商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試

1、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試近年來(lái)，伴隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展， 銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款規(guī)模 迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)貸款在銀行全部貸款中所占的比重持續(xù)提高（見(jiàn)圖 1、圖2 ）。 房地產(chǎn)貸款在給銀行帶來(lái)巨大收益的同時(shí)，其蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)也在隨著房?jī)r(jià)的非理性 上漲而不斷上升。2010年4月以來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控決心和力度的不斷加強(qiáng)，房地 產(chǎn)市場(chǎng)的需求明顯萎縮。隨著需求調(diào)整的繼續(xù)，房?jī)r(jià)的調(diào)整將不可避免，并進(jìn)而 對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款乃至整個(gè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量構(gòu)成顯著的壓力。為掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)波 動(dòng)對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響，銀監(jiān)會(huì)于2010年5月要求商業(yè)銀行進(jìn)行房貸壓 力測(cè)試，8月又要求對(duì)壓力測(cè)試進(jìn)一步加碼。壓力測(cè)

2、試的基本情況壓力測(cè)試框架房貸壓力測(cè)試即預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌及利率上升情況下，房地產(chǎn)企業(yè)還款能力如 何，房貸抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口等。按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)房貸壓力測(cè)試要求，銀行報(bào)送數(shù)據(jù)除個(gè)人住房貸款外，還應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土 地儲(chǔ)備貸款。商業(yè)銀行壓力測(cè)試采用 專家判斷法”基本步驟為設(shè)定壓力情景一一分析借 款人現(xiàn)金流，財(cái)務(wù)成本變動(dòng)時(shí)，第一還款來(lái)源影響程度一一分析抵押物變現(xiàn)收入 覆蓋貸款本息情況一一綜合評(píng)估判斷借款人足額償還貸款本息能力一一判斷對(duì) 五級(jí)分類結(jié)果變動(dòng)。對(duì)個(gè)人住房貸款，銀行要考慮上升的貸款利率對(duì)借款人貸款月均還款額的影 響，重新計(jì)算存量借款人在不同壓力情況下的償債能力。同時(shí)，銀行

3、還要對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，結(jié)合房產(chǎn)變現(xiàn)能力，考慮在不同壓力變動(dòng)情況下，房?jī)r(jià)下跌 對(duì)貸款房?jī)r(jià)比率的影響，抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋貸款本息。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，監(jiān)管機(jī)構(gòu)則要求預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格下跌和基準(zhǔn)利率上升對(duì) 企業(yè)還款能力帶來(lái)的影響。銀監(jiān)會(huì)要求銀行分析房地產(chǎn)價(jià)格下跌， 抵押物變現(xiàn)收 入能否足額覆蓋貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口。對(duì)土地儲(chǔ)備貸款，要分析土地或房產(chǎn)抵押的價(jià)格下跌對(duì)抵押物價(jià)格變動(dòng)的影 響程度。重點(diǎn)分析如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌，抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋貸款本息， 并結(jié)合抵押物變現(xiàn)難易程度、是否存在懸空”風(fēng)險(xiǎn)等情況進(jìn)行分析。壓力測(cè)試的情景假設(shè)為分析不同壓力情景下商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降幅度，2010年5月，銀

4、監(jiān)會(huì)要求各商業(yè)銀行按全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格平均下跌 10%、利率上調(diào)27個(gè)基點(diǎn)，房 價(jià)下跌20%、利率上調(diào)54個(gè)基點(diǎn)，房?jī)r(jià)下跌30%、利率上調(diào)108個(gè)基點(diǎn)三種不同 壓力情景開展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。8月，在已有的房貸壓力測(cè)試基礎(chǔ)上，銀監(jiān) 會(huì)再度要求北京、上海、杭州、深圳、重慶、南京、廣州等7個(gè)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，分析在房?jī)r(jià)下跌 50 %的情景下，貸款質(zhì)量受到的沖擊。壓力測(cè)試結(jié)果分析從壓力測(cè)試的結(jié)果來(lái)看，普遍較為樂(lè)觀（見(jiàn)表1）。雖然壓力測(cè)試結(jié)果的可信 度受到了諸多質(zhì)疑，但是相對(duì)于結(jié)果而言，壓力測(cè)試更重要的意義在于使銀行對(duì) 自身房地產(chǎn)貸款組合的質(zhì)量信息有了一個(gè)更加清醒的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)貸款本身的風(fēng)

5、險(xiǎn)對(duì)銀行的沖擊有限。 雖然美國(guó)房?jī)r(jià)的下跌引發(fā)了后來(lái) 的次貸危機(jī)，但是房?jī)r(jià)下跌對(duì)中國(guó)銀行業(yè)的影響不能與之相提并論。只要國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)定健康發(fā)展，那么房地產(chǎn)貸款本身的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行的沖擊有限。首先，國(guó)內(nèi)銀行的房地產(chǎn)貸款占比并不高，而且基本上沒(méi)有基于房地產(chǎn)抵押 貸款的金融衍生產(chǎn)品，爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的幾率很小。截至2010年上半年末，國(guó)內(nèi)銀行的房地產(chǎn)貸款占全部貸款的比重不到 20%。而2008年美國(guó)住房抵押貸款 余額超過(guò)12萬(wàn)億美元，在所有貸款中所占的比重超過(guò) 50%。2007年美國(guó)住房抵 押貸款證券余額約為3萬(wàn)億美元。抵押貸款證券對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅起到 了推波助瀾的作用，并對(duì)整個(gè)銀行體系造成了嚴(yán)

6、重的沖擊。其次，國(guó)內(nèi)銀行的房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量相對(duì)較好。統(tǒng)計(jì)顯示，2009年國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放額占同期住房銷售額的 53.8%，自付比例達(dá)到46.2%。相 比而言，美國(guó)銀行業(yè)大量發(fā)放無(wú)本金、無(wú)首付的次級(jí)住房抵押貸款，2005年次級(jí)房貸的規(guī)模高達(dá)1.4萬(wàn)億美元。此外，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款以一手房貸款為主 ，交 易更加透明，相對(duì)美歐國(guó)家個(gè)人住房貸款以二手房為主而言，風(fēng)險(xiǎn)也小得多。第三，國(guó)內(nèi)銀行具有較強(qiáng)的抵御房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的能力。目前，國(guó)內(nèi)主要銀行經(jīng)通過(guò)配股、增發(fā)、發(fā)行次級(jí)債等手段，維持了較高的資本充足率，同時(shí)撥備 覆蓋率也在不斷提升，為抵御房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)提供了較為堅(jiān)實(shí)的 基礎(chǔ)。大銀行

7、的房貸風(fēng)險(xiǎn)承受能力優(yōu)于中小銀行。從公布的房貸壓力測(cè)試結(jié)果來(lái) 看，雖然大多數(shù)銀行對(duì)房?jī)r(jià)下跌的容忍度都較高，但當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌時(shí)，相對(duì)于大銀行，中小銀行房地產(chǎn)貸款特別是開發(fā)貸款的不良率將會(huì)顯著上升。大銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)承受能力之所以優(yōu)于中小銀行，一是因?yàn)榇筱y行的資本充足率普遍較高。截至2010年上半年，四大行的資本充足率和核心資本充足率分 別在11%和9%以上，比中小銀行平均要高12個(gè)百分點(diǎn)。近期，中行、建行、 工行又先后實(shí)施了配股再融資，資本實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)；二是因?yàn)榇筱y行的房地產(chǎn) 貸款特別是開發(fā)貸款占比相對(duì)較低。除工行外，建行、中行、交行等大行2010年6月末的房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比均在8%以下，比中

8、小銀行平均要低12個(gè)百分 點(diǎn)（見(jiàn)表2）。不同類別的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)情況不一。第一，2009年至今新增的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)大于2009年以前的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。2007年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣受到了 政策調(diào)控，經(jīng)歷了一段低迷期，但是房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量不降反升，個(gè)人按揭貸款的不良余額從2007年的293億元下降到2008年的268.4億元，不良率則從1.06% 下降為0.91%，這表明部分房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量較好。 而在2009年房?jī)r(jià)大幅上漲過(guò) 程中，開發(fā)商盲目高價(jià)拿地，包括投資、投機(jī)性購(gòu)房在內(nèi)的個(gè)人住房貸款大幅增 加。從2009年初到2010年6月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款新增額分別為 1.04萬(wàn)億元和2.

9、39萬(wàn)億元，占余額的比重分別為35%和42%。若房?jī)r(jià)大幅下跌， 這部分貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)不可估量。第二，房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)大于個(gè)人按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款易受政策調(diào) 控的影響，是銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的主要來(lái)源。2010年4月房地產(chǎn)調(diào)控制新政出臺(tái)之后， 隨著貸款、IPO、發(fā)債、信托等房地產(chǎn)融資渠道的收緊，這一影響已經(jīng)開始逐步 顯現(xiàn)。A股上市房企半年報(bào)顯示，上市房企上半年銷售收入達(dá)1201億元，累計(jì)負(fù)債超過(guò)7836億元，80多家房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)50%以上，有77家經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金 流為負(fù)值，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金狀況趨于惡化。相比而言，個(gè)人住房按揭貸款一直是銀行一塊較為穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由于我國(guó)居民長(zhǎng)期的儲(chǔ)蓄偏好和量入為出的消費(fèi)習(xí)慣，家庭負(fù)債率很低，除了住房按揭貸款之外，其他類型消費(fèi)貸款的占比很小。根據(jù)對(duì) 20個(gè)重點(diǎn)城市的抽樣調(diào)查， 2008年和2009年，