房地產(chǎn)評(píng)價(jià)實(shí)踐

1、精心整理房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)：北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)9棟第12層02號(hào)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估委托方：于同江估價(jià)方：北京宜山房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：張*估價(jià)作業(yè)日期：二O六年一月十日至二O六年一月十六日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：jZ- >, - * Cj-第一部分：致委托方函致于同江：承蒙委托，*房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)位于 北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)9棟第12層02號(hào)（建 筑面積188.42平方米）房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估目的是為委托方用該房產(chǎn)向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款 提供價(jià)值參考依據(jù)。估價(jià)人員本著獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則，在進(jìn)行實(shí)地查勘、廣泛收集有關(guān)市場(chǎng)信息和估 _. 1 價(jià)對(duì)象信息的基礎(chǔ)上，全面

2、分析了影響估價(jià)對(duì)象公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的各項(xiàng)有利和不利因素， 根據(jù)國(guó)家有 關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)和估價(jià)目的， 按照科學(xué)的估價(jià)程序，并運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，對(duì)本次估價(jià) 對(duì)象進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年1月10日的市場(chǎng)價(jià)值為1625.05萬(wàn)元，（幣I1 種：人民幣）。以下是估價(jià)結(jié)果明細(xì)表。詳情請(qǐng)閱讀房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。估價(jià)結(jié)果明細(xì)表評(píng)估對(duì)象實(shí)用面積3）估價(jià)單價(jià)（元 / m2）估價(jià)值（萬(wàn)元）京師家園二棟五梯101室188.4286246.141625.05法定代表人：李*北京宜山房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二O六年一月十六日第二部分：估價(jià)J帀聲明我們鄭重聲明：1估價(jià)人員在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)

3、確的。2本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是估價(jià)人員自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到 本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、估價(jià)人員與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或 偏見(jiàn)。4、估價(jià)人員依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論， 撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5、估價(jià)人員張*已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6、本報(bào)告書(shū)含若干附件，與報(bào)告書(shū)正文具同等效力，不可分割對(duì)待。7、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助。 I y 一./ I !8本評(píng)估報(bào)告由北京宜山房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 負(fù)責(zé)解釋。9、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下

4、使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)'"-.J>書(shū)面同意,本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和 個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。特此聲明！參與本系評(píng)估活動(dòng)的評(píng)估人員簽名：姓名評(píng)估師注冊(cè)號(hào)簽字張*二O六年一月十六日 第三部分：估價(jià)假設(shè)和限制條件一、假設(shè)和限制條件lg I1本估價(jià)報(bào)告中的市場(chǎng)價(jià)值，是指估價(jià)對(duì)象在采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償 權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價(jià)值。 所謂公開(kāi)市場(chǎng)，是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交 易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場(chǎng)信息，有比較充裕的

5、時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。此外，市場(chǎng)交易條件公開(kāi)并不具有排它性， 即所有市場(chǎng)主體都可以平等自由地參與交易并同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：(1) 自愿銷(xiāo)售的賣(mài)方及自愿購(gòu)買(mǎi)的買(mǎi)方；(2) 有一段合理的洽談交易時(shí)間，可以通盤(pán)考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià)；(3) 在此期間物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定；(4) 該物業(yè)可以在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)?5) 不考慮特殊買(mǎi)家的額外出價(jià)。2、對(duì)于估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門(mén)對(duì)房 地產(chǎn)證登記內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，由委托方保證其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。3、估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為準(zhǔn)，我們 未進(jìn)行

6、專(zhuān)業(yè)測(cè)量，無(wú)理由懷疑記載數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)不符。4、對(duì)于估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試，不能確定其結(jié)構(gòu)是否 存在內(nèi)部安全隱患。此次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)是安全的。6、 本報(bào)告中的估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)、在市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿(mǎn)足估價(jià)的假設(shè)和限制、 并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場(chǎng)價(jià)值，不包含該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。7、估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為完成實(shí)地查勘之日。二、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)1本報(bào)告中市場(chǎng)趨勢(shì)分析等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是估價(jià)人員根據(jù)具體情況和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況分析L推斷、預(yù)測(cè)得出，僅供委托方參考，其結(jié)論受估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)、能力的限制及一定程度主觀因素影響， 特提請(qǐng)

7、報(bào)告使用人注意。2委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價(jià)所需的重要依據(jù)，估價(jià)人員已對(duì)其給予了必要的 關(guān)注。該資料的真實(shí)性、合法性和完整性均由委托方負(fù)責(zé)， 對(duì)由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任， 我公 司不承擔(dān)任何責(zé)任。3、如無(wú)特別說(shuō)明，本估價(jià)報(bào)告中所使用的貨幣均為人民幣。4、本次評(píng)估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，本報(bào)告結(jié) 果必須作相應(yīng)調(diào)整。第四部分：房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方于同江二、估價(jià)方北京宜山房地產(chǎn)評(píng)估有限公司地址：北京市X路X號(hào)X大廈22樓法人代表：李*房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)級(jí)別：貳級(jí)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：*號(hào)聯(lián)系人：*聯(lián)系電話(huà)：010-*三、評(píng)估對(duì)象1、1.估價(jià)對(duì)象基本狀況本次

8、估價(jià)對(duì)象為北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū) 9棟第12層02號(hào)房地產(chǎn)，房屋建筑面積為188.42 平方米，商品房用途為住宅。北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)11棟為普通住宅，建成于2007年，鋼混結(jié)構(gòu)，總層數(shù)19層，建筑 物外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設(shè)；配置兩部客梯；設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)。 估價(jià)對(duì)象位于12層，四室兩廳2衛(wèi)一廚格局，正南朝向。室內(nèi)裝修情況為：地面鋪地板磚，內(nèi)墻 刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?，斷橋鋁窗。室內(nèi)水、電、天燃?xì)?、有線電視等設(shè)施齊全。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察，委估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量良好，裝修保養(yǎng)情況較好，未發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)沉降、結(jié)構(gòu)變形等現(xiàn)象。用年限法和現(xiàn)場(chǎng)觀察法確定估價(jià)對(duì)象成新率為87%平面如圖所

9、示。2. 估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況根據(jù)商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載，估價(jià)對(duì)象買(mǎi)受人為于同江，商品房用途為住宅，房屋建筑面積為188.42平方米，土地使用年限自 2007年2月23日至2077年2月23日。本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無(wú)抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利存在，不存在法律糾紛，評(píng) .'! 1/'估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。、-d 廣 |3. 估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（1）海淀區(qū)基本概況估價(jià)對(duì)象位于北京市海淀區(qū)，海淀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況等，均對(duì)估價(jià) 對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格有明顯的影響。海淀區(qū)擁有深厚的文化底蘊(yùn)和豐富的文化資源，同時(shí)也是全國(guó)智力資源和科技人員最密集的

10、地 區(qū)。以圓明園、頤和園為代表的園林藝術(shù)，記載了海淀的文化積淀；以北大、清華為標(biāo)志的高等學(xué) 府和以中科院為代表的科研院所，證明了海淀的文化傳承；以國(guó)風(fēng)企業(yè)等為代表的現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)集 團(tuán)，更標(biāo)示出海淀文化的發(fā)展創(chuàng)新。圖書(shū)城身處的中關(guān)村地區(qū)尤其是文化與科技發(fā)展交融的前沿地 帶。這里的高等學(xué)府6 8所，有以中科院為代表的各級(jí)各類(lèi)科研機(jī)構(gòu)2 13家，兩院院士占全國(guó)院士總數(shù)的3 9%，每年產(chǎn)業(yè)輻射全國(guó)的高水平科研成果數(shù)千項(xiàng)，高新技術(shù)4 5 0 0余家，年銷(xiāo)售額達(dá)4 7 0億元（ 1 9 9 9年）。其中，純智力產(chǎn)業(yè)（軟件、圖書(shū)、企業(yè)診斷及咨詢(xún)等）占全國(guó)的5 0%左右，全員勞動(dòng)生產(chǎn)能力達(dá)20萬(wàn)左右，以此項(xiàng)區(qū)

11、域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判斷，中關(guān)村無(wú)疑可列全國(guó)之首。（2）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況位于北京市海淀區(qū)太陽(yáng)園小區(qū)9棟第12層02號(hào)，正南方靠北三環(huán)，街對(duì)面是大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)， 正西方靠大鐘寺東路方向，委估對(duì)象地處北京市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大，周?chē)h(huán)境良好，目前是北京市繁華的商業(yè)、辦公地段。估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)，土地現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度達(dá)到宗地外“五通一平”，基礎(chǔ)設(shè)施狀況完全可以滿(mǎn)足 居民生活需要。4. 估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)分析近年，受土地開(kāi)發(fā)投資力度加大和建安工程逐步恢復(fù)等因素影響，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁；開(kāi)發(fā)供給不斷恢復(fù)，竣工面積穩(wěn)定增長(zhǎng)；隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格的繼續(xù)上漲，銷(xiāo)量出現(xiàn)下滑；

12、金融 貸款力度的加大以及銷(xiāo)售市場(chǎng)的活躍使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目到位資金增幅擴(kuò)大。2015年北京全市住宅網(wǎng)上簽約49891套，與2014年相比，成交套數(shù)同比上漲13.7%,成交總 金額同比上漲37.7%，成交均價(jià)漲幅為12.8%。除了 2015年初開(kāi)局遇冷，進(jìn)入二季度以來(lái)，北京樓 市成交無(wú)論量?jī)r(jià)都接連攀升，甚至有多個(gè)月份成交連連破紀(jì)錄。新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)兩個(gè)月縮小。調(diào)查顯示，9月份，我市新建住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)同比上漲3.6%，漲幅比上月提高1.5個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比 漲幅已連續(xù)兩個(gè)月縮小。二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅略有回落。9月份，我市二手住宅價(jià)格指數(shù)同比下降1.

13、8%,降幅比上月縮小0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲0.1%，價(jià)格環(huán)比在連續(xù)3個(gè)月上漲0.2%之后，本月漲幅比上月回落 0.1個(gè)百分點(diǎn)。受銷(xiāo)售形勢(shì)好轉(zhuǎn)及降息、擴(kuò)大內(nèi)需等宏觀政策出臺(tái)影響， 5月份以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位 資金呈全面回升態(tài)勢(shì)。前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金 3944.1億元，比上年同期增 長(zhǎng)82.8%,增幅比1-8月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中金融貸款增長(zhǎng)最快，為 1602.2億元，同比增長(zhǎng)j !、 I1.5倍。自籌資金和定金及預(yù)收款分別為 600.9億元和1074.5億元，同比分別增長(zhǎng)25.9%和65.9%?？傊本┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)趨勢(shì)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)

14、生一定的影響。四、估價(jià)目的為委托方擬用估價(jià)對(duì)象向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2016年1月10日六、價(jià)值定義（1）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。該估價(jià)結(jié)果基于以下假設(shè)條件：估價(jià)對(duì)象以委托方確定并經(jīng)政府確認(rèn)的用途持續(xù)使用，估價(jià)對(duì)象無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制和其他限 制按估價(jià)目的的使用情形；未考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害和強(qiáng)制處分等非常因素對(duì)估價(jià)對(duì)象 的影響。（2）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的用途為居住用房。因此，本估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)滿(mǎn)足本估價(jià)報(bào)告中“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”下的房地產(chǎn)所有權(quán)公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)格。貨幣單位：人民幣元。七、估價(jià)依據(jù)1. 有關(guān)政策法規(guī)和

15、文件（1）中華人民共和國(guó)土地管理法；（2）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；（3） 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999;（4） 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范GB/T18508-2001；（5）京政發(fā)200232號(hào)文件北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地 價(jià)的通知；（6）京國(guó)土房管出20021121號(hào)文件關(guān)于公布本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知；（7）其它相關(guān)法律法規(guī)。2. 委托方提供的有關(guān)資料3. 評(píng)估人員掌握的有關(guān)市場(chǎng)資料及估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查所獲得的資料。八、估價(jià)原則本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則、最高最佳使用原則、替代原

16、則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等，對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行客觀、公正、科學(xué)、合理的評(píng)估。九、估價(jià)方法估價(jià)對(duì)象用途為住宅，與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用資料較齊全，故采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象建筑物重置成本的價(jià)格，由于估價(jià)對(duì)象土地處于北京市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域， 可以采用 基準(zhǔn)地價(jià)修正法測(cè)算其樓面熟地價(jià)；由于與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易案例較多，可采用市場(chǎng)比 較法測(cè)算其市場(chǎng)價(jià)格。然后綜合兩種方法的評(píng)估結(jié)果來(lái)確定其最終價(jià)格。1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)等評(píng)估成果，按照替代原則，就估價(jià)對(duì)象之土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基

17、準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象之土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。2、成本法：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，減去建筑物折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的方法。3、市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似 房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。十、評(píng)估結(jié)果本著公正、公平、公開(kāi)的總原則，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和對(duì)委估對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)分析，按照房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序， 選擇適宜的估價(jià)方法，評(píng)估得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值定義 和有關(guān)限制

18、條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2016年1月10日的市場(chǎng)價(jià)格為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價(jià)：1625.05萬(wàn)元大寫(xiě)金額：壹仟叁佰伍拾陸萬(wàn)陸仟貳佰元整房地產(chǎn)單價(jià)：82246.14元/平方米十一、估價(jià)人員勘查人：張*簽名：估價(jià)人員：張*簽名：十二、估價(jià)作業(yè)日期二O六年一月十日至二O六年一月十六日十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期本報(bào)告在市場(chǎng)情況無(wú)較大波動(dòng)時(shí)有效期為一年 （自二O六年一月十六日起至二O七年一月 十五日），若市場(chǎng)有較大波動(dòng)或超過(guò)一年，需重新進(jìn)行評(píng)估。第五部分：估價(jià)技術(shù)報(bào)告、估價(jià)對(duì)象資料估價(jià)對(duì)象戶(hù)型面積（卅）地段太陽(yáng)園4室2廳2衛(wèi)188.42太陽(yáng)園類(lèi)比對(duì)象資料1參照物基本資料、可比實(shí)例 項(xiàng)目中山大學(xué)博雅苑海

19、怡灣畔金暉苑類(lèi)型住宅住宅.住宅i' ；'結(jié)構(gòu)質(zhì)式鋼混鋼混鋼混地段等級(jí)三級(jí)三級(jí)三級(jí)土地使用權(quán)類(lèi)型出讓出讓出讓交易面積（平方米）1155102106成交單價(jià)（元/平方米）7742110681664115室內(nèi)二次裝修情況中檔裝修中檔裝修中檔裝修流水號(hào)無(wú)8嚴(yán)（無(wú)）市場(chǎng)調(diào)查（無(wú)）市場(chǎng)調(diào)查交易日期I 12015-32015-92015-12備注二手房二手房一手房2、參照物與估價(jià)對(duì)象對(duì)比表項(xiàng)目中山大學(xué)博雅 苑海怡灣畔金暉苑估價(jià)對(duì)象交易情況偏低正常正常/交易日期2015年3月2015年9月2015年12月估價(jià)時(shí)點(diǎn)商服繁華度中山大學(xué)校園 內(nèi)，基本沒(méi)有 商業(yè)設(shè)施近郊海景小 區(qū)，商業(yè)氣氛 不濃郁主要

20、以普通 商業(yè)為主商業(yè)中心，繁華 度咼交通便捷度一般，離公交 較遠(yuǎn)小區(qū)前后均有 公交線路較好小區(qū)門(mén)外有公 交線路公共配套設(shè)施較完善較完善一般較完善環(huán)境與景觀較好好一般較好結(jié)構(gòu)質(zhì)式鋼混鋼混鋼混鋼混建成年份2004200220092007小區(qū)品牌檔次中中高一般中樓宇樣式多層，電梯多層，無(wú)電梯多層，無(wú)電梯多層，電梯小區(qū)配套較好好一般較好小區(qū)環(huán)境綠化好綠化好綠化一般綠化好物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理門(mén)衛(wèi)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理外觀及外墻飾材好、噴涂較好、瓷磚略好、馬賽克好、噴涂所在層數(shù)/總層數(shù)6層/11層3層/5層4層/7層12層/19層建筑面積(川)155102106188戶(hù)型及平面布置好好門(mén).一般好朝向南北

21、南北 丫南北南北處于中間西頭中間中間氐層有無(wú)附屬間 或架空層有1 ,"有有有總價(jià)12001090680三、因素修正1交易情況修正(1)基準(zhǔn)地價(jià)說(shuō)明：I I 2002年12月4日，北京市人民政府頒發(fā)了京政發(fā)200232號(hào)文件北京市 人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知；2002年12月27日，北京市國(guó)土資源和房屋管理局以京國(guó)土房管出20021121號(hào)文件頒發(fā)了關(guān)于公 布本市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方法的通知，本報(bào)告以上述兩個(gè)文件為 依據(jù)估算土地使用權(quán)價(jià)格。所選參照物與估價(jià)對(duì)象性質(zhì)一致。搜房網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京市2015年下半年商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)82283元/平方米

22、。按照當(dāng)前情況，以上三個(gè)參照物中除金輝園房產(chǎn)外均比現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值低。據(jù)北京市住規(guī)建局發(fā)布的全市6-612月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新建住房?jī)r(jià)格為81028元/平方米，比去年價(jià)格上漲8.47%。根據(jù)收據(jù)數(shù)據(jù)及資產(chǎn)評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)得到以下調(diào)整:價(jià)格情況偏差量修正系數(shù)中山大學(xué)博雅苑偏低約低1%100/99海怡灣畔正常正常100/100金輝園正常無(wú)需修正100/1002、交易時(shí)間修正根據(jù)北京晚報(bào)：“12月21日消息，6-12月新建住房?jī)r(jià)格為81028元/平方米，比去年價(jià) 格上漲8.47%。”則每月平均上漲1.4%?？紤]到2015年7月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8874 元/平方米，環(huán)比6月上漲0.21%,漲幅與6月相比有所下降，其中環(huán)比漲跌幅在1鳩內(nèi)的城市數(shù)量共有80個(gè)。所以，每月上漲取1%所以，交易時(shí)間修正如下表:修正率（取整）修