土地估價技術(shù)報告規(guī)范

1、1 / 221 / 22 “土地估價技術(shù)報告（文字式） “的基本內(nèi)容及期說明一封面封面內(nèi)容和格式如下：土地估價技術(shù)報告封面標(biāo)題 項目名稱 ；說明估價項目的全稱，內(nèi)容包括評估目的及估價對象價格類型（土地使用權(quán)或其他）等字樣。估價項目他稱后加括號注明估價對象所在市、縣全名，如“縣（市） ” 字樣 受托估價單位： 說明進(jìn)行該項估價并符合估價資質(zhì)的機(jī)構(gòu)名稱，可同時列出使用估價機(jī)構(gòu)土地估價報告編號： 說明估價機(jī)構(gòu)對該項目的編號，含有“ （地名）估價機(jī)構(gòu)簡稱（年度）（估）字第 號” 等字樣，其中 年度為提交土地估價報告日期所在年度土地估價技術(shù)報告編號：說明估價機(jī)構(gòu)對該項目的技術(shù)編號 ，含有 “ （地名）估

2、價機(jī)構(gòu)簡稱（年度）（技）字第 號” 等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在年度提交估價報告日期： 說明土地估價報告提交的具體日期2 / 222 / 22 關(guān)鍵詞： 估價對象 所在市、縣全名，和項目名稱中市、縣全名一致；估價目的 ，應(yīng)簡要說明“企業(yè)收購、轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)、清產(chǎn)核資、合資、其他”等目的；估價機(jī)構(gòu) ，說明估價機(jī)構(gòu)全稱；年度 ，說明提交土地估價報告日期所在年度二正文正文內(nèi)容和格式如下：土地估價技術(shù)報告正文標(biāo)題 第一部分總述分標(biāo)題 一、 估價項目名稱：說明估價項目的全稱，內(nèi)容包括評估目的及估價對象價格類型（土地使用權(quán)或其他） 等字樣。 估價項目他稱后加括號注明估價對象所在市、縣全名，如“縣

3、（市） ” 字樣 如一個項目涉及兩個以上市縣時，應(yīng)分市縣分別出具土地估價技術(shù)報告二、 委托估價方 ： 說明該項估價的委托單位或個人 委托估價方 說明該項估價的委托單位3 / 223 / 22 及基隸屬關(guān)系、 委托單位和估價對象土地使用者之間的關(guān)系、主營業(yè)務(wù)范圍等以及單位地地址、法人代表、 聯(lián)系人等， 或委托的個人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等三、 受托估價方 ： 說明該項估價的受托估價機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)地址、估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)級別、資格證書獲得時間、估價資格有效期、資格證書編號、法人代表等四、 估價目的 ：說明該項估價是為了滿足委托方的何種需要及其估價依據(jù)、估價結(jié)果的應(yīng)用方向等 ，對估價依據(jù)則應(yīng)注明文號、批準(zhǔn)單位及批

4、準(zhǔn)日期等五、 估價依據(jù) ：說明該項估價所依據(jù)的國家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及估價對象所在省市的有關(guān)法律規(guī)定，采用的 技術(shù)規(guī)程 ，委托方提供的有關(guān)資料，受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲取的資料等上述估價依據(jù)應(yīng)和估價過程相一致，對估價過程中選擇、有關(guān)參數(shù)確定（如選用基準(zhǔn)地價、征地費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)等）所依據(jù)的主要文件應(yīng)列出六、 估價基準(zhǔn)日說明估價結(jié)果對應(yīng)的具體日期 ，樣式為 年 月 日七、 估價日期說明該項估價工作的起止日期 八、地價定義說明估價對象實(shí)際用途和宗地內(nèi)外實(shí)際開發(fā)程度、本次估價所設(shè)定的開發(fā)程度和用途及其理由， 現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件， 實(shí)際用途需以國有土地使用登記用途

5、為依據(jù)。土地開發(fā)程度的設(shè)定應(yīng)和估價對象土地利用特點(diǎn)和估價目的相一致，分別界定為宗地外圍或宗地內(nèi)外 “ 幾通 ” （指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等）和宗地內(nèi)平整；地價4 / 224 / 22 定義應(yīng)注明所估地價的內(nèi)涵是指在估價基準(zhǔn)日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設(shè)定的開發(fā)程度和用途、法定最高年限內(nèi)一定年期的土地使用權(quán)（或包括其他內(nèi)容）價格 九、 估價結(jié)果 說明最終確定的總地價、單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣表示，總地價附大寫金額，并附土地估價結(jié)果一覽表（附表）。如需用外幣表示的，應(yīng)標(biāo)明估價基準(zhǔn)日外幣和人民幣的比價。十、 需要特殊說明的事項1、 估價的前提條件和假設(shè)條件說

6、明進(jìn)行本次估價及估價報告和估價結(jié)果成立的前提條件（如估價依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、地價內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等）、假設(shè)條件（如估價對象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價基準(zhǔn)日設(shè)定等）2、估價結(jié)果和估價報告的使用包括以下內(nèi)容：（1）估價報告和估價結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù) 。說明進(jìn)行本次估價所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價報告和估價結(jié)果的作用依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力；（2） 本報告和估價結(jié)果使用的方向和限制條件。說明估價報告和估價結(jié)果在一定評估目的下使用， 注明土地估價報告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價技術(shù)報告不提供給委托方；（3）土地估價結(jié)果的有效期 。說明估價報告和估價結(jié)果的有

7、效期限；（4）申明估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價機(jī)構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)；（5）違規(guī)使用土地估價報告和估價結(jié)果的法律責(zé)任。5 / 225 / 22 3、需要特殊說明的事項說明：（1）有關(guān)資料來源及未經(jīng)實(shí)地確認(rèn)或無法實(shí)地確認(rèn)的資料和估價事項；（2）對估價結(jié)果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項（如地價指數(shù)、開發(fā)程度、設(shè)定用途等）以及采取的相應(yīng)措施；（3）估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理必要及時說明原因或依據(jù)；（4）其他需要特殊說明的問題。十一 、 土地估價師簽字由參加評估及符合估價資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)中的至少兩名土地估價師簽字，并注明 土地估價師資格證書號十二、 土地估價機(jī)

8、構(gòu)由簽字土地估價師所在的估價機(jī)構(gòu)法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少 一個為符合土地估價資質(zhì)的估價機(jī)構(gòu)估價機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：（機(jī)構(gòu)公章）年月日附土地估價結(jié)果一覽表（附表）6 / 226 / 22 第二部分估價對象描述及地價影響因素分析一、 估價對象描述1、土地登記狀況說明估價對象的來源及歷史沿革，估價地理位置、土地用途四至、面積、土地級別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等2、土地權(quán)利狀況說明估價對象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利狀況，以 出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時間 、出讓金數(shù)額批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限 及宗地使用的特

9、殊規(guī)定，對估價對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等要詳加說明3、土地利用狀況說明估價對象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建、構(gòu)物及其用途、建筑 、容積率 、綠化率 等， 重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其他地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價對象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、 最佳利用等情況，對以規(guī)劃條件進(jìn)行評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等7 / 227 / 22 上述內(nèi)容中，土地登記和權(quán)利狀

10、況以土地登記、土地使用證和土地使用權(quán)出讓合同中的有關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容和實(shí)際勘察和調(diào)查的內(nèi)容為準(zhǔn) 土地權(quán)利狀況中他項權(quán)利限制以及土地利用限制 等對地價造成影響的，應(yīng)說明影響趨勢及影響程度 二、 地價影響因素分析說明影響估價對象地價水平的因素1、一般因素應(yīng)說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內(nèi)容：（1）城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）； （2）房地產(chǎn)制度和房地產(chǎn)市場狀況（ 含土地制度、住房制度、地價政策等）； （ 3）產(chǎn)業(yè)政策 （含稅收政策等） ； （4）城市規(guī)劃和發(fā)展目標(biāo)； （5）城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（包括城市經(jīng)濟(jì)布局、發(fā)展水

11、平、綜合實(shí)力、社會儲蓄和投資、物價變動等內(nèi)容）2、區(qū)域因素說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對地價的影響，可包括（1）區(qū)域概況（ 含區(qū)域位置、人口、級別、狀況、對外交通條件等）； （2）交通條件 （含區(qū)域內(nèi)公共交通狀況、對外交通條件等）； （3）基礎(chǔ)設(shè)施條件指區(qū)域內(nèi)供水排水供電、通訊、通暖、煤氣及學(xué)校、 醫(yī)院等配套設(shè)施的完善程度； （4）環(huán)境條件 （含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）； （5）產(chǎn)業(yè)集聚狀況； （6）規(guī)劃限制等 這里區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價級別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象特點(diǎn)和做人目的有所選擇和側(cè)重，著重進(jìn)行影響因素的描述 8 / 228 / 22 3

12、、個別因素說明估價對象位置、面積、用途、寬度、臨先進(jìn)狀況、形狀、地質(zhì)、地形、地勢、 容積率、 宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明 上述因素分析和“ 土地估價報告” 中的因素說明有所區(qū)別，“ 土地估價報告” 的影響地價的因素說明側(cè)重于對有關(guān)影響因素的陳述，這里則 側(cè)重于對地價影響因素進(jìn)行分析，其中對地價 影響大的重要因素必須分析，和本次估價相關(guān)性小或無關(guān)的因素僅為參照。因土地的特殊用途或他原因而影響地價的特殊因素，要在這里說明并進(jìn)一步分析在對地價影響因素分析時，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對地價可能產(chǎn)生的影響程度及影響趨勢并和土地估價過程中有關(guān)方法選擇

13、、參數(shù)確定、 因素分析和比較內(nèi)容等相對應(yīng)， 要求對 地價影響因素的分析要和估價結(jié)果的確定聯(lián)系起來，做到分析合理、 參數(shù)有據(jù)、估價得當(dāng)，不能前后矛盾地價影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規(guī)范，內(nèi)涵準(zhǔn)確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述9 / 229 / 22 第三部分土地估價分標(biāo)題 一、估價原則簡要說明該項估價所遵循的主要原則。各項原則的具體內(nèi)容參見城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 （以下簡稱規(guī)程 ）上述 估價原則可根據(jù)估價對象特點(diǎn)和估價目的有所選擇常用的原則：1、替代原則 （所有方法適宜）2、變動原 則（所有方法適宜）3、需求和供求原則（所有方法適宜）4、預(yù)期收益原則（適合收益還原法、假設(shè)開發(fā)法）5、協(xié)調(diào)

14、原則 (所有方法適宜 )即土地效用的最有效發(fā)揮，必須以周圍各類環(huán)境適度為前提，在評價時，要充分注意周圍的環(huán)境適度性。6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）7、多種方法結(jié)合原則8、最有效利用原則如設(shè)定為現(xiàn)狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說就是最有效使用。待開發(fā)的土地評估，且最大限度的滿足規(guī)劃要求，使用最有效使用原則。可能出現(xiàn)的錯誤：原則敘述不全、原則和所選方法無聯(lián)系（如利用的是待估宗地現(xiàn)狀10 / 2210 / 22 條件評估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設(shè)開發(fā)法而出現(xiàn)了預(yù)期收益原則等） 。二、估價方法和估價過程要求說明估價方法選擇依據(jù) 和每種方法的估價過程 應(yīng)根據(jù)估價對象

15、特點(diǎn)及項目的實(shí)際情況，依據(jù)規(guī)程選取適宜的估價方法（市場比較法、收益還原法、成本逼近法 、 剩余法 、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等） 。要求在一項估價中所選方法 不少于兩種 ， 并說明估價方法選擇的依據(jù)同時，各種估價方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足規(guī)程的相應(yīng)要求在選擇估價方法時，如估價對象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi) 、基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，參照基準(zhǔn)地價的未級地 進(jìn)行評估 （一）市場比較法應(yīng)用此種方法估價，要按照規(guī)程規(guī)定，選擇相似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較修正后，確定待估土地的價格要求比較實(shí)例不得少于三個。估價中， 除要求選擇的實(shí)例和估價對象屬于同一供需圈 、用途一致 、在地域上屬 近鄰區(qū)域或類

16、似區(qū)域外，對比較實(shí)例選擇、比較因素選擇因素條件的比較及因素修正在有以下具體要求：1、比較實(shí)例選擇 。要求比較實(shí)例至少有三個，選擇的實(shí)例和估價對象應(yīng)屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間和估價基準(zhǔn)日相差不超過3 年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并具體說明實(shí)例的位置，用途、面積、土地等級、土地利用情況、 土地開發(fā)程度、 交易時間、 土地使用年限、 交易方式、 交易情況和交易價格等。11 / 2211 / 22 2、因素選擇 。估價時選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素，包括交易時間、交易情況、交易方式、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、離市中心距離、交通條

17、件、環(huán)境條件、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的因素選擇應(yīng)有所不同，具體因素選擇可參照城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程。以上因素要和報告第二部分所分析的地價影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。3、因素條件說明。具體說明估價對象和比較實(shí)例的各因素條件，列表如下：表一比較因素條件說明表估價對象和比較案例比較因素估價對象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例四交易時間交易情況交易方式土地使用年限土地用途區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況離市中心距離 /公里2152543交通條件環(huán)境條件個別容積率宗地面積 / 平方米宗地形狀規(guī)則規(guī)則較規(guī)則不規(guī)則不規(guī)則不規(guī)則規(guī)劃條件12 / 2212 / 22 因素上表中所列因素應(yīng)

18、根據(jù)不同用途，并結(jié)合實(shí)際調(diào)查情況和估價對象的特點(diǎn)確定，因素描述的應(yīng)是比較因素的具體條件和具體內(nèi)容，不能使用相同、較好、接近、 較差等 無具體含義的用語， 能量化的一定要使用量化指標(biāo)，如距離市中心距離應(yīng)注明具體距離為多少；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如基礎(chǔ)設(shè)施狀況用生地（或達(dá)到開工建設(shè)條件）、宗地紅線外三通一平、五通一平、七通一平來描述。估價對象和比較實(shí)例的名項條件說明客觀、具體，其中估價對象的因素條件說明要和第二部分影響地價的因素分析相一致，不能前后矛盾。4、編制比較因素條件指數(shù)表為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進(jìn)行比較因素修正，必須將 因素指標(biāo)差異折算為反映價格差異的因素條件指數(shù)，并編制 比較因

19、素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以估價對象的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)為100 ， 將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件和估價對象相比較，確定出相應(yīng)的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)在說明確定依據(jù)時，應(yīng)以地產(chǎn)市場情況如市場交易實(shí)例、基準(zhǔn)地價及修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等）和估價對象特點(diǎn)為基礎(chǔ)，根據(jù)估價人員的合理分析或依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律、 法規(guī)等規(guī)定的， 應(yīng)說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)內(nèi)容、文號及批準(zhǔn)時間等。列表表示如下：表二比較因素條件指數(shù)表（附表）5、因素修正13 / 2213 / 22 在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行 比較實(shí)例估價期日修正，交易情況、 因素修正及年期修正 ，即

20、將估價對象的因素條件指數(shù)和比較實(shí)例的因素條件進(jìn)行比較，得到各因素修正系數(shù)，列表表示如下：表三比較因素修正系數(shù)表估價對象和比較案例比較因素實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三實(shí)例四交易時間交易情況交易方式土地使用年限土地用途區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況離市中心距離 /公里100/102100/98100/92100/96交通條件環(huán)境條件個別因素容積率宗地面積 /平方米宗地形狀100/100100/98100/96100/96規(guī)劃條件比準(zhǔn)價格 / 元/平方米估價對象評估價格/ 元/ 平方米注：表中所列比較因素、因素說明及修正系數(shù)僅表示修正方向，具體內(nèi)容及修正幅度14 / 2214 / 22 需依照規(guī)程和相應(yīng)分析確定6、實(shí)例

21、修正后的地價計算經(jīng)過比較分析， 采用 各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實(shí)例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價對象條件時的比較價格，再依據(jù)規(guī)程的地價確定方法，最后確定估價對象的價格（二）收益還原法應(yīng)用此方法估價，要依據(jù)規(guī)程規(guī)定程序和方法進(jìn)行，技術(shù)報告中應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明：1、具體說明 實(shí)際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應(yīng)的條件，采用市場比較法、剩余法等求算收益時，應(yīng)根據(jù)各自方法的有關(guān)要求列出計算步聚和計算過程。2、總費(fèi)用中涉及到的項目和各項標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù) 、確定 方法 和各項參數(shù)的 選取標(biāo)準(zhǔn) ，依據(jù)涉及有關(guān)法律、法規(guī)的，要說明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間、文號及內(nèi)容等。3、說明土地純收益

22、的測算依據(jù)和方法涉及房地產(chǎn)和房屋純收益的，應(yīng)具體說明有關(guān)參數(shù)的選取及計算過程。4、明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)。5、說明土地使用年限、收益還原法公式選取和收益價格確定（三）剩余法15 / 2215 / 22 應(yīng)用此方法估價，依據(jù)規(guī)程規(guī)定程序和方法進(jìn)行。技術(shù)報告中應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明：1、通過分析估價對象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途。建筑容積率、綠化覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度等項內(nèi)容。2、明確估價對象開發(fā)完成后的利用方式（買賣、出租等）及依據(jù)目前市場狀況

23、估算的不動產(chǎn)總價，并說明估算方法及依據(jù)。在估算不動產(chǎn)總價時，應(yīng)選擇至少 三個市場案例 ，可采用市場比較法的有關(guān)程序和要求進(jìn)行確定。3、對計算中所采用的建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用要說明其確定的方法和依據(jù)；對開發(fā)周期 、 利息、稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)和開發(fā)商利潤等要說明其選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。4、說明計算公式、計算過程和結(jié)果（四） 成本逼近法應(yīng)用些種方法估價，要求按照規(guī)程的規(guī)定程序和方法進(jìn)行，并需明確以下有關(guān)內(nèi)容：1、要 詳細(xì)說明土地取得費(fèi)的各組成項目及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。有文件依據(jù)的， 應(yīng)首先符合國家性法律、法規(guī)等， 不合理收費(fèi)不應(yīng)作為依據(jù)。同時要說明所依據(jù)文件的名稱、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間及文件中有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；沒

24、有文件從這以后的，如屬當(dāng)?shù)匾话?6 / 2216 / 22 規(guī)定，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)赜型瑓^(qū)域的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)要在對估價對象所在區(qū)域進(jìn)行充分調(diào)查實(shí)際情況的基礎(chǔ)上（如調(diào)查征地實(shí)例），分析后 確定客觀取得費(fèi)用 ，并說明原因。2、明確估價對象的開發(fā)期限 、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)并說明依據(jù)。有文件依據(jù)的， 說明文件的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)時間及內(nèi)容等，沒有文件依據(jù)的，應(yīng)通過地產(chǎn)市場中開發(fā)費(fèi)用的調(diào)查，確定的開發(fā)費(fèi)用能反映當(dāng)?shù)氐钠骄_發(fā)水平。3、貸款利息、投資回報率、土地還原利率的確定，要在技術(shù)報告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結(jié)果。4、說明成本價格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確

25、定方法和依據(jù)。5、根據(jù)估價對象的區(qū)域因素，個別因素條件進(jìn)行區(qū)位修正，因素說明應(yīng)和第二部分的地價影響因素相一致，具體格式可參照基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中的修正體系。6、說明土地價格的確定方法和結(jié)果（五） 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法應(yīng)用此方法進(jìn)行估價，應(yīng)按規(guī)程規(guī)定的程序和方法進(jìn)行。在技術(shù)報告中應(yīng)對如下事項予以明確說明：1、具體說明采用的基準(zhǔn)地價的公布（或制定）時間、批準(zhǔn)文件、批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、基準(zhǔn)地價內(nèi)涵及其利 用基準(zhǔn)地價計算宗地價格的公式等。基準(zhǔn)地價內(nèi)涵是指在一定 基準(zhǔn)日 、設(shè)定的 土地開發(fā)程度、設(shè)定的 土地用途 、法定最高年17 / 2217 / 22 限的區(qū)域 平均土地使用權(quán)價格。2、說明 宗地位置、用途及估價對

26、象所在 級別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價和對應(yīng)的 因素修正系數(shù)表及因素條件說明表，并注明來源及依據(jù)。3、說明估價對象的各項因素具體條件，應(yīng)按 因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。具體形式可參見市場比較法中因素條件明說表。4、確定估價對象各因素修正系數(shù)和綜合修正系數(shù) 。5、說明 年期 、期日 及 其他影響地價因素間的差別和相應(yīng)的修正系數(shù)。6、對基準(zhǔn)地價修正得到宗地地價。當(dāng)估價對象設(shè)定的土地開發(fā)程度和基準(zhǔn)地價設(shè)定的土地開發(fā)程度不相一致時，應(yīng)進(jìn)行土地開發(fā)程度修正三、地價的確定1、地價確定的方法要求說明對不同估價方法結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整的原因。對采用眾數(shù) 、平均值 或以其中某一價格等為最終宗地地價的，要解釋其方法選擇

27、的依據(jù)如評估方法選擇采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，最終估價結(jié)果必須考慮基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的評估結(jié)果 2、估價結(jié)果 應(yīng)注明 地價種類 、總地價 、單位面積地價 、地價單位 ，總地價并用 大寫 表示。如用外幣表示地價，應(yīng)注明估價基準(zhǔn)日外幣和人民幣的比價18 / 2218 / 22 第四部分附件分標(biāo)題 應(yīng)包括 1、委托估價函 、2、估價對象土地使用證復(fù)印件或土地產(chǎn)權(quán)證明材料（附宗地圖）（出讓土地需附出讓合同或協(xié)議）、3、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件或證明材料、4、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑圖等、5、 估價對象照片 （從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建構(gòu)筑物、用途及利用特點(diǎn)、 6、有關(guān)背景材料（如估價項目的有關(guān)批準(zhǔn)文件等，如為規(guī)劃利用應(yīng)提交規(guī)劃利用的項目建議書、 可行性研究報告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或?qū)彾ㄔO(shè)計方19 / 2219 / 22 案通知書等規(guī)劃文件） 、7、估價 對象如設(shè)定他項權(quán)利進(jìn)的有關(guān)權(quán)利人證明材料 、8、估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)及簽字土地估價師證書復(fù)印件、9、委托方營業(yè)執(zhí)照等）在提交有關(guān)估價對象土地產(chǎn)權(quán)證明材料時，估價人員必須對土地產(chǎn)權(quán)證