房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)介紹(ppt 106頁(yè))

1、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)介紹房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)介紹part part 公司整體財(cái)務(wù)狀況介紹公司整體財(cái)務(wù)狀況介紹part part 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及公司會(huì)計(jì)政策介紹房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及公司會(huì)計(jì)政策介紹part part 合并報(bào)表及財(cái)務(wù)分析介紹合并報(bào)表及財(cái)務(wù)分析介紹part part 盈利規(guī)劃編制介紹盈利規(guī)劃編制介紹 介紹內(nèi)容介紹內(nèi)容part part 公司整體財(cái)務(wù)狀況介紹公司整體財(cái)務(wù)狀況介紹一、公司近5年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)二、2009年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)行業(yè)對(duì)比情況三、保利與萬(wàn)科差距逐步縮小情況一、公司近一、公司近5年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)注：此處凈資產(chǎn)指歸屬于母公司所有者的凈資產(chǎn)。注：此處凈利潤(rùn)指歸屬于

2、母公司所有者的凈利潤(rùn)。二、二、2009年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)行業(yè)對(duì)比情況年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)行業(yè)對(duì)比情況注：中海、富力、合生創(chuàng)展等香港上市公司此處凈利潤(rùn)扣除了投資性物業(yè)升值影響。注意：房地產(chǎn)企業(yè)銷售額與營(yíng)業(yè)收入的概念不同。三、保利與萬(wàn)科差距逐步縮小情況三、保利與萬(wàn)科差距逐步縮小情況part part 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及公司會(huì)計(jì)政策介紹房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及公司會(huì)計(jì)政策介紹一、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)成的特點(diǎn)二、主要會(huì)計(jì)科目運(yùn)用三、公司主要會(huì)計(jì)政策介紹一、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)成的特點(diǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)成的特點(diǎn)資產(chǎn)的主要構(gòu)成項(xiàng)目包括： 貨幣資金，應(yīng)收賬款，預(yù)付賬款，其他應(yīng)收款，存貨，長(zhǎng)期股權(quán)投資，投資性房地產(chǎn)

3、，固定資產(chǎn)，等等。負(fù)債的主要構(gòu)成項(xiàng)目包括： 長(zhǎng)、短期借款，預(yù)收賬款，應(yīng)付賬款，其他應(yīng)付款，應(yīng)付職工薪酬，應(yīng)交稅費(fèi)，應(yīng)付債券，等等。 例：保利地產(chǎn)2010年3月底資產(chǎn)負(fù)債表。 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債構(gòu)成的特點(diǎn)：資產(chǎn)方面：存貨金額較大（主要為開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）；應(yīng)收賬款較少，基本不存在應(yīng)收票據(jù)；固定資產(chǎn)較少；基本不存在無(wú)形資產(chǎn)（土地體現(xiàn)為存貨）。負(fù)債方面：銀行借款金額較大(主要為長(zhǎng)期借款）；預(yù)收賬款金額較大；基本不存在應(yīng)付票據(jù)。1、應(yīng)收賬款 “應(yīng)收賬款”在確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)時(shí)入賬核算，結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，對(duì)于已經(jīng)收到的房款從 “預(yù)收賬款”科目中轉(zhuǎn)出，對(duì)于尚未收到的合同款及相關(guān)款項(xiàng)確認(rèn)為“應(yīng)收賬款”。 房地產(chǎn)企業(yè)“

4、應(yīng)收賬款”一般按項(xiàng)目、項(xiàng)目分期等進(jìn)行核算，由于戶數(shù)較多，公司賬面核算未要求明細(xì)到每戶，一般通過(guò)明源銷售管理系統(tǒng)輔助記錄。 二、主要會(huì)計(jì)科目運(yùn)用二、主要會(huì)計(jì)科目運(yùn)用 例如，公司銷售一套商品房，合同金額200萬(wàn)元，已經(jīng)預(yù)收房款180萬(wàn)元，在結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)尚有20萬(wàn)元尾款未收齊，則結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，做如下分錄處理： 分錄1： 借：應(yīng)收賬款 200萬(wàn) 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 200萬(wàn) 分錄2： 借：預(yù)收賬款 180萬(wàn) 貸：應(yīng)收賬款 180萬(wàn) 通過(guò)一借一貸，應(yīng)收賬款余額20萬(wàn)元。2、預(yù)付賬款 主要核算預(yù)付的房地產(chǎn)項(xiàng)目地價(jià)（包括出讓金、土地轉(zhuǎn)讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、合作款等）、預(yù)付股權(quán)款、預(yù)付的建安工程款及材料設(shè)備款等。待攤費(fèi)

5、用也在該科目下面設(shè)置明細(xì)科目核算。 為了加強(qiáng)對(duì)成本票據(jù)的管理，確保賬面核算成本與相關(guān)稅法要求一致，對(duì)于有特殊原因暫時(shí)未能取得合法有效票據(jù)的成本支出，除土地成本和政府規(guī)費(fèi)外，一般先在“預(yù)付賬款”科目中核算，待日后取得合法有效票據(jù)后再轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本”科目核算。 對(duì)于土地成本和政府規(guī)費(fèi)，若確信其日后能夠取得有效票據(jù)的，可以在發(fā)生時(shí)依據(jù)其他資料、原始憑證直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”。 各公司支付股權(quán)投資款、股權(quán)收購(gòu)款，先在“預(yù)付賬款”核算，待被投資或收購(gòu)公司辦妥工商登記手續(xù)時(shí)轉(zhuǎn)入“長(zhǎng)期股權(quán)投資”；與項(xiàng)目合作、股權(quán)收購(gòu)相關(guān)的合作款項(xiàng)具有預(yù)付性質(zhì)的，也應(yīng)在“預(yù)付賬款”科目中核算。 公司新取得的項(xiàng)目，如果擬新成立公

6、司運(yùn)作的，支付的地價(jià)款先在“預(yù)付賬款”科目中核算，待新項(xiàng)目公司成立后再作為應(yīng)收新項(xiàng)目公司的往來(lái)款，轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)收款”科目中核算。 代新項(xiàng)目支付的前期設(shè)計(jì)、咨詢、調(diào)研等費(fèi)用，如果新項(xiàng)目不單獨(dú)成立公司運(yùn)作的，直接進(jìn)入項(xiàng)目成本或當(dāng)期費(fèi)用，如果新項(xiàng)目擬單獨(dú)成立公司運(yùn)作的，也應(yīng)先在“預(yù)付賬款”科目中核算，待新項(xiàng)目公司成立后再作為應(yīng)收新項(xiàng)目公司的往來(lái)款轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)收款”科目中核算。 3、其他應(yīng)收款 一般包括關(guān)聯(lián)單位往來(lái)款、其他往來(lái)單位款、職工借支、代付外部單位款項(xiàng)、保證金押金類等。 注意：為方便合并抵消和區(qū)分內(nèi)部、外部款項(xiàng)，該科目下的“關(guān)聯(lián)方”指保利地產(chǎn)合并范圍內(nèi)的單位，子公司的少數(shù)股東不算作關(guān)聯(lián)單位。

7、公司通過(guò)公開(kāi)招拍掛方式取得土地的，支付的競(jìng)買保證金先作為”其他應(yīng)收款“核算，待項(xiàng)目競(jìng)得后，如果可以抵作地價(jià)，則轉(zhuǎn)入”預(yù)付賬款“或“開(kāi)發(fā)成本”科目。 4、開(kāi)發(fā)成本 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各種成本費(fèi)用，通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”科目核算。 開(kāi)發(fā)成本必須按項(xiàng)目進(jìn)行輔助核算。開(kāi)發(fā)成本主要包括以下6類： 開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本 土地成本土地成本 開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi) 紅線內(nèi)配套費(fèi)紅線內(nèi)配套費(fèi) 政府收費(fèi)政府收費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用轉(zhuǎn)入 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的土地、建安等直接成本費(fèi)用，直接計(jì)入有關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本中；房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)由多個(gè)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先通過(guò)“

8、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按直接成本等分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入 “開(kāi)發(fā)成本”。 對(duì)于項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)支付的拆遷費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)，先在“預(yù)付賬款”核算，待項(xiàng)目正式取得，政府約定可以抵減相應(yīng)地價(jià)的，再轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本”。 各公司在結(jié)算工程時(shí)應(yīng)保留一定得質(zhì)保金，待工程驗(yàn)收合格并在約定的保質(zhì)期內(nèi)無(wú)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)再支付。對(duì)于扣留的工程質(zhì)保金，應(yīng)單獨(dú)開(kāi)具收據(jù)，并按對(duì)方已開(kāi)發(fā)票的全額計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”。 例：某項(xiàng)合同工程結(jié)算款1000萬(wàn)元，施工方開(kāi)來(lái)發(fā)票1000萬(wàn)元，我司實(shí)際支付950萬(wàn)元，按5%扣留質(zhì)保金50萬(wàn)元,并向施工方開(kāi)具50萬(wàn)元質(zhì)保金收據(jù)，則做如下分錄處理： 借：開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi) 1000萬(wàn) 貸：銀行存款

9、 950萬(wàn) 其他應(yīng)付款-保證金押金工程質(zhì)保金 50萬(wàn) 通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”科目歸集的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本，在項(xiàng)目完工并驗(yàn)收合格后，為了銷售的部分，由開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)為“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”，并在符合收入確認(rèn)條件時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)至“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”中；用于出租的部分，結(jié)轉(zhuǎn)至“投資性房地產(chǎn)”；用于自用的部分，結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”。 項(xiàng)目竣工開(kāi)發(fā)成本用于銷售用于出租用于自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資性房地產(chǎn)固定資產(chǎn)5、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 公司為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括為組織和管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而發(fā)生的日常費(fèi)用、借款費(fèi)用、需由各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共同承擔(dān)的其他費(fèi)用等，通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用主要包括3類： （1）工程部門、開(kāi)發(fā)部門、技術(shù)部門、

10、預(yù)決算部門等直接參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門的職工薪酬、日常費(fèi)用等； （2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占用資金產(chǎn)生的利息支出； （3）現(xiàn)場(chǎng)組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所發(fā)生的費(fèi)用等。 借款費(fèi)用占開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的絕大部分，與一般行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)由于開(kāi)周期較長(zhǎng)，發(fā)生的項(xiàng)目借款利息可資本化計(jì)入存貨，資本化利息一般通過(guò)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算 。房地產(chǎn)企業(yè)停止利息資本化的時(shí)點(diǎn)為一般為項(xiàng)目竣工。 各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用發(fā)生時(shí)，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目歸集核算，每月末，應(yīng)將當(dāng)月發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)偟礁鏖_(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，計(jì)入各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積、建筑面積、直接成本、預(yù)算造價(jià)等指標(biāo)合理確定，其中資本化利息應(yīng)按直接成本

11、法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分?jǐn)?。公司普遍采用直接成本法進(jìn)行開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)偂?例：某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)、兩個(gè)項(xiàng)目，4月份共發(fā)生開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用300萬(wàn)元，、項(xiàng)目已經(jīng)發(fā)生的直接成本分別為4億元，6億元，則4月份分?jǐn)傊羇項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用為120萬(wàn)元300*4/(4+6)，b項(xiàng)目則為180萬(wàn)元。4月底將開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用120萬(wàn)元轉(zhuǎn)入a項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，180萬(wàn)元轉(zhuǎn)入b項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，做如下分錄處理： 借：開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用轉(zhuǎn)入 a項(xiàng)目 120萬(wàn) 開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用轉(zhuǎn)入 b項(xiàng)目 180萬(wàn) 貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn) 300萬(wàn) 6、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 用于核算竣工后的房產(chǎn)，竣工的標(biāo)準(zhǔn)一般指辦理竣工備案手續(xù)，取得竣工備案表。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按房

12、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，分別物業(yè)類型進(jìn)行明細(xì)核算，公司賬面核算一般未明細(xì)到每套房間，需通過(guò)設(shè)立臺(tái)賬進(jìn)行明細(xì)記錄各商品房單位的增減、結(jié)存、成本等情況。目前公司普遍采用明源銷售管理系統(tǒng)作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品明細(xì)臺(tái)賬。 7、投資性房地產(chǎn) 根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)包括3類： （1）已出租的土地使用權(quán)； （2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)； （3）已出租的建筑物。 我司的投資性房地產(chǎn)主要為已出租的建筑物。 投資性房地產(chǎn)按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則可采用公允價(jià)值模式或成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。我司統(tǒng)一采用成本模式計(jì)量，并按照與固定資產(chǎn)相同的方法計(jì)提折舊和攤銷。 對(duì)于作為存貨或自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，應(yīng)以房地產(chǎn)的租賃開(kāi)始日作為

13、轉(zhuǎn)換日；臨時(shí)用于出租，不符合投資性房地產(chǎn)定義和相關(guān)認(rèn)定條件的，暫不轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 若有書(shū)面決議明確表示自行建造、開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品或不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營(yíng)出租狀況的房地產(chǎn)用于經(jīng)營(yíng)出租、持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，可視為存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為作出書(shū)面決議的日期。 轉(zhuǎn)換時(shí)，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”等科目。 由于商品房采用預(yù)售制，對(duì)于尚未達(dá)到收入結(jié)轉(zhuǎn)條件的銷售收款（含定金），先通過(guò)“預(yù)收賬款”科目核算。 與應(yīng)收賬款相同，“預(yù)收賬款”一般按項(xiàng)目、項(xiàng)目分期、片區(qū)等進(jìn)行核算，公司賬面核算未明細(xì)到每戶，一般通

14、過(guò)明源銷售管理系統(tǒng)輔助記錄。 對(duì)于在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前向意向客戶收取的誠(chéng)意金等類似款項(xiàng)，由于不具備定金或房款的性質(zhì)，相關(guān)意向客戶有權(quán)隨時(shí)要求退還，因而不作為“預(yù)收賬款”核算，而是作為“其他應(yīng)付款”核算，待將來(lái)轉(zhuǎn)為房款或定金時(shí)再調(diào)整到“預(yù)收賬款”中核算。 8、預(yù)收賬款 在收取房款時(shí)代有關(guān)部門向購(gòu)房者收取的產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)、契稅、印花稅、有線電視初裝費(fèi)等款項(xiàng)，應(yīng)作為“其他應(yīng)付款”掛賬，不屬于“預(yù)收賬款”，在實(shí)際向有關(guān)部門繳付時(shí)沖減“其他應(yīng)付款”。 已確認(rèn)收入的商品房在日后收到房款的，不通過(guò)“預(yù)收賬款”核算，直接沖減“應(yīng)收賬款”。 應(yīng)交稅費(fèi)按稅費(fèi)種類進(jìn)行明細(xì)核算。除印花稅、土地契稅及代收的各種稅費(fèi)外，其他各項(xiàng)稅

15、費(fèi)均應(yīng)通過(guò)該科目核算。企業(yè)承擔(dān)的印花稅、土地契稅等可以在支付時(shí)直接計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”、“管理費(fèi)用”、“開(kāi)發(fā)成本”等相關(guān)科目；向購(gòu)房者代收的契稅、印花稅等稅費(fèi)，應(yīng)作為“其他應(yīng)付款”核算，不通過(guò)“應(yīng)交稅費(fèi)”科目核算。 按照稅法規(guī)定，公司在收到預(yù)收房款時(shí)，則需繳納營(yíng)業(yè)稅，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅金。公司預(yù)繳的土地增值稅、企業(yè)所得稅，提前交納的營(yíng)業(yè)稅，支付時(shí)應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”借方反映。企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅，在結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤(rùn)時(shí)再確認(rèn)為“應(yīng)交稅費(fèi)”貸方；土地增值稅則需在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后才確認(rèn)為“應(yīng)交稅費(fèi)”貸方。9、應(yīng)交稅費(fèi) 主要包括應(yīng)付工程款、材料設(shè)備款、預(yù)提的項(xiàng)目成本、預(yù)提土地增值稅

16、，等。 對(duì)于地價(jià)，我司目前在實(shí)際支付計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，一般未計(jì)提應(yīng)付地價(jià)款。 房地產(chǎn)項(xiàng)目在一以下兩種情況下需要預(yù)提成本： （ 1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本出現(xiàn)負(fù)數(shù)時(shí)； （2）項(xiàng)目竣工決算時(shí)。 10、應(yīng)付賬款 例：2009年12月，某項(xiàng)目辦理竣工決算，預(yù)計(jì)尚需發(fā)生成本1000萬(wàn)元；則應(yīng)做如下分錄： 分錄1： 借：開(kāi)發(fā)成本-預(yù)提費(fèi)用 1000萬(wàn) 貸：應(yīng)付賬款-預(yù)提費(fèi)用-預(yù)提工程成本 1000萬(wàn) 假定2010年3月，又發(fā)生和支付一筆零星工程款80萬(wàn)元，則應(yīng)做如下分錄： 分錄2：借：開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi) 80萬(wàn) 貸：銀行存款 80萬(wàn) 同時(shí)用紅字沖銷一筆相同金額的預(yù)提成本： 分錄3： 借：開(kāi)發(fā)成本-預(yù)提費(fèi)用 8

17、0萬(wàn) 貸：應(yīng)付賬款-預(yù)提費(fèi)用-預(yù)提工程成本 80萬(wàn) 最后，由于項(xiàng)目已經(jīng)竣工，還需將相應(yīng)成本結(jié)轉(zhuǎn)至開(kāi)發(fā)產(chǎn)品， 分錄4： 借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 80萬(wàn) 貸：開(kāi)發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn) 80萬(wàn) 一般包括關(guān)聯(lián)單位往來(lái)款、其他單位往來(lái)款、房地產(chǎn)代收代繳款、物業(yè)維修基金、入會(huì)基金（即誠(chéng)意金）、保證金押金、暫收款項(xiàng)等。 與其他應(yīng)收款相同，該科目下的“關(guān)聯(lián)方”指保利地產(chǎn)合并范圍內(nèi)的單位，子公司的少數(shù)股東不算作關(guān)聯(lián)單位。 在結(jié)算工程款時(shí)應(yīng)保留一定的質(zhì)保金，通過(guò)“其他應(yīng)付款”核算，不通過(guò)“應(yīng)付賬款”核算。 對(duì)于公司范圍內(nèi)往來(lái)單位、合作方等非金融機(jī)構(gòu)借款計(jì)提的利息，也通過(guò)該科目核算，不通過(guò)“應(yīng)付利息”核算。 11、其他應(yīng)付款 與營(yíng)業(yè)收入

18、相配比的各種稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加等，通過(guò)“營(yíng)業(yè)稅金及附加”核算。 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后發(fā)生的房產(chǎn)稅、土地使用稅，以銷售、出租或持有升值等為目的的，計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，自用部分房產(chǎn)繳納的房產(chǎn)稅或土地使用稅計(jì)入“管理費(fèi)用”。 由于房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售方式，從開(kāi)始預(yù)售到竣工結(jié)轉(zhuǎn)收入一般需要1年左右，為使?fàn)I業(yè)收入與“營(yíng)業(yè)稅金及附加”配比，在預(yù)收房款時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅，先不作為“營(yíng)業(yè)稅金及附加”核算，先計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)”借方，待商品房結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)再做借”營(yíng)業(yè)稅金及附加”，貸“應(yīng)交稅費(fèi)”或“應(yīng)付賬款”。12、營(yíng)業(yè)稅金及附加 各項(xiàng)目在結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目收入時(shí)，應(yīng)按照稅法規(guī)定的清算單位

19、（一般以項(xiàng)目為單位，項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)的，以分期項(xiàng)目為單位，同時(shí)還應(yīng)區(qū)分普通住宅與非普通住宅）測(cè)算所需繳納的土地增值稅，并按結(jié)轉(zhuǎn)收入占預(yù)計(jì)總收入的比例確認(rèn)土地增值稅費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期“營(yíng)業(yè)稅金及附加”。 對(duì)于預(yù)提的土地增值稅，由于納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間未到，且相關(guān)金額未經(jīng)稅局確認(rèn)，存在較大的不確定性，因而暫不宜作為“應(yīng)交稅費(fèi)”核算，而通過(guò)“應(yīng)付賬款”核算，待項(xiàng)目完成土地增值稅清算，相關(guān)需繳納稅金確定后，再轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)”核算。 例：2009年12月，某房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入4億元，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)共可實(shí)現(xiàn)收入20億元，據(jù)測(cè)算共需繳納土地增值稅1.5億元，則12月應(yīng)預(yù)提土地增值稅0.3億元（4*1.5/20) ，做如下

20、分錄： 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加-土地增值稅 0.3億 貸：應(yīng)付賬款預(yù)提費(fèi)用預(yù)提土地增值稅 0.3億 假定2010年3月，該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，共需繳納土地增值稅1.6億元，該項(xiàng)目賬面已經(jīng)累計(jì)預(yù)提土地增值稅1.5億元，則應(yīng)做如下分錄： 借：應(yīng)付賬款預(yù)提費(fèi)用預(yù)提土地增值稅 1.5億 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 1.5億 并將差額計(jì)入當(dāng)期”營(yíng)業(yè)稅金及附加“， 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加-土地增值稅 0.1億 貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 0.1億三、公司主要會(huì)計(jì)政策介紹三、公司主要會(huì)計(jì)政策介紹（一）公司會(huì)計(jì)核算制度體系 根據(jù)公司建立“多層次、分行業(yè)”的會(huì)計(jì)核算制度體系的規(guī)劃，公司會(huì)計(jì)核算制度體系包括三個(gè)層次：

21、 第一層次：會(huì)計(jì)核算制度； 第二層次；分行業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法； 第三層次：具體業(yè)務(wù)指引。 目前公司已完成制定會(huì)計(jì)核算制度、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法，其他行業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法及各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)指引也正在不斷完善中。（二）我司房地產(chǎn)企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)政策 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等規(guī)定的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)所有行業(yè)，具有通用性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于商品房開(kāi)發(fā)和銷售過(guò)程中存在一些行業(yè)特點(diǎn)，各公司對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等規(guī)定理解和把握不同，因此各公司的房地產(chǎn)銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)政策也存在一些差異。 我司會(huì)計(jì)核算制度和房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法規(guī)定的收入確認(rèn)政策是： 在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方付款證明并交付使用時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

22、買方接到書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，于書(shū)面交房通知確定的交付使用時(shí)限結(jié)束后即確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 1、我司房地產(chǎn)收入政策的規(guī)定 具體而言，我司房地產(chǎn)收入確認(rèn)應(yīng)滿足以下條件： （1）項(xiàng)目已竣工，并辦理完畢竣工備案手續(xù)，取得竣工備案表。銷售合同約定按照其他標(biāo)準(zhǔn)作為交樓條件的，按合同約定執(zhí)行。（2）與客戶簽訂了銷售合同。（3）房款已收到或確信可以收回。（4）發(fā)出了交樓通知書(shū)，客戶已收樓；或者客戶無(wú)正當(dāng)理由未收樓，交樓通知確定的交付時(shí)限結(jié)束。 從收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)來(lái)看，同行業(yè)上市公司主要有以下三種做法： 收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)公司主體完工并封頂珠江實(shí)業(yè)（600684）竣工并驗(yàn)收合格萬(wàn)科（000002）金地集

23、團(tuán)（600383） 中航地產(chǎn)（000043）天房發(fā)展（600322）萬(wàn)通地產(chǎn)（600246） 泛海建設(shè)（000046）沙河股份（000014）棲霞建設(shè)（600533） 名流置業(yè)（000667）華業(yè)地產(chǎn)（600240）竣工驗(yàn)收合格并交付保利地產(chǎn)（600048）金融街（000402）華發(fā)股份（600325）招商地產(chǎn)（000024）珠江控股（000505） 中糧地產(chǎn)（000031）陸家嘴（600663）天創(chuàng)置業(yè)（600791） 上實(shí)發(fā)展（600748）天倫置業(yè)（000711）深振業(yè)(000006)榮盛發(fā)展（002146）張江高科(600895)深深房（000029）2、我司房地產(chǎn)收入政策的特點(diǎn)：（1

24、）與同業(yè)公司相比，我司的房地產(chǎn)收入政策是較為穩(wěn)健的。 我司采用交付作收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，從時(shí)間上是最為靠后的。 從對(duì)收取房款的要求來(lái)看， 也存在兩種不同的做法：價(jià)款收取要求具體規(guī)定公司價(jià)款部分取得收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排。萬(wàn)科（000002）收取首期款項(xiàng)并已辦理銀行按揭手續(xù)或分期收取的款項(xiàng)超過(guò)50%以上。泛海建設(shè)（000046）價(jià)款已全部取得或雖部分取得，但其余應(yīng)收款項(xiàng)確信能夠收回。萬(wàn)通地產(chǎn)（600246）一次性付款的已收訖全部房款；分期按揭方式的已收到首期款且已辦妥銀行按揭審批手續(xù)。深深房（000029）、深振業(yè)(000006)價(jià)款全部取得全部取得或確信可以取得保利地產(chǎn)(600

25、048)張江高科(600895)棲霞建設(shè)(600533)上實(shí)發(fā)展(600748)天房發(fā)展(600322)金融街(000402)相關(guān)的收入已經(jīng)收到或取得了收款的證據(jù)華發(fā)股份(600325)中糧地產(chǎn)(000031)天倫置業(yè)(000711)珠江控股(000505)收到全部購(gòu)房款或取得收取全部購(gòu)房款權(quán)利金地集團(tuán)(600383)收到或取得了買方付款證明，以實(shí)際收到的金額按比例確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。珠江實(shí)業(yè)(600684) 我司一般要求價(jià)款全部取得作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，相比要求價(jià)款部分取得的公司也是更嚴(yán)格的。 合同法第一百四十二條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，

26、但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定除外?！?最高人民法院于2003年4月28日頒布的最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十一條第二款規(guī)定：“房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。 且企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)第（2）條規(guī)定“企業(yè)既沒(méi)有保留通常與商品所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制。” 這點(diǎn)只有在交付之后才能滿足，在沒(méi)有交付之前，開(kāi)發(fā)商對(duì)房屋仍保留有繼續(xù)管理權(quán)。 （2）我司的房地產(chǎn)收入政策具有充分法律法規(guī)依據(jù)。 這意味著： （1）結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)收入并非要求全部交清房款。 一般情

27、況下，結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)客戶應(yīng)交清房款，但由于客戶違約等原因不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交清房款的，公司在期限屆滿后也可以確認(rèn)收入。 3、正確理解我司房地產(chǎn)收入政策應(yīng)注意的問(wèn)題： 我司房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法規(guī)定：對(duì)于樓棟已竣工具備交樓條件，但由于業(yè)主未交清房款暫不宜交樓的，可向業(yè)主同時(shí)發(fā)出交樓通知書(shū)和結(jié)清房款通知書(shū)，以在法律上解除房產(chǎn)的保管責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，并在交樓通知書(shū)確定的交付時(shí)限結(jié)束時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入。 （2）結(jié)轉(zhuǎn)收入并非意味著全部實(shí)際交樓。 按照法律規(guī)定，由于業(yè)主原因不能交付的，如客戶無(wú)理拒收，在交付通知書(shū)期限屆滿后，開(kāi)發(fā)商可以在法律上解除房產(chǎn)的保管責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。 合同法第一百四十三條規(guī)定：“因買受人原因致使標(biāo)的物不能按照

28、約定期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)?！?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十一條第二款規(guī)定：“買受人接到出賣人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用劃分標(biāo)準(zhǔn)與房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取、開(kāi)發(fā)直接相關(guān)的支出與房地產(chǎn)項(xiàng)目獲取、開(kāi)發(fā)直接相關(guān)的支出開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本職工薪酬、職工薪酬、日常費(fèi)用等日常費(fèi)用等組織和管理企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用為銷售而發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)的利息等借利

29、息等借款費(fèi)用款費(fèi)用符合資本化條件的不符合資本化條件的財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用分?jǐn)?我司房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法規(guī)定：在劃分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)成本，以及確定具體核算科目時(shí)，應(yīng)以成本費(fèi)用的受益對(duì)象或歸屬對(duì)象作為主要依據(jù)。 對(duì)于職工薪酬以及辦公費(fèi)、水電費(fèi)、折舊費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等日常費(fèi)用，一般按照以下劃分標(biāo)準(zhǔn)：記入的科目發(fā)生費(fèi)用的部門管理費(fèi)用公司領(lǐng)導(dǎo)、計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、辦公室、法律部、人力資源部銷售費(fèi)用營(yíng)銷部、品牌管理部開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用工程管理部、技術(shù)部、工程預(yù)決算部、開(kāi)發(fā)報(bào)建部等 例如，對(duì)于折舊費(fèi)用，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理車輛及各種設(shè)備的折舊費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”；看樓車、銷售場(chǎng)所及售樓部固定資產(chǎn)等的折舊費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入“銷售費(fèi)

30、用”；為組織和管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所使用固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入“管理費(fèi)用”。 根據(jù)成本費(fèi)用劃分原則： 樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等支出應(yīng)作為“開(kāi)發(fā)成本”核算；樣板房、售樓處的日常維護(hù)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用作為“銷售費(fèi)用”核算。 樣板房?jī)?nèi)購(gòu)置空調(diào)、電視機(jī)、影碟機(jī)等資產(chǎn)，隨同樣板房一同出售的，通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本”核算，計(jì)入樣板房成本，不隨同樣板房一起出售的作為“固定資產(chǎn)”核算。 1、成本歸集對(duì)象 我司房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法規(guī)定：如有需要各公司可以按項(xiàng)目分期、片區(qū)、組團(tuán)、樓棟等作為成本歸集對(duì)象，以保證成本歸集和核算的準(zhǔn)確性。同一地塊、項(xiàng)目的共同成本在不同成本歸集對(duì)象之間的分?jǐn)?，可以根?jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

31、合理選用可售面積、建筑面積、占地面積、投資額等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。 如地價(jià)在不同成本對(duì)象之間一般按占地面積進(jìn)行分?jǐn)?，公建配套成本在不同成本?duì)象之間一般按可售面積或建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?。（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)傇瓌t 例：如公司競(jìng)得一土地項(xiàng)目，總地價(jià)12億元，項(xiàng)目包括a、b、c三個(gè)地塊組成，占地面積分別為1、2、3萬(wàn)平方米，該公司擬分期開(kāi)發(fā)，將每個(gè)地塊作為單獨(dú)的成本核算對(duì)象。按照占地面積分?jǐn)偟貎r(jià)，則a地塊地價(jià)為2億元12*1/(1+2+3)。2、成本在完工與未完工部分之間的分?jǐn)?房地產(chǎn)項(xiàng)目一般分批竣工，且在竣工時(shí)部分成本尚未發(fā)生、尚未辦理竣工決算，因此在結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或主營(yíng)業(yè)務(wù)成本時(shí)， 不能直接按賬面成本進(jìn)行分?jǐn)?/p>

32、，一般采用預(yù)計(jì)單方成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。 我司房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法規(guī)定：在竣工時(shí)由于部分成本尚未發(fā)生，或由于工程結(jié)算等原因尚未支付，致使結(jié)轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本尚難確定的，應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)、合同、工程預(yù)算、工程量確認(rèn)單等資料合理預(yù)計(jì)后期投入成本，按已發(fā)生成本和預(yù)計(jì)后期投入成本確定為 商品房成本，各商品房單位的成本一般按照可辦理產(chǎn)權(quán)證的面積分?jǐn)?。 預(yù)計(jì)單方成本=預(yù)計(jì)總成本總面積（可售面積或可辦理產(chǎn)權(quán)證面積） 結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品金額=竣工面積 預(yù)計(jì)單方成本 結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本=結(jié)轉(zhuǎn)面積 預(yù)計(jì)單方成本 例：如某房地產(chǎn)項(xiàng)目分批開(kāi)發(fā)，分批交樓結(jié)轉(zhuǎn)，項(xiàng)目總可售面積15萬(wàn)平方米，2009年底竣工6萬(wàn)平方米，結(jié)轉(zhuǎn)收入5萬(wàn)平方米

33、。假定2009年底項(xiàng)目賬面累計(jì)發(fā)生成本7.5億元，根據(jù)合同、工程預(yù)算預(yù)計(jì)尚需發(fā)生工程成本1.5億元，則年底竣工結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)， 預(yù)計(jì)單方成本=（7.5億元+1.5億元）15萬(wàn)平方米=6000元/平方米 結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品金額=6萬(wàn)平方米 6000元/平方米=3.6億元 結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本=5萬(wàn)平方米 6000元/平方米=3.0億元3、成本在不同物業(yè)類型之間的分?jǐn)?同一成本歸集對(duì)象，往往包括不同物業(yè)類型，如住宅、別墅、商鋪、車位、會(huì)所等，由于不同物業(yè)類型耗費(fèi)的成本和預(yù)計(jì)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益不同，分?jǐn)偝杀镜脑瓌t也存在差異。 我司房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法規(guī)定： （1）幼兒園、學(xué)校以及利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)等配套設(shè)施若無(wú)法

34、確權(quán)在開(kāi)發(fā)商名下的，原則上不參與成本的分?jǐn)?，其建設(shè)成本由其他成本分?jǐn)倢?duì)象分?jǐn)?。?duì)于可以確權(quán)在開(kāi)發(fā)商名下的停車場(chǎng)，不參與地價(jià)、市政配套費(fèi)、商品房裝修、配套設(shè)施、綠化等與其不相關(guān)成本的分?jǐn)?，僅參與建安等其他成本的分?jǐn)偂?企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)，可以確權(quán)在開(kāi)發(fā)商名下，不參與地價(jià)、市政配套費(fèi)、商品房裝修、配套設(shè)施、綠化等與其不相關(guān)成本的分?jǐn)偅ǔ嘘P(guān)規(guī)定需要承擔(dān)，或確實(shí)應(yīng)歸屬于停車場(chǎng)的成本之外），僅參與建安等其他直接成本的分?jǐn)?。停車?chǎng)如能單獨(dú)歸集成本的，單獨(dú)歸集成本；不能歸集成本的按建筑面積與其他物業(yè)一起平均分?jǐn)?。?）除政府明確其權(quán)屬不歸開(kāi)發(fā)商的會(huì)所之外，其他會(huì)所無(wú)論是否確權(quán)至開(kāi)發(fā)商名下，均應(yīng)參與成

35、本的分?jǐn)?。具體分?jǐn)偡椒椋和两?、裝修等成本按照建筑面積與其他物業(yè)一起平均分?jǐn)?，?huì)所不參與項(xiàng)目地價(jià)款、市政配套費(fèi)、綠化工程、配套設(shè)施等其他成本的分?jǐn)偂?我司企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度規(guī)定：固定資產(chǎn)折舊采用直線法計(jì)算，按各類固定的原值扣除預(yù)計(jì)凈殘值（一般為原值的4%）和估計(jì)使用年限確定其折舊率。各類別固定資產(chǎn)的估計(jì)使用年限和折舊率為： （五）固定資產(chǎn)折舊政策資產(chǎn)類別估計(jì)使用年限年折舊率房屋及建筑物20-40年2.4%-4.8%運(yùn)輸設(shè)備10年9.6%電子及辦公設(shè)備5年19.2%其他設(shè)備5年19.2% 我司企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度規(guī)定： 公司對(duì)可能發(fā)生的壞賬損失采用備抵法核算，按期末應(yīng)收款項(xiàng)（應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款）余額

36、的5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備；對(duì)于有特殊情況的應(yīng)收款項(xiàng)，在對(duì)其回收可能性作出具體評(píng)估后，結(jié)合實(shí)際情況和經(jīng)驗(yàn)計(jì)提特別壞賬準(zhǔn)備。公司系統(tǒng)內(nèi)部的應(yīng)收款項(xiàng)，除有特殊情況或確切資料證明其回收存在問(wèn)題需要計(jì)提特別壞賬準(zhǔn)備外，無(wú)需計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。 各公司應(yīng)于每個(gè)季度末對(duì)所有應(yīng)收款項(xiàng)的可回收性進(jìn)行分析、評(píng)估，按照前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。計(jì)提或轉(zhuǎn)回的壞賬準(zhǔn)備作為資產(chǎn)減值損失計(jì)入當(dāng)期損益。（六）壞賬準(zhǔn)備計(jì)提政策part part 合并報(bào)表及財(cái)務(wù)分析介紹合并報(bào)表及財(cái)務(wù)分析介紹一、公司目前會(huì)計(jì)報(bào)表構(gòu)成二、月度合并報(bào)表編制流程簡(jiǎn)介三、月度報(bào)表編制的有關(guān)要求四、財(cái)務(wù)分析簡(jiǎn)介 目前公司要求各子公司編報(bào)的會(huì)計(jì)報(bào)表主要包括月度會(huì)計(jì)報(bào)表

37、（以下簡(jiǎn)稱”月度報(bào)表“）、pbc表。 （1）月度報(bào)表 月度報(bào)表主要出于內(nèi)部管理而設(shè)計(jì)，以供領(lǐng)導(dǎo)等相關(guān)人員了解公司財(cái)務(wù)信息、也可用于報(bào)稅等用途。 集團(tuán)總部編制的月度合并報(bào)表，還用于上報(bào)上級(jí)集團(tuán)、編制對(duì)外披露的財(cái)務(wù)報(bào)告（主要指一季報(bào)、半年報(bào)主表、三季報(bào)）等。 編制頻率：每月一次。 編制和上報(bào)方式：通過(guò)用友iufo報(bào)表系統(tǒng)編制上報(bào)，大部分報(bào)表可由系統(tǒng)生成，但需手工填寫(xiě)少量表格和單元格（在系統(tǒng)中標(biāo)黃顏色顯示）。 一、公司目前會(huì)計(jì)報(bào)表構(gòu)成一、公司目前會(huì)計(jì)報(bào)表構(gòu)成月度報(bào)表共包括主表4張、附表32張 ：（2）pbc表（ prepared by client） pbc表原本為年度審計(jì)時(shí)向事務(wù)所提供的報(bào)表，作為

38、事務(wù)所審計(jì)底稿之一，同時(shí)用于編制各項(xiàng)會(huì)計(jì)報(bào)表附注。公司在半年度時(shí)也要求子公司填報(bào)pbc表，以用于編制合并報(bào)表附注。 編制頻率：每半年一次。 編制和上報(bào)方式：目前通過(guò)excel表格上報(bào)，用友iufo報(bào)表系統(tǒng)的pbc表開(kāi)發(fā)已基本完成，但暫未啟用。 pbc表包括的主附表超過(guò)50張，幾乎涉及主表的每一個(gè)項(xiàng)目，另有部分表外項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)信息資料需要填報(bào)。（1）錄入初始投資數(shù)據(jù)。當(dāng)新成立或收購(gòu)子公司，以及股權(quán)比例發(fā)生變化時(shí)，需錄入或修改初始投資數(shù)據(jù)。（2）設(shè)置合并范圍。合并范圍要求每月設(shè)置一次。（3）對(duì)賬。集團(tuán)已經(jīng)統(tǒng)一設(shè)置了對(duì)賬模板，各子公司可以直接采用，具體對(duì)賬模板包括：長(zhǎng)期股權(quán)投資抵消、其他應(yīng)收應(yīng)付款抵消

39、，應(yīng)收應(yīng)付賬款抵消、預(yù)收預(yù)付賬款抵消。（4）生成抵消分錄。抵消分錄生成方式包括3種： a 根據(jù)對(duì)賬結(jié)果生成抵消分錄； b 調(diào)用常用抵消分錄； c 手工錄入抵消分錄。二、月度合并報(bào)表編制流程簡(jiǎn)介（用友二、月度合并報(bào)表編制流程簡(jiǎn)介（用友iufo模式下）模式下） 對(duì)于各子公司而言，在編制合并報(bào)表時(shí)，需要抵消的主要為長(zhǎng)期股權(quán)投資抵消、其他應(yīng)收應(yīng)付款抵消； 對(duì)于集團(tuán)總部而言，則還需抵消其他內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易，如富利建安公司為地產(chǎn)公司提供的建安勞務(wù)收入、地產(chǎn)代理公司從地產(chǎn)公司取得的銷售代理收入，設(shè)計(jì)公司從地產(chǎn)公司取得的設(shè)計(jì)收入，酒店會(huì)所公司從內(nèi)部單位取得的收入，內(nèi)部公司之間收付利息等。 （5）生成合并報(bào)表。系統(tǒng)

40、合并生成報(bào)表后，還需手工填寫(xiě)部分表格，手工刪除明細(xì)表中的內(nèi)部抵消款項(xiàng)等。 （6）報(bào)表審核并上報(bào)。1、及時(shí)上報(bào) 月度報(bào)表上報(bào)時(shí)間：除集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心另行通知外，一級(jí)子公司須于每月2日前上報(bào)，各一級(jí)子公司對(duì)下屬子公司的上報(bào)時(shí)間要求自行決定，但不得要求提前結(jié)賬上報(bào)報(bào)表。2、規(guī)范核算 （1） 會(huì)計(jì)事項(xiàng)需及時(shí)入賬，不得提前或延后。尤其是收入結(jié)轉(zhuǎn)、內(nèi)部往來(lái)，銀行借款放款和還款、利潤(rùn)分配等重大事項(xiàng)。 （2） 應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及公司會(huì)計(jì)核算制度、核算辦法準(zhǔn)確進(jìn)行核算，準(zhǔn)確使用核算科目，并加強(qiáng)審核，減少賬務(wù)處理錯(cuò)誤。三、月度報(bào)表編制的有關(guān)要求三、月度報(bào)表編制的有關(guān)要求（3）會(huì)計(jì)核算、報(bào)表列報(bào)信息應(yīng)當(dāng)清晰、不得隨意

41、使用“其他”作為客商、房地產(chǎn)項(xiàng)目等輔助核算，不得在有相應(yīng)明細(xì)科目的情況下而使用“其他”明細(xì)科目核算。（4）按要求核算、核對(duì)內(nèi)部往來(lái)。對(duì)于內(nèi)部款項(xiàng)往來(lái)，除股份公司財(cái)務(wù)管理中心另有通知外，一律按實(shí)際收付款的對(duì)方單位入賬，同一內(nèi)部單位不得在其他應(yīng)收款、其他應(yīng)付款兩邊同時(shí)掛賬。對(duì)于當(dāng)月內(nèi)部往來(lái)有變動(dòng)的公司，須于月底前與對(duì)方公司核對(duì)內(nèi)部往來(lái)，對(duì)方公司必須予以配合。（5） 及時(shí)進(jìn)行重分類調(diào)整。內(nèi)部往來(lái)、應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款余額不得為負(fù)數(shù)，余額為負(fù)數(shù)的情況下必須進(jìn)行重分類調(diào)賬；其他科目應(yīng)盡量避免出現(xiàn)負(fù)數(shù)，不允許出現(xiàn)金額較大的負(fù)數(shù)余額。（6）及時(shí)進(jìn)行計(jì)提。如實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為正時(shí)，應(yīng)及時(shí)計(jì)提所得稅費(fèi)用；存貨因結(jié)轉(zhuǎn)而為負(fù)

42、數(shù)時(shí)，應(yīng)及時(shí)預(yù)提成本。3、準(zhǔn)確列報(bào) （1）填報(bào)完整，不得漏填或錯(cuò)填需手工填寫(xiě)的地方。除附表18、附表21可以每季度填報(bào)一次外，其他報(bào)表都應(yīng)每月填報(bào)。需手工填寫(xiě)的部分在系統(tǒng)表格中以標(biāo)黃顏色顯示。 （2）表間數(shù)據(jù)應(yīng)勾稽一致、通過(guò)各項(xiàng)審核。如主表與主表、主表與附表、附表與附表之間數(shù)據(jù)應(yīng)勾稽一致。報(bào)表各項(xiàng)表內(nèi)審核、表間審核均應(yīng)通過(guò)，未通過(guò)的須查明原因并修改。未分配利潤(rùn)之間的勾稽關(guān)系必須滿足（即年初未分配利潤(rùn)+當(dāng)期凈利潤(rùn)-當(dāng)期利潤(rùn)分配=期末未分配利潤(rùn)）。（3）合并報(bào)表需編制正確、抵消干凈。合并報(bào)表中，商譽(yù)等項(xiàng)目的金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確無(wú)誤，權(quán)益、內(nèi)部往來(lái)、其他關(guān)聯(lián)交易應(yīng)抵消干凈，如有內(nèi)部往來(lái)等關(guān)聯(lián)交易抵消，需手工

43、調(diào)整相應(yīng)明細(xì)表。（4）長(zhǎng)期借款需重新列示并與資金崗一致。每月必須將長(zhǎng)期借款中一年內(nèi)到期的部分劃分至“一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債”，借款總額、一年內(nèi)到期借款金額需與上報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心資金崗的數(shù)據(jù)一致。 （5）準(zhǔn)確列報(bào)現(xiàn)金流量表?，F(xiàn)金流量表主要項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)用間接法進(jìn)行勾稽檢查，查明大額差異原因，需要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。 如，一般情況下： 銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金=營(yíng)業(yè)收入+預(yù)收賬款（期末-期初）+應(yīng)收賬款（期初-期末） 購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金=營(yíng)業(yè)成本+應(yīng)付賬款（期初-期末）+預(yù)付賬款（期末-期初） +存貨(期末-期初）-存貨中當(dāng)期開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（6）資產(chǎn)負(fù)債表、所有者權(quán)益變動(dòng)表期初數(shù)必須根據(jù)上年審計(jì)數(shù)

44、填列。4、規(guī)范操作 （1）公司成立或收購(gòu)?fù)瓿珊?，?yīng)及時(shí)建賬、及時(shí)使用系統(tǒng)生成報(bào)表；已經(jīng)建賬的公司，報(bào)表應(yīng)由系統(tǒng)生成，不得通過(guò)手工錄入（按規(guī)定需要手工錄入的地方除外）；報(bào)表設(shè)有公式、能自動(dòng)取數(shù)的地方，一般不得手工修改。 （2）不得提前結(jié)賬生成報(bào)表。除另有通知外，各公司需在月末最后一天方能計(jì)算和生成報(bào)表，不得提前。 （3）報(bào)表由系統(tǒng)生成、并手工補(bǔ)填完畢后，在上報(bào)前，應(yīng)再進(jìn)行一次表內(nèi)、表間審核，同時(shí)需重新計(jì)算一次（區(qū)域計(jì)算）附表27-指標(biāo)計(jì)算及勾稽表。 （4）確認(rèn)無(wú)誤后再上報(bào)。報(bào)表完成后，各公司應(yīng)逐個(gè)檢查、確認(rèn)無(wú)誤后再上報(bào)，不得隨意要求取消上報(bào)。 （5）不得修改對(duì)賬規(guī)則、不得將常用抵消分錄設(shè)為系統(tǒng)模

45、板。合并報(bào)表對(duì)賬規(guī)則由集團(tuán)統(tǒng)一設(shè)置，各公司不得增減、修改；各公司在設(shè)定自己的合并報(bào)表常用抵消分錄時(shí)，在“是否系統(tǒng)模板”處選“否”。 （6）錄入全部?jī)?nèi)部單位投資數(shù)據(jù)。各公司對(duì)集團(tuán)合并范圍內(nèi)公司有股權(quán)投資時(shí)，不論投資比例大小、是否控股，均應(yīng)在“合并報(bào)表-投資數(shù)據(jù)”處錄入投資數(shù)據(jù)。5、重大異常事項(xiàng)告知 （1）合并范圍的變化。在新成立子公司、收購(gòu)子公司、注銷或出售子公司及發(fā)生其他股權(quán)收購(gòu)事宜情況下，應(yīng)在報(bào)表報(bào)送前告知集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心合并報(bào)表崗。（2）利潤(rùn)分配事項(xiàng)。子公司進(jìn)行利潤(rùn)分配時(shí)，需在報(bào)表報(bào)送前將利潤(rùn)分配金額、分配明細(xì)、實(shí)際支付情況等告知集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心合并報(bào)表崗。（3）大額營(yíng)業(yè)外收支。子公司當(dāng)月

46、發(fā)生大額營(yíng)業(yè)外收支(一般為50萬(wàn)元以上)，應(yīng)在報(bào)表報(bào)送前告知集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心合并報(bào)表崗。（4）其他重大異常事項(xiàng)。如支付、退回大額合作款、大額外部單位往來(lái)款、項(xiàng)目完工轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)等金額較大或不經(jīng)常發(fā)生的事項(xiàng)，應(yīng)在報(bào)表報(bào)送前告知集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心合并報(bào)表崗。1、財(cái)務(wù)分析所需外部數(shù)據(jù)來(lái)源（1）國(guó)內(nèi)a股上市公司定期報(bào)告數(shù)據(jù) 上海證券交易所，深圳證券交易所、金融界、證券之星等網(wǎng)站。（2）國(guó)內(nèi)香港上市公司數(shù)據(jù) 香港聯(lián)合交易所網(wǎng)站，公司網(wǎng)站的投資者關(guān)系欄（如富力、合生創(chuàng)展）。（3）宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，城市年度統(tǒng)計(jì)公報(bào)。（4）市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù) 當(dāng)?shù)胤抗芫志W(wǎng)站。（5）土地招牌掛數(shù)據(jù) 當(dāng)?shù)貒?guó)土局

47、網(wǎng)站。四、財(cái)務(wù)分析簡(jiǎn)介四、財(cái)務(wù)分析簡(jiǎn)介2、常用財(cái)務(wù)分析比率介紹 （1）資產(chǎn)負(fù)債率、扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn) 由于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款較大，但預(yù)收賬款實(shí)際不需要償還，為更合理的反映公司負(fù)債率水平，經(jīng)常采用扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率這一概念。 扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率有3種算法： a 扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率=(總負(fù)債-預(yù)收賬款)/總資產(chǎn) b 扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率=(總負(fù)債-預(yù)收賬款)/(總資產(chǎn)- 預(yù)收賬款) c 假定預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)為收入利潤(rùn)，扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率=預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入后的總負(fù)債/預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入后的總資產(chǎn) 例，某地產(chǎn)公司總資產(chǎn)50億元，總負(fù)債4

48、0億元，其中預(yù)收賬款20億元，如果這些預(yù)收賬款全部結(jié)轉(zhuǎn)收入，則總負(fù)債變?yōu)?5億元，總資產(chǎn)變?yōu)?0億元。 公司資產(chǎn)負(fù)債率為80%（40/50），三種方式下扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為： a （40-20）/50=40% b （40-20）/（50-20）=66.7% c 25 /40=62.5% 由于第一種方式分子分母不配比，第三種方式需按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率結(jié)轉(zhuǎn)，計(jì)算比較麻煩，所以一般采用第二種方式，即非特指的情況下該公司扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為66.7%。凈負(fù)債率是香港上市公司經(jīng)常采用的一種衡量負(fù)債水平的指標(biāo)。其計(jì)算公式為：凈負(fù)債率=（有息負(fù)債-貨幣資金） /所有者權(quán)益總額有息負(fù)債一般包括銀行借

49、款（含信托借款）、公司債。此處“所有者權(quán)益總額”指包含少數(shù)股東權(quán)益后的權(quán)益總額。（2）毛利率、銷售凈利率 毛利率=（營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本）/營(yíng)業(yè)收入 對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)而言，毛利率也可以用以下計(jì)算方式： 毛利率=（銷售單價(jià)-單方成本）/銷售單價(jià) 銷售凈利率=凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入 為了使分子分母配比，此處“凈利潤(rùn)”一般采用包含少數(shù)股東損益的全部?jī)衾麧?rùn)。（3）攤博凈資產(chǎn)收益率、平均凈資產(chǎn)收益率、加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率 攤博凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/期末凈資產(chǎn) 平均凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/（期初凈資產(chǎn)+期末凈資產(chǎn)）*2 加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/（期初凈資產(chǎn)+凈利潤(rùn)/2+發(fā)行新股等原因增加的凈資產(chǎn)*增加后的月份數(shù)

50、/報(bào)告期月份總數(shù)-回購(gòu)、分紅 等原因減少的凈資產(chǎn)*減少后的月份數(shù)/報(bào)告期月份總數(shù)） 注：此處凈利潤(rùn)一般指歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)，凈資產(chǎn)一般指歸屬于母公司所有者的凈資產(chǎn)。（4）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入/（期初總資產(chǎn)+期末總資產(chǎn)）*2 存貨周轉(zhuǎn)率有兩種計(jì)算方法： 存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入/（期初存貨+期末存貨）*2 存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本/（期初存貨+期末存貨）*2 一般較多采用營(yíng)業(yè)成本計(jì)算的存貨周轉(zhuǎn)率。（5）eva（經(jīng)濟(jì)增加值） 經(jīng)濟(jì)增加值=稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-資本成本=稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-調(diào)整后資本平均資本成本率稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=凈利潤(rùn)+（利息支出+研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用調(diào)整項(xiàng)-非經(jīng)常性收益

51、調(diào)整項(xiàng)50%）（1-25%） 注：此處凈利潤(rùn)指包含少數(shù)股東損益的全部?jī)衾麧?rùn)。 調(diào)整后資本=平均所有者權(quán)益+平均負(fù)債合計(jì)-平均無(wú)息流動(dòng)負(fù)債-平均在建工程 對(duì)一般企業(yè)而言，國(guó)資委和中國(guó)保利集團(tuán)確定的資本成本率為5.5%。 eva是國(guó)資委考核中國(guó)保利集團(tuán)，中國(guó)保利集團(tuán)考核我司的最重要指標(biāo)。 同其它企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)相比， eva 最大的不同是考慮了股東的機(jī)會(huì)成本，即加入了權(quán)益資金成本這一因素。一般的利潤(rùn)指標(biāo)只考慮了債務(wù)成本，未考慮權(quán)益資金成本，而eva需同時(shí)考慮債務(wù)成本和權(quán)益資金成本。 eva指標(biāo)考核有利于企業(yè)重視資金機(jī)會(huì)成本，避免蠻目擴(kuò)大投資規(guī)模。 （6）成本費(fèi)用利潤(rùn)率 成本費(fèi)用利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/成

52、本費(fèi)用總額 成本費(fèi)用總額=營(yíng)業(yè)成本+營(yíng)業(yè)稅金及附加+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用3、財(cái)務(wù)分析注意事項(xiàng)（1）確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤；（2）分析應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、具有邏輯性；（3）分析應(yīng)體現(xiàn)深度，即能夠否透過(guò)數(shù)字，發(fā)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題并能提出改善和管理建議，而不是僅限于數(shù)據(jù)的羅列和描述；（4）分析應(yīng)有一定廣度，即分析應(yīng)能跳出財(cái)務(wù)，反映與公司相關(guān)的經(jīng)營(yíng)信息和問(wèn)題，而不是僅就財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)論財(cái)務(wù) 。（5）分析應(yīng)重點(diǎn)突出，即能夠抓住重點(diǎn)問(wèn)題、領(lǐng)導(dǎo)可能關(guān)注的問(wèn)題，并著重分析。（6）分析要考慮報(bào)告閱讀者的專業(yè)背景。如果是給不具有財(cái)務(wù)背景的領(lǐng)導(dǎo)閱讀，應(yīng)注意避免使用過(guò)多的專業(yè)語(yǔ)言和過(guò)細(xì)的專業(yè)分析，確保領(lǐng)導(dǎo)能夠理解。part part 盈利規(guī)劃編制介紹盈利規(guī)劃編制介紹三、盈利規(guī)劃過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題一、盈利規(guī)劃編制的目的和頻率二、盈利規(guī)劃的編制方法 盈利規(guī)劃是依據(jù)公司的開(kāi)發(fā)、交樓計(jì)劃，對(duì)公司年度實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)情況進(jìn)行合理的預(yù)計(jì)和規(guī)劃。 1、編制盈利規(guī)劃的目的 （1）及時(shí)了解公司未來(lái)盈利情況，根據(jù)需要合理安排、調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。 （2）制定、上報(bào)年度盈利目標(biāo)，編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算（如報(bào)上級(jí)集團(tuán)預(yù)算、董事會(huì)預(yù)算、股東大會(huì)預(yù)算）。 （3）確定并下達(dá)子公司年度盈利任務(wù)。 一、盈利規(guī)劃編制的目的和頻率一、盈利規(guī)劃編制的目的和頻率 公司作為上市公司