深圳某大廈投資回報(bào)可行性分析報(bào)告23

1、深圳市長大廈投資回報(bào)可行性分析（一）項(xiàng)目概述國際市長大廈位于深圳市南山區(qū)僑城西路與深南大道交 匯處的東側(cè)。東面是旅游景點(diǎn)一一未來時(shí)代和市井氛圍較 濃的下白石自然村；南面緊鄰白石洲中英文學(xué)校，再往南 是己建或在建的住宅區(qū)，如匯雅苑、桂苑、世紀(jì)村等；西 面過僑城西路是36洞的沙河高爾夫球會(huì)；西北面有名商高 爾夫球會(huì)；北臨城市主干道深南大道。國際市長大廈位于中外聞名的旅游景點(diǎn)華僑城片區(qū)，東 接未來時(shí)代、世界之窗、錦繡中華、民俗文化村，南望深 圳灣海景及香港元朗，西面有高爾夫球場，北面有歡樂谷 等景點(diǎn)，在國際市長大廈遠(yuǎn)眺，可謂“風(fēng)景這邊獨(dú)好”。國際市長大廈占地面積5000m2，總建筑面積3.25萬m2

2、, 由一棟造型獨(dú)特的多功能中高層建筑組成，一次性開發(fā)建 設(shè)。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)用地面積： 容積率： 層數(shù)：建筑覆蓋率：5000. 2m26.525層42%總建筑面積：39915. 9m2其中計(jì)入容積率32513. 5m2面積：19853. Im2住宅：2918. 6m2商業(yè)：2036. 2m2辦公：5105. 9m2酒店：2773. 9m2娛樂：其中不計(jì)入容積率面積：地下一層：地下二層：7486m23856. 44m23629. 56m2建筑設(shè)計(jì)：深圳華工程設(shè) 計(jì)有限公司承建商：物業(yè)管理：（二）投資回報(bào)分析1、投資回報(bào)計(jì)算表:項(xiàng)目費(fèi)用（萬 元）備注（1） 地 價(jià) 款地塊地價(jià)款4140住宅面積：2

3、0000 m2商業(yè)面積：3000 m2辦公面積：1000 m2 住宅部分綜合地價(jià)：1600元/m2商業(yè)部分綜合地價(jià)：2600元/m2辦公部分綜合地價(jià)：1600元/m2 （暫按協(xié)議地價(jià)）(2)建安費(fèi)24000X2500 元/點(diǎn)8125總建面：32500m2 單位成本：2500元/n?建 設(shè) 費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)487.5總建面X150 7E/m2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)97. 5總建面X 30元/m2工程監(jiān)理費(fèi)81.25總建安(8125) 1%項(xiàng)冃管理費(fèi)81.25總建安的1%不可預(yù)見費(fèi)用81.25總建安的1%固定成本合計(jì)13094(1) + (2)每平方米綜合建設(shè)成本 價(jià)40297G/m2(1)+ (2)/32500

4、投資方分?jǐn)偨ㄔO(shè)成本價(jià)54567G/m2(1)+ (2)/24000銷售收入銷售收入；住宅均價(jià)：8000元/m2商業(yè)均價(jià)：15000元/m2辦公均價(jià)：8200元/m2213208000X20000+15000X3000+8200X1000=21320可銷售面積為:24000 m2利潤計(jì)算資金占用利息：6571 萬元X4. 5%296平均按一年計(jì)，6571萬元為 啟動(dòng)資金營銷推廣費(fèi)用（物業(yè)總 價(jià)值X3%）:639.6策劃代理、廣告、包裝、促 銷營業(yè)稅、印花稅及其它 相關(guān)稅（物業(yè)總價(jià)值X5. 71%）:1217可變成本2152.6296+639. 6+1217投資方分?jǐn)倖挝豢勺兂?本8977L/m2

5、可變成本/24000毛利毛利率：6073.4-(21320-6073.4)=40%6073.421320-13094-2152.6所得稅911毛利的15%純利潤：6073.4-9115162.4毛利-所得稅說明:A、地價(jià)款：含項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)、“七通一平”、青 苗補(bǔ)償、協(xié)議地價(jià)、城市增容費(fèi)、城市配套費(fèi)。B、建安費(fèi)：按住宅、商業(yè)、辦公三項(xiàng)的經(jīng)驗(yàn)平 均值計(jì)。C、配套設(shè)施費(fèi)：含水電增容費(fèi)、綠化及道路、煤 氣管道、通訊、有線電視布線、安全監(jiān)控系 統(tǒng)布線、消防、人防、戶外公共設(shè)施（如路 燈、座椅等）、車庫。2、啟動(dòng)資金測算：（1）、一次性交付地價(jià)：4140萬元（2）、建安費(fèi)預(yù)付（25%） : 8125萬元X2

6、5%=2031萬元（3）、配套設(shè)施費(fèi)預(yù)付（含水電增容）：487.5萬元X 25%=121.875 萬元（4）、規(guī)劃設(shè)計(jì)：97. 5萬元X80%=78萬元（5）、營銷推廣及策劃啟動(dòng)費(fèi)用（營銷中心、銷售道5/17具）：200萬元啟動(dòng)資金共計(jì)：6571萬元投資回報(bào)率：4-6571=%3, 量化評定銷售平均價(jià)格：住宅8000元/點(diǎn)商業(yè) 15000元/ m2辦公 8200元/ m2單位成本（含固定成本和可變成本）:6353元/n?（為住宅、商業(yè)和辦公的平均單位成本）可售面積：24000m2銷售收入：2. 132億元稅前利潤（毛利）：6073. 4萬元稅前利潤率：40%（三）資金流量分析本財(cái)務(wù)分析主要研究

7、該項(xiàng)目籌建一一開發(fā)一一銷售一一完成的全過程，現(xiàn)采川資金流量分析方法導(dǎo)入研究。3. 1資金流量圖項(xiàng)目啟動(dòng)資金銷售收入銷售收入銷售收入t銷售收入銷售收入 A銷售收入銷售收入 t6銷售收入 銷售收入工程監(jiān)理費(fèi)3、3建筑工程費(fèi)3、3 支付稅金 還貸款本息 市場推廣費(fèi)3、3 項(xiàng)目管理費(fèi)2/2 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)3、3 小區(qū)配套費(fèi) 市場推廣費(fèi)2/3 工程監(jiān)理費(fèi)2/3建筑工程費(fèi)2/3 市場推廣費(fèi)5 項(xiàng)目管理費(fèi)5 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2、3建筑工程費(fèi)5I規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)5地價(jià)圖中，橫軸（t軸）表示項(xiàng)目從開始進(jìn)行到最后完成的 時(shí)間過程，橫軸上方箭頭表示項(xiàng)目的資金流入，向下箭頭 表示項(xiàng)目的資金流岀。流入、流出的資金量大小用箭頭的 長短大

8、致表示。通過此圖，可以比較清晰地看到本項(xiàng)目的 開發(fā)和經(jīng)營過程。3. 2資金流量表根據(jù)現(xiàn)金流量圖，可以將項(xiàng)目的現(xiàn)金流入、流岀按等額 時(shí)間進(jìn)行排列，編岀現(xiàn)金流量表，從中計(jì)算出具體時(shí)間內(nèi) 現(xiàn)金凈流量，反映項(xiàng)目的資金運(yùn)行動(dòng)態(tài)過程。項(xiàng)目的運(yùn)作 始終要有資金來維持，因此，銷售收入是項(xiàng)目操作過程中 最為敏感的變量，其數(shù)量的多少，到位的快慢決定項(xiàng)目的 走勢。而營銷策劃基本上也是圍繞實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售收入為 核心來展開的。下面就本項(xiàng)目作具體探討。項(xiàng)目的投資回報(bào)情況參見投資回報(bào)計(jì)算表在編制資金流量表之前，先對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及大致的費(fèi)用預(yù)算作簡單描述:項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及大致的費(fèi)用預(yù)算表單位：萬元時(shí)間進(jìn)度耗時(shí)累計(jì)11項(xiàng)目進(jìn)展費(fèi)

9、用111i待付余款2001 年 1月0個(gè)月簽訂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，開 始各項(xiàng)準(zhǔn)備自有啟動(dòng)資金到位+60005712001 年 2月1個(gè)月開始建筑施工圖設(shè)計(jì)，預(yù)付建筑設(shè)計(jì)費(fèi)-32.565土地手續(xù)辦理完畢一次性支付地價(jià)款和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)-414002001 年 3月2個(gè)月提前開始樁基礎(chǔ)工程墊資25%8125完成建筑施工圖，項(xiàng)目報(bào)建支付設(shè)計(jì)費(fèi)-32.532.52001 年 4 月2個(gè)月辦理招投標(biāo)手續(xù) 樁基礎(chǔ)工程完成，工程 全面展開.開始支付監(jiān)理費(fèi)用-2061.25自有啟動(dòng)資金到位+2502212001 年 9月3個(gè)月開始支付工程款-20006125支付監(jiān)理費(fèi)-2041.25準(zhǔn)備銷售前期工作，開始發(fā)生銷售費(fèi)用-

10、1258000申請銀行貸款，啟動(dòng)資金全部到位+522102001 年 9月28日 公開發(fā)售8個(gè)月主體完工，正式銷售，支付銷售費(fèi)用-180459.6支付工程款-20004125支付監(jiān)理費(fèi)-1031.25辦理銀行按揭2002 年 5月10個(gè)月支付工程款-20002125支付監(jiān)理費(fèi)-1021.25支付設(shè)計(jì)費(fèi)用-32.50支付銷售費(fèi)用-59.64002002 年 6月12個(gè)月支付工程款-10001125支付監(jiān)理費(fèi)-1011. 25開始支付小區(qū)配套費(fèi)-150337. 5支付銷售費(fèi)用-1003002002 年 714支付工程款-50062517/17月個(gè)月支付監(jiān)理費(fèi)-11.250支付小區(qū)配套費(fèi)-15018

11、0. 75支付銷售費(fèi)川-1002002002 年 8月16個(gè)月支付工程款，準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收-500125支付小區(qū)配套費(fèi)-15037.5支付銷售費(fèi)川-1001002002 年 9月18個(gè)月支付工程款-1250支付小區(qū)配套費(fèi)-37.50支付銷售費(fèi)川-1000在編制本資金流量表時(shí)，我們將本項(xiàng)目20個(gè)月的開發(fā) 周期劃分為10個(gè)等量時(shí)間段，以現(xiàn)金流入為正，流出為 負(fù)，此處暫不考慮預(yù)售收入。關(guān)于銷售收入的分析后表中 有詳述。資金單位：萬元 時(shí)間單位：兩個(gè)月時(shí) 項(xiàng)目12345啟動(dòng)資金+6000+250+5221土地費(fèi)用-4140項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 費(fèi)建筑設(shè)計(jì) 費(fèi)-32.5-32.5-32.5工程建設(shè) 費(fèi)-2000-200

12、0-2000-10工程監(jiān)理費(fèi)-20-10-10-10小區(qū)配套費(fèi)-15營銷推廣費(fèi)-125-180-59.6-10預(yù)售收入經(jīng)營稅金還貸款本息小計(jì)+1827. 5-32.5-1895+3031-2102. 1-12結(jié)轉(zhuǎn)金額0+1827. 5+1795-100+2931+82凈現(xiàn)金流量+1827. 5+1795-100+2931+828. 9-43投資小計(jì)4172.532. 5214521902102. 113. 3投資情況分析根據(jù)上表，可以了解每個(gè)時(shí)間段的投入資金變化。我們將本1200010000o O o O o O8 600O400OO2項(xiàng)目18個(gè)月的開發(fā)周期劃分為8個(gè)等量時(shí)間段。從投資曲線上看

13、，本項(xiàng)目有四次投資高峰，第一次在項(xiàng) 目啟動(dòng)期間（處于時(shí)段1中），其主要原因是本項(xiàng)目的地 價(jià)款和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)須一次性支付；第二次在項(xiàng)目準(zhǔn)備銷售 時(shí)（處于時(shí)段4中），項(xiàng)目準(zhǔn)備入市，各項(xiàng)銷售推廣工作 需全面投入，同時(shí)銀行申請的貸款到位，施工單位墊資的 25%工程款在此時(shí)開始逐步支付；第三次在項(xiàng)目正式進(jìn)入銷 售階段（處于時(shí)段5和6中），費(fèi)用集中在工程款和銷售 費(fèi)上，此時(shí)主體完工又遇國慶和住交會(huì)，是推廣高峰期； 第四次是在項(xiàng)目收尾階段，除了支付工程款和其他費(fèi)用的 尾款外，開始出現(xiàn)還本付息和納稅（處于時(shí)段10中）?？偟膩碚f，以上各個(gè)時(shí)段的資金投入都是十分巨大 的，尤其集中在啟動(dòng)、開始銷售、和收尾階段。這對銷

14、售 回款提岀了很高的要求，一旦因某些宏觀經(jīng)濟(jì)形勢或?qū)嶋H 操作過程中的原因，導(dǎo)致銷售受阻，將會(huì)給后續(xù)投資形成 較大的壓力。3. 4凈現(xiàn)金流量分析根據(jù)上表，在未考慮預(yù)售收入的情況下，凈現(xiàn)金流量變化曲線如下：從上圖可以看到，項(xiàng)目在進(jìn)行到第5個(gè)時(shí)間段（即10 個(gè)月）后，就必須有銷售收入來補(bǔ)充資金，這是關(guān)系到項(xiàng) 目能否按照既定的計(jì)劃順利推進(jìn)的根本保障。3. 5臨界的預(yù)售收入計(jì)劃下面排出臨界的預(yù)售收入計(jì)劃：單位：萬元5000+臨界銷售收入這個(gè)臨界的預(yù)售收入計(jì)劃，是維持項(xiàng)目運(yùn)作的最低保 證，也是最低的預(yù)售收入要求，只有達(dá)到上面的銷售目標(biāo)， 才能確保在項(xiàng)目運(yùn)作過程中不至于出現(xiàn)資金缺口。否則， 就需要銀行貸款來

15、填補(bǔ)。（四）項(xiàng)目投資回報(bào)的敏感性分析項(xiàng)目分項(xiàng)投資回報(bào)示意圖項(xiàng)目各部分投資回報(bào)一覽表項(xiàng) 目建筑 面積 （m2）單位建筑成本 （萬元）投入 （萬元）收益（萬 元）利潤 （萬元）利潤 率 %固定可變總 體7500033012.6940997. 77985. 0124.2住宅723000. 38090. 059331826. 46361364309. 5413. 5商場27001188. 5448623673. 46309注：以上項(xiàng)目的收益只考慮項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)的可預(yù)計(jì)收入, 未考慮車位出售或長期出租的收益?！窘Y(jié)論】:通過以上圖表分析，我們可以初步得出以下結(jié)論：就各分項(xiàng)目的利潤率而言，經(jīng)過計(jì)算，項(xiàng)目總體、

16、住 宅、商業(yè)三項(xiàng)的利潤率（稅前利潤）分別為24.2% > 13.5%、309% o以上的數(shù)據(jù)中，住宅部分的利潤率尚可； 商場部分之所以利潤率如此之高，是因?yàn)橛?jì)算資料不全，其 成本計(jì)算指標(biāo)暫與住宅一樣（實(shí)際上要高于住宅），而其 售價(jià)是住宅的3倍多，所以這一數(shù)據(jù)有其特殊性。總體而 言，住宅與商場總的回報(bào)在目前行業(yè)利潤平均化的狀況下, 也屬較為正常的范疇。（五）、結(jié)論以上我們從項(xiàng)目投資回報(bào)可行性分析、項(xiàng)目投資回報(bào) 的敏感性分析等方面就南山區(qū)96-3-002地塊的投資回報(bào)預(yù) 期狀況作了全面的分析及測算。通過這些分析及測算，可 以初步得出結(jié)論如下：1、總體上講”項(xiàng)目是一個(gè)盈利的項(xiàng)目通過投資回報(bào)計(jì)算

17、表我們看出，若項(xiàng)目操作成功，將 會(huì)產(chǎn)生7202. 6萬元的稅前利潤。項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間為20個(gè) 月，開始收回投資在第10個(gè)月，比較啟動(dòng)資金的時(shí)間價(jià)值 874.4萬元(15076X5.8%),是一個(gè)值得投資的項(xiàng)目。2、行業(yè)利潤平均化,項(xiàng)目投資回報(bào)屬較正常的范疇項(xiàng)目投資回報(bào)的稅前利潤率為24.2%,就目前深圳房 地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益而言，行業(yè)平均利潤率在25%左右， 有些項(xiàng)目甚至更低。24.2%的利潤率在當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn) 狀下，利潤尚好。3、項(xiàng)目的運(yùn)作中存在不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)因素在目前市場競爭愈來愈激烈、消費(fèi)者越來越理性的狀 況下，本項(xiàng)目的前期市場定位要一定要準(zhǔn)確，必須以“市 場為導(dǎo)向”，一切決策立于把握市場脈搏之上。其次，在 項(xiàng)目運(yùn)作中，因?yàn)槊髂陮Ψ康禺a(chǎn)銷售的新政策即將出臺(tái) (要求樓盤銷售必須在封頂之后)，這必將延緩發(fā)展商的 資金回籠速度，加之前期資金投入巨大，項(xiàng)目的資金運(yùn)作 必須統(tǒng)籌安