質(zhì)量·進(jìn)度·成本·協(xié)調(diào)

1、    質(zhì)量·進(jìn)度·成本·協(xié)調(diào)    張為民【摘要】如何搞好工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理，是一個(gè)很值得探討的話題。筆者結(jié)合在房地產(chǎn)行業(yè)多年的工作經(jīng)驗(yàn)，談一些自己對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的一些看法，對(duì)如何做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目管理作一論述。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括了工程項(xiàng)目質(zhì)量、工程項(xiàng)目進(jìn)度、工程項(xiàng)目成本以及工程合同、資料、安全、市政配套等多項(xiàng)管理?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；項(xiàng)目管理房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包括了工程項(xiàng)目質(zhì)量、工程項(xiàng)目進(jìn)度、工程項(xiàng)目成本以及工程合同、資料、安全、市政配套等多項(xiàng)管理。而項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目成本是整個(gè)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，是工程

2、項(xiàng)目管理的重點(diǎn)。項(xiàng)目質(zhì)量管理、項(xiàng)目進(jìn)度管理、項(xiàng)目成本管理三者之間是既相互對(duì)立，又相互統(tǒng)一的關(guān)系。如果要得到較高的工程質(zhì)量，就要增加投資，多花費(fèi)時(shí)間；如果要縮短開(kāi)發(fā)周期，加快工程進(jìn)度，就可能影響工程質(zhì)量和增加投資；如果要節(jié)約投資就要影響工程質(zhì)量，降低功能配置。所以說(shuō)三者之間存在著對(duì)立關(guān)系，但同時(shí)三者之間又有其統(tǒng)一關(guān)系。增加了開(kāi)發(fā)的投資，看似增加了投資成本，影響了效益，實(shí)則不然，增加投資會(huì)促進(jìn)工程建設(shè)進(jìn)度，縮短開(kāi)發(fā)周期，促進(jìn)投資的早回收，項(xiàng)目周期效益得到了提高，更有利于企業(yè)下一步的可持續(xù)發(fā)展；提高工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和功能配置增加了一次性投資和建設(shè)周期，但卻能節(jié)約項(xiàng)目建成后的延期費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)和維修費(fèi)，從而獲

3、得更好的投資經(jīng)濟(jì)效益；如果將進(jìn)度計(jì)劃制定的科學(xué)合理，并執(zhí)行得力的話，在有效縮短建設(shè)工期的同時(shí)，也會(huì)獲得較好的工程質(zhì)量，投入較低的工程費(fèi)用?？梢?jiàn)在工程管理中應(yīng)充分協(xié)調(diào)好三者之間的關(guān)系，全面的權(quán)衡，找到三者之間的一個(gè)最佳結(jié)合點(diǎn)是關(guān)鍵。下面就如何做好各項(xiàng)管理工作做一論述。一、項(xiàng)目質(zhì)量管理工程質(zhì)量的好壞及工程配置的高低直接影響到產(chǎn)品的銷售或租售，是開(kāi)發(fā)商樹(shù)立品牌的重要影響因素，與開(kāi)發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)與長(zhǎng)期發(fā)展息息相關(guān)。因此一個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量就是工程項(xiàng)目的生命，并且工程質(zhì)量一旦出現(xiàn)就會(huì)很難修復(fù)，并且嚴(yán)重影響工期，增加投資成本。這就要求項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中一定要做好質(zhì)量的預(yù)控，將質(zhì)量問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)中。應(yīng)該從以下幾

4、個(gè)方面抓好項(xiàng)目的工程質(zhì)量的管理：1.做好設(shè)計(jì)優(yōu)化工作，確保設(shè)計(jì)合理、準(zhǔn)確。認(rèn)真審核圖紙，看是否出現(xiàn)差錯(cuò)，是否符合開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位要求等。設(shè)計(jì)出現(xiàn)差錯(cuò)或不合理直接帶來(lái)工程中的質(zhì)量問(wèn)題，所以要嚴(yán)把設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)，充分做好設(shè)計(jì)的優(yōu)化工作。2.確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應(yīng)資質(zhì)的和信譽(yù)好的施工單位很重要，這對(duì)工程質(zhì)量起到很大的影響。另外施工單位的施工人員素質(zhì)同樣需要慎重選擇，從施工管理人員的素質(zhì)到施工操作人員的素質(zhì)都要認(rèn)真考察和選擇，這些都直接關(guān)乎到工程的質(zhì)量。3.對(duì)施工方案、方法和工藝及相關(guān)的技術(shù)措施進(jìn)行有效控制。4.嚴(yán)把材料關(guān)，不合格的工程材料必然帶來(lái)不合格的工程質(zhì)量，須嚴(yán)格控制好用到工

5、程中的材料、半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備及器材等的質(zhì)量。5.控制好施工中用到的機(jī)械、設(shè)備的質(zhì)量。6.認(rèn)真做好施工過(guò)程中的跟蹤監(jiān)控、檢驗(yàn)和指導(dǎo)糾錯(cuò)工作。對(duì)質(zhì)量的控制重點(diǎn)就是要做好防范和預(yù)控，就是對(duì)可能出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的各個(gè)環(huán)節(jié)的影響因素進(jìn)行控制。當(dāng)然一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題就應(yīng)該及早分析原因，及早想出辦法解決處理，決不能姑息，小隱患就可能造成大的質(zhì)量問(wèn)題。二、項(xiàng)目進(jìn)度管理工程項(xiàng)目的進(jìn)度對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的，如何做好項(xiàng)目的進(jìn)度管理自然就成為一項(xiàng)很重要的工作。對(duì)進(jìn)度的管理應(yīng)該從項(xiàng)目之初就開(kāi)始著手。1、首先要做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作：（1）確定工期總目標(biāo)。（2）編制項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃。（3）編制準(zhǔn)備階段詳細(xì)工

6、作計(jì)劃并控制該計(jì)劃的執(zhí)行。（4）施工現(xiàn)場(chǎng)條件調(diào)研和分析。2、緊接下來(lái)要做好設(shè)計(jì)階段進(jìn)度管理工作：（1）編制設(shè)計(jì)階段工作進(jìn)度計(jì)劃并控制執(zhí)行。（2）編制詳細(xì)的出土計(jì)劃，并控制執(zhí)行。3、做好施工階段的管理工作：（1）編制施工總進(jìn)度計(jì)劃并控制其執(zhí)行。（2）編制施工詳細(xì)階段性計(jì)劃并控制其執(zhí)行。做好這些工作的同時(shí)我們應(yīng)該看到影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素很多，所以要充分考慮到各影響因素對(duì)各環(huán)節(jié)任務(wù)完成的影響。詳細(xì)的列出各環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的各種影響因素，并事先做好規(guī)劃，提前采取及時(shí)有效的措施來(lái)消除，解決各個(gè)存在的影響因素以保證各環(huán)節(jié)計(jì)劃的有效實(shí)施。影響進(jìn)度的因素有：人的因素、技術(shù)、材料設(shè)備與構(gòu)配件、施工機(jī)械設(shè)備、資金、自然

7、環(huán)境和社會(huì)環(huán)境等等因素，其中以人的因素為最多，有開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、供貨單位以及監(jiān)理單位，還有政府部門、建設(shè)主管部門、有關(guān)協(xié)作單位和社會(huì)其他相關(guān)單位等等。要做好各種因素的分析研究，對(duì)影響各個(gè)環(huán)節(jié)計(jì)劃完成的所有因素做好提前的處理準(zhǔn)備。三、項(xiàng)目成本管理施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開(kāi)發(fā)企業(yè)引起的變更主是設(shè)計(jì)變更、施工條件變更、進(jìn)度計(jì)劃變更和工程項(xiàng)目變更?？刂谱兏年P(guān)鍵在開(kāi)發(fā)商，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確，

8、首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)及照片資料等，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，盡量減少簽證發(fā)生。四、項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)操作中，并不是對(duì)每一個(gè)階段都進(jìn)行控制，而是根據(jù)價(jià)值工程分析各個(gè)階段的可控性。在管理的過(guò)程中，管理收益隨著管理過(guò)程的增多邊際效益遞減，而管理成本邊際增加