項(xiàng)目定位報告在拿地后進(jìn)行嘛

1、項(xiàng)目定位報告在拿地后進(jìn)行嘛第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置宗地所處城市的地理位置，項(xiàng)目地段的定性描述。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，與標(biāo)志性建筑物的相 對位置和距離等。二、宗地現(xiàn)狀1、2、3、四至范圍。地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢 比較。地面現(xiàn)狀及完整性，包括宗地內(nèi)是否有水渠、溝壑 及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素；土地及周邊是否有 化學(xué)污染、放射性、特殊氣味及易燃易爆危險源；是否有 市政代征地、綠化帶、鐵路線、市政道路、江河湖泊等因 素分割土地。4、地面建筑物及現(xiàn)有單位和居民情況，包括具體居住 人數(shù)、戶數(shù)，單位數(shù)量、規(guī)模等，并說明對拆遷及項(xiàng)目開 發(fā)進(jìn)度的影響。5、6、地下情況，包括管線、地

2、下電纜、暗渠等情況。地 質(zhì)情況，包括土質(zhì)、承載力、地下水位和抗震性要求等。 附圖：地形地貌平面圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)，反映 宗地地形地貌。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊3公里范圍內(nèi)的社區(qū)配套1、交通：項(xiàng)目周邊的公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、 行車區(qū)間等；近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大 影響的工程。2、3、4、5、6、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。醫(yī)療：醫(yī)院等級 和醫(yī)療水平情況。大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場等。 文化、體育、休閑娛樂設(shè)施。銀行、郵局及其他配套設(shè)施。 周邊3公里外但可輻射范圍內(nèi)的主要社區(qū)配套四、大市政配套1、道路現(xiàn)狀及3年內(nèi)規(guī)劃：包括現(xiàn)狀的主要道路及路 幅，規(guī)劃道路

3、及路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系及 影響。2、供水、雨水、污水管線狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑 及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。3、電力及通訊管線狀況：現(xiàn)有線路走向、上源位置、距宗地距離、涉及的接入成本等。4、燃?xì)夤芫€狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑、上源位置、 距宗地距離、涉及的接入成本等。5、供熱及生活熱水管線狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑、 上源位置、距宗地距離、涉及的接入成本等。五、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、 道路面積等。2、住宅建筑面積、公建建筑面積，配套設(shè)施面積，地 上及地下建筑面積，計(jì)容積率建筑面積，可售建筑面積等。3、4、5、綜合容積率、住宅及公建分地塊容積率，車位

4、配比 等。建筑密度、綠化率及控高。其他。附表：項(xiàng)目用地及主要規(guī)劃指標(biāo)第二部分：法律及政策性風(fēng)險分析一、法律風(fēng)險1、土地性質(zhì)、類別和土地所有權(quán)的歸屬，如果是系統(tǒng) 內(nèi)土地資源，應(yīng)明確是錦鯉中心土地還是股份公司土地； 股份公司土地應(yīng)明確是出讓地還是作價出資土地，以及原 土地出讓金額或作價出資額。2、項(xiàng)目取得的方式和步驟，應(yīng)明確項(xiàng)目通過何種方式 獲得，包括土地競拍/土地變性/股權(quán)轉(zhuǎn)讓/項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等，在 項(xiàng)目取得過程中的不確定因素，是否涉及拆除鐵路專用線 等特殊設(shè)施及其影響因素。3、項(xiàng)目取得的主要程序，需要政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的主 要環(huán)節(jié)和審批時間，可能存在的法律風(fēng)險和應(yīng)對措施。4、項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險評估：包

5、括是否有合作方，合 作采用的主要方式，合作方的背景及實(shí)力，合作的主要目 的，可能存在的法律風(fēng)險因素等。二、政策風(fēng)險1、當(dāng)?shù)卣畬ν鈦硗顿Y者的態(tài)度，政府有關(guān)部門的工 作作風(fēng)和辦事效率等。2、當(dāng)?shù)卣畬Ρ卷?xiàng)目的關(guān)注程度，與政府的合作關(guān)系, 可以利用的公共關(guān)系資源。3、近期已出臺或可能出臺的有關(guān)政策對本項(xiàng)目的主要 影響和風(fēng)險因素。三、總體評價對各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法和規(guī)性，以 及項(xiàng)目可能存在的政策風(fēng)險和風(fēng)險的可控性進(jìn)行總體評價。 第三部分：區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、項(xiàng)目所在城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況：包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、gd p、財政收入、人口、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)，與同類城市 的比較分析

6、等。2、當(dāng)?shù)爻鞘械慕诤椭衅诎l(fā)展規(guī)劃、功能布局、基 礎(chǔ)設(shè)施等與項(xiàng)目開發(fā)密切相關(guān)的其他情況。3、項(xiàng)目所在區(qū)域在城市中的地位及發(fā)展方向。二、城市及區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r1、城市房地產(chǎn)市場的主要發(fā)展指標(biāo)：包括近三年城 市房地產(chǎn)市場的基本情況，年開工量/竣工量，年供應(yīng)面積 /銷售面積，銷售金額/銷售均價，房地產(chǎn)開發(fā)投資及土地 供應(yīng)及成交情況等。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場在城市中的地位及占比：項(xiàng)目所在 區(qū)域房地產(chǎn)市場的主要發(fā)展?fàn)顩r與數(shù)據(jù)，在所在城市的地 位及占比情況。3、已進(jìn)入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場的主要開發(fā)商及基本發(fā)展?fàn)?況。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場供求分析1、前3年及未來5年內(nèi)區(qū)域土地市場狀況：包括土地 供應(yīng)及成交的整體

7、狀況，成交面積及價格的變化，土地供 應(yīng)方式和供應(yīng)結(jié)構(gòu)等。2、區(qū)域內(nèi)各檔次產(chǎn)品的供應(yīng)狀況：各檔次產(chǎn)品的主要 特征，尤其是與本案類似物業(yè)的特征，包括產(chǎn)品形式、開 發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、平均售價、平均去化率等。3、區(qū)域內(nèi)競爭樓盤的基本狀況及比較分析。4、結(jié)論：本案在區(qū)域內(nèi)的市場機(jī)會與競爭態(tài)勢，擬開 發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式，本項(xiàng)目在開發(fā)中的營銷焦 點(diǎn)問題。四、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群和市場定位1、本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群：分析目標(biāo)客戶群的主要 特征，包括區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品偏好、購買方式、 關(guān)注點(diǎn)與主要訴求等，初步確定目標(biāo)客戶群的輻射范圍。2、項(xiàng)目的基本市場定位結(jié)論及產(chǎn)品建議。第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步方案一、規(guī)

8、劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建 面積、控高、建筑密度條件下，進(jìn)行基本的建筑排列，主 要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可 能性。2、土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。女口：地勢 高低、地形起伏、前言房屋建筑乃百年大計(jì)劃。項(xiàng)目的成功與否在一定 程度上取決于項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否，我司基于對寶安片區(qū) 商品住宅市場的調(diào)研分析、項(xiàng)目自身?xiàng)l件和特征的分析， 并結(jié)合項(xiàng)目的總體評估和市場需求，提出有針對性的項(xiàng)目 定位，旨在提高本項(xiàng)目的物業(yè)素質(zhì)和市場競爭力，使項(xiàng)目 特性更突出，銷售利潤更為可觀且更容易達(dá)到銷售目標(biāo)。 第一部分定位依據(jù)一、環(huán)境依據(jù) 突破、銜接項(xiàng)目定

9、 位的環(huán)境包括空間環(huán)境、地表環(huán)境、綠化環(huán)境、建筑布局 環(huán)境、小區(qū)配套環(huán)境和文化環(huán)境等。任何一個環(huán)境都有“有利”和“有害”兩個方面，也就是項(xiàng)目定位時考慮地 塊的種種限制，并對限制因素進(jìn)行合理合理補(bǔ)救，變不利 為有利，更大程度上利用環(huán)境。這就需要充分研究項(xiàng)目的 內(nèi)外環(huán)境，包括對有害的環(huán)境做有效的處理和隔離，對項(xiàng) 目小區(qū)有良好作用的環(huán)境做有效的結(jié)合、利用和借景，使 小區(qū)成為城市總體的一個有機(jī)部分。住宅的可持續(xù)發(fā)展關(guān) 鍵在于建筑主題與環(huán)境的相結(jié)合。二、市場依據(jù)產(chǎn)品定位 最終要面向市場，評價一個項(xiàng)目定位是否準(zhǔn)確，最終的評 委是市場。市場細(xì)分市場細(xì)分的目的是進(jìn)行差異化競爭。 差異化競爭是市場競爭條件下普遍

10、認(rèn)可及推崇的競爭方式。 找準(zhǔn)市場空白，降低競爭壓力，獲得良好發(fā)展空間，是差 異化競爭的實(shí)質(zhì)?，F(xiàn)階段的地產(chǎn)營銷并不是靠一、二個創(chuàng) 意和點(diǎn)子就能吸引客戶，就能支持一個樓盤，而是依靠地 產(chǎn)商們較先進(jìn)的開發(fā)理念下的高品質(zhì)產(chǎn)品和整合化的營銷 手段來贏得市場。忽視市場細(xì)分原則、妄圖一網(wǎng)打盡所有 人群的結(jié)局，要么是不得不放棄一方，要么便是被雙方人 群遺棄。女口：有些開發(fā)商在一個項(xiàng)目中設(shè)計(jì)了十多種甚至 幾十種戶型，結(jié)果造成項(xiàng)目內(nèi)部競爭，不同戶型的銷售進(jìn) 度不同，滯銷戶型占壓了巨額資金，無可避免地增加了項(xiàng) 目的不必要成本。購住50打住宅的人群和購住100 nf住宅 的人群，是消費(fèi)能力和消費(fèi)需求截然不同的兩種人，

11、這種 差別的不可消除性決定了兩種人群不可能居住在一起，而 且項(xiàng)目環(huán)境也不可能同時滿足兩種人群。另一方面，市場 競爭激烈，同類型住宅產(chǎn)品只會加劇彼此間競爭，爭奪有 限的客戶群。如何發(fā)掘市場上尚未出現(xiàn)的住宅產(chǎn)品，如何 在同類的客戶群中以更新、更高質(zhì)的產(chǎn)品吸引消費(fèi)者，也 是發(fā)展商必須深入思考的問題。把握市場細(xì)分原則，走差 異化競爭路線，就能很好地把握住開發(fā)方向，確保項(xiàng)目成 為市場上僅有、少有的產(chǎn)品，以嶄新產(chǎn)品、引導(dǎo)潮流的形 象一舉占領(lǐng)市場空白點(diǎn)，向有利的局勢發(fā)展。兼顧超前性與現(xiàn)實(shí)性項(xiàng)目規(guī)劃要具有超前性，同時又 要滿足市場現(xiàn)實(shí)需求及合理的投資回報。大量樓盤的實(shí)踐 證明，由于沒有一定的超前性，施工時間相

12、對較長，房屋 建成后其戶型、設(shè)施和環(huán)境已不合潮流、相形見細(xì)；也有 因過于豪華、先進(jìn)致使房價或租金過高而不被消費(fèi)者所接 受的。因此，不能沒有超前性，又不能不顧現(xiàn)實(shí)性，要將 兩者和市場實(shí)際有機(jī)地結(jié)合起來，尋求最佳的切入點(diǎn)，窺 避決策錯位造成的風(fēng)險和失誤。三、成本依據(jù)在地產(chǎn)造價 成本中，主要包括土地成本、建筑成本和營銷成本三大部 分，這三大項(xiàng)基本上是二四一開，大致占總造價成本的2/3o 在造價成本中，最敏感的也是最大差異性的就是土地成本。 由于發(fā)展商拿地方式的不同，地價成本也有所不同，有時 地價成本競差2-3倍，在造價成本中占著絕對的位置，同 時其他成本也不可小覷，發(fā)展商在進(jìn)行項(xiàng)目定位時，必須 對未

13、來的開發(fā)成本進(jìn)行初略的估算，這是項(xiàng)目前期定位的 一個重要依據(jù)。計(jì)算出項(xiàng)目開發(fā)的一般造價成本之后，在 項(xiàng)目定位時還要看企業(yè)可以使用的資金量，科學(xué)合理分配 資金流，以減少項(xiàng)目運(yùn)作中造成的“項(xiàng)目爛尾”風(fēng)險，另 一方面也為資金在樓盤滾動中如何與市場進(jìn)行有機(jī)對接中, 掌握好開發(fā)節(jié)奏與上市時機(jī)，在未來營銷中創(chuàng)造最大利潤 化。第一部分小區(qū)規(guī)劃定位在地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今 天，小區(qū)規(guī)劃已成為項(xiàng)目之間競爭的重要因素，也是項(xiàng)目 推崇的一個賣點(diǎn)，小區(qū)規(guī)劃水平直接影響到項(xiàng)目能否順利 銷售。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)主導(dǎo)思想根據(jù)寶安中心區(qū)定位為深圳 市面向21世紀(jì)的高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化、園林式、生態(tài)型、濱海 新城的建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合現(xiàn)有地塊

14、的特征，我們初步確定了 該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主導(dǎo)思想為以寶安中心區(qū)最新規(guī)劃為基 礎(chǔ)，以深圳市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為依托，遵循“以人為本”的理 念，在充分體現(xiàn)人文關(guān)懷的基礎(chǔ)上，突出人文環(huán)境、自然 生態(tài)、海洋文化、健康運(yùn)動休閑、現(xiàn)代教育等主題，以先 進(jìn)的配套設(shè)施、現(xiàn)代的公共交通、超前的生活理念、和諧的居家氛圍 為載體，強(qiáng)調(diào)住宅與周圍環(huán)境、功能與外沿的有機(jī)協(xié)調(diào)和 可持續(xù)發(fā)展，建設(shè)親水型、園林化、生態(tài)式、標(biāo)志性、亞 熱帶濱海純正生活岸線的高尚住宅區(qū)。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 住宅樓宇分布合理，避免排列式分布，應(yīng)以南北向布置為 主要形式，同時應(yīng)盡量使戶戶朝南、東南或西南方向，海 景、小區(qū)景觀和中心區(qū)景觀應(yīng)成為住宅區(qū)規(guī)劃的重點(diǎn)

15、，當(dāng) 景觀與朝向發(fā)生矛盾時，應(yīng)以滿足景觀要求為主，朝向?yàn)?輔。建筑前后樓體陂此錯位，以保證住戶擁有良好的通風(fēng)、 采光，維護(hù)正常的視覺景觀，因?yàn)槿粘Ｉ钪械穆?、光?熱等元素都會直接或間接影響到居民生活的質(zhì)量。三、規(guī) 劃設(shè)計(jì)方向定位以寶安中心區(qū)最新規(guī)劃為基礎(chǔ)，以深圳市 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢為背景，在充分體現(xiàn)“都市閑情”的基礎(chǔ) 上，突出投資概念、商務(wù)功能和文化、健康運(yùn)動休閑、海 洋文化、現(xiàn)代教育等主題，以先進(jìn)的配套設(shè)施、現(xiàn)代的公 共交通、超前的生活理念、溫馨親諧的居家氛圍為載體， 強(qiáng)調(diào)住宅與周圍環(huán)境、功能與外沿的有機(jī)協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā) 展，建設(shè)商務(wù)、休閑、居家和諧統(tǒng)一的成熟標(biāo)志性亞熱帶 濱海都市休閑空間。四

16、、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位基于以上三點(diǎn)及其 地塊特征及項(xiàng)目所在區(qū)域的市場特征，我們對項(xiàng)目小區(qū)的 規(guī)劃設(shè)計(jì)作出定位為營造具有濃郁文化氣息的濱海高尚住 宅社區(qū)規(guī)劃主題定位1、亞熱帶海洋文化主題以海景、海濱 休閑生活設(shè)施及小區(qū)內(nèi)部水體景觀等為主要支撐題材，以 亞熱帶植物園林為背景，并在觀賞性和參與性方面營造創(chuàng) 新的，溶人文環(huán)境與自然生態(tài)于一體的人文社區(qū)來推崇一 種寧凈、豐富、多彩、寬廣的生活方式。2、休閑、健康運(yùn) 動主題延續(xù)中心區(qū)體育中心資源的文脈，在社區(qū)生活配套 設(shè)施中導(dǎo)入?yún)⑴c性、實(shí)質(zhì)性極強(qiáng)的休閑、健身、娛樂、益 智等多元概念化的設(shè)施、場地等，使居住者有足夠的條件 充分放松自我，享受“曲徑通幽、雨打芭蕉”的休

17、閑生活。 3、現(xiàn)代教育主題將小學(xué)、幼兒園等教育配套項(xiàng)目與市場銷 售和規(guī)劃設(shè)計(jì)緊密結(jié)合起來，形成富有現(xiàn)代特色的教育型 社區(qū)，重點(diǎn)體現(xiàn)社區(qū)關(guān)注少年兒童的素質(zhì)教育、高尚思想 品德的培養(yǎng)。以濱海文化為主題，引申出休閑、運(yùn)動、環(huán) 保，健康快樂成長、生活的生活方式，來領(lǐng)導(dǎo)寶安市場的 休閑、運(yùn)動、環(huán)保潮流，由此營造出一個豐富而又親切的、 細(xì)致的、溫情的、平和的、富足的、適合居住而又充滿情 趣的生活空間。規(guī)劃環(huán)境定位1綜合環(huán)境以深圳市的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展形勢為背景，以寶安中心區(qū)最新規(guī)劃為基礎(chǔ)，根據(jù)本 地塊的特征，項(xiàng)目綜合環(huán)境定位為亞熱帶濱海情景生活+都 市閑情，它突出了社區(qū)的主題文化，提升了片區(qū)的形象特 征，使項(xiàng)目和

18、周圍的自然地理、景觀、交通、人文、經(jīng)濟(jì) 環(huán)境相對接，而又彌補(bǔ)了周邊環(huán)境的不足，蘊(yùn)含了整體規(guī) 劃的內(nèi)涵，同時又相融于整個寶城環(huán)境，與城市總體規(guī)劃 一致。表現(xiàn)手法：色彩鮮艷、線條飄逸、符號簡潔、時尚 的外立面、波浪型陽臺、藍(lán)色落地窗，棕制樹、旱地噴泉、 亞熱帶風(fēng)情園林、泳池、背景音樂、廣場、花架、雕塑、 風(fēng)帆等。2.小區(qū)內(nèi)部環(huán)境一期塑造商務(wù)、休閑的生活空間 以小戶型為主力，宜商宜住，以寶安體育館為依托，在園 林建設(shè)和廣場建設(shè)中加入各類鼓勵參與的運(yùn)動設(shè)施，挖掘 項(xiàng)目的運(yùn)動休閑主題，突顯項(xiàng)目的時代氣息；以行政中心 為依托，彰顯都市中心地帶的地位，突出項(xiàng)目的商務(wù)投資 價值。在大型商場基地上可先做臨時停車

19、場，以緩解商務(wù) 樓寓的停車壓力。二期塑造休閑、假日的生活空間組團(tuán)的 園林景觀和配套設(shè)施都以假日為主主題，突出閑適、安靜 的度假氛圍，戶型在一期的基礎(chǔ)上適當(dāng)加大。園林設(shè)施輕 松寫意而浪漫抒情，戶型景觀開揚(yáng)，南北朝向，戶戶觀海, 突顯輕松閑適、浪漫抒情的居住空間。三期塑造濱海、社 區(qū)的居住氛圍三期的開發(fā)在地塊已初步規(guī)模的基礎(chǔ)上，在 平面上也具備了體現(xiàn)濱海地區(qū)建筑群體聚落的特征。因此, 三期建設(shè)應(yīng)突出濱海大社區(qū)的主題，著力營造濱海社區(qū)所 特有的溫馨舒適的環(huán)境。3 住戶內(nèi)部小環(huán)境定位吸收、 引進(jìn)和借鑒國際先進(jìn)的住宅設(shè)計(jì)理念，使用健康、環(huán)保的 建筑材料。所有臨創(chuàng)業(yè)大道的住宅都安裝抗噪音能力強(qiáng)的 中空玻璃

20、，隔離或盡量降低噪音等元素對住戶的干撓，保 障給業(yè)主一個安靜、舒適的居住空間；平面設(shè)計(jì)上借鑒香 港住戶單元的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，盡量提高使用率，爭取做到2/3 的戶型南北通透；80打以上的部分戶型可以引進(jìn)入戶花園 或儲物間，也可以考慮躍式形式；設(shè)計(jì)落地窗，加大視野 空間，這對室內(nèi)外的空氣對流也起到重要的作用；頂層復(fù) 式的上層設(shè)計(jì)觀星天窗，起到散熱和增加光線的作用。第 二部分建筑風(fēng)格定位項(xiàng)目的建筑風(fēng)格代表項(xiàng)目的個性特征, 直接影響著公眾對項(xiàng)目的印象，新款獨(dú)特的建筑的風(fēng)格能 助使項(xiàng)目在市場中脫疑而岀。一、建筑平面布局根據(jù)城市 景觀軸的走向，建筑由南到北逐級抬高，總體上把所有高 層往外推，構(gòu)造出環(huán)抱花園廣場，

21、退級疊加的開闊建筑空 間，從遠(yuǎn)處看整個外立面如前進(jìn)之帆，使人聯(lián)想到“發(fā)展、 向上、前進(jìn)”等的構(gòu)思，也渲染了項(xiàng)目的主題-一濱海文 化。建筑樓宇之間應(yīng)皮此錯位，以達(dá)到景觀資源共享最大 化；間距最少應(yīng)保持在30米以上，盡量保障住戶的秘私權(quán), 還有日常生活中的聲、光等元素都會影響住戶的生活。二、 外立面布局結(jié)合主題規(guī)劃定，一期樓體的立面線條應(yīng)豐富、 飄逸，采用藍(lán)色落地玻璃窗，波浪造型鋼化清玻陽臺，外 墻以淺橘黃色環(huán)保涂料為主色調(diào)，以清晰淡雅淺色為輔色, 深橘紅色坡形屋頂，屋頂開觀星天窗，每層每戶的窗與窗 之間設(shè)置隱蔽的分體式空調(diào)位，層高設(shè)計(jì)最少3m,因?yàn)橐?期戶型為小戶型，應(yīng)在空間上拉高以增加開闊感，

22、盡量減 少壓抑。二、三期樓體的外立面線條應(yīng)簡潔、時尚，外墻 主色調(diào)不變，深淺部位略有變化，以寶藍(lán)色為輔色，波浪 造型古銅色小提琴鐵花陽臺，深橘紅色坡形屋頂或拉力模 帆船造型式屋頂，客廳和主人房設(shè)置2700轉(zhuǎn)角落地窗，層 高設(shè)計(jì)至一3 in左右。第三部分小區(qū)環(huán)境定位小區(qū)環(huán)境是住 宅的靈魂，也是現(xiàn)今地產(chǎn)銷售的主要賣點(diǎn)之一。第五部分 價格定位一、項(xiàng)目投資分析本分析報告以貴司所競拍得的 1106元每建筑平米的樓面地價為基準(zhǔn)方案，測算項(xiàng)目的投 資收益情況，同時通過對寶安片區(qū)市場的調(diào)研，我們認(rèn)為 本項(xiàng)目選擇中高層的定位較為合理。一、項(xiàng)目主要技術(shù)指 標(biāo)：總用地面積：nf住宅建筑面積：257660 總建筑面積

23、: 2576 60 nf商業(yè)總建筑面積：38000建筑覆蓋率：容積率： 地下車庫建筑面積：7000 00 nf會所總建筑面積：5000 rtf幼 兒園建筑面積：2400肝居委會：100 nf物業(yè)管理：500肝社 區(qū)健康中心：100 nv青少年活動中心：1500冊公廁：60 m2 垃圾站：50盯二、項(xiàng)目投資估算序號項(xiàng)目總投資單位成本 元/nf備注一土地款284971960 1106住宅和商業(yè)部分合計(jì) 2849719 601106二前期勘探設(shè)計(jì)費(fèi)監(jiān)理費(fèi)以建安費(fèi)用為基 數(shù)取前期勘探設(shè)計(jì)費(fèi)979108 038項(xiàng)目可行性研究 386490015招投標(biāo)管理費(fèi)%合同簽證費(fèi)%質(zhì)檢%標(biāo)底編制費(fèi)%工 程許可證公證

24、費(fèi)合計(jì)三開發(fā)成本1.住宅部分：地上建筑 22 8528000108 0中高層混凝土成本樁基礎(chǔ)25392000 120基 礎(chǔ)土方運(yùn)輸1 26960065km以內(nèi)水電安裝4232 0000200電梯 2 5392000120 消防 12699600 60 通訊 169280 08 室外配套工 程 27 319200120 煤氣管道 1692800 8 對講系統(tǒng) 42320 0020 公用天線63 48003地上建筑2 7500005505 000地上建筑 124 8000520240 0 地上建筑 72000 04801500 地上 建筑 21600360 60不可預(yù)見費(fèi)112 77372取地上、

25、地下費(fèi)用的合 計(jì)387 1897722.商業(yè)部分地上建筑3000 000030000地上建 筑8640000 8000樁基礎(chǔ)240 000080基礎(chǔ)土方運(yùn)輸 300005km以內(nèi)水電安裝3300 000扶梯18400 00國產(chǎn)高 1000m m消防3000000通訊300000室外配套4500000中央 空調(diào)1040000 01000-1300冷噸玻璃幕墻1620 0000隱框室 外工程3900000環(huán)藝、圍墻等不可預(yù)見費(fèi)29 57850取地上、 地下費(fèi)用的%合計(jì)874 678503.地下車庫部分：地下建筑76 9300001570 1400*35二49 000 地下車庫 291 900001

26、500 其中 人防2200基礎(chǔ)土方運(yùn)輸4200000 5km以內(nèi)合計(jì)110 320000 合計(jì)四開發(fā)費(fèi)用物業(yè)管理基金%租售費(fèi)用1廣告宣傳及市場 推廣費(fèi)用950 00002502.租售代理費(fèi)190000 050小計(jì)11400 000300銷售費(fèi)用1. 廣告宣傳及市場推廣費(fèi)用33856 000160取均價4 000 元/平米總交易額的4%2,銷售代理費(fèi)%3銷售手續(xù)費(fèi)%小計(jì)財 務(wù)費(fèi)用1.地價利息總費(fèi)用x*12-l2.開發(fā)成本利息，占 地打，建面：1 060000 m2,其容積率為，項(xiàng)目地理位置如 下圖所示：一、市場情況：由上圖可知道，相較于接近中南及亞貿(mào)的武珞路，武 鍋項(xiàng)目更為接近雄楚大街一些，在傳

27、統(tǒng)意義上會被消費(fèi)者 認(rèn)定為是如濱湖名邸一樣的次中心城區(qū)的項(xiàng)目，甚至是雄 楚大街區(qū)域項(xiàng)目，無論市場營銷還是價格制定都會受到一 定影響。拿下武珞路側(cè)地塊可增加項(xiàng)目地段優(yōu)勢和商業(yè)氛 圍及項(xiàng)目檔次，形成從中心商業(yè)區(qū)向核心居住區(qū)延升態(tài)勢。如此一來，消費(fèi)者心目中對項(xiàng)目的認(rèn)可度會上升。同 時在價格制定上也能盡量向武昌中心城區(qū)的項(xiàng)目看齊。目 前，在售的中心項(xiàng)目及雄楚區(qū)域項(xiàng)目情況如下：由上可知武昌中心城區(qū)與次中心城區(qū)銷售價格相差較 大，中心城區(qū)高出次中心城區(qū)20%左右，在這種情況下拿下 武珞路側(cè)地塊將有助于提高項(xiàng)目的整體售價。二、項(xiàng)目形象：雖然目前項(xiàng)目整體形象正在努力往中心城區(qū)靠，但事實(shí)上其位置禺中心城區(qū)有著一

28、定距禺,只能基本算是在中南和亞貿(mào)商圈的輻射范圍內(nèi)。項(xiàng)目大致處于一個往中心城 區(qū)靠的次中心樓盤形象，頗有一些名不正則言不順的勉強(qiáng) 之感，消費(fèi)者對之的信服力則相對并不高，只能從未來規(guī) 劃和概念上不斷進(jìn)行炒作、強(qiáng)化。但是拿下武珞路側(cè)地塊后，就可以名正言順地將整個 項(xiàng)目定位為中心城區(qū)大型項(xiàng)目，其緊鄰武珞路的主干道優(yōu) 勢將對項(xiàng)目推廣及銷售工作起到極大推動作用。同時，如 此大規(guī)模的緊鄰武珞路及接近雄楚大道的大型項(xiàng)目板塊將 引起消費(fèi)者及媒體的極大關(guān)注，在項(xiàng)目的宣傳推廣上有很 大幫助，無形之中增加了爆光度。而中南、亞貿(mào)的商圈效應(yīng)也會增加項(xiàng)目的商業(yè)及投資 價值，并且吸引更多的投資者將目光集中到項(xiàng)目上來。武珞路完善的配套也可以名正 言順地為項(xiàng)目所用。三、項(xiàng)目操作武鍋項(xiàng)目拿下武珞路側(cè)地塊以后，項(xiàng)目用地面積將會 增加將近一倍，在具體操作中將會面臨以下問題：1、項(xiàng)目整體運(yùn)作周期將會延長一倍左右；2、所需要的資金成本將會大幅度地增加；3、項(xiàng)目整體操作將會由此變得更加復(fù)雜；4、面臨對于拆遷戶的還建以及補(bǔ)償問題。總體而言，拿下武珞路側(cè)地塊將會增加整個武鍋項(xiàng)目 的資金成本、運(yùn)作風(fēng)險以及操作難度。而事實(shí)上，運(yùn)作風(fēng)險主要來自市場變化，然而目前武 漢房地產(chǎn)市場主要是由剛性需求支撐，在這種情況下，即 使是有風(fēng)險，只要懂得及時規(guī)避或者進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，