萬達(dá)招商前期管理策劃

1、項目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件1市場調(diào)查調(diào)研策劃 1. 新項目摘牌后，根據(jù)集團(tuán)商管公司對商業(yè)步行街整體招商規(guī)劃組織相應(yīng)的市場調(diào)研工作。 2. 調(diào)研范圍、內(nèi)容包括但不限于當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)的商業(yè)資源的業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次、市場需求、周邊消費(fèi)群體、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等、租金及物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 3. 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果編制調(diào)研報告，對項目存在的問題提出整改方案和整改計劃，提交初步的商業(yè)步行街品牌招商規(guī)劃方案。 1. 由集團(tuán)商管公司拓展部組織招商部、物管部、人力資源部、當(dāng)?shù)厣坦芄荆ɑI建處）成立調(diào)研小組，當(dāng)?shù)毓究偨?jīng)理為調(diào)研小組組長。 2. 由集團(tuán)商管公司相關(guān)部門對當(dāng)?shù)厣坦芄荆ɑI建處）相關(guān)人員進(jìn)行

2、市調(diào)的培訓(xùn)。 3. 集團(tuán)商管公司對調(diào)研工作的組織與實施進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督。 4. 調(diào)研報告上報集團(tuán)、招商部、項目管理中心備案。 5. 可聘請本地有知名度的專業(yè)調(diào)查公司進(jìn)行商業(yè)調(diào)查。前期招商人員公司總經(jīng)理前期市場業(yè)態(tài)調(diào)研報告目標(biāo)客戶調(diào)研分析市場調(diào)查工作指引集團(tuán)商管公司管理制度匯編調(diào)研計劃 根據(jù)項目整體定位及所處區(qū)域的市場環(huán)境，制訂調(diào)研計劃方案，調(diào)查項目包括但不限于：1） 當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、居民、商戶資源、人力資源薪酬、物業(yè)管理、物業(yè)費(fèi)用情況等基礎(chǔ)物業(yè)信息；2） 城市零售狀況分析；3） 同類競爭對手分析；4） 項目周邊環(huán)境調(diào)研；5） 本項目分析；6） 新聞媒體調(diào)查；7） 形成調(diào)研結(jié)論； 8） 對在經(jīng)營的租賃物

3、業(yè)的租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃年限、物業(yè)費(fèi)、租金遞增、租金繳納方式、前期的優(yōu)惠政策等進(jìn)行收集分析。1. 招商部（公司前期籌建處）的招商人員參與整體調(diào)研工 作，制訂調(diào)研計劃方案。2. 公司總經(jīng)理對調(diào)研計劃的制訂進(jìn)行審核，組織公司前期調(diào)研小組按照計劃嚴(yán)格執(zhí)行。3. 市場調(diào)研報告和整改計劃、方案需上報至集團(tuán)商業(yè)管理公司招商部備案。前期招商人員公司總經(jīng)理調(diào)查實施 每次市場調(diào)研根據(jù)計劃按照完成對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)資源、物業(yè)市場、競爭對手等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研工作，通常時間安排為57天。 1. 招商部（公司籌建處）在公司總經(jīng)理的帶領(lǐng)下組織實施。2. 集團(tuán)商管公司對調(diào)研工作的組織與實施進(jìn)行指導(dǎo)與監(jiān)督。形成報告1. 調(diào)查完畢后10個工

4、作日內(nèi)形成調(diào)研報告。 2. 對項目的業(yè)態(tài)組合及品牌組合進(jìn)行分析，對租金及物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)制訂提出意見，對項目的定位及品牌招商等綜合情況進(jìn)行SWOT分析及相關(guān)調(diào)整意見、建議。 1. 招商部（公司籌建處）編寫前期市場調(diào)研報告報告，由總經(jīng)理審批。 2. 調(diào)研報告上報集團(tuán)、招商部、項目管理中心備案。項目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件2招商準(zhǔn)備工作業(yè)態(tài)規(guī)劃的確定 1. 參照地方商管公司上報的前期市場調(diào)研報告，由集團(tuán)商管公司確定步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，地方商管公司總經(jīng)理及招商負(fù)責(zé)人參與論證會，提出相關(guān)意見與建議。 2. 審核下發(fā)后，商管公司（籌建處）須嚴(yán)格按照執(zhí)行。 若執(zhí)行中有調(diào)整意見，地方商管公

5、司須提報業(yè)態(tài)調(diào)整方案，經(jīng)集團(tuán)商管公司招商部審核后報集團(tuán)商管公司審批，審批后的業(yè)態(tài)調(diào)整方案方可執(zhí)行。招商負(fù)責(zé)人公司總經(jīng)理大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司管理制度匯編（2010版）招商政策及租金方案 1. 集團(tuán)商管公司將新廣場步行街招商政策及租金方案草擬后，地方商管公司總經(jīng)理及招商負(fù)責(zé)人參與集團(tuán)商管公司組織的論證會，提出相關(guān)意見與建議。 2. 當(dāng)?shù)厣坦芄靖鶕?jù)批復(fù)的招商政策及租金方案，確定每個鋪位的租金及招商政策，報集團(tuán)商管公司審批。3. 商鋪招商政策及租金經(jīng)審批后，地方商管公司嚴(yán)格參照執(zhí)行。4. 招商政策和租金標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行過程中，屬于當(dāng)?shù)厣坦芄緳?quán)限范圍內(nèi)的由當(dāng)?shù)厣坦芄究偨?jīng)理負(fù)責(zé)審批；超過當(dāng)?shù)厣坦芄?/p>

6、司權(quán)限的，需經(jīng)集團(tuán)商管公司總經(jīng)理審批后方可執(zhí)行。 1. 組織公司招商人員對不同業(yè)態(tài)、區(qū)域、業(yè)種的劃分與政策制訂進(jìn)行討論、研究。 2. 公司總經(jīng)理、招商負(fù)責(zé)人對步行街招商政策及租金方案草擬稿須進(jìn)行反復(fù)研究、論證。 3. 若執(zhí)行中有調(diào)整意見，地方商管公司須上報租金 調(diào)整方案。 4. 集團(tuán)商管公司招商部負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查政策及方案執(zhí)行情況。招商工作安排 開業(yè)前12個月完成招商準(zhǔn)備工作并啟動招商，開業(yè)前4個月完成餐飲業(yè)態(tài)的招商，開業(yè)前3.5個月完成全部商鋪的招商，對于招商完成后掉鋪的商鋪需在開業(yè)前一個月完成掉鋪再招商工作。 1. 商管公司根據(jù)集團(tuán)商管公司審批后的招商計劃、招商工作進(jìn)度計劃組織開展工作。2.

7、 結(jié)合公司整體工作計劃安排及項目的整體建設(shè)工程進(jìn)度，總經(jīng)理進(jìn)行工作計劃安排的審核與調(diào)整。3. 商管公司將總經(jīng)理審批后的工作計劃表上報至集團(tuán)商管公司。招商負(fù)責(zé)人總經(jīng)理招商工作進(jìn)度表編制招商方案 1. 根據(jù)集團(tuán)審批的業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商政策及租金方案，商管公司編制相應(yīng)的招商計劃書及招商工作進(jìn)度計劃，并形成詳細(xì)的招商方案。 2. 制定方案依據(jù)（包括但不限于）： 1） 集團(tuán)主管部門的計劃指標(biāo)； 2） 依據(jù)項目物業(yè)條件； 3） 依據(jù)市場調(diào)研情況； 4） 依據(jù)本地品牌資源。 3. 方案內(nèi)容（包括但不限于）： 1） 招商條件：租金標(biāo)準(zhǔn)及遞增；1. 招商負(fù)責(zé)人組織招商人員根據(jù)集團(tuán)商管公司的指導(dǎo)要求，編寫前期招商方案

8、。2. 分管副總經(jīng)理組織相關(guān)人員進(jìn)行討論、研究。3. 招商工作計劃書及招商工作進(jìn)度計劃報集團(tuán)商管公司審批。招商部經(jīng)理商鋪招商方案招商流程及招商人員守則租賃確認(rèn)書審批流程項目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件2招商準(zhǔn)備工作編制招商方案 2） 招商范圍：業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌檔次、每個鋪位鎖定3個目標(biāo)品牌，分高中低3個檔次； 3） 招商區(qū)域：當(dāng)?shù)嘏c異地城市； 4） 任務(wù)指標(biāo)：鋪位數(shù)量、面積、分鋪?zhàn)饨鸺白饨鹂偰繕?biāo)； 5） 時間節(jié)點(diǎn)：從啟動到完成整個過程的時間節(jié)點(diǎn)。公司總經(jīng)理租賃合同審批流程成立招商小組 1. 集團(tuán)商管公司招商部指導(dǎo)當(dāng)?shù)厣坦芄境闪⒄猩绦〗M，總經(jīng)理為組長。 2. 招商小組負(fù)責(zé)：

9、1） 建立商戶資源信息庫； 2） 招商環(huán)境氛圍布置； 3） 招商資料的準(zhǔn)備，包括但不限于：招商手冊、步行街商業(yè)平面圖、租約確認(rèn)書、意向客戶審批表、租賃合同及附件、物管合同、補(bǔ)充協(xié)議、廣告位使用合同等； 4） 營業(yè)執(zhí)照、房屋租賃許可證、停車場經(jīng)營許可等國家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的相關(guān)證照準(zhǔn)備； 5） 相關(guān)商戶洽談、意向客戶審批、租賃合同審批、合作條件更改審批、合同終止審批、招商管理制度等編制與修訂； 6） 組織編寫和培訓(xùn)招商統(tǒng)一說辭。 1. 招商人員指標(biāo)分解，按品類分工，責(zé)任到人。 2. 商管公司編制和修訂的制度、流程、招商手冊及項目簡介等文字材料須報經(jīng)集團(tuán)商管公司審批后方可制作，招商宣傳資料制作完成后

10、應(yīng)交集團(tuán)商管公司存檔備案。招商部經(jīng)理公司總經(jīng)理增加表格租賃確認(rèn)書審批流程租賃合同審批流程項目工作要點(diǎn)工作標(biāo)準(zhǔn)管理控制責(zé)任人工作記錄支持文件3招商工作的組織與實施品牌落位 1. 正確劃分招商區(qū)域，以大型品牌、大客戶為關(guān)注焦點(diǎn)，招商負(fù)責(zé)人全面跟進(jìn)。 2. 在集團(tuán)商管招商部的指導(dǎo)和審核下制訂至少2套的品牌落位圖，1套預(yù)警方案。 合理分工，目標(biāo)分解，責(zé)任到人， 保證招商。招商部經(jīng)理鋪位招商方案意向客戶的管理 1. 做好相關(guān)的客戶記錄，合理劃分客戶群，跟進(jìn)意向客戶，制訂相應(yīng)的招商計劃和工作重點(diǎn)。 2. 重點(diǎn)客戶重點(diǎn)對待，進(jìn)行重點(diǎn)跟進(jìn)和洽談。 3. 在開業(yè)前5個月，制訂招商啟動倒計時，全面向集團(tuán)商管公司匯

11、報招商進(jìn)度。 意向客戶的洽談與選擇須以一線主力品牌客戶、次主力店為重點(diǎn)，率先洽談，優(yōu)先簽約，確保招商質(zhì)量及廣場一流的市場地位。招商部經(jīng)理相關(guān)主管租賃確認(rèn)書審批流程合同簽訂 1. 建立招商檔案，包括商戶資源、商戶合同及資料定期匯總上報集團(tuán)商管公司招商部。 2. 目標(biāo)商戶合作條件的確定和合同申報流程的跟進(jìn)。1. 商管公司應(yīng)集團(tuán)規(guī)定招商審批權(quán)限，嚴(yán)格按照各種招商工作流程開展招商工作，超出權(quán)限應(yīng)及時上報集團(tuán)商管公司審批。2. 每周須及時將招商進(jìn)度上報集團(tuán)商管公司招商部。招商員文員相關(guān)主管招商部經(jīng)理租賃合同審批流程合同管理 通過合同申報、審批流程后，招商部需要跟進(jìn)商戶簽訂房屋租賃合同及附件等，并將簽字蓋章的合同柱編號存檔。租賃合同審批流程合作條件變更 若通過合同申報、審批流程后，與商戶的合作條件發(fā)生變化，招商人員應(yīng)填寫合同意見反饋或合同變更審批，經(jīng)公司總經(jīng)理審批后上報集團(tuán)商管公司審批變更。租賃合同審批流程招商推廣活動的組織 1. 招商啟動