房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計要點及技巧

1、頁眉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計要點及技巧一、成本與收入的配比與核實對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說， 首先，成本與收入的配比非常重要，因為它們可以直接或間接影響到企業(yè)的經(jīng)營成果與財務(wù)狀況。審計中要重點關(guān)注收入與成本的結(jié)轉(zhuǎn)，工程量的計算與配比等。（一）人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本 房地產(chǎn)項目開發(fā)前， 通過評估形成大額土地評估增值，虛增“無形資產(chǎn)土地使用權(quán)” 。開始對土地進行開發(fā)時，再將該土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。將應(yīng)計入其他應(yīng)收款的代購房者支付的住房維修基金計入了開發(fā)成本。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程尚未決算， 但仍根據(jù)工程預(yù)算及合同、 協(xié)議預(yù)估應(yīng)付未付土地及工程款項并計入了工程開發(fā)成本。 因此預(yù)估的工程成本的準確

2、性和收集的完整性無法認定。人為調(diào)高或隨意提取公共配套設(shè)施費，調(diào)節(jié)開發(fā)成本。隨意分攤借款利息。 根據(jù)借款費用計量原則， 企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時， 應(yīng)將其與每期實際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)額相掛鉤， 根據(jù)累計支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計算確定。 有時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認開發(fā)項目的借款費用時，不是按規(guī)定方法計算， 而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財務(wù)報表的需要， 在開發(fā)成本與財務(wù)費用之間人為劃分，調(diào)節(jié)當期利潤。（二）人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入將預(yù)售房款延遲確認收入。企業(yè)會計制度規(guī)定，銷售商品的收入確認必須同時具備四個條件：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理

3、權(quán)，也沒有對售出商品實施控制； 與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)收入和成本能夠可靠地計量。 根據(jù)以上規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售房款，在商品房已竣工驗收，與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認收入，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常常人為延遲商品房的竣工決算時間。將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈、分利、自用、職工福利及以房換地時，不按會計制度的規(guī)定視同銷售，往往只按成本價作存貨減少處理，從而偷逃營業(yè)稅金及附加。二、偷漏稅費（一）漏繳土地出讓金。國家規(guī)定，出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后若改變用途的，應(yīng)按規(guī)定補繳土地出讓金。 但有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)經(jīng)濟適用房等

4、名義取得劃撥土地后，未按經(jīng)濟適用房開發(fā)出售，而是開發(fā)成高檔住宅樓、寫字樓、商品用房出售，卻不去相關(guān)部門補繳土地出讓金，造成國家土地出讓金的流失。（二）偷漏稅金。如：調(diào)減經(jīng)營收入，達到減少交納營業(yè)稅的計稅依據(jù)；調(diào)增開發(fā)成本， 使得企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額降低，少繳納企業(yè)所得稅； 同時調(diào)減收入，調(diào)增成本，還會少納土地增值稅；將房屋租賃合同變更為倉儲合同以隱瞞房租收入、 將待售商品房出租收入賬外存儲等方法偷漏房產(chǎn)稅； 對在房地產(chǎn)開發(fā)過程中簽訂的各種經(jīng)濟合同， 如勘察設(shè)計合同、 土地買賣合同、 委托代建合同、借款合同、商品房買賣合同、代銷合同、廣告合同、不按規(guī)定計繳印花稅和貼花，此外，還可能會通過各種

5、方式漏繳或欠繳契稅。三、違規(guī)取得貸款（一）編造虛假購銷合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有時會與本公司職工或其他關(guān)系個人簽訂虛假的商品房買賣合同，由企業(yè)墊付首付款， 到銀行辦理按揭貸款手續(xù)，騙取銀行購房貸款。（二）將實際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行， 套取銀行信用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)， 在未曾開發(fā)時屬于企業(yè)的無形資產(chǎn)， 可用于抵押貸款；1 / 2頁眉.在對該土地進行開發(fā)時， 其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本， 實質(zhì)上已不具有價值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行，辦理抵押貸款。四、審計技巧（一）審計中應(yīng)查閱的資料審計人員應(yīng)認真審核經(jīng)營收入明細賬、開發(fā)成本明細賬、

6、往來明細賬、應(yīng)交稅金明細賬和相關(guān)原始憑證外，還應(yīng)審查商品房買賣合同、銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根、建筑工程竣工驗收備案表 、房屋代建合同、合資開發(fā)項目合同 等相關(guān)資料，查閱企業(yè)的股東大會會議記錄、歷次董事會會議記錄。 將經(jīng)營收入與銷售不動產(chǎn)發(fā)票存根相核對； 將經(jīng)營收入各分類明細賬分別與商品房買賣合同 、房屋代建合同、合資開發(fā)項目合同等相核對，將股東大會會議記錄與董事會會議記錄中涉及的竣工驗收、 投資、償債、捐贈、分利、職工福利等事項的決定與相關(guān)賬簿記錄與原始憑證相核對；同時采用查詢、觀察、分析性復核等審計方法。（二）如何確定應(yīng)納稅額審計人員應(yīng)熟悉稅法規(guī)定， 掌握各種稅金的計算方法，正確計算各項稅金的應(yīng)納稅額， 并與企業(yè)應(yīng)交稅