物業(yè)稅財政稅收論文范文-分析空置稅-取代物業(yè)稅的一種思路word版下載

1、物業(yè)稅財政稅收論文范文:分析空置稅:取代物業(yè)稅的一種思路word版下載導讀：本論文是一篇關于空置稅:取代物業(yè)稅的一種思路的優(yōu)秀論文 范文，對正在寫有關于物業(yè)稅論文的寫作者有一定的參考和指導作用, 論文片段：照搬西方模式,我們必須在吸收物業(yè)稅有利因素的同時， 深刻分析其存在的理由和可能引發(fā)的矛盾，從而找到取代物業(yè)稅的新 思路，引導我國房地產業(yè)健康發(fā)展。二、關于空置稅的初探性研究征收物業(yè)稅的一個丄要理由是政府希望通過強制性措施推動大量閑置房進入市場交易環(huán)節(jié),從而達到穩(wěn)定房價的效果。 上海易居房地產研究摘要:近期,社會各界對物業(yè)稅應否進入政府操作層面的爭論再度升 溫。剖析物業(yè)稅可能帶來的矛盾與理由，

2、可得出以空置稅取代物業(yè)稅 的思路:一方面，空置稅可以吸收國際上利用物業(yè)稅有效調控房地產 市場的成功經驗，發(fā)揮物業(yè)稅的積極作用；另一方面，空置稅可以避開 在我國當前客觀實際情況下開征物業(yè)稅可能帶來的種種弊端。關鍵詞:物業(yè)稅;空置稅;房價;宏觀調控;十七大報告:a 文章編號:1003-3890 (2010) 02-0036-052009年深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實施方案的出臺使物業(yè)稅進入政府操作層面，其施行是否符合我國的現(xiàn)實國情 及房地產業(yè)的實際狀況成為專家學者和社會大眾的討論熱點。本文將 在吸收諸多研究成果的基礎上分析物業(yè)稅可能引發(fā)的矛盾和理由，繼 而找出較為有效的解決辦法

3、以空置稅替代物業(yè)稅，并對空置稅進 行初探。一、征收物業(yè)稅可能面對的矛盾和理由從國際經驗來看，物業(yè)稅已經成為各國政府調節(jié)房地產市場的 重要手段，具備值得肯定的諸多優(yōu)勢，但從我國現(xiàn)階段國情出發(fā)，征收 物業(yè)稅可能引發(fā)多方面的才盾和理由：（一）宏觀經濟環(huán)境尚未穩(wěn)定,征收物業(yè)稅不適時宜經歷金融危機洗禮的各國經濟，目前尚未走出衰退的陰霾。2009 年第一季度，世界主要經濟體gdp增長指數(shù)均為負值:美國負增長 5. 5%, ei本負增長率高達14. 2%,作為歐盟核心的英、法、德負增長指 數(shù)都在5%左右，我國外向型經濟所血對的國際貿易環(huán)境相當惡劣。國 內經濟發(fā)展狀況也不容樂觀，過去9. 5%10%的高增長態(tài)

4、勢無法長期維 持，“保八”成為2009年經濟工作的主耍任務,而且增長主耍依靠政 府財政政策的支持和推動，其自身未必具有持續(xù)性。作為國民經濟重 要支柱的房地產業(yè),具備產業(yè)鏈條極長、與其他諸多產業(yè)關聯(lián)度極高 等特點，它是影響gdp未來走勢的重要因素。圖1表明，以房價為顯著標志的我國房地產業(yè)的發(fā)展狀態(tài)與以 gdp指數(shù)為標志的國民經濟運轉狀態(tài)相互關聯(lián)、影響甚深1。物業(yè) 稅的課稅對象是全國范圍內的一切不動產2,其主要目的是通過強 制性增加流通領域的房產數(shù)量來降低房價。那么，物業(yè)稅的直接負效 應可能使剛剛企穩(wěn)的國民經濟再次陷入困境。因此，在內外經濟形勢 如此低迷的情況下,簡單地套用他國經驗、盲目征收物業(yè)稅

5、并不符合 “天時”。（二）物業(yè)稅合法性沒有普遍共識，地方財政面對嚴峻挑戰(zhàn)，征收 物業(yè)有待論證在西方發(fā)達國家,房屋及其下面的土地是隨買賣一并交易的，業(yè) 主一次性獲得的是土地及土地上房屋的雙重產權。我國城鎮(zhèn)土地歸國 家所有、農村土地歸集體所有，房屋的買賣已經是剝離了土地層面的 單純地上不動產的交易，而土地出讓金在本質上是房產所有者一次性 支付的使用70年土地的租金。3這種特殊的國情就給物業(yè)稅的征收 帶來了多重阻礙：（d次性付齊的土地出讓金能在短期內直接增加 地方政府的財政收入并充當?shù)胤絫部政績考核的硬性指標，如果征收 物業(yè)稅，財政收入嚴重吃緊的客觀實際必定使地方政府存在抵觸情 緒。（2）人們認為高

6、額的土地出讓金中理應包含了 70年的物業(yè)稅,如 果舊房的土地出讓金不被折合成物業(yè)稅,那就無端增加了現(xiàn)有產權人 的負擔4,而何難逃不公平征稅的嫌疑。如果舊房的土地出讓金被折 合成物業(yè)稅中的一部分，那么物價變化導致的折合策略是否合理也是 一個障礙。即使按照硬性指標將土地出讓金折入物業(yè)稅中，地方政府 仍舊繞進面對財政吃緊的境地5。（3）我國土地的性質決定了房屋所 有權人不擁有房屋下土地的產權，因此，在沒有產權的情況下,對房產 所有人征收物業(yè)稅在法理上找不到依據(jù)6 o（三）當前房價過高，某些房屋用途尚未確定，征收物業(yè)稅難以確 定合理稅率7物業(yè)稅的征收是借鑒國外調控房價的經驗對不動產征收的稅額, 稅率的

7、高低則需要比照國內外具體情況審慎定奪。以國際通行的第一 套住房征收1%的物業(yè)稅為例,2009年8月北京市商品住房成交價為 18 159元/川2,北京市規(guī)劃2010年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達30m2以 上，按1家3 口的屆住面積為90m2計算,該家庭每年需繳物業(yè)稅額為 16 343元,2008年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24 725元，這就 意味著1個北京市城市居民3 nz家繳納的物業(yè)稅稅額占家庭收入比 例可達22. 1%。同樣征收1%的物業(yè)稅，美國的財產稅支出僅占家庭可 支配收入比重的3%3. 5%?？梢姡瑖H慣例未必適合我國實際。即使 確定了第一套房的稅率，如何確定第二、三套或者更多套住房

8、的物業(yè) 稅率也是一個值得商榷的理由。韓國實施一宅一戶制度，第二套住房 收入的資產增值稅為36%,第三套住房更是高達60%75%, 8這是因 為韓國政府嚴格限制買房投資行為，而我國“十七大”報告指出，要“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產性收入”、“擴大中等收入者比重”， 也就是說，國家鼓勵中等收入者通過財產性投資獲取合法的收益9, 而財產性投資最典型的方式就是購置房產。此外，受我國文化傳統(tǒng)的 影響和當前大學生就業(yè)壓力大等現(xiàn)實條件的制約，有些家庭購置二套 房是供成年子女居住:隨著城市范圍擴大，有些家庭因工作單位與居 所距離過遠才購置二套房。如果稅率過高,或者高稅率征收范圍過大， 將會引發(fā)新的社會理由；如

9、果稅率過低，在房地產市場賣方主導的前 提下，投機者可以通過轉移實際納稅人的方式把稅負強加給買房人， 這樣物業(yè)稅就無法達到其預期目的。（四）缺乏相應的組織機構和人員，征收物業(yè)稅的政治成本、經濟 成本過高目前，多數(shù)國家是通過地方政府內部的專門機構負責物業(yè)稅的 評估與征收。我國現(xiàn)有的評估體系尚未完善，組織機構不健全、人員 專業(yè)素質不高，更達不到科學、公開、規(guī)范的程度10。經濟處于飛 速發(fā)展階段,房地產市場價格尚未進入穩(wěn)定周期，評估周期過短無疑 也是一個評估難題。當前實際繳稅人是單位（個人通過單位代繳代收）, 如果直接面對房地產所有人，我國稅務體系在短時間內能否填補經驗 的空白，完成收稅環(huán)節(jié)點對面向點

10、對點的轉換還有待考察。因此，無論 是配備評估系統(tǒng)的機構、人員，還是進行稅務系統(tǒng)新的大改革,征收物 業(yè)稅將耗費大量人力、物力。另外，評估結果和物業(yè)稅率的確定直接 關系到納稅人的繳稅額度,物業(yè)稅可能引發(fā)的腐敗等理由會不會使我 國付岀過大的政治成本和社會成本也是不容忽視的理由。（五）開發(fā)商追逐利益最大化，征收物業(yè)稅抑制房價的實效性有 待考證從理論上講,征收物業(yè)稅是將一次性收繳的相關稅費在70年中 分期征收從而降低購房門檻，但在市場交易中，說房價并不是隨著地 價的降低而直線降低的，供需關系緊張、房地產商“捂盤惜售”等行 為都是導致房價非理性飆升的重要理由。地產公司追逐利潤最大化， 他們不會將房價立刻降

11、至百姓期望值，很可能通過市場營銷、增加房 產附加值等手段爭取與政府和買房人的博弈吋間，消費者并不會獲得 真正的利益，以后每年支付的物業(yè)稅總和很可能還超過一次性付款買 房的價款llo（六）地產商準入門檻降低，征收物業(yè)稅可能加大金融風險、造成 土地資源浪費。拿地成本大幅降低,房地產開發(fā)對房地產企業(yè)資質的 要求也就隨之降低，受高利潤率吸引，新的房地產企業(yè)將應運而生，新 老企業(yè)都會在零地價的刺激下大肆開發(fā)樓盤，房地產市場的短期虛假 繁榮會帶來土地資源的極度浪費和房屋的過度建設。從消費者角度看, 困難群眾可能仍i 口支付不起房價而需要政府提供保障性住房；中等收 入者可能因為房價的降低具備了囤積房產的能力

12、，合理的投資行為可 能轉向投機行為;購房門檻的降低也會使一部分支付能力較為低下的 買房者通過按揭方式實現(xiàn)購房愿望，隨后，物業(yè)稅的繳納和稅負的逐 年升高會不斷增加購房者的負擔,這無疑給銀行增加了巨大的金融風 險12o總之，中國房地產業(yè)而對的我國社會主義初級階段的特有國情決定 t中國政府在房地產領域的宏觀調控措施絕不能照搬西方模式，我們 必須在吸收物業(yè)稅有利因素的同時，深刻分析其存在的理由和可能引 發(fā)的矛盾，從而找到取代物業(yè)稅的新思路，引導我國房地產業(yè)健康發(fā) 展。二、關于空置稅的初探性研究征收物業(yè)稅的一個主要理由是政府希望通過強制性措施推動大 量閑置房進入市場交易環(huán)節(jié)，從而達到穩(wěn)定房價的效果。上海

13、易居房 地產研究院2009年4月28日研究報告顯示:從全國來看,2008年我 國商品房和商品住宅的空置率分別增至9. 5%和6. 34%,如果這些口口 閑置的商品房能夠被合理利用，那么房地產領域貧富差距過大引發(fā)的 尖銳矛盾將得到有效緩解。如何借鑒物業(yè)稅的合理化因素，避開其存 在的弊端，切實提高空置房的利用率等理由，筆者將在以下關于空置 稅的研究中初探性地給予回答。（一）關于空置稅的界定所謂空置稅是對我國城鎮(zhèn)范圍內、處于空置狀態(tài)的所有住房按 一定比例征收的財產性稅額。所謂“處于空置狀態(tài)”許多業(yè)內人士認 為應該是指商品房已經竣工且被驗收合格、取得了建設管理部門頒發(fā) 的交付使用許可證書但尚未售出的狀

14、態(tài)。建設部對空置狀態(tài)的理解則 是經過竣工驗收后，商品房滯銷積壓3年以上的狀態(tài)。有學者提出 “空置房應該包括開發(fā)商在房地產市場前期產品定位產生偏差導致 的大量無需求樓盤;樓盤前期推廣力度不夠，銷售不力產生的大量尾 房;購買人群對新房降價的期待使樓盤銷售周期拉長，從而使老樓盤 轉為新增空置房；開發(fā)商用于抵債的債權方以及被法院罰沒、羈押而 進入二手房市場的部分房屋”，“空置既針對房產持有人，也同樣針 對地產持有人” 13。筆者認為，空置稅的界定應該考慮以下幾種因 素:1. 空置房定義不應該局限于商品房的范疇，只要是處于空置狀 態(tài)的住房，不論是商品房述是經濟適用房、兩限房或者其他政策性住 房都應該成為

15、空置稅課稅的對象。因為征收空置稅的目的是在整合一 切空置房源的基礎上，利用收稅的強導讀：本論文是一篇關于空置稅:取代物業(yè)稅的一種思路的優(yōu)秀論 文范文，對正在寫有關于物業(yè)稅論文的寫作者有一定的參考和指導作 用，論文片段：制性功能將其推向市場,從而緩解住房市場供需關系緊張的局面。2. 將“空置狀態(tài)”規(guī)定為滯銷積壓3年以上會造成房地產資 源的極大浪費。房屋只要竣工驗收，而且取得了交付使用許可證書, 就代表該房屋完全達到使用標準,認為延長房屋的可空置時間，不僅 給房地產商提供了 “捂盤惜售”的余地、極大浪費房地產資源，而且 也是對購房人的極大不公平，因為現(xiàn)在房地產市場中，買房需求過剩、 房地產商可以開

16、盤預售、房地產商在房屋建設過程中具備宣傳營銷的 能力。3. 空置稅針對土地持有人仍舊缺乏法律依據(jù)。如果單純從防止 開發(fā)商“囤地”的角度出發(fā)而對地產持有人征收空置稅，不僅同征收 物業(yè)稅一樣不會得到法理上的支持，而且也完全沒有實際需要。因為 現(xiàn)有的防治開發(fā)商“囤地”的相關措施已經取得了顯著的效果，比如“已有土地尚未開發(fā)到一定比例不具備再申請用地的資格”，沒有必 要為了追求房地產的統(tǒng)一管理而作出統(tǒng)一規(guī)定，因為我國房產所有者 與土地所有者天然就處于剝離狀態(tài)。4. 空置稅的課稅對象只針對住房。征收物業(yè)稅的初衷也是為了 解決百姓住房難的理由，因此沒有必要把課稅對象擴大到一切不動產, 因為對商業(yè)性建筑、公共

17、建筑等征收物業(yè)稅根本無法緩解住房供給不 足的壓力，而且在商鋪供過于求的情況下，因為加重稅負可能導致商 業(yè)成本增加，商業(yè)成本的增加可能致使商業(yè)經濟發(fā)展速度下滑，這種 不利于國民經濟健康發(fā)展的稅收要堅決予以抵制。5. 一個家庭擁有的第二套住房不宜被定義為空置房。因為征收 空置稅打擊的對象主要是占有大量房產的炒房客等投機者，而不是合 理合法獲取財產性收益的中等收入者，允許一個家庭擁有兩套住房符 合我國“擴大中等收入者比重”的目標，符合我國現(xiàn)有家庭結構對房 地產資源合理利用的范疇。以一個家庭擁有的第三套住房作為空置房 符合我國國民經濟發(fā)展階段的實際，擁有三套以上住房的家庭屬于在 市場經濟體競爭中的優(yōu)勝

18、者，作為先富起來的一部分人，他們在享有 改革開放成果和資源的同時應該負有更多的社會責任,対這部分高收 入人群征收空置稅符合世界各國在調節(jié)不動產收入舉措上的國際慣 例。（二）空置稅代替物業(yè)稅的理由分析1. 征收空置稅有利于優(yōu)化我國現(xiàn)行稅務體制?？罩枚愂菍σ磺?空置的住房征收的稅款，在本質上與物業(yè)稅一樣屬于財產稅。按照國 際慣例，現(xiàn)代作用上的稅收體系應該包括商品稅制、所得稅制和財產 稅制三個主要部分，而作為財產稅一種的物業(yè)稅與消費稅、所得稅共 同構成地方政府財政收入的三大支柱。以美國為例，僅在房地產保有 環(huán)節(jié)征收的不動產稅就已經占到地方財政收入的60%,如果算上取得 和轉讓環(huán)節(jié)的多種稅收，該比例可

19、高達80%-90%14 o而我國的目前 狀況是:商品稅制和所得稅制發(fā)展得相對完善，財產稅制卻相當滯后, 而且隨著第二產業(yè)地方分享所得稅比例的下降、第-:產業(yè)營業(yè)稅的顯 著不確定性和所得稅稅基的流動性特征的日益明顯，地方政府很難找 到長期、穩(wěn)定的稅源。選擇對非流動極強的房產起征空置稅,地方政 府就不必通過“以費代稅"、“批地賣地”、“政府間接參與另地產 開發(fā)”來增加財政收入,可一方面可以避開稅種眾多、環(huán)節(jié)復雜、重 復征稅、房地產價格脫離價值軌道、房地產市場供求關系被嚴重扭曲 的目前狀況，實現(xiàn)稅務體系的科學化、完整化，從而可以減少稅費給購 房者帶來的價格負擔;另一方面空置稅完全可以效仿國際上物業(yè)稅的 慣例，納入地方稅收體系，給地方政府提供獨立、穩(wěn)定的稅源,作為地 方政府財政收入的重要組成部分,從而避開地方政府陷入無地可批、 財政收入喪失可持續(xù)性的境地，減少土地、金融失控的風險。2. 空置稅同物業(yè)稅一樣有利于打擊“捂盤惜售”、“囤房炒 地”等投機行為，引導房地產業(yè)健康發(fā)展。空置稅直接針對空置的住 房征收高額稅款，這就意味著妄圖通過占有大量房地產資源而操縱、 哄抬房地產價格的開發(fā)商和炒房者必須背上沉重的納稅負擔；同時, 征收空置稅并不會降低購房門檻,那么購房者仍然會保持高價觀望的 態(tài)度,地產商和炒房者根本無法通過延長博弈時間來決定房價走勢