萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)(完全版)

1、萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)2 范1目的：加強(qiáng)成木管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成木核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成木。適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3職責(zé)：集團(tuán)財務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并監(jiān)督執(zhí)行情況。集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成木管理的要求，正確組織成木核算工作，建立成木核算責(zé)任制，完善成 本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準(zhǔn)確、完整地提供成 本核算資料。4.方法和過程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如f：4.1.1根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本

2、核算對象。4.1.2設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。4.1.3按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4.1.4將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對彖之間進(jìn)行分配。4.1.5編制項冃開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成木。4.1.6正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品z間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。4.1.7正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可借:面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。4.1.8編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算

3、對象的成本情況。4.2成本核算對象的確定4.2.1成本核算對象的確定原則4.2.1.1滿足成本計算的需耍；4.2.1.2便丁成本費用的歸集；4.2.1.3利于成本的及時結(jié)算；4.2.1.4適應(yīng)成木監(jiān)控的要求。4.2.2成本核算對象的確定方法齊公司可根據(jù)成本核算對象的確眾原則，并結(jié)合項冃實際情況，確眾具體成本核算對彖。4.2.2.1成片分期（區(qū)）開發(fā)的項冃，可以以各期（區(qū)）為成本核算對彖。4.2.2.2同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期（區(qū)戊ij分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。4.2.2.3同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成木核算對

4、象。4.2.2.4根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成 本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項冃服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項冃成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核 算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。4.3成本費用項目及核算內(nèi)容 4.3.1成木費用項口開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項r。成本項r一般包括下列八項:4.3.1.1 土地獲得價款4.3.1.2開發(fā)前期準(zhǔn)備費431.3主體建筑工程費4.3.1.4主體安裝工程費4.3.1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費4.3.1.6園林環(huán)境

5、工程費4.3.1.7配套設(shè)施費4.3.1.8開發(fā)間接費4.3.2各成本項目的核算內(nèi)容4.3.2.1 土地獲得價款指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：a、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕 地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。b、合作款項：補償合作方地價、合作項h建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。c、紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費。d、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支岀，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。4.

6、3.2.2開發(fā)前期準(zhǔn)備費：指在取得土地開發(fā)權(quán)z后、項冃開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。 主要包括以卜內(nèi)容：a、勘察設(shè)計費(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主耍有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，口照測試費、撥地釘樁驗線費、 復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。 設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。(3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費b、報批報建增容費(1

7、) 報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防 治費、墻改基金、建筑面積丈星費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金 (或屮小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。項h整體性報批報建費：項fi報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費c、“三通一平”費：(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。(2) 臨時用屯：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鈾設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給

8、排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。(4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。d、臨時設(shè)施費(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。臨時i韋i板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。4.3.2.3主體建筑工程費指項忖開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括：a、基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。b、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括碗框架(含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ))、砌體、找平及抹灰、防水、垂直

9、運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、仲縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、 有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓)。c、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。d、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋血、外立面及雨蓬的精裝修費用。e、戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。4.3.2.4主體安裝工程費a、室內(nèi)水暖氣屯管線設(shè)備費；(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(自來水/排水/直飲水/熱水)；(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片)；(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費；(4) 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟

10、及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋b、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；(2) 電梯及其安裝費；(3) 發(fā)屯機(jī)及其安裝費：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費；(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；(5) 人防設(shè)備及安裝費：包拾密閉門、氣體過濾裝置等。c、弱電系統(tǒng)費(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用：包拾水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用；(4) 有線電視費用：包括有線電

11、視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。4.3.2.5社區(qū)管網(wǎng)工程費a、室外給排水系統(tǒng)費(1) 室外給水系統(tǒng)費：主耍包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用；(2) 雨污水系統(tǒng)費用b、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用c、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站d、室外電氣及高低圧設(shè)備費(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用;(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費用；(3) 室外弱

12、電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用e、室外智能化系統(tǒng)費(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包扌舌露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；(6) 電子公告屏費用4.3.2.6園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：a、綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；b、建筑小品：雕駛、水景、環(huán)丿血、假山等；c、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程

13、及補償費等；d、圍墻建造費：包扌舌永久性圍墻、圍欄及大門；e、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；f、室外背景音樂；g、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。4.3.2.7配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作口留固定資產(chǎn)的公共配套 設(shè)施支出。主要包括以下兒類：a、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚 等；b、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、

14、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；c、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的人配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；d、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營 性項口獨立核算。該成木項h下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科h進(jìn)行核算，如:a、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；b、業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；c、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；d、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；

15、e、球場；f、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；g、車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。4.3.2.8開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項h開發(fā)直接和關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成木費用性支以及項h營銷設(shè)施建造費。a、工程管理費(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；(2) 預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用；(3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎(5) 工程質(zhì)量監(jiān)客費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；(6) 安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；(7) t程保險

16、費。b、營銷設(shè)施建造費(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；(2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；(3) 售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用；主休內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；(5) 其他。c、資本化借款費用包括直接用于項冃開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額

17、。因借款 而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。d、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投 入的物業(yè)管理費用。4.329期間費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見萬 科集團(tuán)費用核算規(guī)范。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見萬科集團(tuán)費用核算規(guī)范。4.4會計科目與帳簿設(shè)置4.4.1 “開發(fā)成木”科1=1該科目核算產(chǎn)晶開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。成本管理軟件運用成熟的單位，可以將

18、明細(xì)科目僅設(shè)置到二級，即八項成本項目，三級、四級明細(xì)數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保 存。成本項目數(shù)據(jù)必須定期（月、季度）與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，并保持一致。在各級明細(xì)科冃下，應(yīng)按各成本核算對象設(shè)立核算項冃，成本核算對彖可分層次設(shè)立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對彖中，加設(shè)一條 “待分?jǐn)偝赡尽边M(jìn)行歸集。xx項目成本核算對象的具體設(shè)置參見下圖：住宅a商鋪a寫字樓一在建一期-在建二期二擬開發(fā)土地嚴(yán)待分?jǐn)偝杀卷梙開工前，所有成木均在成木核算對象“擬開發(fā)土地”中核算；項h開工后，將已開工部分逐期自“擬開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建x期”。具體核

19、算要求詳見萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范。4.4.2 “開發(fā)間接費”科目該科冃歸集和分配與項冃開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項冃營銷設(shè)施建造費。 這類費用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。4.4.3 “預(yù)提費用”科h核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提的，應(yīng)由木受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費用。4.4.3.1費用預(yù)提的時間：至少每季度末預(yù)提一次；4.432費用預(yù)提的范|韋i：對完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實際支付金額核算成本；4.4.3.2費用預(yù)提的金額：以成木管理軟件屮的動態(tài)成

20、木總額減帳面已列入成木總額的差額計提。443.3核算方法：預(yù)捉時，借記“開發(fā)成本一成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖冋。4.4.4 “待攤費用”科冃按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費用。4.4.5 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實際成木。具休核算要求詳見萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范。房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級科日二級科日三級科日四級科1=1核算項h備注開發(fā)成木土地獲得價款按前述明細(xì)各成木核算對象成本核算對彖 可分層次設(shè)立。開發(fā)前期準(zhǔn)備費按前述明細(xì)按而述明細(xì)各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細(xì)按

21、前述明細(xì)各成本核算對象主體安裝工程費按詢述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象社區(qū)管網(wǎng)工程費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對象園林環(huán)境工程費按前述明細(xì)各成本核算對象配套設(shè)施費按前述明細(xì)各成本核算對象開發(fā)間接費按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對彖自一級科h 開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入成木預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對象開發(fā)間接費項目名稱工程管理費按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入 開發(fā)成木營銷費用按詢述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費其他完工開發(fā)產(chǎn)品項目名稱具體苑或棟或期以及配套 資產(chǎn)名稱住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位、 英他4.5成本費用的歸集與分配4.5.1 土地獲得價款一般能分清成本核算對彖的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對彖中；如

22、杲分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價 款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩椖窟M(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙?計入有關(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法如f：4.5.1.1按占地面積計征地價、進(jìn)行補償、繳納市政配套費時的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到齊小區(qū)；再將分配到齊小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、 廣場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等 成本核算對彖的占地面積進(jìn)行間接分配，計入房屋等成本核算對彖的的開發(fā)成本；房屋等成本核算對彖的直接分配數(shù)加 間接

23、分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對彖應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸赡竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上，房屋等成木核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜?地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。4.5.1.2按建筑而積計征(或補償)時的分配方法：按成本核算對彖的建筑而積來分?jǐn)偂?.5.2開發(fā)前期準(zhǔn)備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、配套設(shè)施費能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費用，可通 過各成木項h下的“待分?jǐn)偝赡尽敝怂沩梙進(jìn)行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計入各成木核算對象：成本項

24、目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期準(zhǔn)備費按可售而積分?jǐn)傊黧w建筑工程費(1) 扣除直接費用后，按建筑面積分?jǐn)偅?2) 根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)和建筑而積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅簧鐓^(qū)管網(wǎng)工程費按可售面積分?jǐn)?；若能區(qū)分可按占地面積分?jǐn)倛@林環(huán)境工程費公享性強(qiáng)，按可售面積分?jǐn)?；公享性不?qiáng)并可區(qū)分，按占地而積分?jǐn)偱涮自O(shè)施費按可售面積分?jǐn)傊黧w安裝工程費（1）扣除直接費用后，按建筑面積分?jǐn)偅唬?）根據(jù)造價經(jīng)驗系數(shù)和建筑|僑積和乘，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?4.5.3開發(fā)間接費4.5.3.1應(yīng)先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù)，在侮月（季）末，根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各 開發(fā)項日的各成木核算對象。具體分配及核算方法參見萬科集團(tuán)

25、費用核算規(guī)范4.532車位及車庫、其他配套設(shè)施及留作口用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。4.6成本核算工具成本管理軟件是成本核算的主要t：具，金蝶財務(wù)軟件是成本核算的輔助t具，其數(shù)據(jù)可由成本管理軟件引入。4.7成本報表成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態(tài)了解項目成本總體情況、與目標(biāo)成本的偏差情況、成本管理中存在的問 題等信息。各公司都應(yīng)完整、詳細(xì)、動態(tài)的編制成本報表。成本報表種類、編報時間及要求詳見結(jié)算報表格式及集團(tuán)成本審算中心的有關(guān)規(guī)定。4.8附則本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。關(guān)聯(lián)文件:財務(wù)管理部：萬科集團(tuán)會計管理及核算規(guī)范(vkcwo3-

26、o3)萬科集團(tuán)費用核算規(guī)范(vkcw03-04)萬科集團(tuán)存貨核算規(guī)范(vkcw03-06)附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表科目名稱編號開發(fā)成本5001土地獲得價款5001.01政府地價及市政配套費5001.01.01合作款項5001.01.02紅線外市政設(shè)施費5001.01.03拆遷補償費5001.01.04開發(fā)前期準(zhǔn)備費5001.02勘察設(shè)計費5001.02.01勘察丈量費5001.02.01.01規(guī)劃設(shè)計費5001.02.01.02建筑研究用房5001.02.01.03報批報建費5001.02.02政府報批報建費5001.02.02.01增容費5001.02.02.02三通一平費5001.0

27、2.03臨時道路5001.02.03.01臨時用電5001.02.03.02臨時用水5001.02.03.03場地平整費5001.02.03.04臨時設(shè)施費5001.02.04臨時圍墻5001.02.04.01臨時辦公室5001.02.04.02臨時場地占用費5001.02.04.03臨時圍板5001.02.04.04主體建筑t程費5001.03基礎(chǔ)工程5001.03.01上方5001.03.01.01護(hù)壁（坡）5001.03.01.02基礎(chǔ)5001.03.01.03降水5001.03.01.04結(jié)構(gòu)及粗裝修工程5001.03.02混凝土框架5001.03.02.01砌體5001.03.02.

28、02找平及抹灰5001.03.02.03防水5001.03.02.04英他5001.03.02.05門窗工程5001.03.03單元門5001.03.03.01入戶門5001.03.03.02防火門5001.03.03.03戶內(nèi)門5001.03.03.04窗、陽臺門5001.03.03.05公共部位精裝修5001.03.04大堂精裝修5001.03.04.01樓梯間精裝修5001.03.04.02屋面精裝修5001.03.04.03外立面精裝修5001.03.04.04電梯廳精裝修5001.03.04.05單元入口精裝修5001.03.04.06建筑外保溫5001.03.04.07欄桿5001

29、.03.04.085001.03.04.09室內(nèi)裝修5001.03.05廚房精裝修5001.03.05.01衛(wèi)生間精裝修5001.03.05.02廳房精裝修5001.03.05.03陽臺、露臺、地面精裝修5001.03.05.04主體安裝t程費5001.04室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費5001.04.01室內(nèi)供排水系統(tǒng)費5001.04.01.01室內(nèi)采暖系統(tǒng)費5001.04.01.02室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費5001.04.01.03室內(nèi)電氣系統(tǒng)費5001.04.01.04室內(nèi)設(shè)備及其安裝費5001.04.02通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費5001.04.02.01電梯及其安裝費5001.04.02.02消防系統(tǒng)及其安裝費5001.04.02.03弱電系統(tǒng)費5001.04.03居家防盜系統(tǒng)費用5001.04.03.01寬帶網(wǎng)絡(luò)費用5001.04.03.02有線電視費用5001.04.03.03三表遠(yuǎn)傳費用5001.04.03.04對講系統(tǒng)費用5001.04.03.05電話系統(tǒng)費用5001.04.03.06社區(qū)管網(wǎng)工程費5001.05室外給排水系統(tǒng)費5001.05.01室外給水系統(tǒng)5001.05.01.01雨污水系統(tǒng)5001.05.01.02中水（含室內(nèi)）系統(tǒng)5001.05.01.03室外采暖系統(tǒng)費5001.05.02管道系統(tǒng)5001