨(dú)特賣點(diǎn)。同時(shí)挖掘出項(xiàng)目自身的獨(dú)特賣點(diǎn)。 3、布吉房地產(chǎn)投資市場(chǎng)初步啟動(dòng)，投資市場(chǎng)主、布吉房地產(chǎn)投資市場(chǎng)初步啟動(dòng)，投資市場(chǎng)主要集中在關(guān)口附近。關(guān)口片區(qū)樓盤將滿足市區(qū)內(nèi)與本要集中在關(guān)口附近。關(guān)口片區(qū)樓盤將滿足市區(qū)內(nèi)與本片區(qū)附近客戶過渡居家、過渡投資的需求。關(guān)口的片片區(qū)附近客戶過渡居家、過渡投資的需求。關(guān)口的片區(qū)特性將對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位起著重要的指導(dǎo)作用。區(qū)特性將對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位起著重要的指導(dǎo)作用。 我們對(duì)我們對(duì)項(xiàng)目項(xiàng)目的認(rèn)知；的認(rèn)知；一、一、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)：總總用

26、地面積用地面積5241.2 （河道覆蓋后，實(shí)際占地面積10300 ）總總建筑面積建筑面積85600.71 其中其中住宅70768.99 商業(yè)11742.99 辦公3011.76 停車位停車位234個(gè)層數(shù)層數(shù)33層，地下車庫(kù)及設(shè)備房，裙樓5層，轉(zhuǎn)換層為6層，3座聯(lián)體27層塔樓覆蓋率覆蓋率65%容積率容積率8.31（計(jì)河道覆蓋面積）項(xiàng)目項(xiàng)目3333層的高度以及層的高度以及8.318.31的容積率在片區(qū)都非常少有，如的容積率在片區(qū)都非常少有，如何在項(xiàng)目推廣中規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)是我們應(yīng)考慮的問題。何在項(xiàng)目推廣中規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)是我們應(yīng)考慮的問題。 二二、項(xiàng)目地理位置：項(xiàng)目地理位置：我們對(duì)我們對(duì)項(xiàng)目項(xiàng)目的認(rèn)知；的

27、認(rèn)知； 大社區(qū)居住區(qū)大社區(qū)居住區(qū)康達(dá)爾康達(dá)爾中城康橋中城康橋桂芳園桂芳園 市政中心區(qū)市政中心區(qū)灝景名苑灝景名苑 關(guān)口片區(qū)關(guān)口片區(qū)百合星城百合星城我愛我家我愛我家龍珠花園龍珠花園 老城區(qū)老城區(qū)麗廷豪苑麗廷豪苑陽(yáng)光花園陽(yáng)光花園 南嶺村南嶺村大世紀(jì)大世紀(jì)水山緣水山緣信義假日名城信義假日名城金運(yùn)家園金運(yùn)家園布吉檢查站布吉檢查站翡翠星光園翡翠星光園本案本案1 1）地理位置地理位置項(xiàng)目位于深惠路上，毗鄰京南、華美工業(yè)區(qū)。2 2）戰(zhàn)略位置：戰(zhàn)略位置：項(xiàng)目位處連接關(guān)口內(nèi)、外的較佳位置，成為連接羅湖與布吉樞紐地帶，也是關(guān)內(nèi)白領(lǐng)聚集最多的區(qū)域。布吉布吉中心花園中心花園美杜蘭華庭美杜蘭華庭信和愛琴居信和愛琴居可園可

28、園承翰承翰-慢城慢城綠谷綠谷 三、項(xiàng)目四至圖片；三、項(xiàng)目四至圖片；我們對(duì)我們對(duì)項(xiàng)目項(xiàng)目的認(rèn)知；的認(rèn)知；東面東面南面南面西面西面北面北面 三三、SWOT分析；分析；我們對(duì)我們對(duì)項(xiàng)目項(xiàng)目的認(rèn)知；的認(rèn)知；WOT配套：配套：項(xiàng)目周邊商業(yè)、生活、教育配套非常成熟。交通：交通：項(xiàng)目毗鄰深惠路，到達(dá)市區(qū)或布吉其他區(qū)域交通都十分方便。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：最大限度地挖掘項(xiàng)目交通方便和配套成熟的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)挖掘投資客與過渡居家型客戶。 我們對(duì)我們對(duì)項(xiàng)目項(xiàng)目的認(rèn)知；的認(rèn)知；SOT容積：容積：項(xiàng)目的容積率達(dá)8.31，是布吉市場(chǎng)上少有的高容積率項(xiàng)目。體量：體量：項(xiàng)目為單棟聯(lián)體樓，難以形成很好的社區(qū)居住氛圍。周邊環(huán)境：周邊

29、環(huán)境：由于位處工業(yè)區(qū)之中，周邊環(huán)境較為雜亂，治安環(huán)境不佳。噪音：噪音：緊鄰深惠路與羅崗立交邊，噪音影響大。規(guī)避劣勢(shì)：規(guī)避劣勢(shì)：A、對(duì)于項(xiàng)目高容積和小體量的劣勢(shì)，可采取側(cè)重投資宣傳的方式規(guī)避；B、對(duì)于周邊環(huán)境，可在宣傳上將項(xiàng)目區(qū)域包裝為關(guān)口高尚居住片區(qū)，將項(xiàng)目與百合星城、信義假日名城等周邊高尚住宅區(qū)納入一個(gè)大型居住社區(qū)。 三三、SWOT分析；分析； 我們對(duì)我們對(duì)項(xiàng)目項(xiàng)目的認(rèn)知；的認(rèn)知；三三、SWOT分析；分析；ST距離：距離：項(xiàng)目距關(guān)口位置很近，將有利于吸引關(guān)內(nèi)客戶和外銷客戶。地鐵：地鐵：地鐵三號(hào)線預(yù)計(jì)將于2010年完工，項(xiàng)目交通環(huán)境將大為提高。深惠路改造：深惠路改造：深惠公路將打造成為第二條“

30、深南大道”雙向10車道。市場(chǎng)機(jī)會(huì)：市場(chǎng)機(jī)會(huì)：關(guān)口目前具有亮點(diǎn)的小戶型項(xiàng)目仍較為稀缺。清平快速路開通：清平快速路開通：將帶動(dòng)布吉乃至龍崗區(qū)房地產(chǎn)的更大發(fā)展。城市化發(fā)展：城市化發(fā)展：龍崗城市化發(fā)展的進(jìn)程也將長(zhǎng)期利好本片區(qū)住宅銷售。利用機(jī)會(huì)：利用機(jī)會(huì)：A、地鐵、深惠公路改造將構(gòu)成本項(xiàng)目未來發(fā)展的重要機(jī)會(huì)點(diǎn)，應(yīng)將交通的便利性作為項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)加以挖掘。B、“與關(guān)口近距離”的深度挖掘?qū)?duì)內(nèi)、外區(qū)域客戶兼具有較強(qiáng)吸引力。C、本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)抓住市場(chǎng)稀缺的機(jī)會(huì)點(diǎn)，建造高品質(zhì)樓盤。 我們對(duì)我們對(duì)項(xiàng)目項(xiàng)目的認(rèn)知；的認(rèn)知；三三、SWOT分析；分析；SO競(jìng)爭(zhēng)：競(jìng)爭(zhēng)：關(guān)口片區(qū)近年來為布吉開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，未來可能

31、將有更多的同類 型產(chǎn)品面世。威脅應(yīng)對(duì)：威脅應(yīng)對(duì)：對(duì)于未來競(jìng)爭(zhēng)的威脅，本項(xiàng)目打造適合市場(chǎng)需求、高素質(zhì)的產(chǎn)品是為關(guān)鍵。 我們對(duì)我們對(duì)項(xiàng)目項(xiàng)目的認(rèn)知；的認(rèn)知；四、項(xiàng)目評(píng)價(jià)以及發(fā)展戰(zhàn)略四、項(xiàng)目評(píng)價(jià)以及發(fā)展戰(zhàn)略1、產(chǎn)品定位方向：產(chǎn)品定位方向： 由于本項(xiàng)目本身具有高容積率、小規(guī)模的特點(diǎn)，因而項(xiàng)目在居家氛圍、產(chǎn)品舒適度上將難以在市場(chǎng)上獲得很好的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因而本項(xiàng)目在產(chǎn)品上不宜放大，應(yīng)以中小戶型作為主打產(chǎn)品。2、核心優(yōu)勢(shì)挖掘：核心優(yōu)勢(shì)挖掘： “毗鄰關(guān)口、交通方便（地鐵）、配套成熟”是項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)在定位與推廣中應(yīng)加以挖掘和利用。3、鎖定目標(biāo)客戶群：鎖定目標(biāo)客戶群： 項(xiàng)目的區(qū)域特征和產(chǎn)品定位

32、方向決定了項(xiàng)目的客戶層面。本項(xiàng)目的客戶層面將為內(nèi)、外區(qū)域客戶兼具，過渡居家為主，投資為輔。主力目標(biāo)客戶群為羅湖和布吉的年輕白領(lǐng)、生意人，其年齡在25-30歲之間。 我們對(duì)我們對(duì)客戶客戶的的梳理梳理；一一、客戶描述：客戶描述：1 1、主力客戶群；、主力客戶群；2 2、輔助客戶群；、輔助客戶群；3 3、游離客戶群。、游離客戶群。 我們對(duì)我們對(duì)客戶客戶的的梳理梳理；1 1、主力客戶群；、主力客戶群；來源區(qū)域：來源區(qū)域：布吉關(guān)口片區(qū)和老城區(qū)；羅湖布心、翠竹、東門年齡：年齡：25-35歲家庭人口數(shù)：家庭人口數(shù)：1-3人家庭年收入：家庭年收入：5-7萬(wàn)元購(gòu)買用途：購(gòu)買用途：過渡投資為主，自住為輔置業(yè)次數(shù)：

33、置業(yè)次數(shù)：一次置業(yè)為主職業(yè)：職業(yè)：企業(yè)普通員工、中低層管理者、小生意人客戶特征：客戶特征：對(duì)關(guān)口片區(qū)有較高的認(rèn)同。較為年輕，學(xué)歷水平不高，在布 吉或羅湖工作，工資收入不高但較穩(wěn)定。置業(yè)特征：置業(yè)特征：注重性價(jià)比、交通方便和實(shí)用性，對(duì)享受性要求不高，對(duì)年注重性價(jià)比、交通方便和實(shí)用性，對(duì)享受性要求不高，對(duì)年 輕輕化形象易產(chǎn)生較高認(rèn)同感?；蜗笠桩a(chǎn)生較高認(rèn)同感。一一、客戶描述；客戶描述； 我們對(duì)我們對(duì)客戶客戶的的梳理梳理；2 2、輔助客戶群、輔助客戶群來源區(qū)域：來源區(qū)域：布吉其他片區(qū)及羅湖田貝、水貝年齡：年齡：25-35歲家庭人口數(shù)：家庭人口數(shù)：1-3人家庭年收入：家庭年收入：5-8萬(wàn)元左右購(gòu)買用途

34、：購(gòu)買用途：過渡投資為主，自住為輔置業(yè)次數(shù)：置業(yè)次數(shù)：一次置業(yè)為主職業(yè)：職業(yè)：企業(yè)普通員工、中低層管理者、小生意人客戶特征：客戶特征：對(duì)關(guān)口片區(qū)有較高的認(rèn)同，需經(jīng)常往來于關(guān)內(nèi)外。學(xué)歷不高， 工資收入不高或具有較大的不穩(wěn)定性。置業(yè)特征：置業(yè)特征：對(duì)性價(jià)比、交通時(shí)間的要求較高，對(duì)自己的未來有著較高的期望，對(duì)性價(jià)比、交通時(shí)間的要求較高，對(duì)自己的未來有著較高的期望，希望能擁有品味生活。希望能擁有品味生活。一一、客戶描述；客戶描述； 我們對(duì)我們對(duì)客戶客戶的的梳理梳理；3 3、游離客戶群游離客戶群來源區(qū)域：來源區(qū)域：香港、羅湖人民南、黃貝嶺片區(qū)年齡：年齡：25歲以上家庭人口數(shù)：家庭人口數(shù)：1-3人家庭年收入：家庭年收入：6萬(wàn)元以上購(gòu)買用途：購(gòu)買用途：投資、度假為主，過渡投資為輔置業(yè)次數(shù)：置業(yè)次數(shù)：二次以上置業(yè)為主職業(yè)：職業(yè)：小生意人、自由職業(yè)者、企業(yè)管理層人員客戶特征客戶特征：對(duì)關(guān)口片區(qū)有一定的認(rèn)同，購(gòu)房可選