地產(chǎn)企業(yè)拿地的16種方式

1、 地產(chǎn)企業(yè)拿地的十六種模式2018年10目 錄COMPANY01招、拍、掛02創(chuàng)造招、拍、掛03購買轉(zhuǎn)讓土地（項目）04購買股權(quán)目 錄COMPANY05創(chuàng)造境外賣股權(quán)06設(shè)立spv購買股權(quán)07先并后買08先投后買目 錄COMPANY09先投資再合并后轉(zhuǎn)質(zhì)10投資新公司，賣股權(quán)11先分后遠(yuǎn)期賣12先分后并目 錄COMPANY13讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股14合作建房（一）15合作建房（二）16委托代建？我們常見的拿地方式有哪幾種一、招、拍、掛問題一土地閑置費問題：國稅函【2010】220號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 問題二考慮拿地的主體問題：例如，簽訂土地轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的可以是母公

2、司，如果是最后簽訂協(xié)議，一定是項目公司。否則，土地再轉(zhuǎn)讓到項目公司，稅收問題很嚴(yán)重。最規(guī)范的拿地方式：出讓土地一方為國家，沒有任何稅費，拿地一方，可以支付的所有款項進入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本，沒有任何爭議。二、創(chuàng)造招、拍、掛總結(jié)：該方法主要是為了在盡量節(jié)省稅款的方式下，解決如何將土地從一個國有企業(yè)轉(zhuǎn)移到另外一家。第一步：國家將土地收儲，支付給開發(fā)企業(yè)補償費，營業(yè)稅（國稅發(fā)1993149號文件、國稅函【2008】277號文件、國稅函【2009】520號文件）不征稅，土地增值稅（條例和財稅【2006】21號文件，不征稅，企業(yè)所得稅（國稅函【2009】118號文件，享受搬遷補償納稅待遇）第二步：

3、國家二次招拍掛，承諾該企業(yè)拿到土地，支付給國有企業(yè)的拆遷補償費在招拍掛中支付；此時，政府出讓土地，沒有任何稅費。第三步：如果該國有企業(yè)要房子，不要地，則地產(chǎn)企業(yè)保留分給國有企業(yè)的房子不賣，而是在將利潤分走后，將企業(yè)股權(quán)留給國有企業(yè)來完成。即不是招、拍、掛，創(chuàng)造招、拍、掛（操縱政府）的情況。 例如：某國有企業(yè)土地補繳土地出讓金，變?yōu)殚_發(fā)用地后，準(zhǔn)備將地轉(zhuǎn)讓給某開發(fā)企業(yè) 買方 直接按照支出款項作為成本費用，除了繳納契稅以外， 沒有其他涉稅問題，最干凈。涉及稅收很高。第一，企業(yè)所得稅；第二，營業(yè)稅；第三，土地增值稅，第四，涉及法律問題，第五，實質(zhì)重于形式（國稅函【2007】645號）。賣方：三、購買

4、轉(zhuǎn)讓土地（項目）1、股權(quán)溢價不允許作為成本在所得稅和土地增值稅前扣除，相當(dāng)于對方少繳的土地增值稅遞延到下游來了（資本結(jié)構(gòu)的一般變化，其稅收待遇不變）。萬科拿地多是股權(quán)模式。2、標(biāo)的企業(yè)（在競標(biāo)，拍賣的活動中 符合競標(biāo)條件的企業(yè)的通稱）未來的稅務(wù)檢查風(fēng)險。例如，該企業(yè)賬上有3000萬元白條。3、該企業(yè)既往少繳的稅款遇到的稅務(wù)檢查風(fēng)險。（不能為目標(biāo)企業(yè)的過去買單，例如：過去偷稅）4、該企業(yè)的其他潛在負(fù)債。（例如：電訊盈科將北京的土地轉(zhuǎn)讓后罰款主體依然是華夏房地產(chǎn)公司）將目標(biāo)公司的其他資產(chǎn)先清理掉，然后賣公司100%股權(quán)，該方式是目前運用非常普遍的方式。購買方的大忌是在談判的時候，不考慮稅負(fù)問題，結(jié)

5、果釀成大問題。賣方：只有企業(yè)所得稅，沒有營業(yè)稅和土地增值稅。（財稅【2002】191號、青地稅函【2009】47號、國稅函【2000】687號）買方：稅負(fù)較重，風(fēng)險較大。四、購買股權(quán)五、創(chuàng)造境外賣股權(quán) （一）境外賣股權(quán)。將使得企業(yè)所得稅稅率從25%下降到10%，所以如果預(yù)計 到未來將轉(zhuǎn)賣股權(quán)，拿地之前就要建立外商投資企業(yè)去參與拿地是最好的方式。（二）將增值分段，創(chuàng)造境外賣股權(quán)（組合拳）。1、在境外避稅港先建立全資子公司；2、將有地的子公司投資到境外子公司，該項投資可以實現(xiàn)一部分增值，并交納企業(yè)所得稅，但是稅法規(guī)定可以遞延10年。例如，計稅基礎(chǔ)1億元，市場公允價值為5億元，可以3億元的評估價值投

6、資到境外的全資子公司，雖不公允但實現(xiàn)增值較大，一般能夠接受。（財稅【2009】59號文件第七條第三款）；3、境外新建立的子公司將取得股權(quán)轉(zhuǎn)售給需要土地的公司，作價5億元。該交易可以在境內(nèi)完成，也可以在境外完成，這部分增值按照10%交納預(yù)提所得稅。稅負(fù)比較：如果長期股權(quán)投資計稅基礎(chǔ)為1億元，市場公允價格為5億元。則第一步投資的時候，可以按照3億元投資，此時2億元的所得額可以遞延10年實現(xiàn)。第二步，境外銷售價格為5億元，此時增值額為2億元，此時預(yù)提所得稅稅負(fù)為10%。（一）股權(quán)架構(gòu)設(shè)計：1、在維爾京群島設(shè)立控股公司；2、在香港設(shè)立二級控股公司；3、香港的公司全資控股大陸有地一方。（二）操作模式：1

7、、維爾京群島轉(zhuǎn)讓香港股權(quán)，價款在境外支付。2、理論上，中國大陸沒有征稅權(quán)。（三）反避稅：1、國稅函【2009】698號文件，可以刺穿公司面紗。但是如果企業(yè)不是上市公司的話，由于此類轉(zhuǎn)讓非常隱蔽，稅務(wù)當(dāng)局很難知道消息。2、根據(jù)中港協(xié)定，如果不動產(chǎn)占到目標(biāo)股權(quán)50%，中國大陸有征稅權(quán)。第二議定書確定，這里的50%是在36個月之內(nèi)，曾經(jīng)達(dá)到過50%。SPV六、設(shè)立spv購買股權(quán)大的地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常運用，但是在國稅函【2009】698號文件頒布以后，受到了一些限制。SPV指特殊目的的載體也稱為特殊目的機構(gòu)/公司，SPV的原始概念來自于中國墻（ChineseWall）的風(fēng)險隔離設(shè)計，它的設(shè)計主要為了達(dá)到“破

8、產(chǎn)隔離”的目的。即直接同目標(biāo)企業(yè)合并，然后目標(biāo)公司的股東賣股權(quán)。情況描述：甲公司準(zhǔn)備購買乙公司的土地，乙公司先將其他資產(chǎn)清理掉，只有一塊土地。操作模式：1、甲公司直接將乙公司吸收合并；（財稅【2009】59、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號、財稅【2008】175號、財稅【2003】183號）2、12個月后，乙公司股東將股權(quán)轉(zhuǎn)售給甲公司原有股東。點評：企業(yè)合并法律程序比較復(fù)雜，但是在幾乎零稅負(fù)的情況下將土地拿到手，如果能夠操作成功，稅收利益很大。七、先并后買情況表述：有地一方將土地投資到房地產(chǎn)公司，然后將所持有的股權(quán)變現(xiàn)。1、投資及將來轉(zhuǎn)讓股權(quán)均不繳納營業(yè)稅（財稅【2002】

9、191號文件。）2、投資到地產(chǎn)公司，自2006年3月2日以來，需要交納土地增值稅。（如果是非地產(chǎn)公司更好）3、投資行為，需要交納企業(yè)所得稅?？偨Y(jié)：節(jié)省稅負(fù)有限，只省略了營業(yè)稅，好處是投資的溢價可以作為土地成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。相比較直接賣土地來說，是比較好的方式，綜合稅負(fù)來看，上游少繳了營業(yè)稅，而下游稅負(fù)沒有提高。以上適用企業(yè)資產(chǎn)很多，無法直接用賣股權(quán)的方式交易土地的情形。八、先投后買即有地一方投資到地產(chǎn)公司，然后賣股權(quán)。情況描述該方法適用范圍較為狹窄，適用于協(xié)調(diào)能力強的企業(yè)，算是刀鋒下跳舞第一，企業(yè)投資到一家非房地產(chǎn)企業(yè)，名稱為某某化工公司（該問題中南京市地稅局問答明確不繳納土

10、地增值稅），由于被投資方不是房地產(chǎn)企業(yè)，此時只繳納企業(yè)所得稅，而不繳納土地增值稅和營業(yè)稅；。第二，企業(yè)被房地產(chǎn)企業(yè)吸收合并，仍不繳納土地增值稅和營業(yè)稅。第三，運作政府，補繳土地出讓金后土地變性。但是不符合59號文件條件中的權(quán)益連續(xù)性，要繳納企業(yè)所得稅。九、先投資再合并后轉(zhuǎn)質(zhì)即非地產(chǎn)公司投資到非房地產(chǎn)公司，然后同地產(chǎn)企業(yè)合并，或者申請房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。情況描述：由于開發(fā)項目可能是酒店等，需要單獨保持一個公司形式，以便將來靈活處置。例如：建好的酒店將來是要全部賣給另外一家企業(yè)的，那么就需要保持一個單獨的公司形式，以便為下一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓做準(zhǔn)備。即投資到新公司，然后賣股權(quán)十、投資新公司，賣股權(quán)1、將資產(chǎn)投

11、資到新企業(yè)。2、有地一方將目標(biāo)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給實際開發(fā)的企業(yè)。3、地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)，開發(fā)完成后，將股權(quán)再次轉(zhuǎn)讓。十一、先分后遠(yuǎn)期賣即企業(yè)分立一個新公司，然后遠(yuǎn)期賣股權(quán)（實際權(quán)益轉(zhuǎn)讓在先）。情況描述：某企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較大，要將其中的一塊地賣給地產(chǎn)企業(yè)。先將這塊地分立出去成立一家新公司。第一步 12個月以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)以符合59號文件限制，但是可以在此前簽訂遠(yuǎn)期的地下合同確定利益關(guān)系。即分立一個新公司，然后合并。（先分立，后合并）情況描述：某公司擁有一個地塊，需要購買另外一個公司的地塊連成一片進行開發(fā)。操作手法：1、先分立（財稅【2009】59號、國稅函【2002】165號、國稅函【2003】1108號、

12、青地稅函【2009】47號）2、再合并。財稅【2009】59號、財稅【1995】48號、國稅函【2002】165號）評述：如果不是特別的需要，分立后賣股權(quán)即可，不必進行第二步的合并。十二、先分后并2、乙公司分立，其中這塊土地分立出一個新公司即購買方將資金投資到有地的目標(biāo)企業(yè)，然后分立（讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股）1、甲公司以現(xiàn)金2億元在乙公司投資入股3、12個月后轉(zhuǎn)讓股權(quán)（讓產(chǎn)贖股)十三、讓產(chǎn)分股與讓產(chǎn)贖股情況描述：甲公司欲購買乙公司的土地，土地價值2億元。u 操作模式1、以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運作。2、乙方將資金投入到甲方。3、乙方代替甲方的名義買房子，只繳納這一道營業(yè)稅。十四、合作建房（一）情況描述：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質(zhì)，合作建房，然后分房子。稅收分析：國稅函【2005】1003號、 國稅發(fā)【2009】31號文件36條、 財稅【1995】48號十五、合作建房（二）稅收分析：國稅函【2005】1003號、國稅發(fā)【2009】31號文件36條、財稅【1995】48號第一步：以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方