房地產(chǎn)時(shí)代天驕商場(chǎng)策劃案可編輯

1、房地產(chǎn)時(shí)代天驕商場(chǎng)策劃案【最新資料，WOR文檔，可編輯修改】項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于廣州市東山區(qū)東華西路， 項(xiàng)目所處地段為東山區(qū)的一個(gè) 傳統(tǒng)老城區(qū)地帶，周邊建筑物較為陳舊，項(xiàng)目附近有中華廣場(chǎng)、流行前 線、海印體育名店城等大型的商用物業(yè)， 而由中華廣場(chǎng)為代表的該商業(yè) 圈為廣州內(nèi)繼兩大步行街（北京路、上下九路）和天河城外一個(gè)新興的 商業(yè)中心，而該商圈以潮流、時(shí)尚、前衛(wèi)等特色吸引了越來(lái)越多的年輕 一代消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目所處的整個(gè)中山三路商圈形成一個(gè)以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚 潮流精品為主的商業(yè)圈。而項(xiàng)目所處的東華西路由于地段、 交通等因素 制約，現(xiàn)時(shí)還沒(méi)有形成中山三路一級(jí)商圈的商業(yè)氣氛， 現(xiàn)時(shí)周邊的商業(yè) 氣氛主要靠臨街商

2、鋪來(lái)支撐。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)樓層面積（平方米）首層1903二層2292三層2292項(xiàng)目商圈分析商圈特性傳統(tǒng)業(yè)態(tài)以摩配和通訊產(chǎn)品為主中山三路商圈是較為傳統(tǒng)的廣州市摩托車配件和通訊產(chǎn)品（以手機(jī)為 主）交易的集中區(qū)域，其中摩托車配件原先以較場(chǎng)西路為主要分布，自從 中華廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，大部分商家都被遷到中華廣場(chǎng)負(fù)一層進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，但經(jīng)營(yíng) 效果一般，再加上現(xiàn)時(shí)在郊區(qū)也興起了多間摩配專業(yè)市場(chǎng)（如羅沖圍、廣 源路等地），對(duì)較場(chǎng)西摩配市場(chǎng)帶來(lái)了很大的沖擊，使現(xiàn)時(shí)的較場(chǎng)西的摩配 商家面臨慘淡經(jīng)營(yíng)的局面。而通訊產(chǎn)品市場(chǎng)則在廣州市有很高的知名度， 提起買手機(jī)廣州市民通常都會(huì)首先想到 “陵園西手機(jī)一條街”，再加上金蒂 濠通訊產(chǎn)

3、品交易廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)以及國(guó)訊等共同組成了中山三路商圈的較 具規(guī)模的通訊產(chǎn)品中心。新興的商業(yè)中心區(qū)域地鐵的開(kāi)通帶旺了沿線的商用物業(yè)，中山三路商圈更是以其優(yōu)越的地 理位置成為了廣州市一個(gè)新興的商業(yè)中心區(qū)域，隨著地鐵物業(yè)中華廣場(chǎng)、 流行前線的開(kāi)業(yè)，以其時(shí)尚、潮流的定位成為了除北京路、上下九和天河 城之外又一消閑購(gòu)物的好去處，吸引了越來(lái)越多的消費(fèi)者（特別是年輕一 代）。時(shí)尚潮流精品為主導(dǎo)行業(yè)地處中山三路商圈的商場(chǎng)如金凱、流行前線、中華廣場(chǎng)等，雖然各自 的定位、檔次和經(jīng)營(yíng)條件等方面都有一定的差異，但其目標(biāo)消費(fèi)群體都是 面向追趕潮流的年輕一族，因此在此商圈經(jīng)營(yíng)的商家大多看中了該商圈消 費(fèi)特性，選擇在此經(jīng)營(yíng)

4、時(shí)尚潮流精品（如服裝、飾物為主），由于該商圈具有與北京路、上下九不同的硬件條件，如擁有足夠的大廣場(chǎng)等，使之能夠經(jīng)常舉辦各種時(shí)尚文化SHOW和各種活動(dòng)，使該商圈形成了一種與其他商圈不同的潮流文化，這更為在該商圈經(jīng)營(yíng)時(shí)尚潮流精品奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。商圈代表分析從定位、消費(fèi)客源層面、經(jīng)營(yíng)特色等方面分析中華廣場(chǎng)中華廣場(chǎng)是該商圈最大型的綜合性購(gòu)物中心，是現(xiàn)時(shí)廣州市內(nèi)除天河 城外經(jīng)營(yíng)得較為成功的地鐵物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)定位是集衣、食、住、玩為一體 的綜合性現(xiàn)代商城，是該商圈的標(biāo)志性物業(yè)，其規(guī)模和硬件條件等困素決 定其目標(biāo)消費(fèi)群較廣，而且引入了“吉之島”超市，為商城吸引消費(fèi)者起 到很大的作用。該商城在開(kāi)業(yè)后一段時(shí)間由

5、于經(jīng)營(yíng)方面的原因?qū)е缕湓谳^ 長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)都難以旺場(chǎng)，但隨著地鐵入口開(kāi)通和經(jīng)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)時(shí) 這種情況得到了較大的改觀，中華廣場(chǎng)資料一覽表樓層租金（元/平方米）面積 范圍實(shí)用率月管理費(fèi)（元/平方米）裝修 標(biāo)準(zhǔn)按金租賃 年限優(yōu)惠 方式55725.0 有天二個(gè)月一年首層1350156.8945%58沒(méi)地租金至三均價(jià)738年一一年4845298.52 有天二個(gè)月三層均價(jià)50748.7248%58沒(méi)地租金至三年四層12015060.2 48.5%58有天二個(gè)月一一年免兩個(gè)506.6沒(méi)地租金至三年月裝修租金流行前線地鐵上蓋物業(yè)“流行前線”由于較準(zhǔn)確地將目標(biāo)消費(fèi)群定在年青一族， 加上選擇極佳的開(kāi)業(yè)時(shí)機(jī)（與

6、廣大市民期待已久的地鐵開(kāi)通時(shí)間一致），有 國(guó)際著名品牌店的助陣（“麥當(dāng)勞”的加盟），商場(chǎng)內(nèi)的商品組合也面向廣 大追趕潮流的年輕消費(fèi)者，因而使令到“流行前線”一炮而紅，成為年輕 人的新的購(gòu)物天堂。但由于“流行前線”受到經(jīng)營(yíng)條件的限制，使其經(jīng)營(yíng) 環(huán)境相對(duì)較差，商品組合無(wú)序，經(jīng)營(yíng)檔次較低。流行前線資料一覽表租賃 范圍租金（元/平方米）面積 范圍實(shí)用 率月管理費(fèi)（元/平方米）裝修 標(biāo)準(zhǔn)按金建設(shè)費(fèi)（元/平方米）租賃 年限二期從181到438，均價(jià)3423.948.570%租金內(nèi)含有天沒(méi)地三個(gè)月租金約 2500固定租期為五年金凱商業(yè)城（老鼠街）金凱商業(yè)城是原來(lái)東濠涌邊舊鼠街的商戶遷移組合而成，其特點(diǎn)是經(jīng)

7、營(yíng)一些名牌服飾、精品及化妝品的“水貨”和一些檔次較低但又迎合年輕 一族的潮流商品，由于其價(jià)格比一般商場(chǎng)的正牌貨低得多，因而吸引了眾 多追求時(shí)尚而又消費(fèi)力不強(qiáng)的年輕一族。海印運(yùn)動(dòng)名店城海印東川名店運(yùn)動(dòng)城是廣州市規(guī)模最大、匯聚名店最多的運(yùn)動(dòng)主題式 商場(chǎng)，為消費(fèi)者提供一個(gè)休閑、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、放松的極好場(chǎng)所。為將購(gòu)物 與運(yùn)動(dòng)休閑更好地結(jié)合，運(yùn)動(dòng)城投資興建了門前廣場(chǎng)的各種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，為年輕人提供了一個(gè)戶外運(yùn)動(dòng)的好場(chǎng)所，并依靠經(jīng)常組織各類體育活動(dòng)，吸引了一大批愛(ài)好運(yùn)動(dòng)的消費(fèi)者。地王廣場(chǎng)地王廣場(chǎng)和新英雄廣場(chǎng)及體育公園直接相連， 為廣州最大的地下商城， 共有地下三層，其中負(fù)二層連通地鐵陵園西站臺(tái)，西鄰中華廣場(chǎng)，北

8、與流 行前線相連， 其經(jīng)營(yíng)定位與流行前線相仿， 但其規(guī)劃?rùn)n次比流行前線更高。 由于資金方面的原因，一再推遲開(kāi)業(yè)日期，預(yù)計(jì)明年 6 月開(kāi)業(yè)。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)利用鄰近中山三路商圈的優(yōu)勢(shì)，可為項(xiàng)目帶來(lái)相當(dāng)部分的消費(fèi)人流； 東川路也是商業(yè)氣氛較濃的地段，相信會(huì)對(duì)帶旺本項(xiàng)目起一定作用； 項(xiàng)目周邊學(xué)校林立，相當(dāng)數(shù)量的學(xué)生是項(xiàng)目可針對(duì)的重要消費(fèi)群體；項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目占地面積較小，商業(yè)面積相對(duì)不足； 項(xiàng)目與中山三路商圈有一段距離， 入口位處的東華西路休閑購(gòu)物人流較 少，對(duì)商業(yè)零售將帶來(lái)一定影響；項(xiàng)目定位定位理念充分利用本項(xiàng)目所處地段的優(yōu)勢(shì)，最大限度地為本項(xiàng)目獲取較高的回報(bào)是項(xiàng)目定位的方向所在，為此，建議將本項(xiàng)

9、目規(guī)劃為獨(dú)立性強(qiáng)、經(jīng) 營(yíng)主題新穎的主題商城，并采用靈活多變的經(jīng)營(yíng)模式，才能使商場(chǎng)在激 烈的競(jìng)爭(zhēng)中求生存。鑒于年輕一族是項(xiàng)目商圈消費(fèi)市場(chǎng)的主力群體之 一，而且他們?nèi)菀捉邮苄率挛?，并具有?qiáng)烈的消費(fèi)沖動(dòng)、消費(fèi)信息傳播 迅速等特點(diǎn)，因而備受商家的歡迎。根據(jù)上述的情況，敝司建議本項(xiàng)目在整體規(guī)劃定位上應(yīng)盡全力發(fā)掘 項(xiàng)目的客觀優(yōu)勢(shì)，充分利用本區(qū)域已成型的商業(yè)氛圍， 面對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)潛 力巨大的年輕一族，針對(duì)鄰近商場(chǎng)的不足，將本項(xiàng)目定位為以年輕族群 為目標(biāo)消費(fèi)對(duì)象，立足于引領(lǐng)時(shí)尚潮流的地位，集購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食為 一體的綜合性購(gòu)物商場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)理念：經(jīng)營(yíng)韓國(guó)、日本潮流特色精品為主的活力商城因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)韓國(guó)和日本前衛(wèi)文化對(duì)香

10、港、澳門乃至廣州的年青人極具 影響力，形成一種“香港追韓日潮流一一廣州追香港潮流” 的潮流文化， 而本項(xiàng)目可利用最新資訊將日本最流行的時(shí)裝、飾物、化妝品等直接引入，直接緊追韓日潮流，縮短潮流傳播時(shí)間和途徑，以強(qiáng)烈的新鮮感去 迎合年青一族追逐時(shí)尚的心態(tài)，從而激發(fā)其購(gòu)買欲望。同時(shí)綜觀廣州市的消費(fèi)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)韓日潮流特色精品的商家有相當(dāng)多的數(shù)量，但分布較散，零星分布在北京路、上下九、狀元坊、流行前 線等地，還沒(méi)有一個(gè)集中經(jīng)營(yíng)的地方，可見(jiàn)這是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。因此, 本項(xiàng)目如將經(jīng)營(yíng)定位瞄準(zhǔn)這一龐大的市場(chǎng)，相信會(huì)有很大的市場(chǎng)空間。經(jīng)營(yíng)范圍定位行業(yè)選擇1.1.1.1 行業(yè)定位廣州首個(gè)韓日潮流特色精品商城。1.

11、1.1.2 形象定位? 韓日精彩、活力展現(xiàn)盡在東山“韓日坊”? 西有潮流“狀元坊” 、東有動(dòng)感“韓日坊”1.1.1.3 選擇依據(jù)利用中山三路商圈的優(yōu)勢(shì)， 因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)中山三路商圈已成為廣州市一個(gè)代 表著前衛(wèi)和潮流新商圈；項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體針對(duì) 16 28 歲的年輕消費(fèi)者，而這一年齡段的消 費(fèi)群體在各商業(yè)區(qū)域中所占的例超過(guò)七成； 韓日文化正通過(guò)各種媒體影響著當(dāng)今的年輕一代， 而年輕一代也較熱衷 于接受韓日文化所帶來(lái)的時(shí)尚和潮流的感覺(jué)， 購(gòu)買和使用韓日特色服飾 和精品是年輕人接受韓日文化的一個(gè)表現(xiàn)；經(jīng)營(yíng)前景展望消費(fèi)潛力巨大現(xiàn)時(shí)廣州市經(jīng)營(yíng)韓日特色精品最為集中的地方在狀元坊，狀元坊由于 其商品種類繁多、款

12、式新穎潮流、價(jià)格便宜，吸引了眾多的年輕一族，包 括廣州市內(nèi)離狀元狀較為偏遠(yuǎn)的天河、東山區(qū)等地的消費(fèi)者，但由于狀元 坊經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地有限，導(dǎo)致其遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)物的要求，如果在廣 州再設(shè)一個(gè)類似于狀元坊的集中經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 （如在本項(xiàng)目所處的東山區(qū)），而 且其購(gòu)物環(huán)境比狀元坊更為舒適，可吸引鄰近東山區(qū)的年輕消費(fèi)者到本項(xiàng) 目消費(fèi)，再加上鄰近地鐵的優(yōu)勢(shì)，其市場(chǎng)空間和市場(chǎng)潛力均十分巨大。消費(fèi)需求多樣化由于本項(xiàng)目的定位為經(jīng)營(yíng)韓日潮流特色精品，為滿足消費(fèi)者對(duì)韓日貨的多方面需求，商場(chǎng)的商品組合也應(yīng)迎合消費(fèi)者需求多樣化的要求，完善商場(chǎng)的功能規(guī)劃，與韓日文化相關(guān)的精品、新潮玩物等力求包羅萬(wàn)有，在廣州市場(chǎng)上做到引領(lǐng)潮

13、流，商鋪投資者青睞小面積商鋪根據(jù)精品、服飾類的商品特性，以及“狀元坊”式的商家要求，商鋪的間隔不宜過(guò)大，而且小面積商鋪的總價(jià)相對(duì)不高，無(wú)論對(duì)業(yè)主或租戶來(lái)說(shuō)都比較容易接受，5商鋪價(jià)格定位價(jià)格售價(jià)租金樓層（元/平方米）（元/平方米）首層40000550二層30000300三層22000120鋪位間隔及裝修商場(chǎng)內(nèi)部主要以柱位及消防分區(qū)作為間隔依據(jù)。具體見(jiàn)詳細(xì)的平面圖（二層）；樓層間隔裝修首層、夾層整體不作間隔除必要的天花、地面外，設(shè)計(jì)高檔的屏風(fēng)作為標(biāo)準(zhǔn)展位（約9平方米）的分隔，以靈活機(jī)動(dòng)為原則二、三、四層四周靠墻的鋪位以不 同顏色的地面材料或 地磚線作為標(biāo)示，中 圈部分以柜位形式隔 開(kāi)，以15-20

14、平方米 為主只做地面，不做天花，整個(gè)場(chǎng)用卷 閘分隔成幾個(gè)大區(qū)，拉起卷閘后整 場(chǎng)變得通透歸一，便于作為展館時(shí) 靈活劃分。中圈部份的柜位可隨時(shí) 拆設(shè)五層視承租商家要求而定僅提供中央空調(diào)、消防噴淋等設(shè)施鋪位間隔要根據(jù)商場(chǎng)內(nèi)部的柱位、電梯、步梯、通道等布局，加強(qiáng)商場(chǎng)內(nèi)的整體視覺(jué)效果與商鋪實(shí)用率，而且各商鋪應(yīng)具備可以相互打通的可 能性，靈活間隔，方便客戶使用；另外，在標(biāo)準(zhǔn)層的平面布局中，將西面中部的三個(gè)設(shè)備房及消防梯改為 靠墻設(shè)計(jì)，使得整個(gè)平面形成一個(gè)通透循環(huán)的布局（具體見(jiàn)二層平面間隔 示意圖）。租售方案交易會(huì)期間，本商場(chǎng)可作為交易會(huì)的場(chǎng)外館，接待各方商會(huì)團(tuán)體。例如，可作為玩具、工藝品專場(chǎng)展示，亦可承攬某地區(qū)的商家作為地區(qū) 專場(chǎng)。如交易會(huì)期間供不應(yīng)求的工藝品專場(chǎng)的價(jià)位約為 8萬(wàn)元/展位（約9平方米），但往往被市場(chǎng)炒高至20多萬(wàn)，仍供不應(yīng)求。周邊可供用于展覽的場(chǎng)地供應(yīng)量奇缺。建立品牌通過(guò)本項(xiàng)目投入市場(chǎng)后，應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目的功能定位迅速建立其市場(chǎng)形 象，擴(kuò)大知名度，為招商工作打好基礎(chǔ)； 與省市外經(jīng)委、商委、行業(yè)協(xié)會(huì)、香港貿(mào)促會(huì)、各國(guó)駐穗商務(wù)處建立合 作關(guān)系， 如邀請(qǐng)外經(jīng)委作為本項(xiàng)目的指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，