成邦地產(chǎn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)實(shí)用教案

1、1課程(kchng)培訓(xùn)須知 培訓(xùn)目標(biāo) 1、熟悉房地產(chǎn)相關(guān)(xinggun)基本知識(shí) 2、了解房地產(chǎn)相關(guān)(xinggun)的建筑知識(shí) 3、熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí) 培訓(xùn)對(duì)象 二、三級(jí)市場(chǎng)全體同事 我們的目標(biāo)用專業(yè) 造服務(wù)第1頁/共74頁第一頁，共75頁。2課程(kchng)：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1房地產(chǎn)基本概念2土地及地產(chǎn)知識(shí)概要4房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析3住宅、建筑工程概論第2頁/共74頁第二頁，共75頁。3第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn) 房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上(d shn(d shn) )的附著物及其附帶的各種權(quán)利，包括：1 1、土地2 2、建筑物及地上(d s

2、hn(d shn) )附著物3 3、房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。 房產(chǎn) 是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其他用途的房屋。 地產(chǎn) 是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。第3頁/共74頁第三頁，共75頁。4第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀

3、的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面括幾個(gè)方面(fngmin)： 1、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分 2、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是、從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格3、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。在一起的。第4頁/共74頁第四頁，共75頁。5第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)的自然特性 1 1、位置的固定性 2 2、使用的耐久性 3 3、資源的有限性 4 4、物業(yè)的差異性 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性 1 1、生產(chǎn)周期長 2

4、2、資金密集(mj)(mj)性 3 3、相互影響性 4 4、易受政策限制性 5 5、房地產(chǎn)的保值增值性第5頁/共74頁第五頁，共75頁。6第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)業(yè) 以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃拔，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押、貸款以及由此而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行(jnxng)基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。 第6頁/共74頁第六頁，共75頁。7第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念*房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)帶頭大哥王石先生 著名論述樓市拐點(diǎn)來了第

5、7頁/共74頁第七頁，共75頁。8第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)分類 一級(jí)市場(chǎng)政府出讓(chrng)土地予開發(fā)商的市場(chǎng)（也稱土地市場(chǎng)） 二級(jí)市場(chǎng)開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱“一手房”市場(chǎng)） 三級(jí)市場(chǎng)消費(fèi)者將已購商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱“二手房”市場(chǎng)）第8頁/共74頁第八頁，共75頁。9*常德地產(chǎn)第一營銷(yn xio)代理品牌成邦地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)第9頁/共74頁第九頁，共75頁。10第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成：土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋(fngw)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。 房地產(chǎn)總價(jià)格：指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。 房地產(chǎn)單位價(jià)格：指單位面積

6、或單位建筑面積的價(jià)格，它可以反映房 地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。第10頁/共74頁第十頁，共75頁。11第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)價(jià)格 樓面地價(jià)：指平均(pngjn)到每單位建筑面積上的土地價(jià)格 樓面地價(jià) = 土地總價(jià)格/總建筑面積 = 土地單價(jià)/容積率 第11頁/共74頁第十一頁，共75頁。12第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 構(gòu) 成1 、 土 地 出 讓 金 或 征 地 費(fèi)2 、 拆 遷 安 置 補(bǔ) 償 費(fèi)3 、 城 市 ( c h n g s h ) 土 地 開 發(fā) 費(fèi)4 、 土 地 開 發(fā) 利 潤 土土 地地 價(jià)價(jià) 格格1 1、房屋建筑成本、房屋建筑成本2 2、流通、流通費(fèi)費(fèi)用用

7、3 3、稅稅金金(shu jn)(shu jn)4 4、利、利潤潤 房房 屋屋 價(jià)價(jià) 格格 房房 地地產(chǎn)產(chǎn) 價(jià)價(jià) 格格 第12頁/共74頁第十二頁，共75頁。13第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念*房地產(chǎn)暴利(bol) 人類的未解之謎第13頁/共74頁第十三頁，共75頁。14第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)價(jià)格(jig)的影響因素 1、房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等） 2、房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等 3、小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等） 4、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 5、房屋的市場(chǎng)價(jià)格(jig)定位 6、房屋的供需狀況 7、物業(yè)管理公司的口碑 8、

8、房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格(jig)前景及回報(bào)率的多少 10、政府因素、土地價(jià)格(jig)的變動(dòng) 11、其它因素第14頁/共74頁第十四頁，共75頁。15第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念*難道(nndo)漲的不是房價(jià)，是寂寞?第15頁/共74頁第十五頁，共75頁。16第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)(zh shi)概要 土地分類按所有制分：國有土地和集體土地 國有土地：在我國社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)(mchng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。

9、 集體土地：是指農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)中華人民共和國土地管理法第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 第16頁/共74頁第十六頁，共75頁。17第二節(jié)：土地(td)及地產(chǎn)知識(shí)概要 我國的土地制度 土地所有制：在我國，先行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。 土地使用權(quán)：是指土地使用者依法享受(xingshu)使用和取得土地收益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 第17頁/共74頁第十七頁，共75頁。18第二節(jié)：土

10、地(td)及地產(chǎn)知識(shí)概要 國有土地 城市用地可以(ky)分為九類： 1、 居住用地 2、 公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地） 3、 工業(yè)用地 4、 倉儲(chǔ)用地 5、 對(duì)外交通用地 6、 道路廣場(chǎng)用地 7、 市政公用設(shè)施用地 8、 綠化用地 9、 特殊用地 第18頁/共74頁第十八頁，共75頁。19第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)(zh shi)概要 國有土地使用權(quán)的取得方式 國有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、 轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。 1、土地使用權(quán)出讓：是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為(xngwi)。 拍賣：是

11、指在指定的時(shí)間、公開場(chǎng)合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為(xngwi)。 招標(biāo)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為(xngwi)。 第19頁/共74頁第十九頁，共75頁。20第二節(jié)：土地(td)及地產(chǎn)知識(shí)概要 國有土地使用權(quán)的取得方式 2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指合法擁有土地使用權(quán)的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移(zhuny)給他人的行為。 3、土地使用權(quán)劃撥：是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者

12、將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。第20頁/共74頁第二十頁，共75頁。21第二節(jié)：土地及地產(chǎn)(dchn)知識(shí)概要*中國地王長沙新河三角洲 宗地面積(min j)：110萬 出讓價(jià)格：92億總建筑面積(min j)：500萬 樓面地價(jià)：1840元/第21頁/共74頁第二十一頁，共75頁。22第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)(zh shi)概要 土地分類 按開發(fā)程度分：生地、熟地(shd) 1、生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。 2、熟地(shd)：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。 三通一平：是指土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。

13、七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。 第22頁/共74頁第二十二頁，共75頁。23第二節(jié)：土地及地產(chǎn)(dchn)知識(shí)概要 土地(td)分類 按用途分類 土地(td)按用途分類及使用年限確定： 1、居住用地70年； 2、工業(yè)用地50年； 3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 4、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 5、綜合或者其他用地50年。 另外，加油站、加氣站用地為20年。 注意：首先應(yīng)該明確，房屋的所有權(quán)是不存在年限問題的，房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地(

14、td)的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地(td)使用年限不一樣。開發(fā)企業(yè)在取得土地(td)用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國土局簽訂土地(td)使用權(quán)出讓合同書，其土地(td)使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。 第23頁/共74頁第二十三頁，共75頁。24第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論 房屋的分類按使用功能(gngnng)分類 1、 住宅 2、 工業(yè)廠房和倉庫 3、 商場(chǎng)和店鋪 4、 辦公樓 5、 賓館酒店 6、 文體娛樂設(shè)施 7、 政府和公用設(shè)施 8、 多功能(gngnng)建筑第24頁/共74頁第二十四頁，共75頁。25第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論 住宅的種類 住宅種類繁多，主要

15、分為(fn wi)高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等。*Townhouse 萬科城第25頁/共74頁第二十五頁，共75頁。26第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論*波普洋房(yn fn) 陽光100第26頁/共74頁第二十六頁，共75頁。27第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論*獨(dú)棟別墅 美洲(mi zhu)故事第27頁/共74頁第二十七頁，共75頁。28第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論 住宅分類： 按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。 低層：高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。它的舒適度、方

16、便度和空間尺度優(yōu)于高層。 多層：高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4 -6層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)(jigu)。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。 小高層：一般把7層至10層的建筑稱為“小高層”。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn) 。 高層：11層以上30層以下、最高高度到100M 的建筑物。 超高層：30層以上（不包括30層）、最高到100m以上的建筑物。 第28頁/共74頁第二十八頁，共75頁。29第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論一期(y q)：4+1、6層合園二期：2棟17層小高層三期：3棟24層高層*康橋藍(lán)灣第29頁/共74頁第二十九頁，共75

17、頁。30第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論 住宅分類： 按樓體結(jié)構(gòu)形式(xngsh)分類： 1、磚木結(jié)構(gòu) 2、磚混結(jié)構(gòu) 3、鋼混框架結(jié)構(gòu) 4、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu) 5、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu) 6、鋼結(jié)構(gòu)第30頁/共74頁第三十頁，共75頁。31第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論 住宅分類： 按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合 板樓： 板樓一般建筑層數(shù)不會(huì)超過12層。 長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。 板樓的優(yōu)勢(shì)：結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將朝陽面讓位于居室，通風(fēng)(tng fng)采光條件優(yōu)于其它結(jié)構(gòu)。比較典型

18、的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽面。第31頁/共74頁第三十一頁，共75頁。32第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論 住宅分類： 按建筑結(jié)構(gòu)：板樓、塔樓、板塔結(jié)合 塔樓： 一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通(jiotng)形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從12層以上到35層，超過35層是超高層，塔樓一般是一梯/兩梯四戶到12戶。 塔樓的優(yōu)勢(shì)：節(jié)約土地資源；塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，靈活分割戶型；塔樓結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好；居高望遠(yuǎn)，視野開闊。塔

19、樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。第32頁/共74頁第三十二頁，共75頁。33第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論 板樓、塔樓(t lu)*水星香榭里第33頁/共74頁第三十三頁，共75頁。34第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論 住宅分類： 按房屋戶型結(jié)構(gòu)分類，主要分為： 1、普通(ptng)單元式住宅 2、公寓式住宅 3、復(fù)式住宅 4、躍層式住宅 5、花園洋房式住宅 6、小戶型住宅（超小戶型）第34頁/共74頁第三十四

20、頁，共75頁。35第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論 住宅分類(fn li)： 復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復(fù)式設(shè)計(jì)為米，而一般躍層式為米）。 復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，直接作為臥室床面，人可坐起但無法直立。 *溫馨(wn xn)浪漫的復(fù)式樓第35頁/共74頁第三十五頁，共75頁。36第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論 *大氣(dq)豪華的躍式樓第36頁/共74頁第三十六頁，共75頁。37第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論 經(jīng)典花園(huyun)洋房*融科檀香山第37頁/共74頁第三十七頁，共75頁。

21、38第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論 住宅分類： 按房屋政策屬性分類： 1、廉租房 2、已購公房(gngfng)（房改房） 3、經(jīng)濟(jì)適用住房 4、住宅合作社集資建房等 5、商品房第38頁/共74頁第三十八頁，共75頁。39第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論 商品房 商品房主要(zhyo)是指由各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建設(shè)，以營利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營的房屋。 商品房的“五證” “兩書”： “五證”包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃許可證國有土地使用證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)(銷)售許可證。 “兩書”：新建住宅商品房質(zhì)量保證書、商品房使用說明書。 從銷售看，商品房又分現(xiàn)房銷售和期

22、房預(yù)售； 從銷售對(duì)象看，分內(nèi)銷商品房、外銷商品房； 從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。第39頁/共74頁第三十九頁，共75頁。40*1987年 深圳 東曉華園中國(zhn u)第一個(gè)商品房住宅小區(qū)第40頁/共74頁第四十頁，共75頁。41第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論 商品房的結(jié)構(gòu)形式 以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分。一般可分為以下三種(sn zhn)形式： 1、磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 由于抗震的要求，磚混住宅

23、一般在5層、6層以下。第41頁/共74頁第四十一頁，共75頁。42第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論 商品房的結(jié)構(gòu)形式 以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來劃分： 2、磚木結(jié)構(gòu)住宅 磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊(zhun kui)砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。 3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。第42頁/共74頁第四十二頁，共75頁。43第三節(jié)

24、：房屋建筑工程(gngchng)概論 住宅的層高：指下層(xicng)地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。 住宅的凈高：層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高=層高-樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。第43頁/共74頁第四十三頁，共75頁。44第三節(jié)：房屋建筑工程(gngchng)概論住宅的進(jìn)深：通常(tngchng)指房間長度。住宅的開間：通常(tngchng)指房間寬度。 進(jìn)深、開間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。 * 房間進(jìn)深米 房間開間米 *臥室(wsh)進(jìn)深6米 臥室(wsh)開間米 *客廳進(jìn)深米 客廳開間米第44頁/共74頁第四十

25、四頁，共75頁。45第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例(n l)分析 商品房銷售方式：商品房銷售方式： 按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種；售兩種； 商品房預(yù)售條件：商品房預(yù)售條件： 1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書用權(quán)證書(zhngsh)； 2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；施工進(jìn)度和

26、竣工交付日期； 4、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售、向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 5、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售、商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。部門登記備案。 第45頁/共74頁第四十五頁，共75頁。46第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例(n l)分析 住宅權(quán)益住宅權(quán)益 住宅的產(chǎn)權(quán)住宅的產(chǎn)權(quán)(chn qun)：一般是指住宅的所有權(quán)。：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)住宅的

27、所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。 住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容?；緝?nèi)容。 第46頁/共74頁第四十六頁，共75頁。47第四節(jié)：銷售知識(shí)(zh shi)與案例分析 住宅權(quán)益住宅權(quán)益 1、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用、住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人

28、行使使比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。隨之轉(zhuǎn)移。 2、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用、住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。 3、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生、住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。某種利益的權(quán)力，比如出租收益。 4、住宅的處分權(quán)：由房主

29、行使。只有房主才有權(quán)力、住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣(binmi)、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。 第47頁/共74頁第四十七頁，共75頁。48第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例(n l)分析 房屋產(chǎn)權(quán)分類： 1、產(chǎn)權(quán)證書：是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋

30、平面圖。 2、使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)(u yu q y)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。 3、公房：也稱公有房產(chǎn)，國有房產(chǎn)。它是指由國家以及國有企業(yè)(u yu q y)、事業(yè)單位投資興建、銷售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有房產(chǎn)，一類是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。第48頁/共74頁第四十八頁，共75頁。49第四節(jié)：銷售知識(shí)(zh shi)與案例分析房屋產(chǎn)權(quán)分類：4、不可售公房：根據(jù)(gnj)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。5、已購公房：又稱售后公房，就是購

31、買的公有房產(chǎn)。 6、單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。7、共同共有房產(chǎn) ：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。第49頁/共74頁第四十九頁，共75頁。50第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例(n l)分析 房屋分類： 1、期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開發(fā)商出售(chshu)期房稱為預(yù)售，購房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。 2、現(xiàn)房：按照我國銷售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證的商品房才叫“現(xiàn)

32、房”。在銷售商品房的過程中，現(xiàn)房銷售不需要“銷售許可證”，購房者只需查看房屋所有權(quán)證，在簽合同的時(shí)候也必須使用國土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。第50頁/共74頁第五十頁，共75頁。51第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例(n l)分析 房屋(fngw)分類： 3、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋(fngw)主體已基本封頂完工，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋(fngw)。 4、二手房：經(jīng)過二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為一手，第二次交易則為二手。 5、尾房：一般情況下，當(dāng)房產(chǎn)銷售量達(dá)到80以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。 第51頁/共74頁第

33、五十一頁，共75頁。52第四節(jié)：銷售(xioshu)知識(shí)與案例分析房屋權(quán)屬分類：6、爛尾房 ：是指由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，無法回收前期投資，無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤(qunpn)停滯的積壓樓宇。 *世界最大的爛尾樓 韓國(hn u) 柳京飯店第52頁/共74頁第五十二頁，共75頁。53第四節(jié)：銷售知識(shí)(zh shi)與案例分析 銷售專業(yè)術(shù)語價(jià)格篇： 1、一次性買斷價(jià)：指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。 2、定金：為保證合同的履行，買方預(yù)先向銷售者賣方交納一定數(shù)額

34、的錢款。依據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，一方違約時(shí)，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如無約定，賣方違約時(shí)，“定金”雙倍返還；買方違約時(shí)，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標(biāo)的的 20% 。 3、訂金：目前法律(fl)上沒有明確規(guī)定，一般可視為“預(yù)付款”?！坝喗稹钡男ЯθQ于雙方當(dāng)事人的約定。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營者退款。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。 第53頁/共74頁第五十三頁，共75頁。54第四節(jié)：銷售知識(shí)(zh shi)與案例分析銷售專業(yè)術(shù)語價(jià)格篇： 定金與訂金的區(qū)別，主要表現(xiàn)在： 1)

35、、從合同(h tong)、依約定應(yīng)交付定金而未交付的，不構(gòu)成對(duì)主合同(h tong)的違反；而交付訂金的協(xié)議是主合同(h tong)的一部分，依約定應(yīng)交付訂金而未交付的，即構(gòu)成對(duì)主合同(h tong)的違反。 2)、交付和收受訂金的當(dāng)事人一方不履行合同(h tong)債務(wù)時(shí)，不發(fā)生喪失或者雙倍返還訂金的后果，訂金僅可作損害賠償金。 3)、定金的數(shù)額在法律規(guī)定上有一定限制，例如擔(dān)保法就規(guī)定定金數(shù)額不超過主合同(h tong)標(biāo)的額的20；而訂金的數(shù)額依當(dāng)事人之間自由約定，法律一般不作限制。 4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性。第54頁/共74頁第五十四頁，共75頁。55第四

36、節(jié)：銷售知識(shí)與案例(n l)分析 銷售專業(yè)術(shù)語價(jià)格篇： 4、違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方(dufng)的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。 5、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。 6、起價(jià)：也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。 第55頁/共74頁第五十五頁，共75頁。56第四節(jié)：銷

37、售知識(shí)與案例(n l)分析 銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 1、商品房銷售面積：商品房按“套”或“單元”出售(chshu)，商品房的銷售面積即為購買房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 銷售商品房，必須明示商品房的銷售面積，并注明該商品房的套內(nèi)建筑面積及應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 商品房銷售面積=套內(nèi)實(shí)際建筑面積+公攤面積 例：某房源廣告：玉園小區(qū) 、112 、30萬 ，其中的112即為商品房的銷售面積。第56頁/共74頁第五十六頁，共75頁。57第四節(jié)：銷售知識(shí)(zh shi)與案例分析 銷售(xioshu)專業(yè)術(shù)語面積篇 2、套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元

38、房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積*套內(nèi)面積(min j) 第57頁/共74頁第五十七頁，共75頁。58第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例(n l)分析 銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 3、套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間(kngjin)的面積，按以下規(guī)定計(jì)算： 1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間(kngjin)面積的總和； 2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積； 3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積只的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積； 4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。第58頁/共74

39、頁第五十八頁，共75頁。59第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例(n l)分析 銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 4、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間(kngjin)周圍的維護(hù)或承重墻體所占的面積。商品房的套內(nèi)境況體分為共用墻及非共用墻兩種。商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算法為： 1）、共用墻包括各套之間的分隔封墻，套與公用建筑空間(kngjin)投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。第59頁/共74頁第五十九頁，共75頁。60第四節(jié)：銷售(xioshu)知識(shí)與案例分析 銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 5、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積：按

40、照建筑面積計(jì)算規(guī)則的規(guī)定，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中： 1）、原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； 2）、挑陽臺(tái)（底陽臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建設(shè)( jinsh)筑面積； 3）、凹陽臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積； 4）、半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。第60頁/共74頁第六十頁，共75頁。61第四節(jié)：銷售知識(shí)(zh shi)與案例分析 銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 6、公用建筑面積：又稱公攤。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為每幢樓內(nèi)的公用建筑面積。 公用建筑面積

41、由兩部分組成： 1）、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房以及其他為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房； 2）、套（單元(dnyun)）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。第61頁/共74頁第六十一頁，共75頁。62第四節(jié)：銷售(xioshu)知識(shí)與案例分析 銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 公用建筑面積=全幢建筑面積-全幢各套套內(nèi)建筑面積之和-單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（

42、如地下車庫、倉庫、人防(rn fn)工程等） 另外，購房人所受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模阡N（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。 公用建筑面積不包括倉庫、機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、車道、供暖鍋爐房、用于人防(rn fn)工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積。第62頁/共74頁第六十二頁，共75頁。63第四節(jié)：銷售知識(shí)(zh shi)與案例分析 銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算：根據(jù)建設(shè)部商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）規(guī)定，各套（單元(dnyu

43、n)）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下： 1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 2）公用建筑面積=整幢建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積 3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和第63頁/共74頁第六十三頁，共75頁。64第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例(n l)分析 銷售(xioshu)專業(yè)術(shù)語面積篇 7、面積計(jì)算公式匯總： 商品房銷售(xioshu)面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣妹娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺(tái)建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生

44、產(chǎn)生活使用的凈面積的總和 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。第64頁/共74頁第六十四頁，共75頁。65第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例(n l)分析 銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 使用率：使用面積與建筑面積之比。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 套內(nèi)墻體面積：公用(gngyng)墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用(gngyng)墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含

45、在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。 公攤的公用(gngyng)建筑面積 = 套內(nèi)面積 公用(gngyng)建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用(gngyng)建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用(gngyng)建筑面積 套內(nèi)建筑面積總和 第65頁/共74頁第六十五頁，共75頁。66第四節(jié)：銷售(xioshu)知識(shí)與案例分析 銷售專業(yè)術(shù)語面積篇 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 綠化率：指規(guī)劃建設(shè)( jinsh)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)( jinsh)用地面積之比。 綠地率：指規(guī)劃建設(shè)( jinsh)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。第66頁/共74頁第六十六頁，共75頁。67第四節(jié)：銷售(xioshu)知識(shí)與案例分析 銷售實(shí)時(shí)稅費(fèi)新房交易稅費(fèi) 1、購買新房繳納的稅費(fèi)： 個(gè)人購買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。2009年6月1日-12月31日期間購買市城區(qū)的商品房，普通住宅契稅稅率1%；非普通住宅（除別墅）契稅稅