房產(chǎn)銷售部特殊業(yè)務(wù)審批權(quán)限流程

1、房產(chǎn)銷售部特殊業(yè)務(wù)審批權(quán)限流程 房產(chǎn)銷售部特別業(yè)務(wù)審批權(quán)限及流程 1、臨定 1)定義:指客戶由于認(rèn)購時(shí)所帶定金不足或臨時(shí)未能最終下定決心購買,所以交納不足額定金,商定在一定時(shí)間內(nèi)臨定單位不出售給他人,該客戶有權(quán)優(yōu)先購買。如該客戶在期限內(nèi)打算購買,則補(bǔ)足定金,并辦理相關(guān)認(rèn)購手續(xù);如該客戶逾期未作出打算或打算不購買,則所交部分定金由發(fā)展商沒收,該單位可另行出售。由于臨訂結(jié)果的不確定性,所以應(yīng)留意掌握。 2)適用規(guī)定: a、批準(zhǔn)人應(yīng)盡可能縮短臨定的期限(原則上不得超過3日),逼迫客戶盡早補(bǔ)定成交。 b、依據(jù)臨定金的多少確定臨定期限的長短。原則上每日的臨定金不得少于足額定金的10%。 3)審批人及審批

2、權(quán)限: a.對符合上述條件的臨定由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)。 b.對超出上述范圍的臨定打算由項(xiàng)目經(jīng)理酌情批準(zhǔn)。 c.如銷售經(jīng)理因故不在現(xiàn)場,由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。對符合上述條件的臨定可直接代為批準(zhǔn);對超出范圍的臨定申請?jiān)陔娫捳埵卷?xiàng)目經(jīng)理后代為簽署批準(zhǔn)。 d.全部臨定批準(zhǔn)文件應(yīng)由項(xiàng)目銷售部助理集中存檔,銷售部將視狀況進(jìn)行核查。 4)操作流程 符合條件的超出條件的 2、預(yù)留: 預(yù)留指客戶不支付任何定金而與發(fā)展商商定在一定期限內(nèi)不將某單位出售給其他客戶,由該客戶打算是否優(yōu)先購買。除非經(jīng)銷售部總監(jiān)以上領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)外,原則上不予預(yù)留。 3、保留: 保留指公司由于特定原因(主要是銷控需要,如假銷控)將推出貨量中的部分未

3、售單位不予出售或停止出售。保留需由銷售部總監(jiān)以上批準(zhǔn),由項(xiàng)目銷售部負(fù)責(zé)執(zhí)行。如是假銷控須嚴(yán)格保密。 4、退房: 除重要關(guān)系單位、關(guān)系人或有其它特別原因(主要指我方確有過錯(cuò),如證照不齊等)外,其它狀況一律不得辦理退房。 客戶要求退房,經(jīng)辦售樓員應(yīng)了解狀況,作好說服工作。如確有上述狀況,客戶執(zhí)意退房,可口頭上報(bào)項(xiàng)目銷售經(jīng)理。由項(xiàng)目銷售經(jīng)理進(jìn)一步了解和核實(shí)狀況,對符合條件且無法說服的可打算上報(bào),填寫銷售部業(yè)務(wù)審批單,注明原由,逐級上報(bào)主管銷售的副總批準(zhǔn)后,憑批單由銷售部、財(cái)務(wù)部辦理取消交易及退款手續(xù)。 (代理項(xiàng)目的發(fā)展商有不同的規(guī)定和審批要求的,可依此原則協(xié)商全都后執(zhí)行) 售樓員說服無效 符合條件的

4、 5、換房: 依據(jù)公司規(guī)定,客戶在簽定認(rèn)購書或保留書后原則上不允許換房,除非屬于下列狀況: 1)將小面積單位換大面積單位 2)將總價(jià)低的單位換成總價(jià)高的單位 3)將旺銷單位換成非旺銷單位 4)客戶為重要關(guān)系單位或關(guān)系人 如屬以上狀況,售樓員可上報(bào)項(xiàng)目銷售經(jīng)理,經(jīng)項(xiàng)目銷售經(jīng)理批準(zhǔn)后,方能辦理。 對不符合上述條件的,原則上不予辦理,如確有特別狀況,由項(xiàng)目經(jīng)理酌情考慮是否批準(zhǔn)。 如銷售經(jīng)理因故不在現(xiàn)場,由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)。對符合上述條件的可直接代為批準(zhǔn);對超出范圍的應(yīng)在電話請示項(xiàng)目經(jīng)理后代為簽署批準(zhǔn)。 全部批準(zhǔn)文件應(yīng)由項(xiàng)目銷售部助理集中存檔,銷售部將視狀況進(jìn)行核查。(代理項(xiàng)目的發(fā)展商有不同的規(guī)定和審批要

5、求的,可依此原則協(xié)商全都后執(zhí)行) 原則上不予換房,視特別狀況而定 6、更名: 這里的更名指轉(zhuǎn)讓性質(zhì)的業(yè)主變更。只要在正式簽署商品房買賣合同之前,原則上都允許更改。 是否要收取一定的更名手續(xù)費(fèi)用由項(xiàng)目銷售經(jīng)理提出意見交發(fā)展商確定。如屬直系親屬之間的更名、重要關(guān)系戶更名或有其它特別狀況需要減免手續(xù)費(fèi)的,由項(xiàng)目經(jīng)理酌情批準(zhǔn)交財(cái)務(wù)執(zhí)行?？蛻粼诤炇鹕唐贩抠I賣合同之后要求更名的,原則上不予辦理,客戶可自行委托律師辦理。 (代理項(xiàng)目的發(fā)展商有不同的規(guī)定和審批要求的,可依照執(zhí)行) 7、增減名 指業(yè)主在簽署商品房買賣合同之前,對認(rèn)購書中的業(yè)主人數(shù)或名稱作出部分變更,包括增加業(yè)主、聯(lián)名購買人削減業(yè)主、聯(lián)名購買人變

6、更其中部分業(yè)主等幾種狀況。 客戶要求增減名可直接由售樓員填寫銷售變更審批單,交項(xiàng)目經(jīng)理審核后直接辦理。 客戶在簽署商品房買賣合同之后要求增減名的,原則上不予辦理,客戶可自行委托律師辦理。 (代理項(xiàng)目的發(fā)展商有不同的規(guī)定和審批要求的,可依照執(zhí)行) 8、變更付款方式 業(yè)主在簽署商品房買賣合同和銀行按揭合同之前,可以要求變更簽署認(rèn)購書時(shí)所選定的付款方式,但一定要在發(fā)展商確定的各種付款方式的范圍中進(jìn)行選擇。不需額外審批,直接由操作人員依據(jù)客戶要求,重新打印認(rèn)購書/保留書交客戶簽名確認(rèn)即可。 如變更要求超出付款方式規(guī)定的,由項(xiàng)目銷售經(jīng)理結(jié)合公司規(guī)定及項(xiàng)目銷售狀況酌情確定是否批準(zhǔn)。 (代理項(xiàng)目的發(fā)展商有不

7、同的規(guī)定和審批要求的,可依照執(zhí)行) 流程 9、額外折扣或優(yōu)待:分權(quán)限掌握折扣比例 1)必需確定客戶確有購買意向,只待折扣確定便可成交,如尚存在其它成交障礙,不得進(jìn)行折扣申請。 2)對符合下列條件的,且客戶確以折扣作為成交條件的,可逐級報(bào)請有權(quán)上級批準(zhǔn)賜予相應(yīng)折扣成交。 a.多單認(rèn)購 b.公司或公司高層的特別關(guān)系客戶 c.認(rèn)購部分銷售難度較大的單位 對不符合相應(yīng)條件的折扣申請,經(jīng)辦人不得上報(bào) 3)對符合折扣條件的客戶,經(jīng)辦售樓員應(yīng)先逐級口頭向有權(quán)上級進(jìn)行請示,在獲得有權(quán)上級初步認(rèn)可后,填寫銷售部業(yè)務(wù)審批單,逐級報(bào)請有權(quán)上級批準(zhǔn)后方能執(zhí)行。 4)在折扣未被批準(zhǔn)之前,經(jīng)辦售樓員應(yīng)盡量引導(dǎo)客戶先交足定金,并按正常付款方式的折扣簽定認(rèn)購書,待折扣批準(zhǔn)后再按新的折扣重新簽定認(rèn)購書。 5)項(xiàng)目的詳細(xì)折扣幅度和權(quán)限由各項(xiàng)目銷售經(jīng)理依據(jù)實(shí)際狀況制定建議性方案,逐級上報(bào)公司批 準(zhǔn)后執(zhí)行。 10、補(bǔ)充規(guī)定 1)售樓員不得采取隱瞞或歪曲事實(shí)真相或公司相關(guān)規(guī)定,引導(dǎo)客戶作出違背客戶利益或違背公司利益的打算。 2)售樓員在未經(jīng)有權(quán)上級批準(zhǔn)前不得私自向客戶作出許諾,否則部門將嚴(yán)肅處理。 3)銷售經(jīng)理應(yīng)嚴(yán)把審核關(guān),要對業(yè)務(wù)的真實(shí)性和合規(guī)性負(fù)責(zé)