咸寧寫字樓市場調(diào)查報告

1、恩施州“小旅館、小化危場所、小木材加工廠”消防安全專項(xiàng)整治方案咸咸寧寧寫寫字字樓樓市市場場調(diào)調(diào)查查報報告告頁腳內(nèi)容7恩施州“小旅館、小化危場所、小木材加工廠”消防安全專項(xiàng)整治方案目目錄錄一、序一、序 言言二、咸寧寫字樓的存在形式及發(fā)展過程二、咸寧寫字樓的存在形式及發(fā)展過程三、商住樓與寫字樓的差異及存在的問題三、商住樓與寫字樓的差異及存在的問題四、咸寧寫字樓市場供需關(guān)系分析四、咸寧寫字樓市場供需關(guān)系分析1. 總體需求特征總體需求特征2. 咸寧在售寫字樓分析咸寧在售寫字樓分析3.咸寧未來寫字樓供應(yīng)情況咸寧未來寫字樓供應(yīng)情況4.4.案例分析案例分析五、咸寧寫字樓需求預(yù)測五、咸寧寫字樓需求預(yù)測六、總結(jié)

2、六、總結(jié)頁腳內(nèi)容7恩施州“小旅館、小化危場所、小木材加工廠”消防安全專項(xiàng)整治方案一、序一、序言言寫字樓的發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)。寫字樓作為經(jīng)濟(jì)活動的一種載體， 同時也作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中一項(xiàng)高端的投資產(chǎn)品，其價值取決于整個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平， 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和速度會對整個寫字樓及其投資市場帶來很大的波動。咸寧的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及規(guī)模是制約寫字樓發(fā)展的主要因素， 就目前寫字樓市場需求狀況來看， 主要的需求對象是中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)群體，從而導(dǎo)致整體寫字樓市場尚處于萌芽階段。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征來看，咸寧主要發(fā)展工業(yè)和旅游業(yè)，隨著咸寧城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α⒏偁幜Φ牟粩嗵嵘?，政策環(huán)境不斷改善，一些中小企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，

3、市場對辦公物業(yè)的需求增大。二、咸寧寫字樓的存在形式及發(fā)展過程二、咸寧寫字樓的存在形式及發(fā)展過程通過市場調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，咸寧的寫字樓市場尚處于萌芽階段。2007 年咸寧出現(xiàn)了用于辦公的商住樓開始租賃和銷售如咸寧萬通大廈，現(xiàn)在咸寧用于辦公的物業(yè)仍是以商住樓的形式存在，如華辰大廈、瑞融國際廣場、咸寧國際大廈、佳辰國際中央城等，尚未出現(xiàn)純寫字樓。三、商住樓與寫字樓的差異及存在的問題三、商住樓與寫字樓的差異及存在的問題現(xiàn)在市內(nèi)主城區(qū)的寫字樓主要沿著咸寧大道（人民廣場附近）和溫泉路（中心花壇附近）分布，以商住樓的形式存在。商住樓商住樓：是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層（或數(shù)層）為商場、商店、商

4、務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個人也可以建，沒有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為 50 年。寫字樓寫字樓：是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，是指用于辦公的建筑物，是純粹用來辦公的場所，寫字樓是不用于住人的，不設(shè)計(jì)臥室，也不分戶設(shè)計(jì)洗浴設(shè)備，其主要的特點(diǎn)是功能單一， 只為辦公服務(wù)。寫字樓的主要作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動管理。頁腳內(nèi)容7恩施州“小旅館、小化危場所、小木材加工廠”消防安全專項(xiàng)整治方案咸寧現(xiàn)在還未出現(xiàn)純寫字樓，而商住樓的租售模式總體來說是以出售為

5、主，由于它的特殊性而吸引了較多的投資者進(jìn)行商業(yè)投資，即買入后將物業(yè)出租，待價格上漲到投資回報理想價位時再進(jìn)行拋售。 一些商住樓位于城市中心比較繁華或交通便利的地段，依附于周邊的各項(xiàng)配套設(shè)施，如賓館、飯店、商場等，形成一個“商務(wù)群落” 。一些進(jìn)駐咸寧的企業(yè)為了減小信息成本、交通成本和交易費(fèi)用，共享配套設(shè)施就租這些商住樓用于辦公。但商住樓的弊端也很多：商務(wù)能力差，形象差，住宅的安全、物管費(fèi)、擾民等問題突出。四、咸寧寫字樓市場供需關(guān)系分析四、咸寧寫字樓市場供需關(guān)系分析影響寫字樓投資市場的要素可以分為宏觀、微觀與個別因素。宏觀要素主要有社會經(jīng)濟(jì)、 城市特征、 區(qū)域特性和城市規(guī)劃等； 微觀要素主要有市場

6、供需關(guān)系、市場租金、價格和空置率等；個別要素主要有項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)品類型、升值潛力和配套等。1 1、總體需求特征、總體需求特征綜合來看， 不同產(chǎn)業(yè)對寫字樓樓層及面積需求特征較明顯。中小企業(yè)辦公面積需求主要在 400 平方米以下；大型企業(yè)、外資集團(tuán)辦公面積需求集中在400-1000 平方米，整層、多層購買或租用。潛在供應(yīng)的寫字樓有 2 個，一個是 1+8 時代廣場預(yù)計(jì)兩年內(nèi)開發(fā)， 另一個是佳辰國際中央城預(yù)計(jì)明年開發(fā)。寫字樓產(chǎn)品客戶需求特征：分面積客戶特征區(qū)趨向20400-1資金實(shí)力強(qiáng)，對價格敏感度層以上000 相對較弱，省內(nèi)明星企業(yè)及國家品牌名企。10200-4處于企業(yè)發(fā)展及成熟期，規(guī)-20 層00

7、 模相對較大， 是區(qū)域行業(yè)領(lǐng)跑者。4-90-20處于企業(yè)的起步期、 發(fā)展期，10 層0 資金實(shí)力較弱。頁腳內(nèi)容7行業(yè)保險、 投資、 基金、實(shí)業(yè)、大型國企、外資集團(tuán)實(shí)業(yè)、 房產(chǎn)、 礦業(yè)、廣告、科技設(shè)計(jì)、 律師、 電子、影視、化妝品等恩施州“小旅館、小化危場所、小木材加工廠”消防安全專項(xiàng)整治方案2 2、咸寧在售商住樓分析、咸寧在售商住樓分析咸寧在售(已售)商住樓情況如下表：項(xiàng)項(xiàng)目目營銷方式營銷方式營銷營銷階段階段開盤時間：2011 年 1月 1 日開盤時間：2010 年 6月 28 日預(yù)計(jì)開盤時間：2011年 8 月現(xiàn)正認(rèn)籌中開盤時間：2011 年 4月 22 日體量配比體量配比凱住宅均價為 30

8、00陽天元/，商鋪均價為驕潤城10000 元/.12 層為商業(yè)，3 層以上為住宅。華住宅出售均價辰大廈3100 元/瑞商鋪售價融國13000-68000 元/際廣場1+住宅售價 3800 元8 時代/廣場咸住宅銷售價格寧國際3800-4300 元/大廈1-3 層為 3000 商業(yè)， 4 層以上為住宅。總建筑面積 10 萬平米，有 28平米商鋪和 40-70 平米酒店公寓。50-138 平米的住宅， 后期計(jì)劃開發(fā)寫字樓。住宅售價中3700-6000 元/，商央城鋪 21000 元/24 層，首層大型金融機(jī)構(gòu)，二三層專業(yè)沐足保健；四五層可做品牌商務(wù)酒店，住宅產(chǎn)品 121-145 平米。占地 200

9、 多畝， 總建筑面積 80萬平方米，最高建筑 35 層，車位開盤1800 多個，總投資 20 億元。是集時間：高檔住宅、風(fēng)情商業(yè)街、大型購物2009年11廣場、 休閑娛樂中心、 特色美食街、月 3 日國際星級酒店、智能化寫字樓于一體的大型城市綜合體。3 3、咸寧未來寫字樓供應(yīng)情況、咸寧未來寫字樓供應(yīng)情況區(qū)區(qū)域域項(xiàng)目項(xiàng)目性質(zhì)性質(zhì)功能組合及體量功能組合及體量（預(yù)計(jì)）預(yù)計(jì)）入市時入市時頁腳內(nèi)容7恩施州“小旅館、小化危場所、小木材加工廠”消防安全專項(xiàng)整治方案咸寧大道佳辰（市國際中央政府城片區(qū)）1+8 時代廣場市中心綜合項(xiàng)目35層， 集高檔住宅、風(fēng)情商業(yè)街、大型購物廣場、休閑娛樂中心、特色美食街、國際星

10、級酒店、智能化寫字樓于一體的大型城市綜合體商業(yè)、住宅、寫字樓，間間2013商業(yè)、住宅、寫字樓2012五、案例分析五、案例分析佳辰國際中央城簡介：（1）基本情況開發(fā)商：湖北佳辰投資有限公司；項(xiàng)目地址：咸寧大道與濱河西街交接處；占地 200 多畝，總建筑面積 80 萬平方米，最高建筑 35 層，總投資 20 億元。是集高檔住宅、風(fēng)情商業(yè)街、大型購物廣場、休閑娛樂中心、特色美食街、國際星級酒店、智能化寫字樓于一體的大型城市綜合體，是鄂南首席國際商務(wù)區(qū)（cbd） 。戶型面積為 120-240 平方米，一期已售罄。（2）配套設(shè)施：中小學(xué):溫泉路小、中學(xué) 鄂南高中 咸寧學(xué)院綜合商場:配套有大商場幼稚園:三

11、語幼兒園銀行:中行、農(nóng)行、工行其他：市政府、行政服務(wù)中心、交通局、財(cái)政局、地稅局、體育中心、國稅等醫(yī)院:咸寧市中醫(yī)院小區(qū)內(nèi)部超市、銀行（3）咸寧中央城周邊擁有豐富的人文景觀如：中原第一棋、華中空中大花園、空中游泳池、空中網(wǎng)球場、飛龍瀑布、淦河音樂噴泉、水幕電影，以及中央景觀橋等。頁腳內(nèi)容7恩施州“小旅館、小化危場所、小木材加工廠”消防安全專項(xiàng)整治方案（4）計(jì)劃明年開發(fā) 35 層純寫字樓，1-5 層為商業(yè)，6 層以上為寫字樓。六、總六、總結(jié)結(jié)在 2010 年國家新政調(diào)控以來，宏觀經(jīng)濟(jì)的波動不僅對住宅市場影響顯著，寫字樓市場也受到波及，寫字樓的開發(fā)建設(shè)受制于整體房地產(chǎn)市場的低迷。隨著咸寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市競爭力提升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，越來越多的企業(yè)進(jìn)駐