物業(yè)稅財政稅收論文范文-分析空置稅-取代物業(yè)稅的一種思路word版下載

1、物業(yè)稅財政稅收論文范文:分析空置稅:取代物業(yè)稅的一種思路word版下載導(dǎo)讀：本論文是一篇關(guān)于空置稅:取代物業(yè)稅的一種思路的優(yōu)秀論文 范文，對正在寫有關(guān)于物業(yè)稅論文的寫作者有一定的參考和指導(dǎo)作用, 論文片段：照搬西方模式,我們必須在吸收物業(yè)稅有利因素的同時， 深刻分析其存在的理由和可能引發(fā)的矛盾，從而找到取代物業(yè)稅的新 思路，引導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。二、關(guān)于空置稅的初探性研究征收物業(yè)稅的一個丄要理由是政府希望通過強(qiáng)制性措施推動大量閑置房進(jìn)入市場交易環(huán)節(jié),從而達(dá)到穩(wěn)定房價的效果。 上海易居房地產(chǎn)研究摘要:近期,社會各界對物業(yè)稅應(yīng)否進(jìn)入政府操作層面的爭論再度升 溫。剖析物業(yè)稅可能帶來的矛盾與理由，

2、可得出以空置稅取代物業(yè)稅 的思路:一方面，空置稅可以吸收國際上利用物業(yè)稅有效調(diào)控房地產(chǎn) 市場的成功經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮物業(yè)稅的積極作用；另一方面，空置稅可以避開 在我國當(dāng)前客觀實(shí)際情況下開征物業(yè)稅可能帶來的種種弊端。關(guān)鍵詞:物業(yè)稅;空置稅;房價;宏觀調(diào)控;十七大報告:a 文章編號:1003-3890 (2010) 02-0036-052009年深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實(shí)施方案的出臺使物業(yè)稅進(jìn)入政府操作層面，其施行是否符合我國的現(xiàn)實(shí)國情 及房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際狀況成為專家學(xué)者和社會大眾的討論熱點(diǎn)。本文將 在吸收諸多研究成果的基礎(chǔ)上分析物業(yè)稅可能引發(fā)的矛盾和理由，繼 而找出較為有效的解決辦法

3、以空置稅替代物業(yè)稅，并對空置稅進(jìn) 行初探。一、征收物業(yè)稅可能面對的矛盾和理由從國際經(jīng)驗(yàn)來看，物業(yè)稅已經(jīng)成為各國政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的 重要手段，具備值得肯定的諸多優(yōu)勢，但從我國現(xiàn)階段國情出發(fā)，征收 物業(yè)稅可能引發(fā)多方面的才盾和理由：（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未穩(wěn)定,征收物業(yè)稅不適時宜經(jīng)歷金融危機(jī)洗禮的各國經(jīng)濟(jì)，目前尚未走出衰退的陰霾。2009 年第一季度，世界主要經(jīng)濟(jì)體gdp增長指數(shù)均為負(fù)值:美國負(fù)增長 5. 5%, ei本負(fù)增長率高達(dá)14. 2%,作為歐盟核心的英、法、德負(fù)增長指 數(shù)都在5%左右，我國外向型經(jīng)濟(jì)所血對的國際貿(mào)易環(huán)境相當(dāng)惡劣。國 內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r也不容樂觀，過去9. 5%10%的高增長態(tài)

4、勢無法長期維 持，“保八”成為2009年經(jīng)濟(jì)工作的主耍任務(wù),而且增長主耍依靠政 府財政政策的支持和推動，其自身未必具有持續(xù)性。作為國民經(jīng)濟(jì)重 要支柱的房地產(chǎn)業(yè),具備產(chǎn)業(yè)鏈條極長、與其他諸多產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高 等特點(diǎn)，它是影響gdp未來走勢的重要因素。圖1表明，以房價為顯著標(biāo)志的我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)與以 gdp指數(shù)為標(biāo)志的國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)相互關(guān)聯(lián)、影響甚深1。物業(yè) 稅的課稅對象是全國范圍內(nèi)的一切不動產(chǎn)2,其主要目的是通過強(qiáng) 制性增加流通領(lǐng)域的房產(chǎn)數(shù)量來降低房價。那么，物業(yè)稅的直接負(fù)效 應(yīng)可能使剛剛企穩(wěn)的國民經(jīng)濟(jì)再次陷入困境。因此，在內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢 如此低迷的情況下,簡單地套用他國經(jīng)驗(yàn)、盲目征收物業(yè)稅

5、并不符合 “天時”。（二）物業(yè)稅合法性沒有普遍共識，地方財政面對嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，征收 物業(yè)有待論證在西方發(fā)達(dá)國家,房屋及其下面的土地是隨買賣一并交易的，業(yè) 主一次性獲得的是土地及土地上房屋的雙重產(chǎn)權(quán)。我國城鎮(zhèn)土地歸國 家所有、農(nóng)村土地歸集體所有，房屋的買賣已經(jīng)是剝離了土地層面的 單純地上不動產(chǎn)的交易，而土地出讓金在本質(zhì)上是房產(chǎn)所有者一次性 支付的使用70年土地的租金。3這種特殊的國情就給物業(yè)稅的征收 帶來了多重阻礙：（d次性付齊的土地出讓金能在短期內(nèi)直接增加 地方政府的財政收入并充當(dāng)?shù)胤絫部政績考核的硬性指標(biāo)，如果征收 物業(yè)稅，財政收入嚴(yán)重吃緊的客觀實(shí)際必定使地方政府存在抵觸情 緒。（2）人們認(rèn)為高

6、額的土地出讓金中理應(yīng)包含了 70年的物業(yè)稅,如 果舊房的土地出讓金不被折合成物業(yè)稅,那就無端增加了現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)人 的負(fù)擔(dān)4,而何難逃不公平征稅的嫌疑。如果舊房的土地出讓金被折 合成物業(yè)稅中的一部分，那么物價變化導(dǎo)致的折合策略是否合理也是 一個障礙。即使按照硬性指標(biāo)將土地出讓金折入物業(yè)稅中，地方政府 仍舊繞進(jìn)面對財政吃緊的境地5。（3）我國土地的性質(zhì)決定了房屋所 有權(quán)人不擁有房屋下土地的產(chǎn)權(quán)，因此，在沒有產(chǎn)權(quán)的情況下,對房產(chǎn) 所有人征收物業(yè)稅在法理上找不到依據(jù)6 o（三）當(dāng)前房價過高，某些房屋用途尚未確定，征收物業(yè)稅難以確 定合理稅率7物業(yè)稅的征收是借鑒國外調(diào)控房價的經(jīng)驗(yàn)對不動產(chǎn)征收的稅額, 稅率的

7、高低則需要比照國內(nèi)外具體情況審慎定奪。以國際通行的第一 套住房征收1%的物業(yè)稅為例,2009年8月北京市商品住房成交價為 18 159元/川2,北京市規(guī)劃2010年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)30m2以 上，按1家3 口的屆住面積為90m2計(jì)算,該家庭每年需繳物業(yè)稅額為 16 343元,2008年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24 725元，這就 意味著1個北京市城市居民3 nz家繳納的物業(yè)稅稅額占家庭收入比 例可達(dá)22. 1%。同樣征收1%的物業(yè)稅，美國的財產(chǎn)稅支出僅占家庭可 支配收入比重的3%3. 5%?？梢?，國際慣例未必適合我國實(shí)際。即使 確定了第一套房的稅率，如何確定第二、三套或者更多套住房

8、的物業(yè) 稅率也是一個值得商榷的理由。韓國實(shí)施一宅一戶制度，第二套住房 收入的資產(chǎn)增值稅為36%,第三套住房更是高達(dá)60%75%, 8這是因 為韓國政府嚴(yán)格限制買房投資行為，而我國“十七大”報告指出，要“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”、“擴(kuò)大中等收入者比重”， 也就是說，國家鼓勵中等收入者通過財產(chǎn)性投資獲取合法的收益9, 而財產(chǎn)性投資最典型的方式就是購置房產(chǎn)。此外，受我國文化傳統(tǒng)的 影響和當(dāng)前大學(xué)生就業(yè)壓力大等現(xiàn)實(shí)條件的制約，有些家庭購置二套 房是供成年子女居住:隨著城市范圍擴(kuò)大，有些家庭因工作單位與居 所距離過遠(yuǎn)才購置二套房。如果稅率過高,或者高稅率征收范圍過大， 將會引發(fā)新的社會理由；如

9、果稅率過低，在房地產(chǎn)市場賣方主導(dǎo)的前 提下，投機(jī)者可以通過轉(zhuǎn)移實(shí)際納稅人的方式把稅負(fù)強(qiáng)加給買房人， 這樣物業(yè)稅就無法達(dá)到其預(yù)期目的。（四）缺乏相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)和人員，征收物業(yè)稅的政治成本、經(jīng)濟(jì) 成本過高目前，多數(shù)國家是通過地方政府內(nèi)部的專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)物業(yè)稅的 評估與征收。我國現(xiàn)有的評估體系尚未完善，組織機(jī)構(gòu)不健全、人員 專業(yè)素質(zhì)不高，更達(dá)不到科學(xué)、公開、規(guī)范的程度10。經(jīng)濟(jì)處于飛 速發(fā)展階段,房地產(chǎn)市場價格尚未進(jìn)入穩(wěn)定周期，評估周期過短無疑 也是一個評估難題。當(dāng)前實(shí)際繳稅人是單位（個人通過單位代繳代收）, 如果直接面對房地產(chǎn)所有人，我國稅務(wù)體系在短時間內(nèi)能否填補(bǔ)經(jīng)驗(yàn) 的空白，完成收稅環(huán)節(jié)點(diǎn)對面向點(diǎn)

10、對點(diǎn)的轉(zhuǎn)換還有待考察。因此，無論 是配備評估系統(tǒng)的機(jī)構(gòu)、人員，還是進(jìn)行稅務(wù)系統(tǒng)新的大改革,征收物 業(yè)稅將耗費(fèi)大量人力、物力。另外，評估結(jié)果和物業(yè)稅率的確定直接 關(guān)系到納稅人的繳稅額度,物業(yè)稅可能引發(fā)的腐敗等理由會不會使我 國付岀過大的政治成本和社會成本也是不容忽視的理由。（五）開發(fā)商追逐利益最大化，征收物業(yè)稅抑制房價的實(shí)效性有 待考證從理論上講,征收物業(yè)稅是將一次性收繳的相關(guān)稅費(fèi)在70年中 分期征收從而降低購房門檻，但在市場交易中，說房價并不是隨著地 價的降低而直線降低的，供需關(guān)系緊張、房地產(chǎn)商“捂盤惜售”等行 為都是導(dǎo)致房價非理性飆升的重要理由。地產(chǎn)公司追逐利潤最大化， 他們不會將房價立刻降

11、至百姓期望值，很可能通過市場營銷、增加房 產(chǎn)附加值等手段爭取與政府和買房人的博弈吋間，消費(fèi)者并不會獲得 真正的利益，以后每年支付的物業(yè)稅總和很可能還超過一次性付款買 房的價款llo（六）地產(chǎn)商準(zhǔn)入門檻降低，征收物業(yè)稅可能加大金融風(fēng)險、造成 土地資源浪費(fèi)。拿地成本大幅降低,房地產(chǎn)開發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的 要求也就隨之降低，受高利潤率吸引，新的房地產(chǎn)企業(yè)將應(yīng)運(yùn)而生，新 老企業(yè)都會在零地價的刺激下大肆開發(fā)樓盤，房地產(chǎn)市場的短期虛假 繁榮會帶來土地資源的極度浪費(fèi)和房屋的過度建設(shè)。從消費(fèi)者角度看, 困難群眾可能仍i 口支付不起房價而需要政府提供保障性住房；中等收 入者可能因?yàn)榉績r的降低具備了囤積房產(chǎn)的能力

12、，合理的投資行為可 能轉(zhuǎn)向投機(jī)行為;購房門檻的降低也會使一部分支付能力較為低下的 買房者通過按揭方式實(shí)現(xiàn)購房愿望，隨后，物業(yè)稅的繳納和稅負(fù)的逐 年升高會不斷增加購房者的負(fù)擔(dān),這無疑給銀行增加了巨大的金融風(fēng) 險12o總之，中國房地產(chǎn)業(yè)而對的我國社會主義初級階段的特有國情決定 t中國政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控措施絕不能照搬西方模式，我們 必須在吸收物業(yè)稅有利因素的同時，深刻分析其存在的理由和可能引 發(fā)的矛盾，從而找到取代物業(yè)稅的新思路，引導(dǎo)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā) 展。二、關(guān)于空置稅的初探性研究征收物業(yè)稅的一個主要理由是政府希望通過強(qiáng)制性措施推動大 量閑置房進(jìn)入市場交易環(huán)節(jié)，從而達(dá)到穩(wěn)定房價的效果。上海

13、易居房 地產(chǎn)研究院2009年4月28日研究報告顯示:從全國來看,2008年我 國商品房和商品住宅的空置率分別增至9. 5%和6. 34%,如果這些口口 閑置的商品房能夠被合理利用，那么房地產(chǎn)領(lǐng)域貧富差距過大引發(fā)的 尖銳矛盾將得到有效緩解。如何借鑒物業(yè)稅的合理化因素，避開其存 在的弊端，切實(shí)提高空置房的利用率等理由，筆者將在以下關(guān)于空置 稅的研究中初探性地給予回答。（一）關(guān)于空置稅的界定所謂空置稅是對我國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、處于空置狀態(tài)的所有住房按 一定比例征收的財產(chǎn)性稅額。所謂“處于空置狀態(tài)”許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn) 為應(yīng)該是指商品房已經(jīng)竣工且被驗(yàn)收合格、取得了建設(shè)管理部門頒發(fā) 的交付使用許可證書但尚未售出的狀

14、態(tài)。建設(shè)部對空置狀態(tài)的理解則 是經(jīng)過竣工驗(yàn)收后，商品房滯銷積壓3年以上的狀態(tài)。有學(xué)者提出 “空置房應(yīng)該包括開發(fā)商在房地產(chǎn)市場前期產(chǎn)品定位產(chǎn)生偏差導(dǎo)致 的大量無需求樓盤;樓盤前期推廣力度不夠，銷售不力產(chǎn)生的大量尾 房;購買人群對新房降價的期待使樓盤銷售周期拉長，從而使老樓盤 轉(zhuǎn)為新增空置房；開發(fā)商用于抵債的債權(quán)方以及被法院罰沒、羈押而 進(jìn)入二手房市場的部分房屋”，“空置既針對房產(chǎn)持有人，也同樣針 對地產(chǎn)持有人” 13。筆者認(rèn)為，空置稅的界定應(yīng)該考慮以下幾種因 素:1. 空置房定義不應(yīng)該局限于商品房的范疇，只要是處于空置狀 態(tài)的住房，不論是商品房述是經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房或者其他政策性住 房都應(yīng)該成為

15、空置稅課稅的對象。因?yàn)檎魇湛罩枚惖哪康氖窃谡弦?切空置房源的基礎(chǔ)上，利用收稅的強(qiáng)導(dǎo)讀：本論文是一篇關(guān)于空置稅:取代物業(yè)稅的一種思路的優(yōu)秀論 文范文，對正在寫有關(guān)于物業(yè)稅論文的寫作者有一定的參考和指導(dǎo)作 用，論文片段：制性功能將其推向市場,從而緩解住房市場供需關(guān)系緊張的局面。2. 將“空置狀態(tài)”規(guī)定為滯銷積壓3年以上會造成房地產(chǎn)資 源的極大浪費(fèi)。房屋只要竣工驗(yàn)收，而且取得了交付使用許可證書, 就代表該房屋完全達(dá)到使用標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)為延長房屋的可空置時間，不僅 給房地產(chǎn)商提供了 “捂盤惜售”的余地、極大浪費(fèi)房地產(chǎn)資源，而且 也是對購房人的極大不公平，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)市場中，買房需求過剩、 房地產(chǎn)商可以開

16、盤預(yù)售、房地產(chǎn)商在房屋建設(shè)過程中具備宣傳營銷的 能力。3. 空置稅針對土地持有人仍舊缺乏法律依據(jù)。如果單純從防止 開發(fā)商“囤地”的角度出發(fā)而對地產(chǎn)持有人征收空置稅，不僅同征收 物業(yè)稅一樣不會得到法理上的支持，而且也完全沒有實(shí)際需要。因?yàn)?現(xiàn)有的防治開發(fā)商“囤地”的相關(guān)措施已經(jīng)取得了顯著的效果，比如“已有土地尚未開發(fā)到一定比例不具備再申請用地的資格”，沒有必 要為了追求房地產(chǎn)的統(tǒng)一管理而作出統(tǒng)一規(guī)定，因?yàn)槲覈慨a(chǎn)所有者 與土地所有者天然就處于剝離狀態(tài)。4. 空置稅的課稅對象只針對住房。征收物業(yè)稅的初衷也是為了 解決百姓住房難的理由，因此沒有必要把課稅對象擴(kuò)大到一切不動產(chǎn), 因?yàn)閷ι虡I(yè)性建筑、公共

17、建筑等征收物業(yè)稅根本無法緩解住房供給不 足的壓力，而且在商鋪供過于求的情況下，因?yàn)榧又囟愗?fù)可能導(dǎo)致商 業(yè)成本增加，商業(yè)成本的增加可能致使商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度下滑，這種 不利于國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的稅收要堅(jiān)決予以抵制。5. 一個家庭擁有的第二套住房不宜被定義為空置房。因?yàn)檎魇?空置稅打擊的對象主要是占有大量房產(chǎn)的炒房客等投機(jī)者，而不是合 理合法獲取財產(chǎn)性收益的中等收入者，允許一個家庭擁有兩套住房符 合我國“擴(kuò)大中等收入者比重”的目標(biāo)，符合我國現(xiàn)有家庭結(jié)構(gòu)對房 地產(chǎn)資源合理利用的范疇。以一個家庭擁有的第三套住房作為空置房 符合我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的實(shí)際，擁有三套以上住房的家庭屬于在 市場經(jīng)濟(jì)體競爭中的優(yōu)勝

18、者，作為先富起來的一部分人，他們在享有 改革開放成果和資源的同時應(yīng)該負(fù)有更多的社會責(zé)任,対這部分高收 入人群征收空置稅符合世界各國在調(diào)節(jié)不動產(chǎn)收入舉措上的國際慣 例。（二）空置稅代替物業(yè)稅的理由分析1. 征收空置稅有利于優(yōu)化我國現(xiàn)行稅務(wù)體制。空置稅是對一切 空置的住房征收的稅款，在本質(zhì)上與物業(yè)稅一樣屬于財產(chǎn)稅。按照國 際慣例，現(xiàn)代作用上的稅收體系應(yīng)該包括商品稅制、所得稅制和財產(chǎn) 稅制三個主要部分，而作為財產(chǎn)稅一種的物業(yè)稅與消費(fèi)稅、所得稅共 同構(gòu)成地方政府財政收入的三大支柱。以美國為例，僅在房地產(chǎn)保有 環(huán)節(jié)征收的不動產(chǎn)稅就已經(jīng)占到地方財政收入的60%,如果算上取得 和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的多種稅收，該比例可

19、高達(dá)80%-90%14 o而我國的目前 狀況是:商品稅制和所得稅制發(fā)展得相對完善，財產(chǎn)稅制卻相當(dāng)滯后, 而且隨著第二產(chǎn)業(yè)地方分享所得稅比例的下降、第-:產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的顯 著不確定性和所得稅稅基的流動性特征的日益明顯，地方政府很難找 到長期、穩(wěn)定的稅源。選擇對非流動極強(qiáng)的房產(chǎn)起征空置稅,地方政 府就不必通過“以費(fèi)代稅"、“批地賣地”、“政府間接參與另地產(chǎn) 開發(fā)”來增加財政收入,可一方面可以避開稅種眾多、環(huán)節(jié)復(fù)雜、重 復(fù)征稅、房地產(chǎn)價格脫離價值軌道、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系被嚴(yán)重扭曲 的目前狀況，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)體系的科學(xué)化、完整化，從而可以減少稅費(fèi)給購 房者帶來的價格負(fù)擔(dān);另一方面空置稅完全可以效仿國際上物業(yè)稅的 慣例，納入地方稅收體系，給地方政府提供獨(dú)立、穩(wěn)定的稅源,作為地 方政府財政收入的重要組成部分,從而避開地方政府陷入無地可批、 財政收入喪失可持續(xù)性的境地，減少土地、金融失控的風(fēng)險。2. 空置稅同物業(yè)稅一樣有利于打擊“捂盤惜售”、“囤房炒 地”等投機(jī)行為，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展?？罩枚愔苯俞槍罩玫淖?房征收高額稅款，這就意味著妄圖通過占有大量房地產(chǎn)資源而操縱、 哄抬房地產(chǎn)價格的開發(fā)商和炒房者必須背上沉重的納稅負(fù)擔(dān)；同時, 征收空置稅并不會降低購房門檻,那么購房者仍然會保持高價觀望的 態(tài)度,地產(chǎn)商和炒房者根本無法通過延長博弈時間來決定房價走勢