上海市酒店公寓市場分析報告

1、第一部分 酒店式公寓概況“酒店式公寓”，時下流行的物業(yè)形式，但酒店式公寓絕不算一個新概念，它的存在和發(fā)展是一個引人注目而又讓人困惑的熱門話題。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度成為酒店式公寓立項(xiàng)的基本條件。借鑒國內(nèi)最近5年的酒店式公寓的發(fā)展歷程，分析酒店式公寓的市場情況。一、起 源酒店式公寓的概念最早起源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的臨時住家，這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。酒店式公寓的提出至今已有約30年時間。20世紀(jì)中葉，一些發(fā)達(dá)國家的主要城市，尤其是在美國，經(jīng)歷了巨大的社會變革。這些社會變革帶給人們以文化和教育的機(jī)會，人的流

2、動性更強(qiáng)，家庭結(jié)構(gòu)趨于松散，城市社會居住者的生活方式也產(chǎn)生了很大的變化，隨之開始對配有家具的公寓產(chǎn)生需求。而當(dāng)星級酒店式管理的概念被引進(jìn)時，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎。社會經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們生活不再拘泥于一個地區(qū)。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務(wù)”的公寓住宅功能日趨完善。國際標(biāo)準(zhǔn)化的酒店式服務(wù)公寓，是結(jié)合酒店的管理模式和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，采用公寓房型設(shè)計(jì)的一種物業(yè)經(jīng)營模式。由于價格低于酒店標(biāo)準(zhǔn)，而服務(wù)水準(zhǔn)又大大高于普通公寓，因而深受中長期出差的高層人士的歡迎。我國的酒店式公寓最早是出現(xiàn)在深圳，深圳是我國改革開放的前沿陣地，最早的吸收了外來的模式。之后又出現(xiàn)在上海、北京等地，目前全

3、國各大中城市都有發(fā)展。二、概 念酒店式公寓是指位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)、聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，其大多會被用作投資使用。酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，定位成為服務(wù)高端市場的產(chǎn)品，是一種只做服務(wù)、沒有酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。概括地說，就是將星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于

4、日常生活之中。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。因此，酒店式公寓更多地被稱為“酒店式服務(wù)公寓”。酒店式公寓大多位于成熟商務(wù)中心，外國企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等服務(wù)配套設(shè)施完善，擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，給住戶的生活帶來很大便利，星級服務(wù)品質(zhì)完全滿足了這些客戶的需求。同時，相對獨(dú)立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。三、特 點(diǎn)（一） 酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)投資者通過一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。酒店式公寓可

5、將每個客房出售給投資者，投資者擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。不過大多數(shù)酒店式公寓，投資者在一定期限內(nèi)只擁有客房的所有權(quán)，而沒有經(jīng)營權(quán)。 （二） 酒店式管理酒店式公寓屬于酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點(diǎn)等服務(wù)。由于酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，故可以彰顯居住者的身份和氣派。 （三） 兼具居住度假與投資兩種功能酒店式公寓既可以用來居住度假，也可以用來投資，或兩者兼而有之。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。 四、用途分類

6、 （一） 商務(wù)酒店式公寓商務(wù)酒店式公寓與商住酒店式公寓相比，有更好的商務(wù)氛圍。大城市CBD及周邊地帶中大中小型企業(yè)聚集，便利的交通、優(yōu)越的地理位置、齊全的配套設(shè)施，從而形成了濃郁的商務(wù)氛圍。    目前在許多大型中心城市中，很多項(xiàng)目定在商務(wù)酒店式公寓上。因?yàn)樯虅?wù)酒店式公寓面對的客戶主要是中小型公司。而中小型公司過去都住在辦公樓里辦公，辦公的租金的水平較高，而如果購買商務(wù)酒店式公寓的話，大約辦公樓七八年的租金足以買下一百多平米的商務(wù)酒店式公寓，這些公司就認(rèn)為買比租更合算。所以目前酒店式公寓一般都以商務(wù)酒店式公寓為主。 （二） 商住酒店式公寓商住酒店式公寓基本上具有住的功能，但

7、是由于地處繁華商業(yè)地段，因此具備了既可居住、又可商住的價值。雖然商住酒店式公寓商務(wù)環(huán)境還不錯，但卻沒有寫字樓、商務(wù)酒店式公寓的那種商務(wù)氣氛。商住混合在一座樓中，辦公環(huán)就大打折扣。它只在特定區(qū)域內(nèi)存在，其物業(yè)功能模糊，辦公、居住混合，環(huán)境雜亂。辦公的人經(jīng)常能聞到鄰居住戶家里飄出的炒菜味；而住戶則要面對川流不息的陌生面孔。通訊、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理、消防、安全、停車等難以讓商、住在這里的客戶滿意。但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、資金回收快、風(fēng)險相對較低，以中小戶型為主，房款總價不高，使其在市場上具有一定的競爭力，甚至從中低檔寫字樓中搶了一部分市場，這說明商住酒店式公寓受人青睞是有其獨(dú)特的背景與生存空

8、間的。 （三） 新生代酒店式公寓一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業(yè)于一體的公寓新品種，即“三合一”的新生代酒店式公寓 。新生代酒店式公寓比商住更有氛圍比商務(wù)更便捷，同時，在同樣品質(zhì)的環(huán)境與氛圍中，新生代酒店式公寓在生活與工作上又比商務(wù)酒店式公寓更便捷。在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所沒有的精裝修，全套的品牌家具、電器，再加上商務(wù)酒店式公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細(xì)致的服務(wù)項(xiàng)目和全天候商務(wù)服務(wù)，它可以作為老板或高級員工的日常居住場所，為人們贏得了較多的工作與休息時間。 第二部分酒店式公寓操作程序一、開發(fā)流程 市場定位 需求分析 區(qū)位選擇 規(guī)劃設(shè)計(jì) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)營管理

9、（一）市場定位酒店式公寓的硬件設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容決定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位則決定于購買或租賃這類物業(yè)的使用者的需求。投資者群體依托于使用群體，物業(yè)不適合用家，也不會有人投資。1.海內(nèi)外常駐當(dāng)?shù)氐纳虅?wù)機(jī)構(gòu)和其它機(jī)構(gòu)2.國內(nèi)及海外常來當(dāng)?shù)氐纳虅?wù)人員3.當(dāng)?shù)仄髽I(yè)4.SOHO族5.個人或家庭居住生活者上述用家群體的需求差別較大，一個酒店式公寓項(xiàng)目難以同時滿足所有用家群體的需求，若以滿足某一類或相追認(rèn)的某幾類用家群體需求為目標(biāo)，則可以為用家提供更適宜的產(chǎn)品和服務(wù)。幾年來的發(fā)展已分化出兩大類，一類為側(cè)重居住功能，主要為居家生活者提供酒店式服務(wù)的酒店式公寓；另一類為側(cè)重辦公功能，為各類機(jī)構(gòu)或個人

10、提供辦公場所和簡單居住條件的酒店式商務(wù)公寓。用于居家生活的酒店式公寓又有中大戶型和小戶型兩種，各類用家群體的需求不同，面向不同的用家群體，就有不同的功能設(shè)置、硬件設(shè)施和服務(wù)內(nèi)容。（二）需求分析酒店式公寓的市場需求者主要有以下幾類：1、海內(nèi)外常駐機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員和技術(shù)人員國內(nèi)及海外常駐機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大，派駐人員較多的，一般有專門的辦公和居住場所，二者分離。作為辦公場所，他們可能選擇辦公樓，商住樓或酒店式商務(wù)公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，現(xiàn)在一般不會選擇酒店。規(guī)模小、派駐人員少的海內(nèi)外駐地機(jī)構(gòu)往往將居住空間與辦公室合為一體，需要的戶型面積小，可選擇商住樓或酒店式公寓。

11、實(shí)力較強(qiáng)，注重形象的機(jī)構(gòu)更傾向于酒店式公寓。2、國內(nèi)及海外商務(wù)人員由于業(yè)務(wù)關(guān)系，國內(nèi)及海外都有不少商務(wù)人員會選擇住酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中購買或租用一套房，以方便居住和辦公。3、投資者不少人購買房屋用于投資，一般選擇戶型面積小?？們r低的物業(yè)，酒店式公寓是投資者，尤其是香港投資者樂于購買的物業(yè)。有余錢的當(dāng)?shù)厝艘矘酚谫徺I作為投資。4、小企業(yè)和SOHO族少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公及休息居住。隨著科技發(fā)展和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)普及，家庭辦公室已成現(xiàn)實(shí)，已有少數(shù)人在家辦公，這部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族。5、居家自住者帶有廚房、衛(wèi)生

12、間甚至陽臺，居住功能齊全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其單價、總價和物業(yè)管理費(fèi)都相當(dāng)高，只有少數(shù)人會作為純粹居家之用。（三）區(qū)位選擇區(qū)位的選擇對酒店式公寓的成敗影響很大。側(cè)重于居住功能的酒店式公寓，主要是為商人及企業(yè)高級職員提供居所，要位于高級寫字樓附近，交通方便，有較好的居住環(huán)境和景觀，并有完善的生活配套設(shè)施。為常駐的海內(nèi)外商務(wù)機(jī)構(gòu)及海內(nèi)外商務(wù)人員提供辦公和居住場所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁華市區(qū)，以吸引酒店的?？?。還要求周圍寫字樓多，交通便利，有良好的商業(yè)、餐飲及娛樂設(shè)施，便于開展業(yè)務(wù)和生活居住。為小企業(yè)及個人提供辦公和居住場所和酒店式公寓，對位置的要求不如前兩類嚴(yán)格，但也要交通方

13、便，鄰近寫字樓，周圍有較完善的商業(yè)、文化及娛樂設(shè)施。某個區(qū)位，地段是否適宜建酒店式公寓，建哪一種酒店式公寓，根據(jù)該地段周圍的物業(yè)及配套情況而定，但一般都要滿足交通方便、周圍有較完善的商業(yè)、文化及娛樂設(shè)施等要求。（四）規(guī)劃設(shè)計(jì)酒店式公寓既可用于居住，也可用于辦公。面積小的酒店式公寓中，居住空間同時是辦公空間。而面積大的酒店式公寓中，居住空間和辦公空間分離。不同的酒店式公寓側(cè)重點(diǎn)不同，有的偏重于居住，如廚房、衛(wèi)生間齊全，甚至有陽臺；有的偏重于辦公，只有衛(wèi)生間，無廚房，提供一些辦公設(shè)施和通訊條件。在戶型方面，早期開發(fā)以中戶型為主，含少量大戶型。后期開發(fā)的酒店式公寓都以小戶型為主，含少量中戶型，極少大

14、戶型單位。目前市場以50-70的酒店式公寓為主。（五）選擇裝修標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓一般都是精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)有高標(biāo)準(zhǔn)和低標(biāo)準(zhǔn)兩種。 高標(biāo)準(zhǔn)。有些酒店式公寓項(xiàng)目智能化程度較高，設(shè)置消防自動報警系統(tǒng)和自動控制系統(tǒng)；在地下車庫、電梯廂、主要出入口及每層電梯廳設(shè)閉路監(jiān)控系統(tǒng)；車庫設(shè)圖像對比自動收費(fèi)系統(tǒng)，設(shè)結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)辦公通訊自動化，每戶有數(shù)據(jù)信息接口；采用中央空調(diào)系統(tǒng)等。例如深圳的爵士大廈，設(shè)中央熱水供應(yīng)系統(tǒng)及中央空調(diào)系統(tǒng)；采用紅外線監(jiān)控系統(tǒng)與閉路電視進(jìn)行保安監(jiān)控，還設(shè)有單戶求救電鍵，設(shè)消防自動報警及噴淋系統(tǒng)；有衛(wèi)星電視接收設(shè)備；每戶有信息接口，實(shí)現(xiàn)辦公通訊自動化。 低標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)

15、準(zhǔn)較低的酒店式公寓，與高標(biāo)準(zhǔn)裝修樓盤的主要差距在于：沒有中央空調(diào)系統(tǒng)，智能化程度較低，公共部位裝修不夠豪華。裝修標(biāo)準(zhǔn)的差距也在價格和物業(yè)管理費(fèi)方面反映出來。但這種區(qū)分方法并不唯一，根據(jù)各地的具體情況具體分析。第三部分 地區(qū)酒店式公寓分析上海地區(qū)酒店式公寓一、上海酒店式公寓歸類（一）上海的酒店式公寓根據(jù)目標(biāo)客戶和物業(yè)特征，大致可以分為兩類：一類是“小戶型單身公寓”，從2000年開始，這類物業(yè)進(jìn)入上海住宅市場，連連引起熱銷的火爆場面，以“小戶型、低總價和酒店式服務(wù)”作為其最主要的賣點(diǎn)，贏得了大量上海新興白領(lǐng)的年輕購房群和投資客。比較典型的樓盤有：青年匯、藍(lán)朝部落、虹橋首席和奔騰新干線等。另一類即從

16、1990年代初期開始，伴隨著上海對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的增多，以“上海商城酒店式服務(wù)公寓”為代表的物業(yè)類型，這類物業(yè)主要為在上海從事商務(wù)活動的外籍人士提供國際化的居家服務(wù)設(shè)施。從最初的上海商城到目前以品牌優(yōu)勢取勝的“雅詩閣”集團(tuán)，形成上海房地產(chǎn)市場獨(dú)具特色的物業(yè)類型。（二）按照投資商盈利模式劃分：1.全出租酒店公寓高檔型公寓基本都屬于這一類，部分中檔型如黃浦酒店公寓也屬此類型。這類公寓的投資方是將物業(yè)作為類似酒店的經(jīng)營方式長期經(jīng)營，通過租金取得利潤。因?yàn)榇祟惥频晔焦⒁话阌梢粋€業(yè)主進(jìn)行經(jīng)營，管理較為簡單，容易創(chuàng)品牌，但同時由于資金回收期長而投資風(fēng)險較高。2.可租售的酒店式公寓目前上海大多數(shù)的酒店式公寓都

17、屬于此類，發(fā)展商先賣掉一部分單元，收回一部分投資，再留一部分出租，這樣可以降低投資風(fēng)險。但由于有較多小業(yè)主，經(jīng)營管理有一定難度，有些小業(yè)主可委托該管理公司經(jīng)營管理，也可自己出租，或自用，因此租金不盡相同，可能會造成一定的經(jīng)營麻煩。二、上海酒店式公寓區(qū)域分布從上海酒店式公寓歷年的發(fā)展情況來看，90年代中期為較為集中的供應(yīng)期，1998年達(dá)到最高點(diǎn)， 90年代末開始轉(zhuǎn)淡。從2000年開始，上海地產(chǎn)市場開始升溫，酒店式公寓供應(yīng)逐漸增加，2003年為供應(yīng)高峰，到近年略有減少，但隨著世博會的臨近，又開始紅火。酒店式公寓的吸納狀況1997-2000年比較平穩(wěn)，市場供大于求，表現(xiàn)相對低迷；到了2001、200

18、2年吸納量明顯加大，以后穩(wěn)步上升，空置率也不斷下降，酒店式公寓局部中心地區(qū)表現(xiàn)出供不應(yīng)求局面。2005年前因政策性因素，吸納量減弱，但空置率依然維持較低水平。隨著世博會的臨近，酒店式公寓的供應(yīng)量又有大幅度提高，但吸納率仍在平穩(wěn)小幅度上升水平。（見上表）（一）區(qū)域分布上海市酒店式公寓的分布主要為九大板塊。九大板塊集中分布在上海東西方向的軸線上，從虹橋開發(fā)區(qū)到浦東的小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，東西方向跨度20多公里，而南北方向的覆蓋范圍不超過6公里。其中衡山路板塊、鎮(zhèn)寧路板塊、華山路板塊和南京西路板塊是酒店式服務(wù)公寓分布最為集中的區(qū)域，其次為靠近人民廣場的新天地板塊和外灘板塊。虹橋板塊雖然分布的物業(yè)數(shù)量不

19、少，但是相對比較分散。以上的區(qū)域板塊基本以上海浦西和浦東的中央商務(wù)區(qū)為中心，處于上海黃金地段的區(qū)位效應(yīng)。作為以“使館區(qū)”著稱的徐匯，以衡山路和淮海西路等高尚地段演繹著諸如“衡山路41號”和“Ambassy Court（鴻藝豪庭）”的經(jīng)典與雅致。位于長寧的“麗晶大廈”和“龍柏高級公寓”折射出虹橋開發(fā)區(qū)在上海由一枝獨(dú)秀到百花齊放的發(fā)展歷程。景氣指數(shù)最旺的新天地和小陸家嘴板塊，分別憑借淮海中路的黃金三角商圈和小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢，成為目前最具潛力的區(qū)域。威斯汀公寓的上市，成為這一區(qū)域中酒店式公寓的主導(dǎo)型物業(yè)。地段為王，地段是酒店式公寓制勝的首要因素。作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高

20、層次的消費(fèi)者”，位于“高尚地段”成為衡量物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的決定性指標(biāo)。城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）是商務(wù)活動最密集最集中的區(qū)域，也是租用酒店式公寓的客戶活動最多的區(qū)域。“高尚地段”的含義不僅僅包括靠近CBD，同時還意味著交通便捷、歷史底蘊(yùn)、環(huán)境優(yōu)雅、周邊設(shè)施齊全等。目前上海市場上高檔外銷酒店公寓的供應(yīng)總量不多，在分布區(qū)域方面具有非常明顯的地域性特征。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市場上目前的近50個酒店式服務(wù)公寓，主要分布在徐匯（29%）、長寧（25%）、盧灣（17%）、靜安（15%）、黃浦（6%）、浦東（6%）、虹口（2%）等七個行政區(qū)。徐匯、長寧和盧灣三區(qū)占據(jù)了其中71%的份額。（見上海酒店式公寓分布圖）三、上海

21、酒店式公寓租金情況（一）單價特征上海市中心城區(qū)的靜安、盧灣和浦東小陸家嘴的租金價格比較高；徐匯區(qū)和長寧區(qū)由于區(qū)域覆蓋范圍比較大，地段差異較高，物業(yè)檔次差距大，因此平均價格偏低。黃浦區(qū)市場上酒店式公寓的品質(zhì)不高，如天賜公寓和金瀚洋公寓，租金難以提高，隨著外灘中心威斯汀公寓的上市，會對黃浦區(qū)的租金水平和總體品質(zhì)起到提升作用。南京西路板塊：有上海商城和嘉里公寓兩個高品質(zhì)物業(yè)的提升，其平均租金最高。新天地板塊：由于區(qū)域環(huán)境的不斷增值，憑借淮海中路甲級寫字樓云集的優(yōu)勢，加上太平橋地區(qū)綠化環(huán)境的日益完善，平均租金穩(wěn)居高位，不愧為黃金地段的高端價位。新華路板塊：由于物業(yè)建成的時間比較早（基本在1998年以前

22、），周邊環(huán)境以級服務(wù)設(shè)施規(guī)模比較小，平均租金相對也比較低。鎮(zhèn)寧路板塊：物業(yè)品質(zhì)和周邊環(huán)境都相對比較完善，但是，相似的物業(yè)過于密集和集中，品質(zhì)相近的高檔公寓供應(yīng)量也比較大，充足的市場供應(yīng)使該板塊租金難以走高。上海部分酒店式公寓 租金價格樣板名稱面積（）美元月均（美元）楓林大樓50267 5.33 徐家匯花園130800 6.15 匯峰鼎園1381200 8.70 同濟(jì)佳苑45453 10.07 東方曼哈頓1001133 11.33 窗體頂端巴黎時韻窗體底端57.6667 11.57 窗體頂端匯金廣場窗體底端1301600 12.31 上海和平花苑55733 13.33 圣愛廣場2674400 1

23、6.48 名仕苑751267 16.89 瑞峰公寓酒店2203733 16.97 天賜服務(wù)式酒店公寓1242133 17.20 協(xié)和麗豪酒店公寓1152400 20.87 新華路辦公別墅50510667 21.12 香港廣場酒店1083333 30.86 上海芝大廈852667 31.37 御庭國際公寓802800 35.00 格林豪泰中山滬太酒店18640 35.56 雅客酒店式服務(wù)公寓582191 37.78 新黃浦酒店公寓632400 38.10 盛捷高級服務(wù)公寓833733 44.98 維景酒店公寓12110000 82.64 酒店式公寓的分布區(qū)域環(huán)境不同，目標(biāo)客戶有差別，產(chǎn)品定位也不

24、同，因此與此相對的租金和價格也有一定差異。元/月（二）總價特征酒店式公寓的單套總價根據(jù)不同的房型和面積，大致在$150010000/月之間。其中月租金在$25003500/套的比例最高，約占38%。月租金在$15004500/套的比例為85%。（見下表）（三）出租率直接反映出區(qū)域版塊的活躍程度目前，上海市酒店式服務(wù)公寓各區(qū)域出租率基本在6090%之間，平均出租率為81.40%。靜安區(qū)和徐匯區(qū)各自以獨(dú)特的品質(zhì)，在租金適中的情況下，保持85%以上的高出租率。長寧區(qū)的物業(yè)受虹橋開發(fā)區(qū)的影響，在市場上出現(xiàn)的時間比較早，2000年以后，該區(qū)域在市場上的影響逐漸低落，目前的租金和入駐率相對都比較低。具體板

25、塊出租率情況如下： 南京西路板塊：平均租金和出租率在市場上都處于比較高的水平。 衡山路板塊：依托周邊眾多的領(lǐng)館區(qū)優(yōu)勢，和衡山路濃郁的文化沉淀，無論是頂級的衡山路41號，還是中檔品質(zhì)的鴻藝豪庭，都擁有比較穩(wěn)定的高出租率，約86%。 華山路和鎮(zhèn)寧路板塊：近兩年的市場供應(yīng)比較集中，以較低的租金水平$18.00/平方米·月左右，使出租率保持在84.4%。出租率直接受物業(yè)所在區(qū)域版塊的商務(wù)活動活躍程度的影響。在虹橋開發(fā)區(qū)作為上海唯一的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)時，龍柏高級公寓成為客戶的首選，但是隨著浦東開發(fā)的推進(jìn)和淮海路、南京路等黃金商務(wù)圈的形成，商務(wù)活動的中心逐漸東移，這一點(diǎn)在浦東雅詩閣和黃浦區(qū)威斯汀公寓的

26、良好出租形式中得到了充分的反映。四、上海酒店式公寓物業(yè)特征（一）經(jīng)營管理物業(yè)的靈魂良好的物業(yè)管理服務(wù)和設(shè)施水平，是酒店式服務(wù)公寓的另一優(yōu)勢，提供“酒店式服務(wù)”是服務(wù)式公寓的經(jīng)營要訣。服務(wù)式公寓的租期相對酒店客戶而言比較長，因此在服務(wù)內(nèi)容上不必完全照搬“酒店服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)，在部分服務(wù)內(nèi)容和配套設(shè)施方面需要適當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，使其更具有“舒適性”和“私密性”，能夠?yàn)樽鈶籼峁┝己玫呐涮追?wù)和設(shè)施是保持長期生命力的關(guān)鍵，在一些酒店式公寓以此作為物業(yè)的靈魂，成為在市場上長期制勝的法寶。通常情況下，其物業(yè)管理分為硬件和軟件兩大部分：硬件主要指物業(yè)的配套設(shè)施，包括房間套內(nèi)的設(shè)施和公共設(shè)施。1.房間內(nèi)設(shè)施以家具設(shè)備為

27、主，其中：廚房和衛(wèi)生間的設(shè)施以及空調(diào)、電話、電視、冰箱、洗衣機(jī)（烘干設(shè)備）等設(shè)備的品牌和質(zhì)量是關(guān)鍵。2.公共部位設(shè)施以會所設(shè)備為主。大多數(shù)中高檔的酒店式公寓都擁有自己獨(dú)立的功能齊全的會所，通常包括：健身設(shè)施：網(wǎng)球場、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娛樂休閑設(shè)施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戲室、多功能室、閱覽室、客人休息室、餐廳或酒吧、網(wǎng)吧等；商業(yè)設(shè)施：商務(wù)中心、超市、美容美發(fā)廳等；其他設(shè)施：公寓大堂等。軟件主要指公寓的服務(wù)管理水平，主要體現(xiàn)在以下幾大內(nèi)容上：（1）家政服務(wù)：日常的房間清潔、干濕洗衣服務(wù)；（2）安全服務(wù)：24小時保安、24小時客房服務(wù)；（3）交通服務(wù)：機(jī)場接送、出

28、租車預(yù)定、停車設(shè)施；（4）其他服務(wù)：社區(qū)聚會、幼兒看護(hù)。根據(jù)物業(yè)管理和配套設(shè)施的質(zhì)量和品質(zhì)，目前市場上的物業(yè)可以分為高、中、低不同的檔次。（1）高檔物業(yè)以品牌和服務(wù)取勝。如盛捷、雅詩閣、嘉里公寓、上海商城等代表了上海頂級酒店公寓，號稱5星級酒店公寓，可以依托自身其他物業(yè)的整體效應(yīng)，在市場上起到主導(dǎo)地位，房價也向5星級酒店看齊（見下表）。在硬件設(shè)施上為客戶提供豪華、舒適、齊全的家具設(shè)備和公共活動場所，在軟件服務(wù)上進(jìn)行以“客戶需求”為中心的管家式服務(wù)。住客絕大部分是滬上跨國公司的中高層的外籍管理者。高檔酒店式公寓月均租價情況表名稱地址戶型面積 月租 元月均 月/上海芝大廈徐匯區(qū)衡山路41號1-18

29、520000235.29嘉里公寓南京西路/銅仁路3-218040000222.22上海商城靜安區(qū)陜西北路288號單間25345000177.86駿豪國際靜安區(qū)南京西路陜西路228122（2）中檔物業(yè)具有相對完善的硬件設(shè)施，配套比較齊全，但是在服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量上稍遜一籌，處于創(chuàng)造品牌的時期。他們是市場的主體力量，滿足了酒店公寓市場大多數(shù)客人的需求。此類物業(yè)，長租短住皆宜，經(jīng)營靈活，承上啟下。（3）低檔物業(yè)目前市場上的一些物業(yè)檔次難以提高，除了硬件設(shè)施不盡完善以外，服務(wù)水平低下是另一主要原因。通過服務(wù)細(xì)微之處，即可見整個物業(yè)管理水平的一斑。比如在雅詩閣集團(tuán)的服務(wù)中，有一張專

30、門為國際客戶提供的“成功生活在國外的處方”（Recipe for SuccessYour Partner For Living Abroad）,里面列舉了如何幫助客戶盡快熟悉和適應(yīng)在國外的陌生環(huán)境，使初次來到異國他鄉(xiāng)的住戶感受到類似家人的關(guān)心和照顧。類似的細(xì)節(jié)不勝枚舉，小小的卡片折射出“以客戶為中心”的服務(wù)品質(zhì)。如何充分借鑒國際化的經(jīng)營模式和理念，創(chuàng)造出獨(dú)具特色的管理模式，是提高酒店式公寓品質(zhì)和檔次的重要手段。如果說“經(jīng)營管理理念”是酒店式公寓的靈魂的話，一個經(jīng)營理念完善的公寓，提供給客戶的不僅僅是一個“安身的場所”，同時還是“安心的家園”和“居家的氛圍”。（二）物業(yè)規(guī)模物業(yè)品質(zhì)的集約體現(xiàn)上海

31、目前市場上比較活躍的酒店式服務(wù)公寓中，樓盤的規(guī)模大體可以分為四個檔次（見下表）。其中擁有單元數(shù)在50250套的中檔規(guī)模樓盤，在市場上占68%。其中少于49套的小型樓盤大多為一個大型樓盤中的一部分，或者是老建筑的改造。而單元數(shù)量在300套左右的大型樓盤，大多為新建的高層公寓，如：上海盛捷、希爾福公寓、香港廣場世紀(jì)閣和愛麗軒等。大型樓盤在淮海中路新天地附近的分布密度比較高，依托淮海中路的高檔商務(wù)區(qū)，出租率和租金水平都比較高。 上海酒店式公寓規(guī)模比率表樓盤規(guī)模單元數(shù)量樓盤數(shù)量（個）比例小型小于49套91918.76%中小型50-149套193939.57%大中型150-249套142929.16%大

32、型250套以上61312.51%合計(jì)4900新建酒店式公寓，一般應(yīng)在120個單元以上，這樣比較有利于會所等公用設(shè)施的充分使用，便于形成服務(wù)的規(guī)模效應(yīng)，對于產(chǎn)品在市場上擴(kuò)大影響、提高競爭力比較有保障。單元數(shù)量過少，雖然也可以創(chuàng)造出獨(dú)具特色的產(chǎn)品，但是難以成為市場的主流。超過300個單元的屬于超大型物業(yè)，對服務(wù)品質(zhì)的控制和提高上會有更多的要求。物業(yè)規(guī)模的確定應(yīng)該以各方面品質(zhì)的集約體現(xiàn)為依據(jù)。（三）房 型酒店式公寓的房型比較多樣化，房型面積也從40平方米到400平方米不等。其中二房和三房是在市場上最受歡迎的，占到80%的市場份額。（見下表） 上海酒店式公寓面積比率表房型最小面積（/套）最大面積（/套

33、）平均面積（/套）市場份額（%）一房4614081.0812二房70230123.4838三房116333189.4942四房以上（包括復(fù)式1）一房房型建筑面積在60100/套之間，占總數(shù)的74%。其中小于60的大多為單間的形式，類似于酒店的標(biāo)準(zhǔn)房間，適合短期在滬停留的客戶一人居住。在房型設(shè)計(jì)上，一房一廳更富有家居氛圍，無論起居室是獨(dú)立的還是半獨(dú)立的，都頗受市場歡迎。一房中的廚房和衛(wèi)生間相對面積比較小，便于整套單元面積的控制。（2）兩房房型建筑面積在100160/套之間，占總數(shù)的75%。其中100130/套的最多，占總數(shù)的46%。不同的兩房房型中，在廳和衛(wèi)生間的數(shù)量上

34、，造成了不同的面積差距。小于100的大多為“兩房一廳一衛(wèi)”的形式。大多數(shù)的兩房都會擁有兩個衛(wèi)生間。比較典型的兩房房型形式，其中較大一種為“兩房加書房”的設(shè)計(jì)，與此類似的還有“兩房加工人房”的形式。兩房比較適合中長期的小規(guī)模家庭使用。（3）三房房型三房房型面積跨度比較大，在140180/套之間的小三房，占總數(shù)的35%；大于220/套的大三房，占總數(shù)的27%。通常長期駐滬（三個月以上）的外籍人士都會為完整的“家庭型”，一般擁有孩子的家庭會考慮租用三房。書房和工人房通常也是三房中的主要功能之一。（4）四房房型四房（包括復(fù)式等）房型因單元面積比較大（約300），單套月租金相對比較高（一般為4000元/

35、）,在整個市場上只占8%左右的份額，但是仍然有樓盤以這種房型作為主要的房源，來鎖定有這種專門需求的客戶。典型的四房房型配有專門的工人房和工人進(jìn)戶門?？傮w而言，房型設(shè)計(jì)不是影響酒店式公寓成功與否最關(guān)鍵的要素，但是有幾方面因素需要在設(shè)計(jì)中充分考慮：功能齊全：從客戶的需求出發(fā)，臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間缺一不可；空間布局合理：各房間之間的聯(lián)系組織緊湊、使用方便；起居室的面積要大（20平方米以上）：適應(yīng)朋友聚會、家人溝通的要求；廚房衛(wèi)生間的設(shè)施齊全，兩房以上的廚房面積不能太小；兩房以上的房型，至少要設(shè)計(jì)兩個衛(wèi)生間；主臥的面積一般不低于20。酒店式公寓的房型設(shè)計(jì)難以形成獨(dú)到之處，無論是衡山路41號還是盛

36、捷、雅詩閣系列，其房型設(shè)計(jì)都是中規(guī)中矩，甚至在住宅設(shè)計(jì)中不被接受的“暗衛(wèi)”或“暗廚”，在這里得到了一定程度的寬容。房間中的內(nèi)部裝飾和家具配置是更加能提高附加值的地方。五、上海酒店式公寓客戶分析（一）主要客源上海酒店式公寓需求的客戶市場，是以來自境內(nèi)外、金字塔頂端、具有高端住宅消費(fèi)能力的消費(fèi)者構(gòu)成，作為中國的金融貿(mào)易中心，國際化商務(wù)活動的往來頻繁使越來越多的境外機(jī)構(gòu)雨后春筍般地迅速“搶灘”上海，但出于資金成本有效控制的考慮。這些公司越來越多傾向于租賃市中心區(qū)位優(yōu)越、交通方便、價格僅為酒店房租七八分之一的酒店式公寓，這樣，既能享受方便、舒適的服務(wù)，又能節(jié)省開銷，公司亦樂于接受。與此同時，大量外籍經(jīng)

37、營管理者和專業(yè)人士也擁入申城，優(yōu)厚的津貼補(bǔ)助使大量駐滬外籍人士均樂于租用豪華完善并能提供短期居住的場所。租用的對象大致可分為兩部分，一部分是在滬工作的外籍人士及海外歸國人士，他們不會在上海長期居住，但會在某一階段在此地生活，而優(yōu)厚的津貼補(bǔ)助使這批人員樂于租用豪華完善并能提供中短期居住的場所。租賃酒店式公寓的外籍人士以日韓和歐美地區(qū)人士為多，東南亞地區(qū)其次。另一部分是港臺地區(qū)經(jīng)營管理者和非本地的高級商務(wù)人士，他們對體現(xiàn)自身價值，顯示身份，滿足自我需求的“酒店式公寓”趨之若鶩。在上海，外籍人員在企業(yè)中大多被聘為高級管理人員，中高級專家、技術(shù)專家占80以上。他們主要擔(dān)任各外商投資企業(yè)的總經(jīng)理、總裁、

38、總監(jiān)、CEO，以及財(cái)務(wù)、會計(jì)師、工程技術(shù)、IT技術(shù)人員，以及一些國外企業(yè)的辦事處的首席代表、代理人等。他們每個月都有很高的住房補(bǔ)貼，是酒店式服務(wù)公寓的最重要的客戶。目前酒店式服務(wù)公寓的租客可以劃分為短租客戶與長租客戶。（1）短租客戶：租期從一天到三個月不等；這類客戶多數(shù)是來滬參加某些會議或其他商務(wù)活動，或是由于短期的公司業(yè)務(wù)需要。從客戶角度出發(fā)，采用短租的形式比較靈活，而且與酒店相比，租金要便宜許多。短期客戶通常以一房或兩房為主要的租用對象。（2）長租客戶：大多為在滬跨國公司的中高級管理人員和一些領(lǐng)館人員，他們在上海的工作時間較長，通常帶有家屬，因而在面積上均要求比較大一些。租期一般為三個月以

39、上，租約通常以半年或一年的周期進(jìn)行續(xù)簽。上海市外經(jīng)貿(mào)委資料顯示，全市新批外商投資企業(yè)，比上年同期增長。世界財(cái)富500強(qiáng)企業(yè)中已半數(shù)以上跨國公司在上海投資。許多跨國公司將自己的中國總部甚至亞太總部設(shè)在這里。中國已正式加入WTO，上海已成為無數(shù)跨國公司倍加青睞的城市，國際商務(wù)活動預(yù)計(jì)在長期內(nèi)將保持穩(wěn)定增長，需要中長期留滬的外籍工作人員數(shù)字也將隨之增長。在相當(dāng)長一段時期內(nèi)，這些人士則是酒店式公寓主要的目標(biāo)客戶群體，形成了酒店式公寓發(fā)展的巨大市場空間。對目前全市各等級酒店公寓進(jìn)行客戶資料分析，外籍人士住房預(yù)算在$15002500占據(jù)市場的39%，$25003500占據(jù)34%，$3500 4000占據(jù)2

40、0%，$4000以上占據(jù)7%。（見下表）（二）需求分析在此根據(jù)酒店式公寓的檔次分類討論各細(xì)分市場的主要客源情況。酒店式公寓需求細(xì)分表類別出租價格（/ 月）客源狀況1低檔市場10-20較小的港臺公司管理者，外省駐滬公司人員2中檔市場20-25外資公司高級白領(lǐng)，國內(nèi)駐滬公司領(lǐng)導(dǎo)階層。主要為中短期居住市場3中高檔市場>30外資公司，跨國公司駐滬人員，以歐洲和美洲居多），他們大多為高層管理人員，享受很高的住房補(bǔ)貼消費(fèi)能力極強(qiáng)；還有國內(nèi)著名公司的駐滬人員，大多為公司的決策者和領(lǐng)導(dǎo)者，享受良好的福利待遇。他們由于工作時間非長期和永久性，選擇較高檔的酒店式公寓作落腳點(diǎn)。酒店式公寓客源構(gòu)成表檔次項(xiàng)目名稱

41、客源構(gòu)成中高檔華山公寓外籍人士99歸國華僑1浦東雅詩閣外籍人士60港臺人士30內(nèi)地人士10中檔溫莎公寓歐美人士60亞洲人士40新黃浦公寓外籍人士80國內(nèi)人士20中低檔鴻發(fā)苑港臺人士60國內(nèi)人士40六、上海酒店式公寓市場預(yù)測中國加入WTO，上海將發(fā)展成為中國的經(jīng)濟(jì)中心，隨著向國際化都市步伐的邁進(jìn)，上海與國際上的交流會更加深入，更多的國內(nèi)外高級商務(wù)人士將來到上海，這正是酒店式服務(wù)公寓最主要的市場發(fā)展空間。位于市中心黃金地段、具有高品質(zhì)的管理體系、服務(wù)設(shè)施完備的物業(yè)，將是今后510年中最受歡迎的產(chǎn)品。區(qū)域板塊商務(wù)活動發(fā)展有潛力的地方，也正是酒店式公寓即將活躍的地方。預(yù)計(jì)今后的一到兩年里，酒店式公寓的

42、市場總體呈旺盛局面，租金水平穩(wěn)中有升。今后，市場將會更加走向細(xì)分，明確的市場定位可以創(chuàng)造出更具個性化和特色的產(chǎn)品。上海成功獲得了2010年世博會的舉辦權(quán)，同時也帶來了酒店式公寓得天獨(dú)厚的市場發(fā)展契機(jī)。遵循以往的市場發(fā)展規(guī)律，是為了尋找今后更好的發(fā)展契機(jī)。（一）總體上，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢上海已經(jīng)提出建設(shè)四個中心的目標(biāo)，這四個中心的建設(shè)，離不開國內(nèi)外的密切合作。未來的幾年，必將有更多的跨國公司、外資企業(yè)進(jìn)入中國，其“大中國區(qū)”，“亞太區(qū)” 總部大都會落戶在上海，另外國內(nèi)的具有一定實(shí)力的國內(nèi)企業(yè)也將進(jìn)軍上海。大量的商務(wù)人士的涌入，是酒店式公寓強(qiáng)有力的市場支持力量，小陸家嘴、南京西路、淮海路等中央商務(wù)

43、區(qū)的進(jìn)一步建設(shè)，為市場提供足夠的酒店式公寓產(chǎn)品?？傮w來說，整個酒店式公寓市場將呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢。（二）競爭風(fēng)險增強(qiáng) 1. 面臨小戶型項(xiàng)目競爭酒店式公寓市場的好壞，取決于周邊商務(wù)人士的多少。如果說現(xiàn)在的CBD以及周邊地區(qū)受到眾多利好還能支撐足夠的客戶源的話，那么，許多投資型的小戶型項(xiàng)目逐漸成勢，無疑會與酒店式公寓爭搶買家。據(jù)了解，目前的CBD以及周邊地區(qū)，小戶型項(xiàng)目大量存在，而且還有不斷上升的趨勢，小戶型公寓與酒店式公寓相比有很多相似之處，比如，戶型規(guī)模小，都適合于投資，但小戶型由于總價低，便于出手的優(yōu)勢受到了買房人的青睞，而酒店式公寓會因?yàn)樗甙旱奈飿I(yè)管理費(fèi)以及酒店管理成本失去相當(dāng)一部分投資

44、型買家。2.面對酒店價格競爭與投資型項(xiàng)目相比，傳統(tǒng)的酒店的價格也將在很短的時間內(nèi)走低，一些酒店的折扣價已經(jīng)突破六折，酒店之間的競爭已經(jīng)開始，還將有相當(dāng)數(shù)量的酒店進(jìn)入低價競爭行列，價格競爭勢必會趨于白熱化。屆時，酒店式公寓將陷于投資型項(xiàng)目與酒店之間，最終出現(xiàn)“有價無市”的尷尬局面。3.服務(wù)、品牌成為競爭重點(diǎn)在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素。市場上有一些物業(yè)，雖然其設(shè)備陳舊，但其租價都高于周邊新建的酒店，一直是一種身份的象征，服務(wù)和管理在其中起了決定作用，酒店式公寓的優(yōu)勢也在于此。未來酒店式公寓將更加注重服務(wù)，注重增加服務(wù)的文化內(nèi)涵，著重致力增強(qiáng)客戶的熟悉和認(rèn)同感。酒店式公寓的服務(wù)將主要

45、向?qū)俚鼗?、國際化和人性化的方向發(fā)展。此外，酒店式公寓本身的特點(diǎn)決定了其發(fā)展趨勢不會只局限在一個地區(qū)，上海的酒店式服務(wù)公寓將會走向全國連鎖經(jīng)營，甚至與世界酒店經(jīng)營管理集體接軌、聯(lián)盟。因此酒店式公寓的經(jīng)營管理必然需要由國際酒店管理公司統(tǒng)一管理，走向跨國連鎖經(jīng)營。特別是新建產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司可以帶來廣泛的客源，同時統(tǒng)一的經(jīng)營方式使各業(yè)主經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一一起，有利于保持物業(yè)的整體租價，使投資者有穩(wěn)定的投資利潤。（三）開發(fā)投資風(fēng)險提示 A.預(yù)期租金回報看低,部分投資客分流.經(jīng)過前幾年大規(guī)模的酒店式公寓投放,巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場的租賃價格;特別是在交付使用后,同一地點(diǎn)的出租供應(yīng)量

46、驟然增大,諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈,一些急于求成的出租者會降低租金,從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長.這種現(xiàn)象不可避免地降低了投資意愿; B.產(chǎn)品實(shí)用性低,市場幻覺得到糾正.不少開發(fā)商急功近利,使得一些酒店式公寓的設(shè)計(jì)不盡如人意.即便是現(xiàn)在推出的一些項(xiàng)目,也有部分是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計(jì)而成,朝向,走道等都存在一些問題,也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求:如缺乏洗衣,送餐等服務(wù)空間等.同時,市場上出現(xiàn)的許多項(xiàng)目是過去爛尾樓改造項(xiàng)目,產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏經(jīng)濟(jì)實(shí)用性,房型布局散亂,戶內(nèi)消極空間的數(shù)量,公共面積的分?jǐn)傔^多,對于不同層次的居住者及其生活習(xí)慣,居室套型設(shè)計(jì)缺乏靈活分隔,產(chǎn)

47、品去化存在一定問題. C.忽視運(yùn)營管理,影響需求信心.在酒店式公寓的后期運(yùn)營中,酒店物業(yè)管理公司的品牌及其提供服務(wù)將直接影響出租率和出租價格.對于開發(fā)商而言,能否聘請知名星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理,從而提供高品質(zhì)酒店專業(yè)服務(wù)將直接關(guān)系到是否能確保酒店式公寓的收益情況.但是,對于絕大多數(shù)知名酒店公寓管理公司而言,一般并不請來管理完全銷售型的酒店公寓物業(yè).相反,對于絕大多數(shù)開發(fā)商而言,一般都是以銷售物業(yè)獲取資金為目標(biāo).二者之間的矛盾,必須引起開發(fā)商的關(guān)注. D.返租風(fēng)險問題.作為一種偏重于投資的房地產(chǎn)物業(yè),眾多的開發(fā)商為了盡快的回收資金,在市場上出現(xiàn)越來越多的以返租模式進(jìn)行銷售

48、的酒店式公寓物業(yè).在此必須指出的是,一方面,返租之后對投資者承諾的投資回報,最終來源于酒店公寓項(xiàng)目的出租價格和出租率,一旦項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)正常的經(jīng)營收益,開發(fā)商將要承擔(dān)承諾租金,因此面臨較高的違約風(fēng)險;另一方面,投資者對于返租存在的各種風(fēng)險已經(jīng)有了比較清晰的認(rèn)識,因此會要求開發(fā)商提供較為完備的擔(dān)保機(jī)制和退出機(jī)制,一旦開發(fā)商沒有完備的擔(dān)保和退出機(jī)制設(shè)計(jì),以投資回報吸引投資者的目標(biāo)將難以實(shí)現(xiàn),必將對項(xiàng)目整體運(yùn)作產(chǎn)生較高的市場風(fēng)險.新產(chǎn)品的上市，無疑會對市場上的其他物業(yè)形成不同程度的沖擊。部分缺少產(chǎn)品特色，經(jīng)營管理一般的物業(yè)，將會很容易被市場所淘汰。具體反映在空置率提高、租金水平下降等方面。持續(xù)長久的生

49、命力是酒店式公寓在市場上的法寶，這也是“出售型物業(yè)”和“出租型物業(yè)”的主要區(qū)別之處。北京酒店式公寓一、北京酒店式公寓概況據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京房地產(chǎn)市場中具有代表性的酒店式公寓項(xiàng)目有30個左右，主要分布在CBD、中關(guān)村、長安街、亞運(yùn)村和望京板塊。其中CBD共有酒店式公寓7個，占總體市場的28；中關(guān)村5個，占總體市場的20；長安街8個，占32；亞運(yùn)村2個，占8；望京3個，占12?？偣?yīng)套數(shù)11960套，各板塊供應(yīng)量及所占市場份額如下圖所示：北京酒店式公寓的總體供給量大約在7000個單位（套）左右，主要仍然分布在CBD及周邊的東部區(qū)域，其他區(qū)域像王府井的東方廣場，崇文門的新世界商場，中關(guān)村等，也有

50、一定量的酒店公寓上市。 見下表北京部分酒店公寓租金面積戶型一覽表項(xiàng)目名稱租金水平（/月*套）面積戶型三全公寓1000 700033 - 2251 - 4居麗都公寓1500 850054 - 2851 - 5居?xùn)|方豪庭公寓1700 1300055 - 3001 - 4居 麗苑公寓1800 650060 - 2371 - 3居盈科中心1800 800075 - 3041 - 3居凱賓斯基公寓1850 600052 - 1551 - 4居瑞士酒店2200 600053 - 1601 - 3居麗晶苑2200 7000149 - 3522 - 4居?xùn)|湖別墅公寓2230 1270081

51、 - 3701 - 5居京城大廈2300 8800109 3361 - 5居國貿(mào)公寓2400 800070 - 2281 - 4居嘉里中心2800 22500100 - 5261 - 5居雅詩閣3000 12500105 - 801 - 4居北京國際俱樂部公寓3200 1050058 - 1891 - 4居萬國公寓5000 13000153 - 3062 - 4居北京酒店公寓項(xiàng)目因所處位置而有所差異，但總體而言，12居室的面積占大多數(shù)，3居以上的戶型相對比較少。1居室的使用面積在5090平米之間，2居的使用面積基本在90150平米之間；3居的使用面積在140200平米之間；4居的使用面積至少在

52、150平米以上；從不同戶型的配比來看，1居和2居所占的比例較大，一般在85%左右比較合適。不同區(qū)域由于客群存在比較大的差異，所以對不同戶型的需求存在一定差異，比如東部CBD的國貿(mào)公寓和燕莎的凱賓斯基就存在一定差異；國貿(mào)公寓的1居和2居比較搶手，3居的空置率相對高一些；而凱賓斯基的1居、2居和3居、4居需求差不多，但需求的客戶類型和層次不一樣，1居和2居主要是租期比較短的客戶（凱賓斯基1月起租），3居和4居主要是一些長期租戶（1年以上的租戶）。 近期開發(fā)的酒店式公寓新盤的分布來看，大部分還是集中在西城區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)等經(jīng)濟(jì)地段較為優(yōu)越的區(qū)域，產(chǎn)品定位也多是圍繞所在區(qū)域的特性而打造。如

53、位于海淀區(qū)的“文津國際”，專業(yè)定位于中關(guān)村地區(qū)的酒店式服務(wù)公寓。位于宣武區(qū)的“錦上”酒店式公寓，緊鄰金融街和國際傳媒大道，更是直接宣稱為“金融街專屬酒店式公寓”。而位于國貿(mào)CBD內(nèi)的“國貿(mào)DNA”，光是看案名就已經(jīng)足以看出此項(xiàng)目在交通條件、周圍配套方面等的優(yōu)越性，以及主打CBD的定位。 二、北京酒店式公寓價格據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場統(tǒng)計(jì)資料顯示，與普通酒店相比北京酒店式公寓的單位面積月租金在價格上更加實(shí)惠。北京酒店式公寓，低者月均12美元，最高的在55美元左右，大多數(shù)定價為20-30美元，目前出租率普遍在80%-90%左右，較以往都有所上揚(yáng)。 北京較早的知名酒店公寓酒店的租金水平（不包括物

54、業(yè)管理費(fèi)用）基本上在3040/*月，租金水平和頂級寫字樓水平相當(dāng)，物業(yè)管理費(fèi)基本上相當(dāng)于租金的10%左右。酒店公寓目前的售價基本上在2000/以上。 在出售的項(xiàng)目中，絕大多數(shù)銷售均價在10,000元/以上；在10,000元/以下的項(xiàng)目占29。不同價格段項(xiàng)目所占市場份額如下圖所示：在出租的酒店式公寓項(xiàng)目中，CBD及長安街一帶的酒店式公寓項(xiàng)目租金明顯高于其他區(qū)域，如嘉里中心和雅詩閣公寓的月租金分別達(dá)到25-40美元/m2和32.8-41.5美元/m2。月租金在15美元/m2以下的項(xiàng)目占38，15美元/m2以上的項(xiàng)目占62。不同租金范圍的項(xiàng)目所占份額如下圖所示：針對酒店式公寓客戶的需求特征

55、，北京市場中的酒店式公寓的戶型從1居5居，其中1居的比例最高，其次為2居和3居，分別占59、24、15；面積為110m2以內(nèi)的戶型比例最大，其次是120-190m2之間的戶型。居室的數(shù)量和面積根據(jù)不同細(xì)分市場所面對的客戶群而呈現(xiàn)較大差異。例如：富頓中心主要吸引單身租客，戶型全部為1居的小戶型；嘉里公寓、棕櫚泉國際公寓主要吸引外籍高級管理人員，有3-5居戶型且面積相對較大。三、北京酒店式公寓客源分析目前，北京酒店式公寓的整體出租率很高，達(dá)到88.7%，特別是在CBD地區(qū)，出租率高達(dá)90%以上，低者也達(dá)到70%。主要用于較長期逗留的客戶租住。目標(biāo)租賃客戶主要為外籍公司派出的高級員工、國內(nèi)大型私企的

56、老板、高層人士。他們以商務(wù)居住為主，并具有長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長，由公司擔(dān)負(fù)高額的房租費(fèi)用。酒店式公寓的短期租戶主要是來京參加會議、從事商務(wù)活動或短期公司業(yè)務(wù)的白領(lǐng)，通常租用一房或兩房，租期從數(shù)天到3個月不等。長期租戶則多為跨國公司中高級管理人員和各國駐華使館人員，他們在京工作時間較長，通常帶有家屬，因此居住面積要求更大，租期一般超過3個月。投資客戶主要可以分為兩大類型。第一類為純投資型客戶，主要有個人投資者和機(jī)構(gòu)投資者。他們購買酒店式服務(wù)公寓的主要目的是看中了酒店的增值潛力，其預(yù)期投資回報率一般在8%-15%。這部分客戶占整個客戶總數(shù)的60%左右。第二類客戶為養(yǎng)老型客戶，以個人投資者為主，年齡普遍在40歲以上，購買的目的主要是希望退休后能夠得到豐厚、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源。這類客戶的投資風(fēng)格比較穩(wěn)健，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也比較強(qiáng)，多投資于100平方