試談物業(yè)管理合同中的責(zé)任追究(doc 9頁)

1、論物業(yè)管理合同中的責(zé)任追究物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地等。物業(yè)管理,是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托,根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同,對物業(yè)進行維護、修繕、管理,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大眾秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。隨著住宅管理的專業(yè)化與規(guī)范化,物業(yè)管理正逐漸成為一個新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理服務(wù)的水準直接影響著住宅小區(qū)的環(huán)境、安全、及配套,甚至間接影響到樓盤的品位與質(zhì)量。但由于目前物管行業(yè)剛剛起步,無論是在理論上還是實際操作中都出于探索階段,在一定程度上造成物管雙方的矛盾。俗話說,無規(guī)矩不成方圓,民事責(zé)任是按照法律規(guī)定,民事主體違反民

2、事義務(wù)時所必須承擔(dān)的法律責(zé)任。在物管合同中進一步明確物管責(zé)任,對于物管合同關(guān)系的進一步規(guī)范與成熟,具有積極的意義。下面筆者將從物管合同的性質(zhì)、主體、民事責(zé)任幾方面,分別對物管合同責(zé)任做出闡述,以期有益于在司法實踐中對于物管案件的正確認識。一、物業(yè)管理合同性質(zhì)對于物業(yè)管理合同在我國合同法中尚未有規(guī)定,目前只能將其稱為無名合同。實踐中有很多人認為物業(yè)管理合同是委托合同,我們在物管案件的審理中,對物管合同關(guān)系也習(xí)慣于將合同雙方關(guān)系表述為“物管公司受業(yè)主委員會委托”。但就物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的內(nèi)容來看,物業(yè)管理公司所提供的大部分物管義務(wù)不需要對業(yè)主言聽計從,他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提

3、供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物管義務(wù),達到一個大致的標(biāo)準即可,而這個目標(biāo)的實現(xiàn)則是由物管公司自行獨立地完成的。如果認定將物管合同的性質(zhì)認定為委托合同,按照委托合同的性質(zhì),委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果,歸屬于委托人,因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。這樣的結(jié)果就導(dǎo)致業(yè)主可能要為物管公司的物管行為承擔(dān)民事責(zé)任,這顯然是違背物管服務(wù)的目的的。從合同目的進行解釋,就可以確定物管合同的性質(zhì)并不是委托合同,至少不是單純的委托合同。筆者認為,在物管公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中,不僅有對全體業(yè)主的大眾物業(yè)的管理,還涉及到對業(yè)主個體相關(guān)財產(chǎn)的保管,以及對共有物業(yè)設(shè)施的購買、更換,對物管用房的妥善利用等等。因而

4、物管義務(wù)中所涉及的性質(zhì)比較復(fù)雜,混同了保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系。在物管活動中涉及的物管義務(wù)的種類多、范圍廣,使得對各種責(zé)任一一明確變得較為困難,這樣合同雙方在產(chǎn)生糾紛后并不能在合同中直接確定違約責(zé)任的承擔(dān)。因而在對物管案件的審理中,認識到物管合同性質(zhì)的復(fù)雜性非常有必要。只有明確認識物管合同的特殊性,并有針對性地對所涉及的部分合同性質(zhì)做出認定,才能夠正確援引相關(guān)法律法規(guī)對責(zé)任做出判斷與度量。二、物管合同的責(zé)任主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中,有業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司等民事主體。在房屋出售前,物業(yè)建設(shè)單位依法應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。而業(yè)主委員會是由物業(yè)管理區(qū)域

5、內(nèi)全體業(yè)主組成的業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的,執(zhí)行業(yè)主大會決議的機構(gòu)。業(yè)主大會在業(yè)主入住達到一定比例時,由房產(chǎn)行政管理部門召集。在物業(yè)管理法律關(guān)系中,物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會或物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司簽訂的,然而物業(yè)管理合同的特殊性在于簽約雙方并不是合同當(dāng)事人,物管合同的雙方是作為委托方的業(yè)主和受托方的物業(yè)管理公司。對于與物管公司簽訂物管合同的業(yè)主委員會或建設(shè)單位,筆者認為其法律地位比較類同于代表人,他們簽約的后果最終歸結(jié)為全體業(yè)主,與簽約方并無關(guān)系。對于業(yè)主不履行合同義務(wù)的,違約責(zé)任人為業(yè)主本人,而非業(yè)主委員會或建設(shè)單位。明確了物管合同的當(dāng)事人,就可以對于物業(yè)管理合同糾紛的訴訟主體有了正確的認

6、識。司法實踐中出現(xiàn)過由業(yè)主委員會作為原告對物管公司提起訴訟的案例,說明我們目前對于物管合同主體的認識尚不明確。2003年杭州市中山花園業(yè)主委員會認為所委托的物管公司未如約履行物管義務(wù)而向法院提起訴訟,法院經(jīng)審查后認為,因業(yè)主委員會不是獨立的自然人或法人,本身并不具備承擔(dān)民事責(zé)任的組織機構(gòu)或財產(chǎn),不具備當(dāng)事人的民事權(quán)利能力,因而不屬于民訴法所規(guī)定的“其他組織”,不享有民事主體資格,該業(yè)主委員會的起訴因而被裁定駁回。由該案例可以看出,業(yè)主委員會不僅不是物管合同的當(dāng)事人,從其性質(zhì)上分析,它也不符合訴訟主體的要求。那么要追究物管公司的責(zé)任,應(yīng)如何確定訴訟主體呢?筆者認為應(yīng)以大眾利益還是業(yè)主個體利益為區(qū)

7、分標(biāo)準。如果是出于大眾物管事由而提起訴訟的,其訴訟主體資格就應(yīng)為“某小區(qū)全體業(yè)主”,因為該訴訟是為維護全體業(yè)主的利益而提出的。此外我們還應(yīng)當(dāng)認識到,物管服務(wù)的性質(zhì)特殊,由于每個業(yè)主對于大眾物管服務(wù)標(biāo)準的期待值不盡一致,將對大眾物管事務(wù)的訴權(quán)歸于全體業(yè)主,也可以盡量使物管服務(wù)標(biāo)準符合民眾標(biāo)準,而避免民眾服務(wù)的個人意志化,使得物管公司在大眾物管服務(wù)上的無可是從。這樣對于促進與保護物管行業(yè)的正常發(fā)展是必要與有益的。鑒于全體業(yè)主人數(shù)眾多,在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中,可以選派訴訟代表。業(yè)主委員會在全體業(yè)主書面授權(quán)或經(jīng)業(yè)主大會的決議確定后,也可以作為代表人參加訴訟。但如該業(yè)主委員會必須提交相關(guān)的文件證

8、明其資格,否則其起訴就會被駁回。當(dāng)然,如果物管公司在物管服務(wù)過程中,違背了對業(yè)主個人的義務(wù),侵害了業(yè)主個人的利益,如車輛保管義務(wù)、安全保障義務(wù)等,那么訴訟主體就應(yīng)為業(yè)主個人。這里區(qū)別的標(biāo)準就在于物管公司所提供的是大眾服務(wù)還是可劃分為個體的服務(wù),被侵害的利益是全體業(yè)主的還是個體業(yè)主的。此外,筆者認為目前在業(yè)主對于大眾物管服務(wù)的維權(quán)渠道上尚存在困惑：業(yè)主需要怎樣的途徑才能夠贏得業(yè)主大會的召開,使“下情上達”,需要怎樣的方式才能夠啟動維權(quán)程序,對于業(yè)主來說都是一件既陌生又煩瑣的工作。著手暢通該程序并使之具有實效,對于保障業(yè)主權(quán)利、監(jiān)督物管活動非常重要。三、物管責(zé)任的確定合同法第一百二十二條規(guī)定,“因

9、當(dāng)事人一方的違約行為,侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的,受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！睂τ谝蛭飿I(yè)管理而產(chǎn)生的民事責(zé)任,當(dāng)事人同樣可以在違約與侵權(quán)中自行選擇責(zé)任的追究。1、違約責(zé)任物業(yè)管理中的違約責(zé)任,可以來自雙方當(dāng)事人在合同中的約定,沒有約定的則應(yīng)按照實際損失確定違約責(zé)任。物管合同主要是一方提供勞務(wù)服務(wù),另一方支付物管費用的合同,實踐中雙方當(dāng)事人在合同中對于業(yè)主一方未按約繳納物管費用的違約責(zé)任約定比較明確,而對于物管公司未全面、妥善提供物管服務(wù)的違約責(zé)任的約定則較不明確。以杭州為例,雖然目前并未象商品房預(yù)售合同一樣要求對物管制定統(tǒng)一的格式合同,但實際中

10、當(dāng)事人雙方對于的物管合同內(nèi)容的約定幾乎都取材于杭州市物業(yè)管理條例。對于物管公司的違約責(zé)任,很多合同照搬了杭州市物業(yè)管理條例第五十四條第三款的規(guī)定,即“對物業(yè)管理企業(yè)違反本條例的行為,業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并督促其限期改正。逾期不改正的,業(yè)主委員會可以終止物業(yè)管理服務(wù)合同。情節(jié)嚴重的,物業(yè)管理部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級?！?。這樣的約定,使一些物管公司據(jù)此認為合同雙方對于違約責(zé)任已做出選擇,即使物管公司存在違約行為,其所要承擔(dān)的違約責(zé)任也僅限于限期整改、終止合同和接受管理部門處罰,而毋需承擔(dān)其他責(zé)任。筆者認為,上述關(guān)于限期整改、終止合同的約定并不能涵蓋物管公司全部的違約責(zé)任,在這里對不解除物管

11、合同的違約責(zé)任合同雙方是未做出約定的。對不解除合同的違約責(zé)任仍應(yīng)按照雙方當(dāng)事人無約定的來處理,而不能以此排斥業(yè)主對于物管公司其他違約責(zé)任的追究。至于上述關(guān)于由物業(yè)管理部門進行處罰的約定更屬于行政責(zé)任的范疇,與違約責(zé)任無關(guān),更不能以此免除違約責(zé)任。若物管公司雖然服務(wù)欠當(dāng),但業(yè)主認為尚不必解除合同或者解除合同后業(yè)主仍存在其他損失的,應(yīng)明確業(yè)主仍有權(quán)追究物管公司的其他違約責(zé)任。若物管公司不履行物管服務(wù)或履行合同未達到規(guī)定標(biāo)準,致使業(yè)主拒絕交費的,應(yīng)認定物業(yè)管理公司違約在先,業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務(wù)費屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為,可根據(jù)物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況,按質(zhì)定價,適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交物管

12、費用,以體現(xiàn)對物管公司違約責(zé)任的追究。對于物管公司要求業(yè)主支付滯納金的訴訟請求則不應(yīng)支持。2、侵權(quán)責(zé)任違約責(zé)任是無過錯責(zé)任,而侵權(quán)責(zé)任則大部分為過錯責(zé)任。在物管案件中,并不是業(yè)主所有的損失,物管公司都需要無條件承擔(dān)責(zé)任的。在物管活動而引起的糾紛中,不分清責(zé)任類型,勢必將無謂地加重物管公司的責(zé)任,從而遏制物管工作的生存空間,造成不良后果。目前在人民法院所審理的業(yè)主對物管公司所提出的案件中,有很大一部分是因業(yè)主認為物管公司提供的物業(yè)安全服務(wù)有瑕疵,導(dǎo)致其人身、財產(chǎn)受損而提出的。物業(yè)安全服務(wù)主要有以下兩種情況：一業(yè)主住宅被盜、被搶;二存放在停車場的車輛被盜、被損。因為侵權(quán)人無從查找,業(yè)主則依據(jù)物管合

13、同的約定轉(zhuǎn)而認為物管公司存在物管安全方面的服務(wù)瑕疵,故而要求物管公司承擔(dān)責(zé)任。筆者認為,對該類責(zé)任的性質(zhì)應(yīng)確定為過錯責(zé)任,而不能認定為無過錯責(zé)任。業(yè)主只有證明物管公司物管安全方面的服務(wù)存在瑕疵,而該瑕疵對于業(yè)主人身、財產(chǎn)的損失具有直接關(guān)系的,責(zé)任的組成要件才得以成立,其請求才能夠被支持。在筆者的司法實踐中,近年來接觸到兩個案件較有代表性。案例一、某小區(qū)業(yè)主在寫字樓內(nèi)遭遇持刀歹徒搶劫,經(jīng)該業(yè)主防衛(wèi),歹徒反被刺死,但該業(yè)主也身受重傷。該業(yè)主對該寫字樓的物管公司提起訴訟,請求其對該事件中該業(yè)主所遭受的人身、財產(chǎn)損失進行賠償。但在案件的審理中,物管公司提供證據(jù)證明,公司對該物業(yè)有完備的人員出入登記審查

14、制度,所實施的安全服務(wù)并無瑕疵。案例二、某小區(qū)業(yè)主在家中發(fā)生竊案后,認為物管公司在接受委托管理后,未妥善承擔(dān)安全防范的職責(zé),對該小區(qū)存在缺陷的監(jiān)控系統(tǒng)不進行維修,導(dǎo)致竊案結(jié)果的發(fā)生,訴請判令物管公司賠償由此給原告造成的損失。對于上述兩個案例,因為案件一的業(yè)主不能證明物管公司在安全管理上存在瑕疵,其訴請被判令駁回;案例二中的物管公司則被證明該小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)破損,安全管理上存在瑕疵而被判令賠償業(yè)主損失1000元。上述兩個案件宣判后,當(dāng)事人雙方均服判息訴,未再提起上訴。3、物管糾紛中的舉證責(zé)任對于物管糾紛中的舉證責(zé)任,法律并無專門做出規(guī)定,一般是依據(jù)民訴法關(guān)于“誰主張,誰舉證”的規(guī)定。但物管合同相對其他案件具有其特殊性。對于物管公司所履行的物管義務(wù)有無承擔(dān)或義務(wù)履行有否到位,往往要經(jīng)過一段時間才能夠反映出來,對于業(yè)主來說,要證明物管公司有無全面、妥善地履行物管服務(wù),對于業(yè)主而言在舉證上存在困難。此外因為相關(guān)的物管資料通常是由物管公司進行保管的,業(yè)主要證明物管公司的服務(wù)存在瑕疵也的確存在困難,這在很大程度上造成業(yè)主權(quán)益無法得以有效保障。因此,筆者建議應(yīng)在物管活動中健全對物管服務(wù)的評價程序,由業(yè)主輪流與物管公司配合組成評價組織,對于物管服務(wù)的質(zhì)量做出評價。這樣,不僅有利于業(yè)主對于物管的監(jiān)督,亦有利于業(yè)主在維權(quán)時對證據(jù)的提出。而在目前該評價機制尚不能得以實現(xiàn)的情況下,筆者認為,法官可以根據(jù)舉證