房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

1、2制度依據(jù)：制度依據(jù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度一、資產(chǎn)類一、資產(chǎn)類物資采購物資采購 采購保管費(fèi)采購保管費(fèi)庫存設(shè)備庫存設(shè)備 庫存材料庫存材料開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房四、成本類四、成本類開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊會(huì)計(jì)核算科目：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊會(huì)計(jì)核算科目：3內(nèi)容提綱內(nèi)容提綱第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定三、成本核算的內(nèi)容三、成本核算的內(nèi)

2、容四、房屋開發(fā)成本的核算四、房屋開發(fā)成本的核算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算一、營業(yè)收入確認(rèn)的條件一、營業(yè)收入確認(rèn)的條件二、主營業(yè)務(wù)收入的核算二、主營業(yè)務(wù)收入的核算4第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性一、開發(fā)產(chǎn)品成本核算的特殊性（一）成本構(gòu)成復(fù)雜，核算難度大。（一）成本構(gòu)成復(fù)雜，核算難度大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)，其生產(chǎn)成本主要指開發(fā)產(chǎn)品的成本，包括：其生產(chǎn)成本主要指開發(fā)產(chǎn)品的成本，包括：取得土地使用權(quán)支付的金額、取得土地使用權(quán)支付的金

3、額、土地征用及拆遷土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用等。等。5（二）核算時(shí)間跨度長（二）核算時(shí)間跨度長房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期較長，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的周期較長，導(dǎo)致房地產(chǎn)成本費(fèi)用核算的時(shí)間跨度長。費(fèi)用核算的時(shí)間跨度長。（三）（三）滾動(dòng)開發(fā)核算難度大滾動(dòng)開發(fā)核算難度大房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)存在多個(gè)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)存在多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)、一個(gè)項(xiàng)目分多期開發(fā)等現(xiàn)象，而且不同同時(shí)開發(fā)、一個(gè)項(xiàng)目分多期開發(fā)等現(xiàn)象，而且不同項(xiàng)目、不同期開發(fā)項(xiàng)目成

4、本發(fā)生差異大，給企業(yè)按項(xiàng)目、不同期開發(fā)項(xiàng)目成本發(fā)生差異大，給企業(yè)按項(xiàng)目、按樓盤等進(jìn)行成本核算增加了難度。項(xiàng)目、按樓盤等進(jìn)行成本核算增加了難度。6二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定二、開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。可按以下幾種方法確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象：可按以下幾種方法確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象：（一）以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象（一）以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象對(duì)于開發(fā)規(guī)模小、開發(fā)周期短、一次性全部開發(fā)的房地對(duì)于開發(fā)規(guī)模小、

5、開發(fā)周期短、一次性全部開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核產(chǎn)項(xiàng)目，可以整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核算對(duì)象的唯一性，不存在成本費(fèi)用的分配，成本核算周期同算對(duì)象的唯一性，不存在成本費(fèi)用的分配，成本核算周期同項(xiàng)目開發(fā)周期一致。項(xiàng)目開發(fā)周期一致。如某房地產(chǎn)公司在市中心有如某房地產(chǎn)公司在市中心有100100畝土地，擬一次性開發(fā)商畝土地，擬一次性開發(fā)商住樓住樓6 6棟，該房地產(chǎn)公司可將棟，該房地產(chǎn)公司可將6 6棟商住樓合并為一個(gè)成本核算棟商住樓合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。對(duì)象。7（二）以開發(fā)期數(shù)為成本核算對(duì)象（二）以開發(fā)期數(shù)為成本核算對(duì)象對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、開發(fā)周期較長、分

6、期開發(fā)的對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、開發(fā)周期較長、分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以按開發(fā)期數(shù)為成本核算對(duì)象，特房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以按開發(fā)期數(shù)為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核算對(duì)象的多樣性，成本費(fèi)用需要?dú)w集和點(diǎn)是成本核算對(duì)象的多樣性，成本費(fèi)用需要?dú)w集和分配。分配。（三）以開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對(duì)象（三）以開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對(duì)象對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)多樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以各種對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)多樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以各種開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核算對(duì)開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)為成本核算對(duì)象，特點(diǎn)是成本核算對(duì)象的多樣性，成本費(fèi)用需要?dú)w集和分配。象的多樣性，成本費(fèi)用需要?dú)w集和分配。8成本核算對(duì)象的確定原則：成本核算對(duì)象的確定原則：

7、1 1一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2 2同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。算對(duì)象。3 3對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以按開對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確

8、定就不成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。能隨意改變，更不能相互混淆。9三、成本核算的內(nèi)容三、成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的主要內(nèi)容是是開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本。（一）開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目（一）開發(fā)產(chǎn)品的成本項(xiàng)目 1 1取得土地使用權(quán)所支付的金額取得土地使用權(quán)所支付的金額包括支付的土地出讓金、支付地價(jià)款金額、交納包括支付的土地出讓金、支付地價(jià)款金額、交納的有關(guān)稅費(fèi)。的有關(guān)稅費(fèi)。問題：土地使用稅能計(jì)入嗎？問題：土地使用稅能計(jì)入嗎？2 2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生

9、的費(fèi)用主要有土土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用法定程序，將國有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損

10、失，新用地單位應(yīng)按規(guī)土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。它包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償定給予補(bǔ)償。它包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。費(fèi)。10113 3前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程( (臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等) )費(fèi)用、三費(fèi)用、三通一平費(fèi)用等。通一平費(fèi)用等。4 4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)

11、施發(fā)生的費(fèi)用（指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用（又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)）。）。基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水基礎(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目內(nèi)歸集裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目內(nèi)歸集。125 5建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)、

12、設(shè)備及安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)( (給排水、電氣照明、電梯、給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝) )以及室以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。內(nèi)裝修工程費(fèi)等。6 6公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、

13、理發(fā)店等都不能凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目內(nèi)。計(jì)人該成本項(xiàng)目內(nèi)。137 7開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。說明：說明：開發(fā)項(xiàng)目完工前的借款費(fèi)用也列此科目。開發(fā)項(xiàng)目完工前的借款費(fèi)用也列此科目。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用企業(yè)的各行政部門為管理

14、公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用管理費(fèi)用”中核算。中核算。開發(fā)部門的業(yè)務(wù)招待費(fèi)也不應(yīng)列此科目。開發(fā)部門的業(yè)務(wù)招待費(fèi)也不應(yīng)列此科目。14（二）開發(fā)成本核算的賬戶（二）開發(fā)成本核算的賬戶 主要賬戶是主要賬戶是“開發(fā)成本開發(fā)成本”和和“開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用”。1 1“開發(fā)成本開發(fā)成本”賬戶賬戶賬戶的借方反映產(chǎn)品開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)直接費(fèi)用和月賬戶的借方反映產(chǎn)品開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)直接費(fèi)用和月末分配計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)間接費(fèi)用，貨方反映結(jié)轉(zhuǎn)末分配計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)間接費(fèi)用，貨方反映結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)品”賬戶的已完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本，期末借方余額反映賬戶的已完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際

15、成本，期末借方余額反映在建開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。在建開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。按開發(fā)項(xiàng)目的種類設(shè)置明細(xì)，如按開發(fā)項(xiàng)目的種類設(shè)置明細(xì)，如“土地開發(fā)土地開發(fā)”、“房屋開房屋開發(fā)發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)”和和“代建工程開發(fā)代建工程開發(fā)”等，并在明細(xì)等，并在明細(xì)賬下按成本計(jì)算對(duì)象設(shè)置賬頁，賬下按成本計(jì)算對(duì)象設(shè)置賬頁，按成本項(xiàng)目設(shè)置專欄，進(jìn)行按成本項(xiàng)目設(shè)置專欄，進(jìn)行明細(xì)核算明細(xì)核算。專欄包括：專欄包括：土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等開發(fā)間接費(fèi)用等。152 2“開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶賬戶該賬戶屬于成本類賬戶，核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算該賬

16、戶屬于成本類賬戶，核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。該賬戶的借單位開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。該賬戶的借方歸集月內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，貸方反映月方歸集月內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，貸方反映月末按一定分配標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)末按一定分配標(biāo)準(zhǔn)分配結(jié)轉(zhuǎn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用總額，結(jié)轉(zhuǎn)后無余額。該賬戶的明細(xì)賬應(yīng)按企業(yè)用總額，結(jié)轉(zhuǎn)后無余額。該賬戶的明細(xì)賬應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同單位的名稱設(shè)置。內(nèi)部不同單位的名稱設(shè)置。 (三)開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 1 1管理費(fèi)用管

17、理費(fèi)用本科目核算企業(yè)行政管理部門本科目核算企業(yè)行政管理部門( (總部總部) )為組織和管理房地產(chǎn)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、工會(huì)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、車經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失以及其他管理費(fèi)銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失以及其他管理費(fèi)等。等。16 2 2銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中

18、發(fā)它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括產(chǎn)品銷售過程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用。費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用。173 3財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，為進(jìn)行資金籌集企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，為進(jìn)行資金籌集等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括利息支出等理財(cái)活動(dòng)而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括利息支出( (減利減利息收入息收入

19、) )、匯兌損失、匯兌損失( (減匯兌收益減匯兌收益) )以及相關(guān)助手續(xù)費(fèi)以及相關(guān)助手續(xù)費(fèi)等。等。為購建為購建開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品而籌集資金所發(fā)生的費(fèi)用，在而籌集資金所發(fā)生的費(fèi)用，在開開發(fā)產(chǎn)品發(fā)產(chǎn)品尚未完工交付使用前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)尚未完工交付使用前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)開開發(fā)產(chǎn)品發(fā)產(chǎn)品內(nèi)，不包括在本科目的核算范圍內(nèi)。內(nèi)，不包括在本科目的核算范圍內(nèi)。1819四、房屋開發(fā)成本的核算四、房屋開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)之一。其開房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)之一。其開發(fā)經(jīng)營的房屋按性質(zhì)和用途分為四種：發(fā)經(jīng)營的房屋按性質(zhì)和用途分為四種：1.1.為銷售開發(fā)的商品房；為銷售開發(fā)

20、的商品房；2.2.為出租而開發(fā)的經(jīng)營房（出租房）；為出租而開發(fā)的經(jīng)營房（出租房）；3.3.為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；4.4.受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房。受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房。這些房屋的開發(fā)成本在核算方法上大致相同，但仍需要這些房屋的開發(fā)成本在核算方法上大致相同，但仍需要“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)房屋開發(fā)”賬戶下分別設(shè)置四種房屋的明細(xì)賬戶下分別設(shè)置四種房屋的明細(xì)賬，并按工程名稱設(shè)賬頁進(jìn)行核算。賬，并按工程名稱設(shè)賬頁進(jìn)行核算。20成本費(fèi)用的歸集與分配方法：成本費(fèi)用的歸集與分配方法：國稅發(fā)國稅發(fā)200920093131號(hào)：號(hào)

21、：第二十九條第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：21（一）占地面積法。（一）占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)

22、成本對(duì)象占指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。1.1.一次性開發(fā)的一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。2.2.分期開發(fā)的，分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。積的比例進(jìn)行分配。22（二）建筑面積法。（二）建

23、筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。1.1.一次性開發(fā)的一次性開發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。象建筑面積的比例進(jìn)行分配。2.2.分期開發(fā)的分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。（三）

24、直接成本法。（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。（四）預(yù)算造價(jià)法。（四）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。23第三十條第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配按以下方法進(jìn)行分配：（一）土地成本，（一）土地成本，一般按一般按占地面積法占地面積法進(jìn)行分配。如果確進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,

25、 ,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的, ,屬于一次性取得土地分屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況期開發(fā)房地產(chǎn)的情況, ,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配, ,待土地整體開發(fā)完畢再待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。行調(diào)整。（二）單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開（二）單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本發(fā)成本, ,應(yīng)應(yīng)按建筑面積法按建筑面積法進(jìn)行分配。進(jìn)行分配。( (三三) )借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成借款費(fèi)用

26、屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按本法或按預(yù)算造價(jià)法預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。進(jìn)行分配。（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。24（一）房屋開發(fā)成本費(fèi)用的歸集（一）房屋開發(fā)成本費(fèi)用的歸集1 1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)凡能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋開發(fā)成凡能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋開發(fā)成本；本；凡不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象，或開發(fā)綜合性建設(shè)場地凡不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象，或開發(fā)綜合性建設(shè)場地既為建造商品房之用，又對(duì)外銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，既為建造商品房之用，又對(duì)外銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，先計(jì)入先計(jì)入“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)土地開發(fā)”，待土地開發(fā)完

27、，待土地開發(fā)完成投放使用時(shí)，再按占用土地面積比例分配轉(zhuǎn)成投放使用時(shí)，再按占用土地面積比例分配轉(zhuǎn)“開開發(fā)成本發(fā)成本房屋開發(fā)房屋開發(fā)”。25例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于20092009年年5 5月在碧水園開發(fā)月在碧水園開發(fā)一塊土地，占地面積一塊土地，占地面積4000040000。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的中的3000030000對(duì)外轉(zhuǎn)讓，其余的對(duì)外轉(zhuǎn)讓，其余的1000010000企業(yè)自行開企業(yè)自行開發(fā)商品房。發(fā)商品房。假設(shè)土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下業(yè)務(wù)：假設(shè)土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下業(yè)務(wù)：支付土地出讓金支付土地出讓金2500000025000000元，作會(huì)計(jì)分錄如下

28、：元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本土地土地碧水園碧水園( (土地征用及拆遷費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)) 25000000) 25000000 貸：銀行存款貸：銀行存款 2500000025000000支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)55000005500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本土地土地碧水園碧水園( (土地征用及拆遷費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)) 5500000) 5500000 貸：銀行存款貸：銀行存款 5 5000005 50000026支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)210000210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本土

29、地土地碧水園碧水園( (前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)) 210000) 210000 貸：銀行存款貸：銀行存款 210000210000支付土石方費(fèi)用支付土石方費(fèi)用55000005500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下：元，作會(huì)計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本土地土地碧水園碧水園( (前期工程費(fèi)前期工程費(fèi))5500000)5500000 貸：銀行存款貸：銀行存款 55000005500000由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款款15000001500000元：元：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本土地土地碧水園碧水園( (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))150

30、0000)1500000 貸：應(yīng)付賬款貸：應(yīng)付賬款x x施工企業(yè)施工企業(yè) 15000001500000279 9月末，碧水園土地開發(fā)工程完工。月末，碧水園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)假設(shè)“開發(fā)成本開發(fā)成本土地開發(fā)土地開發(fā)碧水園碧水園”賬戶賬戶歸集的開發(fā)總成本為歸集的開發(fā)總成本為3771000037710000元，則單位土地開發(fā)元，則單位土地開發(fā)成本為成本為942.75942.75元。其中自用的元。其中自用的1000010000土地尚土地尚未投入使用，其余未投入使用，其余3000030000已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。本塊土地的開發(fā)成本。作會(huì)計(jì)分錄如下：作會(huì)計(jì)分錄如下：

31、借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品土地土地( (碧水園碧水園) 9427500) 9427500 主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)讓成本土地轉(zhuǎn)讓成本 2828250028282500 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本土地土地碧水園碧水園 377100003771000028續(xù)前例：續(xù)前例：若自用的若自用的1000010000土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中。發(fā)工程的建設(shè)中。則企業(yè)可采用下面方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本：則企業(yè)可采用下面方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋房屋 碧水園碧水園( (土地征用及拆遷費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)) 7625000) 7625000 碧水

32、園碧水園( (前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)) 1427500) 1427500 碧水園碧水園( (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)) 375000) 375000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品土地土地碧水園碧水園( (土地征用及拆遷費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)) 7625000) 7625000 碧水園碧水園( (前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)) 1427500) 1427500 碧水園碧水園( (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)) 375000) 375000292 2前期工程和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)前期工程和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)凡能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，直接計(jì)入房屋開發(fā)成本；凡能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，直接計(jì)入房屋開發(fā)成本；應(yīng)由兩個(gè)以上房屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)，且發(fā)生時(shí)分不應(yīng)由兩個(gè)以上房

33、屋開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)，且發(fā)生時(shí)分不清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配后，分別計(jì)入房清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配后，分別計(jì)入房屋開發(fā)項(xiàng)目的成本。屋開發(fā)項(xiàng)目的成本。例：以銀行存款支付商品房開發(fā)的水文地質(zhì)勘察例：以銀行存款支付商品房開發(fā)的水文地質(zhì)勘察費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等5050萬元。作如下會(huì)計(jì)分錄：萬元。作如下會(huì)計(jì)分錄：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)房屋開發(fā)碧水園碧水園前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)5050萬萬 貸：銀行存款貸：銀行存款 5050萬萬303 3建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)采用出包方式施工的采用出包方式施工的 ，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提交的，應(yīng)根據(jù)承包企業(yè)提交的“工程價(jià)工程價(jià)款結(jié)算單款結(jié)算單”所列

34、應(yīng)付工程款計(jì)入所列應(yīng)付工程款計(jì)入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)房屋開發(fā)”的相應(yīng)成本項(xiàng)目中。的相應(yīng)成本項(xiàng)目中。 企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)成本的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)成本計(jì)入計(jì)入“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)房屋開發(fā)”的相應(yīng)成本項(xiàng)目中。的相應(yīng)成本項(xiàng)目中。應(yīng)付工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算應(yīng)付工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算 ：開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款的核開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款的核算，應(yīng)在算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款應(yīng)付工程

35、款應(yīng)付工程款”和和“預(yù)付賬款預(yù)付賬款預(yù)預(yù)付承包單位款付承包單位款”兩個(gè)賬戶進(jìn)行。兩個(gè)賬戶進(jìn)行。 31例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下述業(yè)務(wù)：例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生下述業(yè)務(wù)：某房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一項(xiàng)準(zhǔn)備出售的某房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一項(xiàng)準(zhǔn)備出售的房屋建筑工程，按合同規(guī)定，預(yù)付給房屋建筑工程，按合同規(guī)定，預(yù)付給a a承包施工企業(yè)承包施工企業(yè)房屋建筑工程款房屋建筑工程款4040萬元，備料款萬元，備料款2020萬元。萬元。借：預(yù)付賬款借：預(yù)付賬款a a施工企業(yè)施工企業(yè)600 000600 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 600 000600 000企業(yè)按合同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作企業(yè)按合

36、同規(guī)定撥付材料一批給承包單位抵作備料款，材料作價(jià)備料款，材料作價(jià)8 8萬元。萬元。借：預(yù)付賬款借：預(yù)付賬款a a施工企業(yè)施工企業(yè) 80 00080 000貸：原材料貸：原材料80 00080 00032該項(xiàng)房屋建筑工程完工，該項(xiàng)房屋建筑工程完工，a a承包施工企業(yè)轉(zhuǎn)來承包施工企業(yè)轉(zhuǎn)來“工程價(jià)款結(jié)算賬單工程價(jià)款結(jié)算賬單”，應(yīng)結(jié)算工程款一共，應(yīng)結(jié)算工程款一共9696萬元。萬元。借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋房屋xxxx項(xiàng)目項(xiàng)目（建筑安裝工程費(fèi)）（建筑安裝工程費(fèi)）960000960000貸：應(yīng)付賬款貸：應(yīng)付賬款a a施工企業(yè)施工企業(yè) 960000960000同時(shí)將原來預(yù)付的賬款轉(zhuǎn)入應(yīng)付賬款，以沖減應(yīng)同

37、時(shí)將原來預(yù)付的賬款轉(zhuǎn)入應(yīng)付賬款，以沖減應(yīng)付的工程賬款：付的工程賬款：借：應(yīng)付賬款借：應(yīng)付賬款a a施工企業(yè)施工企業(yè) 680 000680 000貸：預(yù)付賬款貸：預(yù)付賬款a a施工企業(yè)施工企業(yè)680 000680 00033庫存設(shè)備的核算庫存設(shè)備的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)備，是指將來經(jīng)安裝后構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)備，是指將來經(jīng)安裝后構(gòu)成房屋或有關(guān)配套設(shè)施實(shí)體的有機(jī)組成部分，如各種房屋或有關(guān)配套設(shè)施實(shí)體的有機(jī)組成部分，如各種供水、供電、通風(fēng)、通訊、電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。供水、供電、通風(fēng)、通訊、電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。庫存設(shè)備的核算應(yīng)設(shè)置庫存設(shè)備的核算應(yīng)設(shè)置“庫存設(shè)備庫存設(shè)備” 賬戶。賬戶。例例 某房

38、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺(tái)，買價(jià)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺(tái)，買價(jià)( (含進(jìn)含進(jìn)項(xiàng)稅項(xiàng)稅) 800 000) 800 000元，運(yùn)雜費(fèi)元，運(yùn)雜費(fèi)20 00020 000元，價(jià)款和運(yùn)雜元，價(jià)款和運(yùn)雜費(fèi)已用銀行存款支付。費(fèi)已用銀行存款支付。 34根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄：根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄： 借：物資采購借：物資采購設(shè)備（電梯）設(shè)備（電梯）820 000 820 000 貸：銀行存款貸：銀行存款 820 000 820 000 電梯驗(yàn)收入庫電梯驗(yàn)收入庫借：庫存設(shè)備借：庫存設(shè)備電梯電梯 820 000 820 000 貸：物資采購貸：物資采購設(shè)備（電梯）設(shè)備（電梯）

39、820 000 820 000 設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋房屋xxxx項(xiàng)目項(xiàng)目（建筑安裝工程費(fèi)）（建筑安裝工程費(fèi)） 820 000 820 000 貸：庫存設(shè)備貸：庫存設(shè)備電梯電梯 820 000 820 000 問題問題: :為何與材料的核算不同為何與材料的核算不同? ?35根據(jù)根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則：第十六條第十六條 納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括

40、建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。364 4計(jì)入房屋開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)，計(jì)入房屋開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施建設(shè)的不同情況，采用不同應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施建設(shè)的不同情況，采用不同的核算方法。的核算方法。（1 1）若公共設(shè)施是與商品房開發(fā)同步開發(fā)的，）若公共設(shè)施是與商品房開發(fā)同步開發(fā)的，其開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入商品房開發(fā)成本；其開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入商品房開發(fā)成本；分不清受益對(duì)象或應(yīng)由兩個(gè)以上開發(fā)項(xiàng)目共同分不清受益對(duì)象或應(yīng)由兩個(gè)以上開發(fā)項(xiàng)目共同負(fù)擔(dān)的，可先通過負(fù)擔(dān)的，可先通過“開發(fā)成本開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施完成后，可按各開發(fā)項(xiàng)目的賬戶歸集，待配

41、套設(shè)施完成后，可按各開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算成本比例分配，其中應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的預(yù)算成本比例分配，其中應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的部分，結(jié)轉(zhuǎn)部分，結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)房屋開發(fā)”賬戶。賬戶。37（2 2）若公共設(shè)施后于商品房開發(fā)）若公共設(shè)施后于商品房開發(fā)企業(yè)應(yīng)預(yù)提開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的公共設(shè)施費(fèi)：企業(yè)應(yīng)預(yù)提開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的公共設(shè)施費(fèi)：借記借記“開發(fā)成本開發(fā)成本房屋開發(fā)房屋開發(fā)”，貸記，貸記“預(yù)提費(fèi)用預(yù)提費(fèi)用”實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)：實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)：借記借記“開發(fā)成本開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā)”，貸記，貸記“庫存材料庫存材料”、“應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款”等等配套設(shè)施竣工分配實(shí)際設(shè)施費(fèi)時(shí)，沖轉(zhuǎn)并

42、配套設(shè)施竣工分配實(shí)際設(shè)施費(fèi)時(shí)，沖轉(zhuǎn)并結(jié)清結(jié)清“預(yù)提費(fèi)用預(yù)提費(fèi)用”。38例：某開發(fā)企業(yè)某商品房開發(fā)工程的配套設(shè)施后例：某開發(fā)企業(yè)某商品房開發(fā)工程的配套設(shè)施后于商品房開發(fā)工程進(jìn)行，會(huì)計(jì)處理過程如下：于商品房開發(fā)工程進(jìn)行，會(huì)計(jì)處理過程如下：（1）1至至10月按月預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)月按月預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)1000萬元：萬元：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋房屋xx項(xiàng)目（公共配套設(shè)施費(fèi)）項(xiàng)目（公共配套設(shè)施費(fèi)）1000 貸：預(yù)提費(fèi)用貸：預(yù)提費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi) 1000（2）10月建設(shè)配套設(shè)施時(shí)，發(fā)生費(fèi)用月建設(shè)配套設(shè)施時(shí)，發(fā)生費(fèi)用800萬元：萬元：借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā) 800 貸：銀行

43、存款貸：銀行存款 80039（3 3）配套設(shè)施竣工時(shí)：）配套設(shè)施竣工時(shí)：借：預(yù)提費(fèi)用借：預(yù)提費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi) 800800 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)配套設(shè)施開發(fā) 800800（4 4）同時(shí)結(jié)清預(yù)提費(fèi)用：）同時(shí)結(jié)清預(yù)提費(fèi)用：借：預(yù)提費(fèi)用借：預(yù)提費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi) 200200 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本房屋房屋xxxx項(xiàng)目（公共配套設(shè)施費(fèi)）項(xiàng)目（公共配套設(shè)施費(fèi)） 200200405 5開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的

44、各項(xiàng)費(fèi)用。用。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因用，但它不能確定其為某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。而無法將它直接記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，分配記入各項(xiàng)開發(fā)科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，分配記入各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品成本。產(chǎn)品成本。41開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項(xiàng)目進(jìn)行核算：（1 1）工資：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部）工資：是指開發(fā)企

45、業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和門行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎(jiǎng)金和津貼。津貼。（2 2）福利費(fèi)：是指上項(xiàng)人員的實(shí)際發(fā)生的職工福）福利費(fèi)：是指上項(xiàng)人員的實(shí)際發(fā)生的職工福利費(fèi)。利費(fèi)。（3 3）折舊費(fèi)：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮）折舊費(fèi)：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取部門使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費(fèi)。的折舊費(fèi)。42（4 4）修理費(fèi)：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮）修理費(fèi)：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生部門使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的

46、修理費(fèi)。的修理費(fèi)。（5 5）辦公費(fèi)：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮）辦公費(fèi)：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費(fèi)用。（6 6）水電費(fèi)：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮）水電費(fèi)：是指開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門耗用的水電費(fèi)。部門耗用的水電費(fèi)。43（7 7）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指用于開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指用于開發(fā)企業(yè)開發(fā)部門或工程指揮部門職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購置、攤銷和修理費(fèi)，防暑飲料、部門職工的勞動(dòng)保護(hù)用品的購置、攤銷和修理

47、費(fèi)，防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、洗滌肥皂等物品的購置費(fèi)或補(bǔ)助費(fèi)，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。飲水的燃料等。（8 8）利息支出：是指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)）利息支出：是指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，生而不能直接計(jì)入某項(xiàng)開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。以后的借款利息，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。（9 9）其他費(fèi)用：是指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他

48、開發(fā)間接費(fèi)）其他費(fèi)用：是指上列各項(xiàng)費(fèi)用以外的其他開發(fā)間接費(fèi)用支出。用支出。44發(fā)生間接費(fèi)用時(shí)：發(fā)生間接費(fèi)用時(shí)： 借：開發(fā)間接費(fèi)用借：開發(fā)間接費(fèi)用 貸：應(yīng)付職工薪酬、銀行存款等貸：應(yīng)付職工薪酬、銀行存款等期末結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)：期末結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)： 借：開發(fā)成本借：開發(fā)成本房屋房屋xxxx項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用 貸：開發(fā)間接費(fèi)用貸：開發(fā)間接費(fèi)用如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的發(fā)活動(dòng)，其所發(fā)生的費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)可記入企業(yè)的管理費(fèi)

49、用。管理費(fèi)用。45（二）房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)（二）房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，應(yīng)將房屋的實(shí)房屋開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，應(yīng)將房屋的實(shí)際開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品賬戶。際開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品賬戶。借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品房屋房屋 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本房屋房屋46第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入的會(huì)計(jì)核算一、營業(yè)收入確認(rèn)的條件一、營業(yè)收入確認(rèn)的條件企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)的條件是企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的收入確認(rèn)的條件是銷售銷售商品收入，應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：商品收入，應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時(shí)予以確認(rèn)：（1 1）企業(yè)已將所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方

50、；）企業(yè)已將所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方；（2 2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；（3 3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4 4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。）相關(guān)的收入和成本能夠可靠計(jì)量。47討論：取得預(yù)售許可證，與客戶簽訂預(yù)售合同并討論：取得預(yù)售許可證，與客戶簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收款時(shí)能不能確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)？收取預(yù)收款時(shí)能不能確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)？會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下

51、條件：條件：1 1）開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋面積業(yè)）開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋面積業(yè)經(jīng)有關(guān)部門測定；經(jīng)有關(guān)部門測定；2 2）已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同；）已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同；3 3）標(biāo)的物）標(biāo)的物房屋已經(jīng)客戶驗(yàn)收、對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面房屋已經(jīng)客戶驗(yàn)收、對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)，雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)。48二、主營業(yè)務(wù)收入的核算二、主營業(yè)務(wù)收入的核算設(shè)置設(shè)置”主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入”科目來核算主營業(yè)務(wù)收入的發(fā)生科

52、目來核算主營業(yè)務(wù)收入的發(fā)生和結(jié)轉(zhuǎn)。和結(jié)轉(zhuǎn)。按主營業(yè)務(wù)收入的類別設(shè)置明細(xì)科目，主要有按主營業(yè)務(wù)收入的類別設(shè)置明細(xì)科目，主要有“土地轉(zhuǎn)土地轉(zhuǎn)讓收入讓收入”、“商品房銷售收入商品房銷售收入”、“配套設(shè)施銷售收入配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入出租產(chǎn)品租金收入”等。等。收入的確認(rèn)時(shí)間：參照收入的確認(rèn)時(shí)間：參照國稅發(fā)國稅發(fā)200931號(hào)第號(hào)第6條條 （一）現(xiàn)售方式銷售（一）現(xiàn)售方式銷售由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥開發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后，即可確由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥開發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。認(rèn)收入。49（二）預(yù)售方式銷售（二）預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的均為預(yù)售房款，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的均為預(yù)售房款，一律不確認(rèn)收入，其款項(xiàng)記入一律不確認(rèn)收入，其款項(xiàng)記入“預(yù)收賬款預(yù)收賬款”科目。因預(yù)收房科目。因預(yù)收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費(fèi)等在地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費(fèi)等在“應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交營業(yè)稅”等等科目核算?？颇亢怂?。開發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格、竣工決算后，開發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企房