Z項目物業(yè)工程設(shè)備管理規(guī)定

1、z項目物業(yè)工程設(shè)備管理規(guī)定 項目物業(yè)工程設(shè)備管理規(guī)定 一、工程設(shè)備管理 1.0目的 為逐步建立*物業(yè)工程設(shè)備規(guī)范化管理,特制定本工程設(shè)備管理規(guī)定。 2.0適用范圍 2.1本管理規(guī)定適用于:*物業(yè)的商業(yè)類及住宅類項目物業(yè)工程設(shè)備總體管理。 2.2由于住宅類項目技術(shù)含量和管理技能要求相對較低,依據(jù)體系適用范圍的可裁剪原則,住宅類物業(yè)工程可按各自項目狀況參照設(shè)備臺帳匯總冊的內(nèi)容對表單等進(jìn)行裁剪。 3.0管理職責(zé) *物業(yè)工程部員工負(fù)責(zé)詳細(xì)操作,領(lǐng)班以上管理人員負(fù)責(zé)操作協(xié)調(diào)管理,工程部主管(物業(yè)項目的工程最高負(fù)責(zé)人)負(fù)責(zé)總體監(jiān)督管理,對所管工程目標(biāo)管理的達(dá)標(biāo)負(fù)責(zé)。 4.0基礎(chǔ)設(shè)備管理 4.1*物業(yè)工程部

2、在設(shè)備資料和設(shè)備基本完成驗收接管后,工程部主管負(fù)責(zé)支配對所接管的公共設(shè)施設(shè)備,按工程設(shè)備臺帳編號管理規(guī)定統(tǒng)一進(jìn)行設(shè)備編號。 4.2工程檔案資料交接上分類登記,商業(yè)項目填寫圖紙資料驗收交接匯總表。 4.2工程部主管負(fù)責(zé)對所接管的工程設(shè)備,支配建立和不斷完善設(shè)備臺帳匯總冊和設(shè)備臺帳登記卡的項目內(nèi)容記錄。 4.4按所制定的設(shè)備運行操作及操作規(guī)程、巡察管理規(guī)定進(jìn)行工作。 4.5按制定的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度進(jìn)行設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作,對外包維保項目按外包合同和相關(guān)工程管理規(guī)范進(jìn)行監(jiān)管。 5.0特種設(shè)備管理 5.1變配電設(shè)備及其凹凸壓配電房安全用具、電梯設(shè)備、擦窗機(jī)、鍋爐設(shè)備、壓力容器、避雷裝置等國家技監(jiān)部門規(guī)定的

3、特種設(shè)備,按技術(shù)監(jiān)督管理部門規(guī)定的期限及要求進(jìn)行定期檢測,特種設(shè)備定期安全檢測的合格憑證(如:電梯年檢合格證等)按規(guī)定掛放標(biāo)示。 5.2特種設(shè)備定期安全檢測的合格憑證,均須按檢測合格憑證在特種設(shè)備定期檢測一覽表登記存檔備查。 6.0外包設(shè)備維保監(jiān)督管理 6.1工程設(shè)備維保外包合同/協(xié)議應(yīng)明確商定:維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)和范圍內(nèi)容;報修準(zhǔn)時 率、修理合格率、故障的有效掌握率;對無法按時修復(fù)設(shè)備的應(yīng)急處置保障措施; 主要零配件更換;外包維護(hù)保養(yǎng)計劃及實施評估考核等合同要素條款。 6.2外包設(shè)備的修理和維護(hù)保養(yǎng)范圍、內(nèi)容的工作質(zhì)量,工程部主管(物業(yè)項目工程最高負(fù)責(zé)人)應(yīng)支配相關(guān)專業(yè)的技工跟進(jìn)協(xié)調(diào)監(jiān)督過程與結(jié)果

4、。 6.3參與跟進(jìn)外包設(shè)備的修理、維護(hù)保養(yǎng)工作協(xié)調(diào)監(jiān)督管理的員工,除需具備專業(yè)工程學(xué)問技能和工程規(guī)范外,還應(yīng)了解熟識所跟進(jìn)的工程外包合同/協(xié)議技術(shù)條款和修理維保工作內(nèi)容等。 6.4外包設(shè)備的修理、維護(hù)保養(yǎng)工作重點從:外包設(shè)備的安全運行角度,報修的準(zhǔn)時率、修理的合格率、故障的有效掌握率、維護(hù)保養(yǎng)的到位率等綜合方面對外包維保商的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。 7.0設(shè)備操作規(guī)程管理 7.1設(shè)備操作規(guī)程具有很強(qiáng)操作的專業(yè)針對性、操作的程序性和個案特性,除通用常規(guī)設(shè)備(如:供配電的倒閘操作票、常規(guī)水泵操作規(guī)程等)可采用通用性的操作規(guī)程及操作票。 7.2高壓供配電、各類中央空調(diào)機(jī)組、消防系統(tǒng)等主要系統(tǒng)設(shè)備的操作

5、規(guī)程,各物業(yè)項目應(yīng)按設(shè)備操作使用維護(hù)說明書,可按供配電倒閘操作操作規(guī)程格式編制相關(guān)的設(shè)備操作規(guī)程,并按操作規(guī)程進(jìn)行操作。 8.0相關(guān)記錄 8.1設(shè)備資料驗收交接匯總表(適用于商業(yè)類項目) 8.2設(shè)備臺帳匯總冊 8.3設(shè)備登記卡 8.4特種設(shè)備定期檢測一覽表 8.5倒閘操作票 二、設(shè)施設(shè)備資料管理內(nèi)容 1.0物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備交接驗收類檔案資料 1.1物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)平面圖、設(shè)備系統(tǒng)竣工圖紙資料。 1.2物業(yè)設(shè)施設(shè)備的質(zhì)監(jiān)、消防、技防、等政府管理部門的驗收合格文件報告。 1.5物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備操作、維護(hù)手冊等技術(shù)資料移交記錄。 1.6物業(yè)公共區(qū)域及公共設(shè)施設(shè)備驗收移交記錄 2.0物業(yè)設(shè)施設(shè)備的檢測類資

6、料 2.1變配電的電氣測試報告 2.2電梯的檢測報告及年檢合格證 2.3生活水箱的定期清洗消毒、水質(zhì)檢測報告。 2.4樓宇避雷系統(tǒng)的定期檢測報告 2.6消防系統(tǒng)設(shè)備試機(jī)檢測記錄,煙感、溫感等探頭定期測試記錄。 2.7監(jiān)視和測量裝置校準(zhǔn)記錄與特種設(shè)備檢測記錄 3.0設(shè)備類修理保養(yǎng)外包合約/協(xié)議 4.0設(shè)備修理、維護(hù)保養(yǎng)計劃與實施類資料 4.1設(shè)備操作運行的工作日志(主要操作、巡察、機(jī)房進(jìn)出等)記錄表單 4.2各類設(shè)施設(shè)備的修理維護(hù)保養(yǎng)計劃與實施狀況記錄 4.3報修及修理回訪記錄 5.0工程設(shè)備應(yīng)急處理記錄 6.0工程專業(yè)培訓(xùn)與考核記錄 7.0商業(yè)項目ba系統(tǒng)中關(guān)鍵軟件運行程序與數(shù)據(jù)的備份 三、工

7、程資料建檔參考標(biāo)準(zhǔn)要求 工程設(shè)施設(shè)備圖紙及其資料應(yīng)分類建檔,要求有目錄索引有目錄查詢清單,有 柜、有卷、有袋、有文件夾存放,并應(yīng)準(zhǔn)時不斷補(bǔ)充完善,做到完整、精確。序號檔案文件資料內(nèi)容文件夾名稱目錄索引建檔要求主管部門建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)備竣工圖紙資料按圖紙名稱采用圖紙檔案盒 1物業(yè)工程部 系統(tǒng)竣工圖資料設(shè)目錄索引按系統(tǒng)分類建檔 質(zhì)檢、消防、技竣工驗收文件按設(shè)備單項黑色a4文件夾 2物業(yè)工程部 防等驗收文件設(shè)目錄索引分類分本建檔 設(shè)施設(shè)備各設(shè)施檢測報告按職能部門黑色a4文件 3物業(yè)工程部 類檢測記錄設(shè)目錄索引夾分類建檔 公共設(shè)施設(shè)設(shè)備移交記錄按設(shè)施設(shè)備黑色a4文件夾 4物業(yè)工程部 備移交記錄名稱設(shè)索引分

8、類分本建檔 設(shè)施設(shè)備操作設(shè)備操作手冊按設(shè)施設(shè)備黑色a4文件夾 5物業(yè)工程部 與維護(hù)說明書名稱設(shè)索引分類分本建檔 工程設(shè)備維維保合同協(xié)議按設(shè)備系統(tǒng)黑色a4文件 6物業(yè)工程部 護(hù)保養(yǎng)合約設(shè)目錄索引夾分類建檔 工程管理文工程管理文件按設(shè)備系統(tǒng)黑色a4文件 7物業(yè)工程部 件表單匯編設(shè)目錄索引夾分類建檔 公司/部門會議記要按部門日期黑色a4文件夾 8物業(yè)工程部 會議記要設(shè)目錄索引分類分本建檔 工程管理報告包工程管理月報按部門日期黑色a4文件夾 9物業(yè)工程部 含節(jié)能降耗記錄設(shè)目錄索引分類分本建檔 維保計劃與實際維保計劃與實施按設(shè)施設(shè)備黑色a4文件夾 10物業(yè)工程部 執(zhí)行狀況記錄設(shè)目錄索引分類分本建檔 工程

9、設(shè)備主要設(shè)備巡察記錄按設(shè)備系統(tǒng)黑色a4文件 11物業(yè)工程部 操作巡察記錄設(shè)目錄索引夾分類建檔 業(yè)戶報修及報修/回訪記錄按日期設(shè)黑色a4文件夾 12物業(yè)工程部 其回訪記錄目錄索引分類分本歸檔 裝修審圖/施工二次裝修管理按區(qū)域單元黑色a4文件 13監(jiān)督檢查記錄設(shè)目錄索引夾分類建檔相關(guān)職能部門 工程管理各工程突發(fā)事件按職能部門黑色a4文件 14物業(yè)工程部 類突發(fā)事件設(shè)目錄索引夾分類建檔 按職能部門黑色a4文件 15其他文件資料其他文件資料物業(yè)工程部 設(shè)目錄索引夾分類建檔 四、設(shè)備編號管理規(guī)定 1、為統(tǒng)一規(guī)范*物業(yè)所管轄的工程設(shè)備編號,特制定本工程設(shè)備編號管理規(guī)定。 2、設(shè)備編號按設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行分類編號

10、,以設(shè)備機(jī)組整體為對象進(jìn)行編號管理。 3、設(shè)備編號按三組(四二四)編號方式 - 設(shè)備順序號 設(shè)備系統(tǒng)代碼 物業(yè)樓盤代碼 如:cssjfs0125表示:常熟世紀(jì)中心消防設(shè)備第125號 4、設(shè)備所屬系統(tǒng)代號(如:el表示電氣設(shè)備) el:電氣設(shè)備包括:凹凸壓配電柜、發(fā)電機(jī)、避雷裝置等各類電器設(shè)備等。 ac:空調(diào)設(shè)備包括:冷凍機(jī)組、熱泵機(jī)組、鍋爐、換熱器、水泵風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、 變風(fēng)量機(jī)組、空調(diào)箱、單體空調(diào)機(jī)等。 sd:給排水設(shè)備包括:水泵、減壓閥、氣壓罐、水箱、游泳池設(shè)備、熱水器、污水 處理設(shè)備等。 le:電梯設(shè)備包括:升降梯、雜貨梯、自動扶梯、擦窗機(jī)、吊籃等。 fs:消防設(shè)備包括:消防報警主機(jī)、消

11、防/噴淋泵、消防卷簾、正壓/排煙風(fēng)機(jī)等。 sa:保安設(shè)備包括:閉路監(jiān)控設(shè)備、巡更、門禁、防盜報警設(shè)備等。 cb:通訊廣播包括:交換機(jī)、音響設(shè)備、放大器、綜合布線、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等。 oa:辦公設(shè)備包括:辦公電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)等。 ba:樓宇自控包括:自控電腦、掌握設(shè)備、ddc箱、執(zhí)行機(jī)構(gòu)等。 pa:車庫設(shè)備包括:車庫掌握電腦、閘機(jī)、出入票機(jī)等。 tl:工具包括電動工具、測量儀器、專用工具、通用工具。 tv:有線電視與衛(wèi)星電視包括:接收機(jī)、錄像機(jī)、影碟機(jī)、監(jiān)視器等。 qt:其他設(shè)備:以上分類未納入的設(shè)備 5、設(shè)備順序號 按設(shè)備系統(tǒng)按順序編號,如:供配電設(shè)備屬el系統(tǒng),從0001號起逐個編號至

12、最終一臺設(shè)備為止,依此類推。 五、設(shè)備機(jī)房安全管理規(guī)定 1.0目的 為保證*物業(yè)工程部所管轄的機(jī)房設(shè)備正常安全運作,特制定本設(shè)備機(jī)房安全管理規(guī)定。(本管理規(guī)定作為工程部的內(nèi)部上墻管理制度) 2.0適用范圍 本設(shè)備機(jī)房安全管理規(guī)定適用于:*物業(yè)工程部所管轄的變/配電房、發(fā)電機(jī)房、消防泵房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房、鍋爐房、電話機(jī)房、衛(wèi)星電視及管道井等設(shè)備機(jī)房的安全管理。 3.0管理職責(zé) 本管理規(guī)定由工程部各專業(yè)工種員工負(fù)責(zé)操作執(zhí)行,落實到人,工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。 4.0設(shè)備機(jī)房安全環(huán)境管理 4.1設(shè)備機(jī)房的安全及環(huán)境管理按:設(shè)備操作、巡察、修理、維保的責(zé)任劃分落實到 人,責(zé)任人應(yīng)定期支

13、配保潔、除塵、油漆和粉刷工作。設(shè)備機(jī)房總體應(yīng)保持通風(fēng)、干燥、干凈的環(huán)境。當(dāng)值責(zé)任人有責(zé)任對機(jī)房的設(shè)施設(shè)備缺陷供應(yīng)書面報告。 4.2設(shè)備機(jī)房設(shè)施,a.門窗無破損,無人工作時門上鎖;b.天花:無裂痕無起殼、脫殼現(xiàn)象,無滲漏、無蜘網(wǎng);c.墻面、地坪:干凈、無裂痕、無破損;d.照明燈具功能完好。 4.3機(jī)房內(nèi)應(yīng)保持干凈無垃圾,無亂堆亂放物品。設(shè)備機(jī)房內(nèi)禁止帶入任何食品,特殊是變配電房等重要電氣機(jī)房。 4.4設(shè)備機(jī)房內(nèi)必要的工具/物品應(yīng)設(shè)立標(biāo)識區(qū)與標(biāo)識線整齊存放,無關(guān)物品一般不應(yīng)存放機(jī)房內(nèi)。 4.5變/配電房應(yīng)保證“四防一通”的電氣規(guī)范要求。機(jī)房內(nèi)的建筑孔洞必需封堵完好。變/配電房應(yīng)留意防水高門檻的設(shè)置

14、。水泵及空調(diào)等有水機(jī)房內(nèi)應(yīng)留意地漏、排水的設(shè)置,并保持暢通,地坪保持無積水。 4.6按消防安全管理規(guī)定,機(jī)房內(nèi)合理配妥消防滅火器材。機(jī)房內(nèi)電氣掌握箱及熱源燈具四周必需保證安全距離,除危急品庫外嚴(yán)禁存放易燃易爆物品。 5.0機(jī)房設(shè)備管理 5.1按工程上墻制度要求懸掛相應(yīng)的上墻制度,按設(shè)備標(biāo)識規(guī)范配置相應(yīng)的標(biāo)識,設(shè)備名牌應(yīng)保持完整,有必要的安全運行的開/關(guān)等狀態(tài)標(biāo)識。各類管道色標(biāo)應(yīng)符合規(guī)范。 5.2機(jī)房設(shè)備外觀應(yīng)保持潔凈干凈,設(shè)備功能及運行正常,設(shè)備及其配電箱/柜等應(yīng)保持完好無損。 6.0機(jī)房設(shè)備操作、檢修、維保管理 6.1機(jī)房設(shè)備及重要設(shè)備的檢修維護(hù)保養(yǎng)、動用消防設(shè)施設(shè)備的、涉及系統(tǒng)的、軟件程序

15、變更的等重要操作均實行工作申請單審批制。 6.2機(jī)房設(shè)備的操作按相關(guān)設(shè)備操作規(guī)程進(jìn)行。機(jī)房設(shè)備的檢修維護(hù)保養(yǎng)按相關(guān)機(jī)電設(shè)備修理維護(hù)管理規(guī)定執(zhí)行。 6.3因季節(jié)性長期不用的、設(shè)備或管道/管線作斷點修理時,在關(guān)閉設(shè)備電源或管路管閥時,須掛警示標(biāo)識牌,實行誰掛牌誰摘牌。當(dāng)掛牌人不在時,摘牌人須復(fù)核確認(rèn)后準(zhǔn)時摘牌,準(zhǔn)時恢復(fù)該管路閥門、線路開關(guān)的正常狀態(tài)。 6.4凡修理影響業(yè)戶正常使用時,事先通過客服向有關(guān)業(yè)戶發(fā)出通告后方可進(jìn)行。上述操作過程與工作結(jié)果,各部門當(dāng)值人員均需準(zhǔn)時記錄在相關(guān)工作日志中。 7.0設(shè)備機(jī)房進(jìn)/出管理 7.1進(jìn)/出設(shè)備機(jī)房,當(dāng)值人員應(yīng)順手關(guān)門、人離鎖門。 7.2外部門工作人員及外包

16、維保單位工作人員因工作需要進(jìn)入設(shè)備機(jī)房的,應(yīng)憑工作單操作,當(dāng)值人員須負(fù)責(zé)督促并辦理設(shè)備機(jī)房進(jìn)/出登記手續(xù)。 7.3凡外單位人員參觀需要進(jìn)入設(shè)備機(jī)房的,應(yīng)經(jīng)相關(guān)部門主管以上領(lǐng)導(dǎo)同意,并有相關(guān)部門人員伴隨,當(dāng)值人員負(fù)責(zé)辦理進(jìn)/出登記手續(xù)。 7.4凡與工作的無關(guān)人員,當(dāng)值人員有責(zé)任禁止其隨便進(jìn)入,凡發(fā)覺有違規(guī)進(jìn)入的,當(dāng)值人員將擔(dān)當(dāng)責(zé)任。 8.0相關(guān)記錄 8.1設(shè)備機(jī)房操作巡查記錄表 8.2設(shè)備機(jī)房外來人員進(jìn)出登記表 六、消防設(shè)備安全管理規(guī)定 1.目的 為保證消防設(shè)備正常運行,實現(xiàn)消防安全無火災(zāi)的質(zhì)量管理目標(biāo),特制訂本管理規(guī)定,本管理規(guī)定作為物業(yè)管理的內(nèi)部上墻管理制度。 2.適用范圍 本管理規(guī)定適用于

17、:消防系統(tǒng)設(shè)備的操作、巡查、檢修、維護(hù)保養(yǎng)過程。 3.管理職責(zé) 本管理規(guī)定由工程部各專業(yè)員工和保安部相關(guān)員工負(fù)責(zé)操作執(zhí)行,領(lǐng)班負(fù)責(zé)抽查監(jiān)管,工程部主管及相關(guān)部門主管負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。 4.工作職責(zé) 4.1保安部相關(guān)當(dāng)值員工,負(fù)責(zé)監(jiān)控中心消防設(shè)備日常操作及轄區(qū)消火栓箱、消防接合器、滅火器材、防火卷簾門等巡查操作管理。 4.2工程部當(dāng)值員工負(fù)責(zé)消防機(jī)房設(shè)備、消防風(fēng)機(jī)消防設(shè)備巡查維護(hù)管理。 4.3工程部專業(yè)人員在檢修消防設(shè)備時,若造成消防報警系統(tǒng)、消防風(fēng)系統(tǒng)、防火卷簾、應(yīng)急廣播等設(shè)備全部或部分停止時,必需事先填寫檢修通知單。檢修維護(hù)工作應(yīng)在盡可能短的時間內(nèi)完成。 4.5工程部專業(yè)人員負(fù)責(zé)檢查消防水系統(tǒng)管

18、網(wǎng)閥門除放水閥常關(guān)閉,其余閥門應(yīng)保證常開(包括消防水泵接合器水閥門),須保證物業(yè)轄區(qū)消防管網(wǎng)中始終有壓力水,消防掌握應(yīng)設(shè)置在:“自動”狀態(tài)。 5.相關(guān)記錄 5.1保安部消火栓箱及滅火器巡檢表(保安部) 5.2工程部相關(guān)值班日志 七、倒閘操作規(guī)程 為保證*物業(yè)項目的供電系統(tǒng)設(shè)備正常運行和人身安全,防止憑想象、憑記憶進(jìn)行變配電設(shè)備的操作,強(qiáng)電專業(yè)員工必需按本倒閘操作規(guī)程執(zhí)行操作,強(qiáng)電領(lǐng)班負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。 1.0倒閘操作前的預(yù)備工作 1.1強(qiáng)電專業(yè)員工依據(jù)變配電操作任務(wù),填寫倒閘操作票,強(qiáng)電領(lǐng)班負(fù)責(zé)審核 作內(nèi)容和倒閘操作順序是否符合規(guī)程,在監(jiān)護(hù)人欄簽名確認(rèn)。 1.2強(qiáng)電專業(yè)員工負(fù)責(zé)操作前的現(xiàn)場設(shè)備檢查

19、,強(qiáng)電領(lǐng)班負(fù)責(zé)復(fù)查,確保不會帶負(fù)荷、不帶接地線的誤操作。 1.3模擬預(yù)演倒閘操作人與監(jiān)護(hù)人應(yīng)事先在模擬屏上依據(jù)倒閘操作順序預(yù)演。 1.4安全措施在監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)下,操作人戴好絕緣手套及穿上高壓絕緣靴,帶上安全操作用具。 1.5核對銘牌監(jiān)護(hù)人按操作項目核對操作設(shè)備銘牌是否正確。 2.0倒閘操作步驟 2.1監(jiān)護(hù)人記下操作開始時間,發(fā)布允許操作令。 2.2監(jiān)護(hù)人依據(jù)倒閘操作票操作順序唱票,每項只允許唱讀一次。 2.3倒閘操作人依據(jù)監(jiān)護(hù)人唱票內(nèi)容高聲復(fù)票,并按令進(jìn)行操作。 2.4倒閘操作人每進(jìn)行一步操作,監(jiān)護(hù)人應(yīng)檢查操作人每步操作是否精確,由監(jiān)護(hù) 人在倒閘操作票上打一次“”。 2.5倒閘操作完畢后,由監(jiān)護(hù)人記下操作結(jié)束時間進(jìn)行最終復(fù)查,并做好各項操作記錄,向工程部經(jīng)理匯報完成