物業(yè)實(shí)務(wù)2復(fù)習(xí)題

1、老師：今天的主題：物業(yè)管理實(shí)務(wù)2的課程輔導(dǎo)。 老師：?jiǎn)栴}1、現(xiàn)代物業(yè)的分類趨勢(shì)是什么？ 老師：提示：教材第10頁(yè) 老師：?jiǎn)栴}2：居住物業(yè)的管理內(nèi)容是什么？ 老師：提示：教材第30頁(yè) 老師：?jiǎn)栴}3：商業(yè)物業(yè)管理是什么？ 老師：提示：教材第43頁(yè) 老師：?jiǎn)栴}4：寫字樓物業(yè)管理目標(biāo)、內(nèi)容與服務(wù)要求？ 老師：提示：教材第44頁(yè) 老師：?jiǎn)栴}5：工業(yè)園區(qū)物業(yè)的營(yíng)銷？ 老師：提示：教材第68頁(yè) 老師：?jiǎn)栴}6：倉(cāng)儲(chǔ)中心管理應(yīng)注意的問(wèn)題？ 老師：提示：教材第75頁(yè) 老師：?jiǎn)栴}7：特種物業(yè)管理的特點(diǎn)？ 老師：提示：教材第87頁(yè) 老師：?jiǎn)栴}8：酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的模式？ 老師：提示：教材第90頁(yè) 老師：?jiǎn)栴}9：服務(wù)性

2、公寓服務(wù)要求？ 老師：提示：教材第96頁(yè) 老師：?jiǎn)栴}10：學(xué)校物業(yè)的管理？ 老師：提示：教材第101頁(yè)物業(yè)分類管理概論 一,名詞解釋題: 1.物業(yè)分類管理:就是物業(yè)管理企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理活動(dòng)的滿意目標(biāo),根據(jù)物業(yè)的性能,特點(diǎn)及其變化,業(yè)主和物業(yè)使用人的需要,以及物業(yè)管理工作的資源條件情況,運(yùn)用現(xiàn)代物業(yè)管理方法,手段開展工作的針對(duì)性的,專門化的物業(yè)管理活動(dòng). 2.職業(yè)經(jīng)理人:所謂職業(yè)經(jīng)理人是指以企業(yè)行政為第一要?jiǎng)?wù),接受投資者聘用,根據(jù)合同條款,運(yùn)用杰出的管理和經(jīng)營(yíng)手段,使企業(yè)發(fā)展和獲取利潤(rùn)的專門人才. 二,填空題: 1.物業(yè)分類管理是一個(gè)相對(duì)的范疇,物業(yè)服務(wù)管理從一開始就具有綜合性和專業(yè)性,必須

3、有專業(yè)人員和專門機(jī)構(gòu)來(lái)施行. 2.在國(guó)外物業(yè)分類管理是隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展和社會(huì)分工的需要而發(fā)展的. 3.在英國(guó),微觀上,19世紀(jì)60年代伯明翰市的奧克維婭希爾(Octavia Hill)最早為其出租物業(yè)制定了一套規(guī)范.在宏觀上,伯明翰市政府為適應(yīng)當(dāng)時(shí)的工業(yè)發(fā)展的需要,從城市建設(shè)的角度出發(fā),開創(chuàng)了由政府出面主持房地產(chǎn)即物業(yè)的成片開發(fā),租賃,管理的先例. 4.英國(guó)政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行社會(huì)化管理,一般不干涉,而由住宅中介機(jī)構(gòu)住宅管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào). 5.1868年英國(guó)皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)(半官,半民性質(zhì))成立,它實(shí)際上是"準(zhǔn)"全國(guó)性物業(yè)管理協(xié)會(huì).其所轄的7個(gè)技術(shù)專業(yè)小組成員,除履行

4、各自的與房地產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)技術(shù)職能外,均要同時(shí)承擔(dān)物業(yè)管理職能. 6.物業(yè)管理起源于英國(guó),但真正的現(xiàn)代的專業(yè)性物業(yè)管理卻是于19世紀(jì)末至20世紀(jì)30年代在美國(guó)形成和出現(xiàn). 7.在美國(guó),對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō),每一個(gè)物業(yè)均是其盈利中心.但作為一個(gè)公司來(lái)講,處于戰(zhàn)略考慮,他的管理模式,管理制度,管理程序都是統(tǒng)一的,都實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理. 8.從公司內(nèi)部運(yùn)作看,美國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)的管理,一般以1名或多名注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理為核心,其他人員圍繞其開展工作.管理服務(wù)的日常事務(wù),就主要是通過(guò)外包的方式,由專業(yè)性企業(yè)承包,物業(yè)管理企業(yè)起一個(gè)總調(diào)度和總負(fù)責(zé)的作用. 9.廣州珠江物業(yè)酒店管理有限公司從90年代初就開始引進(jìn)香港第一

5、太平戴維斯物業(yè)咨詢公司的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn),采取物業(yè)承包的方式承接廣東世貿(mào)大廈的物業(yè)管理業(yè)務(wù),在物業(yè)分類管理方面較早進(jìn)行探索. 10.深圳中海物業(yè)介入寫字樓,商場(chǎng),商住區(qū),別墅區(qū)等不同類型的高檔物業(yè)達(dá)100余處,成為"中國(guó)第一大管家" 11.1994年3月在沿海開放城市幾年來(lái)物業(yè)管理試點(diǎn)的基礎(chǔ)上,建設(shè)部頒布了城市新建住宅小區(qū)管理辦法,提出逐步推行"社會(huì)化,專業(yè)化"管理模式, 12.2000年10月15日,中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立,不但使物業(yè)行業(yè)走上了自律中發(fā)展的軌道,而且也為物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化提供強(qiáng)有力的行業(yè)性專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)與支持. 13.2003年9月1日正式實(shí)

6、施國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例明確了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,為物業(yè)分類細(xì)化管理廣闊的空間和法律保障. 14.條例第四十條"物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人"的 規(guī)定, 15.黃安永在物業(yè)管理辭典(1999.5版)中,提出為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化,科學(xué)化,根據(jù)物業(yè)使用功能的不同將物業(yè)分為生活,辦公,經(jīng)營(yíng),生產(chǎn)等. 三,選擇題: 1.以下屬于物業(yè)分類管理的特點(diǎn)的有() A,物業(yè)管理主體的多樣性 B,物業(yè)分類管理對(duì)象的特定性 C,物業(yè)分類管理活動(dòng)的競(jìng)爭(zhēng)性 D,物業(yè)分類管理手段的先進(jìn)性 E,物業(yè)管理服務(wù)

7、目標(biāo)的雙重性 2.公寓大廈,摩天大樓的出現(xiàn)及其管理的需要,以及物業(yè)管理組織( ABC )等專業(yè)性物業(yè)管理行業(yè)組織的成立,使美國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)入專業(yè)化管理時(shí)代. A,芝加哥建筑物管理人員協(xié)會(huì)(CBMO) B,建筑物業(yè)主組織(BOO) C,建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)(BOMA) D,住宅管理協(xié)會(huì) 3.在英國(guó),物業(yè)管理企業(yè)間分工明確,物業(yè)管理中的小工程,小項(xiàng)目一般由( A )完成. 綜合性物業(yè)公司內(nèi)部人員 B,專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè) C,綜合性物業(yè)公司 D,注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理 4.美國(guó)物業(yè)管理最顯著的特點(diǎn)是( C ). 科學(xué)化 B,社會(huì)化 C,專業(yè)化 D,網(wǎng)絡(luò)化 5.美國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理人有( BCD )等幾類. A

8、,銷售經(jīng)理 B,樓宇經(jīng)理 C,物業(yè)經(jīng)理 D,資產(chǎn)經(jīng)理 6.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,房地產(chǎn)作為商品,其分類的依據(jù),在生產(chǎn),流通,消費(fèi)各經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)節(jié)中,應(yīng)充分體現(xiàn)在( AB )的特點(diǎn)與要求. 商品屬性 B,社會(huì)屬性 C,房屋建筑自然性 D,房屋建筑使用性質(zhì) 7.美國(guó)學(xué)者羅伯特 C 凱爾等根據(jù)不同物業(yè)的管理所需要具備的知識(shí)不同將物業(yè)分為( ABCE ).這種劃分方法也是目前國(guó)外普遍采用的劃分方法. 居住物業(yè) B,商用物業(yè) C,工業(yè)物業(yè) D,智能物業(yè) E,特殊用途物業(yè) 8.依據(jù)物業(yè)的收益性對(duì)物業(yè)進(jìn)行分類,物業(yè)可分為( ABCD )四種類型. A,收益性物業(yè) B,有限收益物業(yè) C,有限公益物業(yè) D,非收益性物

9、業(yè) 9.依據(jù)物業(yè)權(quán)屬關(guān)系分類,可將物業(yè)分為( ABCD ). A,國(guó)有產(chǎn)權(quán)物業(yè) B,社團(tuán)產(chǎn)權(quán)物業(yè) C,集體產(chǎn)權(quán)物業(yè) D,區(qū)分所有權(quán)建筑物業(yè) 10.依據(jù)權(quán)屬的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類,可將物業(yè)分為( ABCD ). A,國(guó)有產(chǎn)權(quán)物業(yè) B,集體產(chǎn)權(quán)物業(yè) C,股份制產(chǎn)權(quán)物業(yè) D,個(gè)人私有產(chǎn)權(quán)物業(yè) 11.依據(jù)建筑物的高度及結(jié)構(gòu)分類可分為( ABCD ). A,多層建筑物業(yè)與高層建筑物業(yè) B,獨(dú)立式住宅(別墅)物業(yè) C,宅小區(qū)物業(yè) D,辦公樓宇工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 12.按照管理的性質(zhì)的分類按照管理的性質(zhì)可將分將為( ABC ). A,委托管理物業(yè) B,租賃經(jīng)營(yíng)物業(yè) C,委托代理物業(yè) D,承包經(jīng)營(yíng)物業(yè)第一章 四,簡(jiǎn)答題

10、: 1.實(shí)行物業(yè)分類管理的必然性 物業(yè)管理作為伴隨房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起來(lái)的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè),在國(guó)內(nèi)外均為世人所矚目.物業(yè)的種類繁多,構(gòu)成復(fù)雜,關(guān)系眾多,利益多元化等特點(diǎn),已使物業(yè)的管理非納入精細(xì)化的科學(xué)管理軌道不可.物業(yè)管理行業(yè)的分工發(fā)展過(guò)程中,也需要推進(jìn)物業(yè)分類精細(xì)化管理.物業(yè)分類管理適應(yīng)了物業(yè)自身特點(diǎn)的對(duì)管理工作需要,同時(shí)又是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展,物業(yè)管理科學(xué)進(jìn)步的必然.這樣才能使物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展壯大. (1)物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋面越來(lái)越寬. (2)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要. (3)不同物業(yè)的不同特點(diǎn),管理的側(cè)重點(diǎn)不同. 2.國(guó)外物業(yè)分類管理的產(chǎn)生與發(fā)展的動(dòng)因 (1)社會(huì)分工是物業(yè)分類管理的前提條件. (

11、2)專業(yè)化是物業(yè)分類管理的直接動(dòng)因. (3)市場(chǎng)需要是物業(yè)分類管理的客觀條件. (4)科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)是物業(yè)分類管理的微觀基礎(chǔ). (5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)化管理制度的完備是物業(yè)分類管理的宏觀保障. (6)現(xiàn)代物業(yè)及物業(yè)管理中高科技,智能化的應(yīng)用推動(dòng)了物業(yè)管理企業(yè)的科學(xué)化,精細(xì)化的物業(yè)分類管理. 3.物業(yè)分類管理的意義 現(xiàn)代物業(yè)的特點(diǎn)是人類社會(huì)發(fā)展對(duì)物業(yè)構(gòu)建的要求與作用的結(jié)果.物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施對(duì)物業(yè)的管理過(guò)程中必須考慮這些特點(diǎn),多樣性,復(fù)雜性,動(dòng)態(tài)性的物業(yè)在管理上必須采取分類管理的方法進(jìn)行具體化的管理.從物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度講有一個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)細(xì)分的問(wèn)題.從物業(yè)服務(wù)的角度有一個(gè)服務(wù)專門

12、化和社會(huì)監(jiān)督的問(wèn)題.從政府管理的角度有一個(gè)分類指導(dǎo)的問(wèn)題. (1)有利于政府對(duì)物業(yè)行業(yè)的分類指導(dǎo)與管理,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展. (2)有利于根據(jù)不同物業(yè)的不同特點(diǎn)細(xì)分物業(yè)管理市場(chǎng),開拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)的空間 . (3)有利于促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)在管理上的科學(xué)分工,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的專門化和社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督的機(jī)制的建立. 4.現(xiàn)代物業(yè)的主要特點(diǎn) 隨著新世紀(jì)的到來(lái),人們的生產(chǎn),生活發(fā)生了許多重大變化,為人類的生產(chǎn),生活服務(wù)的物業(yè)也隨之而發(fā)生變化,它改變著現(xiàn)代物業(yè)的建構(gòu)的目的與理念,形成現(xiàn)代物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn).同時(shí),物業(yè)管理的理念,管理模式,物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)內(nèi)容,物業(yè)管理組織結(jié)構(gòu)等將發(fā)生重大

13、變革.新技術(shù),新材料,新方法等將會(huì)持續(xù)不斷地應(yīng)用到物業(yè)管理行業(yè),并將從根本上改變目前的物業(yè)面貌和人們的工作,生活方式.物業(yè)呈現(xiàn)多樣性,復(fù)雜性,動(dòng)態(tài)性的特性.在物業(yè)的構(gòu)建和管理上體現(xiàn)出園區(qū)化 智能化,網(wǎng)絡(luò)化,環(huán)?；?人性化,新異化等特點(diǎn). (1)園區(qū)化. (2)新異化. (3)高技術(shù)條件下的智能化,網(wǎng)絡(luò)化. (4)環(huán)?；?人性化. 五,論述題: 1.現(xiàn)代物業(yè)的分類管理趨向 現(xiàn)代社會(huì)物業(yè)的多樣性,復(fù)雜性和動(dòng)態(tài)性特性,以及物業(yè)管理企業(yè)化,社會(huì)化,專業(yè)化的要求,決定了物業(yè)管理工作的分類管理,細(xì)化管理的必然趨向, 但從理論上講物業(yè)管理的分類管理要求是由物業(yè)管理激烈的內(nèi)部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),行業(yè)的社會(huì)分工發(fā)展和物業(yè)

14、管理日益社會(huì)化趨勢(shì)決定的. (1)物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分化.物業(yè)管理企業(yè)要在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地必須在更專業(yè)的物業(yè)細(xì)分市場(chǎng)上找到新業(yè)務(wù).物業(yè)管理本身包含的業(yè)務(wù)范圍非常廣.物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理和服務(wù)的同時(shí),還可以開展其他與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù),如房屋中介,房地產(chǎn)法律咨詢,房屋買賣代理,建筑裝飾等項(xiàng)目;也可以在小區(qū)內(nèi)部根據(jù)實(shí)際情況搞一些餐飲,商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目.這樣物業(yè)管理公司不但可以通過(guò)主業(yè)獲得收人,還可以通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益. (2)物業(yè)管理專業(yè)化與專門化.物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)的新興產(chǎn)業(yè),競(jìng)爭(zhēng)激烈,導(dǎo)致專業(yè)化的社會(huì)分工迅猛發(fā)展,物業(yè)分類管理成為必然要求.要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)化除了要有專門的組織機(jī)構(gòu),如專

15、門化的物業(yè)管理公司;要有專業(yè)人員配備或可以合作的專業(yè)技術(shù)力量外;還需要有現(xiàn)實(shí)或潛在的物業(yè)管理需求細(xì)分市場(chǎng);需要有開展對(duì)這些細(xì)分市場(chǎng)的科學(xué)分類,分析調(diào)研,市場(chǎng)定位,選擇進(jìn)入市場(chǎng)策略等物業(yè)分類管理技術(shù)活動(dòng). (3)物業(yè)服務(wù)單一化,個(gè)性化.隨著人們收入的提高,業(yè)主及物業(yè)使用人越來(lái)越要求單一化,個(gè)性化的服務(wù)管理.物業(yè)管理企業(yè)所面向的是特定的物業(yè)區(qū)分所有權(quán)業(yè)主或特定的物業(yè)使用人,除了因物業(yè)引起的共同事務(wù)的管理服務(wù)外,還有大量的物業(yè)管理服務(wù)是針對(duì)特定的個(gè)體特殊需要的業(yè)務(wù)活動(dòng),它是物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)方面.特別是隨著人們收入的提高,業(yè)主或物業(yè)使用人的個(gè)體需要在層次上,量上都會(huì)上升.物業(yè)管理企業(yè)的單一服務(wù)項(xiàng)目將

16、會(huì)越來(lái)越多.近年來(lái),高檔別墅消費(fèi)者越來(lái)越多,用什么樣的物業(yè)管理理念,模式管好這些物業(yè),滿足客戶的個(gè)性化需求是當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)的熱點(diǎn)問(wèn)題. (4)管理的社會(huì)化.物業(yè)管理的日益社會(huì)化要求針對(duì)性的單一化服務(wù)與精細(xì)化管理,首先必須有具體化的分類管理.其次,物業(yè)管理的社會(huì)化還表現(xiàn)在它是一項(xiàng)需要全社會(huì)的參與,監(jiān)督,才能得以健康發(fā)展的事業(yè). 六,應(yīng)用題(案例): 案例1:從"居民大院"到 新型社區(qū)成都物業(yè)管理方式的變遷 90年代以前,成都的"居民大院","機(jī)關(guān)大院"是市民的主要棲身之所,它呈現(xiàn)出這座歷史名城那古樸而又獨(dú)特的都市風(fēng)貌.走進(jìn)"

17、居民大院",看到的往往是一位老頭把守在院子大門口,擔(dān)當(dāng)著大院的治安工作,單元樓的人行通道變成了儲(chǔ)藏間和廚房,令人行走都難以轉(zhuǎn)身.孩子們?cè)谠鹤永镦覒?大人們則在人行通道一邊聊天,一邊炒菜作飯,院里的清潔衛(wèi)生,當(dāng)然是自家得管自家的門了.過(guò)慣了福利生活的人們,若要他們自掏腰包交納本當(dāng)屬于他們?nèi)粘；ㄤN掉的水,電,氣費(fèi)用,沒(méi)準(zhǔn)兒會(huì)把院子里吵得個(gè)天翻地覆. 90年代初,隨著社會(huì)的發(fā)展,特別是城市化進(jìn)程的加快,一座座拔地而起的高樓大廈取代了原有的"居民大院"和"機(jī)關(guān)大院". 隨著第一個(gè)新型社區(qū)棕北小區(qū)在城南誕生了,棕北小區(qū)以其完善的社區(qū)配套,高品質(zhì)的社區(qū)生活

18、(環(huán)境),改變了小區(qū)居民的生活方式,也開啟了成都物業(yè)管理的新紀(jì)元. 隨著成都房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,精神生活與物質(zhì)生活日益豐富的人們除了需要有一個(gè)高品質(zhì)的社區(qū)外,還迫切需要有與之相匹配的社區(qū)管理與社區(qū)服務(wù).因此,成都新型物業(yè)管理的誕生也勢(shì)在必行.繼棕北小區(qū)在城南誕生后,錦繡花園,芳草地等一批高檔樓盤在城南先后閃亮登場(chǎng),尤其是推崇"坐奔馳轎車,住錦繡花園"的錦繡花園,引領(lǐng)了成都房市的開發(fā)潮流,是如今成都房市"南富西貴"的主要締造者.1993年,隨著成都錦繡花園物業(yè)管理公司的成立.一批新型物管:倍特物業(yè),三泰物業(yè),銀都物業(yè),上河城物業(yè),錦城苑物業(yè)等先后在蓉城爭(zhēng)奇

19、斗艷,不但如此,一批"洋物管"如:戴德梁行,世邦魏理仕等全球知名物管也先后登陸成都,與本土物管同臺(tái)競(jìng)技. 他們以耳目一新的管理模式,前衛(wèi)的管理理念以及完善的社區(qū)服務(wù)為成都物業(yè)管理行業(yè)注入了新的活力. 從一個(gè)老頭加一把笤帚的"居民大院式管理"到第一個(gè)新型社區(qū)(棕北小區(qū))在蓉城的誕生,再至錦繡花園等高檔樓盤在成都的安家落戶,物業(yè)管理在成都的發(fā)展已初具規(guī)模.其翻天覆地的變化,與當(dāng)初房地產(chǎn)業(yè)在成都的發(fā)展有過(guò)之而無(wú)不及,整個(gè)物業(yè)管理業(yè)呈現(xiàn)出先聲奪人之勢(shì). 討論題: 1.成都物業(yè)管理的發(fā)展說(shuō)明了什么 2.物業(yè)管理企業(yè)如何適應(yīng)這種發(fā)展 (答案:略)第二章 居住物業(yè)管理

20、 一,名詞解釋題: 1.居住物業(yè):是包括不同結(jié)構(gòu)類型,消費(fèi)檔次,服務(wù)需求的,各種以滿足棲身,休養(yǎng),休閑以及其他相關(guān)功能的房地產(chǎn)物業(yè)的統(tǒng)稱. 2.居住物業(yè)管理:是對(duì)居住物業(yè)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑,市政公用設(shè)施的維護(hù),修繕,公共衛(wèi)生,交通,治安,市場(chǎng)以及環(huán)境容貌的維護(hù)與整治,是通過(guò)實(shí)施管理法規(guī)和制度,對(duì)社區(qū)居住活動(dòng)和行為關(guān)系,居住習(xí)俗進(jìn)行制約,調(diào)節(jié),疏導(dǎo),監(jiān)督和服務(wù),協(xié)調(diào)各種社會(huì)關(guān)系,從而使居民的居住行為的規(guī)范,有序化. 二,填空題: 1.新建居住物業(yè)一般實(shí)行封閉或半封閉式的物業(yè)管理;原有的居住物業(yè)也在進(jìn)行半封閉式的改造及逐步引入物業(yè)管理;而舊城區(qū)中的居住小區(qū)在物業(yè)管理上是狹窄的,粗放的,急需進(jìn)行改進(jìn).

21、 2.單元性居住物業(yè)一般建筑面積在35萬(wàn)平方米;普通居住物業(yè)指建筑面積在5-30萬(wàn)平方米的住宅區(qū);大型居住物業(yè)主要是大中城市中建筑面積在30100萬(wàn)平方米的住宅區(qū);巨型居住物業(yè)指建筑面積在100萬(wàn)平方米以上的住宅區(qū). 3.多層住宅,即不設(shè)電梯而用樓梯組織垂直交通的3至6層住宅.中層住宅,一般是指至少設(shè)置一部電梯的7至9層的住宅.高層住宅,即10層及10層以上的住宅.其中10至16層住宅為二類高層住宅,17層至17層以上的住宅為一類高層住宅. 4.居住物業(yè)管理的目標(biāo)有經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo),社會(huì)效益的目標(biāo),環(huán)境效益的目標(biāo),心理效益的目標(biāo). 三,選擇題: 1.居住物業(yè)是通常意義上的住宅房屋,是指建立于土地

22、之上供人們生活居住的( A ). A,建筑物 B,房地產(chǎn)商品 C,普通住宅 D,花園洋房 2.( B )是物業(yè)的基本類型之一,也是目前物業(yè)管理業(yè)務(wù)覆蓋面最廣的業(yè)務(wù)類型. A,工業(yè)物業(yè) B,居住物業(yè) C,商務(wù)物業(yè) D,特種物業(yè) 3.居住物業(yè)按建設(shè)時(shí)間可分為( ABC ). A,新建居住物業(yè) B,原有居住物業(yè) C,舊城區(qū)的居住物業(yè) D,開發(fā)區(qū)居住物業(yè) 4.按建設(shè)規(guī)?？煞譃? B ). A,獨(dú)立居住物業(yè),普通居住物業(yè),大型居住物業(yè),巨型居住物業(yè) B,單元性居住物業(yè),普通居住物業(yè),大型居住物業(yè),巨型居住物業(yè) C,單元性居住物業(yè),普通居住物業(yè),花園居住物業(yè),巨型居住物業(yè) D,單元性居住物業(yè),普通居住物業(yè)

23、,大型居住物業(yè),別墅居住物業(yè) 5.按建筑主體樓宇的構(gòu)成可分為居住物業(yè)( A ). A,多層,中層,高層,超高層 B,多層,中層,小高層,超高層 C,多層,中層,高層 D,多層,高層,超高層 6.按實(shí)際的居住條件,大體可分為三個(gè)層次,即( ABC ). A,普通住宅小區(qū) B,高層住宅小區(qū) C,高檔別墅小區(qū) D,高尚住宅小區(qū) 7.住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(征求意見稿)將居住物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)與要求列為6個(gè)方面:即(C) A,基本要求,物業(yè)管理,設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù),公共秩序,保潔服務(wù),綠化養(yǎng)護(hù)管理. B,基本要求,房屋管理,設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù),公共秩序,環(huán)境服務(wù),綠化養(yǎng)護(hù)管理. C,基本要求

24、,房屋管理,設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù),公共秩序,保潔服務(wù),綠化養(yǎng)護(hù)管理. D,基本要求,房屋管理,設(shè)施設(shè)備維護(hù)養(yǎng)護(hù),保安服務(wù),保潔服務(wù),綠化養(yǎng)護(hù)管理. 8.( A )以上的住宅為二類高層住宅. A,10至16層 B,17至19層 C,9至12層 D,7至9層四,簡(jiǎn)答題: 1.居住物業(yè)的特點(diǎn) 居住物業(yè)的特點(diǎn)與物業(yè)的特點(diǎn)在某種程度上是重合的.這里所謂的居住物業(yè)特指住宅小區(qū)物業(yè),因而有它的個(gè)性;又由于特指小區(qū),因而更注重物業(yè)的整體性. (1)規(guī)劃布局的統(tǒng)一性. (2)住宅結(jié)構(gòu)的整體性. (3)使用功能多樣性. (4)產(chǎn)權(quán)歸屬多元性. (5)物業(yè)小區(qū)的現(xiàn)代社會(huì)性. (6)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)性. 2.居住物業(yè)的功能 居

25、住物業(yè)的主要功能有以下幾個(gè)方面: (1)居住功能. (2)服務(wù)功能. (3)經(jīng)濟(jì)功能. (4)社會(huì)功能. 3.居住物業(yè)管理的特性 隨著住房制度改革,住房商品化進(jìn)程的加快及小區(qū)建設(shè),管理發(fā)展的日益完善,居住物業(yè)管理越來(lái)越體現(xiàn)以下一些特性: (1)唯一性. (2)綜合性. (3)專業(yè)性. (4)經(jīng)營(yíng)性與中介性. (5)服務(wù)性. 4.居住物業(yè)管理的主要內(nèi)容有那些 居住物業(yè)管理的內(nèi)容在不同的物業(yè)管理企業(yè)有不同的側(cè)重點(diǎn),但居住物業(yè)管理的基本內(nèi)容都是相似的,一般來(lái)說(shuō),居住物業(yè)的日常管理內(nèi)容主要是以下幾個(gè)方面: (1)房屋管理. (2)違章建筑的管理. (3)環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)管理. (4)綠化管理. (5)公

26、共秩序維護(hù)與治安管理. (6)公用市政設(shè)施的維護(hù)管理. (7)車輛交通管理. (8)消防管理. (9)物業(yè)租賃管理. (10)收費(fèi)管理. (11)提供各種服務(wù). (12)居住關(guān)系的管理. 五.論述題: 1,試述居住物業(yè)管理理念. (1)"寓于經(jīng)營(yíng)于管理之中,寓管理于服務(wù)之中,寓于服務(wù)于經(jīng)營(yíng)之中"的理念.居住物業(yè)管理是一項(xiàng)牽扯面很廣的服務(wù)性工作,它通過(guò)物業(yè)管理來(lái)引導(dǎo)人們居住行為,使之規(guī)范化,合法化.物業(yè)管理企業(yè)除了向住(用)戶宣傳教育外,還應(yīng)與進(jìn)住住宅小區(qū)的住(用)戶簽署房屋及房屋設(shè)備使用公約,以限制和制止不規(guī)范的使用行為.在住宅小區(qū)的房屋及房屋設(shè)備的使用管理中,物業(yè)管理企業(yè)

27、應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)房屋管理的政策法規(guī),加強(qiáng)管理,對(duì)不規(guī)范,不合理,不正確的使用要加以制止,對(duì)造成損失者要責(zé)成其修復(fù)或賠償,情節(jié)嚴(yán)重的應(yīng)給予必要的處罰.物業(yè)管理企業(yè)必須端正經(jīng)營(yíng)作風(fēng),自始至終貫徹為居民服務(wù)的原則.它需要正確處理管理,經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的關(guān)系,并將管理,經(jīng)營(yíng)與服務(wù)三者結(jié)合起來(lái),寓于經(jīng)營(yíng)于管理之中,寓管理于服務(wù)之中,寓于服務(wù)于經(jīng)營(yíng)之中,只有這樣,才能協(xié)調(diào)好各種社會(huì)關(guān)系,妥善處理好各方利益. (2)"業(yè)主第一,服務(wù)至上"的理念.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)致力于為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量,一些物業(yè)管理企業(yè)提出 "做業(yè)主的好保姆","做業(yè)主的好管家",

28、"同心園服務(wù),業(yè)主是園心"等等,這些意思都差不多,都是"業(yè)主第一,服務(wù)至上"的理念的體現(xiàn).做到這一點(diǎn),首先必須正確確立物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主及物業(yè)使用人的服務(wù)關(guān)系與利益關(guān)系.業(yè)主是物業(yè)的主人,物業(yè)管理企業(yè)是雇傭者,服務(wù)者,物業(yè)使用人是物業(yè)管理公司服務(wù)的顧客,這就是物業(yè)管理關(guān)系的基本性質(zhì).物業(yè)管理企業(yè)的職能就是為他們服務(wù).物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在服務(wù)好業(yè)主及物業(yè)使用人的基礎(chǔ)上考慮自己的利益. (3)"專業(yè)管理"與"自我管理"相結(jié)合的理念.隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和人民生活水平的提高,城市居用建筑水平在不斷提高,其中涉及的專業(yè)設(shè)備,設(shè)施

29、和技術(shù)也越來(lái)越多,這本身要求對(duì)它們進(jìn)行專業(yè)化的管理.就是要使一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋及設(shè)備管理能夠按統(tǒng)一方針政策,統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)一規(guī)章制度統(tǒng)一組織維修更新,提高房屋及設(shè)備管理質(zhì)量,使之達(dá)到科學(xué)化,正規(guī)化,制度化的高層次水平.物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行專業(yè)管理的同時(shí),必須同時(shí)依靠住宅小區(qū)里居民的參與,使大家共同遵守公德與法規(guī),參與管理,整治,建設(shè)小區(qū)的活動(dòng),讓大家共同為改善小區(qū)環(huán)境承擔(dān)責(zé)任. (4)"使物業(yè)保值增值"的理念.居住物業(yè)管理,一方面,從在"保本微利,公平合理"的原則下,按照"誰(shuí)享用,誰(shuí)受益,誰(shuí)負(fù)擔(dān)"的原則,由享用人,受益人分擔(dān)住宅小區(qū)

30、的管理經(jīng)費(fèi).另一方面,從保值增值這一業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題入手,通過(guò)延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命,良好經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理企業(yè)的管理品牌效應(yīng)實(shí)現(xiàn)保值增值.這一理念是遵循物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的體現(xiàn),它不僅反映了物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容與要求,而且抓住了利益驅(qū)動(dòng)這一中心問(wèn)題,提出了物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)和任務(wù). (5)"以人為本,滿足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的需要"的服務(wù)理念.如果說(shuō)"業(yè)主第一,服務(wù)至上"的理念是為了解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系的話,那么"以人為本"的服務(wù)理念則是解決對(duì)人(業(yè)主及物業(yè)使用人)服務(wù)與對(duì)物服務(wù)的關(guān)系.物業(yè)管理最初強(qiáng)調(diào)的是對(duì)物建筑物及設(shè)施,設(shè)備的管理.

31、香港和臺(tái)灣至今仍然保留著建筑設(shè)施維護(hù)管理公司這一名稱,在國(guó)際上也有國(guó)際建筑設(shè)施管理協(xié)會(huì)(IFM).這些都不得體現(xiàn)了對(duì)物的管理,但物業(yè)的所有者是人,物業(yè)管理的根本目的是為業(yè)主及物業(yè)使用人服務(wù),以人為本不但把物業(yè)管理的內(nèi)容說(shuō)全了,而且指出了現(xiàn)代物業(yè)管理重視人的趨勢(shì)."以人為本"的服務(wù)理念就是要提供充滿親情和親近感的服務(wù),根據(jù)業(yè)主不斷增長(zhǎng)的需要狀況,盡可能地為業(yè)主提供更多的服務(wù),并把業(yè)主的評(píng)價(jià)作為物業(yè)管理服務(wù)狀況的主要依據(jù). (6)"人人平等"的理念.現(xiàn)代社會(huì)核心的價(jià)值觀念是平等,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部和物業(yè)管理工作中體現(xiàn)這一理念.物業(yè)管理者必須按照平等的要

32、求對(duì)待其委托人,顧客和下屬,并要求自己及其下屬制定崗位責(zé)任制和行為規(guī)范,并要求員工上下共同遵守.不平等關(guān)系是不能長(zhǎng)久保持的. 2.居住物業(yè)管理的要求 按照居住物業(yè)的管理目標(biāo),我們可以根據(jù)各物業(yè)的實(shí)際情況和條件制定居住物業(yè)具體的管理要求,總的來(lái)說(shuō)可歸納為: 第一,物質(zhì)環(huán)境管理要求. (1)增強(qiáng)住宅功能.即要把握建設(shè)和居室裝修的發(fā)展趨勢(shì),在設(shè)計(jì)上注重空間的節(jié)省,好用,結(jié)構(gòu)布局的合理,設(shè)備安裝的方便歸位,引導(dǎo)居民在裝修時(shí)通盤考慮房間布局,采光,通風(fēng)及廚房設(shè)備,衛(wèi)生設(shè)備,生活設(shè)備安裝的合理性,安全性,舒適性. (2)搞好小區(qū)設(shè)施配套.主要是指治安,消防,衛(wèi)生,交通,文體,娛樂(lè)等公建設(shè)施配套,一般按&q

33、uot;統(tǒng)籌兼顧,添建補(bǔ)缺"的原則,就近,方便配置. (3)美化環(huán)境.主要是要在綠化,美化上下功能.首先,盡可能將空地綠化,并注意花,草,樹木的選擇,搭配,再以雕塑,假山,水池,噴泉,亭臺(tái),榭舫等裝扮小區(qū),使小區(qū)景色優(yōu)美,清幽宜人. 第二,社會(huì)環(huán)境管理要求. (1)健全機(jī)構(gòu),形成機(jī)制,實(shí)行專業(yè)管理與群眾管理相結(jié)合的模式,充分發(fā)揮小區(qū)管委會(huì)的作用,調(diào)動(dòng)各方面積極性. (2)完善制度,協(xié)調(diào)理順內(nèi)外部各方關(guān)系,進(jìn)行綜合治理,維護(hù)居住區(qū)的社會(huì)秩序. (3)開展社區(qū)文化活動(dòng),加強(qiáng)精神文明建設(shè),建設(shè)良好的人文環(huán)境. 第三,以改革,創(chuàng)新精神探索小區(qū)管理新路. 小區(qū)管理的改革,就是要不斷完善創(chuàng)新管理

34、體制,模式,內(nèi)容等.首先要有觀念的變革,觀念上要樹立服務(wù)的觀念,競(jìng)爭(zhēng)的觀念,創(chuàng)新的觀念,講求效益的觀念,隨之是在實(shí)踐上加快企業(yè)化,專業(yè)化,社會(huì)化,契約化,規(guī)模經(jīng)營(yíng)的進(jìn)程,使小區(qū)管理常抓常新,富有生機(jī).第三章 商務(wù)物業(yè)管理 一,名詞解釋題: 1.商務(wù)物業(yè):是指以經(jīng)營(yíng)性房屋為主體的物業(yè),如寫字樓,商業(yè)場(chǎng)所,會(huì)所等,是對(duì)其進(jìn)行出租或出售能夠獲得收入的物業(yè). 2.純租賃式:即進(jìn)駐的商家與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有更多的經(jīng)濟(jì)利益及合作關(guān)系,只是單純的租賃物業(yè),獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)營(yíng)并承擔(dān)和享受經(jīng)營(yíng)的成果.在租賃物業(yè)時(shí)向產(chǎn)權(quán)單位交付物業(yè)的租賃費(fèi),向物業(yè)管理公司定期交付物業(yè)管理費(fèi).物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)單位的委托,代表產(chǎn)權(quán)單位對(duì)

35、物業(yè)進(jìn)行日常管理. 3.合作式租賃:即進(jìn)駐的商家與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位除了付租金以外還有其他合作的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系.也就是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位向進(jìn)駐的商家收取數(shù)量較低的物業(yè)租金作為"底金",另一部分暫時(shí)不收,作為產(chǎn)權(quán)單位的一種"權(quán)益"或投入,雙方商定一定的比例,根據(jù)經(jīng)營(yíng)的情況每半年或一年進(jìn)行一次分配.在這過(guò)程的始終,物業(yè)管理公司仍只是代表產(chǎn)權(quán)單位,對(duì)進(jìn)駐的商家定期收取物業(yè)管理費(fèi). 二,填空題: 1.會(huì)所是指為人們提供健康,娛樂(lè)和溝通交流的場(chǎng)所 2.作為商務(wù)性的物業(yè),寫字樓常常被用來(lái)全部出租,以收回投資和獲取利潤(rùn). 3.停車場(chǎng)有專用停車場(chǎng)和附設(shè)停車場(chǎng)兩種,其中多數(shù)是大型或

36、高層建筑的附設(shè)物業(yè). 4.現(xiàn)代寫字樓管理較重要的是三個(gè)方面:設(shè)備管理,它是寫字樓的"心臟"清潔管理,是寫字樓的"容貌"保安管理,它是寫字樓的"衛(wèi)士". 5.現(xiàn)代寫字樓的保安管理有兩種方式:一種是封閉式管理,另一種方式是開放式管理. 6.物業(yè)管理公司要作好以下兩項(xiàng)常規(guī)性清潔管理工作:清潔保障工作和保潔服務(wù)管理. 7.寫字樓的建筑面積是通過(guò)測(cè)量已建成樓宇的永久性外墻來(lái)計(jì)算的,它包括封閉的樓層,地下室,機(jī)械設(shè)備層和樓頂面積. 8.實(shí)用面積是通過(guò)對(duì)辦公室,走廊和其他永久性墻體表面的測(cè)量來(lái)計(jì)算的;也可以是室內(nèi)面積加上隔墻地面水平投影的一半,通常

37、應(yīng)排除與建筑物核心部分相連的部分,如走廊,門廳,休息室,容納建筑物設(shè)備的房屋部分等. 9.最小租金=(日常運(yùn)行費(fèi)用+抵押貸款還款額+預(yù)期投資回收額)/樓宇可租用面積 10.現(xiàn)在會(huì)所主要有兩種類型:一是附屬型,二是獨(dú)立型. 11.自營(yíng)式是指開發(fā)建設(shè)單位自己對(duì)商業(yè)場(chǎng)所的設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營(yíng),經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān). 12.委托經(jīng)營(yíng)式是發(fā)展商委托物業(yè)管理公司在全面管理商業(yè)場(chǎng)所各種設(shè)施的同時(shí),代發(fā)展商經(jīng)營(yíng)商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn). 三,選擇題: 1.眾多的商務(wù)物業(yè)的集中在城市繁華區(qū)域,形成了( A ),國(guó)際上流行的稱呼為CBD. A,中央商務(wù)區(qū)或商務(wù)中心區(qū) B,貿(mào)易中心區(qū) C,國(guó)際金融中心區(qū) D,經(jīng)濟(jì)中心區(qū)

38、2.按照經(jīng)營(yíng)的性質(zhì),商務(wù)物業(yè)主要可以分為以下幾類( ABCD ). A,寫字樓物業(yè) B,商業(yè)場(chǎng)所物業(yè) C,會(huì)所物業(yè) D,停車場(chǎng)物業(yè)及其他商務(wù)物業(yè) 3.寫字樓物業(yè)主要包括各行各業(yè)的( ABC ). A,行政辦公 B,業(yè)務(wù)大樓 C,商務(wù)寫字樓 D,飯(酒)店 4.現(xiàn)代商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)主要包括各種類型的( ABCD )等. A,商場(chǎng) B,購(gòu)物中心 C,購(gòu)物廣場(chǎng) D,各種專業(yè)性市場(chǎng) 5.會(huì)所經(jīng)營(yíng)的主要項(xiàng)目包括( ACD ). A,康體項(xiàng)目 B,文化項(xiàng)目 C,休閑項(xiàng)目 D,娛樂(lè)項(xiàng)目 6.寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)可以用"( C )"六個(gè)字來(lái)概括. A,安全,豪華,快捷 B,安靜,舒適,方便 C

39、,安全,舒適,快捷 D,安靜,舒適,快捷 7.物業(yè)管理企業(yè)在清潔管理中的"三查"制度是指( A ). A,員工自查,領(lǐng)班巡查,部門經(jīng)理抽查 B,崗位自查,領(lǐng)班自查,部門經(jīng)理自查 C,員工自查,領(lǐng)班自查,部門經(jīng)理自查 D,崗位自查,領(lǐng)班自查,部門經(jīng)理抽查 8.關(guān)于樓層的租用率,租賃面積,使用面積關(guān)系的計(jì)算公式為正確的有( BCD ). A,使用面積=租賃面積×租用率 B,租用率=租賃面積/使用面積 C,租賃面積=使用面積×租用率 D,使用面積=租賃面積÷租用率 四,簡(jiǎn)答題: 1.商務(wù)物業(yè)的特點(diǎn): (1)商務(wù)物業(yè)具有商業(yè)特性. (2)商務(wù)物業(yè)具有價(jià)

40、值不能儲(chǔ)存的特點(diǎn). (3)商務(wù)物業(yè)具有不斷保持設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn). (4)商務(wù)物業(yè)具有綜合性的特點(diǎn). 2.寫字樓的特點(diǎn) 現(xiàn)代意義上的寫字樓同過(guò)去傳統(tǒng)的辦公樓已是完全不同的概念.過(guò)去辦公樓的條件十分簡(jiǎn)陋,設(shè)備簡(jiǎn)單缺乏.而現(xiàn)在卻不同了,科技的發(fā)展尤其是通訊和信息技術(shù)的現(xiàn)代化帶動(dòng)了辦公的現(xiàn)代化,人們已經(jīng)不再用傳統(tǒng)的工作方式來(lái)滿足今天的工作要求.現(xiàn)代的寫字樓符合現(xiàn)代化的各種要求,它已經(jīng)具有新的特點(diǎn). (1)現(xiàn)代寫字樓有相當(dāng)規(guī)模的面積,辦公單位集中,人口密度大. (2)現(xiàn)代寫字樓有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備. (3)現(xiàn)代寫字樓功能齊全,設(shè)施配套,形成了獨(dú)立的生活和工作系統(tǒng). 3.寫字樓物業(yè)管理的服務(wù)要求 (1

41、)消防安全和治安保衛(wèi)是物業(yè)管理的首要工作. (2)電梯安全運(yùn)行,水電暖氣供應(yīng)等要充分保證. (3)日常的清掃,保潔及專業(yè)的清潔工作,為租戶提供良好的辦公環(huán)境. (4)做好應(yīng)付突發(fā)事件的準(zhǔn)備. 4.商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)的租賃管理的主要內(nèi)容 (1)商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)租賃的宣傳. (2)潛在租戶的信息的收集. (3)商場(chǎng)的維護(hù). (4)商場(chǎng)的安全管理. 5.商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)的租賃管理中應(yīng)注意的問(wèn)題 (1)加強(qiáng)前期的商業(yè)場(chǎng)所物業(yè)出租方案及出租策略的策劃. (2)強(qiáng)化租賃管理,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo),信譽(yù)目標(biāo)和服務(wù)目標(biāo)的統(tǒng)一. (3)處理好與進(jìn)駐商家復(fù)雜的利益關(guān)系,實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展. 6.會(huì)所的功能 會(huì)所主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面: (1

42、)會(huì)所對(duì)綜合大廈和大型住宅小區(qū)有必不可少的重要輔助作用,是其重大的部分. (2)會(huì)所是發(fā)展品牌的重要手段. (3)會(huì)所能促進(jìn)物業(yè)項(xiàng)目的租售. (4)所能有力地推動(dòng)社區(qū)文化的發(fā)展. 7.會(huì)員制會(huì)所產(chǎn)生和發(fā)展的原因 會(huì)員制會(huì)所產(chǎn)生和發(fā)展的原因是: (1)有可以享受的理想的環(huán)境和設(shè)施; (2)為有同樣經(jīng)歷,同樣社會(huì)地位以及同樣興趣的人聚在一起,交流經(jīng)驗(yàn),分享信息提供機(jī)會(huì); (3)現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)大量消費(fèi)開支的存在; (4)會(huì)員可結(jié)識(shí)志趣相投的人,結(jié)識(shí)社會(huì)和本行業(yè)的知名人士或社會(huì)名流; (5)成為某些高級(jí)會(huì)所的成員能提高自己的聲望,獲得一種榮譽(yù)感;會(huì)所的氣氛從容,不喧鬧,服務(wù)熱情周到,可以使會(huì)員輕松地用餐

43、,娛樂(lè),健身,修養(yǎng)和度假. 8.會(huì)員制會(huì)所經(jīng)營(yíng)中應(yīng)注意的問(wèn)題 會(huì)員制會(huì)所經(jīng)營(yíng)中應(yīng)注意下列問(wèn)題: (l)不要把健身,娛樂(lè),美容設(shè)施上的投入反作為提高整個(gè)物業(yè)的銷售量或成本中心來(lái)看待,通過(guò)科學(xué)合理有效的經(jīng)營(yíng),這種投入就會(huì)轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)中心. (2)會(huì)所可以通過(guò)提供一些會(huì)員專用的設(shè)施,來(lái)創(chuàng)造一種會(huì)員獨(dú)有的氣氛. (3)建立輪流使用設(shè)施的制度. (4)對(duì)于一些相關(guān)性設(shè)施的管理要進(jìn)行嚴(yán)密的時(shí)間計(jì)算,以免會(huì)員和公眾散客發(fā)生時(shí)間上的沖突.第四章 工業(yè)物業(yè)管理 一,名詞解釋題: 1.工業(yè)物業(yè):就是指所有用于或適合于開展工業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)所,包括土地,建筑物,及其輔助設(shè)施. 2.商品配送共同化:是指生產(chǎn),批發(fā)或零售,連鎖

44、企業(yè)共同參與,由一家配送中心承擔(dān)他們的配送作業(yè).共同配送的實(shí)質(zhì)是相同或不同類型的企業(yè)聯(lián)合,其目的在于相互調(diào)劑使用各自的倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸設(shè)施,最大限度地提高配送設(shè)施的使用效率. 二,填空題: 1.工業(yè)物業(yè)就是指所有用于或適合于開展工業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)所,包括土地,建筑物,及其輔助設(shè)施. 2.投資回報(bào)率,即物業(yè)年經(jīng)營(yíng)稅后利潤(rùn)與投資的比率. 3.為確保物業(yè)租賃者是一個(gè)富有生命力的高效益的租賃者,物業(yè)管理者必須考察工業(yè)承租者以往的效益記錄,信貸資質(zhì)和企業(yè)背景. 4.工業(yè)產(chǎn)品的需求增加了,必然導(dǎo)致工業(yè)物業(yè)的需求增加;反過(guò)來(lái),凡是引起工業(yè)產(chǎn)品需求下降的因素也將引起工業(yè)物業(yè)需求的降低,這就是引致需求. 5.總的來(lái)說(shuō),不同性

45、質(zhì)的工業(yè)企業(yè)的廠址選擇大體上可以分成以下三種:資源主導(dǎo)型工業(yè)企業(yè)的選擇接近原材料產(chǎn)地.勞動(dòng)密集型工業(yè)企業(yè)的選擇接近勞動(dòng)力市場(chǎng).市場(chǎng)主導(dǎo)型工業(yè)企業(yè)的選擇接近消費(fèi)品市場(chǎng). 6.檢驗(yàn)物業(yè)可獲利能力的主要方法是采用收支平衡點(diǎn)分析,即使得毛收入等于支出(包括抵押貸款和所有其他開支)時(shí)所需的租出比率,當(dāng)毛收入超過(guò)收支平衡點(diǎn)時(shí),物業(yè)就會(huì)有正的獲利. 7.工業(yè)物業(yè)的廣告營(yíng)銷方式主要有:外部代理,標(biāo)志牌與宣傳冊(cè)和直接發(fā)送有關(guān)材料等. 8.高層貨架倉(cāng)庫(kù)具有普通倉(cāng)庫(kù)無(wú)可比擬的優(yōu)越性:(1)節(jié)約空間,節(jié)省勞力;(2)提高倉(cāng)庫(kù)管理水平;(3)實(shí)行無(wú)人化操作;(4)管理的控制系統(tǒng). 9.物流企業(yè)的配送中心不僅承擔(dān)物流作業(yè)

46、,而且往往也兼有采購(gòu)和批發(fā)的職能,實(shí)際上是一種配送中心.當(dāng)然也有可能只從事物流作業(yè)活動(dòng). 10.廠商聯(lián)合的配送中心.即在廠家與批發(fā)商或供應(yīng)商與連鎖總店之間進(jìn)行共同配送. 11.商業(yè)企業(yè)的配送中心.即由批發(fā)商,零售商,連鎖公司共同組建的配送中心向同一地區(qū)眾多的零售店鋪進(jìn)行共同配送. 三,選擇題: 1.根據(jù)工業(yè)物業(yè)的特性或租戶類型分類,工業(yè)物業(yè)分為( ABCD )等幾類. A,重工業(yè)廠房 B,閣樓式廠房 C,現(xiàn)代單層標(biāo)準(zhǔn)廠房 D,孵化器式廠房. 2.根據(jù)工業(yè)場(chǎng)所的使用性可以將工業(yè)物業(yè)分為( C )三類. A,簡(jiǎn)易型,特殊型和綜合型 B,簡(jiǎn)易型,特殊型和綜合型 C,普通型,特殊型和單一型 D,普通型

47、,專用型和單一型 3.業(yè)主在某物業(yè)的總投資為 100 000元,其年稅后利潤(rùn)為 15 000元,則投資回報(bào)率為( A ). A,% B,10% C,20% D,25% 4.( A )系統(tǒng)又稱銷售時(shí)點(diǎn)情報(bào)系統(tǒng),專門用來(lái)提供零售業(yè)和服務(wù)情報(bào)管理販賣,商品情報(bào)和顧客情報(bào)系統(tǒng)的資訊. A,POS系統(tǒng) B,EOS系統(tǒng) C,VAN系統(tǒng) D,EDI系統(tǒng) 5.( B )系統(tǒng),即電子自動(dòng)定貨系統(tǒng),它的是指企業(yè)間利用通訊網(wǎng)絡(luò)(VAN或互聯(lián)網(wǎng))和終端設(shè)備以在線聯(lián)結(jié)(NE)方式進(jìn)行訂貨作業(yè)和訂貨信息交換的系統(tǒng). A,POS系統(tǒng) B,EOS系統(tǒng) C,VAN系統(tǒng) D,EDI系統(tǒng) 6.( C )系統(tǒng),即附加價(jià)值通訊網(wǎng)或電腦

48、資訊網(wǎng)絡(luò). A,POS系統(tǒng) B,EOS系統(tǒng) C,VAN系統(tǒng) D,EDI系統(tǒng) 7.( D )系統(tǒng),即電子數(shù)據(jù)交換系統(tǒng),是兩個(gè)組織之間結(jié)構(gòu)化商業(yè)數(shù)據(jù)(如訂單,發(fā)票和貨運(yùn)通知單等)的電子交換,通常在供應(yīng)商和客戶之間發(fā)生. A,POS系統(tǒng) B,EOS系統(tǒng) C,VAN系統(tǒng) D,EDI系統(tǒng) 8.物流配送中心物業(yè)與一般的倉(cāng)庫(kù)不同,它更具備自身的特點(diǎn):( BC ) A,網(wǎng)絡(luò)化 B,建筑風(fēng)格上獨(dú)特 C,設(shè)施先進(jìn) D,主要服務(wù)于大企業(yè) 9.物流配送中心物業(yè)管理的模式,按配送中心的承擔(dān)主體分為( AB ) A,自管式的物業(yè)管理模式 B,托管式的物業(yè)管理模式 C,封閉式物業(yè)管理模式 D,一般式物業(yè)管理模式 10.從國(guó)

49、際情況來(lái)看,商品配送( D )是配送中心的發(fā)展方向. A,立體化 B,分散化 C,集約化 D,共同化 11.大力發(fā)展社會(huì)化共同配送共同化的基本模式包括:( ABC ) A,物流企業(yè)的配送中心 B,廠商聯(lián)合的配送中心 C,商業(yè)企業(yè)的配送中心 D,地區(qū)配送中心 四,簡(jiǎn)答題: 1.工業(yè)物業(yè)的特征 工業(yè)物業(yè)的特征主要包括以下幾點(diǎn): (1)投資大 (2)非流動(dòng)性. (3)投資性. (4)功能易過(guò)時(shí) (5)租賃期長(zhǎng). 2.影響工業(yè)物業(yè)租售市場(chǎng)的因素. (1)選址因素的分析. (2)交通分析. (3)工業(yè)物業(yè)的規(guī)模結(jié)構(gòu)需求分析. (4)對(duì)物流的新要求. (5)多戶租賃的需求. (6)工業(yè)園區(qū)的需求. (7)

50、地區(qū)性合作的需求. 3.倉(cāng)儲(chǔ)中心管理應(yīng)注意的問(wèn)題 (1)倉(cāng)儲(chǔ)中心的類型不同,其管理要求和特點(diǎn)也不同. (2)倉(cāng)儲(chǔ)中心的租戶應(yīng)遵守以下幾項(xiàng)規(guī)定:倉(cāng)儲(chǔ)中心不準(zhǔn)用作生活居住;企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)需要,對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)中心進(jìn)行分割改造和內(nèi)部安裝設(shè)備時(shí),不可損壞接面結(jié)構(gòu)和超過(guò)樓面允許的荷載,施工前應(yīng)與管理者聯(lián)系,并提供圖紙.經(jīng)有關(guān)部門會(huì)蕩后方可施工;各企業(yè)應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷要求放置設(shè)備和貨物,如有超載放置而引起樓層損壞,管理者有權(quán)要求有關(guān)企業(yè)修復(fù)到正常狀態(tài).由此造成的損失由責(zé)任企業(yè)負(fù)責(zé);因使用水電不當(dāng)而造成其他企業(yè)損失由責(zé)任者承擔(dān);管理者要求各企業(yè)的工業(yè)廢棄物自行處理,不可向外倒放. (3)防止倉(cāng)儲(chǔ)中心工作人員的疏忽大

51、意. (4)預(yù)防事故的發(fā)生. 3.物流配送中心物業(yè)管理的主要內(nèi)容 (1)配送中心設(shè)施設(shè)備的管理. (2)商品在庫(kù)保管. (3)理貨作業(yè)管理. (4)配送中心的安全保衛(wèi)管理 (5)配送中心運(yùn)輸通道的管理. (6)配送中心的綠化衛(wèi)生管理. (7)防火,防水,防風(fēng),防蟲,防凍,防暑的管理. 4.物流配送中心物業(yè)管理的如何發(fā)展. (1)積極創(chuàng)建適應(yīng)配送中心物業(yè)管理發(fā)展的政策環(huán)境. (2)充分利用現(xiàn)有資源,通過(guò)技術(shù)改造發(fā)展現(xiàn)代物流配送中心. (3)積極轉(zhuǎn)變物流配送中心物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)機(jī)制. (4)重視配送先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用. (5)重視物流配送專門人才的培養(yǎng).第五章 特種物業(yè)管理 一,名詞解釋題: 1.特種物

52、業(yè):是指除住宅小區(qū)物業(yè),公共商業(yè)樓宇物業(yè),高層辦公樓宇物業(yè)和工業(yè)物業(yè)以外,有必要運(yùn)用物業(yè)管理的方法實(shí)施管理的物業(yè). 2.政府物業(yè):是指由政府全額投資或參股興辦的,產(chǎn)權(quán)歸全部或部分歸政府的物業(yè). 3.酒店:是提供有形的飲食產(chǎn)品及客房,各項(xiàng)設(shè)施,無(wú)形的服務(wù)等綜合型產(chǎn)品與服務(wù)給離家食素者消費(fèi),并因此獲取利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)單位. 4.聯(lián)號(hào)經(jīng)營(yíng):所謂聯(lián)號(hào)經(jīng)營(yíng),就是聯(lián)號(hào)公司授予成員酒店在某特定的地點(diǎn),特定的期限內(nèi)按照規(guī)定的方式經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的權(quán)利.與管理合同不同,聯(lián)號(hào)既不是租賃經(jīng)營(yíng)管理,也不是委托經(jīng)營(yíng)管理,聯(lián)號(hào)公司只是提供成員就地權(quán)益品牌,各種標(biāo)準(zhǔn)和要求,營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò),采購(gòu)網(wǎng)絡(luò)及質(zhì)量控制服務(wù). 二,填空題: 1.從特種物業(yè)

53、管理體制看,有單位系統(tǒng)管理物業(yè)和物業(yè)管理公司管理的物業(yè). 2.政府物業(yè)的特點(diǎn)是:首先是產(chǎn)權(quán)的公共性;其次是物業(yè)的社會(huì)服務(wù)性;還有政府物業(yè)功能的特殊性. 3.根據(jù)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理方式將政府物業(yè)分為:自管物業(yè)和托管經(jīng)營(yíng)物業(yè). 4.實(shí)行專業(yè)化社會(huì)化的物業(yè)管理已成為我國(guó)房產(chǎn)管理的發(fā)展趨勢(shì).機(jī)關(guān)辦公物業(yè)也必須逐步引入物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理. 5.政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理方式的改革,就是要用企業(yè)管理的方法取代原先機(jī)關(guān)事務(wù)管理部門所做的工作,通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù),達(dá)到轉(zhuǎn)換機(jī)關(guān)管理機(jī)制的目的. 6.當(dāng)前政府機(jī)關(guān)物業(yè)的改革,應(yīng)按物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定來(lái)推行.關(guān)鍵是政府機(jī)關(guān)擺正自己的位置. 7.采取租賃經(jīng)營(yíng)管理模式是業(yè)主將酒店

54、物業(yè)通過(guò)簽訂租賃合同,明確租金,租賃期限和雙方的權(quán)責(zé)與權(quán)限,租給經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行管理. 8.現(xiàn)代聯(lián)號(hào)經(jīng)營(yíng)始于上世紀(jì)50年代,酒店業(yè)主越來(lái)越意識(shí)到品牌形象,聲譽(yù),顧客網(wǎng)絡(luò),經(jīng)營(yíng)方式和預(yù)訂系統(tǒng)的價(jià)值. 9.聯(lián)號(hào)是擴(kuò)張酒店的一種易獲利且低成本的方法. 10.服務(wù)性公寓是隨著首先在歐洲流行的休閑度假的需要,而建設(shè)起來(lái)的一類物業(yè)形式. 11.服務(wù)性公寓是一種高檔居住性物業(yè),但與居住物業(yè)的不同之處在于它的經(jīng)營(yíng)性和社會(huì)性. 12.服務(wù)性公寓是一類以營(yíng)利為目的,建成單元式結(jié)構(gòu)的,按按照"家"的要求來(lái)配置設(shè)和設(shè)備,按酒店方式管理的滿足社會(huì)需要的特殊居住物業(yè). 13.會(huì)議酒店是酒店業(yè)充分利用了商業(yè)

55、性酒店的營(yíng)銷與管理的優(yōu)勢(shì),所占據(jù)的是會(huì)議市場(chǎng)的份額,但并不具備承接大型展覽的場(chǎng)所和能力. 14.會(huì)展物業(yè)管理就是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托,對(duì)會(huì)展建筑物及附屬設(shè)備,設(shè)施進(jìn)行維護(hù),保養(yǎng),為參展商和客戶提供管理服務(wù). 15.現(xiàn)代會(huì)展中心的物業(yè)管理,只有在公共建筑管理,公共事業(yè)管理,公眾管理的基礎(chǔ)上,配合個(gè)性化的服務(wù),動(dòng)態(tài)管理,快速反應(yīng)等與之相應(yīng),才能形成獨(dú)具一格的會(huì)展管理服務(wù)模式. 16.標(biāo)識(shí),導(dǎo)視的制作與布置服務(wù)系統(tǒng),主要有三大類,第一類是建筑及公用設(shè)備,設(shè)施的編號(hào),第二類是服務(wù)標(biāo)識(shí),第三類是功能標(biāo)識(shí). 17.布展期的首要重點(diǎn)服務(wù)內(nèi)容之一就是布展現(xiàn)場(chǎng)管理,即裝修布置和展臺(tái)搭建的管理.展務(wù)現(xiàn)場(chǎng)巡視

56、可分為日常巡視,定點(diǎn)巡視,突擊加強(qiáng)巡視. 18.展示會(huì)期間各種公用設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)及使用狀況的檢查也是個(gè)非常重要的內(nèi)容,包括洗手間,展會(huì)主通道,空調(diào)舒適度,電梯運(yùn)行情況,安全消防通道,消防設(shè)施等,遇有問(wèn)題,立即填寫公用設(shè)施維修表,及時(shí)報(bào)送相關(guān)部門解決,并跟蹤處理結(jié)果. 19.展會(huì)管理人員須本著"讓參展商滿意,讓參觀者滿意,讓組委會(huì)滿意"的宗旨,積極熱情,靈活有效地處理各種投訴,積極解決存在問(wèn)題. 20.在展覽期間,由于組委會(huì),參展商和展品的進(jìn)駐,則存在責(zé)任界限和責(zé)任移交問(wèn)題. 21.醫(yī)院的服務(wù)管理中屬于專業(yè)性的,技術(shù)性的工作,應(yīng)由醫(yī)院來(lái)完成,屬于服務(wù)性的工作,可以由物業(yè)管理公

57、司來(lái)承擔(dān). 三,選擇題: 1.從特種物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理性質(zhì)看,有些是公益性的,如( AB ). A,政府物業(yè) B,文教,衛(wèi)生,體育物業(yè) C,娛樂(lè),酒店物業(yè) D,會(huì)展物業(yè) 2.以下屬于政治性物業(yè)是( ABD ). A,政府首腦機(jī)關(guān) B,軍事情報(bào)機(jī)關(guān) C,機(jī)場(chǎng),寺院,殘疾人專用設(shè)施 D,電臺(tái),電視臺(tái),報(bào)社新聞機(jī)關(guān) 3.以下屬于特種社會(huì)功能物業(yè)的是( ACD ). A,醫(yī)院,學(xué)校 B,交易會(huì)(所) C,車站,碼頭,機(jī)場(chǎng) D,寺院,殘疾人專用設(shè)施 4.以下屬于娛樂(lè)性物業(yè)的是( ABCD ). A,歌廳 B,劇院 C,游樂(lè)場(chǎng) D,運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 5.以下屬于專業(yè)性物業(yè)的是( ABD ). A,酒店 B,會(huì)展中心 C

58、,劇院 D,交易會(huì)(所) 6.我國(guó)的高檔酒店很多都采取( C )管理模式. A,業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)管理的模式 B,租賃經(jīng)營(yíng)管理模式 C,委托經(jīng)營(yíng)管理模式 D,聯(lián)號(hào)經(jīng)營(yíng). 7.以下屬于單一展覽功能的會(huì)展物業(yè)的是( ABC ) A,北京展覽館 B,上海展覽館 C,武漢展覽館 D,廣州國(guó)際會(huì)展中心 8.以下屬于綜合性的會(huì)展中心的是( D ) A,北京展覽館 B,上海展覽館 C,武漢展覽館 D,廣州國(guó)際會(huì)展中心 9.展覽館是展示科技和文明,未來(lái)與發(fā)展,人與自然等眾多方面的載體,它的最大特點(diǎn)是( ABC )同時(shí)發(fā)生,張弛明顯,因此,需要有一個(gè)與之相適應(yīng)的能夠保持動(dòng)態(tài)跟蹤的服務(wù)體系. A,人流 B,物資流 C,經(jīng)濟(jì)流 D,車流四,簡(jiǎn)答題: 1.與其他物業(yè)相比,特種物業(yè)管理的特點(diǎn)開發(fā)區(qū)別在哪里 對(duì)特種物業(yè)的管理,具有一