房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)

1、答辯成績(jī)?cè)O(shè)計(jì)成果成績(jī)總成績(jī)山東建筑大學(xué)課 程 設(shè) 計(jì) 成 果 報(bào) 告題 目： 課 程： 房地產(chǎn)估價(jià)院 （部）：管理學(xué)院專 業(yè)：工程管理班 級(jí)：093班學(xué)生姓名： 孟凡海學(xué) 號(hào)：2009021107指導(dǎo)教師：趙雷完成日期：2013.1.3 燕山立交橋西側(cè)某辦公樓項(xiàng)目 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱： 燕山立交橋西側(cè)某項(xiàng)目土地價(jià)值評(píng)估委托人： 魯商置業(yè)有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)： 重慶鑫貫投資有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： 周泉 估價(jià)作業(yè)日期： 2013年12月29日至2014年1月3日 估價(jià)報(bào)告編號(hào)：山建大房估報(bào)字（2013）第1106001號(hào)目錄一、致 委 托 方 函- 3二、估 價(jià) 師 聲 明- 4三、估價(jià)的假設(shè)

2、和限制條件- 5四、估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) - 6（一） 委托方- 6（二） 估價(jià)方- 6（三） 估價(jià)對(duì)象- 6（四） 估價(jià)目的- 7（五） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)- 7（六） 價(jià)值定義- 7（七） 估價(jià)依據(jù)- 8（八） 估價(jià)原則- 8（九） 估價(jià)方法- 9（十） 估價(jià)結(jié)果- 9（十一）估價(jià)人員- 9（十二）估價(jià)作業(yè)日期- 9（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期- 9五、估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告- 9（一）個(gè)別因素分析- 9（二）區(qū)域因素分析- 9（三）市場(chǎng)背景分析- 9（四）最高最佳使用原則- 10（五）估價(jià)方法選用- 10（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程- 10（七）估價(jià)結(jié)果- 17六、附件- 18七、課程設(shè)計(jì)心得體會(huì)- 19致

3、委 托 人 函魯商置業(yè)有限公司： 受貴公司委托，本所秉著客觀公正科學(xué)獨(dú)立的原則，我們對(duì)地位于濟(jì)南燕山立交橋西側(cè)，經(jīng)十路北面的土地價(jià)值進(jìn)行了估價(jià)，為貴公司辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值提供參考意見，不得作其他用途。本所根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密詳細(xì)的測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響土地市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年12月29日可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為: 人民幣叁仟陸百肆拾叁點(diǎn)叁伍人民幣萬(wàn)元，單價(jià)為貳拾伍點(diǎn)零伍萬(wàn)元每畝。 重慶鑫貫投資有限公司（

4、蓋章）法定代表人簽字（蓋章）： 2014年1月3日 估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.估價(jià)師已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依

5、據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6.本報(bào)告僅為委托方以位于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)的廠區(qū)土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，確定其現(xiàn)值提供參考意見，不得作其他用途。7.本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了委托方提供的相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性為前提，委托方對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，我們只對(duì)估價(jià)對(duì)象本身的市場(chǎng)價(jià)值發(fā)表意見。若資料失實(shí)或有隱匿，估價(jià)方不承擔(dān)責(zé)任。如估價(jià)對(duì)象范圍及內(nèi)容發(fā)生調(diào)整，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整乃至重新估價(jià)。 8.本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡因

6、委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9. 本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于2013年1月3日之現(xiàn)值，隨時(shí)間、市場(chǎng)行情及相關(guān)條件的變化，該估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整。10.本估價(jià)報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上，報(bào)告解釋權(quán)為本評(píng)估機(jī)構(gòu)所有。11.未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制性政策等因素對(duì)土地價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮政策風(fēng)險(xiǎn)。12.根據(jù)濟(jì)南市有關(guān)規(guī)定，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果以人民幣計(jì)價(jià)。13.參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：房地產(chǎn)估價(jià)師： 簽名： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)的假設(shè)條件1.委托方合法取得土地，并支付有關(guān)稅費(fèi)，并以所確認(rèn)的土地用途（商業(yè)用地）

7、評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。2.本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2013.6.17）處于委托方所提供的土地出讓 條件為假設(shè)前提。3.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。4.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不受任何權(quán)利限制，在公開市場(chǎng)可以合法的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。5.存在自愿銷售的出讓方，不考慮特殊受讓方的額外出價(jià)。6.出讓方和受讓方有一段合理洽談時(shí)間，通盤考慮市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià)。7假設(shè)受讓方具有正常的經(jīng)營(yíng)管理水平，能獲得正常的出租率和收益水平。8.由于本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象為一整體房地產(chǎn)，故本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能合法享用整體房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益及各項(xiàng)服務(wù)配套設(shè)施為假設(shè)前提。9.本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押情況或原有抵押情況

8、已注銷。（二）估價(jià)的限制條件1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)報(bào)告。2.本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。3.本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告（一）委托方單位名稱: 魯商置業(yè)有限公司注冊(cè)地址: 濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)（二）估價(jià)方單位名稱: 重慶鑫貫投資有限公司注冊(cè)地址: 重慶估價(jià)資質(zhì)：建設(shè)部房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估壹級(jí)資質(zhì)（三）估價(jià)對(duì)象1.權(quán)屬狀況燕山立交橋西側(cè)某項(xiàng)目的土地用地為政府所有。2003年11月估價(jià)對(duì)象取得國(guó)有土地使用證 ，

9、商業(yè)用地土地面積為1000平方米，商業(yè)用地土地使用者為魯商置業(yè)有限公司。名稱：魯商置業(yè)有限公司土地使用權(quán)；2.查勘現(xiàn)狀坐落:濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)內(nèi),考察濟(jì)南市地價(jià)區(qū)類劃分，估價(jià)對(duì)象用地屬于一類地價(jià)區(qū)。四至:根據(jù)國(guó)有土地使用證，東至鳳岐路，南至民主與法制雜志社; 西至豐展特家具廠，北至山東建筑大學(xué)教授花園居住小區(qū)。土地面積及使用年限:該地塊總面積1000平方米,土地用途為商業(yè)用地,總?cè)莘e率小于等于2.0。出讓年限自2002年1月1日至2052年1月1日，出讓年限為50年，截止估價(jià)試點(diǎn)2013年1月3日，尚余40.5年；建筑面積：根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料知，建筑面積為2500平方米。 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及

10、出讓條件:土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)，出讓條件為五通一平:即宗地通上水,通下水,通路,通訊,通電,宗地內(nèi)土地平整。委托方持有國(guó)有土地使用證。3.周邊環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)經(jīng)十東路北面，向南距離經(jīng)十路約100米，東臨鳳岐路。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)闈?jì)南市東部不繁華地段，與章丘市相鄰。估價(jià)對(duì)象附近有山東建筑大學(xué)、民主與法制雜志社、豐展特家具廠，北側(cè)為山東建筑大學(xué)教授花園居住小區(qū)。估價(jià)對(duì)象周邊有115、116、136、317路等多條公交線路經(jīng)過(guò)，南側(cè)的經(jīng)十路為濟(jì)南市交通路網(wǎng)主干道。近期隨著濟(jì)南奧體中心的興建及BRT高速公交線路的東延，此處交通、市政、環(huán)境、生活等條件得到進(jìn)一步的完善。（四

11、）估價(jià)目的本報(bào)告僅為委托方辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值提供參考意見，不得作其他用途。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2014年1月3日。（六）價(jià)值定義 此次評(píng)估的價(jià)格是評(píng)估對(duì)象在2014年1月3日滿足評(píng)估設(shè)定及限制條件及以下限制條件在完全公開市場(chǎng)下的價(jià)值。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場(chǎng)查勘的實(shí)際情況,本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果是指濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)魯商置業(yè)有限公司廠區(qū)商業(yè)用地土地使用權(quán)滿足合法原則下的土地使用權(quán)熟地現(xiàn)值.根據(jù)委托方提供的資料,辦公樓的建筑面積為2500平方米,土地面積1000平方米.本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對(duì)象在合法前提下, 公樓的建筑面積為2500

12、平方米,土地面積1000平方米。基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度設(shè)定為“五通一平”, 總?cè)莘e率小于等于2.0,用途為商業(yè)用地。本報(bào)告所述現(xiàn)值采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象作為熟地在公開市場(chǎng)上于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能形成的價(jià)格。 （七）估價(jià)依據(jù)1.國(guó)家及濟(jì)南市頒布的有關(guān)土地和房地產(chǎn)估價(jià)的法律、法規(guī)和政策文件 (1)中華人民共和國(guó)土地管理法 (2)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法 (3)中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例 (4)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 (5)山東省人民政府和山東省國(guó)土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件 (6)濟(jì)南市人民政府和濟(jì)南市國(guó)土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件 (7)國(guó)家土地管理局頒發(fā)的城鎮(zhèn)土

13、地估價(jià)規(guī)程（試行） (8)國(guó)家土地管理局頒發(fā)的關(guān)于印發(fā)土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（1996）的通 知(9) 委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂的土地估價(jià)委托書2.委托方提供的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證件及相關(guān)資料 (1)濟(jì)南市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 (2)國(guó)有土地使用證 (3)委托方企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本； (4)委托方提供的其他相關(guān)資料。 3.估價(jià)人員實(shí)地查勘所獲取的資料 4.估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)調(diào)查和掌握的市場(chǎng)資料(八)估價(jià)原則我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)遵循了以下原則：公平原則：要求房地產(chǎn)估價(jià)師始終站在中立的立場(chǎng)下，公平客觀的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。合法原則：以估價(jià)對(duì)象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價(jià)。最高最佳使用原則：以估

14、價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提。替代原則：估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 (九)估價(jià)方法估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況,選取市場(chǎng)比較法和成本法作為本次土地使用權(quán)估價(jià)的基本方法。市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途土地交易案例的交易價(jià)格,交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況,時(shí)間因素,區(qū)域因素,個(gè)別因素修正,以求取比準(zhǔn)價(jià)格；將所取得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值。成本法是以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必需費(fèi)用

15、之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法 房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的積算價(jià)格房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格+建筑改良物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新開發(fā)成本建筑改良物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的減價(jià)修正額（累計(jì)折舊） 對(duì)上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后,得到估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格.(十)估價(jià)結(jié)果本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)工作程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響土地市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2013年1月3日可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為:3643.35 大寫金額:叁仟陸百肆拾叁點(diǎn)叁伍人民幣萬(wàn)元，單價(jià)為貳拾伍點(diǎn)零伍萬(wàn)元每畝。 (十

16、一)估價(jià)人員 估價(jià)人員： 周泉(十二)估價(jià)作業(yè)日期 2013年12月28日至2014年1月3日。 (十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自2014年1月3日起原則上為一年。本估價(jià)報(bào)告出具之日起至2015年1月3日止。但市場(chǎng)狀況變化很大時(shí)，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期不超過(guò)半年，如果使用本估價(jià)結(jié)果的時(shí)間超過(guò)半年不負(fù)法律責(zé)任。估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告(一)個(gè)別因素分析此辦公樓坐落于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)內(nèi),考察濟(jì)南市地價(jià)區(qū)類劃分，估價(jià)對(duì)象用地屬于五類地價(jià)區(qū)。四至:根據(jù)國(guó)有土地使用證，東至鳳岐路，南至民主與法制雜志社; 西至豐展特家具廠，北至山東建筑大學(xué)教授花園居住小區(qū)。土地面積及使用年限:該地塊總

17、面積為1000平方米,土地用途為商業(yè)用地,總?cè)莘e率小于等于2.0。出讓年限自2003年1月1日至2052年12月30日，截止2014年1月3日，尚余40.5年；建筑面積：根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料知，建筑面積為2500平方米。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及出讓條件:土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)，出讓條件為五通一平:即宗地通上水,通下水,通路,通訊,通電,宗地內(nèi)土地平整。委托方持有國(guó)有土地使用證。(二)區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于濟(jì)南市歷城區(qū)臨港開發(fā)區(qū)經(jīng)十東路中段，向南距離經(jīng)十路約100米，東臨鳳岐路。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)闈?jì)南市東部不繁華地段，與章丘市相鄰。估價(jià)對(duì)象附近有山東建筑大學(xué)、民主與法制雜志社、豐展特家具廠，北側(cè)為

18、山東建筑大學(xué)教授花園居住小區(qū)。估價(jià)對(duì)象周邊有115、116、136、317路等多條公交線路經(jīng)過(guò)，南側(cè)的經(jīng)十路為濟(jì)南市交通路網(wǎng)主干道。近期隨著濟(jì)南奧體中心的興建及BRT高速公交線路的東延，此處交通、市政、環(huán)境、生活等條件得到進(jìn)一步的完善。(三)市場(chǎng)背景分析隨著2010年全國(guó)十一運(yùn)會(huì)在濟(jì)南的成功舉辦以及濟(jì)南建設(shè)東部新城政策的實(shí)施, 濟(jì)南東部地區(qū)以及全運(yùn)會(huì)場(chǎng)館周圍地區(qū)的交通條件得到了極大的改善，基礎(chǔ)設(shè)施也得到了極大的完善。十一運(yùn)會(huì)的主場(chǎng)館和分場(chǎng)館都在經(jīng)十路上,主場(chǎng)館在本地塊以西,分場(chǎng)館在本地塊以東,該評(píng)估地塊的交通條件非常便利，周圍的基礎(chǔ)設(shè)施也比較完善。 (四)最高最佳使用分析 房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)

19、對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用，本估價(jià)對(duì)象位于濟(jì)南東部產(chǎn)業(yè)帶,東臨鳳岐路,南靠經(jīng)十路,北依歷城商業(yè)園。根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀,我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象在滿足合法原則的前提下繼續(xù)作為商業(yè)用途開發(fā)建設(shè)最為有效。(五)估價(jià)方法選用估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況,選取市場(chǎng)比較法和成本法作為本次土地使用權(quán)估價(jià)的基本方法.市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途土地交易案例的交易價(jià)格,交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料;對(duì)所選

20、取的案例分別進(jìn)行交易情況,時(shí)間因素,區(qū)域因素,個(gè)別因素修正,以求取比準(zhǔn)價(jià)格;將所取得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值.成本法是以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。 房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的積算價(jià)格房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格+建筑改良物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新開發(fā)成本建筑改良物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的減價(jià)修正額（累計(jì)折舊） 對(duì)上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后,得到估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格。(六)估價(jià)測(cè)算過(guò)程1.市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途土地交易案例的交易價(jià)格,交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料;對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情

21、況,時(shí)間因素,區(qū)域因素,個(gè)別因素修正,以求取比準(zhǔn)價(jià)格;將所取得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值。（1）選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象的用途相近（同）、交易類型相同、區(qū)域及個(gè)別因素條件相近、交易情況正常的交易的實(shí)例，以它們的價(jià)格作比較，結(jié)合影響房地產(chǎn)的因素，進(jìn)行因素修正，求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。由于估價(jià)對(duì)象周邊新建出售的寫字樓項(xiàng)目較少，選取實(shí)例時(shí)以同一地價(jià)區(qū)位的寫字樓為參照。具體實(shí)例如下：實(shí)例A：三發(fā)大廈位于濟(jì)陽(yáng)縣開元大街100號(hào)。三發(fā)大廈左鄰濟(jì)陽(yáng)城建局，其商業(yè)、辦公氣氛主要受開元大街眾多商務(wù)大廈影響。公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施齊全。交通便利，有1路、2路、5路、7路到達(dá)，距緯一路較近。項(xiàng)目占地4000，總建筑面

22、積18000。建筑共6層，有底商，為新建建筑，目前主體結(jié)構(gòu)及外立面裝修均已完成，正進(jìn)行內(nèi)部裝修，尚未有企業(yè)入住。拋光大理石外立面，采暖通風(fēng)系統(tǒng)采用中央空調(diào)。物業(yè)管理費(fèi)擬定為10元/·月。2010年1月的市場(chǎng)價(jià)格為6000元/。實(shí)例B：柳州市國(guó)土資源局位于廣西柳州市柳東新區(qū)柳東大道23號(hào)，宗地四至：東臨三門江國(guó)家森林公園，南鄰住宅用地，西臨東環(huán)大道，文昌路，北臨住宅用地。地段商業(yè)氣氛較好，公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施齊全。公交線路有110路、111路、106路、112路、2等。資源局為建成并已使用項(xiàng)目，共地上10層，地下3層，土地規(guī)劃用途為居住和商業(yè)。商業(yè)部分名稱為柳東購(gòu)物城，現(xiàn)正在招商。項(xiàng)目占

23、地6500，總建筑面積48·000。建筑物外立面鋪米花石材，部分為淡綠色玻璃幕墻。公共部分精裝修，淡綠色玻璃外窗，采用中央空調(diào)系統(tǒng)。辦公物業(yè)管理費(fèi)為23元/月·，由專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。2009年1月寫字樓的市場(chǎng)價(jià)格為12000元/。實(shí)例C：福道家園福道家園位于萊山區(qū)綠色家園以西500米，距離迎春大街和港城東大街僅兩分鐘車程，交通十分便利，繁華近在眼前。項(xiàng)目遠(yuǎn)山近湖，高處可見海景。 福道家園項(xiàng)目總建筑面積6.6萬(wàn)平米，用地面積共計(jì)2.41公頃，綠化率近40%，共設(shè)計(jì)8棟住宅，兩梯兩戶、純板式高層設(shè)計(jì)，戶型面積89至190平米不等，兩室兩廳到四室兩廳。南北通透，明廚明衛(wèi)，

24、雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，生活品質(zhì)在不經(jīng)意間悄然提升，是萊山區(qū)不可多得的優(yōu)勢(shì)戶型。 2012年，煙臺(tái)市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體上朝著調(diào)控目標(biāo)發(fā)展。預(yù)計(jì)2012年,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)，價(jià)格波動(dòng)幅度不會(huì)很大。 (2)編制比較因素條件說(shuō)明表估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的比較因素條件詳細(xì)見下表表一 比較因素條說(shuō)明表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易地價(jià)（萬(wàn)元/）待估1.251.21.2交易情況正常正常正常正常交易日期2012.12010.12009.12009.1區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況齊全齊全齊全齊全位置經(jīng)十東路燕山立交橋濟(jì)陽(yáng)縣開元大街廣西柳州市柳東新區(qū)柳

25、東大道23號(hào)萊山區(qū)綠色家園以西500米 公共設(shè)施狀況較齊全齊全齊全齊全交通設(shè)施狀況較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)商服繁華程度繁華繁華繁華繁華比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C個(gè)別因素臨街狀況二面臨街二面臨街二面臨街二面臨街臨街道路情況文化東路、燕子山路開元大街東臨三門江國(guó)家森林公園，南鄰住宅用地，西臨東環(huán)大道，文昌路，北臨住宅用地萊山區(qū)綠色家園以西500米，距離迎春大街和港城東大街僅兩分鐘車程項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度普通知名度不知名知名度高、美譽(yù)度高知名度高、美譽(yù)度高建筑檔次中檔中檔高檔高檔物業(yè)管理狀況自有物業(yè)管理自有物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理專業(yè)物業(yè)管理總建筑面積/m225001800010090093300使用年限

26、50年50年50年50年建筑內(nèi)部設(shè)施情況基本設(shè)施基本設(shè)施基本設(shè)施高檔設(shè)施(3)比較因素條件指數(shù)表 將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象土地相比較,確定相應(yīng)指數(shù),見表二表二 比較因素條件指數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C土地用途100100100100交易情況100100100100交易日期100969696區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100位置10010010098公共設(shè)施狀況100101101101交通設(shè)施狀況100999999商服繁華程度100100100100比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C個(gè)別因素臨街狀況100100100100臨街道路情況100100100100項(xiàng)目知名

27、度與美譽(yù)度100101102103建筑檔次100100100101物業(yè)管理狀況100100101101總建筑面積/m2100100101103使用年限100100100100建筑內(nèi)部設(shè)施情況100100100102(4)比較因素條件指數(shù)表 根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表表三 因素比較修正系數(shù)表比較因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易地價(jià)（萬(wàn)元/）1.251.21.2交易情況100/100100/100100/100交易日期104/100104/100104/100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/100100/100100/100位置100/100100/100100/98公共設(shè)施狀況100/

28、101100/101100/101交通設(shè)施狀況100/99100/99100/99商服繁華程度100/100100/100100/100比較因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C個(gè)別因素臨街狀況100/100100/100100/100臨街道路情況100/103100/103100/103項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度100/101100/102100/103建筑檔次100/100100/100100/101物業(yè)管理狀況100/100100/101100/101總建筑面積/m2100/100100/101100/103使用年限100/100100/100100/100建筑內(nèi)部設(shè)施情況100/100100/100100/1

29、02可比價(jià)格A:1.25×104/100×100/101×100/99×100/103×100/101×100/99=1.2624元/可比價(jià)格B:1.2×104/100×100/101×100/99×100/103×100/102×100/101×100/101=1.1646元/可比價(jià)格C:1.2×104/100×100/98×100/101×100/99×100/103×100/103×100/

30、101×100/101×100/103×100/102=1.1090元/（5）選取交易實(shí)例時(shí)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途，采用了中高檔寫字樓作為實(shí)例。但是估價(jià)對(duì)象在商業(yè)與辦公集聚度等區(qū)域因素及臨街方面均劣于實(shí)例。因此市場(chǎng)法測(cè)算的價(jià)格低于可比實(shí)例的平均價(jià)格。根據(jù)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)狀況，采用加權(quán)平均求取房?jī)r(jià)，權(quán)重分別為三發(fā)大廈0.4、柳州市國(guó)土資源局0.3、福道家園0.3。則采用市場(chǎng)法測(cè)算的計(jì)算結(jié)果為：辦公部分單價(jià)：12624×0.411646×0.311090×0.311878元/總價(jià)為：11878元/×2500=2

31、969.5萬(wàn)元2.收益法收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)正常收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)對(duì)象價(jià)格=年收益折現(xiàn)之和已知：2008年11月1日進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查情況如下：（1）在當(dāng)?shù)兀?guī)模檔次相同辦公樓的月租金收入一般為30萬(wàn)元，月平均費(fèi)用為15萬(wàn)元，此外出租時(shí)可收取押金60萬(wàn)元，押金收益率為5%；（2）該辦公樓耐用年限為60年，殘值率為0，（3）土地還原率為6%，建筑物還原率為8%。1）資本化率確定為7%2）求押金收益 押金收益=C×(1+i) 41-C=60萬(wàn)元×(1+0.05) 41-60萬(wàn)元=383.52萬(wàn)元